Tribunal: TJPA
Processo: 0005220-60.2015.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2022-06-21

Ementa:
SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N. 0005220-60.2015.8.14.0301 APELANTE: MARIA MORAES PINTO LIMA APELANTE: LUIS CARLOS CARVALHO LIMA ADVOGADO: JAMIL MONTEIRO EL BANNA APELADO: PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA APELADO: CIRCULO ENGENHARIA LTDA RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA EMENTA: APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLAUSULA DE PRORROGAÇÃO EM 180 DIAS. LEGALIDADE. COBRANÇA DA TAXA SATI. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL ALCANÇADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Acerca da legalidade da cláusula de prorrogação de 180 dias para além do prazo de conclusão da obra, se mostra plausível para atenuar os fatores de imprevisibilidade no decorrer da obra, devendo incidir a indenização (lucros cessantes) quando do inadimplemento no término do referido prazo. 2. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial Repetitivo, decidiu pela ilegalidade da referida taxa, ao passo que determinou que a pretensão de reaver valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, submete-se à prescrição trienal, a partir da celebração do contrato. No Caso dos autos, o instrumento de contrato foi celebrado em 17.05.2010 e a presente Ação interposta em 09.02.2015. Logo, forçoso é a aplicação da prescrição para a referida pretensão. 3. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0005220-60.2015.8.14.0301

APELANTE: MARIA MORAES PINTO LIMA, LUIS CARLOS CARVALHO LIMA

APELADO: PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA, CIRCULO ENGENHARIA LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0005220-60.2015.8.14.0301

APELANTE: MARIA MORAES PINTO LIMA

APELANTE: LUIS CARLOS CARVALHO LIMA

ADVOGADO: JAMIL MONTEIRO EL BANNA

APELADO: PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA

APELADO: CIRCULO ENGENHARIA LTDA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLAUSULA DE PRORROGAÇÃO EM 180 DIAS. LEGALIDADE. COBRANÇA DA TAXA SATI. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL ALCANÇADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Acerca da legalidade da cláusula de prorrogação de 180 dias para além do prazo de conclusão da obra, se mostra plausível para atenuar os fatores de imprevisibilidade no decorrer da obra, devendo incidir a indenização (lucros cessantes) quando do inadimplemento no término do referido prazo.

2. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial Repetitivo, decidiu pela ilegalidade da referida taxa, ao passo que determinou que a pretensão de reaver valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, submete-se à prescrição trienal, a partir da celebração do contrato.

No Caso dos autos, o instrumento de contrato foi celebrado em 17.05.2010 e a presente Ação interposta em 09.02.2015. Logo, forçoso é a aplicação da prescrição para a referida pretensão.

3. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0005220-60.2015.8.14.0301

APELANTE: MARIA MORAES PINTO LIMA

APELANTE: LUIS CARLOS CARVALHO LIMA

ADVOGADO: JAMIL MONTEIRO EL BANNA

APELADO: PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA

APELADO: CIRCULO ENGENHARIA LTDA

ADVOGADO: RICARDO CALDERARO ROCHA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação Cível, interposto por MARIA MORAES PINTO LIMA e LUIS CARLOS CARVALHO LIMA, nos autos de
Ação de Indenização
proposta pelos Apelantes em face PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA e CIRCULO ENGENHARIA LTDA

Narra o autor na Inicial: (1) adquiriu na planta um apartamento no empreendimento denominado Plaza Mendonça Residence, unidade 902, TV Angustura, 1631, Bairro da Pedreira, nesta cidade, sendo ajustado o pagamento em parcelas, (2) Acrescenta que o prazo final para a entrega do imóvel era o mês de outubro de 2013, porém ocorreram atrasos e ainda não ingressaram na posse do imóvel, (3) questiona ainda o prazo de prorrogação imotivada previsto no contrato, uma vez que tal possibilidade implica em desequilíbrio da relação jurídica.

Dessa forma, requer que as Requeridas sejam condenadas a lhe pagar indenização por danos materiais e morais, o primeiro relativo à cobrança indevida da taxa SATI e também ao pagamento de aluguel durante todos os meses que tiveram que arcar com despesas de aluguel no período de atraso da obra e o segundo consistente em compensação pelos danos morais suportados.

O Magistrado sentenciante (ID 625851 - Pág. 1-12) JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO apenas para CONDENAR as requeridas, solidariamente, a pagarem INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS aos autores, consistente no valor de 1% do valor total do imóvel previsto no contrato (R$ 169.031,94), resultando em R$ 1.690,31 (uni mil, seiscentos e noventa reais e trinta e um centavos), a ser pago uma única vez, tendo em vista que corresponde à indenização pelo único mês de atraso da obra em que os autores ainda figuravam como partes no contrato de compra e venda, que deverá incidir juros de I% ao mês e atualização monetária pelo INPC

Apelação interposta, onde sustentam os Autores/Recorrentes que a sentença deverá ser reformada, sob os seguintes argumentos: 1) omissão no julgado, visto que o Juiz considerou que os Requerentes Apelantes não requereram a nulidade da cláusula de prorrogação, ao passo que os Autores afirmam a existência de arguição da Inicial; 2) da revelia; 3) a abusividade da taxa SATI, (4) invalidade da cláusula de prorrogação, (5) dos danos morais e matérias emergente, além de lucros cessantes. Requer o apelante, assim, a reforma da sentença de origem, no sentido de seja afasta a indenização, considerando o que foi pré-fixado no contrato, bem como, que sejam declaradas lícitas as cláusulas contratuais e incompetência da justiça estadual para julgar a causa envolvendo a taxa de evolução de obra (ID 625853 - Pág. 1-39).

Contrarrazões apresentadas requerendo a manutenção da sentença (ID 625854 - Pág. 23).

É o relatório.

Belém,

de

de 2022.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0005220-60.2015.8.14.0301

APELANTE: MARIA MORAES PINTO LIMA

APELANTE: LUIS CARLOS CARVALHO LIMA

ADVOGADO: JAMIL MONTEIRO EL BANNA

APELADO: PRIME RESIDENCIAL & ENGENHARIA LTDA

APELADO: CIRCULO ENGENHARIA LTDA

ADVOGADO: RICARDO CALDERARO ROCHA

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

Satisfeitos os requisitos de admissibilidade, CONHEÇO do Recurso de Apelação.

P
retende o apelante a reforma da sentença que negou, a existência de danos morais e, quanto aos materiais, concedeu somente o valor no percentual de 1% sobre o valor do contrato, na forma de lucros cessantes, por um período de apenas um mês, por considerar ser apenas este o lapso temporal de mora da obra.

Em síntese, as alegações recursais resumem-se em duas: a ilegalidade das cláusulas de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão da obra e possibilidade da abusividade da taxa SATI, pois o Apelante entende que ela se encontra camuflada no instrumento contratual na cobrança de comissão de corretagem.

DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA

Acerca da legalidade da cláusula de prorrogação de 180 dias para além do prazo de conclusão da obra, mostra-se plausível para atenuar os fatores de imprevisibilidade no decorrer da obra, devendo incidir a indenização (lucros cessantes) quando do inadimplemento no término do referido prazo. Conforme entendimento abaixo colacionado:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.

9. Recurso especial não provido.

(REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017), destacado.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JULGAMENTO PARCIALMENTE PROCEDENTE. 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA POR TORRE DE FERRARA INCORPORADORA LTDA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DESCUMPRIDO O PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL OBJETO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, É CABÍVEL A CONDENAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, HAVENDO PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO DO PROMITENTE-COMPRADOR. DANOS MORAIS INDEVIDOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. SOLUÇÃO ADEQUADA AO REEQUILÍBRIO DA RELAÇÃO CONTRATUAL DEVE SER APLICAÇÃO DO INCC ATÉ O PRAZO ESTIPULADO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL, JÁ INCLUÍDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS, E A PARTIR DAÍ, QUE SEJA APLICADO O IPCA, ATÉ A DATA EFETIVA DA ENTREGA DAS CHAVES, SALVO SE O INCC FOR MENOR. SUCUMENCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE. 2. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA POR ROSAURA INDRUSIAK DE ARAÚJO GUEDES E LUIZ JORGE DE MONTALVÃO GUEDES. A PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA EM 180 DIAS NÃO CARACTERIZA NULIDADE DA CLÁUSULA QUE A PREVÊ, TAMPOUCO ABUSIVIDADE. INEXISTE MOTIVOS CAPAZES DE MAJORAR OS DANOS MATERIAIS ESTABELECIDOS. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS PREJUDICADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Apelação nº 0006526-69.2012.8.14.0301. Rel. RICARDO FERREIRA NUNES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 28.03.2017. Publicado em 06.04.2017) Grifei.

Da fundamentação retro, ver-se que, no caso em análise, os 180 dias de tolerância dispostos no contrato são admitidos, devendo o valor arbitrado a título de lucros cessantes ser contabilizado desde abril de 2014 e, tendo em vista que a partir de maio/2014 houve a cessão do direito sobre o bem a terceiro, estranho à lide, resta somente um mês de atraso da obra em relação aos Autores/Cedentes.

DA ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DA TAXA SATI

SATI é abreviatura de Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária o qual, em regra, destina-se a remunerar, além dos serviços do negócio, os advogados da construtora, por terem redigido o contrato de compra e venda.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial Repetitivo, decidiu pela ilegalidade da referida taxa, ao passo que determinou que a pretensão de reaver valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, submete-se à prescrição trienal, a partir da celebração do contrato.

Em análise ao instrumento contratual, item 4.3 (ID 625847 - Pág. 39) consta a cobrança correspondente a R$-6.171,55(seis mil, cento e setenta e um reais e cinquenta e cinco centavos), a título de comissão da intermediação da venda e compra do imóvel dos quais, R$-2.400,05(dois mil, quatrocentos reais e cinco centavos), são devidos ao corretor de imóveis autônomo.

Ipsis litteris, segue a transcrição da referida cláusula contratual 4.3

4.3 - As partes declaram ciência que neste ato é pago„ a título de comissão, em face da intermediação da presente venda e compra, o valor total de R$-6.171,55(Seis Mil, Cento e Setenta e Hum Reais e Cinquenta e Cinco Centavos), dos quais, R$-2.400,05(Dois Mil, Quatrocentos Reais e Cinco Reais), são devidos ao corretor de imóveis autônomo, por intermédio do mesmo.

Em que pese constatar-se nos autos a existência de taxa congênere à taxa SATI, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial Repetitivo, ao decidir pela ilegalidade da referida taxa, determinou que a pretensão de reaver valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, submete-se à prescrição trienal, a partir da celebração do contrato.

No caso dos autos, o instrumento de contrato foi celebrado em 17.05.2010 e a presente Ação interposta em 09.02.2015. Logo, forçoso é a aplicação da prescrição para a referida pretensão.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).

1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga.

2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.

2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial.

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Diante do exposto, CONHEÇO do Recurso e NEGO-LHE provimento para manter na íntegra a Sentença guerreada.

É o voto.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 26/09/2022