Tribunal: TJPA
Processo: 0053838-07.2013.8.14.0301
Classe: RECURSO ESPECIAL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: 6226 - Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes
Data de julgamento: 2022-09-20

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – PREJUDICIAL DE MÉRITO: PRESCRIÇÃO DO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRAZO TRIENAL – TERMO INICIAL A PARTIR DA DATA DO EFETIVO PREJUÍZO – NÃO CONFIGURAÇÃO – PREJUDICIAL REJEITADA - MÉRITO: PROVA DO DESEMBOLSO – INOVAÇÃO RECURSAL – MATÉRIA NÃO COGNOSCÍVEL - RESTITUIÇÃO EM DOBRO – POSSIBILIDADE – MÁ-FÉ ANTE A VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO ADEQUADA – TERMO FINAL DA MORA – EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL – PARCIAL REFORMA NESSA PARTE – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – ATRASO QUE CAUSOU DESGASTE EMOCIONAL QUE ULTRAPASSA MERO DISSABOR – QUANTUM FIXADO DENTRO DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTEPROVIDO. 1-Prejudicial de Mérito: Prescrição. 1.1- Importante assentar que o tema 938 do STJ fixa o prazo de 3 (três) anos para o ajuizamento de ação que vise a restituição de comissão de corretagem. 1.2- Nesse sentido, o termo inicial da prescrição, in casu, deve ser computado a partir da data do efetivo prejuízo, ou seja, de quando nasceu a pretensão indenizatória, a qual teve sua gênese no descumprimento do prazo de entrega, ou seja: setembro/2011 (prazo inicial de entrega, acrescido de 180 dias) e, desta feita, não restou configurada a prescrição trienária. 2- Mérito: Restituição da Taxa de Comissão de Corretagem, Termo Final da Mora e Danos Morais. 2.1-Em relação a ausência de prova do desembolso, tal matéria constitui inovação recursal e merece ser rechaçada de plano. 2.2-No que concerne à determinação de restituição em dobro da taxa de comissão de corretagem, no presente caso é possível, ante a violação ao princípio da informação adequada (art. 52 do CDC), razão pela qual firma-se o entendimento de que a recorrente teve atitude contrária à boa-fé objetiva, e, portanto, configurado está o dever de restituir em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único do CDC. 2.3-No que tange ao termo final da mora, observa-se que o Juízo de 1º grau delimitou à data de averbação do “habite-se”, ocorrida em 05/04/2013. Ocorre que, filio-me ao entendimento de que o termo final da mora ocorre com a entrega das chaves do imóvel (30/01/2013 – pag. 679/680 – ID Nº. 6423156/6423157), momento este que deve ser considerado para fins de delimitação da mora e que a promitente vendedora se desincumbe de sua obrigação. 2.4-Desta feita, a sentença ora vergastada nessa parte merece reforma, a fim de delimitar a mora, iniciando-se a partir do prazo final da entrega do imóvel (incluído o prazo de tolerância) até a efetiva entrega do imóvel, ocorrida no dia 30/01/2013, conforme se verifica do Termo de Recebimento de Unidade, juntado às fls. 679/680 (ID Nº. 6423156/6423157), salientando, ainda, que a restituição da taxa de evolução de obra seja limitada a tal período de atraso. 2.5-No que tange aos danos morais, observa-se que o atraso na entrega do imóvel se estendeu por período considerável, além daquele pactuado contratualmente, a caracterizar a existência de inquestionáveis danos morais diante da frustração da expectativa dos consumidores. 2.6-Nesse sentido, não há dúvida de que os desgastes emocionais sofridos pelo autor, ultrapassaram aqueles dissabores decorrentes de um mero inadimplemento contratual, assim as rés devem ser responsabilizadas pelos danos morais causados. Na espécie, não se tratou de um mero atraso tolerável na entrega do imóvel, mas, sim, de um ilícito contratual, ensejador de dano moral. 2.7- No que diz respeito ao quantum fixado, sopesando o transtorno suportado pelos autores, bem como o fato de que a indenização por dano moral deve se revestir de caráter inibidor e compensatório, observa-se que o montante fixado, se mostra em patamar adequado e justo para reparação financeira do dano, em harmonia com os parâmetros que devem ser observados e o caso em análise. 3-Recurso conhecido e parcialmente provido, tão somente para alterar a delimitação da mora, começando a partir do prazo final da entrega do imóvel (incluído o prazo de tolerância) até a efetiva entrega do imóvel, ocorrida no dia 30/01/2013, conforme se verifica do Termo de Recebimento de Unidade, salientando, ainda, que a restituição da taxa de evolução de obra seja limitada a tal período de atraso. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, tendo como apelante FIT 25 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelados MÔNICA GIUSTI RENDEIRO CORREA E ANDREI ALBUQUERQUE CORREA. Acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0053838-07.2013.8.14.0301

APELANTE: ANTONIO SERGIO CHAGAS DA SILVA, ANTONIETA MACHADO TAMASAUSKAS, ANA EULINA DA GAMA MELO, ANTONIO TAMASAUSKAS, ROBERTA NASSAR EVANGELISTA, TEREZA CRIZTINA LEAO LIMA, MONICA GIUSTI RENDEIRO CORREA, ANDREI ALBUQUERQUE CORREA

APELADO: FIT 25 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – PREJUDICIAL DE MÉRITO: PRESCRIÇÃO DO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA TAXA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRAZO TRIENAL – TERMO INICIAL A PARTIR DA DATA DO EFETIVO PREJUÍZO – NÃO CONFIGURAÇÃO – PREJUDICIAL REJEITADA - MÉRITO: PROVA DO DESEMBOLSO – INOVAÇÃO RECURSAL – MATÉRIA NÃO COGNOSCÍVEL -

RESTITUIÇÃO EM DOBRO – POSSIBILIDADE – MÁ-FÉ ANTE A VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO ADEQUADA – TERMO FINAL DA MORA – EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL – PARCIAL REFORMA NESSA PARTE – DANOS MORAIS – CONFIGURAÇÃO – ATRASO QUE CAUSOU DESGASTE EMOCIONAL QUE ULTRAPASSA

MERO DISSABOR – QUANTUM FIXADO DENTRO DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTEPROVIDO.

1-Prejudicial de Mérito: Prescrição.

1.1-
Importante assentar que o tema 938 do STJ fixa o prazo de 3 (três) anos para o ajuizamento de ação que vise a restituição de comissão de corretagem.

1.2- Nesse sentido, o termo inicial da prescrição, in casu, deve ser computado a partir da data do efetivo prejuízo, ou seja, de quando nasceu a pretensão indenizatória, a qual teve sua gênese no descumprimento do prazo de entrega, ou seja: setembro/2011 (prazo inicial de entrega, acrescido de 180 dias) e, desta feita, não restou configurada a prescrição trienária.

2- Mérito: Restituição da Taxa de Comissão de Corretagem, Termo Final da Mora e Danos Morais.

2.1-Em relação a ausência de prova do desembolso, tal matéria constitui inovação recursal e merece ser rechaçada de plano.

2.2-No que concerne à determinação de restituição em dobro da taxa de comissão de corretagem, no presente caso é possível, ante a violação ao princípio da informação adequada (art. 52 do CDC), razão pela qual firma-se o entendimento de que a recorrente teve atitude contrária à boa-fé objetiva, e, portanto, configurado está o dever de restituir em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único do CDC.

2.3-No que tange ao termo final da mora, observa-se que o Juízo de 1º grau delimitou à data de averbação do “habite-se”, ocorrida em 05/04/2013. Ocorre que, filio-me ao entendimento de que o termo final da mora ocorre com a entrega das chaves do imóvel (30/01/2013 – pag. 679/680 – ID Nº. 6423156/6423157), momento este que deve ser considerado para fins de delimitação da mora e que a promitente vendedora se desincumbe de sua obrigação.

2.4-
Desta feita, a sentença ora vergastada nessa parte merece reforma, a fim de delimitar a mora, iniciando-se a partir do prazo final da entrega do imóvel (incluído o prazo de tolerância) até a efetiva entrega do imóvel, ocorrida no dia 30/01/2013, conforme se verifica do Termo de Recebimento de Unidade, juntado às fls. 679/680 (
ID Nº. 6423156/6423157),
salientando, ainda, que a restituição da taxa de evolução de obra seja limitada a tal período de atraso.

2.
5-No que tange aos danos morais, observa-se que o atraso na entrega do imóvel se estendeu por período considerável, além daquele pactuado contratualmente, a caracterizar a existência de inquestionáveis danos morais diante da frustração da expectativa dos consumidores.

2.
6-Nesse sentido, não há dúvida de que os desgastes emocionais sofridos pelo autor, ultrapassaram aqueles dissabores decorrentes de um mero inadimplemento contratual, assim as rés devem ser responsabilizadas pelos danos morais causados. Na espécie, não se tratou de um mero atraso tolerável na entrega do imóvel, mas, sim, de um ilícito contratual, ensejador de dano moral.

2.7- No que diz respeito ao quantum fixado,
sopesando o transtorno suportado pelos autores, bem como o fato de que a indenização por dano moral deve se revestir de caráter inibidor e compensatório, observa-se que o montante fixado, se mostra em patamar adequado e justo para reparação financeira do dano, em harmonia com os parâmetros que devem ser observados e o caso em análise.

3-Recurso conhecido e parcialmente provido,
tão somente para alterar a delimitação da mora, começando a partir do prazo
final da entrega do imóvel (incluído o prazo de tolerância) até a efetiva entrega do imóvel, ocorrida no dia 30/01/2013, conforme se verifica do Termo de Recebimento de Unidade
,
salientando, ainda, que a restituição da taxa de evolução de obra seja limitada a tal período de atraso.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL
,
tendo como apelante

FIT 25 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

e apelados
MÔNICA GIUSTI RENDEIRO CORREA E ANDREI ALBUQUERQUE CORREA.

Acordam os Excelentíssimos Desembargadores, Membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por
FIT 25 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
inconformada com a Sentença proferida pelo
JUIZO DA 6ª VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE BELÉM,
que nos autos da
AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E REPARAÇÃO DE DANOS MATEIRAIS E MORAIS

ajuizada contra si por
MÔNICA GIUSTI RENDEIRO CORREA E ANDREI ALBUQUERQUE CORREA
, julgou parcialmente procedente a pretensão esposada na inicial.

Os autores, ora apelados, ajuizaram a ação acima mencionada, asseverando que firmaram com a requerida contrato particular de compromisso de venda e compra de imóvel, cujo objeto se coaduna na unidade habitacional descrita na inicial, o qual tinha prazo de entrega final, previsto para maio de 2012, não restou cumprido pela promitente-vendedora.

O feito seguiu tramitação até a prolação da sentença (ID
6423177
), que julgou parcialmente procedente a pretensão esposada na inicial, para: 1. Reconhecer a inadimplência da autora para com os requeridos fixando como data inicial a data prevista para a conclusão da obra, acrescida do prazo de tolerância e a data final o dia 05/04/2013; 2. Reconhecer a validade e aplicação da cláusula de tolerância; 3. Confirmar a condenação da requerida ao pagamento de multa compensatória no valor de 2% sobre o valor de aquisição de cada imóvel; 4. Confirmar a condenação da requerida na devolução aos autores dos valores correspondentes a taxa de evolução de obras, devendo a restituição se dá de forma simples com correção monetária pelo INPC, contada de cada pagamento indevido, além de juros, a ser contabilizado em sede de liquidação; 5.Condenar a requerida à restituição em dobro da quantia paga pelos autpres a título de comissão de corretagem, a ser atualizado monetariamente desde o efetivo desembolso e acrescido de juros de mora incidente a partir da citação; 6. Condenar a requerida ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor este a ser corrigido desde o evento danoso, condenando ainda a requerida ao pagamento de custas e despesas processuais e honorários advocatícios na proporção de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a FIT 25 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou recurso de Apelação (ID
6423199
).

Preliminarmente, suscita prescrição do pedido de cobrança dos valores pagos à título de comissão de corretagem, salientando que o Tema 938, STJ, fixou o prazo de 03 (três) anos, a teor do art. 206, §3°, IV do Código Civil para a pretensão de devolução do referido valor, ressalvando que a aquisição do imóvel ocorreu em 09/09/2009 e ação fora ajuizada em 30/09/2013, ou seja: com o decurso de mais de 04 (quatro) anos.

Alega ainda a ausência de prova do desembolso da referida taxa de comissão de corretagem, bem como a impossibilidade de devolução em dobro.

No mérito, afirma que o período a ser considerado de atraso, não pode ser estendida para a data de averbação do “habite-se” em 05/04/2013, considerando que os apelados receberam as chaves do imóvel no dia 30/01/2013, conforme Termo de Recebimento de Unidade, ressaltando a necessidade de delimitar a mora imputada à apelante a partir do mês seguinte ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, limitando-a a data de entrega do imóvel, requerendo ainda que seja esclarecido que a restituição da taxa de evolução de obra seja limitada ao período de atraso.

Refuta a condenação à indenização por danos morais, aduzindo a inexistência de qualquer abalo de ordem imaterial, considerando os precedentes jurisprudenciais, bem como o fato de sempre ter prestado as informações necessárias à parte autora, ou pleiteia, subsidiariamente, que o valor fixado, a título de danos morais, seja reduzido.

Em contrarrazões (ID
6423201
), os apelados refutam todos os argumentos trazidos pela recorrente, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Instada a se manifestar, a Douta Procuradoria de Justiça afirmou não possuir interesse que justifique sua intervenção (ID Nº. 9777141).

Coube-me, por redistribuição, julgar o presente feito.

É O RELATÓRIO.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e
passo a proferir voto
.

QUESTÕES PRELIMINARES

Prima facie, ressalvo, não obstante ter a apelante suscitado a Prescrição como questão preliminar, que esta matéria tem cunho de prejudicial de mérito, porquanto tem o condão de resolver o pedido de Devolução em Dobro do valor pago à título de Comissão de Corretagem com resolução de mérito, a teor do art. 487, II do Código de Processo Civil, e, assim, deve ser analisada como prejudicial ao mérito da Apelação.

À mingua de questões preliminares, aprecio a prejudicial de mérito.

PREJUDICIAL DE MÉRITO
:
PRESCRIÇÃO DO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO EM DOBRO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Suscita a recorrente prescrição do pedido de cobrança dos valores pagos à título de comissão de corretagem, refutando a existência de vínculo entre os corretores que intermediaram a venda e a recorrente.

Salienta que o Tema 938, STJ, fixou o prazo de 03 (três) anos, a teor do art. 206, §3°, IV do Código Civil para a pretensão de devolução do referido valor, ressalvando que a aquisição do imóvel ocorreu em 09/09/2009 e ação fora ajuizada em 30/09/2013, ou seja: com o decurso de mais de 04 (quatro) anos.

Analisados os autos, verifico que, de fato, o contrato de promessa de compra e venda objeto da lide fora firmado em 09/09/2009 e a ação ajuizada em 29/09/2013.

Nesse sentido, importante assentar que o tema 938 do STJ fixa o prazo de 3 (três) anos para o ajuizamento de ação que vise a restituição de comissão de corretagem, senão vejamos:

Tema 938, STJ

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

Ocorre que o termo inicial da prescrição, in casu, deve ser computado a partir da data do efetivo prejuízo, ou seja, de quando nasceu a pretensão indenizatória, a qual teve sua gênese no descumprimento do prazo de entrega, ou seja: setembro/2011 (prazo inicial de entrega, acrescido de 180 dias) e, desta feita, não restou configurada a prescrição trienária.

Corroborando o entendimento acima esposado, vejamos:

RESCISÃO DE CONTRATO. NULIDADE DA CITAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. CLÁUSULA PENAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. I - A nulidade decorrente da expedição de mandado de citação, via postal, com endereço incompleto da Incorporadora-ré e entregue a terceiro sem comprovado vínculo funcional com a pessoa jurídica foi suprida pelo seu comparecimento espontâneo nos autos, art. 239, § 1º, do CPC. Rejeitada a preliminar de nulidade da citação. II - Conforme os fatos narrados na inicial - teoria da asserção - a Incorporadora-ré era contratualmente responsável pela construção do empreendimento imobiliário, por isso deve arcar com as consequências de eventual inadimplemento quanto à obrigação de entregar o imóvel na data ajustada. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.
III - A causa de pedir da pretensão de restituição da comissão de corretagem é a indenização pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento da Incorporadora-ré quanto à obrigação de entregar a obra na data aprazada, por isso deve ser aplicado o prazo prescricional trienal, art. 206, § 3º, inc. V, do CC, a contar da data limite para a conclusão da obra. Rejeitada a prejudicial de prescrição
.
IV - Diante do inadimplemento culposo da Incorporadora-ré quanto à obrigação de entregar o imóvel, o pedido de rescisão contratual com devolução integral do valor pago procede, Súmula 543 do e. STJ, inclusive da comissão de corretagem. V - Os direitos à rescisão contratual e à indenização pelo atraso na entrega do imóvel não são excludentes, pois, se cumprido o prazo ajustado entre as partes, o comprador poderia usufruir do bem, por isso não há incompatibilidade entre os pedidos. VI - A cláusula penal compensatória pré-fixa os danos (lucros cessantes e/ou danos emergentes) decorrentes do inadimplemento da vendedora porque não entregou o imóvel na data aprazada, enquanto o adquirente estava adimplente até a data da entrega não efetivada. VII - Os juros de mora sobre os valores referentes à cláusula penal incidem a partir da citação, art. 405 do CC, e não dos respectivos vencimentos. VIII - Apelação parcialmente provida.

(TJ-DF 00144454520148070007 DF 0014445-45.2014.8.07.0007, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/01/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 31/01/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL.
A pretensão de devolução da comissão de corretagem como consequência da rescisão de contrato decorre do retorno das partes ao status quo ante, por força da rescisão contratual declarada judicialmente, sendo, pois, o termo inicial do prazo prescricional, a mora da Construtora, que consubstancia a causa de pedir remota da ação em que se pleiteia o desfazimento da avença e, portanto, o momento em surge a pretensão à restituição do importe desembolsado pelos adquirentes a esse título. A referida pretensão se sujeita ao prazo prescricional de 3 (três) anos previsto no art. 206, § 3º, IV, do CC, consoante já pacificado pelo c. STJ, em regime de recurso repetitivo. O descumprimento do contrato por exclusiva culpa do vendedor (atraso na entrega da obra) impõe a restituição integral dos valores pagos em caso de rescisão, inclusive do valor desembolsado a título de comissão de corretagem, ainda que válida a transferência desse encargo ao consumidor.

(TJ-DF 20140111723503 DF 0043562-02.2014.8.07.0001, Relator: LEILA ARLANCH, Data de Julgamento: 07/03/2018, 2ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 16/03/2018 . Pág.: 253/259)

CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. LEGITIMIDADE PASSIVA. EMISSÃO DE DOCUMENTOS. PESSOA JURÍDICA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TERMO INICIAL. INADIMPLEMENTO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. STJ. TEMA 971. INCIDÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. BASE DE CÁLCULO. NUMERÁRIO EFETIVAMENTE ADIMPLIDO. COTAS. PENDÊNCIA DE PAGAMENTO. NÚMERO RELEVANTE. TEORIA DO INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AFASTAMENTO. DEVER DE INFORMAÇÃO. CUMPRIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. DISTINGUISHING. 1. Mesmo que apenas o adquirente e a incorporadora imobiliária figurem como contratantes, a emissão de documentos em nome de pessoa jurídica diversa daquela que consta do instrumento negocial legitima sua inclusão no polo passivo da demanda.
2. O egrégio Superior Tribunal de Justiça, ao examinar o Recurso Especial 1.551.956/SP, julgado sob a forma dos artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015 (Recurso Repetitivo), determinou ser trienal o prazo prescricional sobre a pretensão de devolução dos valores pagos acerca da comissão de corretagem. 3. A fim de se atribuir a dimensão correta ao julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça, impende afirmar que o termo inicial do prazo prescricional é o inadimplemento da construtora.
4. O caso fortuito tem lugar quando os acidentes acontecem sem que a vontade do homem os possa impedir. O motivo de força maior, apesar de previsível, não se pode evitar, em face da superioridade sobre a vontade ou ação do homem. Portanto, ambos se caracterizam pela irresistibilidade, mas se diferem pela previsibilidade. 5. Considerando que a rescisão do ajuste se deu em razão do inadimplemento da construtora, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador todos os valores desembolsados, vedada a dedução de qualquer percentual. 6. A tese firmada para efeito do art. 1.036 do CPC é a seguinte: Tema 971 - No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 7. Constatado o adimplemento apenas parcial do preço da unidade imobiliária alienada, o numerário efetivamente pago pelo promitente adquirente, e não o valor total do contrato, servirá de base de cálculo da cláusula penal invertida em favor do consumidor. 8. Inaplicável a teoria do adimplemento substancial quando o inadimplemento encontra-se consubstanciado na ausência de conclusão do empreendimento dentro do prazo estipulado, porquanto ausente o caráter insignificante ou diminuto para a aplicação da mencionada teoria, eis que, conforme defendido em inúmeros julgados, só se considera efetivamente entregue a unidade imobiliária com o recebimento das chaves. 9. Rescindido o ajuste de promessa de compra e venda de imóvel na planta, por culpa da construtora, diante do atraso na entrega da obra, o valor referente à comissão de corretagem deve ser restituído ao promitente comprador, independentemente da licitude da cláusula que lhe transferiu a responsabilidade pelo seu pagamento, havendo distinção do entendimento firmado no Tema 938/STJ. 10. Recurso não provido.

(TJ-DF 00133453920158070001 DF 0013345-39.2015.8.07.0001, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Data de Julgamento: 19/08/2020, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 09/09/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Assim, não resta configurado a prescrição da pretensão dos autores, de restituição dos valores relativos à comissão de corretagem,
motivo pelo qual rejeito a referida prejudicial.

MÉRITO:

Cinge-se a controvérsia recursal à determinação de restituição, em dobro, da taxa de comissão de corretagem, bem como à necessidade de delimitar a mora imputada à apelante a partir do mês seguinte ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, limitando-a a data de entrega do imóvel, e ainda, à análise de configuração ou não de danos morais.

Imperioso ressaltar, em sede de discussão acerca da comissão de corretagem, que a matéria relativa à ausência de prova do desembolso, constitui inovação recursal, na medida em que não ventilada no momento oportuno, razão pela qual merece ser rejeitada de plano.

A respeito do tema, colaciono Jurisprudência Pátria:

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. PEDIDO DE REPETIÇÃO EM DOBRO DO INDÉBITO. INOVAÇÃO RECURSAL. FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. APRECIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA.
1.
É vedada a inovação de tese jurídica em sede de apelação, com a ressalva da exceção estabelecida no art. 1.014 do CPC, ponderado que os efeitos devolutivo e translativo não suprem eventual deficiência das razões recursais.
(Precedentes) 2. Apelo não conhecido. (TJ-AC - AC: 07043253820218010001 AC 0704325-38.2021.8.01.0001, Relator: Des. Laudivon Nogueira, Data de Julgamento: 08/11/2021, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 08/11/2021)

APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALOR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO BASEADA NA CAUSA DE PEDIR DA PETIÇÃO INICIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE.
ARGUMENTOS NOVOS QUE CONSTITUEM INADMISSÍVEL ALTERAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR NA FASE RECURSAL. RECURSO NÃO CONHECIDO.
No caso, o autor trouxe em suas razões recursais argumentos novos quanto aos fatos e fundamentos expostos na petição inicial em que baseada a sentença de improcedência. Nesse contexto, à luz do art. 1.014 do Código de Processo Civil ( CPC) e não provado motivo de força maior, é incognoscível a inovação em sede recursal. Ademais, os argumentos novos constituem alteração da causa de pedir, o que não admite nosso sistema jurídico na fase recursal.
(TJ-SP - AC: 10432254720188260576 SP 1043225-47.2018.8.26.0576, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 06/07/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/07/2020)

Já no que concerne à determinação de restituição em dobro da taxa de comissão de corretagem, nos termos do art. 42 do CDC, imperioso ressaltar que
por ocasião do julgamento do EREsp n. 1.413.542/RS, o Superior Tribunal de Justiça, com modulação para avenças de direito privado, pacificou que a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, ou seja, deve ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo.

Nesse sentido, observa-se que no presente caso a empresa apelante não apresentou aos autos a comprovação de informação prévia aos consumidores, ora apelados, do preço total da aquisição da unidade imobiliária adquirida,
com destaque do valor da comissão de corretagem
, em desacordo com o entendimento do STJ (Tema 960).

Assim, ante a violação ao princípio da informação adequada (art. 52 do CDC), entende-se que a recorrente teve atitude contrária à boa-fé objetiva, e, portanto, configurado está o dever de restituir em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único do CDC.

A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência Pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE ADESÃO A CONDOMÍNIO. AQUISIÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONSTRUÇÃO. PARALISAÇÃO DA OBRA EMBARGADA PELA PREFEITURA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR. DEVOLVIDOS, EM AÇÃO CAUTELAR, OS VALORES DEVIDAMENTE PAGOS PELO AUTOR. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA PROFERIDA PARA CONDENAR CONSTRUTORA À DEVOLUÇÃO EM DOBRO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE PUBLICIDADE E COMISSÃO DE CORRETAGEM. ENTEDIMENTO DO STJ.
O PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA, BEM COMO A INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR NO ATO DE ASSINATURA DO CONTRATO. NO CASO EM TELA, INDEVIDA A COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E PUBLICIDADE. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AO COMPRADOR NO ATO DA CONTRATAÇÃO. APLICAÇÃO DO ART. 30 CDC. VINCULAÇÃO AO CONTRATO. COBRANÇA INDEVIDA. APLICAÇÃO ART. 42 CDC. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
(Classe: Apelação,Número do Processo: 0142240-19.2008.8.05.0001, Relator (a): Lígia Maria Ramos Cunha Lima, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 06/09/2017 )

Em relação ao termo final da mora, observa-se que o Juízo de 1º grau delimitou à data de averbação do “habite-se”, ocorrida em 05/04/2013. Ocorre que, filio-me ao entendimento de que o termo final da mora ocorre com a entrega das chaves do imóvel (30/01/2013 – pag. 679/680 – ID Nº. 6423156/6423157), momento este que deve ser considerado para fins de delimitação da mora e que a promitente vendedora se desincumbe de sua obrigação.

Vejamos o entendimento da Jurisprudência Pátria acerca do assunto:

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PARCIAL PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – REJEIÇÃO –
Mora da construtora – O termo final da obrigação da construtora de entregar o imóvel deve ser a data da efetiva entrega das chaves e não a data da expedição do habite-se
– Súmula 160, do TJSP – Cumprimento da obrigação que se dá somente quando disponibilizada a unidade com a entrega das chaves, não sendo admissível mera vistoria como prova da entrega - Lucros cessantes – Admissibilidade - Sobrevindo atraso culposo na entrega do imóvel, a partir de então e até a efetiva entrega das chaves, é devida indenização por lucros cessantes que dispensam prova efetiva - Súmula 162 do E. TJSP – Adequada fixação no importe de 0,5% do valor corrigido do contrato, por mês de atraso – Previsão contratual deste percentual no caso de atraso na entrega da obra – IPTU e despesas condominiais - Encargo inerente ao uso e fruição do bem, que se inicia com a posse - Sentença mantida – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-SP - AC: 10001196820208260704 SP 1000119-68.2020.8.26.0704, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 16/02/2022, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/02/2022)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CASO FORTUITO OU MOTIVO DE FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL. TERMO FINAL. DATA DA ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE SALDO DEVEDOR. CABIMENTO. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. ONEROSIDADE NÃO CARACTERIZADA. CUMULAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL COM A INDENIZAÇAO POR LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. 1. A responsabilidade da construtora não pode ser afastada em razão da ocorrência de eventuais embaraços com órgãos públicos, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de força maior aptos a excluir o nexo causal, mas sim risco específico da atividade, englobado pelo prazo de tolerância previsto contratualmente.
2. A efetiva entrega do imóvel se dá com o termo de recebimento das chaves pelo promitente comprador e não apenas com a expedição da carta de "habite-se", encontrando-se a promitente vendedora em mora até a efetiva entrega das chaves.
3. A correção monetária não constitui ônus ao devedor, nem fonte de enriquecimento ao credor, mas mero instrumento de reposição do valor real da moeda, sem o qual o contrato estaria fadado a um desequilíbrio em favor de uma das partes. 4. Não estando evidenciada a onerosidade excessiva nos índices de correção monetária previstos contratualmente, não há razão para que seja determinada a sua substituição. 4. A multa contratual para o caso de atraso na entrega do bem imóvel adquirido em fase de construção, por apresentar a finalidade de ressarcir os prejuízos experimentados pelo promitente comprador, não é passível de cumulação com indenização por lucros cessantes ou por danos emergentes. 5. Nada obstante o atraso na entrega de imóvel gere transtornos à adquirente, tal fato não gera abalo psicológico de grande intensidade, apto a configurar danos morais passíveis de indenização. 6. Recursos de Apelação conhecidos e não providos. (TJ-DF 20140111588926 DF 0038599-48.2014.8.07.0001, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, Data de Julgamento: 24/04/2019, 1ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 26/04/2019 . Pág.: 218/220)

Desta feita, a sentença ora vergastada nessa parte merece reforma, a fim de delimitar a mora, iniciando-se a partir do prazo final da entrega do imóvel (incluído o prazo de tolerância) até a efetiva entrega do imóvel, ocorrida no dia 30/01/2013, conforme se verifica do Termo de Recebimento de Unidade, juntado às fls. 679/680 (
ID Nº. 6423156/6423157),
salientando, ainda, que a restituição da taxa de evolução de obra seja limitada a tal período de atraso.

No que tange aos danos morais, observa-se que o atraso na entrega do imóvel se estendeu por período considerável, além daquele pactuado contratualmente, a caracterizar a existência de inquestionáveis danos morais diante da frustração da expectativa dos consumidores.

Nesse sentido, não há dúvida de que os desgastes emocionais sofridos pelo autor, ultrapassaram aqueles dissabores decorrentes de um mero inadimplemento contratual, assim as rés devem ser responsabilizadas pelos danos morais causados. Na espécie, não se tratou de um mero atraso tolerável na entrega do imóvel, mas, sim, de um ilícito contratual, ensejador de dano moral.

Assim, o atraso significativo na conclusão das obras equivale à falha na prestação do serviço, manifestando o descaso das empresas rés com o cumprimento da obrigação avençada. Dito de outra maneira, estão configurados os pressupostos da indenização do dano moral, haja vista que, nos termos do art. 6º, inciso VI, c/c o art. 20, caput, ambos do CDC, a responsabilidade civil, nas relações de consumo, opera-se na modalidade objetiva, satisfazendo-se a pretensão indenizatória com a demonstração do dano (dano moral presumido, na hipótese dos autos) e do nexo de causalidade, exsurgindo o dever dos fornecedores ressarcirem os consumidores lesionados pelos danos suportados.

A fim de corroborar tal entendimento, colaciono Julgados desta Corte de Justiça, vejamos:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS NA FORMA DE PAGAMENTO DE ALUGUERES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPONTUALIDADE NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA. OCORRÊNCIA. APLICABILIDADE DO CDC. DANOS MORAIS. OCORRÊNICIA. PAGAMENTO DE ALUGUERES. POSSIBILIDADE. 1. O atraso na entrega de imóvel enseja a condenação da construtora ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes em favor do promitente comprador pela não fruição do bem, sendo perfeitamente possível a quantificação dos lucros cessantes pelo arbitramento de aluguel mensal, portanto, os autores/apelados, compradores de imóvel residencial, faz jus ao dano material sob a forma de lucros cessantes, no valor dos alugueres que deixou de usufruir ou que teve que pagar, em razão da não entrega do imóvel no prazo estipulado pela construtora, por esta razão não há necessidade de que o promitente comprador comprove através de documentos (contrato de locação, recibos de alugueres e outros), o direito pleiteado, uma vez que este decorre da não fruição do bem pelo promitente comprador decorrente do atraso na entre do imóvel, tal como ocorreu no caso em tela. 2. Sentença reformada para condenar a Construtora a pagar aos autores/apelantes/apelados indenização por lucros cessantes, a título de alugueres, entre a data da entrega, incluindo o prazo de prorrogação - 30/06/2013 e a data da publicação da sentença em que houve a rescisão do contrato, que fixo em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato. Tais parcelas devem ser atualizadas monetariamente pelo INPC/IBGE, a partir a primeira da data de 30/06/2013 e assim sucessivamente, até a data de seu efetivo pagamento, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. 3.
DANOS MORAIS. No caso concreto, o atraso na entrega do imóvel pela Construtora extrapolou os limites da razoabilidade, situação excepcional que ultrapassa o mero dissabor. É inegável o prejuízo moral sofrido pelos autores ante a expectativas e esperanças de receber o imóvel para residirem, que acabaram inegavelmente configurando o dano moral, cujo dever de indenizar está configurado nos arts. 186, 187 e 927 do CPC/73, vigente à época, cumulados com o artigo 5º, V e X, da Constituição Federal de 1988.
4. Quantum fixado na sentença em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), mantido, pois fixado com razoabilidade, proporcionalidade e punibilidade. 5. A cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por 180(cento e oitenta) dias não é abusiva. 6. Devolução pela construtora dos valores pagos pelos adquirentes. Possibilidade. Por se tratar de uma relação de consumo, a responsabilidade da construtora é objetiva, devendo suportar os riscos do negócio. 7. Retenção pela construtora de valores a qualquer título. Impossibilidade. Nas hipóteses de rescisão contratual por culpa da construtora, o consumidor tem o direito de receber de volta todos os valores desembolsados, sem qualquer retenção por parte da Construtora. 8. Honorários advocatícios arbitrados na sentença mantidos, pois em conformidade com o disposto no artigo 20, § 3º do CPC/73, diploma legal vigente à época e recepcionado pelo artigo 82, § do CPC/2015. APELAÇÕES CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS. DECISÃO UNÂNIME. (2017.03366294-90, 179.009, Rel. MARNEIDE TRINDADE PEREIRA MERABET, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2017-08-07, Publicado em 2017-08-10) (grifo nosso)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA POR PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CASO FORTUITO AFASTADO. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DANO MORAL CARACTERIZADO. DEVER DE INDENIZAR. QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO EM OBSERVÂNCIA EM AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Inexistência de demonstração de caso fortuito que escuse a construtora/apelante do atraso na entrega do imóvel. 2.
Impõe-se a compensação do dano moral por meio de indenização, em razão de atraso de obra injustificada que afeta a esfera extrapatrimonial do comprador/apelado.
Contudo, em observância em aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, revela-se, necessário a redução do quantum indenizatório correspondente aos danos morais para o valor R$ 8.000,00 (oito mil reais). 3. É cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente-comprador a partir do exaurimento do prazo de tolerância, diante ao descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido, à unanimidade. (2017.02941600-77, 177.876, Rel. EDINEA OLIVEIRA TAVARES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2017-07-04, Publicado em 2017-07-12) (grifo nosso)

APELAÇÕES CÍVEIS INTERPOSTAS PELOS AUTORES E PELA CONSTRUTORA RÉ. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. VENDA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA PARA TERCEIROS. CONFIGURAÇÃO DO DANO. DEVER DE INDENIZAR A TÍTULO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS.
(2017.03382198-05, 179.010, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2017-08-07, Publicado em 2017-08-10)

No que diz respeito ao quantum fixado a título de danos morais, é sabido que a finalidade da indenização é compensatória e educativa, devendo ser o valor arbitrado analisando-se cada caso concreto, observando-se os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, não podendo ocorrer o enriquecimento ilícito de uma das partes, nem se afastar do caráter pedagógico da medida.

Deve-se, assim, fixar a indenização em quantia que previna a prática de novos atos ilícitos pelo ofensor e, ao mesmo tempo, compense a vítima pelos prejuízos sofridos.

Sopesando o transtorno suportado pelos autores, bem como o fato de que a indenização por dano moral deve se revestir de caráter inibidor e compensatório, observa-se que o montante fixado de R$ 10.000,00 (dez mil reais), se mostra em patamar adequado e justo para reparação financeira do dano, em harmonia com os parâmetros que devem ser observados e o caso em análise.

CONCLUSÃO

Assim, o presente recurso merece parcial provimento, tão somente para alterar a delimitação da mora, començando a partir do prazo
final da entrega do imóvel (incluído o prazo de tolerância) até a efetiva entrega do imóvel, ocorrida no dia 30/01/2013, conforme se verifica do Termo de Recebimento de Unidade
,
salientando, ainda, que a restituição da taxa de evolução de obra seja limitada a tal período de atraso.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, tão somente para alterar a delimitação da mora, começando a partir do prazo
final da entrega do imóvel (incluído o prazo de tolerância) até a efetiva entrega do imóvel, ocorrida no dia 30/01/2013, conforme se verifica do Termo de Recebimento de Unidade
,
salientando, ainda, que a restituição da taxa de evolução de obra seja limitada a tal período de atraso.

É COMO VOTO.

Belém, 27/09/2022