Tribunal: TJPA
Processo: 0016283-21.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2022-02-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO DO CONTRATO PARA DEFERIMENTO DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INOCORRÊNCIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1 - Há muito, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, para fins de reintegração de posse com base em inadimplemento contratual, se faz necessária a prévia e imprescindível manifestação judicial acerca da resolução contratual, mesmo na hipótese de haver cláusula resolutória expressa para o caso de inadimplemento. Precedentes do STJ e desta 2ª Turma de Direito Privado. 2 – Hipótese dos autos em que a rescisão contratual não foi objeto da demanda, não tendo havido, portanto, manifestação judicial a respeito da rescisão contratual com a verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de compra e venda do imóvel. Sem a efetiva rescisão contratual por meio de declaração judicial não é possível se falar em esbulho e, em consequência, de pedido de reintegração de posse. 3 - Tendo vista a inadequação da via eleita pelo apelante e a impossibilidade de observância, na hipótese, do rito especial destinado as ações possessórias, impõe-se a manutenção da sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito 4 – Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0016283-21.2017.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: SEBASTIAO MARTINS DA CUNHA, ELIANA FRANCISCA DOS SANTOS

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO DO CONTRATO PARA DEFERIMENTO DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INOCORRÊNCIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

1 - Há muito, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, para fins de reintegração de posse com base em inadimplemento contratual, se faz necessária a prévia e imprescindível manifestação judicial acerca da resolução contratual, mesmo na hipótese de haver cláusula resolutória expressa para o caso de inadimplemento. Precedentes do STJ e desta 2ª Turma de Direito Privado.

2 – Hipótese dos autos em que a rescisão contratual não foi objeto da demanda, não tendo havido, portanto, manifestação judicial a respeito da rescisão contratual com a verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de compra e venda do imóvel. Sem a efetiva rescisão contratual por meio de declaração judicial não é possível se falar em esbulho e, em consequência, de pedido de reintegração de posse.

3 - T
endo vista a inadequação da via eleita pelo apelante e a impossibilidade de observância, na hipótese, do rito especial destinado as ações possessórias, impõe-se a manutenção da sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito

4 – Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

RELATÓRIO

Tratam os autos de Recurso de Apelação interposto por
L.M.S.E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
nos autos da

Ação de Reintegração de Posse com pedido de liminar c/c indenização por perdas e danos, proposta em face de
SEBASTIAO MARTINS DA CUNHA e ELIANA FRANCISCA DOS SANTOS.

Na exordial, aduz o ora apelante, que os réus firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de lote/terreno, cujo objeto era o imóvel descrito como: lote de terras localizado na Avenida D, qd. 126C, lt.25, - Residencial Cidade Jardim, Parauapebas-PA, com área de 254,49m2.

Afirma que em todos os contratos havia cláusula dispondo sobre a forma de reajuste das parcelas contratuais, a data de pagamento das mesmas e as hipóteses de rescisão do contrato, dentre elas, a inadimplência.

Sustenta que os apelados deixaram de cumprir com as obrigações assumidas, ao não efetuar o pagamento das parcelas contratuais. Em razão disso, foram notificados para a quitação do débito, sob pena de rescisão do contrato, porém, não compareceram ao chamado da apelante, deixando de regularizar sua situação.

Aduz que o não cumprimento das obrigações assumidas pelos réus implicou na rescisão automática do contrato em 21.03.2017, tornando-se imperiosa a ordem de reintegração da autora na posse do bem e a condenação dos réus ao pagamento das verbas pertinentes às multas e despesas contratuais, bem como indenização por perdas e danos.

Juntou documentos.

A parte ré/recorrida apresentou Contestação em ID 2715250 requerendo a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita e no mérito, requer a improcedência do pedido inicial com a declaração de nulidade das cláusulas segunda e décima sexta, por serem abusivas à luz do CDC, bem como outras que o juízo identifique como também abusivas, e eventualmente, requer o reconhecimento do direito de retenção do imóvel ela ré até a indenização integral das acessões feitas no imóvel e imediata restituição parcial da quantia paga pela requerida.

Após regular processamento do feito, a magistrada
a quo
proferiu sentença de extinção do feito sem resolução do mérito (ID

2715253),
vide infra:

“Trata-se de ação de reintegração de posse com pedido liminar c/c indenização por perdas e danos ajuizada por L M S E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de SEBASTIAO MARTINS DA CUNHA, ELIANA FRANCISCA DOS SANTOS, todos qualificados nos autos.

Narra a inicial que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de lote/terreno nesta cidade de Parauapebas. Como a parte requerida não conseguiu adimplir com suas obrigações, ajuizou a presente ação, em que foi requerida a reintegração de posse à empresa loteadora.

Verifico que no caso concreto estamos diante da hipótese do inciso VI, artigo 485 do NCPC:

Art. 485. O juiz não resolverá o mérito quando:

VI - verificar ausência de legitimidade ou de interesse processual;

Com efeito, não é caso de ajuizamento de ação de reintegração de posse – artigos 1196 ss. do CC/02. No fundo, estamos diante de uma relação contratual consumerista em que uma das partes (consumidora), por incorrer em inexecução, outorgou à outra o direito de requerer a declaração da resolução contratual, cujo objeto foi a venda de lote de terreno em prestações sucessivas. Com essas características, se a questão de direito contratual em algum momento pode se aproximar das possessórias, isso só ocorrerá após a formal constituição da mora e depois do seu correlato efeito resolutivo no contrato, bem como do pronunciamento judicial acerca da resolução contratual.

(...)

Tal como manejado, o que se percebe é que a parte autora buscou privilégio processual típico de ações especiais - Decreto-lei 911/69, o que se mostra inviável ante a inexistência de qualquer permissão normativa. Porém o referido Decreto-lei é um procedimento especial que, por opção legislativa, colocou o fornecedor numa situação diferenciada.

Posto isso, com base no inciso VI, artigo 485 do NCPC, JULGO EXTINTA A AÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em face da inadequação da via eleita. Por consequência, revogo a liminar de reintegração de posse eventualmente deferida.

CONDENO a autora nas custas processuais e em honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) do valor da causa.

Após o trânsito em julgado, arquive-se, com baixa na distribuição.

P.R.I.C.”

Irresignada, a parte autora interpôs recurso de apelação (ID 2715254), repetindo os argumentos da inicial e ressaltando não haver que se falar em inadequação do pedido de reintegração de posse, tendo em vista a constituição em mora e a resolução do contrato, bem como, que a extinção do feito sem resolução do mérito vai de encontro com a economia processual.

Requer a cassação da sentença para que seja oportunizada a devida instrução do feito e ao final a prolação de nova sentença, ou que seja reformada a sentença com o deferimento do pedido de reintegração de posse e a consequente aplicação das penalidades previstas no pacto.

Contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso de apelação.

Coube-me a relatoria do feito por distribuição.

É o relatório.

Remetam-se os autos à Secretaria Única de Direito Público e Privado, para inclusão do feito na pauta do plenário virtual.

Belém, 10 de janeiro de 2022.

RICARDO FERREIRA NUNES

Desembargador Relator

VOTO

1. Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

2.
Mérito

Pleiteia o apelante a cassação ou, alternativamente, a reforma da sentença que extinguiu sem resolução do mérito a demanda de reintegração de posse, sob o fundamento de que a inadimplência dos apelados, a constituição em mora dos devedores e a previsão expressa no contrato de resolução automática por inadimplemento, seriam suficientes para o deferimento da reintegração de posse.

A presente demanda objetiva a reintegração de posse de imóvel em razão do inadimplemento de contrato de compra e venda firmado entre a apelante e a apelada, restringindo-se o cerne da discussão recursal sobre a necessidade ou não de prévia manifestação judicial acerca da resolução do contrato, nos casos em que existente cláusula resolutória expressa em razão de inadimplemento e, consequentemente, da adequação ou não da via eleita pela autora, ora apelante.

A meu ver, o caso não merece maiores delongas, inexistindo razões para a cassação ou reforma da sentença recorrida, conforme se verificará a seguir.

Há muito, o Superior Tribunal de Justiça
firmou jurisprudência no sentido de ser
"imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos"
(REsp 620787/SP, Re. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe 15/06/2009).

O mesmo entendimento já foi firmado por ambas as Turmas de Direito Privado deste E. Tribunal, em caso análogo, conforme se verifica:

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RESCISÃO CONTRATUAL DECLARADA. RECURSO DE APELAÇÃO. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA ACOLHIDA.
NECESSIDADE DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL ACERCA DA RESCISÃO CONTRATUAL, INDEPENDENTE DE EXPRESSA PREVISÃO DO INSTRUMENTO DE AVENÇA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA, EX VI DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ
. INOCORRÊNCIA NA ESPÉCIE. ESBULHO POSSESSÓRIO DESCARACTERIZADO. INTERESSE PROCESSUAL NATIMORTO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PRECEDENTES DESTA CORTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. ATRIBUIÇÃO DE EFEITO TRANSLATIVO RECURSAL PARA EXTINGUIR O FEITO SEM A RESOLUÇAO DE MÉRITO, FORTE NO ART. 485, VI DO CPC. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

(5639986, 5639986, Rel. MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2021-07-12, Publicado em 2021-07-12)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

RESCISÃO CONTRATUAL.
AUSÊNCIA DE DECLARAÇÃO JUDICIAL PARA RESCINDIR A AVENÇA ENTRE AS PARTES.

IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAR AINDA QUE PRESENTE CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA
- RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1-No presente caso, firma-se o entendimento de que a quebra do contrato de compra e venda não decorre de forma automática do inadimplemento contratual, havendo a necessidade da declaração judicial até mesmo para que fique configurado o esbulho praticado pelo adquirente.

2-Desse modo, não há que ser deferida liminarmente a reintegração da posse, ou mesmo designada a audiência de justificação conforme o art. 928, sem que antes se resolva a situação contratual das partes. Caso se decida pela rescisão do contrato, possível, então, a reintegração da posse, passando-se, desse modo, ao procedimento especial cabível.

3-Recurso conhecido e provido, para revogar a liminar possessória deferida, ante a ausência de declaração prévia acerca da rescisão contratual.

(2018.01533332-94, 189.004, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2018-04-17, Publicado em 2018-04-26)

Deste modo, para que seja requerida e deferida a reintegração de posse faz-se necessária a prévia declaração de rescisão contratual e, somente após, deverá ser analisado eventual pedido de reintegração de posse.

No caso dos autos, a rescisão contratual não foi objeto da demanda, não tendo havido, portanto, manifestação judicial a respeito da rescisão contratual com a verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de compra e venda do imóvel. Sem a efetiva rescisão contratual por meio de declaração judicial não é possível se falar em esbulho e, em consequência, de pedido de reintegração de posse.

Por sua vez, é certo que não tendo havido pedido de rescisão contratual na exordial, a análise dos requisitos para tanto significaria ultrapassar os limites da lide, configurando decisão extra petita, o que é vedado em nosso ordenamento jurídico.

Feitas estas considerações, entendo que não merece reforma a sentença, pois é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato e preenchidos os requisitos para a busca de medida possessória.

Assim,
tendo vista a inadequação da via eleita pelo apelante e a impossibilidade de observância, na hipótese, do rito especial destinado as ações possessórias, impõe-se a manutenção da sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito
, na linha de precedente do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça.

3. DISPOSITIVO

Ante os motivos expendidos alhures,
CONHEÇO
o presente recurso, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO,
para confirmar a sentença de extinção do feito sem resolução do mérito.

Tendo em vista a sucumbência do recorrente, majoro os honorários advocatícios em favor dos réus para o percentual de 12% sobre o valor da causa, na forma do artigo 85 § 11 do CPC/2015.

É o voto.

Belém, 08 de fevereiro de 2022.

RICARDO FERREIRA NUNES

Desembargador Relator

Belém, 08/02/2022