Tribunal: TJPA
Processo: 0006525-81.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2022-08-30

Ementa:
EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA E OFENSA AO PRINCÍPIO DA DECISÃO NÃO SURPRESA. DESCABIMENTO. MÉRITO. DECRETAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL FACE AO INADIMPLEMENTO E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMEDIATA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE CAUÇÃO / RESTITUIÇÃO VALORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543/STJ. ABUSIVIDADE CONTRATUAL NO TOCANTE AOS CONSECTÁRIOS LEGAIS / ENCARGOS MORATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. DIREITO DE INDENIZAÇÃO E/OU RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. EXISTÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0006525-81.2018.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: JACIRA AMARO DA SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA E OFENSA AO PRINCÍPIO DA DECISÃO NÃO SURPRESA. DESCABIMENTO. MÉRITO. DECRETAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL FACE AO INADIMPLEMENTO E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMEDIATA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DESCABIMENTO.
NECESSIDADE DE CAUÇÃO / RESTITUIÇÃO VALORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543/STJ. ABUSIVIDADE CONTRATUAL NO TOCANTE AOS CONSECTÁRIOS LEGAIS / ENCARGOS MORATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. DIREITO DE INDENIZAÇÃO E/OU RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. EXISTÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO - 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.

0006525-81.2018.8.14.0040

COMARCA: PARAUAPEBAS
.

APELANTE:
JACIRA AMARO DA SILVA
.

ADVOGADO:
HELDER IGOR SOUSA GONÇALVES
–
OAB/PA 16.834-A E OUTROS

APELADO:
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

ADVOGADO:
ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA 10.652-A

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
JACIRA AMARO DA SILVA
, inconformada com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível

e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C

REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS

E DANOS
, ajuizada contra si por
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., julgou

procedente o pleito exordial.

A autora/apelada ajuizou a ação mencionada alhures, aduzindo em síntese, que as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno localizado no Residencial Cidade Jardim, salientando, no entanto, que a ré/apelante tornou-se inadimplente e, mesmo notificado, não purgou a mora, o que ensejou o ajuizamento da demanda sob exame, onde pleiteia a rescisão do contrato com a reintegração da posse.

Decisão deferindo o pedido liminar (ID 2392259 - Pág. 1/4).

Termo de audiência sem acordo (ID 2392264).

Devidamente citado, a ré/apelante apresentou contestação (ID 2392288).

O feito seguiu seu tramite até a prolação da sentença (ID fls.322/333), que julgou a ação procedente, nos seguintes termos:

“
ANTE O EXPOSTO, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para: A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com efeitos retroativos à citação da ré, para os efeitos legais; B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida; C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter: C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão; D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato (atualização até esta data), a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.
. ”

Em suas razões (ID fls.345/375), a ré/apelante
JACIRA AMARO DA SILVA
requer, PRELIMINARMENTE a concessão da gratuidade da justiça e, no MÉRITO, alega:

I) que houve erro de procedimento e consequente nulidade da sentença, eis que o julgamento antecipado da lide representou julgamento surpresa, diante de causa não madura, na qual havia necessidade de produção de novas provas, em nítida violação à ampla defesa;

II) que houve erro de julgamento, posto que o contrato não poderia ter sido rescindido, pois seria direito da parte ré, reequilibrar materialmente o valor das parcelas, com manutenção da relação negocial. Em razão da onerosidade excessiva que se apresentou
in casu
, o inadimplemento parcial das parcelas não poderia ter ensejado a rescisão contratual, em afronta ao direito do consumidor;

III) que foi incorreta a consignação em sentença, como marco inicial da declaração de rescisão contratual, a data da concessão da medida liminar de reintegração de posse, vez que somente poderia ser prospectiva, jamais retroativa;

IV) que há equívoco quanto à restituição das parcelas pagas, sobre a qual não deve incidir a cláusula penal e a taxa de fruição, pois o recorrente é consumidor, logo, faz jus à interpretação mais favorável da matéria, o que não ocorreu. Assim, restou nítida a afronta ao art.47, do CDC;

V) que faz jus à prévia indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no imóvel em questão. Destaca que não é o caso de desocupação do lote/casa para só depois se tratar da indenização.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, a fim de que seja declarada nula a sentença. Não se acatando o pleito de nulidade da decisão objurgada, seja reformada a sentença no que atine à declaração de indenização quanto às acessões edificadas no lote, fazendo constar que a indenização quanto às benfeitorias seja realizada previamente à retomada da posse do bem.

Contrarrazões
não foram apresentadas, conforme consta em certidão de ID
2392316
.

Feito redistribuído para a minha relatoria por prevenção.

É o relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento no
Plenário Virtual
.

Belém/PA,

de

de 2022.

Desembargadora
GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATORA

VOTO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO - 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.

0006525-81.2018.8.14.0040

COMARCA: PARAUAPEBAS
.

APELANTE:
JACIRA AMARO DA SILVA
.

ADVOGADO:
HELDER IGOR SOUSA GONÇALVES
–
OAB/PA 16.834-A E OUTROS

APELADO:
B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

ADVOGADO:
ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA 10.652-A

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

A princípio, defiro ao apelante os benefícios da justiça gratuita.

Por conseguinte, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a apreciá-lo.

- DA NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA E OFENSA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA.

Preliminarmente, quanto à alegação de nulidade da sentença por erro de procedimento, eis que o julgamento antecipado da lide teria representado julgamento surpresa, de causa não madura, na qual havia necessidade de produção de novas provas, descabe razão ao réu apelante.

As provas constantes dos autos são suficientemente capazes de embasar o juízo de valor para o deslinde da causa.

Na espécie, é bem verdade que a magistrada sentenciante fez uso do julgamento antecipado da lide ao entender que a solução desta demandara apenas a análise dos documentos e argumentos contidos nos autos, sendo desnecessária produção adicional de provas técnicas, testemunhais ou documentais.

Com efeito, não configura cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova. Cabe ao juiz decidir sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias.

Deveras, essa é a orientação firmada pela jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. INDEFERIMENTO DE PROVA ORAL.
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.
CERCEAMENTO DE DEFESA. ARRAS. DEVOLUÇÃO. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. De acordo com o art. 330, I, do CPC/1973 é facultado ao juízo proferir sentença, desde que não haja necessidade de produzir provas em audiência. Por sua vez, o art. 131 do CPC/1973, que trata do princípio da livre persuasão racional, estabelece que cabe ao magistrado avaliar as provas requeridas e rejeitar aquelas que protelariam o andamento do processo, em desrespeito ao princípio da celeridade processual.

2. No caso, depreende-se que o Colegiado Estadual julgou a lide com base no substrato fático-probatório dos autos, cujo reexame é vedado em âmbito de Recurso Especial, ante o óbice do enunciado da Súmula 7 deste Tribunal. Sendo o magistrado o destinatário da prova, compete a ele o exame acerca da necessidade ou não da produção do aporte requerido.

3. Em relação à necessidade ou não de devolução do valor pago a título de arras, o acolhimento da pretensão recursal exigiria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, atraindo, mais uma vez, o óbice da Súmula n. 7 do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento."

(STJ - AgInt no AREsp 1096303/SP, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 29/08/2017)
–
(grifei)

Quanto à alegação de ofensa ao princípio da não surpresa, o STJ, no julgamento do AgInt no REsp 1701258 / SP, assim entendeu:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE DANOS. INCORPORAÇÃO DE REDE PARTICULAR DE ENERGIA ELÉTRICA. PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. AUSÊNCIA DE OFENSA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. VINTENÁRIA OU TRIENAL. TERMO INICIAL. MOMENTO DA INCORPORAÇÃO. ENTENDIMENTO ADOTADO NESTA CORTE. VERBETE 83 DA SÚMULA DO STJ. TEORIA DA CAUSA MADURA. NÃO APLICAÇÃO. ARTS. 515, § 1°, E 516 DO CPC/73. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO. DEFERIMENTO. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. TESES DO RECURSO ESPECIAL QUE DEMANDAM REEXAME DE CONTEXTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N° 7/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO. ARTIGO 1.021, § 1º, DO CPC E SÚMULA N. 182/STJ. NÃO PROVIMENTO.

1. O "fundamento" ao qual se refere o art. 10 do CPC/2015 é o fundamento jurídico - circunstância de fato qualificada pelo direito, em que se baseia a pretensão ou a defesa, ou que possa ter influência no julgamento, mesmo que superveniente ao ajuizamento da ação - não se confundindo com o fundamento legal (dispositivo de lei regente da matéria). A aplicação do princípio da não surpresa não impõe, portanto, ao julgador que informe previamente às partes quais os dispositivos legais passíveis de aplicação para o exame da causa. O conhecimento geral da lei é presunção
jure et de jure
.

2. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ.

3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).

4. Nos termos do art. 1021, § 1º, do Código de Processo Civil/2015 e da Súmula 182/STJ, é inviável o agravo interno que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp 1701258 / SP, Rel.
Min. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 23/10/2018, DJe 29/10/2018) – (grifei)

Assim, descabida a alegação de ofensa ao “princípio da não surpresa”, inscrito nos artigos 9 e 10 do CPC/2015, eis que a faculdade do “julgamento antecipado da lide” é conferida ao magistrado
ex vi legis
, sendo aplicável de pronto, sem a necessidade de prévia oitiva das partes, pois não corresponde a um FUNDAMENTO JURÍDICO NOVO, ou seja, não corresponde à CIRCUNSTÂNCIA FÁTICA sobre cuja possibilidade de subsunção ao direito devesse ter sido oportunizado à parte emitir manifestação.

- DA DECRETAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL FACE AO INADIMPLEMENTO E DA REINTEGRAÇÃO DA POSSE

Quanto às primeiras alegações meritórias do réu apelante, a saber, (I) de que há
error in judicando
na decretação da rescisão do contrato, vez que o inadimplemento da avença foi parcial e que a parte detém total interesse na manutenção da relação jurídica negocial, desde que reequilibrada a forma de pagamento das parcelas, assim como retirados do instrumento contratual os dispositivos que afrontam o Código de Defesa do Consumidor, e (II) que foi incorreta a consignação em sentença, como marco inicial da declaração de rescisão contratual, a data da concessão da medida liminar de reintegração de posse, posiciono-me como abaixo segue.

Não obstante a incidência das normas protetivas da seara consumerista sobre a presente relação jurídica, tal incidência não derroga a máxima civilista de que: advindo o inadimplemento, constituída a mora e decorrido o prazo legal para sua purgação a partir da ciência do devedor, conforme pactuado pelas partes, resta autorizada a rescisão do contrato (arts. 474 e 475 do CC).

Assim, a invocação de ausência de culpa pelo inadimplemento contratual em razão das dificuldades financeiras não é causa que permita a promitente compradora se eximir do cumprimento do contrato. Nem mesmo o desemprego, embora indubitavelmente traga maiores dificuldades, não caracteriza, na cultura jurídica pátria, caso fortuito ou força maior a afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual. Qualquer pessoa que esteja inserida no mercado de trabalho tem plena ciência que, na iniciativa privada, demissões acontecem a qualquer momento, mormente no Brasil, que enfrenta crises financeiras históricas, sucessivas e repetidas.

Destarte, sendo a inadimplência do contrato incontroversa nos presentes autos, não merece prosperar a alegação de que tal não tem o condão de restituir a posse do imóvel ao compromissário vendedor/construtor/incorporador. Juntados aos autos os documentos aptos a comprovarem que o compromissário comprador deixou de quitar com as prestações contatuais em dia, cabível sim, a rescisão do negócio jurídico, sendo a reintegração da posse do proprietário no imóvel uma consequência natural da decisão que definitivamente declarar a resolução contratual.

In casu
, ao verificar a existência do descumprimento das prestações devidas e da juntada da Carta de Notificação Extrajudicial, constituindo em mora o e, após o prazo da notificação, não tendo o réu/devedor quitado o débito, nem devolvido o imóvel, sujeito está a uma declaração judicial que conclua por desnaturada a qualidade de possuidor de boa-fé e por caracterizado o esbulho possessório.

O direito à reintegração de posse é o corolário da rescisão declarada por sentença. Nesta senda, sendo o bem de propriedade da autora, em face da declaração judicial da resilição do pacto, restará caracterizado o esbulho, a justificar a ordem de reintegração de posse, devendo ser restituído o domínio ao legítimo proprietário, que ainda detém a posse indireta do bem, devendo as partes retornarem ao estado de coisas anterior.

Vale ressaltar que o juízo indeferiu o pedido de liminar de reintegração de posse; no entanto, em sentença, restou fixada a imediata reintegração da posse pela autora. Portanto, resta autorizada a apreciação da matéria nesta fase revisional de mérito, já que constante do édito judicial apelado.

Nesse tocante, reputo necessária a reforma da sentença,
eis que a súmula nº 543/STJ, impõe o dever da promitente vendedora de restituir imediatamente os valores pagos pelo promitente comprador na hipótese de declaração de rescisão do contrato. Por ora, considerando inexistir comprovação de ter havido tal restituição de valores das parcelas do contrato pagas pelo consumidor, resta inadequada a determinação de reintegração de posse do imóvel realizada na sentença. Neste sentido, confira-se:

“O juízo ‘a quo’ entendeu estarem presentes os requisitos ensejadores da medida liminar, pelo o que determinou a expedição do mandado de reintegração de posse (Num. 1285879 – Pág. 1/2).

A priori, deve-se ressaltar que ao caso em tela se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90), por se tratar de relação de consumo. Além disso, cumpre-se destacar que o cerne da questão repousa em torno da rescisão contratual por inadimplemento e consequente retorno das partes ao status quo ante.

Dito isto, conclui-se pela incidência, no presente caso, do artigo 53 do CDC, que proíbe a chamada “cláusula de decaimento”, ao considerar nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do respectivo produto.

Cumpre evidenciar que, apesar da nulidade da chamada cláusula, por força da súmula 543 do STJ, entende-se ser junto e razoável que o promitente vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, quando a causa da rescisão contratual tenha se efetivado por culpa do promitente comprador.

Muito embora tenha restado caracterizado nos autos o inadimplemento contratual, nos termos em que revelam as próprias afirmações dos Agravantes que em momento algum refutaram a existência da dívida, o que se tem é a sucumbência parcial deste, haja vista que a rescisão do contrato, respeita em favor dos Agravantes, a devolução de valores definidos na cláusula 16, § 1°, “D” do contrato em comento (Num. 1285874 – Pág. 12).

Com base nesse raciocínio, a decisão agravada, ao determinar a expedição do mandado de reintegração de posse do imóvel objeto da lide, anteriormente à devolução dos valores indicados, constitui verdadeira ofensa ao direito dos Agravantes, contrariando o disposto no artigo 1.092 do Código Civil, in verbis:

Art. 1092. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Ademais, dada a existência do contrato de promessa de compra e venda, verifica-se que os Agravantes detêm o imóvel de boa-fé, razão pela qual possuem o direito de retenção enquanto não indenizado pelas acessões erguidas, veja-se:

ACESSÃO. Construções. Posse de boa-fé. Retenção. O possuidor de boa-fé tem direito à retenção do bem enquanto não indenizado pelas construções (acessões) erguidas sobre o imóvel. Precedentes. Recurso conhecido e provido.

(REsp 430.810/MS, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2002, DJ 18/11/2002, p. 226)

Dispõe ainda o art. 34 da lei 6766/79:

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

Somente com a devolução da indenização estabelecida no contrato (na cláusula 16, § 1°, “D”), bem como com a referida indenização pelas benfeitorias é que poderá a promitente vendedora ser reintegrada na posse do imóvel, ao passo que a Agravada não poderá exigir a saída dos Agravantes do imóvel até que cumpra com sua obrigação.

Diante do exposto, a concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal, para suspender o mandado, se mostra inevitável, face a impossibilidade de reintegração na posse do imóvel enquanto não cumprida as contraprestações devidas, assim, restam demonstradas a probabilidade do direito dos Agravantes e o risco de dano irreparável ou de difícil reparação, nos termos do art. 995, Parágrafo Único, do CPC.”

(TJPA – AI 0809788-14.2018.8.14.0000, Relator Des. JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR, decisão proferida em 19/02/2019)

Destarte, embora tenha andado bem a sentença quando deferiu os pedidos declaratório e mandamental, precisa ser revista acerca dos efeitos de seu cumprimento, que só devem surtir a partir da efetiva comprovação da restituição de valores determinada na sentença.

- DA ABUSIVIDADE CONTRATUAL.

Na sequência das alegações recursais, cumpre verificar se há abusividade na cláusula contratual que prevê a incidência, sobre as parcelas pactuadas, de correção monetária somada de juros compensatórios de 6% (seis por cento) ao ano.

Entendo que a análise, em cognição exauriente, não revela a presença de ilegalidade no ponto em comento. Isso porque, a Lei n.º 6.766/79, ao tratar dos contratos de promessa de compra e venda de loteamentos, permite a inclusão no instrumento tanto de correção monetária, quanto de juros, desde que claros e expressos os respectivos índice e taxa, bem como, o período de sua incidência. É que o que se extrai do artigo 26-A, incisos IV e VI da referida Lei,
in verbis
:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

(...)

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

(...)

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;”

Outrossim, a 2ª. Seção do Superior Tribunal de Justiça, em Embargos de Divergência sob n.º 670.117/PB, ao apreciar questão análoga relativa à alienação de imóveis em construção, fixou o entendimento de que, quando o parcelamento do valor do bem é realizado diretamente pela incorporadora, não há qualquer ilegalidade na cláusula que, dentro dos limites legais, prevê juros remuneratórios.

Tal julgado restou assim ementado:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE.1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos.3 No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade da avença.4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE, REsp n. 662.822/DF, REsp n. 1.060.425/PE e REsp n. 738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado pelo Ministro PAULO FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado pelo Ministro MASSAMI UYEDA.5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato”.

(STJ - EREsp 670.117/PB, 2ª. Seção, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 26/11/12).

Também, nesse contexto, é oportuno registrar que a taxa de juros compensatórios de 6% (seis por cento) ao ano não se revela abusiva, pois sequer ultrapassa o limite definido no artigo 5º do Decreto n.º 22.626/33 (Lei de Usura), ou ao percentual dos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês previsto na legislação civil (artigo 406 do Código Civil, cumulado com o artigo 161, § 1º. do Código Tributário Nacional – aplicáveis, aqui, por analogia).

Quanto às demais alegações de abusividade de cláusulas contratuais, igualmente, entendo ser o caso de manter a sentença da magistrada

primeva, cujos fundamentos incorporo às razões de decidir:

“Malgrado o esforço dos contestantes em justificar sua longa e inescusável inadimplência, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade. O consentimento foi livre e consciente, sendo que desde julho de 2016 o devedor não honra com as prestações ajustadas. Se a parte entende que há desequilíbrio contratual o caminho a ser trilhado é a renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, não sendo favorável as condições, pode, inclusive, ingressar com revisão de contrato, e não simplesmente deixar de pagar. A correção pelo IGPM e os juros de mora estão expressamente previstos no instrumento de contrato e não existe nenhuma vedação ao seu emprego, mesmo nas relações subsumidas ao Código de Defesa do Consumidor.”

- DO DIREITO DE INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS.

Sustenta a apelante que a indenização pelas benfeitorias deve preceder o cumprimento da reintegração da posse, sendo que a sentença determinou a imediata reintegração.

Reitero as anotações acima quanto ao momento da modificação da posse, que deve ocorrer em sede de cumprimento de sentença. Acerca da cronologia entre a reintegração e a indenização, anoto o que segue:

As benfeitorias são bens acessórios ao principal que, na espécie, consiste no lote objeto do contrato rescindendo, sendo a casa edificada caracterizada como benfeitoria útil.

Neste sentido, tomando como premissa que a lide discute o principal, não seria razoável submeter a prestação jurisdicional efetiva, sobretudo o ponto declaratório da pretensão, à apuração residual, consistente nas benfeitorias indenizáveis.

Basta ponderar que a aferição do valor das benfeitorias integra a liquidação, que é fase anterior ao cumprimento da sentença, para concluir que a reintegração deve suceder àquela.

Demais disso, não ressoa lógico entregar a posse do imóvel a quem não possui interesse na conservação das benfeitorias, na medida em que, quanto melhor o estado de conservação, maior será o valor da indenização.

Sendo assim, sob qualquer das construções lógicas, sobressai a necessidade de retenção da posse até que se finde a compensação do
quantum
devido, o que sucede a avaliação das benfeitorias.

Portanto, embora silente a sentença de piso sobre esse tópico da controvérsia, consigno que devem ser provadas existentes as benfeitorias em sede de liquidação de sentença, bem como sua regularidade contratual, para que seja primeiramente procedida a eventual e devida indenização, e então, seja reintegrado na posse o autor da ação.

Em apoio, julgado do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO.
DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO.
ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. 2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes.
3. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. 5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele.
6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.
7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

(STJ. 3ª Turma. REsp 1643771/PR. Min. NANCY ANDRIGHI. DJe 21/06/2019).

Com efeito, deve ser feita a compensação dos valores devidos, com o valor das benfeitorias, a qual será efetuada em sede de liquidação de sentença, que dar-se-á pelo procedimento comum e estará garantido o direito de retenção e de indenização do réu apelante, eis que somente sofrerá a perda da posse quando deveras for indenizado por eventuais benfeitorias em liquidação da sentença.

Posto isto, deve ser fixado na sentença que a reintegração da posse só ocorra após a compensação dos valores devidos pelas partes.

Ainda, em atenção ao princípio da dignidade da pessoa humana, que deve sobrepor a outros valores em conflito, impõe-se a retenção do bem pela apelante até que lhe seja paga a indenização pelas benfeitorias e pelas parcelas adimplidas do contrato.

- DA CUMULAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA E DA TAXA DE FRUIÇÃO

Quanto à incidência da chamada Taxa de Fruição, imprescindível registrar que, em 22/05/2019, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio do Recurso Especial Representativo de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o compromissário vendedor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
2. No
caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019) - Destaquei.

Dessa forma, em consonância com o Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o tema 970 da Colenda Corte Superior, entendo que a cumulação de tais parcelas restou impossibilitada, não podendo mais ser aplicado o entendimento firmado anteriormente.

Ademais, no caso concreto, da simples leitura da Cláusula 16 do contrato, alíneas “c” e “e” (ID
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), concluo que a multa compensatória pactuada entre as partes se consubstancia em indenização para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, sendo em si, forma de indenização por lucros cessantes:

CLÁUSULA 16: DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL, DAS PENALIDADES, DA CONDIÇÃO E DA FORMA DE RESTITUIÇÃO DO SALDO

§1º. DAS PENAUDADES PELA RESCISÃO - HAVENDO A RESCISÃO CONTRATUAL, POR VONTADE OU CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR E NOS MOLDES DA SEGUNDA SITUAÇÃO, SERÃO APLICADAS AO COMPRADOR AS SEGUINTES PENALIDADES:

A) PERDA DA POSSE PRECÁRIA E DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO LOTE/TERRENO, CABENDO AO COMPRADOR RESTITUIR A POSSE LIVRE DE PESSOAS E COISAS E SEM DÉBITOS DE QUALQUER NATUREZA SOBRE O LOTE/TERRENO;

B) PERDA DA ENTRADA BÁSICA LIMITADA A5% DO VALOR DESTE CONTRATO (DESPESAS DE INTERMEDIAÇÃO/CORRETAGEM);

C) MULTA COMPENSATÓRIA EM VALOR CORRESPONDENTE A 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DESTE CONTRATO, A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES DECORRENTES DA RESCISÃO;

D) PERDA DE 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR DAS PARCELAS PAGAS. A TÍTULO DE RESSARCIMENTO POR DESPESAS TRIBUTÁRIAS, ADMINISTRATIVAS, FINANCEIRAS, PUBLICITÁRIAS, LANÇAMENTO E DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EMERGENTES;

E) INDENIZAÇÃO DE 0,25% (ZERO VÍRGULA VINTE E CINCO POR CENTO) AO MÊS DO VALOR ATUALIZADO DESTE CONTRATO, A TÍTULO DE RESSARCIMENTO PELA OCUPAÇÃO, EXPLORAÇÃO E ALUGUEL DO LOTE/TERRENO (FRUIÇÃO) DURANTE O PERÍODO COMPREENDIDO ENTRE A DATA DE ASSINATURA E RESCISÃO DESTE CONTRATO OU A DEVOLUÇÃO DA POSSE PRECÁRIA À VENDEDORA, CONSIDERANDO O QUE OCORRER POR ÚLTIMO.

Logo, havendo multa convencional no sentindo de prefixar a indenização por lucros cessantes, não cabe se falar em posterior cumulação com a taxa de fruição, sob pena de configurar
bis in idem
, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória pela não utilização do terreno pelo vendedor, em outras palavras por lucros cessantes.

Este é o entendimento dessa E. Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE.
PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJPA 2020.00715745-15, 212.319. Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO. Julgado em 2020-03-02. Publicado em 2020-03-04) - Destaquei.

- DISPOSITIVO

Forte em todo o expendido
, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo interposto pelo RÉU para:

(I)

fixar que a reintegração da posse só ocorra após a compensação dos valores devidos pelas partes, impondo-se a retenção do bem até que sejam pagas ao RÉU a indenização pelas benfeitorias e as parcelas adimplidas do contrato, com os devidos descontos;

(II)

afastar a cumulação da taxa de fruição com a multa compensatória, devendo prevalecer a mais benéfica ao consumidor/requerido nos termos em que aplicados individualmente na sentença de piso, e

(III)

limitar o percentual total de retenção, pelo vendedor, em 20% (vinte por cento) do total das parcelas pagas pelo compromissário comprador.

Por via de consequência, deve permanecer incólume os demais dispositivos da sentença.

É como voto.

Belém/PA,

de

de 2022.

Desembargadora
GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATORA

Belém, 02/02/2023