Tribunal: TJPA
Processo: 0007874-22.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2022-05-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N. 0007874-22.2018.8.14.0040 APELANTE/APELADA: B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA APELADA/APELANTE: RAIMUNDA NONATO RODRIGUES DE MOURAO RELATORA: DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO EMENTA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSOS DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA RÉ E PELA EMPRESA AUTORA – ANÁLISE CONJUNTA. PRELIMINAR: IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA À RÉ, REJEITADA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA ARGUIDA PELA REQUERIDA – REJEITADA – DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA RÉ – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. 1. Preliminar de Impugnação à justiça gratuita deferida em favor da ré. Impossibilidade. Requisitos para a concessão do benefício devidamente observados pelo magistrado de piso. Preliminar Rejeitada. 2. Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa arguida pela ré. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. Preliminar Rejeitada. 3. Mérito 3.1. O descumprimento contratual pela ré, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora. 3.2. Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). 3.3. Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. 3.4. Juízo primevo que, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa autora o dever de indenizar a ré as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. 3.5. Outrossim, entendo ser incabível o pedido da requerida de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência logica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação. 3.6. Pedido de limitação da taxa de fruição prejudicado. 3.7. Majoração dos honorários advocatícios. Descabimento. 3.8. Recursos Conhecidos para: NEGAR PROVIMENTO, ao interposto pela autora B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. DAR PARCIAL PROVIMENTO ao interposto pela ré, apenas para afastar a sua condenação ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos. É como voto. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO, interpostos por B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e por RAIMUNDA NONATO RODRIGUES DE MOURAO. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, CONHECER DOS RECURSOS, NEGAR-LHE PROVIMENTO AO INTERPOSTO PELA AUTORA E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO INTERPOSTO PELA RÉ, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora – Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007874-22.2018.8.14.0040

APELANTE: RAIMUNDA NONATO RODRIGUES DE MOURAO, B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, RAIMUNDA NONATO RODRIGUES DE MOURAO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.
0007874-22.2018.8.14.0040

APELANTE/APELADA: B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADA/APELANTE:
RAIMUNDA NONATO RODRIGUES DE MOURAO

RELATORA: DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMENTA

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

RECURSOS DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELA RÉ E PELA EMPRESA AUTORA – ANÁLISE CONJUNTA.

PRELIMINAR: IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA À RÉ, REJEITADA
.

PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA ARGUIDA PELA REQUERIDA
–
REJEITADA
– DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO –
MÉRITO
– PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA RÉ – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO
–
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO
STATU QUO ANTE
– POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS –
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ
– TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA –
INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

1.

Preliminar de Impugnação à justiça gratuita deferida em favor da ré. Impossibilidade. Requisitos para a concessão do benefício devidamente observados pelo magistrado de piso. Preliminar Rejeitada.

2.

Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa arguida pela ré
.
Ação
que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.
Preliminar Rejeitada.

3.

Mérito

3.1.

O
descumprimento contratual pela ré, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora.

3.2.

C
onstatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou
o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

3.3.

H
avendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

3.4.

Juízo primevo que, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa autora o dever de indenizar a ré as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

3.5.

Outrossim, entendo ser incabível o pedido da requerida de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência logica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação
.

3.6.

Pedido de limitação da taxa de fruição prejudicado.

3.7.

Majoração dos honorários advocatícios. Descabimento.

3.8.

Recursos Conhecidos para:

NEGAR

PROVIMENTO
, ao interposto pela autora
B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao interposto pela ré, apenas para afastar
a sua condenação ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão
vergastada
nos seus demais termos. É como voto.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO, interpostos por
B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e por
RAIMUNDA NONATO RODRIGUES DE MOURAO
.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, CONHECER DOS RECURSOS, NEGAR-LHE PROVIMENTO AO INTERPOSTO PELA AUTORA E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO INTERPOSTO PELA RÉ, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE
NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.
0007874-22.2018.8.14.0040

APELANTE/APELADA: B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADA/APELANTE:
RAIMUNDA NONATO RODRIGUES DE MOURAO

RELATORA: DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e
RAIMUNDA NONATO RODRIGUES DE MOURAO
, inconformados com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
, ajuizada pela primeira apelante, julgou procedente o pleito exordial.

A requerente ajuizou a ação mencionada alhures, aduzindo em síntese, que as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno localizado no Residencial Cidade Jardim, salientando, no entanto, que a ré tornou-se inadimplente desde outubro de 2017 e, mesmo notificada, não purgou a mora, o que ensejou o ajuizamento da demanda sob exame.

O magistrado indeferiu o pedido liminar formulado pela empresa requerente (ID 6692588).

Em sede de audiência (ID 6692589), restou infrutífera a tentativa de acordo.

A requerida apresentou contestação (ID. 6692590).

O feito seguiu seu tramite até a prolação da sentença (ID 6692603), que julgou procedente a exordial para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide; determinar a reintegração de posse em favor da empresa autora com restituição dos valores pagos pela requerida, ressalvando a possibilidade de retenção pela requerente do percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor em razão das despesas tributárias e administrativas, bem assim o percentual de 10% (dez por cento) a título de multa compensatória pela rescisão; condenou a parte requerida ao pagamento de taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas; e, por fim, determinou que a autora indenizasse a parte requerida as benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo haver compensação com os valores a serem restituídos a ré.

Condenou, ainda, a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa, face o deferimento dos benefícios da gratuidade.

Inconformada, a requerida
RAIMUNDA NONATO RODRIGUES DE MOURAO
interpôs Recurso de Apelação (ID. 6692610).

Alega, preliminarmente, a nulidade de sentença em razão do julgamento antecipado da lide, com decisão surpresa e antes da realização de audiência de instrução, obstando a produção de provas.

No mérito, aduz ser incabível a rescisão de contrato de natureza cativa, devendo este ser reequilibrado materialmente; bem assim, que mesmo se considerando possível a resilição, esta não poderia ser com efeitos retroativos.

Argui que ao considerar a incidência conjunta de
cláusula penal e de taxa de fruição o magistrado de piso teria incorrido em interpretação menos favorável ao consumidor, inobservando o disposto no art. 47 do CDC.

Argumenta, ainda, que em observância ao art. 1.219 do Código Civil, deve ser assegurado o direito de retenção do imóvel em litígio pela requerida/apelante, até a efetiva indenização pelas benfeitorias.

Pleiteia assim, pela concessão da gratuidade de justiça e, pelo provimento do recurso para que seja desconstituída a sentença vergastada, ou, reformada para julgar improcedente a pretensão rescisória, ou ainda, alternativamente que seja assegurado o direito de retenção e de pagamento de indenização.

Em contrarrazões (ID 6692616), argui a empresa apelada, não assistir razão a apelante em suas alegações, razão pela qual, pugna pelo desprovimento do recurso.

A empresa autora, por sua vez, também apresentou Recurso de Apelação (ID 6692604), se insurgindo contra a sentença em relação limitação estabelecida pelo juízo de origem acerca da fruição do bem, requerendo ainda a majoração dos honorários advocatícios e impugnando a concessão da gratuidade de justiça.

Não foram apresentadas contrarrazões pela parte adversa.

Coube-me por distribuição a relatoria do feito.

Instada as partes sobre a possibilidade de conciliação (ID 6722462), apenas a parte autora manifestou interesse na composição (ID 6817156).

O presente feito foi inicialmente incluído em pauta de julgamento no plenário virtual, e, a pedido do patrono da empresa autora (ID 8625150), reincluído em pauta por videoconferência.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço dos recursos, passando a proferir voto:

DO EXAME DOS RECURSOS

Face a associação de matérias, analiso os recursos de apelação conjuntamente.

PRELIMINAR: IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA DEFERIDA À RÉ

Alega a empresa autora que a requerida não possui os requisitos previstos para a concessão da gratuidade, pleiteando que o pedido seja indeferido, com o consequente não conhecimento do presente recurso.

Analisando detidamente os autos, observa-se que os documentos trazidos pela parte ré se mostraram capazes de assegurar o direito ao benefício, eis que a sua situação financeira efetivamente autoriza o reconhecimento da benesse, tal como entendeu o magistrado na origem.

Ratificando o entendimento, vejamos o precedente:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INTERLOCUTÓRIO QUE INDEFERE O PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA SEM AVERIGUAR O ESTADO DE HIPOSSUFICIÊNCIA DO AGRAVANTE
MERECE REFORMA.

1. O INTERLOCUTORIO QUE MANDA RECOLHER PRIMEIRAMENTE AS CUSTAS PROCESSUAIS, SEM
OPORTUNIZAR O AGRAVANTE A MOSTRAGEM DE SUA CONDIÇO DE HIPOSSUFICIÊNCIA, POR ENTENDER QUE O
PEDIDO QUE TEM CARACTERÍSTICAS EMINENTEMENTE DE JUIZADO CÍVEL, FERE
O PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA INAFASTABILIDADE DA TUTELA JURISDICIONAL, PREVISTO NO ART. 5º, XXXV, DA CF/88.
2. Na hipótese dos autos, o Agravante apresentou indícios de hipossuficiência econômica de forma a impossibilitar o pagamento das custas do processo. 3. A teor do que dispõe a Súmula 06 deste E. Tribunal, a presunção de hipossuficiência econômica é relativa, contudo, somente pode ser indeferida de ofício pelo magistrado quando houver prova nos autos em sentido contrário, o que não se verifica no caso em exame. 4. Admita-se que a perícia, será necessária para a quantificação de sua invalidez.
5. Recurso Conhecido e Provido. (TJPA, DESA. EDINEA OLIVEIRA TAVARES, DECISÃO PROFERIDA NA DATA 20/03/2017, AI 00109054420168140000)

Desta feita, tratando-se o acesso à Justiça de uma Garantia Constitucional, o seu tolhimento afigura-se muitíssimo mais grave do que eventual concessão desnecessária do benefício, merecendo, portanto, ser mantida a concessão da gratuidade de justiça já deferida na sentença ora vergastada.

DISPISITIVO

Ante o exposto, REJEITO a Preliminar.

PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

Consta das razões preliminares deduzidas pela ré
a nulidade de sentença em razão do julgamento antecipado da lide, com decisão surpresa e antes da realização de audiência de instrução, obstando a produção de provas.

Analisando os autos, verifica-se
que a presente lide se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

Ademais, é facultado ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao processo, indeferindo as que reputar desnecessárias ou protelatórias.

Com efeito, observa-se que a inicial veio instruída com todas as provas necessárias ao julgamento da lide, asseverando ainda que a empresa autora trouxe aos autos o contrato e outros documentos os quais permitem extrair os elementos necessários ao julgamento do pedido.

Nessa senda, vejamos a orientação jurisprudencial pátria:

APELAÇÃO CIVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE COBRANÇA. ENSINO PARTICULAR.
CERCEAMENTO DE DEFESA
. As partes devem ter a oportunidade de produzir as provas que entenderem necessárias para o reconhecimento de seu direito, sob pena de
cerceamento de defesa
.
No

caso concreto, desnecessária a produção de prova oral, motivo pelo qual o julgamento antecipado da lide

não implica cerceamento de defesa
. [...]. APELAÇÃO DESPROVIDA.

(TJ-RS - Apelação Cível Nº 70074804717, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 23/11/2017). (Grifei).

APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS.
JULGAMENTO ANTECIPADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide quando a matéria de mérito é unicamente de direito ou sendo de direito e de fato

há prova suficiente para o
julgamento
do processo. Aplicação do art. 355, I, do CPC/15
. - Circunstância dos autos em que a argüição preliminar é insubsistente. REIVINDICATÓRIA A ação reivindicatória funda-se no direito de seqüela e requisita prova do domínio do reivindicante, individualização do bem e posse injusta do réu. - Circunstância dos autos em que presente os requisitos se impõe manter a sentença de procedência. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70075680017, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 23/11/2017)

Desse modo, não há que se falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa, eis que as provas dos autos são suficientes para o julgamento da ação, restando controvertida apenas matéria de direito.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
REJEITO
a
PRELIMINAR
DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA
.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal a impossibilidade de rescisão do contrato e da reintegração de posse; a impossibilidade de incidência conjunta de
cláusula penal e de taxa de fruição; bem como quanto ao direito de retenção do imóvel.

Consta das razões deduzidas pela ré, ora apelante ser incabível a rescisão de contrato de natureza cativa, devendo este ser reequilibrado materialmente; bem assim, que mesmo se considerando possível a resilição, esta não poderia ser com efeitos retroativos; que ao considerar a incidência conjunta de
cláusula penal e de taxa de fruição a magistrada de piso teria incorrido em interpretação menos favorável ao consumidor, inobservando o disposto no art. 47 do CDC; bem assim que em observância ao art. 1.219 do Código Civil, deve ser assegurado o direito de retenção do imóvel em litígio pela requerida/apelante, até a efetiva indenização pelas benfeitorias.

Do Inadimplemento Contratual e da Reintegração de Posse

Com feito, acerca da reintegração de posse, de pronto, cumpre registrar que o descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada.

Cumpre ressaltar que o esbulho ventilado nos autos independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pela requerida/apelante, oriunda de seu inadimplemento, é suficiente para atestar a ilicitude de sua presença no imóvel.

Desse modo, tem-se que, diante da inadimplência da ré demonstrada nos autos e a previsão contida nas cláusulas 16º e seguintes do contrato firmado entre as partes (ID 6692573), que, dentre outras disposições, autoriza a rescisão do contrato no caso de atraso no pagamento de 03 (três) parcelas, ou, quando transcorrido 60 (sessenta) dias após o vencimento de qualquer parcela, resta incontroverso o direito da empresa autora à rescisão do contrato, com a consequente devolução do bem e reintegração da posse em seu favor.

Corroborando
o entendimento supra, vejamos o precedente pertinente ao tema:

PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO QUE SE IMPÕE.
RECURSO NÃO PROVIDO. [...]. Restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte dos réus, que não provaram a quitação total do preço avençado. O Código Civil de 2002 prestigia a manutenção dos negócios jurídicos, de sorte que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a sua conversão em promessa de compra e venda, conforme permitido pelo art. 170 do CC/02. Não violação ao artigo 108 do CC.
Diante do inadimplemento substancial da obrigação, inadimplemento até mesmo confessado, bem como da ausência de purga da mora pelos devedores, impõe-se a rescisão contratual e consequente reintegração na posse, bem como pagamento pela utilização do imóvel. Correta a decisão que rescindiu o contrato em razão do inadimplemento dos réus.
Ato contínuo, uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, sua consequência lógica é a reintegração da parte autora na posse do bem, pois, uma vez reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir. Majoração dos honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. Recurso não provido.

(TJ-RJ - APL: 00377180820148190011, Relator: Des(a). Lindolpho Morais Marinho, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Julgamento: 29/01/2019). (Grifei).

No mesmo sentido, decidiu esta Colenda Turma em julgado recente de caso similar, cujo voto condutor foi de minha relatoria:

PROCESSUAL CIVIL –
APELAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA – MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO – MÉRITO:
INADIMPLEMENTO DA RECORRENTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA PELO MAGISTRADO
A QUO –
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO – POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA –
INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO
– LEGALIDADE

– INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA – APC
0006608-34.2017.814.0040. R
elatora Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Segunda Turma de Direito Privado. Julgado em 01/09/2020). (Grifei).

In casu
, a empresa autora forneceu os elementos de prova suficientes a demonstrar a inadimplência contratual da ré, enquanto esta, por seu turno, não comprovou ter adimplido tal obrigação, o que por si só já é fato suficiente para rescisão contratual, tendo em vista constar no contrato cláusula resolutiva por inadimplência, conforme já mencionado alhures.

Dito isso, uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, impõe-se a rescisão do ajuste, observando-se, contudo, a devolução dos valores pagos pela requerida/apelante até o encetativo da inadimplência
, com as devidas retenções.

Da Retenção de Valores e da Taxa de Fruição

No tocante a alegação de que em relação a restituição das parcelas pagas, cláusula penal e taxa de fruição, o magistrado teria adotado interpretação menos favorável ao consumidor, em in
observância ao art. 47 do CDC, impõe-se tecer alguns esclarecimentos.

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça,
por meio da Súmula 543, perfilhou
entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelante, fixou
o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte da Cidadania:

DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório
dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.

Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Noutra ponta, quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da autora, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884
[1]
a 886
[2]
do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o
contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa compensatória e da taxa de fruição. Ocorre que, a condenação à taxa de fruição no percentual 0,25% sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, caracteriza vedado
bis in idem
.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE
.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei)

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato prever cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Dessa forma, pela
ratio decidendi
do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Nesse contexto, vejamos precedente da deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM
BIS IN IDEM
.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ/PA – AP 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 02-03-2020, Publicado em 04-03-2020). (Grifei).

Assim, havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

Destarte, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o afastamento da taxa de fruição na hipótese, devendo a sentença guerreada ser reformada neste ponto.

Por fim, esclarece-se que ante a reforma da sentença de piso neste capítulo, resta prejudicada a análise da limitação da taxa de fruição mencionada por ocasião do recurso de apelação da empresa autora.

Da Indenização das Benfeitorias e
do Direito de Retenção

No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pela autora/apelante, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor.

Nessa direção, vejamos o posicionamento dos Tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFESSADO PELOS REQUERIDOS ­ (...) APELO 2 - BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE PEDIDO VIA RECONVENÇÃO - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - APURAÇÃO DE VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79. (...). III - Rescindido o contrato de compromisso de compra de venda de lote, a indenização por benfeitorias edificadas sobre o terreno é de cabimento automático - logo independendo de reconvenção ou pedido contraposto (quando possível) -, por se tratar de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato (com o retorno das partes ao status quo ante) e assim deve ser a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. O seu valor pode e deve ser aferido em sede de liquidação de sentença
. IV - Por conseguinte, não assiste razão no que diz respeito à ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias à luz do artigo 34 da Lei 6.766/79. [...]. Todavia, a ausência de pagamento de indenização ou, ainda, compensação a título de benfeitoria, não suporta a mesma conclusão sob pena de enriquecimento ilícito. RECURSO DE APELAÇÃO 1 NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 NÃO PROVIDO."

(TJ-PR – AC 1162072-5, 11ª CC, Rel. Des.
Gamaliel Seme Scaff, DJE: 17/03/2015). (Grifei).

Do exame dos autos, verifica-se que sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa autora o dever de indenizar a requerida as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença, senão vejamos:

“[...]

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

[...]”.

Outrossim, entendo ser incabível o pedido da ré de condicionar a reintegração de posse em epígrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste,
uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir,
enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação
.

Noutra ponta, em que pese o pedido de majoração de honorários advocatícios formulado pela empresa autora, insta esclarecer que a presente demanda não exigiu maiores diligências do patrono da recorrente, a qual se pautou na apropriada técnica jurídica, fazendo incidir a regra descrita no art. 85, §3º do CPC, razão pela qual o quantum merece ser mantido.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos Recursos de Apelação, para:

NEGAR

PROVIMENTO
, ao interposto pela autora
B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao interposto pela ré, apenas para afastar
a sua condenação ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão
vergastada
nos seus demais termos.

É como voto.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

[1]

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

[2]

Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido.

Belém, 03/05/2022