Tribunal: TJPA
Processo: 0828825-94.2018.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9612 - Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2022-08-02

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO – DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – ABATIMENTO DO DEPÓSITO REALIZADO A TÍTULO DE CAUÇÃO – CABIMENTO – ADIMPLEMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS NÃO COMPROVADO – MÚNUS DO LOCATÁRIO REQUERIDO/APELANTE – ART. 373, INCISO II DO CPC – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – É cediço que contrato de aluguel de imóvel deve ser cumprido na forma avençada, de sorte que o inadimplemento do locatário enseja quebra do ajuste e o consequente despejo. 2 – A Lei n. 8.245/1991 é clara ao estabelecer que a locação poderá ser desfeita em razão da falta de pagamento do aluguel e demais encargos pelo locatário, nos termos do art. 9º, inciso III. 3 – No caso em tela, resta incontroverso o inadimplemento dos aluguéis pelo ora apelante, sendo de rigor, portanto, a resilição do ajuste locatício e a determinação de pagamento dos aluguéis em atraso, consoante fixado pelo juízo primevo na sentença objurgada. 4 – Igualmente incontroverso revela-se a existência da caução como garantida contratual expressamente prevista na cláusula 13ª do ajuste locatício (ID. 7037462), sendo assentido seu pagamento pelo locatário, ora apelante, quando da pactuação. 5 – Desse modo, inexistindo dúvida quanto à existência e a efetiva constituição da garantia e, ainda, tendo sido declarado rescindindo o contrato de aluguel, impõe-se determinar a respectiva compensação dos valores da caução em relação ao montante a ser pago pelo apelante a título de aluguéis em atraso e demais encargos fixados em sentença. 6 – Outrossim, no que concerne as taxas condominiais inadimplidas, em que pese o apelante afirme ter realizado acordo para pagamento junto ao condomínio, não logrou existo este em comprovar seu efetivo adimplemento, de igual modo em relação aos valores que teriam sido pagos sem a efetiva utilização do imóvel, múnus que lhe recaia por força do disposto no art. 373, inciso II do CPC. 7 – Recurso de Apelação Conhecido e Parcialmente Provido apenas para determinar a compensação dos valores pagos a título de caução em relação ao montante total devido, mantendo a sentença vergastada em seus demais termos. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 02 de agosto de 2022 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0828825-94.2018.8.14.0301

APELANTE: DANIEL MELLO DUARTE MORAIS

APELADO: GIANCARLO OLIVEIRA BASTIANI, ANA CAROLINA NUNES BOTELHO BASTIANI

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO
DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS
– SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO –
DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL –
ABATIMENTO DO DEPÓSITO REALIZADO A TÍTULO DE CAUÇÃO – CABIMENTO – ADIMPLEMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS NÃO COMPROVADO – MÚNUS DO LOCATÁRIO REQUERIDO/APELANTE –
ART. 373, INCISO II DO CPC – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1 – É
cediço que contrato de aluguel de imóvel deve ser cumprido na forma avençada, de sorte que o inadimplemento do locatário enseja quebra do ajuste e o consequente despejo.

2 – A Lei n.
8.245/19
91 é clara ao estabelecer que a locação poderá ser desfeita em razão da falta de pagamento do aluguel e demais encargos pelo locatário, nos termos do art. 9º, inciso III.

3 –
No caso em tela, resta incontroverso o inadimplemento dos aluguéis pelo ora apelante, sendo de rigor, portanto, a resilição do ajuste locatício e a determinação de pagamento dos aluguéis em atraso, consoante fixado pelo juízo primevo na sentença objurgada.

4 – Igualmente incontroverso revela-se a existência da caução como garantida contratual expressamente prevista na cláusula 13ª do ajuste locatício (ID.
7037462
), sendo assentido seu pagamento pelo locatário, ora apelante, quando da pactuação.

5 – Desse modo, inexistindo dúvida quanto à existência e a
efetiva constituição da garantia e, ainda, tendo sido declarado rescindindo o contrato de aluguel, impõe-se determinar a respectiva compensação dos valores da caução em relação ao montante a ser pago pelo apelante a título de aluguéis em atraso e demais encargos fixados em sentença.

6 – Outrossim, no que concerne as taxas condominiais inadimplidas, em que pese o apelante afirme ter realizado acordo para pagamento junto ao condomínio, não logrou existo este em comprovar seu efetivo adimplemento, de igual modo em relação aos valores que teriam sido pagos sem a efetiva utilização do imóvel,
múnus que lhe recaia por força do disposto no art. 373, inciso II do CPC.

7 – Recurso de Apelação
Conhecido
e
Parcialmente Provido

apenas para determinar a compensação dos valores pagos a título de caução em relação ao montante total devido, mantendo a sentença vergastada em seus demais termos.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado

do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na
Sessão Ordinária realizada em 02 de agosto de 2022 (Plenário Virtual)
, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em
CONHECER
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da
Exma. Desembargadora Relatora
Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.
0828825-94.2018.8.14.0301

APELANTE:
DANIEL MELLO DUARTE MORAIS

APELADA:

ANA CAROLINA NUNES BOTELHO BASTIANI

APELADO:
GIANCARLO OLIVEIRA BASTIANI

COMARCA DE ORIGEM:

BELÉM
/PA

RELATORA:
DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE:
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de

APELAÇÃO CÍVEL

interposto por
DANIEL MELLO DUARTE MORAI
S
inconformado com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo de Direito da 12ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA que, nos autos da
AÇÃO
DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS
, ajuizada contra si por
ANA CAROLINA NUNES BOTELHO BASTIANI

e

GIANCARLO OLIVEIRA BASTIANI
,
julgou procedente a pretensão inicial.

Em sua exordial (ID.
7037454
), narraram os autores/apelados que
celebraram com o requerido Contrato de Locação para fins residenciais, do imóvel situado à Rua Domingos Marreiros, nº 280, Ed. Village Vip, Apartamento 701, Bairro Umarizal, Cidade de Belém, cujo valor mensal dos aluguéis fora pactuado inicialmente em R$ 2.100,00 (dois mil e cem reais), que teriam sido inadimplidos pelo locatário de 01/12/2017 a 01/04/2018, bem como os débitos de condomínios e IPTU dos anos de 2013 a 2017.

Pleitearam assim, que fosse determinado liminarmente a desocupação do imóvel; no mérito a procedência da exordial para que o requerido fosse condenado ao pagamento do
s valores devidos a título de aluguel e demais encargos decorrentes do uso do imóvel, acrescidos das multas contratuais, juros legais e atualização monetária.

Juntaram os autores, documentos com escopo de subsidiar seu pleito.

Em decisão de ID.
7037470, foi deferido o pedido liminar pelo juízo de origem.

Em contestação (ID. 7037492), arguiu o requerido, preliminarmente a carência da ação, ante a ausência de notificação prévia. No mérito, em síntese, pugnou pela utilização da caução contratual para fins de compensação ou abatimento dos valores cobrados na inicial e a concessão da gratuidade processual.

O feito seguiu seu trâmite regular até a prolação da sentença
(ID.
7037543
), que julgou
procedente o pleito exordial para condenar o requerido ao
pagamento dos aluguéis e acessórios da locação em atraso, cujo cálculo deverá aplicar os índices oficiais de correção das locações, bem como juros de 1% ao mês e multa de 2%, conforme parágrafo décimo primeiro do contrato, sendo que os aluguéis e demais encargos serão devidos até a data da efetiva desocupação do imóvel ocorrida em 14/09/2018.

Condenou ainda, o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Dessa decisão, opôs o requerido, embargos de declaração (ID. 7037547), que, por sua vez, foram rejeitados pelo juízo de origem (ID. 7037552).

Inconformado, o requerido
DANIEL MELLO DUARTE MORAIS,
interpôs Recurso de Apelação (ID.
7037558).

Alega que no ato de celebração do contrato teria efetuado o pagamento de caução, correspondente a 3 (três) meses de aluguel que devem ser abatidas do valor devido, bem como o valor pago referente a 15 (quinze) dias de aluguel, sem a utilização do imóvel.

Aduz que os débitos condominiais foram devidamente renegociados com a própria administração do condomínio, onde ficou acordado, por meio de instrumento particular de acordo e confissão de dívida realizado pelo requerido/apelante na figura de seu genitor, em 29 de maio de 2018, o reconhecimento de débito de R$15.982,41 (quinze mil novecentos e oitenta e dois reais e quarenta e um centavos) referentes as taxas condominiais, razão pela qual seriam indevidas tais cobranças.

Argui que o juízo de origem teria sido omisso quanto aos pedidos de compensação formulados pelo requerido, ora apelante, em sua peça de defesa, inobservando o disposto no art. 93, inciso IX, da Constituição Federal.

Pleiteia assim, pelo provimento do recurso de apelação para que reformando a sentença vergastada sejam abatidos os valores informados pelo recorrente, bem assim reconhecido a quitação dos valores
referentes as taxas condominiais.

Em contrarrazões (ID. 7037566), defendem os apelados o total desprovimento do recurso e, por conseguinte, a manutenção na integra da sentença vergastada.

Após regular distribuição, coube-me a relatoria do feito.

É o relatório
.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pelo apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço do recurso, passando a proferir voto.

INCIDÊNCIA DO DIREITO INTERTEMPORAL

Precipuamente, em observância as regras de Direito Intertemporal, positivada no art. 14 do Código de Processo Civil de 2015, o recurso em exame será apreciado sob a égide deste, visto que a vergastada
decisão foi publicada anteriormente já na vigência do NCPC.

QUESTÕES PRELIMINARES

Face a ausência de questões preliminares, atenho-me ao exame do mérito da demanda.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia recursal
à necessidade de compensação dos valores pagos à título de caução; bem assim a impossibilidade de condenação ao pagamento das taxas condominiais inadimplidas.

Consta das razões deduzidas pela ora apelante
que no ato de celebração do contrato teria efetuado o pagamento de caução, correspondente a 3 (três) meses de aluguel que devem ser abatidas do valor devido, bem como o valor pago referente a 15 (quinze) dias de aluguel, sem a utilização do imóvel; bem assim que os débitos condominiais foram devidamente renegociados com a própria administração do condomínio, onde ficou acordado, por meio de instrumento particular de acordo e confissão de dívida realizado pelo requerido/apelante na figura de seu genitor, em 29 de maio de 2018, o reconhecimento de débito de R$15.982,41 (quinze mil novecentos e oitenta e dois reais e quarenta e um centavos) referentes as taxas condominiais, razão pela qual seriam indevidas tais cobranças.

Do Inadimplemento do Ajuste Locatício e da Compensação da Caução

Com efeito, é cediço que contrato de aluguel de imóvel deve ser cumprido na forma avençada, de sorte que o inadimplemento do locatário enseja quebra do ajuste e o consequente despejo.

Nesse sentido, a
Lei n.
8.245/19
91 é clara ao estabelecer que a locação poderá ser desfeita em razão da falta de pagamento do aluguel e demais encargos pelo locatário, nos termos do art. 9º, inciso III do citado diploma legal:

Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos
;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti
-
las.

(Grifei).

Da mesma forma, o citado estatuto locatício consagra como encargo basilar do locatário o pagamento dos aluguéis e demais múnus da locação, nos termos avençados no contrato de aluguel, vide art. 23, inciso I:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

Desse modo, a inobservância do referido encargo, pode justificar a resilição do pacto locatício, o despejo do locador e, inclusive a condenação do locatário ao pagamento dos aluguéis em atraso, consoante precedentes jurisprudenciais,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA.
LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL DE IMÓVEL
. SENTENÇA PELA PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS.
DECRETAÇÃO DE DESPEJO. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUERES VENCIDOS ATÉ A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL ACRESCIDO DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS
. APELO DA PARTE RÉ. COMPROVADA A LOCAÇÃO E SUA SUCESSIVA E AUTOMÁTICA RENOVAÇÃO, APLICA-SE À RELAÇÃO JURÍDICA A NOVA LEGISLAÇÃO VIGENTE.

CABÍVEL A COBRANÇA DOS LOCATIVOS NÃO PAGOS, SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO
. SENTENÇA INTEGRADA EM REMESSA NECESSÁRIA.

(TJ-BA - APL: 00025433920128050228, Relator: Maria da Graça Osório Pimentel Leal, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 06/09/2016). (Grifei).

LOCAÇÃO –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
-
INADIMPLEMENTO CONFESSADO - PURGAÇÃO DA MORA - NÃO REALIZAÇÃO - DESPEJO DECRETADO - SENTENÇA MANTIDA
– RECURSO IMPROVIDO.
Sendo dever do inquilino depositar o que é incontroverso, não o fazendo, deverá ter seu despejo decretado porquanto indiscutível a mora, ao menos
, até o valor não discutido.

(TJ-SP - AC: 10096829520188260562 SP 1009682-95.2018.8.26.0562, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 20/05/2019, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/05/2019). (Grifei).

No caso em tela, resta incontroverso o inadimplemento dos aluguéis pelo ora apelante, sendo de rigor, portanto, a resilição do ajuste locatício e a determinação de pagamento dos aluguéis em atraso, consoante fixado pelo juízo primevo na sentença objurgada.

Ocorre que, igualmente incontroverso, revela-se a existência da caução como garantida contratual expressamente prevista na cláusula 13ª do ajuste locatício (ID.
7037462
), sendo assentido seu pagamento pelo locatário, ora apelante, quando da pactuação.

Desse modo, inexistindo dúvida quanto à existência e a
efetiva constituição da garantia e, ainda, tendo sido declarado rescindindo o contrato de aluguel, impõe-se determinar a respectiva compensação dos valores da caução em relação ao montante a ser pago pelo apelante a título de aluguéis em atraso e demais encargos fixados em sentença.

Corroborando com o posicionamento supra, vejamos precedente jurisprudencial,
in verbis
:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS.
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. HIPÓTESE EM QUE O LOCATÁRIO NÃO COMPROVOU O ADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS INDICADOS NA INICIAL
, TAMPOUCO A ALEGADA COMPENSAÇÃO COM VALORES REFERENTES A REFORMAS REALIZADAS NO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE AS REFORMAS TERIAM SIDO AUTORIZADAS PELO PROPRIETÁRIO. REPAROS REALIZADOS TÃO SOMENTE PARA ADAPTAÇÃO DO IMÓVEL AO NEGÓCIO DO APELANTE.
ABATIMENTO DO DEPÓSITO REALIZADO A TÍTULO DE CAUÇÃO. CABIMENTO.
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA
. Recurso provido em parte.

(TJ-SP - AC: 10026187020208260010 SP 1002618-70.2020.8.26.0010, Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 20/01/2022, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/01/2022). (Grifei).

LOCAÇÃO RESIDENCIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA. CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS INADIMPLIDOS. PLEITO DE ABATIMENTO DO VALOR DA CAUÇÃO. ACOLHIMENTO QUE SE IMPÕE
. RECURSO PROVIDO
.
1. O inconformismo não questiona a condenação ao pagamento dos valores locatícios, pleiteando apenas o abatimento do montante da caução.

2. Embora a petição inicial tenha anunciado a inexistência da constituição da garantia, constata-se que o contrato contém estipulação expressa a respeito, informando a entrega do valor correspondente a três aluguéis aos locadores.
3. Diante dessa estipulação, não existe dúvida para identificar a efetiva constituição da garantia. Tendo o contrato se encerrado, impõe-se determinar a compensação respectiva, o que deverá ser observado na formulação do demonstrativo da dívida, quando da instauração da fase de cumprimento de sentença
.
4. Esse montante deverá corresponder ao saldo da caderneta de poupança, conta identificada na oportunidade da contratação. Na hipótese de eventual omissão na realização de depósito, caberá aos autores o abatimento do valor indicado no contrato, a ser acrescido da remuneração da caderneta de poupança a partir da época da contratação, incidente até a data da emissão do demonstrativo.

(TJ-SP - AC: 11033282720178260100 SP 1103328-27.2017.8.26.0100, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 23/03/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/03/2021)

Outrossim, no que concerne as taxas condominiais inadimplidas, em que pese o apelante afirme ter realizado acordo para pagamento junto ao condomínio, não logrou existo este em comprovar seu efetivo adimplemento, de igual modo em relação aos valores que teriam sido pagos sem a efetiva utilização do imóvel,
múnus que lhe recaia por força do disposto no art. 373, inciso II do CPC.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente Recurso de Apelação e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para determinar a compensação dos valores pagos a título de caução em relação ao montante total devido, mantendo a sentença vergastada em seus demais termos.

É como voto.

Belém/PA, 02 de agosto de 2022.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

Belém, 10/08/2022