Tribunal: TJPA
Processo: 0851259-43.2019.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9996 - Acidente de Trânsito
Data de julgamento: 2022-09-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0851259-43.2019.8.14.0301 APELANTES: ROSSANNA NONY SA FAILACHE E CONDOMINIO DO EDIFICIO ORLANDO SOUZA FILHO APELADO: ANTONIO WALTER LOPES NASCIMENTO EXPEDIENTE: SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO RELATORA: DES.ª MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES EMENTA APELAÇÃO CÍVEL EM SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – OFICIAL DE CARTÓRIO – NEGATIVA DE REGISTRO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – DIVERGÊNCIAS ENTRE O REGISTRO DO EMPREENDIMENTO E A CONVENÇÃO – IRREGULARIDADES A SEREM SANADAS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Pedido de registro de convenção de condomínio. Divergência entre o registro do empreendimento e a convenção. 2. Necessidade de correção das contraposições. Vagas de garagem que figuram no registro do empreendimento como unidades autônomas. 3. Comprovação de propriedade das unidades. Exigência. 4. Recurso conhecido e desprovido. É como voto. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, tendo como apelantes ROSSANNA NONY SA FAILACHE E CONDOMINIO DO EDIFICIO ORLANDO SOUZA FILHO e apelado ANTONIO WALTER LOPES NASCIMENTO. Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, em plenário virtual, à unanimidade, conhecer da APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora – Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0851259-43.2019.8.14.0301

APELANTE: ROSSANNA NONY SA FAILACHE, CONDOMINIO DO EDIFICIO ORLANDO SOUZA FILHO

APELADO: ANTONIO WALTER LOPES NASCIMENTO

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.º
0851259-43.2019.8.14.0301

APELANTES:
ROSSANNA NONY SA FAILACHE E CONDOMINIO DO EDIFICIO ORLANDO SOUZA FILHO

APELADO:
ANTONIO WALTER LOPES NASCIMENTO

EXPEDIENTE: SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

RELATORA:
DES.ª MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL EM SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – OFICIAL DE CARTÓRIO – NEGATIVA DE REGISTRO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – DIVERGÊNCIAS ENTRE O REGISTRO DO EMPREENDIMENTO E A CONVENÇÃO – IRREGULARIDADES A SEREM SANADAS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.

Pedido de registro de convenção de condomínio. Divergência entre o registro do empreendimento e a convenção.

2.

Necessidade de correção das contraposições. Vagas de garagem que figuram no registro do empreendimento como unidades autônomas.

3.

Comprovação de propriedade das unidades. Exigência.

4.

Recurso conhecido e desprovido. É como voto.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL
, tendo como
apelantes
ROSSANNA NONY SA FAILACHE E CONDOMINIO DO EDIFICIO ORLANDO SOUZA FILHO
e apelado
ANTONIO WALTER LOPES NASCIMENTO
.

Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, em plenário virtual, à unanimidade, conhecer da
APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO
nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE
NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.º
0851259-43.2019.8.14.0301

APELANTES:
ROSSANNA NONY SA FAILACHE E CONDOMINIO DO EDIFICIO ORLANDO SOUZA FILHO

APELADO:
ANTONIO WALTER LOPES NASCIMENTO

EXPEDIENTE: SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

RELATORA:
DES.ª MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Relatório

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto

por
ROSSANNA NONY SA FAILACHE E CONDOMINIO DO EDIFICIO ORLANDO SOUZA FILHO
inconformados com a sentença proferida pelo MM. Juízo da 6ª Vara Cível e Empresarial de Belém que julgou procedente a
Suscitação de Dúvida
requerida por
ANTONIO WALTER LOPES NASCIMENTO
.

O ora apelado, na condição de oficial registrador do cartório de registros de imóveis da capital ingressou com a suscitação de dúvida junto ao juízo de origem, aduzindo, em síntese, que
o condomínio requerido, representado por sua Síndica Rossanna Nony Sá Failache, ingressou junto a Serventia, em maio de 2019, objetivando o registro de convenção do mencionado condomínio.

Acrescentou que a solicitação não fora atendida, considerando o não preenchimento dos requisitos legais, tanto em relação a inobservância do quórum mínimo dos titulares das frações ideais, quanto em razão da divergência na descrição do empreendimento entre o registro e a convenção, razão pela qual ingressou com a demanda sob exame.

O feito seguiu a sua tramitação até a prolação da sentença (ID 6416564), que
julgou
procedente a dúvida, mantendo a negativa do registro do instrumento de convenção do condomínio objeto dos autos, diante da ausência do quórum mínimo de 2/3 das frações ideais e do reconhecimento de firma de todos, nos termos do art. 1.333 do Código Civil e do art. 1.083, § 1º, do Código de Normas do Estado do Pará, sem custas e sem honorários de sucumbência, uma vez que se trata de procedimento

administrativo.

Inconformados,
ROSSANNA NONY SA FAILACHE E CONDOMINIO DO EDIFICIO ORLANDO SOUZA FILHO
apresentaram recurso de apelação (ID 6416573), afirmando a existência de convenção anterior já registrada, salientando que
as 29 vagas de garagem por estarem ainda registradas em seu nome, são de propriedade da firma construtora e incorporadora ECCAL LTDA EMPRESA DE CONSTRUCAO CIVIL que já estaria extinta, muito embora tenha a mesma vendido, à época, todas as vagas de garagem, mas apenas por meio de simples e singelos recibos que não teria o condão de levar automaticamente à formalização pública dessas vendas, com a averbação dessas transferências para o nome dos seus respectivos compradores no registro imobiliário, necessitando-se, para tanto, a adoção de medidas judiciais, tais

como ações de usucapião; de adjudicação compulsória, etc.

Sustenta que as circunstâncias acima citadas têm acarretado inúmeras consequências negativas para todos os condôminos, asseverando que a ausência de quórum mínimo não pode ser imposta como impeditiva da aprovação citada convenção, uma vez que a própria lei autoriza o Juiz

deliberar em conformidade com os interesses dos condôminos, pugnando pela reforma da sentença.

Não foram apresentadas contrarrazões.

Coube-me por distribuição a relatoria do feito.

Instada a se manifestar, a Procuradoria de Justiça deixou de exarar parecer afirmando inexistir interesse público capaz de ensejar a sua intervenção (ID 7412551).

É o relatório.

VOTO

V O T O

JUIZO DE ADMISSIBILIDADE

Avaliados os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela apelante, tenho-os como regularmente constituídos, razão pela qual conheço dos recursos,
passando a proferir voto
.

MÉRITO

Consta das razões recursais deduzidas pelos ora apelantes que se faz necessária a
regularização do registro da Convenção de Condomínio, seja porque já havia sido depositada em cartório convenção anterior, ou ainda, diante da possibilidade de suprimento das alegadas irregularidades.

Como se sabe, o procedimento de suscitação de dúvida encontra previsão no art. 198 da Lei 6.015/73, in verbis:

Art. 198. Se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável, para que:
(Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

(...) VI - caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o interessado requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la.
(Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
. (...)

§ 1º O procedimento da dúvida observará o seguinte:
(Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
(...)

III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; e
(Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

Pelo que se infere dos autos, o oficial de registro, seguindo os exatos termos dos dispositivos legais acima citados, cientificando à ora apelante acerca da suscitação de dúvida, notificando-a para apresentar impugnação, no prazo legal, com a ciência da mesma em 26/09/2019, conforme ID 6416553, sem que conste dos autos qualquer manifestação da parte adversa.

Nessa senda, se denota que o cerne da questão, ou seja, a negativa de registro da convenção de condomínio pelo oficial registrador se deu por duas razões, a saber: a um, diante da divergência relativa as vagas de garagem, posto que no registro de incorporação do empreendimento, estas constam como unidades autônomas, o que diverge da convenção de condomínio, onde estão incorporadas aos apartamentos; a dois, diante da ausência de quórum mínimo, considerando a necessidade de assinaturas de cerca de 23 proprietários, reforçando que as vagas de garagem figuram na incorporação como unidades autônomas.

Senão vejamos o que dispõe o §2º do art. 225 da Lei n. 6.015/73:

(...) § 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

Ora, pelo que se infere do dispositivo alhures, se mostra inviável o registro quando existente divergência, e, no caso em comento, há manifesta contraposição entre o registro do empreendimento e a convenção a ser registrada no cartório competente, especificamente em razão das vagas de garagem constarem inicialmente como unidades autônomas, e não como pertencentes aos apartamentos, sendo, por certo, necessário o ingresso de procedimento, por exemplo, de rerratificação.

No que tange a ausência de quórum mínimo, também se denota que assiste razão ao oficial registrador, posto que constam no registro do empreendimento cerca de 104 unidades autônomas, sendo 75 apartamentos e 29 vagas de garagem, de sorte que, para a efetivação do registro da convenção condominial estão faltando cerca de 23 assinaturas, a fim de se atingir o quórum mínimo de 2/3 de proprietários.

Nesse sentido é o que dispõe o julgado pertinente ao tema sob exame:

APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA - REQUERIMENTO DE REGISTRO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EM EDIFICIO DE APARTAMENTO E LOJAS - AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE DAS UNIDADES AUTÔNOMAS - IMPOSSIBILIDADE - OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO - INTERPRETAÇÃO ART. 222, 223, 225 § 2º, 195 e 237 DA LEI 6.015/73 - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 11ª C. Cível - AC - 1088374-2 - Foz do Iguaçu - Rel.: Juiz Francisco Cardozo Oliveira - Unânime - J. 06.08.2014) (TJ-PR - APL: 10883742 PR 1088374-2 (Acórdão), Relator: Juiz Francisco Cardozo Oliveira, Data de Julgamento: 06/08/2014, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1424 30/09/2014)

Somado a isso, faz-se mister a transcrição de um trecho do que menciona o recorrido na nota de análise (ID 6416549):

(...) Se for necessário para atingir o quórum, apresentar para fins de registro os respectivos títulos aquisitos (escritura de venda e compra etc), revestidos das formalidades legais, com abertura de prenotação independente, em nome dos que assinarem a convenção. (...)

E parecer ministerial nos autos de origem (ID 6416562):

(...) Como se constata, o aludido princípio impõe que o título a ser registrado tenha a qualificação completa das partes, além de COINCIDIR TAIS DADOS COM OS QUE ESTÃO AGASALHADOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL.

Assim, quem aparece como subscrevente da Convenção deve ser proprietário, promitente comprador ou cessionário na matrícula do imóvel. No caso em exame, 23 subscreventes da convenção não têm essa qualidade, necessitando ser retificada a divergência entre o que consta na Lei Básica do Condomínio e o que existe na matrícula. Concluindo, em homenagem ao Princípio da Segurança Jurídica e o direito de propriedade, deve o Suscitado providenciar a colmatação dos dois terços de assinaturas dos proprietários das unidades, na Convenção condominial, devendo quem é herdeiro providenciar o registro da propriedade do apartamento para o seu nome, seja abrindo o competente inventário, seja manejando ação de usucapião. Também, como dito antes, deve ser alterado o instrumento de incorporação para dele constar os dados sobre a existência de garagens e a que unidade as mesmas estão atreladas.

Desta feita, não se vislumbra viável suprir a forma de compra e venda relativas as vagas de garagem que, como mencionado pelos próprios apelantes, se deram por meio de simples recibos, o que deverá ser objeto de demanda própria para tal finalidade, não sendo possível por meio do procedimento que originou o presente recurso.

Por fim, em relação ao argumento de que já existia convenção de condomínio registrada em momento anterior, tal matéria não fora objeto de discussão no juízo de origem ou na via administrativa junto ao oficial cartorário, o que torna inviável a sua apreciação nesta sede.

Desta feita, irrepreensíveis me afiguram os fundamentos utilizados pelo magistrado de 1º grau para julgar parcialmente procedente as pretensões esposadas na inicial, merecendo, portanto, ser mantida em sua integralidade.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo todas as disposições da sentença atacada.

É como voto.

MARIA DE
NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora - Relatora

Belém, 27/09/2022