Tribunal: TJPA
Processo: 0060892-87.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7770 - Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2022-03-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. HIPÓTESE QUE SE SUBSOME À REGRA GERAL DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECENAL. PRECEDENTES DO STJ. JUROS CAPITALIZADOS. COBRANÇA ABUSIVA DURANTE PERÍODO DE NORMALIDADE CONTRATUAL. MORA AFASTADA. REPETIÇÃO EM DOBRO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES. BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES NÃO COMPROVADAS. NÃO CABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA PARA REPOR OS PREJUÍZOS ORIUNDOS DA RESCISÃO. IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA IMPOSTA À ADQUIRENTE (TEMA 971, STJ). OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. Segundo o Superior Tribunal de Justiça: “A pretensão ao recebimento de valores pagos, que não foram restituídos diante de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, submete-se ao prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo de 3 (três) anos, constante do art. 206, § 3º, IV e V, do mesmo diploma”. Prescrição não configurada. Reforma da Sentença que se impõe. 2. A capitalização mensal de juros, embora seja admissível quando pactuada e quando autorizada por legislação específica, é indevida na hipótese de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora, empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional. Cláusula nula. Precedentes do STJ. 3. O afastamento da capitalização de juros impõe a descaracterização da mora e a restituição em dobro dos valores pagos de forma indevida. 4. A rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor acarreta o dever de restituição integral das parcelas pagas. Entendimento sumulado pelo STJ. Hipótese dos autos em que afastada a mora da autora, resta configurada a culpa exclusiva da parte ré, impondo-se a restituição integral dos valores pagos. 5. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que o artigo 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra esta aplicada também as acessões (art. 1.255 do CC/02), desde que efetuadas em conformidade com o contrato ou com a lei. Hipótese dos autos, em que não comprovadas as alegadas benfeitorias/construções. Ausente provas mínimas da realização de obras nos lotes, não há que se falar em dever de indenizar. Improcedência. 6. Considerando a existência de previsão contratual de cláusula penal compensatória para o caso de inadimplemento por parte da construtora, o seu comando deve ser observado, não sendo possível cumular com inversão da multa moratória aplicada para o adquirente. TEMA 971, STJ. 7. Ocorrência de dano moral na hipótese dos autos, considerando-se a negativa de restituição das parcelas pagas por mais de sete anos. Valor fixado em R$ 15.000,00 (quinze mil reais). 8. Recurso CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO para afastando a prejudicial de prescrição, JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE A DEMANDA, à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0060892-87.2014.8.14.0301

APELANTE: SAMIA MARIA BRASIL DIAS PINHEIRO

APELADO: CKOM ENGENHARIA LTDA, META EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PRESCRIÇÃO AFASTADA. HIPÓTESE QUE SE SUBSOME À REGRA GERAL DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECENAL. PRECEDENTES DO STJ. JUROS CAPITALIZADOS. COBRANÇA ABUSIVA DURANTE PERÍODO DE NORMALIDADE CONTRATUAL. MORA AFASTADA. REPETIÇÃO EM DOBRO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES. BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES NÃO COMPROVADAS. NÃO CABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA PARA REPOR OS PREJUÍZOS ORIUNDOS DA RESCISÃO. IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA IMPOSTA À ADQUIRENTE (TEMA 971, STJ). OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.

Segundo o Superior Tribunal de Justiça: “
A pretensão ao recebimento de valores pagos, que não foram restituídos diante de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, submete-se ao prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo de 3 (três) anos, constante do art. 206, § 3º, IV e V, do mesmo diploma
”. Prescrição não configurada. Reforma da Sentença que se impõe.

2.

A capitalização mensal de juros, embora seja admissível quando pactuada e quando autorizada por legislação específica, é indevida na hipótese de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora, empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional. Cláusula nula. Precedentes do STJ.

3.

O afastamento da capitalização de juros impõe a descaracterização da mora e a restituição em dobro dos valores pagos de forma indevida.

4.

A rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor acarreta o dever de restituição integral das parcelas pagas. Entendimento sumulado pelo STJ. Hipótese dos autos em que afastada a mora da autora, resta configurada a culpa exclusiva da parte ré, impondo-se a restituição integral dos valores pagos.

5.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que o artigo 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra esta aplicada também as acessões (art. 1.255 do CC/02), desde que efetuadas em conformidade com o contrato ou com a lei. Hipótese dos autos, em que não comprovadas as alegadas benfeitorias/construções. Ausente provas mínimas da realização de obras nos lotes, não há que se falar em dever de indenizar. Improcedência.

6.

Considerando a existência de previsão contratual de cláusula penal compensatória para o caso de inadimplemento por parte da construtora, o seu comando deve ser observado, não sendo possível cumular com inversão da multa moratória aplicada para o adquirente. TEMA 971, STJ.

7.

Ocorrência de dano moral na hipótese dos autos, considerando-se a negativa de restituição das parcelas pagas por mais de sete anos. Valor fixado em R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

8.

Recurso CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO para afastando a prejudicial de prescrição, JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE A DEMANDA, à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por
SAMIA MARIA BRASIL DIAS PINHEIRO
contra a sentença prolatada pelo MM. Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial da Capital, nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais cumulada com repetição de indébito e nulidade de cláusulas contratuais movida em face de
CKOM ENGENHARIA LTDA e META EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
, a qual extinguiu o processo com julgamento do mérito, por entender prescrita a pretensão autoral.

Na inicial, narra a autora que firmou, em 2009, contrato de promessa de compra e venda com as rés, visando a aquisição de unidades autônomas do empreendimento Condomínio Jardim Espanha. Alega, entretanto, que foi surpreendida, em 2014, com a rescisão do pacto em relação a alguns dos lotes adquiridos, em que pese negociações em andamento entre as partes. Requereu a declaração de abusividade de cláusulas contratuais e indenização pelas acessões efetuadas nos lotes objetos da rescisão; a restituição imediata e em única parcela dos valores pagos; a devolução em dobro de todos os valores pagos indevidamente, além de danos morais.

Apresentada contestação, na qual a ré aduz, preliminarmente, a prescrição do direito de ação e, no mérito, requer a improcedência do pleito.

Réplica à contestação (ID 1464322).

Em seguida, foi proferido julgamento antecipado da lide, cuja parte dispositiva segue transcrita:

Dessa forma, uma vez que ambas as partes se manifestaram acerca da alegação da prescrição deduzida pelo requerido em contestação, cumprindo o disposto no parágrafo único do art. 487 do CPC/2015, reconheço, nos termos do art. 206, §3°, IV, CC, art. 27, CDC e art. 487, 11, CPC, a prescrição dos pedidos da autora.

Ante o exposto, com fundamento no art. 206, §3º IV, CC, art. 27, CDC e art. 487, II, CPC, julgo prescrito os pedidos da autora, extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do art. 487, II, do CPC/2015.

Custas e honorários pela autora, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Advirto que na hipótese de não pagamento das custas no prazo legal, o crédito delas decorrente sofrerá atualização monetária e incidência dos demais encargos legais e será encaminhado para inscrição em Dívida Ativa (art. 46, da lei estadual n" 8.313/2015).

P.R.I. Certificado o trânsito em julgado desta decisão, arquivem-se os autos

Inconformada, a autora interpôs o presente recurso de apelação aduzindo o equívoco da sentença ao extinguir o processo por prescrição, considerando que a rescisão do contrato, com a retenção da totalidade dos valores pagos, bem como, de todas as acessões feitas pela apelante, ocorreu em outubro de 2014 e a ação foi ajuizada em dezembro de 2014, ou seja, após dois meses. Requer a reforma da sentença proferida com o acolhimento de todas os pedidos formulados na exordial.

Contrarrazões apresentadas (ID 1464330).

Coube-me a demanda por redistribuição, nos termos da Ordem de Serviço n.º 02/2019, firmada pela Presidência e Vice-Presidência do TJ/PA.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta da sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, 22 de fevereiro de 2022.

Des. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Pressupostos de Admissibilidade

Analisando o recurso interposto, verifico desde logo, o preenchimento dos pressupostos de admissibilidade, relativos à legitimidade, regularidade de representação, tempestividade, interesse recursal e preparo, inexistindo fato impeditivo ou extintivo ao direito de recorrer.

2.

Preliminar. Prescrição.

Cinge-se a controvérsia acerca do acerto ou desacerto da sentença que extinguiu o processo com resolução do mérito por entender que estaria prescrita a pretensão autoral, com base nos artigos 206, §3º, inciso IV do CC e 27 do Código do Defesa do Consumidor.

Alega a apelante que ouve equívoco do magistrado, na medida em que considerou a data de assinatura do contrato como termo inicial da prescrição, enquanto deveria ter levado em conta a data do distrato ocorrido dois meses antes da propositura da demanda, de onde decorreria o direito à restituição dos valores pagos e do valor correspondente as acessões realizadas nos lotes adquiridos. Ressalta que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico sobre o assunto. Cita precedentes. Requer a procedência de todos os pedidos da inicial.

De imediato, verifico que os argumentos do apelante merecem acolhimento. Explico.

Na exordial, requereu a autora, a declaração de abusividade da cláusula 4.3 do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, sob o argumento de que seria indevida a cobrança de juros capitalizados mensalmente, devendo todos os valores pagos a título de tal espécie de juros ser restituído em dobro.

O magistrado de origem considerou que o pedido de devolução em dobro dos valores pagos a título de juros capitalizados e despesas com honorários advocatícios estaria prescrito, conforme regra especial do artigo 206, §3º, inciso IV do Código Civil, que prevê a prescrição trienal para a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa e julgamento proferido pelo STJ no Resp 1.551.956 – SP.

Segundo o magistrado, considerando que o contrato foi firmado em maio de 2009 e a ação foi intentada em dezembro de 2004, a pretensão da parte demandante se encontrava encoberta pelo manto da prescrição trienal.

O magistrado sentenciante considerou que também estaria prescrita a pretensão do autor de discutir as cláusulas contratuais atinentes à rescisão contratual por inadimplência do comprador e, consequentemente, o direito de restituição dos valores pagos e indenização pelas obras realizadas nas unidades, em razão da prescrição quinquenal (art. 27 do CDC), contada da data de celebração do contrato.

A meu ver, encontra-se equivocado o entendimento proferido pelo magistrado de origem, na medida em que está em dissonância com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o prazo prescricional da pretensão decorrente de responsabilidade contratual, se subsome à regra geral do artigo 205 do Código Civil, abaixo transcrito:

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Neste sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. DISSENSO CARACTERIZADO.
PRAZO PRESCRICIONAL INCIDENTE SOBRE A PRETENSÃO DECORRENTE DA RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 206, § 3º, V, DO CÓDIGO CIVIL. SUBSUNÇÃO À REGRA GERAL DO ART. 205, DO CÓDIGO CIVIL, SALVO EXISTÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA DE PRAZO DIFERENCIADO.
CASO CONCRETO QUE SE SUJEITA AO DISPOSTO NO ART. 205 DO DIPLOMA CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS.

I - Segundo a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, os embargos de divergência tem como finalidade precípua a uniformização de teses jurídicas divergentes, o que,
in casu
, consiste em definir o prazo prescricional incidente sobre os casos de responsabilidade civil contratual.

II - A prescrição, enquanto corolário da segurança jurídica, constitui, de certo modo, regra restritiva de direitos, não podendo assim comportar interpretação ampliativa das balizas fixadas pelo legislador.

III - A unidade lógica do Código Civil permite extrair que a expressão "reparação civil" empregada pelo seu art. 206, § 3º, V, refere-se unicamente à responsabilidade civil aquiliana, de modo a não atingir o presente caso, fundado na responsabilidade civil contratual.

IV - Corrobora com tal conclusão a bipartição existente entre a responsabilidade civil contratual e extracontratual, advinda da distinção ontológica, estrutural e funcional entre ambas, que obsta o tratamento isonômico.

V - O caráter secundário assumido pelas perdas e danos advindas do inadimplemento contratual, impõe seguir a sorte do principal (obrigação anteriormente assumida). Dessa forma, enquanto não prescrita a pretensão central alusiva à execução da obrigação contratual, sujeita ao prazo de 10 anos (caso não exista previsão de prazo diferenciado), não pode estar fulminado pela prescrição o provimento acessório relativo à responsabilidade civil atrelada ao descumprimento do pactuado.

VI - Versando o presente caso sobre responsabilidade civil decorrente de possível descumprimento de contrato de compra e venda e prestação de serviço entre empresas, está sujeito à prescrição decenal (art. 205, do Código Civil).

Embargos de divergência providos.

(EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019) (grifos nossos)

Colaciona-se, ainda, precedente no mesmo sentido, tratando especificamente de indenização decorrente de rescisão de contrato de promessa de compra e venda como na hipótese dos autos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CC/2002. RECURSO IMPROVIDO.

1. A pretensão ao recebimento de valores pagos, que não foram restituídos diante de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, submete-se ao prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo de 3 (três) anos, constante do art. 206, § 3º, IV e V, do mesmo diploma.

2. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1544768/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 27/11/2017) (grifos nossos)

No caso, considerando que o contrato foi firmado em 2009, a rescisão contratual efetuada em 2014 e a presente ação intentada no mesmo ano, não resta configurada a prescrição alegada.

Afastada a prescrição, e estando a causa em condições de imediato julgamento, deve o tribunal decidir desde logo sobre as demais questões suscitadas, nos termos do art. 1.013, § 4º do CPC.

Passo a analisar.

3.

Das Razões Recursais.

Aduz a autora, em sua exordial, que adquiriu 14 (quatorze) lotes de unidades autônomas do empreendimento Condomínio Jardim Espanha, ficando ajustado que seria pago por cada lote, o valor de R$ 48.876,86 (quarenta e oito mil, oitocentos e setenta e seis reais e oitenta e seis centavos). Não obstante, teria sido surpreendida com a rescisão contratual relativa a quatro lotes, em que pese as tratativas que vinham sendo travadas entre as partes e ajustes para a quitação dos mesmos.

Afirma que apesar de os lotes já terem sido vendidos a terceiros, até a data de propositura da ação não teria recebido os valores correspondentes aos seus créditos, o que foi agravado pelo fato de as construções estarem consideravelmente adiantadas.

Requer a declaração de nulidade de cláusulas contratuais; o afastamento da mora, em razão da cobrança indevida de juros capitalizados, a restituição dos valores pagos, imediatamente, e em única parcela; indenização pelas acessões efetuadas nos lotes, indenização por danos morais, reversão da cláusula penal e repetição de indébito em dobro dos valores pagos indevidamente.

Em sede de contestação, alegam as rés, a ausência de nulidades nas cláusulas contratuais firmadas sob a autonomia de vontade e sem qualquer vício de consentimento, e a impossibilidade de pagamento de indenização pelas acessões. Afirmam a improcedência do pedido de indenização por danos morais. Aduzem a ausência de comprovação dos danos materiais referentes às obras e/ou benfeitorias realizadas nos lotes objeto da demanda.

As rés não negaram na contestação e em contrarrazões que o autor teria direito à devolução das quantias pagas pelo imóvel. Todavia, entendem que tal restituição deveria ser nos termos do contrato, com percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do total das parcelas pagas e de forma parcelada, na medida em que a rescisão decorreu do inadimplemento da autora. Por fim, afirma a improcedência do requerimento de inversão da cláusula penal compensatória.

De forma didática, passo a analisar os pontos arguidos pela autora.

3.1 – Da Capitalização de Juros -Do afastamento da Mora

Neste ponto, alega a autora a abusividade da cláusula 4.3 do Contrato de Promessa de Compra e Venda, a qual prevê a inclusão de juros capitalizados de 1% (um por cento) ao mês no valor de cada prestação, o que seria vedado em nosso ordenamento jurídico. Afirma que restaria descaracterizada a mora frente a cobrança de encargos ilegais durante o período de normalidade do contrato, impondo-se, ainda, a devolução em dobro do valor pago indevidamente.

Infere-se dos autos, que a citada cláusula 4.3 do Contrato trouxe expressa previsão de incidência de juros remuneratórios capitalizados na fase de normalidade contratual, de forma que deve ser declarada nula por ir de encontro a legislação aplicável a matéria.

De fato, não sendo as rés instituições financeiras integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é indevida a capitalização mensal de juros, por ausência de autorização legal, conforme vem decidindo o Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ART. 535 DO CPC. NÃO VIOLAÇÃO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE EXAME. EMBARGOS DO DEVEDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. 1. Afasta-se a alegada violação do art. 535, II, do CPC na hipótese em que o não-acatamento das argumentações deduzidas no recurso tenha como consequência apenas decisão desfavorável aos interesses d recorrente. 2. Recurso especial não é via adequada ao exame de matéria constitucional, já que destinado à apreciação de controvérsia situadas no patamar do direito federal.
3. A capitalização mensal de juros, embora seja admissível quando pactuada e quando autorizada por legislação específica, é indevida na hipótese de contrato de compra e venda de imóvel firmado com construtora, empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional.
4. Recurso especial parcialmente conhecido e nesta parte provido. ( Recurso Especial nº 974.835; Rel. Ministro João Otávio de Noronha; data da publicação: 03/08/2011). (grifos nossos)

No mesmo sentido, já entendeu este Egrégio Tribunal de Justiça e demais Tribunais Pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL (SFN) OU O SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI).
1 – I
nequívoca é a autorização legislativa quanto à admissibilidade da capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional e do Sistema Financeiro Imobiliário. Art. 5º da Medida Provisória n° 2.170-36/2001, Súmula 539 do STJ e Lei nº 9514/97. 2 - Todavia, é imperioso destacar que as construtoras não se equiparam às instituições financeiras, e que, por isso, a autorização para a realização de capitalização mensal de juros, não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora e adquirente. Prática abusiva. Cláusula Nula.
3 – Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, na 14ª Sessão de Julgamento

(0007805-58.2016.8.14.0040, 3205969, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2020-06-08, Publicado em 2020-06-18)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - SENTENÇA UNA - PRINCÍPIO DA UNICIDADE RECURSAL - CONHECIMENTO DE APENAS UM RECURSO ABARCANDO AMBOS OS FEITOS CONEXOS - ADMISSIBILIDADE - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS - FINANCIAMENTO DIRETO COM A CONSTRUTORA - AUTOS Nº. 1.0024.14.311147-4/004 - JUROS REMUNERATÓRIOS CAPITALIZADOS - ILEGALIDADE - RECURSO DESPROVIDO - AUTOS Nº. 1.0024.16.110554-9/003 - RESCISÃO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE REGULAR CONSTITUIÇÃO EM MORA - ANULAÇÃO - TUTELA ESPECÍFICA - IMPOSSIBILIDADE - LOTES JÁ VENDIDOS A TERCEIROS DE BOA-FÉ - CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR INVESTIDO - MANUTENÇÃO - DANO MORAL E O QUANTUM - MANUTENÇÃO - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - NÃO CONFIGURAÇÃO.
1 - A capitalização mensal de juros é vedada na hipótese de financiamento contraído diretamente com a construtora ou empreendedora, por não integrar o Sistema Financeiro Nacional. 2 - Como os efeitos práticos do comando sentencial são os mesmos da rescisão e considerando que a apelante já recuperou a posse e vendeu os lotes para terceiros de boa-fé, para a conversão em perdas e danos e o retorno ao status quo ante, o mais justo é que aqui também se aplique o teor da Súmula nº. 543 do STJ, uma vez que, por culpa da apelante, o apelado ficou privado da oportunidade de purgar sua mora e, ao final, alcançar os bens da vida pretendidos. Consequentemente, a restituição deverá ser integral e imediata.
3 - Frustrada a legítima expectativa de aquisição dos bens por culpa da apelante, o que extrapola - e muito - o mero dissabor e aborrecimento do cotidiano, deve o promissário comprador ser satisfatoriamente indenizado. Quantum bem sopesado. 4 - Quanto à afirmada má-fé, não se vislumbra a sua ocorrência, cuidando a divergência contratual aqui discutida de matéria de direito passível de submissão ao Judiciário.

(TJ-MG - AC: 10024143111474004 Belo Horizonte, Relator: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 08/02/2022, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/02/2022)

Feitas essas considerações, e tendo em vista que a apelada não é integrante do Sistema Financeiro Nacional, nem do Sistema Financeiro Imobiliário, a capitalização mensal de juros, no caso, encontra óbice no ordenamento jurídico pátrio, devendo ser afastada.

Assim, declaro nula a cláusula 4.3 do Contrato em discussão, com o consequente afastamento da mora, conforme entendimento fixado no julgamento de recurso repetitivo, no qual o Superior Tribunal de Justiça
[1]
consagrou o entendimento de que a cobrança de encargos abusivos no período de normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) a descaracteriza.

No caso dos autos, constatada a abusividade das cláusulas contratuais referentes ao período de normalidade, resta descaracterizada amora do adquirente e impõe-se a restituição dos valores pagos de forma indevida.

De fato, a declaração de nulidade das cláusulas contratuais abusivas e ilegais através de decisão judicial, autoriza a devolução em dobro das prestações pagas indevidamente, independente de prova do erro, sob pena de enriquecimento ilícito de uma das partes, e em homenagem aos princípios da boa-fé e da equidade, os quais devem nortear os contratos.

Sobre o assunto, tem-se que a devolução em dobro do valor cobrado indevidamente do consumidor não depende da comprovação da má-fé do fornecedor de serviços, quando a sua conduta for contrária à boa-fé objetiva, como ocorreu no caso em comento em que a construtora estipulou juros capitalizados em desacordo com a legislação que rege a matéria.

Este foi o entendimento adotado recentemente pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, que pacificou a discussão acerca da interpretação do parágrafo único do artigo 42 do CDC, em sede de julgamento de recurso paradígma1, no qual foi fixada a seguinte tese:

A restituição em dobro do indébito (parágrafo único do artigo 42 do CDC) independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que cobrou valor indevido, revelando-se cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva.

Ante essas considerações, entendo devida a repetição em dobro dos valores pagos a título de juros capitalizados, a serem apurados em fase de liquidação.

3.2 – Da Rescisão Contratual - Da retenção de Percentual dos Valores Pagos.

Afastada a mora do comprador, nos termos acima delineados, resta desconfigurada a sua culpa pela rescisão do contrato, e consequentemente a possibilidade de retenção pela ré de percentual dos valores pagos.

Sem maiores digressões a respeito do assunto, e afastada a mora do comprador, não há que se falar, na hipótese, de retenção parcial dos valores pagos, como pretende a apelada. Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento acerca da imperiosa necessidade de imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, quando a culpa pela rescisão for exclusiva do vendedor/construtor, conforme se verifica a seguir:

“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).

Assim, tendo em vista o afastamento da mora do comprador ante a cobrança de encargos abusivos durante o período de normalidade contratual, resta configurada a culpa exclusiva da parte ré pela rescisão contratual, impondo-se a imediata restituição integral dos valores pagos.

Diante disto, torna-se inócua qualquer discussão a respeito da abusividade das cláusulas contratuais questionadas pertinentes à rescisão contratual, na medida em que tratam, em verdade, da hipótese de rescisão em razão do inadimplemento do comprador, o que não ocorreu no presente caso. Assim, sem entrar na discussão acerca de sua abusividade a luz da jurisprudência dos Tribunais Superiores, a cláusula 9.1 do Instrumento de Promessa de Compra e Venda não se aplica ao caso, já que a rescisão ocorreu sem culpa do comprador.

3.3 – Da Indenização pelas acessões realizadas no imóvel.

Pretende a autora, também, a declaração de nulidade da cláusula 9.1.2.1 que dispõe que:

Clausula 9.1.2.1 - "EM CASO DE INADIMPLÊNCIA O ADQUIRENTE NÃO PODERÁ ALEGAR DIREITO DE RETENÇÃO POR OBRAS OU BENFEITORIAS REALIZADAS NA UNIDADE"

Argumenta que assiste ao possuidor de boa-fé direito a retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis, porquanto estas servem a coisa, preservando ou aumentando o valor dela, por essa razão, deixar de indenizá-la, ou mesmo, ignorar o direito de retenção - instrumento legal conferido ao possuidor para assegurar o direito à indenização - seria trazer insegurança ao possuidor zeloso e respeitador da função social da coisa que, ao menos, aparente titula, vulnerando ainda a proibição ao enriquecimento sem causa (arts. 884 a 886 CC) indo de encontro ao paradigma da Eticidade.

Requer indenização pelas acessões efetuadas, no valor de R$ 105.921,02 (cento e cinco mil, novecentos e vinte e um reais e dois centavos) para cada lote, conforme laudo pericial que anexa aos autos.

A ré, por sua vez, afirma a legalidade da cláusula de renúncia ao direito de retenção de obras ou benfeitorias, aplicando-se por analogia a súmula 335 do STJ. Outrossim, alega a impossibilidade de indenização por danos materiais, na medida em que os documentos juntados aos autos não servem para provar a existência de obras e/ou benfeitorias nos lotes objetos desta demanda, na medida em que produzidos unilateralmente e impugnados.

Ressalta que não foram apresentadas quaisquer provas dos danos alegados, o que poderia ter sido feito por notas fiscais de compra de materiais de construção, contratação de profissionais, tais como engenheiro, arquiteto, mestre de obra e peões, contrato de empreitada, plantas, fotos ou recibos de pagamento.

Neste ponto, entendo que assiste sorte a ré/apelada.

Inicialmente, cumpre esclarecer que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que o artigo 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra esta aplicada também as acessões (art. 1.255 do CC/02), desde que efetuadas em conformidade com o contrato ou com a lei, conforme se verifica:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73.

1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016.

2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes.

3. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.

5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.

7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

(REsp 1643771/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2019, DJe 21/06/2019)

Não obstante, inegável a necessidade de devida comprovação das acessões ou benfeitorias realizadas, não sendo suficiente para tanto, as alegações da parte e laudo produzido unilateralmente sem o crivo do contraditório.
Ausente provas mínimas da realização de obras nos lotes, não há que se falar em dever de indenizar
.

Neste sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – EFEITOS DA REVELIA – PRESUNÇÃO RELATIVA – ÔNUS DA PROVA – ART. 373 DO CPC – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE LOTE – INEXISTÊNCIA DE PROVAS – SENTENÇA MANTIDA.

A revelia, embora constitua efeito material a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor, conforme dispõe o art. 344 do CPC/15, tal presunção é relativa (juris tantum), sendo lícito ao magistrado julgar o feito em consonância com os subsídios probatórios fornecidos nos autos e considerar improcedente a demanda, caso se convença nesse sentido.

Nos termos do que dispõe o art. 373, I do CPC/15, para a procedência dos pedidos, incumbe ao autor da ação demonstrar as circunstâncias básicas e essenciais a que se lhe reconheça o direito postulado na inicial, já que se trata de fato constitutivo de seu direito.

Diante da ausência de provas mínimas da realização de benfeitorias no lote, não há como acolher o pedido de indenização em favor dos autores.

(TJ-MG – AC: 10702120269833002 Uberlândia, Relator>; Marcos Henrique Caldeira Brant, Data de Julgamento: 08/05/2019, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/05/2019) (grifos nossos)

Na hipótese dos autos, cabia ao autor fazer prova mínima dos elementos constitutivos de seu direito, porém, o conjunto probatório é insuficiente para demonstrar as acessões alegadas e imputar a ré o direito de indenizar.

De fato, a autora/apelante juntou aos autos, tão somente, parecer técnico realizado por pessoa de sua confiança, segundo o qual, as acessões realizadas em cada um dos lotes teriam o valor de R$ 105.921,02. Entretanto, se trata de documento produzido unilateralmente e sem o crivo do contraditório, que desacompanhado de outros elementos de prova, se mostra insuficiente para comprovar o direito.

Incumbia a autora a comprovação efetiva da construção realizada, através de notas fiscais de materiais de construção ou documentos similares, contratos de prestação de serviço, fotografias, perícia judicial e até mesmo prova testemunhal, o que não foi feito, tendo a apelante informado a ausência de interesse na produção de outras provas.

Dito isto, não merece procedência o pedido de indenização por acessões.

3.4 – Da Inversão da Cláusula Penal Moratória

Inicialmente, cumpre esclarecer que até a presente data, não se tem notícias da restituição dos valores pagos pela autora, nem mesmo de forma parcial, de modo que a mora da ré/apelada resta cristalina. Isto, tendo em vista que a rescisão contratual teria ocorrido em 2014.

Permanece a discussão, portanto, tão somente, em relação aos efeitos da mora.

A apelante, aduz em sua exordial, que deve ser aplicada ao caso concreto, a inversão da cláusula 4.9 do contrato, a qual previa o pagamento de juros moratórios, compensatórios e multa pelo descumprimento contratual por parte da adquirente do imóvel. Requer a atualização dos valores a serem restituídos com base nos parâmetros delineados na cláusula acima citada, em observância a igualdade substancial.

Sobre a inversão da cláusula penal moratória, o Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos, delineou a controvérsia existente, consoante se verifica a seguir:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) (grifos nossos)

No caso em questão, vislumbra-se que além da cláusula penal em virtude da mora do promitente-comprador prevista no item 4.9 da avença, há previsão também de cláusula penal compensatória em favor da adquirente em caso de culpa da vendedora, conforme se verifica no item 9.2.1 (ID 1464314, pág. 13):

9.2.1 - Ocorrendo á rescisão do contrato por culpa da VENDEDORA, o ADQUIRENTE receberá os valores pagos, devidamente corrigidos, conforme índice pactuado no contrato, acrescido da multa contratual na base de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, à época da rescisão, na mesma quantidade de parcelas que foram pagas, mas para isso o ADQUIRENTE deverá adotar as providências insertas no item 9.1.1, quanto à notificação extrajudicial da VENDEDORA.

Ora, considerando a existência de previsão contratual de cláusula penal compensatória para o caso de inadimplemento por parte da vendedora, o seu comando deve ser observado, não sendo possível a inversão da cláusula penal moratória, pois as partes, no momento da contratação, estabeleceram a forma como a ausência de fruição do bem pelo promitente-comprador se resolveria.

Assim, seguindo a linha de entendimento fixado em sede de recurso repetitivo, não procede o pedido de inversão da cláusula penal prevista no item 4.9 do contrato à hipótese de inadimplemento por parte da vendedora, impondo-se a condenação ao pagamento da penalidade prevista na cláusula 9.2.1.

3.5 – Dos Danos Morais

Com relação a esse tópico, a apelante afirma ser devida, indenização a título de danos morais, na medida em que a quebra dos deveres de boa-fé, cooperação e mesmo da legalidade (e.g, a prática de anatocismo) ao longo de toda a relação foram uma constante, tendo culminado na rescisão do contrato sem a devolução de valores a contratante e com literal ofensa ao direito de retenção pelas acessões.

Pois bem. Sabe-se que o descumprimento contratual, por si só, não gera automaticamente presunção de ocorrência de danos morais, sendo este entendimento pacificado no âmbito da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

No entanto, há situações particulares nas quais se pode detectar uma anormal violação dos direitos da personalidade do promitente-comprador decorrente da mora do vendedor, como ocorreu no presente caso, haja vista a cobrança de juros capitalizados durante o período de normalidade contratual e a rescisão contratual sem culpa do comprador, na medida em que afastada a sua mora, e uma demora que já perdura mais de sete anos sem que a autora tenha sido ressarcida dos valores pagos, estando impossibilitada de utilizar seus recursos da forma que entende devida, o que, ao meu ver, demonstra que não se trata de mero inadimplemento contratual.

Nesta oportunidade, colaciono precedente da 3ª Turma do STJ, a qual reconheceu a existência de danos morais quando ultrapassado dois anos do prazo de entrega do imóvel, considerando a cláusula de tolerância:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS MORAIS. ATRASO. INDENIZAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. POSSE. IMÓVEL. PREVISÃO CONTRATUAL. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. No caso concreto, a comprovação, pela Corte de origem, de atraso de mais de 2 (dois) anos na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização. 3. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel.

4. (...)

6. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018)

Ante tais considerações e atento aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, impõe-se a condenação da ré ao pagamento de danos morais em favor da autora, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

4.

Dispositivo

Ante todo o exposto, conheço da Apelação e lhe dou PARCIAL PROVIMENTO para afastando a prejudicial de prescrição, REFORMAR A SENTENÇA, e julgar parcialmente procedente a demanda para:

a)

Declarar nula a cláusula 4.3 do contrato em discussão com o consequente afastamento da mora da autora, ante a cobrança de encargos abusivos no período da normalidade contratual;

b)

Determinar a exclusão da capitalização de juros prevista no contrato para o período de normalidade, devendo a quantia paga em excesso pela autora ser devolvida em dobro, corrigidos monetariamente desde a data do respectivo pagamento e com incidência de juros moratórios desde a data da citação;

c)

Determinar a restituição imediata e integral dos valores pagos pelos lotes, ante a rescisão contratual, corrigidos monetariamente desde a data do respectivo pagamento e com incidência de juros moratórios desde a data da citação.

d)

Condenar as rés ao pagamento da penalidade prevista na cláusula 9.2.1. do contrato para a hipótese de rescisão contratual por culpa da vendedora;

e)

Condenar as rés ao pagamento de Indenização por danos morais, no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), corrigidos desde a data do arbitramento e com incidência de juros desde a data da citação.

Em razão da reforma da sentença com a parcial procedência da Ação, impõe-se a sucumbência recíproca, de forma que a ré arcará com 70% e a autora com 30% das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor da condenação.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E BANCÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS DE CONTRATO BANCÁRIO. INCIDENTE DE PROCESSO REPETITIVO. JUROS REMUNERATÓRIOS. CONFIGURAÇÃO DA MORA. JUROS MORATÓRIOS. INSCRIÇÃO/MANUTENÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DISPOSIÇÕES DE OFÍCIO. DELIMITAÇÃO DO JULGAMENTO [...] ORIENTAÇÃO 2 - CONFIGURAÇÃO DA MORA
a) O reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização)descaraterizaa mora;
b) Não descaracteriza a mora o ajuizamento isolado de ação revisional, nem mesmo quando oreconhecimento de abusividade incidir sobre os encargos inerentes ao período de inadimplência contratual. [...] Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido, para declarar a legalidade da cobrança dos juros remuneratórios, como pactuados, e ainda decotar do julgamento as disposições de ofício. Ônus sucumbenciais redistribuídos. (REsp1061530/RS, Relatora Ministra NancyAndrighi, Segunda Seção, julgado em 22/10/2008,DJe10/03/2009.) (grifos nossos)

Belém, 22/03/2022