Tribunal: TJPA
Processo: 0800551-93.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2023-03-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADESÃO. TERRENO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. LEI 13.786/18. INAPLICABILIDADE. CONTRATO FIRMADO ANTERIOR A SUA VIGÊNCIA. PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE. ATO JURÍDICO PERFEITO. PRECEDENTES STJ. REsp: 1987597 SP. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Pretende o recorrente a reforma da sentença, no sentido de excluir a limitação de 50% da condenação do pagamento da taxa de fruição pela ocupação do imóvel, mantendo-a nos termos estipulados no pacto firmado entre as partes, o que segundo o autor, consta o percentual de 0.5% sem limitações de valor, a contar a partir da data de ocupação do terreno. 2. A principal alegação recursal reside no argumento de que a Lei 6.766/79, após alteração dada pela Lei 13.786/18, reconheceu a validade da aplicação da taxa de fruição, sem limitação de valores pagos pela adquirente e, limitando a cobrança a até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado a partir da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador, podendo, inclusive, a adquirente ter débito em relação à fruição. 3. Os percentuais de restituição previstos no artigo 67-A da Lei nº 4591/1964, instituídos pela Lei nº 13.786/18, não se aplicam a contratos de venda e compra de bens imóveis firmados a publicação da lei nova, sob pena de violação do princípio da irretroatividade. Assim, no âmbito contratual, os vínculos e seus efeitos jurídicos regem-se pela lei vigente ao tempo em que se celebraram, sendo certo que no caso sub judice o contrato foi celebrado em 13 de setembro de 2009. 4. Recurso conhecido e desprovido. À unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800551-93.2019.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MARILENE MOREIRA DE ALMEIDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADESÃO. TERRENO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE POSSE. TAXA DE FRUIÇÃO. LIMITAÇÃO A 50% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. LEI 13.786/18. INAPLICABILIDADE. CONTRATO FIRMADO ANTERIOR A SUA VIGÊNCIA. PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE. ATO JURÍDICO PERFEITO. PRECEDENTES STJ. REsp: 1987597 SP. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

1.

Pretende o recorrente a reforma da sentença, no sentido de excluir a limitação de 50% da condenação do pagamento da taxa de fruição pela ocupação do imóvel, mantendo-a nos termos estipulados no pacto firmado entre as partes, o que segundo o autor, consta o percentual de 0.5% sem limitações de valor, a contar a partir da data de ocupação do terreno.

2.

A principal alegação recursal reside no argumento de que a Lei 6.766/79, após alteração dada pela Lei 13.786/18, reconheceu a validade da aplicação da taxa de fruição, sem limitação de valores pagos pela adquirente e, limitando a cobrança a até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado a partir da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador, podendo, inclusive, a adquirente ter débito em relação à fruição.

3.

Os percentuais de restituição previstos no artigo 67-A da Lei nº 4591/1964, instituídos pela Lei nº 13.786/18, não se aplicam a contratos de venda e compra de bens imóveis firmados a publicação da lei nova, sob pena de violação do princípio da irretroatividade. Assim, no âmbito contratual, os vínculos e seus efeitos jurídicos regem-se pela lei vigente ao tempo em que se celebraram, sendo certo que no caso sub judice o contrato foi celebrado em 13 de setembro de 2009.

4.

Recurso conhecido e desprovido. À unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas, nos autos da ação de rescisão de contrato com de posse (proc. 0800551-93.2019.8.14.0040), ajuizada contra MARILENE MOREIRA DE ALMEIDA.

Alega a autora, em sede inicial, ter realizado compromisso de compra e venda com o requerido de um lote no Residencial Cidade Jardim, mediante contratação direta, porém o adquirente deixou de pagar as prestações ajustadas e, embora notificado, não purgou a mora. Por isso, postula a rescisão do contrato com reintegração de posse, com a incidência dos encargos previstos no contrato.

Compulsando os autos iniciais, a autora narra que na data de 13 de setembro de 2009, as partes firmaram o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno de formulário nº 5613, cujo objeto é descrito como lote de terras localizado na Rua B-3, quadra 39, lote 46, Residencial Cidade Jardim, Parauapebas, Pará, com área de 252,50m2 e, segundo demonstrativo de pagamento apresentado pela empresa requerente o requerido contratante pagou apenas 34.84% das prestações devidas.

Com base nos fatos apresentados requereu a procedência da presente Ação para que seja reconhecida a rescisão contratual perpetrada nos autos e, consequentemente, a reintegração de posse da autora, com a permissão das retenções, indenizações e multas contratuais.

Notificação extrajudicial (ID 3824000 - Pág. 3).

Citação por edital (ID 3824047 - Pág. 1).

Contestação por negativa geral (ID 3824055 - Pág. 1-3).

O Juiz sentenciante julgou parcialmente procedente a demanda autoral, nos seguintes termos.

ANTE O EXPOSTO, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para: A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com efeitos retroativos à citação da ré, para os efeitos legais; B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida; C)
DETERMINAR

A RESTITUIÇÃO
das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento,
podendo o promissário vendedor reter
: C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 2% (dois por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão; D)
CONDENAR
parte a parte ré a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0, 5% incidente sobre o valor atualizado do contrato na data desta sentença, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;
Condeno
a parte requerida nas custas e despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, indeferido o benefício da justiça gratuita, por ausência de qualquer elemento de prova da condição pessoal da reclamada (ID 3824062 - Pág. 1-7).

A parte autora apresenta o presente Apelo, cuja irresignação reside, unicamente, na possibilidade de reforma da condenação referente a taxa de fruição, sob o argumento de que a Lei fixa o percentual em até 0.75% do valor atualizado do contrato, sem estabelecer o limite de 50%, logo, entende que não há caberia ao Juiz restringir a condenação da taxa de fruição a nenhum limite,

sob o argumento de que, além da impossibilidade legal de se estipular limites, a lei permite que o desconto ultrapasse todo o valor pago pelo contratante, alcançando até o saldo devedor (ID

3824065 - Pág. 1-27).

Representada pela Defensoria Pública, a requerida apresentou contrarrazões requerendo a justiça gratuita e, no mérito, que seja mantida a sentença recorrida (ID 3824072 - Pág. 1).

É o Relatório

Belém, 14 de março de 2023.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

2.

Preliminar da justiça gratuita.

Defiro a assistência judiciária em grau de recurso, considerando que inexiste nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a sua concessão, nos termos do art. 99, §§ 2º e 3º do Código de Processo Civil, presumindo-se verdadeira a declaração de hipossuficiência apresentada pela requerida.

3.

Razões recursais.

Conforme relatado, pretende o recorrente a reforma da sentença, no sentido de excluir a limitação de 50% da condenação do pagamento da taxa de fruição pela ocupação do imóvel, mantendo-a nos termos estipulados no pacto firmado entre as partes, o que segundo o autor, consta o percentual de 0.5% sem limitações de valor, a contar a partir da data de ocupação do terreno, podendo inclusive atingir o saldo devedor do contratante.

A principal alegação recursal reside no argumento de que a Lei 6.766/79, após alteração dada pela Lei 13.786/18, reconheceu a validade da aplicação da taxa de fruição, sem limitação de valores pagos pela adquirente e, limitando a cobrança a até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado a partir da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador, podendo, inclusive, a adquirente ter débito em relação à fruição.

Lembrando que o objetivo do pleito inicial é a rescisão do contrato de compra e venda de terreno com a restituição da posse em favor do comprador, com condenação do devedor a taxas de administração, multas e retenção de taxa de fruição sobre as parcelas pagas pelo comprador, sem imposição de limites.

O Juiz sentenciante concedeu parcial provimento ao pleito autoral, no sentido de declarar a extinção do contrato de compra e venda com a consequente restituição da posse em favor do vendedor, porém limitou a taxa de fruição em 50% do valor a ser restituído ao devedor.

Passo ao exame das alegações retro.

De maneira simples a controvérsia reside em saber se o contrato firmado no ano de 2009 será regido, quanto a taxa de fruição, pela Lei nº 13.786/18 que entrou em vigor em 27.12.2018 e não traz a limitação de 50%, sobre o valor a ser retido sobre a taxa de fruição, conforme estabelecido na sentença.

Vejamos a literalidade do Art. 32-A da Lei 13.786/2018

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - Os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador.

Sobre a possibilidade de aplicação do referido dispositivo legal ao caso, tem-se como parâmetro legal o Art. 6º da LINDB que diz: “
a Lei em vigor terá efeito imediato e geral,
respeitados o ato jurídico perfeito
, o direito adquirido e a coisa julgada
”.

Nesse sentido, os percentuais de restituição previstos no artigo 67-A da Lei nº 4591/1964, instituídos pela Lei nº
13.786/18
, não se aplicam a contratos de venda e compra de bens imóveis firmados a publicação da lei nova, sob pena de violação do princípio da irretroatividade. Assim, no âmbito contratual, os vínculos e seus efeitos jurídicos regem-se pela lei vigente ao tempo em que se celebraram, sendo certo que no caso sub judice o contrato foi celebrado em 13 de setembro de 2009.

Por um grande período, houve uma imprecisão quanto ao valor por ausência de regulamentação legal. Assim, no geral, a Justiça considerava como adequada a fixação dessa taxa em até 0,5%, sob a imposição de limites para que não fosse subtraído todo o valor pago pelo devedor.

Quanto a impossibilidade de aplicação da Lei 13.786/18 aos negócios jurídicos firmados antes da sua vigência, a Colenda Corte Superior de Justiça e os Tribunais Pátrios já ratificaram entendimento no sentido de ser incabível. Conforme ementas a seguir.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO, OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. PREMISSAS DO ARESTO FUNDADAS NA APRECIAÇÃO FÁTICO-PROBATÓRIA DA CAUSA E EM TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PONTOS DO JULGADO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. FUNDAMENTO RELEVANTE NÃO ATACADO NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça "orienta que as disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência" ( AgInt no REsp 1.920.804/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi. Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021)
. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1987597 SP 2022/0053060-4, Data de Julgamento: 13/06/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2022).

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA.
NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO
. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL – REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – RELAÇÃO CONSUMERISTA - RESCISÃO UNILATERAL PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. Descontinuidade de compromisso de compra e venda de imóvel. Pedido dos adquirentes para devolução das quantias adiantadas. Sentença de procedência parcial. Apelo da requerida incorporadora pleiteando retenção de valores e dos requerentes defendendo restituição em maior proporção. Admissibilidade da restituição de valores pagos pelo requerente. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 80.078/90). Contrato que previu, em caso de rescisão imotivada, a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores antecipados. Possibilidade de devolução do valor pago, em parcela única, com retenção de 10% (dez por cento) pela vendedora, provido o apelo dos requerentes para tal finalidade, tratando-se de valor adequado e dentro do princípio da proporcionalidade, suficiente para cobrir as despesas pagas pela requerida.
Lei nº 13.786/20018. Nova Lei do Distrato. Inaplicabilidade. Princípio da irretroatividade. Imposição somente aos contratos celebrados após entrada em vigor da lei.
(TJ-SP - AC: 10299595620198260576 SP 1029959-56.2019.8.26.0576, Relator: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 16/09/2020, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/09/2020)
.

4.

Parte dispositiva.

Isto posto e, consoante fundamentação supra,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
para manter íntegra a sentença recorrida, conforme fundamentação retro.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 04/04/2023