Tribunal: TJPA
Processo: 0855215-96.2021.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 11811 - Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2023-07-04

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM DEVOLUÇÃO DE POSSE E MANUTENÇÃO DE CONTRATO C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – RELAÇÃO DE CONSUMO – INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO – AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE – INADIMPLEMENTO DE 3 (TRÊS) PARCELAS – NOTIFICAÇÃO – PAGAMENTO DE APENAS UMA PARCELA VENCIDA – NECESSIDADE DE ADIMPLEMENTO DE TODAS AS PARCELAS VENCIDAS – PREVISÃO EXPRESSA EM CONTRATO – PURGAÇÃO DA MORA NÃO EFETUADA – DISTRATO – RESCISÃO DE CONTRATO – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS 15º E 16º DO CONTRATO NÃO CONSTATADA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – INOCORRÊNCIA – INADIMPLEMENTO QUE SE INICIA ANTES DA PANDEMIA DA COVID-19 – PERDAS E DANOS – DESCABIMENTO – AUTOR/APELANTE QUE DEU CAUSA A RESCISÃO DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO NOS TERMOS DO CONTATO – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 – A aplicação da inversão do ônus da prova, prevista no citado art. 6º, VIII, do CDC, não é automática, cabendo ao magistrado analisar as condições de verossimilhança das alegações, conforme o conjunto fático-probatório existente nos autos. 2 – Restou incontroverso que o autor, ora apelante, se encontrava inadimplente em período anterior ao advento da pandemia, ocorrendo, portanto, a desnaturação da presunção de verossimilhança das alegações trazidas na exordial, elidindo, assim, a aplicação da inversão probatória insculpida no CDC. 3 – Hipótese em que após a celebração do contrato de promessa de compra e venda de imóvel entre as partes, o autor/apelante adimpliu somente 5 (cinco) parcelas iniciais (agosto/2019 a dezembro/2019), bem assim que restou inadimplente com as parcelas de janeiro, fevereiro e março de 2020 (todas vendidas no 1º dia dos respectivos meses), tendo realizado o pagamento da parcela referente ao mês de janeiro/2020 em 06/03/2020. 4 – Da análise das disposições contratuais, infere-se que havendo o inadimplemento de 03 (três) parcelas ou transcorrer o prazo de 60 (sessenta) dias após o vencimento de qualquer parcela, o comprador em atraso será notificado judicial ou extrajudicialmente para que, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data do recebimento da notificação, proceda o adimplemento de todas as parcelas não pagas. 5 – Comprador, autor/apelante, que restou inadimplente com as parcelas de janeiro, fevereiro e março de 2020, ou seja, deixou de pagar 03 (três) parcelas do contrato, oportunidade em que foi notificado extrajudicialmente (ID. 13168294 – p. 03), comprovando o pagamento apenas da parcela de janeiro de 2020. 6 – A cláusula 15º, §1º do contrato, prevê expressamente que após o vencimento de 03 (três) parcelas do ajuste, a purgação da mora somente será efetivada com o pagamento de todas as parcelas em atraso, o que, não ocorreu na hipótese, atraindo assim, a rescisão do contrato por incidência da previsão contida na cláusula 16º do ajuste. 7 – Cumpre destacar que inexiste qualquer inconsistência na notificação extrajudicial encaminha ao devedor, ora apelante, havendo no documento elementos que permitem a identificação da parte, período de mora e o valor inadimplido. 8 – Outrossim, não subsiste a genérica alegação de abusividade das cláusulas 15º e 16º do contrato, visto que as referidas disposições apenas elencam os procedimentos a serem adotados na hipótese de inadimplemento do contrato e os efeitos da não purgação da mora, bem assim, porque, conforme enfatizado pelo juízo primevo, o autor/apelante não discutiu as apontadas cláusulas à luz da Lei n. 13.786/2018. 9 – De igual modo, não se sustenta o argumento de que o inadimplemento decorreria de caso fortuito e força maior, qual seja, pandemia da Covid-19, uma vez que ausência de pagamento das parcelas vencidas, remontam período anterior ao cenário pandêmico. 10 – Por fim, não há que se falar em reparação por perdas e danos pela resilição do ajuste, além daquelas pactuadas pelas partes contratantes, mormente porque foi a parte compradora, ora apelante, quem deu causa a rescisão contratual. 11 – Recurso de Apelação Conhecido e Desprovido para manter a sentença vergastada em todos os seus termos. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 04 de julho de 2023 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0855215-96.2021.8.14.0301

APELANTE: WALTER MENEZES JUNIOR

APELADO: COSTA ATLANTICA INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM DEVOLUÇÃO DE POSSE E MANUTENÇÃO DE CONTRATO C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS
– SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – RELAÇÃO DE CONSUMO – INVERSÃO DO ÔNUS PROBATÓRIO – AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE – INADIMPLEMENTO DE 3 (TRÊS) PARCELAS – NOTIFICAÇÃO – PAGAMENTO DE APENAS UMA PARCELA VENCIDA – NECESSIDADE DE ADIMPLEMENTO DE TODAS AS PARCELAS VENCIDAS – PREVISÃO EXPRESSA EM CONTRATO – PURGAÇÃO DA MORA NÃO EFETUADA – DISTRATO – RESCISÃO DE CONTRATO – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS 15º E 16º DO CONTRATO NÃO CONSTATADA –
CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – INOCORRÊNCIA – INADIMPLEMENTO QUE SE INICIA ANTES DA PANDEMIA DA COVID-19 –

PERDAS E DANOS – DESCABIMENTO – AUTOR/APELANTE QUE DEU CAUSA A RESCISÃO DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO NOS TERMOS DO CONTATO
–
SENTENÇA ESCORREITA –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 –
A
aplicação da inversão do ônus da prova, prevista no citado art. 6º, VIII, do CDC, não é automática, cabendo ao magistrado analisar as condições de verossimilhança das alegações, conforme o conjunto fático-probatório existente nos autos.

2 – R
estou incontroverso que o autor, ora apelante, se encontrava inadimplente em período anterior ao advento da pandemia, ocorrendo, portanto, a desnaturação da presunção de verossimilhança das alegações trazidas na exordial, elidindo, assim, a aplicação da inversão probatória insculpida no CDC.

3 – Hipótese em que
após a
celebração do contrato de promessa de compra e
venda de imóvel entre as partes, o autor/apelante adimpliu somente 5 (cinco) parcelas iniciais (agosto/2019 a dezembro/2019), bem assim que restou inadimplente com as parcelas de janeiro, fevereiro e março de 2020 (todas vendidas no 1º dia dos respectivos meses), tendo realizado o pagamento da parcela referente ao mês de janeiro/2020 em 06/03/2020.

4 – Da análise das disposições contratuais, infere-se que havendo o inadimplemento de 03 (três) parcelas ou transcorrer o prazo de 60 (sessenta) dias após o vencimento de qualquer parcela, o comprador em atraso será

notificado judicial ou extrajudicialmente para que, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data do recebimento da notificação, proceda o adimplemento de todas as parcelas não pagas.

5 – Comprador, autor/apelante, que restou inadimplente com as parcelas de janeiro, fevereiro e março de 2020, ou seja, deixou de pagar 03 (três) parcelas do contrato, oportunidade em que foi notificado extrajudicialmente (ID.
13168294 – p. 03)
, comprovando o pagamento apenas da parcela de janeiro de 2020.

6 – A cláusula 15º, §1º do contrato, prevê expressamente que após o vencimento de 03 (três) parcelas do ajuste, a purgação da mora somente será efetivada com o pagamento de todas as parcelas em atraso, o que, não ocorreu na hipótese, atraindo assim, a rescisão do contrato por incidência da previsão contida na cláusula 16º do ajuste.

7 – Cumpre destacar que inexiste qualquer inconsistência na notificação extrajudicial encaminha ao devedor, ora apelante, havendo no documento elementos que permitem a identificação da parte, período de mora e o valor inadimplido.

8 –
Outrossim, não subsiste a genérica alegação de abusividade das cláusulas 15º
e 16º do contrato, visto que as referidas disposições apenas elencam os procedimentos a serem adotados na hipótese de inadimplemento do contrato e os efeitos da não purgação da mora, bem assim, porque, conforme enfatizado pelo juízo primevo, o autor/apelante não discutiu as apontadas cláusulas à luz da Lei n. 13.786/2018.

9 – De igual modo, não se sustenta o argumento de que o inadimplemento decorreria de
caso fortuito e força maior, qual seja, pandemia da Covid-19, uma vez que ausência de pagamento das parcelas vencidas, remontam período anterior ao cenário pandêmico.

10 – Por fim, não há que se falar em reparação por perdas e danos pela resilição do ajuste, além daquelas pactuadas pelas partes contratantes, mormente porque foi a parte compradora, ora apelante, quem deu causa a rescisão contratual.

11 – Recurso de Apelação
Conhecido

e
Desprovido

para manter a sentença vergastada em todos os seus termos.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 04 de julho de 2023 (Plenário Virtual)
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da
Exma. Desembargadora Relatora
Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.
0855215-96.2021.8.14.0301

APELANTE:

WALTER MENEZES JÚNIOR

APELADA:
COSTA ATLÁNTICA INCORPORADORA LTDA

COMARCA DE ORIGEM:

BELÉM/PA

RELATORA:
DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de

APELAÇÃO CÍVEL

interposto
WALTER MENEZES JÚNIOR
inconformado com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 15ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA que, nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM DEVOLUÇÃO DE POSSE E MANUTENÇÃO DE CONTRATO C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS

ajuizada por si contra
COSTA ATLÁNTICA INCORPORADORA LTDA
,

julgou improcedente a pretensão formulada na exordial.

Em sua inicial (ID.
13168250), narrou o autor/apelante que celebrou contrato de promessa de compra e venda referente a aquisição de lote no Município de Salinópolis/PA, que teria sido indevidamente e unilateralmente rescindido pela requerida, visto que apesar do inadimplemento, que decorreria da pandemia da Covid-19, não teria sido notificado extrajudicialmente para purgar a mora de forma adequada.

Pleiteou assim, pela procedência da exordial para que fosse declarada a nulidade das cláusulas 15 e 16 do contrato; a manutenção do contrato e a devolução da posse do lote em favor do autor; bem assim a condenação da requerida à indenização por lucros cessantes.

Em decisão de ID. 13168277, o juízo primevo indeferiu tutela de urgência, entretanto, deferiu tutela cautelar, com fundamento no art. 297 do CPC, para determinar que a requerida se abstivesse de transferir o lote em litígio para terceiro.

Dessa decisão a requerida interpôs agravo de instrumento, que, por sua vez fora julgado desprovido por esta Colenda Turma (ID. 13168325).

Em contestação (ID. 13168294), arguiu a requerida, em suma, que o autor estaria inadimplente com as parcelas de janeiro, fevereiro e março de 2020; que este teria sido devidamente notificado acerca do inadimplemento e vencimento antecipado do contrato, destacando que, passados 6 meses sem qualquer perspectiva de adimplemento, o ajuste teria sido rescindido; pugnando, pela improcedência da pretensão exordial.

Em audiência de instrução (ID. 13168332), fora realizado o depoimento das partes e a oitiva das testemunhas.

O feito seguiu seu tramite regular até a prolatação da sentença (ID. 13168359), que jugou improcedente a pretensão exordial, extinguindo o feito com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, revogando a tutela cautelar anteriormente deferida e, condenando, ainda, o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado.

Inconformado, o autor
WALTER MENEZES JÚNIOR
interpôs Recurso de Apelação (ID.
13168360
).

Alega que a relação em litígio possui natureza consumerista, razão pela qual, seria necessário a modificação do capítulo da sentença que
revogou a inversão do ônus da prova anteriormente deferida, passando a adotar a teoria estática do ônus da prova.

Aduz que o contrato celebrado prevê a rescisão unilateral apenas na hipótese de 3 (três) meses consecutivos de atraso, o que, não teria ocorrido, considerando que a notificação se deu em 11/03/2020, enquanto a primeira parcela em atraso (Jan/2020), teria sido paga em 06/03/2020.

Argui ser incabível falar em vencimento antecipado da dívida e prazo para quitação, visto ter restado comprovado nos autos que não foi oportunizado meios para quitação do débito, considerando que a apelada se encontrava com escritório fechado durante lockdown imposto na pandemia.

Afirma que a empresa apelada era expressamente obrigada a notificar o apelante e informar, quando antecipados os débitos supostamente em aberto, qual o valor total com juros e correções, e oportunizar a forma e o meio de pagamento para sua quitação no prazo de trinta dias, conforme determinado no §1º da cláusula 15ª, do ajuste.

Arrazoa que a apelada não segue um padrão de notificação e nos meios de negociação, o que confundiria o consumidor, violando os princípios da boa-fé e equidade, dispostos no art. 422, do Código Civil.

Argumenta que deve ser considerado a excepcional situação de caso fortuito e força maior que ensejou o inadimplemento do contrato, qual seja, a pandemia da Covid-19.

Sustenta, ainda, que faria jus ao ressarcimento das perdas e danos decorrentes das expectativas geradas no investimento em área de grande expansão e valorização imobiliária, frustrada pela resilição unilateral do contrato.

Pleiteia assim, pelo provimento do recurso para que reformada na integralidade a sentença primeva, julgando procedente a pretensão exordial declarando a ilegalidade da resilição do ajuste e reconhecendo o direito a perdas e danos.

Em contrarrazões (ID. 13168365), alega a empresa apelada, em síntese, ser incontroverso o inadimplemento contratual e, por conseguinte, a regularidade da rescisão unilateral, pugnando, assim, pelo desprovimento do recurso.

O feito foi originariamente distribuído a relatoria do Exmo. Des. Leonardo de Noronha Tavares.

Após redistribuição, coube-me a relatoria do feito.

É o relatório
.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

QUESTÕES PRELIMINARES

Em face da ausência de questões preliminares, atenho-me ao exame do mérito da demanda.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal a necessidade de inversão do ônus da prova por se tratar de relação de consumo; a inocorrência de inadimplemento nos termos previstos em contrato, aptos a ensejar a rescisão do ajuste; a ocorrência de caso fortuito e de força maior; a existência de vicio na notificação; a necessidade de se
oportunizar a forma e o meio adequado para quitação do débito; a abusividade das cláusulas 15º e 16º do contrato; a violação dos princípios da boa-fé e equidade, dispostos no art. 422, do Código Civil; bem assim a necessidade de
ressarcimento das perdas e danos decorrentes das expectativas geradas no investimento, frustrada pela resilição unilateral do contrato.

Do CDC e da Inversão do Ônus da Prova

Inicialmente, esclarece-se que tratando-se de demanda que envolve uma relação de direito do consumidor, é possível a inversão do ônus da prova em favor da parte hipossuficiente, a teor do art. 6º, inciso VIII, do CDC.

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

[...]

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

Outrossim,
a
aplicação da inversão do ônus da prova, prevista no citado art. 6º, VIII, do CDC, não é automática, cabendo ao magistrado analisar as condições de verossimilhança das alegações, conforme o conjunto fático-probatório existente nos autos.

Nesse sentido, vejamos precedente do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMPRÉSTIMOS CONSIGNADOS. QUITAÇÃO ANTECIPADA. ABATIMENTO DEMONSTRADO.
INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES
. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE
. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A Corte de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que houve abatimento da dívida decorrente da quitação antecipada e que o recorrente não trouxe nenhum elemento que gere dúvida sobre o referido abatimento, não havendo falar em danos materiais e morais indenizáveis. A pretensão de alterar tal entendimento demandaria o reexame de matéria fático-probatória, inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.

2. A aplicação da inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC, não é automática, cabendo ao magistrado analisar as condições de verossimilhança das alegações e de hipossuficiência, conforme o conjunto fático-probatório dos autos
, cujo reexame é vedado na via estreita do recurso especial (Súmula 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no AREsp: 1468968 RJ 2019/0074639-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 07/11/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/12/2019). (Grifei).

Desse modo,
conforme a decisão de saneamento proferida na origem, restou incontroverso que o autor, ora apelante, se encontrava inadimplente em período anterior ao advento da pandemia, ocorrendo, portanto, a desnaturação da presunção de verossimilhança das alegações trazidas na exordial, elidindo, assim, a aplicação da inversão probatória insculpida no CDC.

Do Inadimplemento Contratual e da Rescisão do Contrato

Analisando detidamente os autos, verifica-se que o autor/apelante celebrou contrato de promessa de compra e venda com a requerida/apelada, referente a aquisição de lote no empreendimento “Residencial Jardim Valle do Sal”, localizado no Município de Salinópolis/PA, que, teria sido rescindido pela incorporadora em razão do alegado inadimplemento contratual.

A parte autora/apelante aforou a ação de origem objetivando a manutenção do negócio jurídico, sob a alegação de que o distrato seria abusivo, bem assim que as hipóteses previstas em contrato para sua rescisão, não teriam sido implementadas, mormente a invalidade da notificação extrajudicial.

Pois bem, conforme assentado na decisão de saneamento proferida na ação de conhecimento, após a
celebração do contrato de promessa de compra e
venda de imóvel entre as partes, o autor/apelante adimpliu somente 5 (cinco) parcelas iniciais (agosto/2019 a dezembro/2019), bem assim que restou inadimplente com as parcelas de janeiro, fevereiro e março de 2020 (todas vendidas no 1º dia dos respectivos meses), tendo realizado o pagamento da parcela referente ao mês de janeiro/2020 em 06/03/2020.

Acerca do inadimplemento contratual, vejamos a disposição prevista no contrato entabulado entre as partes (ID.
13168298)
:

“[...]

CLÁUSULA 15º DO ATRASO De PAGAMENTO E DO VENCIMENTO ANTECIPADO DAS PARCELAS

O COMPRADOR DEVERÁ EFETUAR O PAGAMENTO DAS PARCELAS DESTE CONTRATO NAS DATAS VENCIMENTO PACTUADAS E, EM CASO DE ATRASO. FICARÁ SUJEITO AO SEGUINTE:

A) OS VALORES EM ATRASO SERÃO CORRIGIDOS MONETARIAMENTE PELO IGP-M/FGV ATÉ A DATA DO EFETIVO PAGAMENTO, ACRESCIDOS DE JUROS CALCULADOS PRO-RATA-DIE E MULTA MORATÓRIOS LEGAIS;

I - A VENDEDORA PODERÁ. A QUALQUER TEMPO. COBRAR EVENTUAIS RESÍDUOS DE PARCELAS QUE NÃO FOREM PAGAS INTEGRALMENTE. CORRIGIDOS MONETARIAMENTE PELO IGPM/FGV, ACRESCIDOS DE JUROS CALCULADOS PRO-RATA-DIE E MULTA MORATÓRIOS LEGAIS.

II- A VENDEDORA PODERÁ A SEU CRITÉRIO PROTESTAR E EXECUTAR OS TÍTULOS VENCIDOS E NO PAGOS

III- A VENDEDORA PODERÁ INCLUIR O NOME DO COMPRADOR EM BANCOS DE DADOS DE INADIMPLENTES, A PARTIR DE 15 (QUINZE) DIAS Após VENCIDA E NÃO PAGA QUALQUER OBRIGAÇÃO FINANCEIRA DECORRENTE DESTE CONTRATO

B) VENCIMENTO ANTECIPADO DAS PARCELAS:

A VENDEDORA PODERÁ CONSIDERAR TODAS AS PARCELAS VENCIDAS ANTECIPADAMENTE. DE PLENO DIREITO. QUANDO:

B.l) O COMPRADOR ATRASAR O PAGAMENTO DE 03 (TRÊS) PARCELAS OU TRANSCORRER O PRAZO DE 60 (SESSENTA) DIAS APÓS O VENCIMENTO DE QUALQUER PARCELA OU OUTRA OBRIGAÇÃO FINANCEIRA DECORRENTE DESTE CONTRATO.

B.2) O COMPRADOR HOUVER CEDIDO OU TRANSFERIDO A POSSE DO LOTE/TERRENO A TERCEIROS ANTES DA QUITAÇÃO TOTAL DO SALDO DEVEDOR, CONFORME PREVISTO NA CLÁUSULA 5.

B.3) O COMPRADOR CEDER, TRANSFERIR OU ONERAR OS DIREITOS AQUISITIVOS DESTE CONTRATO SEM OBSERVAR O ESTABELECIDO NA CLÁUSULA 6.

B.4) O COMPRADOR DEIXAR DE CUMPRIR AS RESTRIÇÕES URBANÍSTICAS LEGAIS E/OU CONVENCIONAIS CONFORME PREVISTO NA CLÁUSULA 8.

B.5) O LOTE/TERRENO FOR INVADIDO E O COMPRADOR DEIXAR DE CUMPRIR AS OBRIGAÇÕES DESTE CONTRATO, CONFORME PREVISTO NA CLÁUSULA 12.

B.6) O COMPRADOR DEIXAR DE CUMPRIR QUALQUER OUTRA CLÁUSULA OU OBRIGAÇÃO PREVISTA NESTE CONTRATO.

§1 - EM UMA OU MAIS HIPÓTESES DESCRITAS ACIMA, O COMPRADOR SERÁ NOTIFICADO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIALMENTE PARA QUE, NO PRAZO MÁXIMO DE 30 (TRINTA) DIAS, A CONTAR DA DATA DO RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO, COMPAREÇA AO ESCRITÓRIO DA VENDEDORA E COMPROVE A REGULARIZAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS E/OU PAGUE TODO O DÉBITO ENCONTRADO, PURGANDO ASSIM A MORA.

I- NO CASO DE NOTIFICACÃO EXTRAJUDICIAL. A VENDEDORA PODERÁ FAZÊ-LA DAS SEGUINTES FORMAS ALTERNATIVAMENTE:

A) VIA CARTA COM AVISO DE RECEBIMENTO;

B) VIA REPRESENTANTE DA EMPRESA:

C) VIA OFICIAL DO CARTORIO COMPETENTE•

D) MEIOS ADMITIDOS POR LEI. INCLUSIVE VIA EDITAL DE JORNAL DE CIRCUÇAÇÃO LOCAL OU REGIONAL.

II- PARA PURGAR A MORA PELO ATRASO NO PAGAMENTO. O COMPRADOR DEVERÁ PAGAR TODO O DÉBITO ENCONTRADO (VENCIDOS E A VENCER), CORRIGIDO MONETARIAMENTE PELO IGP-M/FGV, ACRESCIDO DE JUROS CALCULADOS PRO-RATA-DIE E MULTA MORATÓRIOS LEGAIS.

§2º - SE O COMPRADOR NÃO COMPROVAR A REGULARIZAÇÃO DAS SUAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS E/OU NÃO PURGAR A MORA NO PRAZO PREVISTO NA NOTIFICAÇÃO A VENDEDORA PODERÁ. A SEU CRITÉRIO, ALTERNATIVAMENTE:

I - EXECUTAR TODO O DÉBITO ENCONTRADO ACRESCIDO DE:

A) VARIAÇÃO DO ÍNDICE DE CORRECÃO MONETÁRIA (IGPM/FGV):

B) JUROS REMUNERATÓRIOS DE 1% A.M. {UM POR CENTO AO MÊS):

C) JUROS CALCULADOS PRO-RATA-DIE E MULTA MORATÓRIOS LEGAIS;

D) MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL DE (DEZ

POR CENTO) SOBRE VALOR DO DÉBITO ATUALIZADO MONETARIAMENTE'

E) CUSTOS COM EMOLUMENTOS CARTORÁRIOS (TAXAS, CUSTAS. DILIGÊNCIAS. EDITAIS. HONORÁRIOS E OUTROS.

F) HONORÁRIOS ADVOCATICIOS DE 10% DEZ POR CENTO DO VALOR DO DÉBITO ATUALIZADO NA FORMA OO_CQNIRATOI AOS ADVOGADOS DA VENDEDORA CASO VENHAM A ATUAR ADMINISTRATIVAMENTE OU JUDICIALMENTE EM RAZÃO DA INADIMPLÊNCIA.

III) CONSIDERAR CONTRATO RESCINDIDO, DE PLENO DIREITO, INDEPENDENTE DE NOVA NOTIFICAÇÃO. HIPÓTESE EM QUE SERÃO APLICADAS AS SEGUINTES DISPOSICÕES:

A) LOTE/TERRENO SEM BENFEITORIAS: PENALIDADES PREVISTAS NA CLÁUSULA 16 DESTE CONTRATO.

B) LOTE/TERRENO COM BENFEITORIAS: PENALIDADES PREVISTAS NA CLÁUSULA 17 DESTE CONTRATO.

[...]”. (Grifei).

Da análise das disposições contratuais, infere-se que havendo o inadimplemento de 03 (três) parcelas ou transcorrer o prazo de 60 (sessenta) dias após o vencimento de qualquer parcela, o comprador em atraso será

notificado judicial ou extrajudicialmente para que, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data do recebimento da notificação, proceda o adimplemento de todas as parcelas não pagas.

No caso em exame, o comprador, autor/apelante, restou inadimplente com as parcelas de janeiro, fevereiro e março de 2020, ou seja, deixou de pagar 03 (três) parcelas do contrato, oportunidade em que foi notificado extrajudicialmente (ID.
13168294 – p. 03)
, comprovando o pagamento apenas da parcela de janeiro de 2020.

Ora, conforme já destacado supra, a cláusula 15º, §1º do contrato, prevê expressamente que após o vencimento de 03 (três) parcelas do ajuste, a purgação da mora somente será efetivada com o pagamento de todas as parcelas em atraso, o que, não ocorreu na hipótese, atraindo assim, a rescisão do contrato por incidência da previsão contida na cláusula 16º do ajuste.

Cumpre destacar que inexiste qualquer inconsistência na notificação extrajudicial encaminha ao devedor, ora apelante, havendo no documento elementos que permitem a identificação da parte, período de mora e o valor inadimplido.

Outrossim, não subsiste a genérica alegação de abusividade das cláusulas 15º
e 16º do contrato, visto que as referidas disposições apenas elencam os procedimentos a serem adotados na hipótese de inadimplemento do contrato e os efeitos da não purgação da mora, bem assim, porque, conforme enfatizado pelo juízo primevo, o autor/apelante não discutiu as apontadas cláusulas à luz da Lei n. 13.786/2018.

De igual modo, não se sustenta o argumento de que o inadimplemento decorreria de
caso fortuito e força maior, qual seja, pandemia da Covid-19, uma vez que ausência de pagamento das parcelas vencidas, remontam período anterior ao cenário pandêmico.

Por fim, não há que se falar em reparação pela resilição do ajuste além daquelas pactuadas pelas partes contratantes, mormente porque foi a parte compradora, ora apelante, quem deu causa a rescisão contratual.

Assim, irrepreensíveis me afiguram os fundamentos invocados pelo Juízo de origem na sentença vergastada, razão pela qual deve esta ser mantida em sua integralidade.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
o presente Recurso de Apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença objurgada em todas as suas disposições.

É como voto.

Belém/PA, 04 de julho de 2023.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

Belém, 11/07/2023