Tribunal: TJPA
Processo: 0810573-16.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2022-05-10

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RECURSO DE APELAÇÃO DOS REQUERIDOS – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – RESCISÃO DO AJUSTE – RETORNO DO STATUS QUO ANTE – INCIDÊNCIA DO CDC – CLÁUSULAS CONTRATUAIS REFERENTES AO PREÇO E AS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA TRANSPARÊNCIA – RETENÇÃO DO BEM ATÉ A INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – RECURSO DE APELAÇÃO DO REQUERENTE – TAXA DE FRUIÇÃO – PERCENTUAL PREVISTO NO ART. 32-A, INCISO I DA LEI N. 6.766/1979 – OBSERVÂNCIA – LIMITAÇÃO DO MONTANTE TOTAL – POSSIBILIDADE – DESCABIMENTO DA RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – RECURSOS DE APELAÇÃO CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Recurso de Apelação dos Requeridos Janison da Conceição Miranda e Edina Silva Miranda 1 – Cinge-se a controvérsia recursal ao reconhecimento da relação do consumo; a nulidade das cláusulas contratuais referentes ao preço e as condições de pagamento; bem como ao direito de retenção das benfeitorias em observância ao art. 1.219 do Código Civil. 2 – Com efeito, tratando-se de promessa de compra e venda de imóvel, verificado o inadimplemento contratual pelos promitentes-compradores no tocante ao pagamento das parcelas ajustadas, impõe-se a rescisão do pacto, com retorno das partes ao status quo ante. 3 – Inexistindo prova do pagamento devido pelos requeridos à construtora requerente acerca das parcelas negociadas, impositiva se mostra a rescisão da promessa de compra e venda em epígrafe. 4 – Contrariamente ao alegado pelos requeridos/apelantes, o juízo primevo efetivamente reconheceu a incidência da legislação consumerista na relação jurídica em comento, tanto que foi com esse fundamento que afastou a possibilidade de perda total das prestações pagas pelo consumidor, na hipótese. 5 – Da análise do instrumento contratual (ID. 6058856), depreende-se que todas as disposições referentes ao preço e as condições de pagamento encontram-se devidamente dispostas no ajuste, inexistindo qualquer abusividade ou violação do princípio da transparência, apta a desconstituir os termos livremente pactuados entre as partes. 6 – Outrossim, entendo ser incabível o pedido da apelante de condicionar a reintegração de posse, em epigrafe, ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, afastando a possibilidade de incidência do direito a retenção previsto no art. 1.219 do Código Civil. Recurso de Apelação do Requerente Residencial Cidade Jardim VI SPE-LTDA 7 – Cinge-se a controvérsia recursal a alegada impossibilidade do estabelecimento de limite percentual sobre o valor total a ser contabilizado à título de taxa fruição. 8 – A previsão disposta no art. 32-A, inciso I, da Lei n. 6.766/1979, estabeleceu um limite máximo de 0,75% a taxa de fruição, estando, portanto, o percentual de 0,25% fixado na sentença testilhada, em plena observância aos parâmetros definidos na citada legislação. 9 – A limitação do valor total a ser contabilizado à título de taxa fruição a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria. 10 – Recursos de Apelação Conhecidos e Desprovidos, mantendo a sentença vergastada em todos os seus termos. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 10 de maio de 2022, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos Recursos de Apelação, nos termos do voto da Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0810573-16.2019.8.14.0040

APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA, EDINA SILVA MIRANDA, JANISON DA CONCEICAO MIRANDA

APELADO: JANISON DA CONCEICAO MIRANDA, EDINA SILVA MIRANDA, RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA –
RECURSO DE APELAÇÃO DOS REQUERIDOS
– INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – RESCISÃO DO AJUSTE –
RETORNO DO
STATUS QUO ANTE –
INCIDÊNCIA DO CDC – CLÁUSULAS CONTRATUAIS REFERENTES AO PREÇO E AS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA TRANSPARÊNCIA – RETENÇÃO DO BEM ATÉ A INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE –

RECURSO DE APELAÇÃO DO REQUERENTE
– TAXA DE FRUIÇÃO – PERCENTUAL PREVISTO NO
ART. 32-A, INCISO I DA LEI N. 6.766/1979 – OBSERVÂNCIA – LIMITAÇÃO DO MONTANTE TOTAL – POSSIBILIDADE – DESCABIMENTO DA RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS –

RECURSOS DE APELAÇÃO CONHECIDOS E DESPROVIDOS
.

Recurso de Apelação dos Requeridos
Janison da Conceição Miranda e Edina Silva Miranda

1 –

Cinge-se a controvérsia recursal ao reconhecimento da relação do consumo; a nulidade das cláusulas contratuais referentes a
o preço e as condições de pagamento; bem como ao direito de retenção das benfeitorias em observância ao art. 1.219 do Código Civil.

2 – Com efeito, tratando-se de p
romessa de compra e venda de imóvel, verificado o inadimplemento contratual pelos promitentes-compradores no tocante ao pagamento das parcelas ajustadas, impõe-se a rescisão do pacto, com retorno das partes ao

status quo ante
.

3
– Inexistindo prova do pagamento devido pelos requeridos à construtora requerente acerca das parcelas negociadas, impositiva se mostra a rescisão da promessa de compra e venda em epígrafe.

4 – C
ontrariamente ao alegado pelos requeridos/apelantes, o juízo primevo efetivamente reconheceu a incidência da legislação consumerista na relação jurídica em comento, tanto que foi com esse fundamento que afastou a possibilidade de
perda total das prestações pagas pelo

consumidor, na hipótese.

5 – Da análise do instrumento contratual (ID. 6058856), depreende-se que todas as disposições referentes ao preço e as condições de pagamento encontram-se devidamente dispostas no ajuste, inexistindo qualquer abusividade ou violação do princípio da transparência, apta a desconstituir os termos livremente pactuados entre as partes.

6 –
Outrossim, entendo ser incabível o pedido da apelante de condicionar a reintegração de posse, em epigrafe, ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste,
uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, afastando a possibilidade de incidência do direito a retenção previsto no art.
1.219 do Código Civil
.

Recurso de Apelação do Requerente
Residencial Cidade Jardim VI SPE-LTDA

7 –
Cinge-se a controvérsia recursal a alegada impossibilidade do estabelecimento de limite percentual sobre o valor total a ser contabilizado à título de taxa fruição.

8 – A
previsão disposta no art. 32-A, inciso I, da Lei n. 6.766/1979, estabeleceu um limite máximo de
0,75% a taxa de fruição, estando, portanto, o percentual de 0,25% fixado na sentença testilhada, em plena observância aos parâmetros definidos na citada legislação.

9 – A
limitação
do valor total a ser contabilizado à título de taxa fruição

a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria.

10 – Recursos de Apelação
Conhecidos
e
Desprovidos
, mantendo a sentença vergastada em todos os seus termos.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 10 de maio de 2022
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
aos
Recursos de Apelação
, nos termos do voto da
Exma. Desembargadora Relatora
Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.
0810573-16.2019.8.14.0040

APELANTE/
APELADO
:
JANISON DA CONCEIÇÃO MIRANDA

APELANTE/
APELADO
:
EDINA SILVA MIRANDA

APELANTE/
APELADO
:
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

COMARCA DE ORIGEM:
PARAUAPEBASPA

RELATORA:
DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recursos de

APELAÇÃO CÍVEIS

interpostos por
JANISON DA CONCEIÇÃO MIRANDA
e
EDINA SILVA MIRAND
A
e por
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA
, inconformados com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
, ajuizada pelo último recorrente,
julgou procedente a

pretensão exordial.

Em sua exordial (ID.
6058850
), narrou a empresa autora/apelante q
ue as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno, no Residencial Cidade Jardim VI, localizado no Município de Parauapebas/PA, oportunidade em que os adquirentes teriam se comprometido a pagar o saldo de R$ 66.152,00 (sessenta e seis mil, cento e cinquenta e dois reais), compromisso que não teriam, entretanto, adimplido.

Pleiteou assim, a concessão de liminar de reintegração de posse; e, em decisão definitiva, a confirmação da liminar, bem como a condenação dos requeridos ao pagamento do montante devido, multa por descumprimento contratual, perda e danos e, indenização por ocupação do imóvel.

Juntou o requerente, documentos com escopo de subsidiar seu pleito.

Em decisão de ID. 6058875, indeferiu o juízo primevo o pedido liminar de reintegração de posse.

Em contestação (ID.
6058904
), arguiram os requeridos, a inépcia da inicial; a
nulidade das cláusulas contratuais referente ao preço e condições de pagamento, bem assim das cláusulas referentes as penalidades de rescisão de ajuste; a ofensa ao princípio da transparência;
pugnando assim
pela total improcedência da inicial.

O feito seguiu seu trâmite regular até a prolação da sentença
(ID.
6058911
), que julgou procedente a pretensão autoral para declarar
rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide; determinar a reintegração de posse do imóvel em favor da demandante; determinar, ainda, a restituição das parcelas pagas aos requeridos em valor único, descontados 10% (dez por cento) a título de despesas administrativas e 10% (dez por cento) a título de multa compensatória; bem como, condenar os requeridos a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% (zero virgula vinte e cinco por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato
,
a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, bem assim, condenou a autora a indenizar os requeridos as benfeitorias uteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva realização.

Condenou, ainda, os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, que, restaram suspensos em razão desses serem beneficiários da gratuidade de justiça.

Inconformados, os requeridos
JANISON DA CONCEIÇÃO MIRANDA e EDINA SILVA MIRANDA
interpuseram Recurso de Apelação (ID.
6058917
).

Alegam que o juízo primevo
não considerou a relação jurídica existente como de consumo, desconsiderando que a lide envolveria de um lado, os adquirentes/requeridos e de outro, o fornecedor/requerente, nos termos dos arts. 2º,
caput
, e 3º,
caput
e §1º do Código de Defesa do Consumidor.

Aduz ser necessário a
nulidade das cláusulas contratuais referente ao preço e condições de pagamento à luz da legislação consumerista, em razão da inobservância do princípio da transparência.

Sustenta ainda, que em observância ao art. 1.219 do Código Civil, deve ser assegurado o direito de retenção do imóvel em litígio pelos requeridos/apelantes, até a efetiva indenização pelas benfeitorias.

Pleiteiam assim, pelo provimento do recurso para que seja reformada a sentença vergastada para afastar as cláusulas contratuais abusivas e assegurar o direito de retenção.

Por sua vez, a requerente RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA, também interpôs Recurso de Apelação (ID. 6058923).

Alega, em síntese, que a Lei n. 6.766/1979, onde está expressamente previsto o desconto de determinados itens expostos nos incisos do art. 32-A, incluindo a fruição do imóvel limitado a 0,75% (zero virgula setenta e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, não impôs limite para a cobrança da mesma, podendo, inclusive, o adquirente ter débito em relação à fruição.

Pugna assim, pelo provimento do recurso para que seja reformada a sentença vergastada para reformar em parte a sentença de piso para deixar de limitar a condenação do pagamento da taxa de fruição; e majorar os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Em contrarrazões (ID. 6058932), os requeridos pugnam pelo desprovimento do recurso de apelação da parte demandante.

De igual modo, em contrarrazões (ID. 6058936), a requerente defende o desprovimento do recurso de apelação interposto pelos requeridos.

Após distribuição, coube-me a relatoria do feito.

Instada as partes acerca da possibilidade de conciliação (ID.
7100515), a requerente/apelante apresentou proposta de acordo (ID. 7340374), que, entretanto, fora rejeitada pelos requeridos/apelantes (ID. 7492125).

É o relatório
.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelos apelantes, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

INCIDÊNCIA DO DIREITO INTERTEMPORAL

Precipuamente, em observância as regras de Direito Intertemporal, positivada no art. 14 do Código de Processo Civil de 2015, os recursos em exame serão apreciados sob deste, visto que a vergastada
decisão foi publicada já na vigência do Novo Diploma Processual Civil.

ANÁLISE DOS RECURSOS

Considerando a dissociação das matérias arguidas pelos apelantes, bem assim por questão de melhor técnica processual, analisarei os recursos de apelação individualizadamente.

RECURSO DE APELAÇÃO DOS REQUERIDOS
JANISON DA CONCEIÇÃO MIRANDA E EDINA SILVA MIRANDA

QUESTÕES PRELIMINARES

Face a ausência de questões preliminares, atenho-me ao exame do mérito do recurso.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal ao reconhecimento da relação do consumo; a nulidade das cláusulas contratuais referentes a
o preço e as condições de pagamento; bem como ao direito de retenção das benfeitorias em observância ao art. 1.219 do Código Civil.

Consta das razões deduzidas pela ora apelante que o juízo primevo
não considerou a relação jurídica existente como de consumo, desconsiderando que a lide envolveria de um lado, os adquirentes/requeridos e de outro, o fornecedor/requerente, nos termos dos arts. 2º,
caput
, e 3º,
caput
e §1º do Código de Defesa do Consumidor; ser necessário a nulidade das cláusulas contratuais referente ao preço e condições de pagamento à luz da legislação consumerista, em razão da inobservância do princípio da transparência; bem como que em observância ao art. 1.219 do Código Civil, deve ser assegurado o direito de retenção do imóvel em litígio pelos requeridos/apelantes, até a efetiva indenização pelas benfeitorias.

Do Inadimplemento Contratual e da Revisão do Ajuste

Com efeito, tratando-se de p
romessa de compra e venda de imóvel, verificado o inadimplemento contratual pelos promitentes-compradores no tocante ao pagamento das parcelas ajustadas, impõe-se a rescisão do pacto, com retorno das partes ao

status quo ante
.

Inexistindo prova do pagamento devido pelos requeridos à constritora autora acerca das parcelas negociadas,

impositiva se mostra a rescisão da promessa de compra e venda em epígrafe.

Cumpre destacar que o inadimplemento contratual é incontroverso nos autos, sendo assentido pelos próprios requeridos/apelantes que deixou de cumprir com as obrigações de pagamento pactuada com a requerente/apelada.

Nessa senda, depreende-se que a reintegração de posse é uma decorrência lógica da resilição contratual deliberada em sentença, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PERDAS E DANOS.
A teoria do adimplemento substancial consiste na impossibilidade da resolução do contrato nas ocasiões em que o pacto já esteja com considerável número de parcelas quitadas, estando tal teoria consubstanciada nos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos, bem como da vedação ao enriquecimento sem causa.
Hipótese dos autos em que os próprios demandados reconhecem a dívida pleiteada pelos autores, pelo que procede o pedido de rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante, especialmente a reintegração de posse, devolução dos valores pagos pelos réus aos autores e pagamento pelo uso do imóvel pelos réus aos demandantes
. AFASTARAM A PRELIMINAR ARGUIDA EM CONTRARRAZÕES E NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.

(Apelação Cível Nº 70073465171, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 30/08/2017). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO PAGAMENTO DE 33 PARCELAS PACTUADAS. RESCISÃO DO CONTRATO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEVIDOS
. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. -
Merece ser improvido o presente apelo, tendo em vista que houve a prova do inadimplemento de considerável quantidade de parcelas pactuadas pelas partes; - Houve a juntada de poucos comprovantes de pagamento corroborando a tese de que era feito de maneira irregular; - Em não tendo sido cumprido o contrato, mostrou-se correta a rescisão do mesmo com a consequente reintegração da apelada na posse do imóvel
; - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

(TJ-AM 06230260220148040001 AM 0623026-02.2014.8.04.0001, Relator: Ari Jorge Moutinho da Costa, Data de Julgamento: 18/02/2018). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE
. AUSÊNCIA DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
RESCISÃO E RESTABELECIMENTO DO STATUS QUO ANTE. REINTEGRAÇÃO DE POSSE
.
I. Em instrumento de promessa de compra e venda de imóvel, verificado o inadimplemento contratual pelo promitente-comprador no tocante ao pagamento das parcelas ajustadas, impõe-se a rescisão do pacto, com retorno das partes ao
status quo ante
. No caso, o próprio demandado reconhece a dívida, razão pela qual se mostra procedente o pedido de rescisão contratual, com o retorno das partes ao status quo ante, com a consequente reintegração de posse pela autora no imóvel, não se aplicando a teoria do adimplemento substancial. II. Admite-se a incidência de cláusula penal sobre parcelas a serem devolvidas no caso de rescisão da promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente-comprador. Percentual de retenção em favor do promitente vendedor convencionado em 10% a título de indenização pelas despesas decorrentes da rescisão, deve incidir sobre os valores pagos, aliás conforme estipulado, não sendo razoável que se estipule sobre o valor do contrato como requerido, nem que se permita a incidência de multa compensatória em favor daquele que tiver êxito em demanda judicial. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. III Redimensionamento da sucumbência. À UNANIMIDADE, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

(TJ-RS - AC: 70078864865 RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 22/11/2018, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 13/12/2018). (Grifei).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
Financiamento pelo IPESP.
Rescisão pelo inadimplemento confesso dos réus. Possibilidade de rescisão contratual e reintegração da posse da vendedora. Art. 475 do CC.
Improcedência do pedido de condenação dos réus no pagamento de aluguéis pelo tempo de ocupação indevida e gratuita (impossibilidade de cumulação com a cláusula penal prevista em contrato). Sentença mantida. Recurso improvido.

(TJ-SP - APL: 10220029420148260053 SP 1022002-94.2014.8.26.0053, Relator: Nilton Santos Oliveira, Data de Julgamento: 09/01/2019, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/01/2019). (Grifei).

Insta esclarecer, que a impossibilidade de reintegração de posse no âmbito de ações de rescisão contratual, a qual, refere-se a requerida/apelante, concerne a concessão reintegratória liminar, inexistindo óbice a sua deliberação, após a resilição do ajuste como ocorreu
in casu
.

Noutra ponta, se esclarece que contrariamente ao alegado pelos requeridos/apelantes, o juízo primevo efetivamente reconheceu a incidência da legislação consumerista na relação jurídica em comento, tanto que foi com esse fundamento que afastou a possibilidade de
perda total das prestações pagas pelo

consumidor, na hipótese.

No que concerne ao pedido de nulidade das cláusulas contratuais referente ao preço e condições de pagamento sob a alegação de suposta violação do princípio da transparência, tenho que não merecem prosperar os argumentos defendidos pelos requeridos/apelantes.

Da análise do referido instrumento contratual (ID. 6058856), depreende-se que todas as disposições referentes ao preço e as condições de pagamento encontram-se devidamente dispostas no contrato, inexistindo qualquer abusividade apta a desconstituir os termos livremente pactuados entre as partes.

Da Indenização e da Retenção

No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelos apelantes, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor.

Nessa direção, vejamos o posicionamento dos Tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFESSADO PELOS REQUERIDOS ­ (...) APELO 2 - BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE PEDIDO VIA RECONVENÇÃO - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - APURAÇÃO DE VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79. (...). III - Rescindido o contrato de compromisso de compra de venda de lote, a indenização por benfeitorias edificadas sobre o terreno é de cabimento automático - logo independendo de reconvenção ou pedido contraposto (quando possível) -, por se tratar de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato (com o retorno das partes ao status quo ante) e assim deve ser a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. O seu valor pode e deve ser aferido em sede de liquidação de sentença
. IV - Por conseguinte, não assiste razão no que diz respeito à ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias à luz do artigo 34 da Lei 6.766/79. [...]. Todavia, a ausência de pagamento de indenização ou, ainda, compensação a título de benfeitoria, não suporta a mesma conclusão sob pena de enriquecimento ilícito. RECURSO DE APELAÇÃO 1 NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 NÃO PROVIDO."

(TJ-PR – AC 1162072-5, 11ª CC, Rel. Des.
Gamaliel Seme Scaff, DJE: 17/03/2015). (Grifei).

Do exame dos autos, verifica-se que sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a construtora autora o dever de indenizar os compradores requeridos as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença, senão vejamos:

“[...]
E) A autora deverá INDENIZAR a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva realização, seu proveito econômico e a boa-fé do réu, além da observância da Lei 6.766/79 e o contrato, questões a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá de restituir. [...]”.

Outrossim, entendo ser incabível o pedido da apelante de condicionar a reintegração de posse, em epigrafe, ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, afastando a possibilidade de incidência do direito a retenção previsto no art.
1.219 do Código Civil.

Outrossim, a
referida indenização, exige a previa apuração do
quantum
indenizável pertinente aos valores das benfeitorias que devem ser apurados em sede de liquidação
.

Tal entendimento, inclusive, encontra-se perfilhado por esta Colenda Turma, conforme precedente,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA
.

PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA E A CONSEQUENTE FALTA DE PREPARO RECURSAL

SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES – DESCABIMENTO.
PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DO APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO
–
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO
STATU QUO ANTE
– POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS –
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ
– TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA –

INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA
PELO JUÍZO PRIMEVO – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE
– REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ/PA – AP
0805293-98.2018.8.14.0040. Relatora Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. 2ª Turma de Direito Privado. Julgado em 19/04/2022). (Grifei).

Destarte, entendo ser incabível o reconhecido d
o direito de retenção do imóvel pugnado pelos
requeridos/apelantes, na hipótese, não havendo que se falar na reforma da sentença neste ponto.

RECURSO DE APELAÇÃO DO REQUERENTE
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

QUESTÕES PRELIMINARES

Face a ausência de questões preliminares, atenho-me ao exame do mérito do recurso.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal a alegada impossibilidade do estabelecimento de limite percentual sobre o valor total a ser contabilizado à título de taxa fruição.

Consta das razões deduzidas pela ora apelante
que a Lei n. 6.766/1979, onde está expressamente previsto o desconto de determinados itens expostos nos incisos do art. 32-A, incluindo a fruição do imóvel limitado a 0,75% (zero virgula setenta e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, não havendo limite para a cobrança da mesma, podendo, inclusive, o adquirente ter débito em relação à fruição.

Da Taxa de Fruição

Inicialmente, insta destacar que o cabimento da taxa de fruição na hipótese, resta incontroverso no caso em comento, visto que não foi objeto de impugnação no recurso de apelação interposto pelos compradores requeridos, sendo plausível, nesse momento, apenas a discussão relativa a possibilidade ou não de sua limitação.

Como é sabido,
a incidência de cláusula contratual que prevê o pagamento de taxa de fruição objetiva reduzir as perdas e danos experimentadas pelo credor durante todo o período de ocupação do imóvel.

A taxa de fruição representa assim, a contraprestação pela permanência do promissário comprador no imóvel que integra o direito de propriedade do promitente vendedor.

Nesse sentido, vejamos o posicionamento firmado na jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL.
CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. 1. A taxa de fruição é devida na medida em que o promissário comprador permaneceu na posse do imóvel, devendo tal situação ser remunerada, já que o contrato fora rescindido, havendo devolução de parte da quantia paga, o que se mostra consentâneo com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa.
2. Apelação conhecida e não provida.

(TJ-DF 07101659520208070001 DF 0710165-95.2020.8.07.0001, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 17/11/2021, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 02/12/2021). (Grifei).

Nessa senda, insta esclarecer que a previsão disposta no art. 32-A, inciso I da Lei n. 6.766/1979, estabeleceu um limite máximo de
0,75% a taxa de fruição, estando, portanto, o percentual de 0,25% fixado na sentença testilhada, em plena observância aos parâmetros definidos na citada legislação.

Nesse sentido, vejamos o disposto no mencionado dispositivo legal:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

Outrossim, a limitação
do valor total a ser contabilizado à título de taxa fruição

a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria.

Corroborando a posição supra, vejamos precedente jurisprudencial:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE FRUIÇÃO. EXISTÊNCIA
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - Consoante disposto no artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato. 2 - Rescindido o contrato de compra e venda por culpa do comprador, o promitente vendedor tem direito à retenção da multa contratual.
3 - Nos contratos de compra e venda mediante pagamento em prestações, inclusive das arras ou sinal, havendo relação de consumo, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total ou exagerada das prestações pagas, mesmo que o inadimplemento seja exclusivo do consumidor (CDC, art. 53).
4 - A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promissário comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo o bem, enseja ao promitente vendedor o direito de indenização pelo uso e fruição do imóvel. 5 - A fruição é a remuneração sobre a utilização do imóvel, sendo devida desde o recebimento do bem até a data de sua efetiva entrega. [...].

(TJ-MG - AC: 10000211219167001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 10/11/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/11/2021). (Grifei).

Desse modo, entendo que assiste razão a construtora/vendedora, ora apelante, em suas alegações, revelando-se irrepreensível a sentença proferida pelo juízo primevo, no caso em exame.

Por fim, face o desprovimento do recurso de apelação em exame, incabível revela-se o pedido de majoração dos honorários advocatícios, conforme desejado pela parte requerente/apelante.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos Recursos de Apelação e
NEGO

PROVIMENTO
à ambos, mantendo a sentença vergastada em todas suas disposições.

É como voto
.

Belém/PA, 10 de maio de 2022.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

Belém, 10/05/2022