Tribunal: TJPA
Processo: 0800512-18.2018.8.14.0045
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2022-05-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N. 0800512-18.2018.8.14.0045 APELANTE: BURITI IMOVEIS LTDA APELADA: JOICE DA COSTA SILVA RELATORA: DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO EMENTA AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA c.c DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – IMPOSSIBILIDADE DE CONTINUIDADE DO PAGAMENTO PELA RECORRIDA - RESCISÃO DO CONTRATO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Mérito 1.1. Acerca da matéria, o STJ , na seara dos Recursos Repetitivos, firmou entendimento quanto à necessidade de aferição da culpa na hipótese de desfazimento de Contrato de Promessa de Compra e Venda, oportunidade em que restou assentada a possibilidade de restituição integral (se verificada a culpa da Construtora) ou parcial, na hipótese de culpa do promitente comprador, como in casu. 1.2. Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. 2. Recurso conhecido e desprovido. É como voto. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO, interposto por BURITI IMOVEIS LTDA em face de JOICE DA COSTA SILVA. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em plenário virtual, CONHECER DO RECURSOS, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora – Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800512-18.2018.8.14.0045

APELANTE: BURITI IMOVEIS LTDA

APELADO: JOICE DA COSTA SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.
0800512-18.2018.8.14.0045

APELANTE:
BURITI IMOVEIS LTDA

APELADA:
JOICE DA COSTA SILVA

RELATORA: DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMENTA

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA c.c DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
– SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA -
MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – IMPOSSIBILIDADE DE CONTINUIDADE DO PAGAMENTO PELA RECORRIDA - RESCISÃO DO CONTRATO
–
RETORNO AO
STATU QUO ANTE
– POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS –
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

1.

Mérito

1.1.

Acerca da matéria, o STJ , na seara dos Recursos Repetitivos, firmou entendimento quanto à necessidade de aferição da culpa na hipótese de desfazimento de Contrato de Promessa de Compra e Venda, oportunidade em que restou assentada a possibilidade de restituição integral (se verificada a culpa da Construtora) ou parcial, na hipótese de culpa do promitente comprador, como in casu.

1.2.

H
avendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

2.

Recurso conhecido e desprovido. É como voto.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO, interposto por
BURITI IMOVEIS LTDA
em face de
JOICE DA COSTA SILVA
.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em plenário virtual, CONHECER DO RECURSOS, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE
NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.
0800512-18.2018.8.14.0045

APELANTE:
BURITI IMOVEIS LTDA

APELADA:
JOICE DA COSTA SILVA

RELATORA: DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
BURITI IMOVEIS LTDA
, inconformado com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Redenção/PA que, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA c.c DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS c.c TUTELA ANTECIPADA
, ajuizada por
JOICE DA COSTA SILVA
, julgou parcialmente procedente o pleito exordial.

A ora apelada ajuizou a ação mencionada alhures, aduzindo em síntese, que
firmou instrumento particular de Compromisso de Compra e venda de Lote/Terreno com a Requerida em 02 de junho de 2011, tendo como objeto de aquisição um terreno de loteamento no Residencial Park dos Buritis III
, salientando que vinha
cumprindo regularmente com sua parte no contrato, efetuando mensalmente os pagamentos das parcelas acordadas
.

Acrescentou que em razão de problemas financeiros,
as parcelas ficaram excessivamente onerosas para a requerente, fugindo totalmente de suas condições financeiras, motivo que culminou no desinteresse da demandante em prosseguir com o negócio
, tentando solucionar a questão de forma administrativa, sem sucesso, o que ensejou o ajuizamento da demanda sob exame.

O magistrado deferiu o pedido liminar,
para determinar ao réu que se abstivesse de efetivar qualquer ato de cobrança correspondente ao contrato de aquisição de imóvel de matrícula 13973, inclusive restrições junto aos órgãos de proteção ao crédito, no prazo de 15 dias, deixando, contudo, de declarar a rescisão do contrato, diante do nítido caráter da irreversibilidade, por ser matéria reservada ao mérito.
(ID 8825445).

Fora realizada audiência (ID 8825457)

A empresa requerida apresentou contestação (ID. 8825459).

O feito seguiu seu tramite até a prolação da sentença (ID 8825521), que julgou parcialmente procedente a exordial para:

A. DECLARAR rescindido o contrato de compromisso particular de compra e venda objeto dos autos; B. DETERMINAR o retorno das partes ao status quo ante; C. CONDENAR a parte requerida a que restitua à parte autora o correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor pago pela requerente em relação ao contrato objeto destes autos, exceto comissão de corretagem eventualmente existente, em parcela única, devidamente atualizado com base no IGP-M/FGV, desde as datas de cada um dos pagamentos e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado da decisão, ficando autorizado o abatimento de eventuais débitos referente a impostos e condomínio ou taxa associativa, devendo a parte requerida arcar com tais despesas a partir da devolução do bem, confirmando-se a tutela antecipada deferida; D. DETERMINAR a reintegração da posse da ré no objeto descrito na inicial no prazo de 30 (trinta dias), conforme mandado a ser expedido para este devido fim. Em razão da sucumbência recíproca e por força do disposto nos artigos 82, §2º; 84; 85, §§2º, 14 e 16; 86, caput; todos do Código de Processo Civil, cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais. Com relação aos honorários sucumbenciais, condeno a parte autora ao pagamento de 10% sobre o valor da causa ao(à) advogado(a) da parte ré e a parte ré ao pagamento de 10% sobre o valor da condenação ao(à) advogado(a) da parte autora

Inconformada, a requerida
BURITI IMOVEIS LTDA
interpôs Recurso de Apelação (ID. 8825524).

Se insurge a recorrente em relação a forma de restituição dos valores pagos, qual seja, parcela única, e em relação ao percentual determinado pelo magistrado, salientando que a recorrida não faz juros a devolução de 80% dos valores efetivamente pagos.

Sustenta a i
mpossibilidade de anulação unilateral do contrato. a ausência de dolo, coação ou fraude, bem assim que a Lei n. 6.766/1979, recentemente alterada pela Lei 13.786/2018, prevê que o desconto de determinados itens expostos nos incisos do art. 32-A, incluindo a fruição do imóvel limitado a 0,75% (zero virgula setenta e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, não impôs limite para a cobrança da mesma, podendo, inclusive, o adquirente ter débito em relação à fruição.

Em contrarrazões (ID 8825528), argui a empresa apelada, não assistir razão a apelante em suas alegações, razão pela qual, pugna pelo desprovimento do recurso.

Coube-me por distribuição a relatoria do feito.

Instada as partes sobre a possibilidade de conciliação (ID 8837362), apenas a parte ré manifestou interesse na composição (ID 8937414).

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso, passando a proferir voto:

MÉRITO

A questão principal gravita em torno da rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes e aos seus consectários: devolução dos valores pagos, multa.

Acerca da matéria, o STJ, na seara dos Recursos Repetitivos, firmou entendimento quanto à necessidade de aferição da culpa na hipótese de desfazimento de Contrato de Promessa de Compra e Venda, oportunidade em que restou assentada a possibilidade de restituição integral (se verificada a culpa da Construtora) ou parcial, na hipótese de culpa do promitente comprador, como
in casu
, vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE
IMÓVEL
. DESFAZIMENTO.

DEVOLUÇÃO DE
PARTE
DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1.
Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel
, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2. Recurso especial não provido.

(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça,
por meio da Súmula 543, perfilhou
entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu da arguição por parte da compradora, ora recorrida, de que não mais poderia arcar com o pagamento das parcelas em razão de dificuldades financeiras, oportunidade em que fixou
o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (dez por cento) dos valores pagos por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte da Cidadania:

DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório
dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.

Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Noutra ponta, quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da autora, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884
[1]
a 886
[2]
do Código Civil.

No caso em comento, oportuno destacar que o
contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último.

Pugna o recorrente para, além da condenação da parte recorrida ao pagamento da retenção, já fixada na origem, também pelo percentual de 0,75% a título de taxa de fruição, o que, por certo, caracteriza vedado
bis in idem
.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO.
CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE
.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019). (Grifei)

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato previr cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa recorrente pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Dessa forma, pela
ratio decidendi
do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Nesse contexto, vejamos precedente da deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM
BIS IN IDEM
.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ/PA – AP 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 02-03-2020, Publicado em 04-03-2020). (Grifei).

Assim, havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar
bis in idem
.

Destarte, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se a impossibilidade de fixação da taxa de fruição na hipótese, devendo a sentença guerreada ser mantida.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Recurso, porém NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo a sentença
vergastada
em todos os seus termos.

É como voto.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

[1]

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

[2]

Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido.

Belém, 31/05/2022