Tribunal: TJPA
Processo: 0836950-80.2020.8.14.0301
Classe: RECURSO ESPECIAL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: 9518 - Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2022-11-07

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. ARGUIÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DÉBITO REPRESENTADO EM INSTRUMENTO PARTICULAR DE DISTRATO. INAPLICABILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO PATRIMÔNIO DA AFETAÇÃO, POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPIUM. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO RESPONDE POR DÍVIDA DA PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. NÃO APROVEITA AO EXECUTADO PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE SE NÃO APRESENTADAS ALTERNATIVAS AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 37ª Sessão Ordinária de 2022, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES (TJPA - DIÁRIO DA JUSTIÇA - EDIÇÃO Nº 7493/2022 - SEXTA-FEIRA, 18 DE NOVEMBRO DE 2022). Turma Julgadora: Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, Des. Constantino Augusto Guerreiro e a Desembargadora Margui Gaspar Bittencourt. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0836950-80.2020.8.14.0301

APELANTE: SPE SINTESE 14 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: PEDRO ADOLFO COELHO PORTAL, JOSYENNE MARIA DE SOUSA SILVA PORTAL

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. ARGUIÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DÉBITO REPRESENTADO EM INSTRUMENTO PARTICULAR DE DISTRATO. INAPLICABILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO PATRIMÔNIO DA AFETAÇÃO, POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPIUM.
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO RESPONDE POR DÍVIDA DA PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. NÃO APROVEITA AO EXECUTADO PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE SE NÃO APRESENTADAS ALTERNATIVAS AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO
.
AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, etc.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 37ª Sessão Ordinária de 2022, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE,
à unanimidade,
em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES (TJPA - DIÁRIO DA JUSTIÇA - EDIÇÃO Nº 7493/2022 - SEXTA-FEIRA, 18 DE NOVEMBRO DE 2022).

Turma Julgadora: Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, Des. Constantino Augusto Guerreiro e a Desembargadora Margui Gaspar Bittencourt.

Belém (PA), data registrada no sistema.

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL n. 0836950-80.2020.8.14.0301

AGRAVANTE: SPE SINTESE 14 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

AGRAVADOS: PEDRO ADOLFO COELHO PORTAL e JOSYENNE MARIA DE SOUSA SILVA PORTAL

AGRAVADA: DECISÃO ID 9895010

RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Tratam os autos de AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL interposto por SPE SINTESE 14 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra Decisão Monocrática de minha lavra, ID 9895010, proferida nos autos da Apelação em Embargos À Execução ajuizada em desfavor de PEDRO ADOLFO COELHO PORTAL e JOSYENNE MARIA DE SOUSA SILVA PORTAL.

A decisão vergastada foi prolatada tendo a seguinte ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. ARGUIÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DÉBITO REPRESENTADO EM INSTRUMENTO PARTICULAR DE DISTRATO. INAPLICABILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO PATRIMÔNIO DA AFETAÇÃO, POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO VENIRE CONTRA FACTUM PROPIUM. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO RESPONDE POR DÍVIDA DA PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. NÃO APROVEITA AO EXECUTADO PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE SE NÃO APRESENTADAS ALTERNATIVAS AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

Na origem, trata-se de Embargos a Execução, na qual embargante/agravante afirma que o título executivo objeto da execução nº 0803620-92.2020.814.0301, embora certo e líquido, é inexigível, sendo a Executada constituída como uma incorporação submetida ao regime de afetação e assim, tem as regulamentações previstas na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n. 4.591/64).

Diante disto, os valores devidos pela empresa em razão do distrato celebrado com os exequentes somente seria exigível 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se, ou com a revenda da unidade anteriormente adquirida pelos promitentes compradores, com base no que dispõem os artigos 31-A, §1º, art. 67-A, §§ 5º e 7º da Lei n. 4.591/64.

O juízo a quo julgou improcedentes os embargos, nos seguintes termos:

(...)

Isto posto, reconhecendo a exigibilidade da dívida impugnada, julgo IMPROCEDENTES os embargos à execução, nos termos do art.920, III do CPC.

Diante da sucumbência da embargante, condeno-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao(à) advogado(a) dos embargados, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa atribuído aos presentes embargos (art.85 do CPC).

Fica a parte embargante advertida que o não pagamento das custas processuais ensejará a inscrição do débito na Dívida Ativa do Estado.

Certificado o trânsito em julgado, arquive-se.

P.R.I.C.

Belém/PA, 2 de dezembro de 2020 (...)

A SPE SINTESE 14 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA interpôs recurso de Apelação (ID 7743525), defendendo que a sentença merece ser reformada, porque a Lei de Incorporação Imobiliária não deve ser interpretada restritivamente, mas sim teleologicamente.

Afirma que a Lei foi criada para viabilizar a promoção e realização de construções de edificações com a finalidade de venda.

Portanto, se a lei de incorporação protege e viabiliza a construção de edificações, não há dúvidas de que a afetação patrimonial, sob a ótica executiva, obsta a exigibilidade de dívidas não vinculadas à incorporação.

Por isso, toda a receita do empreendimento deve ser obrigatoriamente utilizada para o pagamento de despesas inerentes à obra, não podendo ser desviada por exemplo, para o pagamento do montante requerido pelos apelados.

Ao final, pede o provimento do recurso e a extinção da ação executiva.

Não foram apresentadas contrarrazões (Id. 7743530).

No Id. 8507992, PEDRO ADOLFO COELHO PORTAL e JOSYENNE MARIA DE SOUSA PORTAL peticionaram requerendo a improcedência do apelo.

Julguei monocraticamente a Apelação, negando provimento.

Irresignado, o apelante ingressou com Agravo Interno, sob o fundamento de que jamais alegou a inexistência do débito, mas tão somente a sua inexigibilidade neste momento, uma vez que a Lei de Incorporação Imobiliária dispõe expressamente que a construtora/incorporadora terá o prazo de até 30 dias após o habite-se para efetuar a restituição dos valores pagos.

Alega que o crédito do exequente decorre de um contrato (de venda e compra) e de um distrato, e não de dívidas advindas da compra de subsídios necessários à realização da obra e, por isso, é momentaneamente inexigível.

Ao final, requer o provimento ao recurso, reconhecendo a inexigibilidade da obrigação, com a consequente extinção da ação de execução.

Não foram apresentadas contrarrazões recursais, conforme Certidão de ID 10650647.

É o Relatório.

VOTO

VOTO

Conheço o recurso de Agravo Interno, uma vez que presentes os pressupostos de admissibilidade.

Extrai-se dos autos de origem que PEDRO ADOLFO COELHO PORTAL e JOSYENNE MARIA DE SOUSA SILVA PORTAL celebraram com SPE SINTESE 14 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda (Id. 14856310 – Execução de Título Extrajudicial n. 0803620-92.2020.8.14.0301).

Em 18/12/2018, as partes destrataram o pacto, tendo a SPE SINTESE 14 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA se comprometido a devolução do valor de R$ 122.600,00 em 19 parcelas mensais, findando em 11/08/2020.

Apesar do compromisso firmado, a SPE SINTESE 14 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA quitou apenas as 06 (seis) primeiras parcelas, obrigando PEDRO ADOLFO COELHO PORTAL e JOSYENNE MARIA DE SOUSA SILVA PORTAL a propor a Execução de Título Extrajudicial n. 0803620-92.2020.8.14.0301.

O Superior Tribunal de Justiça já firmou o entendimento que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543 do STJ).

A questão é incontroversa e foi reconhecida pelo próprio devedor no termo de compromisso firmado no Id. 14856312 da Execução de Título Extrajudicial n. 0803620-92.2020.8.14.0301.

Em sendo a obrigação líquida, certa e exigível, o processamento da cobrança executiva obedece ao disposto no art. 783, do CPC.

A controvérsia recursal se restringe a penhorabilidade dos bens do patrimônio de afetação.

Primeiro, ponto que merece destaque é que a tese recursal viola o princípio da boa-fé e especialmente o princípio do Venire Contra Factum Proprium veda o comportamento contraditório, porque quando a Promitente-Vendedora concorda com o distrato do negócio jurídico, reconhece o dever de revolver o dinheiro dos Promitentes-Compradores vir alegar que o patrimônio da empresa não pode ser penhorado.

Cito precedentes:

“(...) 5. Quando campanhas publicitárias massivas e altamente sofisticadas são veiculadas de maneira a estimular sentimento, percepção e, correlatamente, expectativas legítimas dos consumidores, de um produto ou serviço único, que dilui e supera fronteiras nacionais - tornando irrelevante o país em que a operação negocial venha a se realizar -, justifica-se afastar a formalidade burocrática do nome do fornecedor ocasionalmente estampado na Nota Fiscal ou no contrato. Desarrazoado pretender que o consumidor faça distinção entre Sony Brasil Ltda. e Sony America Inc. Para qualquer adquirente, o produto é simplesmente Sony, é oferecido como Sony e comprado como Sony. (...) 7. Em vez de deixar o consumidor à míngua de remédio jurídico e financeiro, compete às empresas integrantes de grupos econômicos com operação mundial, ou regional, prever, em contratos comerciais que celebrem entre si, mecanismos de ressarcimento e compensação recíprocos para hipóteses como a dos autos. Investir maciçamente em marcas mundiais para, logo após, contraditoriamente e em detrimento de sujeitos vulneráveis, usar de artifícios jurídicos vetustos e injustos de uma contratualística ultrapassada (
nos planos ético e político) para negar, no varejo dos negócios, o que, com afinco, se pregou a quatro ventos, caracteriza venire contra factum proprium (o proprium aqui significando a força comum e abrangente da marca globalizada)
, ou seja, prática abusiva, nos termos do art. 39 do CDC. Não se pode punir o consumidor que acredita em marca globalizada, mundialização essa que é estimulada pelo próprio titular da marca e que a ele favorece. (grifamos) REsp 1709539/MG

“(...) 7. Quando se tratar de contrato de adesão, a parte contratual que redigiu os termos do avençado (fornecedor) e que pauta a sua conduta, desde a contratação e durante a execução contratual, pelo descumprimento do dever de informar, nos termos dos arts. 6º, III e 52, ambos do CDC, não pode alegar o decurso de prazo, em desfavor do consumidor,
através da possibilidade de incidência das teorias da supressio e do venire contra factum proprium, pois a conduta do fornecedor, verdadeiramente contraditória, encontra obstáculo na nulidade de algibeira.”

Acórdão 1273660, 07016082220208070001, Relator: ROBERTO FREITAS, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 19/8/2020, publicado no DJe 26/8/2020.

Acerca do regime de afetação patrimonial na incorporação imobiliária, dispõe o artigo 31-A da Lei 4.591/64:

“Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.” (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

E acrescenta o parágrafo primeiro:

“§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.” (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”

Observa-se, portanto, nos termos do § 1º, que para que o imóvel afetado possa responder por obrigações contraídas pelo incorporador, estas devem ter sido constituídas em função da própria incorporação.

Assim, o patrimônio de afetação só poderá responder por dívidas e obrigações atreladas à incorporação.

Na presente demanda, verifica-se claramente que a dívida contraída pelo Executado se refere ao ressarcimento dos Exequentes pelo valor pago pelos Exequentes, obedecendo ao disposto no art. 884, do CC c/c o art. 32-A, da Lei nº 4.591/64.

Desta forma, acolher a tese do Apelante colocaria o consumidor em desvantagem exagerada, porque não ficaria nem com a unidade imobiliária nem como o seu dinheiro.

Sobre o tema, confira-se a jurisprudência do TJDFT:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PEDIDO DE PENHORA DE BEM SOB O REGIME DE AFETAÇÃO E INCOMUNICABILIDADE PREVISTO NA LEI 4.591/64. DIVIDAS E OBRIGAÇÕES VINCULADAS À INCORPORAÇÃO. EXCEÇÃO PREVISTA NO § 1º DO ARTIGO 31-A DA LEI 4.591/64. POSSIBILIDADE DE PENHORA. RECURSO PROVIDO. 1. Nos termos do § 1º do artigo 31-A da Lei 4.591/64, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. 2.
Comprovado que o débito decorre da prestação de serviços relacionados à edificação do imóvel, conforme reconhecido na sentença que julgou procedente o pedido monitório e constituiu de pleno direito o titulo executivo judicial em favor da credora-Agravante, incide à hipótese a exceção prevista na parte final do § 1º do artigo 31-A da Lei 4.591/64, afastando-se a proteção ao bem conferida pelo regime de afetação, porquanto constituída a obrigação em função da própria incorporação afetada. 3. Decisão que indefere o pedido de penhora reformada.
4. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. PEDIDO DE PENHORA DEFERIDO. ”

(Acórdão 1156890, 07185414420188070000, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 27/2/2019, publicado no DJE: 21/3/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada, grifo nosso).

Do mesmo modo, segue a decisão do TJSP:

Ação de rescisão contratual em fase de cumprimento de sentença Decisão agravada que rejeitou a impugnação e determinou a penhora dos direitos que a impugnante possui sobre o patrimônio de afetação Insurgência dos devedores Alegação de impenhorabilidade Não acolhimento
Possibilidade de realização da penhora, eis que se trata de dívida do próprio empreendimento Inteligência do artigo 31- A, § 1°da Lei nº 4.591/64 Não verificado o excesso de penhora, pois a parte agravante não garantiu o juízo
- Legitimidade da penhora, que recaiu sobre o único bem conhecido para garantir a execução Recurso não provido. Nega-se provimento ao recurso.

(TJSP; Agravo de Instrumento - 2015586-48.2020.8.26.0000; Relator: MARCIA DALLA DÉA BARONE; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 13 de abril de 2020).

Agravo de Instrumento Rescisão de contrato de compra e venda Cumprimento de sentença Insurgência contra decisão que rejeitou impugnação à penhora Alegação de impenhorabilidade do imóvel, por se tratar de patrimônio de afetação Lei 4.591/64, artigo 31-A Observância Patrimônio de afetação que responde por dívida e obrigação relacionada à mesma incorporação Impenhorabilidade alegada que não ocorre na hipótese Decisão mantida Recurso improvido.

(TJSP; Agravo de Instrumento 2264556-32.2019.8.26.0000; Relator: Luiz Antonio Costa; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/02/2020; Data de Registro: 19/02/2020).

Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Decisão que manteve a penhora de direitos sobre imóvel da executada. Inconformismo da executada. Eventuais direitos de terceiros devem ser por eles debatidos.
Patrimônio de afetação responde por dívida da própria incorporação. Não aproveita ao executado princípio da menor onerosidade se não apresentadas alternativas ao cumprimento da obrigação. Recurso não provido
. (TJSP; Agravo de Instrumento 2158107-50.2019.8.26.0000; Relator: Piva Rodrigues; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/11/2019; Data de Registro: 14/11/2019)

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, nos termos da fundamentação.

Tendo em vista se tratar de matéria de ordem pública, majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 13%, nos termos do ar. 85, §11 do CPC.

É COMO VOTO.

Maria Filomena de Almeida Buarque

Desembargadora Relatora

Belém, 21/11/2022