Tribunal: TJPA
Processo: 0016575-04.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2022-04-26

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. O MAGISTRADO DECLAROU A NULIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA NO CONTRATO, CONDENOU A REQUERIDA AO PAGAMENTO DE DANOS MATERIAIS NO VALOR CORRESPONDENTE A 1% MENSAL DO PREÇO ATUALIZADO DO IMÓVEL, DESDE JULHO DE 2012 ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, CONGELOU O SALDO DEVEDOR E CONDENOU A RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR É MERO INSTRUMENTO DE ATUALIZAÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO, E PARCIALMENTE PROVIDO. I – Inicialmente, acerca da extinção do feito, em razão do deferimento de recuperação judicial da construtora. Analisados os autos, verifico que após a sentença houve a interposição de recurso de Apelação, portanto, trata-se de crédito ilíquido em discussão, o qual não pode acarretar atos expropriatórios, não se enquadrando da hipótese de extinção legal, devendo prosseguir o trâmite, nos termos do art. 6º, §1° da Lei de Falências. II – Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano, não sendo necessário juntada de contrato de locação ou comprovação de que o imóvel adquirido seria destinado à locação, por exemplo. III – Continuando, a jurisprudência emanada do STJ tem se manifestado pela impossibilidade de congelamento do saldo devedor, mesmo diante do atraso injustificado na entrega do imóvel, por considerar que a correção monetária é mero instrumento de atualização do valor do bem aos índices de inflação ou cotação do mercado financeiro, não acrescendo o saldo devedor, portanto, o congelamento implicaria em enriquecimento sem causa do comprador. No entanto, a partir do momento que a construtora entrou em mora, é necessária a substituição do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). IV – Em relação aos danos morais, entendo não configurados, o autor em nenhum momento trouxe aos autos alguma prova indicando prejuízo ou abalo emocional, como frustração de compra de outro imóvel, ou não conseguir sanar dívidas financeiras, algo que lhe cause angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais, danos esses que nesta situação não podem ser presumidos. V – RECURSO CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO para reformar a decisão guerreada, validando a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, afastando o congelamento do saldo devedor e a indenização por danos morais, mantendo a sentença recorrida nos demais aspectos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0016575-04.2014.8.14.0301

APELANTE: PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA.

APELADO: ANDRE RODRIGUES DE SOUSA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CIVEL.

AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. O MAGISTRADO DECLAROU A NULIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA NO CONTRATO, CONDENOU A REQUERIDA AO PAGAMENTO DE DANOS MATERIAIS NO VALOR CORRESPONDENTE A 1% MENSAL DO PREÇO ATUALIZADO DO IMÓVEL, DESDE JULHO DE 2012 ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, CONGELOU O SALDO DEVEDOR E CONDENOU A RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR É MERO INSTRUMENTO DE ATUALIZAÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO, E PARCIALMENTE PROVIDO.

I –
Inicialmente, acerca da extinção do feito, em razão do deferimento de recuperação judicial da construtora. Analisados os autos, verifico que após a sentença houve a interposição de recurso de Apelação, portanto, trata-se de crédito ilíquido em discussão, o qual não pode acarretar atos expropriatórios, não se enquadrando da hipótese de extinção legal, devendo prosseguir o trâmite, nos termos do art. 6º, §1° da Lei de Falências.

II –

Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano, não sendo necessário juntada de contrato de locação ou comprovação de que o imóvel adquirido seria destinado à locação, por exemplo.

III
–
Continuando, a jurisprudência emanada do STJ tem se manifestado pela impossibilidade de congelamento do saldo devedor, mesmo diante do atraso injustificado na entrega do imóvel, por considerar que a correção monetária é mero instrumento de atualização do valor do bem aos índices de inflação ou cotação do mercado financeiro, não acrescendo o saldo devedor, portanto, o congelamento implicaria em enriquecimento sem causa do comprador.
No entanto, a partir do momento que a construtora entrou em mora, é necessária a substituição do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

IV
–
Em relação aos danos morais, entendo não configurados, o autor em nenhum momento trouxe aos autos alguma prova indicando prejuízo ou abalo emocional, como frustração de compra de outro imóvel, ou não conseguir sanar dívidas financeiras, algo que lhe cause angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais, danos esses que nesta situação não podem ser presumidos.

V –

RECURSO CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO
para reformar a decisão guerreada, validando a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, afastando o congelamento do saldo devedor e a indenização por danos morais, mantendo a sentença recorrida nos demais aspectos.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0016575-04.2014.8.14.0301

APELANTE: PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA

ADVOGADO: LENON WALLACE IZURU DA CONCEICAO YAMADA

ADVOGADO: JORGE LUIZ FREITAS MARECO JUNIOR

APELADO: ANDRE RODRIGUES DE SOUSA

ADVOGADO: SAMUEL CUNHA DE OLIVEIRA

ADVOGADO: RODOLFO MEIRA ROESSING

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA
em face da sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial de Belém nos autos da e Ação Ordinária de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais, Morais e Pedido de Antecipação de Tutela movida por
ANDRE RODRIGUES DE SOUSA
.

Narra a inicial da ação: 1) que o autor adquiriu uma unidade autônoma pertencente a apelante, cuja entrega estava prevista em contrato para julho de 2012, mais prorrogação de 180 dias, no entanto, o imóvel não foi entregue até a data do ajuizamento da ação; 2) acrescentou que não conseguiu realizar o financiamento porque a requerida possuía dividas e estava inscrita no SERASA, portanto, com pendencias cadastrais perante a CAIXA. Requereu a anulação da cláusula de prorrogação de 180 dias, que a construtora possibilite de qualquer forma o financiamento imobiliário do agente financiador para com o autor, a entrega do imóvel, o congelamento do saldo devedor, a aplicação de multa moratória à requerida, requereu lucros cessantes e danos morais.

Deferida Justiça Gratuita e o pedido de inversão do ônus da prova, bem como deferido o pedido de antecipação de tutela para que o réu pague a título de aluguel mensal equivalente a 1% (um por cento) do valor total do imóvel, devidos de fevereiro de 2013 até a efetiva entrega do imóvel, devendo depositar o valor total referente aos meses vencidos, no prazo de 72 (setenta e duas) horas, sob pena de multa diária de R$1.000,00 (mil reais) com limite no valor total do imóvel em questão. (ID 2555575 - Pág. 3).

Contestação apresentada ID 2555577 - Pág. 1.

Réplica apresentada (ID 2555582 - Pág. 1).

Audiência realizada (ID 2555583 - Pág. 9), sem conciliação.

Sentença proferida no ID 2555587 - Pág. 1, onde o juízo julgou parcialmente procedentes os pedidos para: 1) declarar a nulidade da cláusula de tolerância prevista no contrato; 2) condenar a requerida ao pagamento de danos materiais no valor correspondente a 1% mensal do preço atualizado do imóvel, desde julho de 2012 até a efetiva entrega das chaves; 3) congelar o saldo devedor; 4) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Apelação interposta pela construtora (ID 2555589 - Pág. 1), onde sustenta o recorrente que a sentença deverá ser reformada, aos seguintes argumentos: 1) preliminarmente requereu a suspensão do feito em razão da recuperação judicial deferida em favor da ré; 2) alega ausência de comprovação dos lucros cessantes; 3) não configuração de danos morais e que o valor arbitrado foi exorbitante; 4) legalidade das cláusulas contratuais. Requer o apelante, assim, a reforma da sentença de origem, no sentido que de seja sejam afastadas as indenizações por danos morais e materiais, ou que os valores sejam reduzidos, bem como que a cláusula de prorrogação torne a ter validade.

Contrarrazões apresentadas (ID 2555594 - Pág. 1) pela manutenção da sentença.

É o relatório. Peço julgamento.

Belém,
29

de
março
de 2022.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2º TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0016575-04.2014.8.14.0301

APELANTE: PROJETO IMOBILIARIO VIVER ANANINDEUA SPE 40 LTDA

ADVOGADO: LENON WALLACE IZURU DA CONCEICAO YAMADA

ADVOGADO: JORGE LUIZ FREITAS MARECO JUNIOR

APELADO: ANDRE RODRIGUES DE SOUSA

ADVOGADO: SAMUEL CUNHA DE OLIVEIRA

ADVOGADO: RODOLFO MEIRA ROESSING

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

De plano, vale ressaltar que o recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015).

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

Ausente preliminares, passo a análise meritória.

MÉRITO:

Pretende o apelante, conforme relatado, a reforma da sentença que declarou a nulidade da cláusula de tolerância prevista no contrato, condenou a requerida ao pagamento de danos materiais no valor correspondente a 1% mensal do preço atualizado do imóvel, desde julho de 2012 até a efetiva entrega das chaves, congelou o saldo devedor e condenou a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em mérito, sustenta o apelante: 1) a suspensão do feito em razão da recuperação judicial deferida em favor da ré; 2) alega ausência de comprovação dos lucros cessantes; 3) não configuração de danos morais e que o valor arbitrado foi exorbitante; 4) legalidade das cláusulas contratuais. Requer o apelante, assim, a reforma da sentença de origem, no sentido que de seja sejam afastadas as indenizações por danos morais e materiais, ou que os valores sejam reduzidos, bem como que a cláusula de prorrogação torne a ter validade.

Do pedido de extinção do feito e da Recuperação Judicial:

Inicialmente, acerca da extinção do feito, em razão do deferimento de recuperação judicial da construtora. Analisados os autos, verifico que se trata de ação indenizatória em face de construtora por atraso na entrega de imóvel na planta.

Assim, após a sentença houve a interposição de recurso de Apelação, portanto, trata-se de crédito ilíquido em discussão, o qual não pode acarretar atos expropriatórios, não se enquadrando da hipótese de extinção legal, devendo prosseguir o trâmite, nos termos do art. 6º, §1° da Lei de Falências, in verbis:

Art. 6º. A decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário.

§ 1o Terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que
demandar quantia ilíquida
.

Depreende-se que apesar do pedido de recuperação judicial ter sido processado após a prolação da sentença condenatória, esta foi atacada por meio desta apelação e não transitou em julgado para possibilitar o cumprimento de sentença, portanto, o crédito ainda não é líquido, e desta forma os valores ora discutidos não integram o plano de recuperação judicial, ainda, não há como o apelado se habilitar no plano de recuperação, conforme entendimento pacificado:

RECURSO ESPECIAL.
RECUPERAÇÃO JUDICIAL
. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA.

DISCUSSÃO SOBRE INCLUSÃO DE CRÉDITO EM PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. "DEMANDA ILÍQUIDA". APLICAÇÃO DO § 1º DO ART. 6º DA LEI N. 11.101/2005. CRÉDITO REFERENTE À AÇÃO INDENIZATÓRIA
. OBRIGAÇÃO EXISTENTE ANTES DO PEDIDO DE SOERGUIMENTO. INCLUSÃO NO PLANO DE RECUPERAÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 59 DA LEI N. 11.101/2005. RECURSO PROVIDO. 1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código de Processo Civil, pois o eg.

Tribunal a quo dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha a examinar uma a uma as alegações e os argumentos expendidos pelas partes. Ademais, não se configura omissão quando o julgador adota fundamento diverso daquele invocado nas razões recursais. 2. No caso, verifica-se que a controvérsia principal está em definir se o crédito decorrente de sentença condenatória, proferida em autos de ação indenizatória ajuizada antes do pedido de soerguimento, submete-se, ou não, aos efeitos da recuperação judicial em curso. 3.

A ação na qual se busca indenização por danos morais - caso dos autos - é tida por “demanda ilíquida", pois cabe ao magistrado avaliar a existência do evento danoso, bem como determinar a extensão e o valor da reparação para o caso concreto.
4.

Tratando-se, portanto, de demanda cujos pedidos são ilíquidos, a ação de conhecimento deverá prosseguir perante o juízo na qual foi proposta
, após o qual, sendo determinado o valor do crédito, deverá ser

habilitado no quadro geral de credores da sociedade em recuperação judicial. Interpretação do § 1º do art. 6º da Lei n. 11.101/2005.

5.

Segundo o caput do art. 49 da Lei n. 11.101/2005, estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

6.

A situação dos autos demonstra que o evento danoso, que deu origem ao crédito discutido, bem como a sentença que reconheceu a existência de dano moral indenizável e dimensionou o montante da reparação, ocorreram antes do pedido de recuperação judicial. 7.

Na hipótese de crédito decorrente de responsabilidade civil, oriundo de fato preexistente ao momento da recuperação judicial, é necessária a sua habilitação e inclusão no plano de recuperação da sociedade devedora. 8. Recurso especial provido. (STJ - REsp 1447918 / SP RECURSO ESPECIAL 2014/0081270-0, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, j. em 07/04/2016).

RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO CONTRA A RECUPERANDA. QUANTIA ILÍQUIDA. PROSSEGUIMENTO. JUÍZO COMPETENTE. 1 - O juízo da recuperação judicial não é competente para a ação ordinária em que se postula quantia ilíquida contra a empresa recuperanda. 2 -
Só há falar em juízo universal na recuperação para os créditos, líquidos e certos (leia-se classe de credores), devidamente habilitados no plano recuperatório e por ela abrangidos
.3 - Na recuperação não há quebra e extinção da empresa, pois continua ela existindo e executando todas as suas atividades, não fazendo sentido canalizar toda e qualquer ação da recuperanda ou contra ela para o juízo da recuperação. 4 - Conflito conhecido para declarar competente o Juízo Federal da 4ª de Campina Grande SJ/PB, suscitante." (STJ - Conflito de Competência n. 107395/PB, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, j. em 11.11.2009).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -
PEDIDO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CONSTITUIÇÃO DO CRÉDITO APÓS O AJUIZAMENTO- HABILITAÇÃO DO CRÉDITO NO JUÍZO FALIMENTAR - NÃO CABIMENTO
- ARTIGO 49, CAPUT, DA LEI Nº 11.101/05.

-
Se o crédito objeto do cumprimento de sentença foi constituído após o pedido de recuperação judicial formulado pela empresa executada, ele não se submete aos autos do processo recuperatório. Inteligência do artigo 49, caput, da Lei nº 11.101/05.

- Ao tempo em que a ação de indenização foi proposta pelo autor, não havia crédito constituído em favor dele, mas apenas a expectativa de que o alegado cometimento de ato ilícito pela empresa requerida ensejasse a pretendida sentença de natureza declaratória, constitutiva e condenatória. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0697.06.000476-2/002, Relator(a): Des.(a) Paulo Balbino, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/09/2015, publicação da súmula em 15/09/2015)

Ressalta-se que a lei é omissa quanto a suspensão das ações e execuções em sede de recurso, mas a partir de uma análise lógica, entende-se que o recurso busca o reexame da decisão recorrida, reanálise de valores, portanto o título ainda não é líquido e o recurso não tem o condão de determinar penhora por exemplo, estes sim, interessariam ao juízo universal.

Somente com apego a argumentação, para que o crédito fosse habilitado no juízo universal são necessários dois requisitos: crédito líquido e constituído anteriormente ao deferimento do pedido recuperação, que não é caso.

Dos lucros cessantes:

Quanto aos lucros cessantes, sabe-se que estes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado
presumido o dano
,

não sendo necessário juntada de contrato de locação ou comprovação de que o imóvel adquirido seria destinado à locação, por exemplo.

Posto isso, passo a esclarecer acerca do quantum dos lucros cessantes.

Constata-se que, no caso em tela, o juiz singular fixou em 1% mensal do preço atualizado do imóvel, desde julho de 2012 até a efetiva entrega das chaves.

Descabida é a alegação de que a recorrida não pagou integralmente o imóvel e por isso não faria jus a integralidade dos lucros cessantes, considerando que a razão do pagamento desse tipo de indenização é compensar os valores que o adquirente do imóvel poderia aferir com seu aluguel, uma vez que, tratando-se do valor adimplido, claramente, a verba não é suficiente a cobrir aluguel de um imóvel do mesmo padrão.

O valor do aluguel, em mercado, dá-se aproximadamente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, este tem sido o parâmetro utilizado pela jurisprudência a fim de limitar os lucros cessantes
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
DECISÃO QUE ESTABELECEU LUCROS CESSANTES DE 1% SOBRE O VALOR ADIMPLIDO DO CONTRATO
- ATÉ EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE - NEGOU O CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR -
OS LUCROS CESSANTES DEVEM SER FIXADOS CONFORME PARAMETRO RAZOÁVEL, A FIM DE QUE CUBRA PREJUÍZO EQUIVALENTE AOS ALUGUÉIS QUE O COMPRADOR PODERIA AUFERIR A TITULO DE ALUGUEIS DO IMOVEL, O QUE, SEGUNDO AS REGRAS DE MERCADO SE DÁ ENTRE O,5 E 1% DO VALOR DO IMOVEL ATUALIZADO, SENDO INSUFICIENTE E, PORTANTO, NÃO RAZOÁVEL SUA FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR ADIMPLINDO, VEZ QUE ESTE NÃO É COMPATIVEL COM O ALUGUEL DE IMOVEL DO MESMO PADRÃO
- QUANTO AO TERMO A QUO - NÃO HAVENDO INDÍCIOS DE QUE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE DAR-SE-Á DE FORMA INDEVIDA, NÃO HÁ QUE SE PRESUMIR QUE NÃO SIRVA AO SEU FIM - DOCUMENTO QUE PERMITE A INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRICULA E O FINANCIAMENTO - DEVE, IN CASU, PERMANECER COMO TERMO AD QUEM DOS LUCROS CESSANTES - SALDO DEVEDOR NÃO PASSIVEL DE CONGELAMENTO, VEZ QUE A CORREÇÃO SE DESTINA APENAS À REPOSIÇÃO MONETÁRIA DO VALOR - RECURSO NÃO CONHECIDO SOBRE A QUESTÃO DA NULIDADE DA CLAUSULA DE PRORROGAÇÃO - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO, APENAS PARA DETERMINAR QUE A BASE DE CALCULO DOS LUCROS CESSANTES SEJA O VALOR ATUALIZADO DO IMOVEL.

1.

A devolução da questão referente à nulidade da clausula de prorrogação do prazo é inoportuna, dado que constitui-se questão de fundo ainda não apreciada pelo juízo, agravo que não se conhece, nesta parte;

2.

Agravo de instrumento contra decisão que concedeu parcialmente a tutela provisória pleiteada pelos autores, ora agravantes, determinando a prestação de lucros cessantes no percentual de 1% sobre o valor adimplido até a expedição do “habite-se”, mas negando o congelamento do saldo devedor;

3.

Agravante requer reforma para fixação da base dos lucros cessantes sobre o valor do imóvel atualizado, estabelecimento do termo final com a efetiva entrega das chaves e congelamento do saldo devedor;

4.

Os lucros cessantes são devidos na base do valor do contrato atualizado, vez que, é sobre o valor do imóvel que se afere o valor do aluguel que o comprador poderia estar percebendo, caso o prazo de entrega fosse observado pela construtora;

5.

Com o “habite-se” individualiza a matrícula e permite a efetivação do financiamento, devendo ser o termo final para os lucros cessantes, desde que não haja comprovação de irregularidades em sua expedição, o que não se vislumbra in casu;

6.

considerando que a correção do saldo devedor é mero fator de atualização da moeda, não se vislumbra pertinente o argumento com o qual os recorrentes buscam seja reformada a decisão e atribuído efeito ativo, para congelamento do saldo devedor, sendo, pois, neste ponto escorreita a decisão agravada.

7.

Recurso Conhecido em parte e parcialmente provido, apenas para alterar a base de cálculo dos lucros cessantes, fixando-a no valor de contrato do imóvel atualizado. (0008262-16.2016.8.14.0000, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/03/2017. Publicado em 27/03/2017) (grifo nosso)

Assim, o valor arbitrado pelo juiz se mostra dentro dos patamares que a jurisprudência tem consolidado.

Ademais, quanto ao termo inicial e termo final para aplicação de lucros cessantes, menciono que já se encontra pacificado o entendimento de que os lucros cessantes são cabíveis durante o período de mora da construtora, ou seja, a partir do atraso na entrega, somando-se a cláusula de tolerância de até no máximo 180 dias, até a efetiva entrega ou até rescisão contratual.

No caso em análise,
o valor arbitrado a título de lucros cessantes deve ser contabilizado desde fevereiro de 2013 até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel.

Acrescento que a expedição do “habite-se” apenas individualiza a matrícula do imóvel e permite a efetivação do financiamento, podendo haver um lapso de tempo entre sua expedição e a entrega do bem.

Posto isso, considerando que o imóvel deveria ter sido entregue em 01/2013, o que também não ocorreu, mesmo considerando válida a tolerância de 180 dias, o apelante continuou em mora.

Do congelamento do saldo devedor:

Continuando, a jurisprudência emanada do STJ tem se manifestado pela impossibilidade de congelamento do saldo devedor, mesmo diante do atraso injustificado na entrega do imóvel, por considerar que a correção monetária é mero instrumento de atualização do valor do bem aos índices de inflação ou cotação do mercado financeiro, não acrescendo o saldo devedor, portanto, o congelamento implicaria em enriquecimento sem causa do comprador.

No entanto, a partir do momento que a construtora entrou em mora, é necessária a substituição do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), isso porque o INCC tem sido notoriamente superior, não podendo o consumidor arcar com diferença por conta da inadimplência do vendedor, o que configuraria desvantagem excessiva, no entanto, se o INCC for menor, este deverá ser aplicado.

Nesse sentido, vejamos os seguintes julgados:

CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. SALDO DEVEDOR. "CONGELAMENTO". IMPOSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. Inviável o "congelamento" do saldo devedor durante o período de mora da construtora vez que os juros e correção têm natureza de atualização monetária, possuindo o escopo de manutenção do equilíbrio contratual e poder de moeda. II. Recurso improvido. III. Sentença mantida.

(TJ-DF 20140710012833 0001245-68.2014.8.07.0007, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 16/11/2016, 3ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 28/11/2016).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PEDIDO LIMINAR DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. A atualização do saldo devedor, mesmo no período de inadimplência da construtora, não se mostra abusiva, porquanto visa apenas a resguardar o valor aquisitivo da moeda. Assim, não há falar em congelamento do saldo devedor. Negado seguimento ao agravo de instrumento. Decisão monocrática.

(TJ-RS - AI: 70066879594 RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 07/10/2015, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/10/2015).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSTRUÇÃO CIVIL. CONGELAMENTO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O poder judiciário não pode determinar o congelamento de saldo devedor de imóvel objeto de contrato de compra e venda, embora o vendedor esteja em mora para entrega do bem, pois a simples correção monetária plena não traz prejuízos ao consumidor (adquirente). Além disso, a vedação à cobrança de resíduo inflacionário implicaria reconhecer o enriquecimento sem justa causa do comprador do imóvel, uma vez que, na hipótese, não poderia a incorporadora (ou construtora) repassar ao consumidor a majoração dos preços de insumos utilizados na construção civil. 2. Agravo de instrumento conhecido e provido.

(TJ-AM 40040217520148040000 AM 4004021-75.2014.8.04.0000, Relator: Yedo Simões de Oliveira, Data de Julgamento: 20/11/2016, Primeira Câmara Cível).

Este Tribunal tem se manifestado da seguinte maneira:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - DECISÃO QUE ESTABELECEU LUCROS CESSANTES DE 1% SOBRE O VALOR ADIMPLIDO DO CONTRATO - ATÉ EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE -
NEGOU O CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR
- OS LUCROS CESSANTES DEVEM SER FIXADOS CONFORME PARAMETRO RAZOÁVEL, A FIM DE QUE CUBRA PREJUÍZO EQUIVALENTE AOS ALUGUÉIS QUE O COMPRADOR PODERIA AUFERIR A TITULO DE ALUGUEIS DO IMOVEL, O QUE, SEGUNDO AS REGRAS DE MERCADO SE DÁ ENTRE O,5 E 1% DO VALOR DO IMOVEL ATUALIZADO, SENDO INSUFICIENTE E, PORTANTO, NÃO RAZOÁVEL SUA FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR ADIMPLINDO, VEZ QUE ESTE NÃO É COMPATIVEL COM O ALUGUEL DE IMOVEL DO MESMO PADRÃO - QUANTO AO TERMO A QUO - NÃO HAVENDO INDÍCIOS DE QUE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE DAR-SE-Á DE FORMA INDEVIDA, NÃO HÁ QUE SE PRESUMIR QUE NÃO SIRVA AO SEU FIM - DOCUMENTO QUE PERMITE A INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRICULA E O FINANCIAMENTO - DEVE, IN CASU, PERMANECER COMO TERMO AD QUEM DOS LUCROS CESSANTES -
SALDO DEVEDOR NÃO PASSIVEL DE CONGELAMENTO, VEZ QUE A CORREÇÃO SE DESTINA APENAS À REPOSIÇÃO MONETÁRIA DO VALOR
- RECURSO NÃO CONHECIDO SOBRE A QUESTÃO DA NULIDADE DA CLAUSULA DE PRORROGAÇÃO - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO, APENAS PARA DETERMINAR QUE A BASE DE CALCULO DOS LUCROS CESSANTES SEJA O VALOR ATUALIZADO DO IMOVEL.

1.

A devolução da questão referente à nulidade da clausula de prorrogação do prazo é inoportuna, dado que constitui-se questão de fundo ainda não apreciada pelo juízo, agravo que não se conhece, nesta parte;

2.

Agravo de instrumento contra decisão que concedeu parcialmente a tutela provisória pleiteada pelos autores, ora agravantes, determinando a prestação de lucros cessantes no percentual de 1% sobre o valor adimplido até a expedição do “habite-se”, mas negando o congelamento do saldo devedor;

3.

Agravante requer reforma para fixação da base dos lucros cessantes sobre o valor do imóvel atualizado, estabelecimento do termo final com a efetiva entrega das chaves e congelamento do saldo devedor;

4.

Os lucros cessantes são devidos na base do valor do contrato atualizado, vez que, é sobre o valor do imóvel que se afere o valor do aluguel que o comprador poderia estar percebendo, caso o prazo de entrega fosse observado pela construtora;

5.

Com o “habite-se” individualiza a matrícula e permite a efetivação do financiamento, devendo ser o termo final para os lucros cessantes, desde que não haja comprovação de irregularidades em sua expedição, o que não se vislumbra in casu;

6.

considerando
que a correção do saldo devedor é mero fator de atualização da moeda, não se vislumbra pertinente o argumento com o qual os recorrentes buscam seja reformada a decisão e atribuído efeito ativo, para congelamento do saldo devedor
, sendo, pois, neste ponto escorreita a decisão agravada.

7.

Recurso Conhecido em parte e parcialmente provido, apenas para alterar a base de cálculo dos lucros cessantes, fixando-a no valor de contrato do imóvel atualizado. (0008262-16.2016.8.14.0000, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/03/2017. Publicado em 27/03/2017) (grifo nosso)

Dos danos morais:

Em relação aos danos morais, entendo não configurados, o autor em nenhum momento trouxe aos autos alguma prova indicando prejuízo ou abalo emocional, como frustração de compra de outro imóvel, ou não conseguir sanar dívidas financeiras, algo que lhe cause angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais, danos esses que nesta situação não podem ser presumidos. Pois bem, os Tribunais assim têm se posicionado:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. DANOS MORAIS.

1. É cabível a condenação da construtora em indenização por lucros cessantes pelo retardo na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem. Precedentes.

2. Inviabilidade de alterar a conclusão da Corte local para fixar a data de entrega das chaves como termo final do pagamento dos lucros cessantes resultante de da análise das circunstâncias fáticas, bem como da interpretação de cláusulas contratuais. Incidência dos óbices das súmulas 5 e 7/STJ.

3.
A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, em regra, não é capaz de gerar danos morais.
4. Indicada concretamente, situação específica, desvinculada dos normais aborrecimentos, capaz de gerar dor e sofrimento indenizável, seria imprescindível o reexame do conjunto fático-probatório dos autos para alterar a conclusão de ocorrência de dano moral, atividade inviável nesta via especial.

Súmula n. 7 do STJ.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1798456/SP, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 28/06/2019), destacado.

A entrega de imóvel fora do prazo estabelecido em contrato compra e venda, por si só, não é capaz de abalar o estado anímico do comprador e ensejar o dano moral pleiteado, diferente do que ocorre com os danos materiais, que nesses casos são presumidos.

Somente haveria a reparação se devidamente provado o abalo íntimo sofrido pela parte, o que não ocorreu no caso dos autos. Tratando-se de mero aborrecimento que qualquer relação contratual pode estar sujeita, descabe falar-se em indenização por dano moral, que deve servir de alento à dor efetivamente sofrida, e não como meio de enriquecimento sem causa.

Da cláusula de prorrogação de 180 dias:

Analisando detidamente os autos percebo que a sentença anulou a cláusula de prorrogação, merecendo reforma quanto a esse ponto, visto que
a jurisprudência é pacífica em afirmar que o prazo de tolerância máximo nesses casos é de 180 dias
, como prevê o contrato na cláusula sétima, ponto 7.1.1 (ID 2555574 - Pág. 6).
Conforme entendimento abaixo colacionado:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO.
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL
. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7.
Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.

9. Recurso especial não provido.

(REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017), destacado.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JULGAMENTO PARCIALMENTE PROCEDENTE. 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA POR TORRE DE FERRARA INCORPORADORA LTDA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DESCUMPRIDO O PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL OBJETO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, É CABÍVEL A CONDENAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, HAVENDO PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO DO PROMITENTE-COMPRADOR. DANOS MORAIS INDEVIDOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. SOLUÇÃO ADEQUADA AO REEQUILÍBRIO DA RELAÇÃO CONTRATUAL DEVE SER APLICAÇÃO DO INCC ATÉ O PRAZO ESTIPULADO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL, JÁ INCLUÍDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS, E A PARTIR DAÍ, QUE SEJA APLICADO O IPCA, ATÉ A DATA EFETIVA DA ENTREGA DAS CHAVES, SALVO SE O INCC FOR MENOR. SUCUMENCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE. 2. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA POR ROSAURA INDRUSIAK DE ARAÚJO GUEDES E LUIZ JORGE DE MONTALVÃO GUEDES.
A PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA EM 180 DIAS NÃO CARACTERIZA NULIDADE DA CLÁUSULA QUE A PREVÊ, TAMPOUCO ABUSIVIDADE
. INEXISTE MOTIVOS CAPAZES DE MAJORAR OS DANOS MATERIAIS ESTABELECIDOS. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS PREJUDICADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Apelação nº 0006526-69.2012.8.14.0301. Rel. RICARDO FERREIRA NUNES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 28.03.2017. Publicado em 06.04.2017) Grifei.

Portanto, válida a cláusula de prorrogação.

CONCLUSÃO:

Diante do exposto, analisando todos os aspectos trazidos no presente recurso, entendo que o mesmo deve ser
CONHECIDO
, e
PARCIALMENTE PROVIDO
, para reformar a sentença, apenas para validar a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, afastar o congelamento do saldo devedor e a indenização por danos morais, mantendo a sentença recorrida nos demais aspectos.

É o voto.

Belém,

de

de 2022.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 12/05/2022