Tribunal: TJPA
Processo: 0012574-76.2016.8.14.0051
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 4703 - Defeito
Data de julgamento: 2022-03-08

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E DE REGISTRO DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. IMÓVEL PÚBLICO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE ENFITEUSE. PROPRIEDADE MUNICIPAL. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO NÃO CONSTITUÍDO POR AFORAMENTO. MERA OCUPAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA POR FUNDAMENTOS DIVERSOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. O título de aforamento do imóvel em litígio, firmado em nome do companheiro falecido da Apelante, nunca foi levado a registro imobiliário e, atualmente, nem mais o poderia ser, pois o Código Civil de 2002 impossibilitou a instituição de novas enfiteuses. 2. Diante da falta de constituição do aforamento, pode-se dizer que o período em que o imóvel foi ocupado tanto pela família da Apelante quanto pelo Apelado se caracterizou como mera permissão ou tolerância de uso pelo Poder Público, até porque seria vedado usucapir bem público sem registro de enfiteuse por violação ao artigo 191, parágrafo único da Constituição Federal. 3. Se o Município de Santarém decidiu vender - em ato posterior devidamente autorizado por Lei específica - seu terreno ao Apelado, nada há de ilegal na escritura pública de compra e venda e no registro imobiliário consolidadores da alienação, pois o imóvel sempre pertenceu à municipalidade uma vez que o ocupante anterior não constituiu direito real por enfiteuse. 4. Recurso conhecido e desprovido à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0012574-76.2016.8.14.0051

APELANTE: FRANCILENE RODRIGUES DE OLIVEIRA

APELADO: JOSE MARIA SILVA FERREIRA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO. AÇÃO DE
ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E DE REGISTRO DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
. IMÓVEL PÚBLICO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE ENFITEUSE. PROPRIEDADE MUNICIPAL. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO NÃO CONSTITUÍDO POR AFORAMENTO. MERA OCUPAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA POR FUNDAMENTOS DIVERSOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

1. O título de aforamento do imóvel em litígio, firmado em nome do companheiro falecido da Apelante, nunca foi levado a registro imobiliário e, atualmente, nem mais o poderia ser, pois o Código Civil de 2002 impossibilitou a instituição de novas enfiteuses.

2. Diante da falta de constituição do aforamento, pode-se dizer que o período em que o imóvel foi ocupado tanto pela família da Apelante quanto pelo Apelado se caracterizou como mera permissão ou tolerância de uso pelo Poder Público, até porque seria vedado usucapir bem público sem registro de enfiteuse por violação ao artigo 191, parágrafo único da Constituição Federal.

3. Se o Município de Santarém decidiu vender - em ato posterior devidamente autorizado por Lei específica - seu terreno ao Apelado, nada há de ilegal na escritura pública de compra e venda e no registro imobiliário consolidadores da alienação, pois o imóvel sempre pertenceu à municipalidade uma vez que o ocupante anterior não constituiu direito real por enfiteuse.

4. Recurso conhecido e desprovido à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação interposta por
FRANCILENE RODRIGUES DE OLIVEIRA
contra sentença proferida em Ação de
Anulação de Escritura Pública de Compra e Venda e de Registro de Imóvel c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos, movida contra JOSÉ MARIA SILVA FERREIRA.

O juízo
a quo
entendeu pela improcedência da demanda nos seguintes termos
(ID 1538411):

Cumpre frisar que o presente pedido foi distribuído somente em 12/08/2016, ou seja quase 20 anos após a autora e o falecido terem deixado o imóvel.

Sendo assim, mesmo que o réu estivesse de má-fé já teria tempo suficiente para a obtenção da pretensão aquisitiva para a usucapião.

Não há como o ordenamento jurídico chancelar a situação almejada pela autora, visto que a mesma, juntamente com sua família, deixou o imóvel há mais de 20 anos, não existindo qualquer contrato de comodato, locação que autorize o reconhecimento de que mantinha ao menos a posse indireta do bem.

Isso posto, considerando os fatos e fundamentos dispostos anteriormente, julgo IMPROCEDENTE o pedido formulado pela autora e consequentemente extingo o processo com julgamento do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC.

Tendo em vista a sucumbência da parte autora, condeno-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, ora fixados em 10% do valor atualizado da causa, cobrança que resta suspensa ante à gratuidade judicial concedida.

Insurgindo-se contra o
decisum
, a Autora apelou (ID 1538412), alegando que é justa a anulação do negócio de compra e venda efetuada entre seu companheiro falecido (Raimundo Teixeira) e o Apelado, pois o ato foi realizado sem seu consentimento e com a plena ciência do Recorrido, que era amigo do
de cujus,
sobre a convivência marital do casal à época da venda.

Logo, assevera que, mesmo que seu companheiro se dissesse solteiro na procuração pública autorizadora da transferência do bem ao Recorrido, houve má-fé deste ao registrar o imóvel em seu nome, ferindo o direito de meação da Apelante. Afirma que, sendo o negócio nulo, não convalesce com a prescrição.

Outrossim, aduz que o Recorrido não estava na posse do imóvel desde 1997 e que ele mentiu ao dizer que fez a transferência direta do Município de Santarém para o seu nome porque teria sido constatado que não havia qualquer registro ou procedimento administrativo, no âmbito municipal, sobre proprietários anteriores. Sobre isso, a Apelante reitera a existência de título de aforamento do imóvel em nome de seu companheiro.

Por fim, requer a reforma da sentença para que seja anulada a escritura de compra e venda e seja reintegrada na posse do bem.

O Apelado anexou contrarrazões (ID 1538413), defendendo que, na ação de reconhecimento da união estável proposta pela Recorrente após a morte de seu companheiro, não foi fixado o período da união estável entre eles; b) que, na procuração pública lavrada pelo falecido, ele consta como solteiro; c) que o imóvel em litígio foi adquirido em 1987 pelo falecido e, neste período, não se tem informação da existência de união estável com a autora; d) que preenche os requisitos da ação de usucapião, visto que sua posse foi exercida por mais de 15 (quinze) anos, possuindo ainda justo título do imóvel (procuração outorgada pelo proprietário).

É o relatório.

Inclua-se o processo na próxima pauta de julgamento do plenário virtual.

Belém, 17 de fevereiro de 2022.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1. Juízo de admissibilidade:

A Recorrente satisfaz os pressupostos de cabimento do recurso, relativos à legitimidade, regularidade de representação, tempestividade, interesse recursal e preparo (dispensada por ser beneficiária da justiça gratuita), inexistindo fato impeditivo ou extintivo ao direito de recorrer, razão pela qual passo a analisar o apelo.

2. Razões recursais:

Cinge-se a controvérsia acerca do acerto ou desacerto da sentença que julgou improcedente os pedidos de anulação de escritura pública de compra e venda, bem como de registro imobiliário com base na prescrição aquisitiva por usucapião. Consequentemente, também foram afastados os pleitos de reintegração de posse e de perdas e danos.

Em seu recurso, a Autora, ora Apelante, afirma que é justo seu pleito anulatório, pois o Réu não estava na posse do imóvel desde 1997 e porque o ato de transferência do bem é eivado de nulidade por ter sido realizado sem a outorga uxória e com má-fé do adquirente que conhecia a situação de união estável havida entre o vendedor falecido (Raimundo Teixeira) e a Recorrente.

Alega ainda a existência de título de aforamento em nome de seu companheiro, instrumento que comprovaria a mentira do Recorrido ao dizer que realizou para si a transferência do bem diretamente do Município de Santarém, pois não teria sido constatado qualquer registro ou procedimento administrativo no âmbito municipal sobre proprietários anteriores do imóvel.

Sem delongas, depreendo deste último argumento o ponto fulcral para a solução da presente controvérsia, o qual me faz manter a sentença de improcedência, porém sob fundamento diverso do juízo
a quo
. Passo a explicar.

A parte autora busca a anulação de escritura pública de compra e venda - assim como do respectivo registro imobiliário (ID 1538399, p. 30/32) - firmada entre o
Município de Santarém e o Apelado
, alegando anterior domínio útil sobre o
imóvel público
, visto que pertencia a seu companheiro falecido conforme título de aforamento conferido previamente a ele pela municipalidade (ID 1538399, p. 28/29).

Sabe-se que a enfiteuse (também denominada aforamento ou emprazamento), é “o negócio jurídico pelo qual o proprietário (senhorio) transfere ao adquirente (enfiteuta), em caráter perpétuo, o domínio útil, a posse direta, o uso, o gozo e o direito de disposição sobre bem imóvel, mediante o pagamento de renda anual (foro)”
[1]
.

Tal instituto vigorava junto ao Código Civil de 1916, sendo, porém,
proibidas novas enfiteuses a partir do Código Civil de 2002
que dispõe em seu artigo 2.038: “Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei n° 3.071, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores”.

Assim, por ser um
direito real sobre coisa alheia (artigo 674, inc. I do CC/1916), o aforamento somente se constitui com seu registro no Cartório de Imóveis (artigo 676, CC/1916 e artigo 1.227, CC/2002), isto é, enquanto não registrado o título translativo, o proprietário continua a ser o titular do domínio útil.

Eis o entendimento da Corte Superior:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO.
ENFITEUSE. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO.
MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS. SUMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 1022 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.

2.
Esta Corte Superior possui firme o entendimento no sentido de que a mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário (REsp 1228615/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2013, DJe 05/03/2014).

3. Rever o entendimento do Tribunal de origem, no que se refere à conclusão acerca da análise documental, e da desnecessidade de perícia, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1665211/CE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2021, DJe 19/05/2021)

Sob este raciocínio, vejo que o título de aforamento do imóvel em litígio (ID 1538399, p. 29), firmado em nome do companheiro falecido da Apelante (Raimundo Teixeira da Costa), nunca foi levado a registro imobiliário e, atualmente, nem mais o poderia ser, pois, como dito alhures, o Código Civil de 2002 impossibilitou a instituição de novas enfiteuses.

Lendo o documento do Cartório de Imóveis (ID 1538399, p. 30), percebo que, na matrícula aberta do terreno, consta como proprietário originário o “Município de Santarém”, sem qualquer registro de efetivação do direito real de enfiteuse ao Sr. Raimundo Teixeira.

Diante da falta de constituição do aforamento, pode-se dizer que o período em que o imóvel foi ocupado tanto pela família da Apelante quanto pelo Apelado (antes de ele tê-lo adquirido definitivamente) se caracterizou como mera permissão ou tolerância de uso pelo Poder Público, até porque seria vedado usucapir bem público sem registro de enfiteuse por violação ao artigo 191, parágrafo único da Constituição Federal: "Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião."

Sobre o assunto, trago elucidante citação doutrinária transcrita no voto do Ministro Humberto Martins no REsp: 1250129
[2]
:

A ocupação constitui estado de
mera tolerância
por parte da União, que consente na utilização, por terceiros, dos seus terrenos de marinha. Diferentemente do aforamento ou
enfiteuse
– em que há divisão entre o domínio útil (do foreiro) e o domínio direto (da União), conferindo série de prerrogativas ao foreiro ou enfiteuta –,
na ocupação o domínio pleno do imóvel permanece nas mãos da União, ou seja, não há divisão do domínio, o bem pertence integralmente a ela, sem que assistam maiores direitos aos ocupantes. Trata-se a rigor, de ato administrativo unilateral e precário.

(In: Terrenos de Marinha: aspectos destacados. Revista Zênite de Direito Administrativo e LRF - IDAF, ano IV, nº 44, Março 2004/2005, p. 54. NIEBUHR, Joel de Menezes.)

Ademais, apresento jurisprudência pátria em casos análogos:

DIREITO ADMINISTRATIVO E CIVIL.
USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO QUE NÃO FORA DADO EM ENFITEUSE - IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DO BEM E DO DOMÍNIO ÚTIL - MERA OCUPAÇÃO
.

I.O imóvel em análise localiza-se em terreno da marinha, o qual é considerado como bem público dominial pertencente à União, e passível de aforamento a particular. Significa dizer que é possível a alienação apenas do domínio útil do terreno, desde que tenha sido ele objeto de enfiteuse, o que não se confunde com a mera ocupação regular.

II.
As provas constantes nos autos revelam que o imóvel que se pretende usucapir é objeto de regime de mera ocupação, decorrente de permissão de uso, ato administrativo precário e unilateral. Nesse passo, não há que se falar em usucapião do imóvel em tela - já que, além dele ser bem público, logo imprescritível, a União desde sempre sobre ele exerceu a posse indireta -, tampouco de usucapião do seu domínio útil, já que referido bem não foi objeto de enfiteuse.

III. Apelação improvida.

(TRF3, AC nº 1497614, 2ª Turma, rel. Leonel Ferreira, e-DJF3 Judicial 1 DATA:30/01/2014)

APELAÇÃO. CIVIL.
DIREITOS REAIS. BEM IMÓVEL CEDIDO PELO MUNICÍPIO DE CRUZEIRO DO SUL POR AFORAMENTO (ENFITEUSE). INEXISTÊNCIA DE REGISTRO PELO PARTICULAR. ENFITEUSE NÃO CONSTITUÍDA. BEM PÚBLICO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. IMPOSSIBILIDADE.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O Código Civil de 2002 obstou a constituição de novas enfiteuses, na medida em que o instituto passou a contrastar com a ideia de função social da propriedade. Aquelas enfiteuses já existentes, contudo, subsistem e continuam a receber tratamento pelo Código Civil de 1916.

2.
A enfiteuse é direito real sobre coisa alheia, previsto pelo artigo 674, I, do CC/16, e somente se adquire com o registro no Registro de Imóveis, nos termos do artigo 676 desse mesmo diploma legal. Portanto, enquanto não devidamente registrado o título de aforamento em cartório, existe entre as partes mero negócio jurídico não oponível a terceiros. As enfiteuses não registradas antes da vigência do novo Código Civil é vedado o seu registro

3. Precedente do STJ. (REsp. 1228615/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2013, DJe 05/03/2014).

4.
As provas acostadas aos autos apontam que o Título de Aforamento n. 9.112 não foi registrado perante o Cartório de Registros competente do Município de Cruzeiro do Sul, Ente Cedente, razão pela qual se impõe a conclusão de que a enfiteuse não foi oficializada.

5. Logo, o Município de Cruzeiro do Sul é detentor da posse plena do imóvel objeto da Ação de Usucapião, o qual, por ser bem público, não está sujeito à prescrição aquisitiva, como pretendem as Apelantes,
de acordo com as vedações dos artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da CF/88 e do art. 102 do Código Civil, e ainda da Súmula n. 340 do Supremo Tribunal Federal.

6. Recurso não provido.

(TJ-AC 07004451120168010002 AC 0700445-11.2016.8.01.0002, Relator: Cezarinete Angelim, Data de Julgamento: 03/07/2018, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 05/07/2018)

Friso, por fim, que se o Município de Santarém decidiu vender - em ato posterior
devidamente

autorizado por lei específica
(ID 1538399, p. 30/32 a ID 1538400) - seu terreno ao Apelado, nada há de ilegal na escritura pública de compra e venda e no registro imobiliário consolidadores da alienação, pois o imóvel sempre pertenceu à municipalidade uma vez que o ocupante anterior não constituiu direito real por enfiteuse.

Portanto, como o bem em discussão era de propriedade do Município de Santarém e não do companheiro da Apelante, decido manter a sentença de improcedência dos pedidos constantes na exordial devido inexistir nulidade no ato de compra e venda firmado entre o ente municipal e o Recorrido.

3.

Parte dispositiva:

Ante o exposto, conheço o recurso de Apelação e NEGO-LHE PROVIMENTO mantendo a sentença de improcedência da ação, porém sob os fundamentos aqui exarados.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
https://www.irib.org.br/app/webroot/publicacoes/Enfiteusegs/pdf_old.PDF

[2]
STJ - REsp: 1250129 RJ 2011/0090986-8, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Publicação: DJ 30/05/2011

Belém, 15/03/2022