Tribunal: TJPA
Processo: 0804784-65.2021.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2022-08-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N. 0804784-65.2021.8.14.0040 APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADO: ALBERES YANK PEREIRA E SILVA EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO RELATORA: DES.ª MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO - POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – PERCENTUAL DENTRO DOS PARÂMETROS LEGAIS – LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). 2. Possibilidade de limitação da taxa de fruição. Necessidade de manutenção da sentença. Recurso Conhecido e Desprovido. É como voto. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recursos de APELAÇÃO CÍVEL, tendo como apelante L.M.S. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelado ALBERES YANK PEREIRA E SILVA. Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em conhecer do RECURSO DE APELAÇÃO NEGANDO-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Exma. Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora – Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804784-65.2021.8.14.0040

APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ALBERES YANK PEREIRA E SILVA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N. 0804784-65.2021.8.14.0040

APELANTE:
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO:
ALBERES YANK PEREIRA E SILVA

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATORA: DES.ª MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO - POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – PERCENTUAL DENTRO DOS PARÂMETROS LEGAIS – LIMITAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO – CABIMENTO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.

C
onstatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

2.

Possibilidade de limitação da taxa de fruição. Necessidade de manutenção da sentença. Recurso Conhecido e Desprovido. É como voto.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
, tendo como apelante
L.M.S. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e apelado
ALBERES YANK PEREIRA E SILVA
.

Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em conhecer do
RECURSO DE

APELAÇÃO

NEGANDO-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto da Exma. Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE
NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0804784-65.2021.8.14.0040

APELANTE:
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO:
ALBERES YANK PEREIRA E SILVA

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATORA: DES.ª MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Relatório

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por
L.M.S. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

inconformado com a sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 2ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas que, nos autos da
AÇÃO DE

RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE
, ajuizada por
ALBERES YANK PEREIRA E SILVA
, ora apelado, julgou procedente a pretensão esposada na inicial.

O ora apelante aforou a ação mencionada alhures, aduzindo que firmou com o requerido contrato de compromisso de compra e venda de um lote/terreno, localizado no Residencial Cidade Jardim, salientando que o réu ficou inadimplente com as prestações ajustadas desde janeiro/2016, e, em que pese notificado, não purgou a mora, razão pela qual ingressou com a demanda sob exame.

O feito seguiu tramitação regular até a prolação da sentença (ID 9263798) que julgou procedente os pedidos esposados na inicial, a fim de:

A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide para os efeitos legais, não havendo benfeitorias indenizáveis; B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida; C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 2% (dois por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão. D) CONDENAR parte a ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,5% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; Condeno o Réu ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos arts. 85, §2º, 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98,
caput
, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º,
Idem
).

L.M.S. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
apresentou recurso de apelação (ID 9263803), arguindo a impossibilidade de concessão dos benefícios da gratuidade em favor do recorrido.

Ressalta que o valor é Lei entre as partes, e que o mesmo previu as penalidades em caso de inadimplemento do comprador, asseverando a impossibilidade de anulação unilateral do contrato, diante da ausência de dolo, coação ou fraude.

Afirma que o percentual de retenção vai contra aquilo que já foi pactuado, pugnando pela reforma da sentença, para o fim de se determinar a devolução nos exatos termos do contrato celebrado, ou seja, a devolução no percentual de 68% (sessenta e oito por cento), requerendo seja afastada a limitação da taxa de fruição.

Em Contrarrazões (ID 9263809), o recorrido pugna pelo desprovimento do recurso.

Coube-me por distribuição a relatoria do feito.

Considerando a natureza da lide, determinei a intimação das partes acerca da possibilidade de conciliação (ID 93144507), a qual restou infrutífera.

É o relatório.

VOTO

V O T O

Preenchidos os pressupostos processuais, conheço do recurso de apelação, passando a proferir o voto.

MERITO

Consta das razões deduzidas pela ora apelante que a sentença merece reforma, em parte, diante da necessidade de afastamento da limitação da taxa de fruição, bem assim em relação ao percentual de retenção.

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador, tal como entendeu o magistrado na origem.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelado, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 12% (doze por cento) dos valores pagos por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de até 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.
A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.
Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Noutra ponta, quanto a taxa de fruição,
deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da apelante, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884
[1]
a 886
[2]
do Código Civil.

Neste contexto, vejamos precedente deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

EMENTA:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. CONTRAPARTIDA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO
. 1. A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao
statu quo ante
, o que implica na reintegração da posse do imóvel aos promitentes vendedores e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos; 2.
Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, admitindo-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem
; 3. Recurso DESPROVIDO.

(TJ-PA – AP 2018.03405102-17, 194.664, Rel. Leonardo de Noronha Tavares, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2018-08-20, publicado em 24/08/2018). (Grifei).

Ademais, ressalte-se que a indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto.

Outrossim, a limitação
do valor total a ser contabilizado à título de taxa de fruição

a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, objetiva obstar, o que, na prática se constituiria na possibilidade de retenção total dos valores pagos pelos compradores, hipótese vedada pela jurisprudência pátria.

Corroborando a posição supra, vejamos precedente jurisprudencial:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE
FRUIÇÃO
. EXISTÊNCIA
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - Consoante disposto no artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato. 2 - Rescindido o contrato de compra e venda por culpa do comprador, o promitente vendedor tem direito à retenção da multa contratual.
3 - Nos contratos de compra e venda mediante pagamento em prestações, inclusive das arras ou sinal, havendo relação de consumo, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total ou exagerada das prestações pagas, mesmo que o inadimplemento seja exclusivo do consumidor (CDC, art. 53).
4 - A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promissário comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo o bem, enseja ao promitente vendedor o direito de indenização pelo uso e
fruição
do imóvel. 5 - A
fruição
é a remuneração sobre a utilização do imóvel, sendo devida desde o recebimento do bem até a data de sua efetiva entrega. [...].

(TJ-MG - AC: 10000211219167001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 10/11/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/11/2021). (Grifei).

Desta feita, irrepreensíveis me afiguram os elementos utilizados pelo magistrado a quo para julgar procedente a demanda de origem, merecendo assim, prestígio em sua integralidade.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e Nego-lhe Provimento, mantendo na íntegra a sentença atacada.

É como voto.

MARIA DE
NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora - Relatora

Belém, 08/09/2022