Tribunal: TJPA
Processo: 0016696-42.2017.8.14.0005
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2022-02-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C TUTELA DE URGÊNCIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROPOSITURA PELA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA. DIFICULDADES FINANCEIRAS. COMPRADOR INADIMPLENTE QUE ESTÁ AUTORIZADO A POSTULAR A RESCISÃO DO AJUSTE, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM RETENÇÃO DE PERCENTUAL A FAVOR DOS COMPROMITENTES VENDEDORES. SÚMULA 543/STJ. JULGAMENTO PARCIALMENTE PROCEDENTE DETERMINANDO IMEDIATA DEVOLUÇÃO DE 80% DO VALOR DESPENDIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Nova Lei do Distrato. Contrato firmado em 2015. Disposições da Lei nº 13.786/18, que alterou a Lei nº 4.591/64, em vigor desde 27/12/2018, apenas serão aplicadas aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, o que não se verifica na hipótese. Incidência dos princípios da irretroatividade e da segurança jurídica (artigo 6º e §1º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro). Adoção do brocardo "tempus regit actum". 3. Incontroverso o desembolso do valor de R$19.423,86 pela parte autora. Na hipótese de rescisão de contrato de venda e compra de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor das parcelas pagas deve ser fixado entre 10% e 25%, conforme circunstâncias de cada caso. 4. Fixação do percentual de retenção das parcelas pagas em 20%, diante das peculiaridades do caso em exame. Esse patamar atende adequadamente os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Inexistência de motivos para majorar a retenção nos termos pretendidos pela recorrente. 5. Majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, art. 85, § 11º do CPC. 6. Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0016696-42.2017.8.14.0005

APELANTE: M. S. R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: MARIA DO CARMO GUIMARAES DE SOUZA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADO COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C TUTELA DE URGÊNCIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROPOSITURA PELA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA. DIFICULDADES FINANCEIRAS. COMPRADOR INADIMPLENTE QUE ESTÁ AUTORIZADO A POSTULAR A RESCISÃO DO AJUSTE, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM RETENÇÃO DE PERCENTUAL A FAVOR DOS COMPROMITENTES VENDEDORES. SÚMULA 543/STJ. JULGAMENTO PARCIALMENTE PROCEDENTE DETERMINANDO IMEDIATA DEVOLUÇÃO DE 80% DO VALOR DESPENDIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.

A
despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2.

Nova Lei do Distrato. Contrato firmado em 2015. Disposições da Lei nº 13.786/18, que alterou a Lei nº 4.591/64, em vigor desde 27/12/2018, apenas serão aplicadas aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, o que não se verifica na hipótese. Incidência dos princípios da irretroatividade e da segurança jurídica (artigo 6º e §1º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro). Adoção do brocardo "tempus regit actum".

3.

Incontroverso o desembolso do valor de R$19.423,86 pela parte autora. Na hipótese de rescisão de contrato de venda e compra de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor das parcelas pagas deve ser fixado entre 10% e 25%, conforme circunstâncias de cada caso.

4.

Fixação do percentual de retenção das parcelas pagas em 20%, diante das peculiaridades do caso em exame. Esse patamar atende adequadamente os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Inexistência de motivos para majorar a retenção nos termos pretendidos pela recorrente.

5.

Majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, art. 85, § 11º do CPC.

6.

Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL 0016696-42.2017.814.0005

APELANTE: M.S. EMPREENDIMENTOS MOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO

APELADO: MARIA DO CARMO GUIMARÃES DE SOUZA

ADVOGADO: PABLO BRUNNO SILVEIRA LIMA

RELATOR: DES. RICARDO FERREIRA NUNES

RELATÓRIO

Tratam-se os autos de Ação de Rescisão de Contrato Cumulado com Devolução de Quantias Pagas c/c Tutela de Urgência c/c Indenização por Danos Morais, que teve seu trâmite perante a 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Altamira, em que é requerente Maria do Carmo Guimarães de Souza e requerido M. S. R. Empreendimentos Imobiliários Ltda Buriti.

A Autora, em sua exordial, afirma, em resumo, que em 14 de setembro de 2015 firmou um Termo Aditivo de Cessão/Transferência dos direitos aquisitivos do contrato particular de nº 1856 de compromisso de compra e venda de um imóvel urbano, Lote Terreno nº 50, Quadra 034, Rua, etapa 01 com área m
2
203,50, na cidade de Altamira/PA.

Aduz que o preço total avençado para tal aquisição foi de R$39.626,38. Informa que encontrava-se cumprindo com sua obrigação, pagando ao todo R$19.423,86, até que na parcela com vencimento em 10/12/2017, ficou impossibilitada, não tendo mais condições de efetuar o pagamento, comunicando à Ré sobre a perda de interesse em permanecer com o imóvel, postulando devolução dos valores pagos. Todavia, a Requerida ofereceu devolução de valor ínfimo comparado àqueles adimplidos pela demandante durante todo o contrato, exigindo para o distrato cobrança abusiva de diversas penalidades que consumiram praticamente todo o valor pago. Após invocar o direito, pleiteou a suspensão das parcelas e demais encargos a partir de 10/12/2017, impondo à Ré a obrigação de não inscrever o nome da Autora nos serviços de proteção ao crédito, bem como a devolução dos valores pagos, no total de R$19.423,86, e condenação a reparar os danos morais sofridos. (ID nº 2733450).

O Juízo Singular deferiu a liminar pleiteada, bem como os benefícios da Justiça Gratuita. (ID nº 2733453).

Citada a Empresa Ré não apresentou resposta, conforme certidão contida no ID nº 2733454, pg. 09.

O Juízo Singular, em Audiência, decretou a revelia da Suplicada, determinando apresentação de Alegações Finais, o que devidamente ocorreu conforme consta dos ID’s nº 2733456 e 2733457.

O Juízo “a quo” prolatou sentença com o seguinte comando final:

“... Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil para declarar a resolução contratual e condenar a ré M.S.R. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA BURITI a devolução à parte autora de 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos, em parcela única. Os valores deverão ser apurados em liquidação de sentença e correção monetária desde cada desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% a contar da citação.

Sucumbente majoritariamente, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação, nos termos dos artigos 85, §2º e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.”

Inconformada, a Demandada interpôs Apelação Cível (ID nº 2733460), defendendo, em resumo, que a Apelada confessou estar inadimplente com suas obrigações, pleiteando o reconhecimento da legitimidade dos atos praticados pela Recorrente, uma vez que amparados pelas normas elencadas no Contrato de Compromisso de Compra e Venda entabulado entre as partes. (ID nº 2733460)

O Recorrido apresentou Contrarrazões ao Apelo (ID nº 2733461).

É o relatório.

Inclua-se na próxima sessão do Plenário Virtual.

Belém, 13.01.2022.

Ricardo Ferreira Nunes

Desembargador Relator

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso merece ser conhecido e examinado.

Verifica-se que a compradora do imóvel desistiu do contrato, pleiteando a devolução dos valores pagos (R$19.423,86). O Juízo Singular, analisando a questão, julgou parcialmente procedente a demanda, determinando à Ré a devolução imediata de 80% dos valores pagos.

Compulsando os autos, verifica-se que o cerne da questão gira tão somente a respeito do montante a ser devolvido.

Sabe-se que as partes vincularam-se por força de contrato particular de compromisso de venda e compra de imóvel (claramente de adesão) que deve ser analisado sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, nos termos apontados na sentença.

A Apelada, na qualidade de compromissária compradora, pagou parcelas mensais, atingindo o valor total de R$ 19.423,86. Todavia, afirma em sua exordial que a partir de 10/12/2017 não teria condições de arcar com as obrigações assumidas, informando à Apelante que não teria mais interesse no bem contratado.

Válido ressaltar que a submissão do ajuste às regras Consumeristas afasta qualquer óbice a que a parte inadimplente tome a iniciativa de rescindir o contrato, fundada exatamente na inviabilidade de dar cumprimento a suas obrigações atinentes ao pagamento do preço.

Dá-se, porém, que, nessa hipótese, terá direito à restituição de parte dos valores pagos e não da totalidade. Esse o posicionamento consolidado e sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 543, STJ: "Na hipótese de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

O pacto firmado entre as partes, prevê em sua cláusula 16ª, multa compensatória de 10% (dez por cento) do valor atualizado do imóvel, a título de indenização por lucros cessantes, decorrentes da rescisão, além da retensão de 20% do valor das parcelas pagas, a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento, a qual, conforme bem ressalta o Juízo Monocrático por ocasião da sentença, se aplicada em sua íntegra, certamente provocará a retenção quase integral dos valores despendidos pela Autora, ora Recorrida.

Lembro, ademais, que, no julgamento dos Temas 970 e 971, o Superior Tribunal de Justiça aprovou, por unanimidade, questão de ordem no sentido de que "não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei nº 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, para solução de casos em andamento anteriores ao advento do mencionado diploma legal". Assim, não cabe olhar a presente demanda sob o prisma da Lei dos Distratos, uma vez que o pacto entabulado entre as partes foi firmado em 14.09.2015.

A empresa Apelante (promitente vendedora) busca a majoração do valor de retenção das parcelas pagas atribuído na sentença, fixada em 20%.

Para a solução desta controvérsia, oportuno salientar que precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça admitem que, na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor das parcelas pagas, deve ser fixado entre 10% e 25%, conforme circunstâncias de cada caso. Essa linha é confirmada pelo precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça, Resp nº /SP, relatora a Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, destacando-se a seguinte ementa:

''RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1.
A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (Resp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.'' (destaquei).

A respeito da questão, assim se posiciona nossa jurisprudência pátria:

“APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Terreno em Loteamento. Ação de rescisão contratual e devolução de quantias pagas. Propositura pelo compromissário comprador. Dificuldades financeiras. - Comprador inadimplente que está autorizado a postular a rescisão do ajuste, independentemente de culpa do vendedor. Restituição das parcelas pagas com retenção de percentual a favor dos compromitentes vendedores. Cláusulas contratuais abusivas. Inaplicabilidade. - Pretensão subsidiária dos compromitentes vendedores de majoração da retenção para 25% dos valores honrados a título de preço. Desacolhimento, por infundada. - Restituição parcelada prevista no contrato. Inaplicabilidade por abusiva. - Correção monetária que deve incidir a partir de cada desembolso e juros moratórios devidos a partir do trânsito em julgado. Recurso desprovida, majorada a verba honorária.”
(TJSP; Apelação Cível 1000597-96.2019.8.26.0062; Relator (a): Claudia Menge; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bariri - 1ª Vara; Data do Julgamento: 13/01/2022; Data de Registro: 13/01/2022)

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Desistência. Culpa do adquirente.
Retenção de 20% dos valores pagos pelo promitente comprador
. Sentença de parcial procedência, em relação à ré AR02 INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO SPE LTDA. para o fim de a) declarar rescindido o contrato, celebrado entre as partes; e b) condená-la a restituir ao autor a quantia de R$79.928,99 e, em relação à ré LPS BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS (LOPES), condená-la a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) das quantias de R$300,00 e R$2.540,00, pagas em 15 de outubro de 2013 e 18 de novembro de 2013 a título de comissão de corretagem. Irresignação das corrés. Cabimento em parte de ambas as irresignações. Pretensão da promitente vendedora de majoração do valor de retenção das parcelas pagas fixado na sentença, isto é, 20% dos valores desembolsados.
De acordo com o C. STJ, na hipótese de rescisão de contrato de venda e compra de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor das parcelas pagas deve ser fixado entre 10% e 25%, conforme circunstâncias de cada caso. Fixação do percentual de retenção das parcelas pagas em 20%, diante das peculiaridades do caso em exame. Esse patamar atende adequadamente os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Nova Lei do Distrato. Contrato firmado em 2012. Disposições da Lei nº 13.786/18, que alterou a Lei nº 4.591/64, em vigor desde 27/12/2018, apenas serão aplicadas aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, o que não se verifica na hipótese. Incidência dos princípios da irretroatividade e da segurança jurídica (artigo 6º e §1º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro). Adoção do brocardo "tempus regit actum". Incontroverso o desembolso do valor de R$93.637,16 pela parte autora. Pagamentos dos demais valores igualmente comprovados pela parte requerente através dos extratos bancários acostados aos autos
. Pedido de devolução da comissão de corretagem. Prescrição de parte da pretensão. Incabível a devolução das parcelas cobradas a título de comissão, mesmo aquelas não atingidas pela prescrição. Verba devida ainda que o negócio intermediado não se efetive por arrependimento do pretenso adquirente (art. 725 do CC). Inaplicabilidade do entendimento firmado pelo C. STJ, no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, porque nesta ação não se discute a legalidade da cobrança da comissão de corretagem, mas sim o direito do autor à restituição dos valores pagos. Honorários recursais que não se aplicam em relação à corré AR02, 'in casu', ante o acolhimento parcial de seu recurso. Inaplicabilidade da norma prevista no artigo 85, §11, do CPC/15. Acolhimento da irresignação da corré LPS que acarretou a improcedência da ação em relação a ela, devendo os ônus de sucumbência em relação a esse capítulo da sentença ser integralmente carreado à parte autora. Honorários advocatícios fixados em R$2.500,00, já considerados os honorários recursais. Recursos providos em parte.” (TJSP; Apelação Cível 1111547-63.2016.8.26.0100; Relator (a): Walter Barone; Órgão Julgador: 24ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 37ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/01/2022; Data de Registro: 13/01/2022)

No caso em exame, diante das particularidades do caso concreto, ressaltando a devida comprovação dos valores pagos pela Recorrida, razoável reconhecer o direito da parte autora à restituição de 80% dos valores que pagou à parte ré, tal como constou da r. sentença, inexistindo motivos para majorar a retenção.

Pelo exposto, mais o que dos autos consta, conheço do recurso, mas nego-lhe provimento, mantendo a decisão atacada em todos seus termos. Fixo os honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11º do CPC.

É o voto.

Belém, 08 de fevereiro de 2022.

Ricardo Ferreira Nunes

Desembargador Relator

Belém, 08/02/2022