Tribunal: TJPA
Processo: 0017544-55.2016.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-03-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESIDENCIAL CIDADE JARDIM. PARAUPABEAS. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA QUE RECONHECEU A ABUSIVIDADE DE DISPOSIÇÕES DA CLÁUSULA RESCISÓRIA. CONDENAÇÃO À DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR, INCLUSIVE OS VALORES DADOS A TÍTULO DE ENTRADA OU SINAL. DIREITO À RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR ARBITRADA EM 20% (VINTE POR CENTO), A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA E DESPESAS OPERACIONAIS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. SÚMULA N.º 543 DO STJ. SENTENÇA ADEQUADA À JURISPRUDÊNCIA DO STJ E DESTA EGRÉGIA CORTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0017544-55.2016.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ADAILTON DE SOUSA SILVA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESIDENCIAL CIDADE JARDIM. PARAUPABEAS. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA QUE RECONHECEU A ABUSIVIDADE DE DISPOSIÇÕES DA CLÁUSULA RESCISÓRIA.

CONDENAÇÃO À DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR, INCLUSIVE OS VALORES DADOS A TÍTULO DE ENTRADA OU SINAL. DIREITO À RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR ARBITRADA EM 20% (VINTE POR CENTO), A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA E DESPESAS OPERACIONAIS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. SÚMULA N.º 543 DO STJ. SENTENÇA ADEQUADA À JURISPRUDÊNCIA DO STJ E DESTA EGRÉGIA CORTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0017544-55.2016.8.14.0040

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO(A): ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO – OAB/PA 10.652-A

APELADO: ADAILTON DE SOUSA SILVA

ADVOGADO(A): AMANDA MARRA SALDANHA – OAB/PA 15.158

RELATOR: DESEMBARGADOR RICARDO FERREIRA NUNES

RELATÓRIO

Recurso de apelação cível interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra sentença de parcial procedência em seu desfavor, proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas, nos autos de “Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Devolução de Quantias Pagas”, movida por ADAILTON DE SOUSA SILVA.

Ao manejar a ação originária, o autor aduz que adquiriu, em 27 de abril de 2010, mediante contrato de Promessa de Compra e Venda, um lote no Residencial Cidade Jardim, localizado na Rua G, quadra 54, lote 03, com área de 250m2, na cidade de Parauapebas, pelo valor de R$ 60.807,50 (sessenta mil, oitocentos e sete reais e cinquenta centavos), dividido em 180 (cento e oitenta) parcelas no valor de R$ 337,82 (trezentos e trinta e sete reais e oitenta e dois centavos).

Alega que, com o aumento significativo no valor das parcelas, em razão dos juros abusivos cobrados pela requerida, após pagar 68 (sessenta e oito) parcelas, totalizando o valor de R$ 32.131,44 (trinta e dois mil, cento e trinta e um reais e quarenta e quatro centavos), viu-se impossibilitado de continuar pagando as parcelas do imóvel. Contudo, ao formalizar o pedido de rescisão, surpreendeu-se com a informação de que somente seriam restituídos 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, bem como, que esse valor seria dividido na quantidade de parcelas pagas pelo promissário comprador.

Posto isso, ingressou com a presente demanda, visando rescindir o vínculo contratual, bem como reaver integralmente os valores pagos ao longo do parcelamento, que correspondem a R$36.695,41 (trinta e seis mil, seiscentos e noventa e cinco reais e quarenta e um centavos), de forma integral, ou, subsidiariamente, que o valor retido pela requerida não excedesse 10% (dez por cento) sobre o valor pago.

Por conseguinte, o dispositivo da sentença de parcial procedência foi lavrado nos seguintes termos:

“Reconhecida, portanto, a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel,
o promitente comprador tem direito a devolução dos valores por si pagos, inclusive os valores dados a título de entrada ou sinal
, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por vontade de uma das partes.

(...)

O promitente comprador, portanto, tem direito a devolução dos valores por si pagos, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora
, podendo a requerida, contudo, exercer o seu direito de retenção, que visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado quo ante e evitar enriquecimento ilícito do promissário vendedor, fixo em 10% (dez por cento) do valor a ser restituído, levando-se em conta as despesas realizadas pela vendedora
com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras despesas, reputando-se abusiva qualquer cláusula que estipule parcelamento dos valores a serem restituídos, por infringir direito assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor.

(...)

No caso sub judice, os contratantes incluíram
multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato
(cláusula 16, §1º, C), com o objetivo de prefixar perdas e danos devidos em razão do inadimplemento do contrato ou da rescisão por vontade do promitente comprador,
no entanto,

reputo a multa estipulada no instrumento de avença havido entre as partes abusiva e prejudicial ao consumidor,

de modo que deverá a mesma incidir sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor
, por ser medida mais razoável e proporcional ao caso em comento, evitando-se assim o enriquecimento ilícito da requerida que terá o seu bem de volta.

(...)

No mais, deixo de aplicar a taxa de fruição prevista no contrato, porque pela narrativa da parte, na petição inicial, não há comprovação nos autos se houve o usufruto de alguma forma do lote/terreno ou que o autor tenha neles construído algum imóvel.

ANTE O EXPOSTO, julgo parcialmente procedentes os pedidos para:

A) RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide;

B) FIXAR o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo promitente comprador, a título de cláusula penal, devidamente atualizado, sem cumulação com perdas e danos, sob pena de enriquecimento ilícito por parte da demandada, devendo ser compensada com o valor a ser restituído ao promissário comprador e limitada a este.

C) Determinar a RESTITUIÇÃO dos valores efetivamente pagos ao promissário comprador, sobre os quais deve incidir apenas a correção monetária, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por vontade do promitente comprador, podendo o promissário vendedor reter o percentual de 10% (dez por cento) desse valor a ser efetivamente pago, levando-se em conta as despesas realizadas pela vendedora com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras.

Por tudo exposto, declaro extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, todos do Código de Processo Civil.

Considerando que o autor sucumbiu à parte mínima do pedido, com base no parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil, condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo na quantia de 10% sobre o valor da condenação.”

Irresignada, a apelante defende a legalidade das cláusulas contratuais e pugna pela reforma da sentença que determinou uma restituição no importe de 80% (noventa por cento) do valor pago pelo autor/adquirente, invocando para tanto, o teor da 16ª Cláusula do contrato firmado entre as partes (Cláusula Penal) e da impossibilidade de anulação unilateral dos termos da avença, em respeito aos princípios “pacta sunt servanda” e da segurança jurídica (Art. 5º, XXXVI, CF). Ao final, pleiteia o conhecimento e provimento do recurso para reforma da sentença guerreada e para que as condenações em seu desfavor sejam afastadas.

Contrarrazões apresentadas, na qual o apelado pugna pela manutenção da sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, 27 de fevereiro de 2023.

Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os requisitos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.

2.

RAZÕES RECURSAIS

O cerne da controvérsia recursal reside na averiguação da
validade da “Cláusula 16ª” do Contrato de Promessa de Compra e Venda
entabulado pelas partes e do
correto percentual de restituição dos valores pagos
pelo autor/apelado por força de rescisão de contrato de promessa causada por inadimplemento do promitente comprador, sendo que, de um bordo, a ora apelante invoca o inadimplemento contratual como causa impeditiva da restituição de valores preconizada em sentença e roga pela majoração do percentual de retenção nos exatos termos do contrato.

Pois bem, primeiramente, para melhor compreensão da contenda, mister transcrever a disposição contida na Cláusula 16ª que trata da rescisão contratual, e das penalidades, mais precisamente o seu §1º (Id. Num. 3768429 - Pág. 9):

§1º - Das penalidades pela rescisão – havendo a rescisão contratual, por vontade ou culpa exclusiva do comprador e nos moldes da segunda situação, serão aplicadas ao comprador as seguintes penalidades:

A) Perda da posse precária e dos direitos aquisitivos do lote/terreno, cabendo ao comprador restituir aposse livre de pessoas e coisas e sem débito de qualquer natureza sobre o lote/terreno;

B) Perda da entrada básica, limitada a 5% do valor deste contrato (despesas de intermediação/corretagem);

C) Multa compensatória em valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado deste contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão;

D) Perda de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e de indenizatório por perdas e danos emergentes;

E) Indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado deste contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data de assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando ocorrer por último.

Prima facie
, considerando que a relação jurídica de direito material havida entre as partes ora contendoras é de consumo, a disposição contratual ao norte deve ser contemplada à luz do “princípio da interpretação mais favorável” das cláusulas contratuais ao consumidor, insculpido no art. 47 do CDC.

Ademais, sem necessidade de maiores digressões, tenho que: considerando o disposto nos art. 6º e 51 da Lei Consumerista, plenamente correto o entendimento esposado pelo magistrado primevo, de que as disposições contratuais contidas na cláusula acima transcrita são abusivas, primeiro porque deixam ao exclusivo alvedrio da recorrente as providências a tomar no caso de inadimplemento contratual e segundo, porque praticamente inviabiliza a ruptura do vínculo contratual por iniciativa da parte compradora, diante de tantas consequências altamente onerosas.

Outrossim, objetivamente, não se pode afastar a incidência da Súmula n.º 543 do STJ, que disciplina o dever de restituição IMEDIATA de parte das parcelas pagas ao promitente comprador no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, nos seguintes termos:

Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Com efeito, analisando o teor da cláusula contratual, verifico nela a previsão de retenção de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, como ressarcimento do custo operacional do contrato, mais a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, em forma de multa compensatória, somado ainda, à perda da entrada básica em até 5% (cinco por cento) do valor do contrato. Desta forma, por previsão contratual, estaria a promitente-vendedora autorizada a reter um total superior a 35% (trinta e cinco por cento) das parcelas pagas pelo comprador.

Não obstante tal previsão contratual, o entendimento do Colendo STJ já firmado há muito, é o de que o promitente vendedor só pode reter, em seu benefício, até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador, sendo que tal percentagem pode variar de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador.

Nesse sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE.
DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ
)
. 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) – Destaquei.

Nessa toada, perfeitamente cabível o pedido de restituição, por parte do autor/apelado, das parcelas pagas com a rescisão contratual, inclusive os valores dados a título de entrada ou sinal, considerando a declaração de abusividade da Cláusula Contratual 16ª, pelo que está à salvo de qualquer reparo a sentença impugnada.

Não olvido que, conforme o entendimento também da Corte da Cidadania, "o arrependimento do promitente comprador não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (AgRg no AREsp nº 208.692/ES).

Entretanto, o percentual de retenção de 35% (trinta e cinco por cento) das parcelas pagas é manifestamente excessivo já que, do total do contrato, representaria valor considerável, sem que fosse apontada qualquer justificativa para tanto (aplicação do art. 413 do CC), sendo portanto, caracterizador de enriquecimento sem causa.

Deveras, mesmo que o apelado tenha deixado de adimplir algumas parcelas, considerada a ausência de apontamento das despesas administrativas e ainda da possibilidade de revenda do lote, o arbitramento realizado na sentença guerreada encontra-se plenamente adequado aos parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça, sendo o percentual de 10% (dez por cento) apto a alcançar a finalidade de compensação pelos custos operacionais, especialmente, porque tal valor será somado ao percentual de 10% (dez por cento) a título de multa compensatória.

Em apoio, cito jurisprudência desta Corte:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDE C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RELAÇÃO DE CONSUMO. CDC.
RECONHECIMENTO DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA RESCISÓRIA EM DESFAVOR DO COMPRADOR.
MANIFESTO.
RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PARCIAL EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO TER DECORRIDO POR VONTADE DO RECORRIDO.
PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO. INCABÍVEL. MAJORAÇÃO EXCESSIVA AO RECORRIDO. MANUTENÇÃO INTEGRAL DO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA DE 1º GRAU. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(Apelação Cível 0121454-38.2015.8.14.0136, Rel. MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2021-03-29, Publicado em 2021-04-05) – Destaquei.

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR.
DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO). PEDIDO PARA MAJORAR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO NOS TERMOS DO CONTRATO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA.
RETENÇÃO QUE PODE VARIAR DE 10% (DEZ POR CENTO) A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). ENTENDIMENTO DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC. CONDENAÇÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(Apelação Cível 0003469-45.2015.8.14.0040, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04) – Destaquei.

4.

Parte Dispositiva

Forte em todo o expendido,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao presente recurso de
apelação,
para manter integralmente a sentença ora vergastada.

Majoro em 5% os honorários advocatícios fixados em primeiro grau, conforme o disposto no art. 85, §11 do diploma processual.

É o voto.

Belém,

Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 21/03/2023