Tribunal: TJPA
Processo: 0002762-19.2011.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2022-08-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. ALTERAÇÃO NO PROJETO DO LOTEAMENTO. VIOLAÇÃO AOS DEVERES DE VINCULAÇÃO À OFERTA E INFORMAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRECEDENTES. OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. O descumprimento contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor acarreta o dever de restituição integral das parcelas pagas, quando da rescisão contratual. Entendimento sumulado pelo STJ. Hipótese dos autos em que amplamente demonstrada a culpa exclusiva da parte ré, impondo-se a restituição integral dos valores pagos, incluindo o valor pertinente à comissão de corretagem. Precedentes. 2. Ocorrência de dano moral na hipótese dos autos, considerando-se a longa demora na restituição das parcelas pagas. Manutenção do quantum arbitrado em sentença. 3. Recurso de Apelação conhecido e desprovido à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0002762-19.2011.8.14.0040

APELANTE: REI EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: ANTONIA JOVENILDE ALVES MENDES

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. ALTERAÇÃO NO PROJETO DO LOTEAMENTO. VIOLAÇÃO AOS DEVERES DE VINCULAÇÃO À OFERTA E INFORMAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRECEDENTES. OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.

O descumprimento contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor acarreta o dever de restituição integral das parcelas pagas, quando da rescisão contratual. Entendimento sumulado pelo STJ. Hipótese dos autos em que amplamente demonstrada a culpa exclusiva da parte ré, impondo-se a restituição integral dos valores pagos, incluindo o valor pertinente à comissão de corretagem. Precedentes.

2.

Ocorrência de dano moral na hipótese dos autos, considerando-se a longa demora na restituição das parcelas pagas. Manutenção do
quantum
arbitrado em sentença.

3.

Recurso de Apelação conhecido e desprovido à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por REI EMPREENDIMENTOS LTDA em face da sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual c/c pedido de Restituição de quantia paga e Indenização por Perdas e Danos movida por ANTONIA JOVENILDE ALVES MENDES, em trâmite no juízo da 4ª Vara Cível de Parauapebas.

Na exordial (ID
1569975
), alega a autora que, em 01/09/2008 adquiriu um imóvel no Residencial Amazônia, a ser pago em 120 (cento e vinte) parcelas de R$ 350,00 (trezentos e cinquenta reais) somados a R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) de entrada.

Afirma que escolheu o lote em razão de sua localização, considerando as benfeitorias que seriam realizadas no loteamento, conforme divulgado pela construtora. Ocorre que, foi surpreendida com a mudança do projeto de sua quadra com a retirada de todas as benesses que ali seriam efetuadas e consequente desvalorização de seu imóvel.

Em razão da modificação na planta do loteamento e dos prejuízos decorrentes da alteração, solicitou a rescisão do contrato firmado com a restituição integral dos valores pagos, o que foi recusado pela ré.

Requer seja declarada a rescisão do contrato com a restituição integral e imediata de todas as parcelas pagas, bem como do valor pago a título de entrada, no total de R$ 5.568,70 (cinco mil, quinhentos e sessenta e oito reais e setenta centavos), com a devida atualização monetária e juros legais e, ainda, a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor equivalente a R$ 15.000,00(quinze mil reais). Com a inicial, juntou documentos.

Em sua contestação (ID
1569978
), a parte ré arguiu que diversamente do alegado pela autora, as modificações no projeto causadas por motivo de força maior, teriam lhe beneficiado, na medida em que passou a estar de frente às benfeitorias da área de lazer, bem como, que a rescisão ocorreu pela inadimplência no pagamento das parcelas, aplicando-se a cláusula de retenção prevista contratualmente. Afirma não caber a devolução dos valores pagos a título de entrada, na medida em que correspondem à comissão paga pelo comprador, diretamente ao corretor autônomo que prestou o serviço de intermediação na compra e venda do imóvel. Alega a inexistência de danos morais. Requer a improcedência da demanda, com a rescisão do contrato ante a inadimplência e desconto da multa rescisória sobre o valor atualizado do imóvel e devolução no mesmo número de vezes, quantos foram os do pagamento.

Réplica à contestação apresentada (ID 1569983).

Após o processamento do feito, foi proferido julgamento da lide (ID 1569994) pela procedência da demanda, com a seguinte parte dispositiva:

Isto posto, nos termos do art. 485, inc. I, do CPC, julgo procedente os pedidos formulados na inaugural e, em conseqüência, condeno, a empresa Ré ao pagamento do valor de R$ 5.568,70 (cinco mil e quinhentos e sessenta e oito reais e setenta centavos), a título danos materiais, acrescido de correção monetária e juros legais a partir da citação.

Condeno, também, a empresa-ré, ao pagamento de danos morais, estes arbitrados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), igualmente acrescidos de juros a partir desta data e correção monetária, na forma da lei.

Condeno a requerida no pagamento de custas processuais e honorários advocaticios no valor de 20% (vinte por cento) da condenação, tendo em vista o desempenho e complexidade da causa.

Parauapebas, 20 de agosto de 2018.

Inconformada,
a parte ré
interpôs apelação (ID 1569995), requerendo a reforma da sentença para declarar a rescisão contratual por ato unilateral da recorrida e, assim, acolher as cominações e multas contratuais.

Apresentadas contrarrazões (ID 1569996).

Coube-me o feito por redistribuição, nos termos da Ordem de Serviço Conjunta n° 02/2019 expedida pela Presidência e Vice Presidência do TJPA, publicada no Diário de Justiça em 10/10/2019 Edição nº 6761/2019.

É o relatório.

Belém,
1º de agosto de 2022.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade,
conheço
do recurso de apelação.

2.

Razões recursais.

Verifica-se da sentença que o juízo de piso entendeu que a requerida deu causa a rescisão contratual, na medida em que: “
alterou a planta do lote da requerente conforme confissão em sede de contestação indo para local desconhecido todo aquele magnífico parque verde com espécies nativas, playground, praça com materiais ecologicamente correto dentre outras tantas benfeitorias que enchem os olhos de qualquer consumidor e motivam quase que por um impulso imediato a compra de um dos lotes ofertados pela empresa-ré
.
Assim, pode a consumidora exigir a restituição imediata de toda a quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, inclusive do valor de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) dado como entrada do negócio jurídico, conforme consta claramente no recibo
”.

Em suas razões recursais, a recorrente defende a reforma da sentença, sob a justificativa de que as alterações do projeto teriam decorrido de força maior, em razão de fortes chuvas que ocasionaram erosões na quadra 60. Alega que, no entanto, as alterações do projeto não teriam afetado a quadra 53, onde localizado o lote da autora e, ainda, que as modificações teriam, em verdade lhe beneficiado. Afirma que a rescisão se deu pela inadimplência da autora, de forma que a devolução dos valores pagos deve obedecer aos termos do contrato, com o pagamento de multa de 10 (dez por cento) sobre o valor atualizado do imóvel.

Sem maiores digressões a respeito do assunto, entendo não lhe assistir razão. Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento acerca da imperiosa necessidade de restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, quando a culpa pela rescisão for exclusiva do vendedor/construtor, conforme se verifica a seguir:

“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).

Na hipótese dos autos, entendo que restou amplamente demonstrado que a rescisão contratual decorreu de culpa da ré, que alterou o projeto vendido sem a devida comunicação aos adquirentes dos lotes e atendimento aos deveres de vinculação aos termos da proposta (art. 427 do CC e art. 20 do CDC) e de informação consistente em corolário lógico da boa-fé objetiva que deve nortear os contratos.

Restou comprovado, ainda, que até a data da segunda vistoria
in loco
no imóvel (ID
1569992)
, realizada após quase DEZ ANOS do pedido de rescisão contratual, nenhuma das benfeitorias referentes à área de lazer tinha sido realizada, de forma que resta configurada a culpa exclusiva da parte ré, impondo-se a restituição integral dos valores pagos.

Como bem ressaltado pelo magistrado de origem:

Ocorre que da análise dos autos, observo que a requerida não se desincumbiu do ônus de demonstrar que cumpriu com a oferta prometida à compradora do imóvel, vez que após o auto de constatação realizado por duas vezes por dois oficiais de justiça diferentes, observa-se que nenhuma benfeitoria existe em frente ao imóvel da autora.

(...)

Como se observa pelas ilustrações de fls. 182-v e 183 trazidas pelo auto de constatação, o imóvel da requerida nunca esteve de frente das benfeitorias prometidas, nem tão pouco próximo das mesmas como constava no folder de anúncio de oferta do lote, demonstrando que a requerida descumpriu com a sua obrigação contratual dando causa a rescisão do contrato.

Por outro lado, a requerida não juntou aos autos a cópia do registro da alteração da planta do imóvel no órgão competente de modo a comprovar as suas alegações de que a única alteração realizada foi a retirada da quadra 60 da frente da quadra 53 onde se situa o lote da autora, trazendo apenas mera alegações desprovidas de provas, de modo que não se sabe até a presente data onde afinal se encontram as tão prometidas benfeitorias que valorizariam o lote da autora, apenas se tem certeza de que nunca estiveram em frente ou próximo ao seu imóvel, mas apenas no folder de propaganda da requerida e no projeto arquitetônica da empresa.

Da mesma forma, não foi juntado aos juntos a comunicação de alteração do projeto do loteamento à compradora de que forma que pudesse optar por concordar ou não com a alteração, e por conseqüências com as possíveis repercussões da alteração, de modo a continuar ou não com o contrato realizado.

Inegável, portanto, a culpa da recorrente pela rescisão contratual, impondo-se a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente e em única parcela, nos termos da Súmula nº 543 do STJ,
incluindo o valor pertinente à comissão de corretagem
, conforme entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.
6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.
7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020) (grifos nossos)

Ademais, não merecem prosperar as alegações da recorrente no sentido de que a rescisão teria decorrido da inadimplência da autora, na medida em que demonstrado o prévio descumprimento dos deveres de informação e lealdade por parte da recorrente.

Feitas essas considerações, não merece qualquer reforma a sentença proferida pelo juízo
a quo
, neste ponto.

No que diz respeito aos danos morais, o juízo de piso condenou a requerida ao pagamento do valor de R$5.000,00 (cinco mil reais). Insurge-se a ré/apelante contra a condenação, sob o argumento de que não estaria caracterizado o dano moral.

Pois bem. Sabe-se que o descumprimento contratual, por si só, não gera automaticamente presunção de ocorrência de danos morais, sendo este entendimento pacificado no âmbito da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

No entanto, há situações particulares nas quais se pode detectar uma anormal violação dos direitos da personalidade do promitente-comprador decorrente do descumprimento, como ocorreu no presente caso, haja vista que a pretensão da autora se arrasta em demora que já perdura aproximadamente treze anos sem que tenha sido ressarcida dos valores pagos ante a rescisão contratual, estando impossibilitada de utilizar seus recursos da forma que entende devida, o que, ao meu ver, demonstra que não se trata de mero inadimplemento contratual.

Ante tais considerações e, tendo em conta que o valor arbitrado a título de danos morais não foge à razoabilidade nem à proporcionalidade, mantenho a sentença também neste ponto.

3.

Parte dispositiva.

Isto posto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto, porém,
LHE NEGO PROVIMENTO
mantendo a sentença em todos os seus termos, nos termos da fundamentação supra.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 23/08/2022