Tribunal: TJPA
Processo: 0039487-34.2010.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10494 - Hipoteca
Data de julgamento: 2022-09-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS NO CONTRATO DEVIDAMENTE QUITADAS PELA COMPRADORA. APELANTE NÃO PROCEDEU A BAIXA DO GRAVAME. DANOS MORAIS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. Direito do promissário comprador ao cancelamento da hipoteca. Súmula 308/STJ. 2. Alegação da Instituição Financeira de que não teria responsabilidade pela baixa do gravame. Improcedente. O Banco apelante, ainda que não seja parte no negócio jurídico de compra e venda, é o responsável por gravar o bem imóvel de garantia hipotecária, bem como, pelo fornecimento do termo de liberação a ser apresentado no Cartório de Registro de Imóveis. Manutenção da sentença que se impõe. 3. O dano moral em favor da parte autora é escorreito, uma vez que inegáveis são os transtornos sofridos, ante a impossibilidade de transferir para o seu nome o imóvel quitado, diante da conduta omissa dos réus em providenciarem a baixa da hipoteca. 4. Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0039487-34.2010.8.14.0301

APELANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

APELADO: FRANCINELMA SOUSA ALVES LOUREIRO, CONSTRUTORA VILLA DEL REY LTDA, LUNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANO MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS NO CONTRATO DEVIDAMENTE QUITADAS PELA COMPRADORA. APELANTE NÃO PROCEDEU A BAIXA DO GRAVAME. DANOS MORAIS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.

Direito do promissário comprador ao cancelamento da hipoteca. Súmula 308/STJ.

2.

Alegação da Instituição Financeira de que não teria responsabilidade pela baixa do gravame. Improcedente. O Banco apelante, ainda que não seja parte no negócio jurídico de compra e venda, é o responsável por gravar o bem imóvel de garantia hipotecária, bem como, pelo fornecimento do termo de liberação a ser apresentado no Cartório de Registro de Imóveis. Manutenção da sentença que se impõe.

3.

O dano moral em favor da parte autora é escorreito, uma vez que inegáveis são os transtornos sofridos, ante a impossibilidade de transferir para o seu nome o imóvel quitado, diante da conduta omissa dos réus em providenciarem a baixa da hipoteca.

4.

Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
BANCO SANTANDER
, em face da sentença proferida na Ação Ordinária de Desconstituição/Extinção de Ônus de Hipoteca c/c Danos Morais e Materiais, movida por
FRANCIELMA SOUSA ALVES
, em trâmite no juízo da 5ª Vara Cível e Empresarial da Capital.

Na exordial (ID
1425670
), alega a autora que adquiriu cota ideal do empreendimento Condomínio Greenville Exclusive, tendo quitado seu débito, integralmente, em abril de 2019. Não obstante, após colocar o imóvel à venda, foi surpreendida com a informação de que o bem se encontrava hipotecado junto ao Banco ABN AMRO REAL S.A, o que impossibilitou a venda.

Afirma que tentou resolver a questão administrativamente, porém suas tentativas foram frustradas. Ao final, requer a extinção do gravame hipotecário no imóvel em questão e a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais e materiais.

Os réus CONSTRUTORA VILLA DEL REY LTDA e LUNA EMPREENDIMENTOS apresentaram contestação (ID 1425674), arguindo que forneceram Termo de Quitação Geral à autora, bem como que requereram ao BANCO ABN AMRO REAL S.A, a baixa parcial da hipoteca do empreendimento para o imóvel em nome da autora, porém o requerimento não foi atendido, em que pese a reiteração do mesmo. Afirmam que apenas o Banco pode efetivar a baixa da hipoteca, não podendo ser responsabilizada. Requer a improcedência da demanda, no que tange ao pedido de indenização por danos morais e honorários advocatícios.

O BANCO SANTANDER, sucessor do BANCO ABN AMRO REAL S.A apresentou contestação de forma intempestiva, conforme certidão de ID

1425682.

Réplica à contestação apresentada (ID 1425684).

Em seguida, foi proferido julgamento antecipado da lide (ID
1425690
) pela parcial procedência da demanda, com a seguinte parte dispositiva:

Ante o exposto, confirmo a tutela antecipada deferida e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para liberar definitivamente o gravame hipotecário incidente sobre o imóvel descrito na inicial, bem como condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser atualizado pelo INPC, a contar da presente sentença e juros de mora de 1% a contar da citação.

Em conseqüência julgo extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

Considerando a sucumbência reciproca, condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 30% (trinta) para o autor, pois decai mínimo dos pedidos e 70% (setenta por cento) para a ré, bem como honorários que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais) na mesma proporção das custas, na esteira do artigo 85 do CPC.

Após, o transito em julgado, oficie-se ao Cartório de Imóveis para os devidos fins.

Cálculos na forma do art. 509, §2°, do CPC. Cumprimento de sentença na forma dos artigos 523 e seguintes, do CPC.

Publique-se, registre-se e intimem-se.

Inconformado,
o Banco réu
interpôs apelação (ID 1425691), afirmando a impossibilidade de o apelante arcar com as custas e emolumentos da baixa da hipoteca, na medida em que seria obrigação do fiduciante a realização da baixa da especialização junto ao Cartório de Registro de Imóveis, em atenção ao art. 25 da Lei 9.514/97, bem como, a inexistência dos danos morais alegados. Pugnou pelo total provimento do recurso.

Apresentadas contrarrazões (ID 1425692 e ID 1425693).

Coube-me o feito por redistribuição, nos termos da Ordem de Serviço Conjunta n° 02/2019 expedida pela Presidência e Vice Presidência do TJPA, publicada no Diário de Justiça em 10/10/2019 Edição nº 6761/2019.

Em despacho de ID 10167871

determinei a regularização da representação da CONSTRUTORA VILLA DEL REY LTDA e LUNA EMPREENDIMENTOS ante a renúncia do advogado constituído nos autos, porém não houve manifestação da parte interessada, conforme certidão de ID 10761095.

É o relatório.

Belém,
29 de agosto de 2022.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade,
conheço
do recurso de apelação.

Ante a não regularização da representação processual, conforme apontado em despacho de ID 10167871, determino o desentranhamento das contrarrazões apresentadas por CONSTRUTORA VILLA DEL REY LTDA e LUNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, nos termos do art. 76, §2º, II do CPC.

2.

Razões recursais.

2.1

Da ausência de responsabilidade da Instituição Financeira pela baixa da hipoteca.

Verifica-se da sentença que o juízo de piso reconheceu o direito da autora de baixa do gravame em seu imóvel, em conformidade com o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça no verbete nº. 308, segundo o qual: “
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
”.

Em suas razões recursais, o Banco Santander, em que pese não impugnar o direito à baixa no gravame, afirma a impossibilidade de arcar com as custas e emolumentos decorrentes desta, sob o argumento de que o credor fiduciário seria obrigado à entrega do termo de quitação, sendo de obrigação do fiduciante, por sua vez, a realização da baixa da especialização junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Sem maiores digressões a respeito do assunto, entendo não lhe assistir razão. Isto porque, o apelante não demonstra ter adotado qualquer medida com vistas à baixa do gravame, nem mesmo demonstra ter fornecido o termo de quitação ao fiduciante, obrigação que seria sua, conforme seus próprios argumentos.

De fato, o Banco apelante, ainda que não seja parte no negócio jurídico de compra e venda, é o responsável por gravar o bem imóvel de garantia hipotecária, bem como, pelo fornecimento do termo de liberação a ser apresentado no Cartório de Registro de Imóveis.

Inegável que o levantamento da hipoteca depende diretamente de atos de competência do credor fiduciário, não tendo o Apelante demonstrado ter tomado qualquer medida neste sentido, mesmo diante das alegações da construtora de que teria requerido ao Banco, a baixa parcial da hipoteca do empreendimento para o imóvel em nome da autora, sem sucesso.

Assim, indubitável a responsabilidade do Banco Apelante pela efetivação da baixa do gravame, conforme vem entendendo a jurisprudência pátria:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. INSURGÊNCIA RECURSAL.
APELAÇÃO DO RÉU BANCO SANTANDER S.A.: ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELA BAIXA DO GRAVE. AFASTADAS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE FIGURA COMO CREDORA DA HIPOTECA QUE GRAVA O BEM IMÓVEL. LEGITIMIDADE DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO PARA RESPONDER PELA BAIXA DO GRAVAME. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
. APELAÇÃO DA RÉ IRLANDA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.: ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELA BAIXA DO GRAVE E PELO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.APELAÇÃO DA PARTE AUTORA: INSURGÊNCIA QUANTO AOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VERBA FIXADA POR EQUIDADE. VALOR DA CAUSA EXCESSIVO. CONSERVAÇÃO DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. VERBA MAJORADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 7ª C. Cível - 0008847-43.2018.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU MARCEL GUIMARÃES ROTOLI DE MACEDO - J. 16.11.2021)

(TJ-PR - APL: 00088474320188160194 Curitiba 0008847-43.2018.8.16.0194 (Acórdão), Relator: Marcel Guimarães Rotoli de Macedo, Data de Julgamento: 16/11/2021, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/11/2021) (grifos nossos)

Feitas estas considerações, não merece reforma a sentença proferida pelo juízo a quo, neste ponto.

2.2

Dos Danos Morais.

Insurge-se o apelante, ainda, contra a condenação por danos morais, sob o argumento de que não teriam sido comprovados os danos alegados.

Ao meu sentir, a sentença vergastada também não merece nenhum reparo a respeito da questão.

Resta incontroverso nos autos, a quitação do preço do imóvel pelos adquirentes, bem como, que pesa sobre a unidade adquirida e quitada uma hipoteca instituída pela vendedora em prol da instituição bancária, derivada do financiamento da construção do edifício, o que atrai a responsabilidade dessa última para responder pela pretensão.

Cumpre ressaltar ainda, que o Banco Réu, ora Apelante, não apresentou nenhum argumento capaz de se contrapor ao pagamento efetuado pela Autora. Não questionou a quitação, limitando-se a defender que não teria responsabilidade pela baixa do gravame, questão que apenas corrobora os argumentos da demandante.

Entendo que somente a inadimplência dos compradores gera obstáculo a emissão do Termo de Quitação pelo agente financeiro, no entanto, mesmo com o preço quitado, não houve o levantamento da hipoteca que gravava o bem. Assim, reconhece-se, portanto, o desassossego anormal vivenciado pela compradora, fato que por si só, já gera o reconhecimento do dano moral.

Tais problemas apresentados, impróprios a quem está adimplente com sua prestação contratual, causam evidente angústia.

Além disso, não se pode olvidar a perturbação da rotina cotidiana da autora na busca da solução dos problemas. Evidentemente, não trata a espécie dos autos de singelo aborrecimento.

Nesse sentido, assim se posiciona nossa jurisprudência pátria:

OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - Compromisso de compra e venda - Pagamento integral do preço - Procedência do pedido -
Inconformismo do banco corréu - Desacolhimento - Quitação comprovada - Existência de hipoteca - Irrelevância - Direito do promissário comprador ao cancelamento da hipoteca - Inteligência da Súmula 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça - Danos morais configurados
- Quantum fixado em 10.000,00 (dez mil reais) - Valor adequado e proporcional - Aplicação do disposto no art. 252 do RITJSP - Sentença mantida - Recurso desprovido” (Apelação 1002676-41.2018.8.26.0011; Relator J.L. Mônaco da Silva; 5ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 17/12/2018).

(Destaquei)

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA CANCELAMENTO DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

(...). 2. Indenização por danos morais. Compensação necessária. Comprador que quitou regularmente o preço do imóvel e realizou diversas diligências visando a levantar a hipoteca que pesava sobre o bem. Frustração, ainda, de dois negócios do comprador em razão do gravame hipotecário. Circunstância que supera o mero ilícito contratual. Reparação moral devida.
Adequação da indenização arbitrada em R$ 10.000,00. Respeito aos parâmetros do artigo 944 do Código Civil. Precedente. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

(TJSP;

Apelação Cível 1007415-66.2016.8.26.0451; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/02/2019; Data de Registro: 01/02/2019) (destaquei)

APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DE HIPOTECA. OMISSÃO DO BANCO NA LIBERAÇÃO DE DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. DANOS MATERIAIS: A recomposição do patrimônio material do ofendido exige demonstração concreta do prejuízo suportado, além de pedido expresso e preciso do valor reclamado, nos termos dos artigos 286 e 293 do CPC. A mera alegação genérica e sem conteúdo fático algum não impõe a indenização pleiteada que exige demonstração eficaz e precisa. Apelo improvido.
DANOS MORAIS: O dano moral em favor da parte autora é escorreito, uma vez que inegáveis são os transtornos sofridos, uma vez que restou impossibilitado de transferir para o seu nome o imóvel quitado ainda em 2009, mormente por conduta omissa do banco em liberar declaração de quitação da hipoteca. A prova do dano é in re ipsa; e a prova de inexistência do prejuízo é da parte apelada (inciso II, do artigo 333, do CPC)
. Sentença reformada para fixar o valor do dano moral em R$ 7.000,00. SUCUMBÊNCIA: Ônus sucumbenciais redimensionados diante do decaimento das partes. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO.

(TJRS. Apelação Cível, Nº 70064424427, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 11-06-2015) (destaquei)

Nesse passo, o caso permite indenização pelo dano moral sofrido. É evidente o nexo de causalidade entre o agir do réu e a ofensa havida em desfavor da autora.

Ademais, há que se observar que o valor fixado não é capaz de gerar a ruína econômica do réu ou enriquecimento ilícito da parte apelada, face as circunstâncias peculiares das partes, sendo perfeitamente aceitável o montante de R$5.000,00 (cinco mil reais) fixados.

Ante tais considerações e, tendo em conta que o valor arbitrado a título de danos morais não foge à razoabilidade nem à proporcionalidade, mantenho a sentença também neste ponto.

3.

Parte dispositiva.

Isto posto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto, porém,
LHE NEGO PROVIMENTO
mantendo a sentença em todos os seus termos, nos termos da fundamentação supra.

É o voto.

Belém,

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 20/09/2022