Tribunal: TJPA
Processo: 0021310-85.2011.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2022-08-16

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LAUDO PERICIAL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DANO MATERIAL CONFIGURADO. DIREITO A PERDAS E DANOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA. DANO MORAL. MANTIDO MONTANTE INDENIZATÓRIO. RECURSO DA IMOBILIÁRIA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DA COMPRADORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. AMBOS À UNANIMIDADE. 1. Tratando-se de vícios construtivos ocultos atestados, após a assinatura do contrato, por meio de laudo pericial, conclui-se que a demandante não conseguiu comprovar que a Imobiliária Chão e Teto falhou na prestação de seus serviços de corretagem, conforme exigido pelo artigo 373, inc. I, do CPC. 2. Recurso de Apelação da empresa conhecido e provido, à unanimidade, a fim de que a sentença seja reformada para excluir a imobiliária de qualquer responsabilização acerca do evento danoso, inclusive para afastar a condenação relativa à devolução da comissão de corretagem. 3. A rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora acarreta o dever de restituição integral das parcelas pagas, incluindo o valor pertinente à comissão de corretagem, além das perdas e danos decorrentes da avença. Súmula n° 543 do STJ. 4. Recurso de Apelação da compradora conhecido e parcialmente provido à unanimidade, para alterar a sentença incluindo, na indenização por danos materiais, o direito de restituição das perdas e danos sofridos pela autora.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0021310-85.2011.8.14.0301

APELANTE: ALDANERYS MATOS AMARAL CARVALHO, CHAO E TETO CONSULTORIA IMOBILIARIA SA

APELADO: CHAO E TETO CONSULTORIA IMOBILIARIA SA, ALDANERYS MATOS AMARAL CARVALHO

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LAUDO PERICIAL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DANO MATERIAL CONFIGURADO. DIREITO A PERDAS E DANOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA. DANO MORAL. MANTIDO MONTANTE INDENIZATÓRIO. RECURSO DA IMOBILIÁRIA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DA COMPRADORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. AMBOS À UNANIMIDADE.

1.
Tratando-se de vícios construtivos ocultos atestados, após a assinatura do contrato, por meio de laudo pericial, conclui-se que a demandante não conseguiu comprovar que a Imobiliária Chão e Teto falhou na prestação de seus serviços de corretagem, conforme exigido pelo artigo 373, inc. I, do CPC.

2. Recurso de Apelação da empresa conhecido e provido, à unanimidade, a fim de que a sentença seja reformada para excluir a imobiliária de qualquer responsabilização acerca do evento danoso, inclusive para afastar a condenação relativa à devolução da comissão de corretagem.

3. A rescisão
contratual por culpa exclusiva da vendedora acarreta o dever de restituição integral das parcelas pagas,
incluindo o valor pertinente à comissão de corretagem,
além das perdas e danos decorrentes da avença. Súmula n° 543 do STJ.

4. Recurso de Apelação da compradora conhecido e parcialmente provido à unanimidade,
para alterar
a sentença incluindo, na indenização por danos materiais, o direito de restituição das perdas e danos sofridos pela autora.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de dois recursos de Apelação interpostos por
ALDANERYS MATOS AMARAL CARVALHO e
CHÃO E TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S/A,

em face da sentença proferida na Ação Redibitória c/c Indenização por Perdas e Danos, movida por aquela apelante contra três rés: a imobiliária, Rosa Maria Aleixo de Andrade e Darlhene Alchaar de Andrade.

Na exordial (ID 1673046), a parte autora aduz que comprou um imóvel das

Senhoras Rosa Maria e Darlhene de Andrade, por intermédio da corretora Chão e Teto, no valor total de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), do qual foram quitados R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais).

Alega que, no momento da compra, a casa se encontrava recém pintada, o que impediu a visualização de rachaduras. Informa também que questionou as vendedoras se o local alagava em períodos chuvosos, recebendo delas resposta negativa e que, caso estivessem mentindo, a compradora poderia abater o preço.

Contudo, a Requerente afirma que, após a mudança, foram aparecendo diversos problemas no imóvel, dentre os quais infiltrações, fissuras em sua estrutura, alagamentos, entre outros vícios de construção constatados por perícia técnica, os quais eram do conhecimento das vendedoras.

Por fim, a Autora assevera que os defeitos existentes no bem impedem sua habitação segura e que tais fatos foram comunicados às Rés, porém elas desconsideram as reclamações e, inclusive, permanecem descontando os cheques entregues como pagamento, ameaçando de incluir a compradora no rol de inadimplentes.

Assim, a Requerente pede o reembolso em dobro da quantia paga pelo imóvel (R$ 110.000,00) com as despesas que teve que efetuar nele (R$ 10.000,00), além da devolução dos cheques entregues para quitação da avença. Ademais, pleiteia indenização por danos morais no valor de 100 (cem) salários-mínimos.

A empresa Chão e Teto apresentou contestação (ID 1673049), levantando preliminar de ilegitimidade ativa
ad causam
, pois não assinou o negócio jurídico, atuando somente na função de aproximação dos contratantes. No mérito, defende a inexistência de dano material e moral provocado pela corretora, a qual prestou efetivamente seus serviços como mera intermediária.

Rosa Maria de Andrade (ID1673051) e Darlhene de Andrade ofertaram suas peças de defesa (ID 1673053).

A Autora anexou réplica às contestações supracitadas (ID 1673052 e 1673054).

Realizou-se audiência com a oitiva de testemunhas (ID 1673055, p. 22).

Após as alegações finais das partes, o juízo
a quo
sentenciou o feito nos seguintes termos (ID 1673058):

Com efeito, não restou evidenciada a legitimidade da ré Darlhene Alchaar de Andrade para figurar no polo passivo da presente contenda. É que ela não figura no contrato avençado, nem ficou comprovado por qualquer meio de prova constante dos autos [...] sua participação no negócio jurídico em tela. Portanto, pertinente a declaração de ilegitimidade passiva
ad causam
da Sra. Darlhene.

[...]

Isto posto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da autora (CPC, art. 487, I).

Assim, declaro rescindido (redibido) o contrato. Sendo assim, defiro o recebimento integral dos valores pagos pela autora a serem pagos corrigidos monetariamente pela ré Rosa Maria Aleixo de Andrade, com juros de mora de 1% ao mês (termo inicial de juros: pagamento de cada parcela pela autora). Correção monetária pelo IGP-M.

Condeno a demandada Chão e Teto Consultoria Imobiliária S/A a devolução do valor pago pela autora a título de corretagem atualizado monetariamente pelo IGP-M, com juros e 1% ao mês a contar da publicação do presente
decisum
.

Condeno a ré Rosa Maria Aleixo de Andrade ao pagamento de uma indenização por dano moral em favor da autora, no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do evento danoso (dezembro/2010), e correção monetária pelo IGP-M a contar da prolação desta decisão.

Indefiro o pedido de indenização por dano material a título das despesas pagas pela demandante.

[...]

Condeno a ré Chão e Teto Consultoria Imobiliária S/A ao pagamento de 25% das custas processuais.

Em relação aos honorários advocatícios, condeno a autora ao pagamento em favor da ré Darlhene Alchaar de Andrade no valor de R$ 1.000,00. Entrementes, em razão da demandante ser beneficiária da gratuidade processual, fica suspensa sua exigibilidade.

Condeno a ré Rosa Maria Aleixo de Andrade ao pagamento de honorários advocatícios em favor da demandante no importe de 10% do valor de sua condenação. Fica suspensa sua exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita.

Condeno a ré Chão e Teto Consultoria Imobiliária S/A ao pagamento de honorários advocatícios em favor da demandante no importe de 10% do valor de sua condenação.

A imobiliária Requerida apresentou Embargos de Declaração, rejeitados posteriormente pelo juízo singular (ID 1673062).

Insurgindo-se primeiramente contra a sentença, a Autora ingressou com apelação (ID 1673060), suscitando a legitimidade da Sra. Darlhene de Andrade para figurar como ré na ação, sob a alegação de que toda negociação foi feita com ela e seu marido, sendo a proprietária de fato do imóvel.

No mérito, defende a responsabilidade solidária da Chão e Teto, arguindo que o contrato de corretagem de imóvel tem por objeto a intermediação que o corretor promove entre o vendedor e o comprador, objetivando a venda do bem, logo o serviço deve ser considerado prestado quando a negociação é concluída com sucesso, devendo a empresa responder por suas omissões.

Ademais, a Autora/Apelante também recorreu contra a parte do
decisum
que julgou improcedente seu pedido de ressarcimento das despesas com mudanças, limpeza do bem e mão-de-obra de pedreiros e pagamento do débito de água. Argumenta que tem direito a perdas e danos, pois realizou benfeitorias no imóvel.

Por fim, ela pleiteia que a condenação em danos morais seja elevada para 100 (cem) salários-mínimos, visto que a quantia estipulada pelo magistrado é ínfima face aos sofrimentos havidos, assim como requer que o percentual de honorários advocatícios aplicado à primeira ré incida sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa.

Por sua vez, a empresa Chão e Teto também apresentou recurso de apelação contra a sentença (ID 1673063). Alega que o juízo
a quo
, ainda que tenha reconhecido que os danos sofridos foram por culpa exclusiva de terceiros/vendedora, incidiu em contradição ao condenar a imobiliária a devolver a comissão de corretagem e a pagar as custas processuais mais honorários advocatícios. Defende que a comissão era de conhecimento da compradora e que é incabível sua devolução de acordo com a tese exarada no Resp n° 1.551.956/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos.

Outrossim, a segunda Recorrente reitera sua ilegitimidade passiva para a causa, aduzindo que sua atividade é de intermediar o negócio. Sendo assim, afirma não poder responder pelos motivos que provocaram a rescisão do contrato, devido não ser uma das partes contratantes. Logo, sustenta a inexistência de nexo causal entre sua conduta e os danos reconhecidos no processo, os quais seriam de inteira responsabilidade da proprietária do imóvel.

Ao final, a imobiliária pede sua exclusão da lide ou que o feito seja julgado improcedente para ela.

A Chão e teto ofertou contrarrazões ao recurso primevo (ID 1673064).

Foi certificado que a sentença transitou em julgado em relação à requerida Rosa Maria Aleixo de Andrade.

Coube-me o processo por redistribuição.

É o relatório.

Inclua-se o feito na próxima sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, 01 de agosto de 2022.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE:

Ambas as Recorrentes satisfazem os pressupostos de cabimento do recurso, relativos à legitimidade, regularidade de representação, tempestividade, interesse recursal e preparo, inexistindo fato impeditivo ou extintivo ao direito de recorrer, razão pela qual conheço as duas apelações e passo a julgá-las.

2. APELAÇÃO DA CHÃO E TETO CONSULTÓRIA IMOBILIÁRIA S/A:

2.1. Legitimidade passiva da imobiliária Ré:

Em seu recurso, a empresa Apelante reitera a alegação de que é pessoa ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, argumentando que o contrato de compra venda foi firmado tão somente entre Rosa Maria Aleixo de Andrade (vendedora) e Aldenerys Matos Amaral (compradora - ID 1673046, p. 20), não havendo, então, como responsabilizar a imobiliária pelo vício existente no objeto da avença da qual não fez parte.

Entretanto, mantenho a sentença no capítulo que rejeitou a suscitada preliminar, visto que a presente demanda discute o direito de a autora ser ressarcida, pela Chão e Teto, do valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais) pago a título de comissão de corretagem. Logo, como se está debatendo a responsabilidade da imobiliária por falha na prestação dos serviços de corretagem, resta clara a sua legitimidade processual.

2.2. Ausência de responsabilidade da imobiliária. Descabimento de devolução da comissão de corretagem pela empresa:

O cerne da questão recursal diz respeito à existência ou não de responsabilidade civil da imobiliária pelos prejuízos sofridos pela autora ao ter sido ludibriada na venda da casa com vícios construtivos ocultos, descobertos por ela somente após a moradia no local.

Na sentença, o juízo de origem considerou que a Chão e Teto não tem responsabilidade quanto aos vícios redibitórios, porém deve ressarcir a comissão de corretagem obtida, nos seguintes termos:

Noutro giro, digo que a responsabilidade da ré Chão e Teto Consultoria Imobiliária S/A perpassa necessariamente pela análise do contexto fático-probatório dos autos.

Nesse talante, verifica-se a culpa exclusiva da vendedora, a Sra. Rosa Maria Aleixo de Andrade, pelo defeito do negócio jurídico, isto é, a não comunicação de qualidade essencial ao objeto do contrato (sobretudo alagamento do imóvel). Não restou comprovada a ciência da empresa de corretagem acerca desta situação do bem, nem que houve culpa dela por negligência ou imperícia na prestação do seu serviço.
In casu
, não responde a imobiliária, mera intermediária na compra e venda, pelos vícios redibitórios no imóvel, aplicando-se o art. 14, 3°, II do CDC.

Entretanto, redibido o contrato, em que pese o contrato de corretagem ter se mostrado válido, entendo razoável a devolução do valor pago a título de corretagem, uma vez que pagos efetivamente pela autora
[...].

Opondo-se a este capítulo do
decisum
, tanto a compradora do imóvel quanto a empresa de corretagem ingressaram com apelação.

A primeira, em seu recurso, alega haver responsabilidade solidária da Chão e Teto com as demais rés por todos os danos materiais e morais advindos da rescisão contratual. Argui resumidamente que o contrato de corretagem objetiva a venda do bem, logo o serviço deve ser considerado prestado quando a negociação é concluída com sucesso, devendo a empresa responder por omissões.

Por sua vez, a imobiliária recorrente se insurge contra sua condenação para devolver à compradora o valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais), correspondente à taxa de corretagem. Ela aduz que
atuou como mera intermediadora e que a sentença contraria precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no REsp n° 1.551.956/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos e cuja tese impede a restituição da respectiva comissão.

Após análise detida dos autos, decido acolher as razões recursais da Chão e Teto S/A.

Inicialmente, é importante esclarecer a tese exarada pelo STJ ao julgar o recurso repetitivo supracitado (Tema 938):

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).

1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga.

2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.

2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial.

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(
REsp n. 1.551.956/SP
, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

Nesse sentido, verifico que a jurisprudência da Corte Superior foi plenamente cumprida no caso concreto, pois o contrato ora discutido foi assinado em 25/08/2010 e a presente demanda foi distribuída em 27/06/2011, logo o processo foi proposto dentro do prazo de 3 (três) anos depois da celebração da avença, não havendo que se falar em prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem
.

No que se refere à responsabilidade solidária entre a vendedora da casa e a empresa, entendo que o instituto da solidariedade é incabível à hipótese ora examinada, devido os diferentes vínculos jurídicos existentes entre as partes. Em relação à vendedora, aplica-se o Código Civil (CC), pois a compra e venda foi firmada entre particulares. Todavia, quanto à imobiliária, a relação é de consumo, na medida em que a atividade de corretagem atrai o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Portanto, a imobiliária não pode responder solidariamente com a vendedora pelo ressarcimento do preço pago em decorrência da compra e venda.

Passo, então, a averiguar somente se houve falha na prestação do serviço de corretagem pela Chão e Teto por ter supostamente omitido informação essencial à efetivação do negócio.

Compulsando os autos, não vejo qualquer prova que demonstre que a empresa tinha conhecimento sobre os vícios redibitórios no momento da assinatura da avença. Por serem defeitos ocultos, não constatados até mesmo na vistoria do imóvel realizada pela própria compradora, torna-se difícil, então, afirmar que houve dolo ou culpa do corretor no sentido de prejudicar os interesses da adquirente. Na verdade, é de se imaginar que somente a proprietária da casa conhecia tais vícios.

Cito, inclusive, o posicionamento do STJ acerca da responsabilidade do corretor:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA.
JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o art. 6º, III, IV e VI, do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.

2. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio,
sendo vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados.

3. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais
e notórias
acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda.

4. Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

5. O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978. Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado.

6. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir da análise dos elementos de prova, concluiu que houve falha da corretora na prestação de seus serviços e que o dano moral foi configurado.

Entender de modo contrário implicaria reexame da matéria fática, o que é vedado em recurso especial.

7. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 1.930.993/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 29/4/2022.)

Sob este raciocínio e tratando-se de vícios construtivos ocultos atestados, após a assinatura do contrato, por meio de laudo pericial do instituto Renato Chaves (ID 1673056, p. 8), estou convencido de que a demandante não conseguiu comprovar que a Chão e Teto tenha falhado na prestação de seus serviços de corretagem, conforme exigido pelo artigo 373, inc. I, do CPC.

Portanto, resta evidente que o reclamo da compradora envolve somente a vendedora da casa, única e real responsável pelos danos materiais e morais aqui debatidos.

Diante disso, com base no art. 725 do CC
[1]
, conclui-se pelo provimento do apelo da Chão e Teto Consultoria a fim de que a sentença seja reformada, neste capítulo, para exclui-la da devolução da comissão de corretagem, posto que o trabalho de intermediação realizado pela empresa foi devidamente concretizado por meio da compra e venda, cujo desfazimento ocorreu, posteriormente, em razão de vícios ocultos desconhecidos pela própria imobiliária.

Consequentemente, também resta afastada a condenação da empresa ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios à parte autora.

3. APELAÇÃO DE ALDANERYS MATOS AMARAL:

3.1. Ilegitimidade passiva de Darlhene Alchaar de Andrade:

Em seu apelo, a parte autora se opõe ao capítulo da sentença que acolheu a tese de ilegitimidade da Sra. Darlhene Alchaar de Andrade para figurar no polo passivo da ação juntamente com as demais rés. Defende que ela é parte legítima, pois é a proprietária de fato do imóvel, com quem era realizada toda negociação.

Entretanto, constato que Darlhene de Andrade não figura como contratante no negócio jurídico examinado (ID 1673046, p. 20/23), bem como inexiste nos autos qualquer documento que comprove seu direito de propriedade sobre o bem.

Logo, mantenho a sentença no ponto em que acatou a ilegitimidade passiva daquela requerida, a qual deverá permanecer excluída da presente lide.

3.2. Ressarcimento dos danos materiais. Perdas e danos:

A Apelante também busca a reforma do item da sentença que julgou improcedente seu pedido de ressarcimento de perdas e danos. O juízo
a quo
se manifestou da seguinte forma:

Noutro campo, pleiteia a demandante indenização por dano material referente a despesas com mudanças de móveis, limpeza do bem, mão-de-obra de pedreiros para reparos, danos nos móveis e pagamento de débito de água. Todavia, não merece guarida o referido pedido. Tais despesas ocorreram por arbítrio da autora, não possuindo nexo causal ou ação das demandadas para o evento, não podendo ser imputadas a elas responsabilidade.

A Recorrente argumenta que tem direito a perdas e danos, pois realizou benfeitorias no imóvel.

Sem maiores digressões a respeito do assunto, entendo que, neste ponto, assiste razão à requerente.

R
estou evidenciado nos autos que o imóvel vendido pela ré Rosa Maria de Andrade estava com vício oculto que impediu a utilização do bem, razão pela qual foi julgado procedente o pleito de rescisão contratual com fulcro nos artigos 441 e 443 do Código Civil:

Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por
vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada
, ou lhe diminuam o valor.

Art. 443.
Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos
; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.

O desfazimento contratual enseja o retorno das partes ao
status quo ante
, com a devolução de todos os valores desembolsados pela compradora para fins de pagamento do imóvel ou em decorrência do contrato a título de perdas e danos, conforme determina o artigo 402 do CC:
“
salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar
”.

Vale ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento sumulado acerca da imperiosa necessidade de restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, quando a culpa pela rescisão for exclusiva do vendedor/construtor, conforme se verifica a seguir:

Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Embora essa súmula se aplique às hipóteses submetidas ao CDC, entendo que a inteligência da norma também cabe ao caso concreto regido pelo Código Civil.

Isso porque, restou amplamente demonstrado que a rescisão contratual decorreu de culpa da ré Rosa Maria de Andrade, que vendeu o imóvel sem a devida comunicação à adquirente acerca dos vícios de construção nele existentes, desatendo, então, o dever de informação, corolário lógico da boa-fé objetiva que deve nortear os contratos.

Destaco, inclusive, que a vendedora não apelou sequer da sentença, sendo inegável, portanto, sua culpa exclusiva do desfazimento do pacto jurídico.

Assim sendo, impõe-se a imediata restituição integral das parcelas pagas pela compradora, nos termos da Súmula nº 543 do STJ,
incluindo o valor pertinente à comissão de corretagem
, conforme entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.
6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.
7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020) (grifos nossos)

Sob esta ótica, merece prosperar as alegações da Recorrente no sentido de que possui direito às
perdas e

danos sofridos em decorrência do contrato
rescindido por culpa exclusiva da vendedora.

Portanto, a compradora faz
jus
ao ressarcimento de eventuais benfeitorias necessárias, de despesas com móveis perdidos em decorrência dos vícios construtivos (por exemplo, alagamento), bem como de gastos efetuados para reparo de tais defeitos, além da comissão de corretagem; tudo a ser reembolsado pela vendedora e cuja apuração deverá ser feita em liquidação de sentença.

Por conseguinte, a sentença proferida pelo juízo
a quo
deve ser reformada nesse ponto a fim de garantir o direito de restituição das perdas e danos sofridos pela autora.

3.3. Mantido o q
uantum
indenizatório relativo aos danos morais:

No que diz respeito aos danos morais, o juízo de piso condenou a requerida
Rosa Maria Aleixo de Andrade
ao pagamento do valor de R$ 4.000,00 (cinco mil reais).

Insurge-se a Autora, ora Apelante, somente contra o
quantum
indenizatório sob o argumento de que este seria ínfimo para compensar os sofrimentos havidos. Em vista disso, pleiteia que a condenação seja elevada para 100 (cem) salários-mínimos.

Contudo, decido rejeitar o pedido de majoração.

No que tange à quantia arbitrada a título de danos morais, sabe-se que deve ser fixada em consonância com o princípio da razoabilidade e deve ser proporcional com a lesão à honra, à moral ou à dignidade do ofendido, devendo ainda atentar-se para as circunstâncias que envolveram os fatos, analisando a extensão do dano sofrido, bem como levando em conta as condições pessoais e econômicas dos envolvidos,
de modo que a reparação não cause enriquecimento indevido de quem recebe, nem impunidade e reincidência de quem paga
[função pedagógica do dano moral, ver AgRg no Recurso Especial nº 1388548/MG (2013/0201056-0), 3ª Turma do STJ, Rel. Sidnei Beneti. j. 06.08.2013, unânime, DJe 29.08.2013].

Em processos semelhantes, a jurisprudência pátria tem fixado os seguintes valores:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO. DESNECESSIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO VERIFICADO. SÚMULA 28/TJGO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. IMÓVEL COM VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LAUDO PERICIAL. DANO MATERIAL. CONFIGURADO. DESPESAS DE REFORMA. DEVER DE INDENIZAR. DANO MORAL. VERIFICADO. MONTANTE INDENIZATÓRIO. RAZOÁVEL E PROPORCIONAL.
SÚMULA 32/TJGO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. REPARO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS READEQUADOS.

1. O julgamento antecipado da lide, nos moldes do art. 355 do CPC, não acarreta, de per si, o alegado cerceamento de defesa no caso de o caderno probatório produzido nos autos, consistente nos documentos juntados pelas partes e no laudo técnico pericial, se mostrar apto a embasar o convencimento do julgador singular que, ao apreciá-lo, julga a lide amparado pelo princípio da livre persuasão racional que rege a lei adjetiva civil. Súmula 28/TJGO.

2. Comprovado, pela prova pericial, que os vícios construtivos detectados no imóvel foram causados pela inobservância das normas técnicas quando da edificação promovida pela demandada, sobre esta deve recair o dever de indenizar os danos materiais suportados pelo adquirente com os reparos das patologias constatadas na obra.

3. É cediço que o dano moral não se destina a compensar meros aborrecimentos, fatos triviais do cotidiano vivenciados pelo (a) ofendido (a), todavia, é inegável que a conduta praticada pela vendedora não se trata de um simples inadimplemento contratual, já que edificou um imóvel com vícios construtivos, vendeu-o e se recusou a efetuar os reparos. Ao agir assim, a demandada atingiu o direito de moradia do autor, impondo-lhe frustração e insegurança, o que enseja o dever de indenizar.

4. A verba indenizatória fixada na sentença deverá ser modificada apenas quando o julgador singular deixar de observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Súmula 32/TJGO.

5. Sopesadas as peculiaridades do caso em discussão, a gravidade e a repercussão da conduta praticada pela demandada, tem-se que a quantia fixada na sentença (R$ 4.000,00) é suficiente para indenizar o dano moral experimentado pelo autor, não ressaindo abusivo.

6. Configurado o inadimplemento contratual, os juros de mora, incidentes no valor arbitrado a título de danos morais, devem ser contados da citação (art. 405, CC).

7. O critério de fixação dos honorários, previsto no art. 85, § 3º, do CPC, é reservado às causas em que a Fazenda Pública for parte, enquanto que a súmula 111/STJ esclarece sobre a fixação de honorários nas ações de cobrança de benefícios previdenciários, não sendo nenhum destes o caso dos autos. Desta forma, seguindo o disposto no art. 85, § 2º, do CPC, imperiosa a readequação do critério de fixação da verba honorária sucumbencial para que recaia sobre o valor da condenação.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA DE OFÍCIO.

(TJ-GO 03027976620158090051, Relator: DESEMBARGADOR FERNANDO DE CASTRO MESQUITA - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/05/2022)

APELAÇÃO – RESPONSABILIDADE CIVIL – VÍCIO OCULTO DE IMÓVEL
– Ausência de falha na prestação de serviços pela instituição financeira que apenas concede crédito para a aquisição de bem. Afastada a parte da sentença que reconhece sua ilegitimidade passiva, a fim de que se tenha a improcedência da ação em face do Banco Bradesco S/A -
Responsabilidade da construtora - Danos morais fixados com razoabilidade em R$6.000,00 -
Ausência de dever de disponibilizar outro imóvel durante reparo do imóvel – Mera conveniência da parte e não efetivo prejuízo material - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

(TJ-SP 10047463520148260152 SP 1004746-35.2014.8.26.0152, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 31/07/2018, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/07/2018)

Seguindo o parâmetro jurisprudencial e considerando as circunstâncias econômicas das partes somadas às peculiaridades do caso concreto, entendo razoável a condenação da requerida, Rosa Maria Aleixo de Andrade, ao pagamento de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) relativo à indenização pelos prejuízos extrapatrimoniais provocados à compradora, visto que a quantia é suficiente para inibir a repetição da conduta danosa e reparar a dignidade da autora.

Portanto, mantenho a sentença neste capítulo.

4. PARTE DISPOSITIVA:

Ante o exposto, conheço ambos os recursos e:

a) DOU PROVIMENTO à apelação da CHÃO E TETO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S/A

a fim de que a sentença seja reformada para excluir a empresa de qualquer responsabilização acerca do evento danoso aqui debatido, inclusive para afastar a condenação relativa à devolução da comissão de corretagem.

Diante disso, as custas processuais deverão ser arcadas igualmente entre a autora e a ré Rosa Maria Aleixo de Andrade.

Condeno ainda a parte autora a pagar os honorários advocatícios do patrono da imobiliária no percentual de
15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §11 do CPC.

b) DOU PARCIAL PROVIMENTO à apelação de
ALDANERYS MATOS AMARAL CARVALHO para alterar
a sentença incluindo, na indenização por danos materiais, o direito de restituição das perdas e danos sofridos pela autora, a serem apurados em sede de liquidação. Mantenho o
decisum
vergastado em seus demais termos.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação,
ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Belém, 23/08/2022