Tribunal: TJPA
Processo: 0827624-04.2017.8.14.0301
Classe: RECURSO ESPECIAL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2022-07-04

Ementa:
AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO DE OBRA. INSURGÊNCIA QUANTO A INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS NA MODALIDADE DE LUCROS CESSANTES. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL OCORRIDA EM VIRTUDE DO ATRASO NA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO DE AGRAVO INTERNO CONHECIDO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0827624-04.2017.8.14.0301

APELANTE: IMPERIAL INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, LEAL MOREIRA IMOBILIARIA LTDA.

APELADO: JOAO RODRIGUES PINTO NETO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO DE OBRA. INSURGÊNCIA QUANTO A INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS NA
MODALIDADE DE LUCROS CESSANTES. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO EM
LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL OCORRIDA EM VIRTUDE DO
ATRASO NA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO
INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO DE AGRAVO INTERNO CONHECIDO NÃO PROVIDO.

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO INTERNO
interposto por IMPERIAL INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA e
LEAL MOREIRA
IMOBILIÁRIA LTDA
,
em face da decisão monocrática de Num. 7379655 - Pág. 9, que negou provimento ao recurso de apelação.

Alega a agravante que a decisão monocrática recorrida possui
erro in judicando
, pois o contrato foi rescindido pela vontade do agravado, sem qualquer motivação provocada pela ora agravante.

Aduz que o autor ingressou com a presente demanda apenas
em
30/09/2017
, isto é,
15 (quinze) meses
APÓS
a entrega do empreendimento
, conforme pode ser
comprovado pelo “Habite
-
se”, emitido em
26/06/2016
(em anexo). Portanto, entende restar evidente que a culpa
p
ela rescisão contratual é exclusiva do autor, ora agravado, e não das rés, ora agravante
.

Sustenta que a cláusula contratual
10
.8, a qual prevê a retenção de 50% (cinquenta por
cento) do valor pago pelo comprador, é plenamente válida e não viola qualquer norma jurídica, sobretudo
o Código de Defesa do Consumidor, ao passo que foi redigida de forma clara, e de fácil entendimento
do
contratante.

Afirma que restou claro que o agravado desistiu, imotivadamente, do negócio
jurídico realizado entre as partes
, uma vez que a alegação de atraso para entrega da obra me mostra
inf
rutífera, já que o autor apenas ingressou com a presente ação 15 (quinze) meses
após a entrega do
empreendimento
. Logo, não havia mais atraso na entrega da obra
. Portanto, a retenção
de 25% (vinte e cinco por cento) é justa pelo ressarcimento de
despesas administrativas que a incorporadora adquiriu com a venda da unidade.

Acrescenta que a estipulação de juros se encontra em dissonância com os
precedentes do Superior Tribunal de Justiça, os quais afirmam que a incidência dos juros moratórios
deverá ocorrer
após o trânsito em julgado
. Entende que os juros moratórios deverão incidir a partir do trânsito
em julgado da decisão
, já que sequer existe mora anterior do promitente vendedor
.

Narra que não merecer prosperar
a condenação
aos lucros cessantes dado que
a sentença
não est
á
em conformidade com a mais nova jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
a
qual estabeleceu
que
(i)
é proibido cumular lucros cessantes com cláusula penal moratória
(ii)
bem como firmou que
havendo cláusula penal
apenas em desfavor da compradora,
caso haja inadimplemento da vendedora,
deverá esta ser utilizada como parâmetro indenizatório
.

Por derradeiro, alega que não há que se falar em cumulação de Cláusula Penal e Lucros Cessantes,
visto que a Cláusula Penal tem a finalidade de
indenizar o outro polo contratual em razão do
adimplemento tardio da obrigação pactuado, ou seja, esta detém a mesma natureza ontológica da
indenização a título de Lucros Cessantes
.

Requereu, assim, o conhecimento e provimento do recurso de agravo interno, a fim de que seja totalmente reformada a decisão monocrática recorrida.

Contrarrazões ao agravo interno de Num. 8326729 - Pág. 1
.

É o relatório.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

Conforme já assentado na decisão monocrática recorrida,
conforme se depreende dos autos os Réus
/Agravantes celebram promessa de compra e venda com o Autor, sendo objeto do contrato a unidade 1214 do
empreendimento VITTA OFFICE, consoante o contrato de promessa de compra e venda
celebrado em 17/08/2010, com a previsão de entrega para julho de 2013 e tolerância de 180 dias
úteis.

Assim, é fato incontroverso a ocorrência de atraso na entrega do imóvel objeto do
contrato entabulado entre os litigantes, uma vez que o mesmo somente foi entregue em janeiro
de 2014.

Do que se depreende dos autos, não restam dúvidas de que as Rés/Agravantes descumpriram sua obrigação contratual de entregar o imóvel no prazo acordado, dando ensejo a
rescisão contratual.

Destarte, não sendo possível cumprir no prazo estabelecido o que fora pactuado, a
obrigação pode ser rescindida com fundamento no artigo 35, III, do Código de Defesa do
Consumidor, vejamos:

"Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação
ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou
publicidade;

II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada,
monetariamente atualizada, e a perdas e danos." [grifei]

Ora, não há dúvida de que a tutela jurisdicional estabelecida na norma processual
citada objetiva o resultado que deveria decorrer do cumprimento da obrigação no plano do direito
material.

Logo, sendo constatada a culpa exclusiva da construtora pela rescisão contratual,
não tem ela direito à retenção de qualquer percentual, pois tal fato configuraria enriquecimento
ilícito, uma recompensa para a parte que descumpriu o contrato.

A propósito, sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça já possui entendimento
sumulado:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe
31/08/2015) [grifei]

É pacífica a jurisprudência pátria nesse sentido:

DISTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DATA DE ENTREGA. DATA DE OBTENÇÃO
DE FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. ATRASO. CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO.
QUANTIA PAGA. TOTALIDADE. 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos
contratos de compra e venda de imóveis em que as incorporadoras se obrigam à
construção de unidades imobiliárias. 2. A vinculação da previsão de entrega da obra à
data da assinatura do contrato de financiamento mostra-se desproporcional e
excessivamente desvantajosa para o consumidor, haja vista a impossibilidade de o
comprador saber qual o termo final de entrega do objeto contratado. 3. Demonstrada a
existência de atraso na entrega do imóvel, fato determinante para o pedido de rescisão
da avença entabulada entre as partes, impõe-se o retorno dos litigantes ao status quo
ante, a partir da devolução à consumidora de todos os valores relacionados a o
contrato. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF - APC 20130111534945 – Relator:
Desa. Maria de Lourdes Abreu – 3ª Turma Cível – Julgado 24/02/2016 – DJe 02/03/2016)
[grifei
}

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. ATRASO NA ENTREGA. RETENÇÃO DE VALOR.
IMPOSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA: O contrato que instrui o feito foi firmado
entre o autor e a demandada e isso, embora com anuência da empresa AJS
Empreendimentos Imobiliários Ltda., dá à requerida legitimidade para compor o polo
passivo da demanda. Ademais, o consumidor não tem obrigação de saber qual
empresa é a responsável pela construção do imóvel, ainda mais se considerarmos que
o pleiteado neste feito é, justamente, a rescisão do contrato de promessa de compra e
venda que foi firmado pela requerida/apelante. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS:
Reconhecido o atraso na conclusão da obra deve ser responsabilizada a requerida pela
rescisão contratual e não o comprador do imóvel. Então, se a rescisão ocorreu por
inadimplência da promitente-vendedora em não entregar o imóvel na data limite
avençada, e diante da ausência da comprovação de qualquer fato excludente de sua
responsabilidade, ônus que era seu, é incontroversa a responsabilidade da requerida
decorrente da mora e seus encargos incidentes, eis que, nenhuma prova veio aos autos
capaz de direcionar a culpa pelo atraso a terceiro. Isso reconhecido as coisas devem
voltar ao seu status quo ante. Aplica-se à hipótese o princípio que veda o
enriquecimento ilícito, nos termos dos artigos. 804 e 805 do Código Civil.
SUCUMBÊNCIA RECURSAL: O art. 85, §11º, do CPC/15 estabelece que o Tribunal, ao
julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o
trabalho adicional realizado em grau recursal. Sucumbência recursal reconhecida e
honorários fixados em prol do procurador da parte autora majorados. NEGARAM
PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70073244568, Décima Nona Câmara Cível,
Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em 28/09/2017)
[grifei]

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.
RETENÇÃO DE PERCENTUAL INCABÍVEL. Não tendo o imóvel sido entregue na data
pactuada, por culpa do fornecedor, este deve ser responsabilizado pela rescisão do
contrato; Não há que se falar na retenção de percentual sobre os valores já pagos pelos
promitentes compradores, a título de multa, quando a rescisão ao contrato ocorre em
virtude da conduta negligente da construtora." (TJMG. 12ª Câmara Cível. Apelação nº
1.0024.08.249744-7/001. Rel. Des. Domingos Coelho, DJe: 12/01/2011).

Nesse sentido, entendo que merece ser mantida a sentença na parte em que
condena a devolução integral dos valores pagos pelo Autor/Apelado, posto que houve culpa
exclusiva do promitente vendedor na rescisão contratual.

DOS DANOS MATERIAIS NA MODALIDADE LUCROS CESSANTES E DO
QUANTUM ARBITRADO

Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que a tese de que o dano material só é devido
quando há comprovação de que o consumidor efetivamente paga alugueres está superada na
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
.

Atualmente, o entendimento que prevalece, tanto nos Tribunais estaduais quanto no STJ,
é o de
que o dano material na modalidade lucros cessantes é presumido em casos semelhantes
ao presente
. Nesse sentido
:

PROCESSO CIVIL VENDA E COMPRA - IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS
CESSANTES – PRESUNÇÃO ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PREENCHIDOS OS
REQUISITOS CABIMENTO RECURSO IMPROVIDO.
I - O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência pacífica no sentido de que,
descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é
cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do
promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer
prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
II - Não merece reproche a decisão que antecipou os efeitos da tutela, uma vez
preenchidos os requisitos do art. 273 do CPC
III - Agravo de Instrumento conhecido e improvido.
(AI n. 201230011954, 1ª Câmara Cível Isolada, rel. Des. Leonardo de Noronha Tavares,
Data:18/04/2012).

AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA -
LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA
- IMPROVIMENTO.
1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para
entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por
lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador,
cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora
contratual não lhe é imputável. Precedentes.
2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se
mantém por seus próprios fundamentos.
3.- Agravo Regimental improvido.
(AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, Dje
24/02/2012).

Diante disto, firmo o meu entendimento de que os danos materiais emergem não só do
direito ao ressarcimento pelos valores pagos, bem como o autor poderia ter usufruído caso o
contrato tivesse sido cumprido, ou seja, os frutos com aluguéis que o imóvel poderia render
caso
tivesse sido entregue no prazo do contrato
, conforme entendimento do STJ, cujo aresto
transcrevo a seguir:

COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES -
PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.
1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para
entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por
lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador,
cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora
contratual não lhe é imputável. Precedentes.
2. - O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se
mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp
1202506/RJ, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012)

PROCESSUAL. ACÓRDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO
MONOCRÁTICO. INTERPOSIÇÃO. AGRAVO INTERNO. APRECIAÇÃO. COLEGIADO.
PREJUÍZO. AUSÊNCIA. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUITAÇÃO PARCIAL.
PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA.
I - A competência para julgar embargos de declaração opostos a acórdão é do colegiado
que o proferiu. Contudo, se, por meio do agravo interno, a impugnação acabou sendo
apreciada pelo órgão competente, não ocorre prejuízo à parte, razão pela qual não se
de clara a existência de nulidade. Precedentes.
II - A argüição de afronta ao artigo 535, incisos I e II, do Código de Processo Civil, deve
indicar os pontos considerados omissos e contraditórios, não sendo suficiente a alegação
genérica, sob pena de aplicação do enunciado 284 da Súmula do Supremo Tribunal
Federal.
III - Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel
objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes.
Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor,
para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é
imputável. Não há falar, pois, em enriquecimento sem causa.
Recurso não conhecido, com ressalva quanto à terminologia. (REsp 808.446/RJ, Rel. Min.
Castro Filho, DJ 23/10/2006).

REGIMENTAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS
CESSANTES. PRECEDENTES. - Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na
data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros
cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso.
(AgRg no Ag 692543/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA
TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223)

Seguindo o mesmo entendimento, confiram-se as seguintes decisões monocráticas:
REsp 1.121.214/RS, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), DJe
26/04/2010; REsp 865417/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe 01/12/2009; Ag
897.922/PR, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ 01/08/2007

Neste sentido, entendo cabível o ressarcimento do demandante/autor pelo que deixou
de auferir, caso o imóvel tivesse sido construído e entregue no prazo do contrato, seja com a
dispensa do pagamento do aluguel de outro imóvel.

A respeito do
quantum
a ser arbitrado pelo juízo a quo e mantido por este juízo ad quem, é prática comum do mercado
imobiliário a fixação do aluguel com base em percentual sobre o valor do imóvel, visto ser
parâmetro que propicia a comparação da rentabilidade obtida com a aplicação do valor gasto na
aquisição do imóvel alugado.

Considerando que a unidade imobiliária possuía à época da celebração do pacto o
valor de mercado de R$ 165.002,42 (cento e sessenta e cinco mil e dois reais e quarenta e dois
centavos), há necessidade da reparação material dos lucros cessantes que naturalmente advém
deste tipo de relação negocial, e qualquer fixação dentro da margem de 0,5% (R$825,01) a 1%
(R$1.650,02) sobre o valor do imóvel se mostra razoável para ressarcir o Apelado de suas
perdas, pelo que vislumbro adequado o quantum fixado pelo Juízo de piso no percentual de 0,5%
do valor do imóvel.

DISPOSITIVO

Ante o exposto
, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de Agravo Interno para manter a decisão monocrática recorrida, nos termos da fundamentação.

É o voto.

Belém/PA, data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 28/07/2022