Tribunal: TJPA
Processo: 0000371-92.2008.8.14.0009
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10486 - Uso
Data de julgamento: 2022-03-22

Ementa:
EMENTA APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS ATRASADOS - REQUISITOS DO DESPEJO CONFIGURADOS - DETERMINAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – NÃO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS COBRADOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1-Comungando com o entendimento alinhavado na sentença guerreada, observa-se que o apelante não logrou êxito em comprovar o pagamento dos aluguéis cobrados na exordial, sequer contestando o mesmo, restando, portanto, incontroverso o débito. 2-Ademais, em se tratando de ação de despejo por falta de pagamento, cumpria às partes recorrentes purgar a mora, nos termos do artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91, apresentar fato impeditivo do direito dos autores, ou mesmo buscar eventual transação, mostrando-se descabidas as alegações recursais sem qualquer indício de prova. 3-Assim, em não ocorrendo a purgação da mora e restando comprovada a mora do locatário, impõe-se a rescisão da locação, pois a ausência de pagamentos dos encargos inerentes ao contrato de locação faz incidir a hipótese prevista no art. 9º, I, da Lei 8.245 /91, de resolução do contrato. 4-Desta feita, a sentença ora vergastada, que rescindiu o contrato, decretou o despejo e impôs ao apelante o pagamento dos aluguéis e acessórios inadimplidos, mostra-se escorreita, não merecendo reparos. 5-Recurso conhecido e desprovido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, tendo como apelante CARLOS ADEMAR DA SILVEIRA e apelada OBRAS SOCIAIS DA DIOCESE DE BRAGANÇA. Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em plenário virtual, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto da Exma. Desa. Relatora.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0000371-92.2008.8.14.0009

APELANTE: OBRAS SOCIAIS DA DIOCESE DE BRAGANCA

APELADO: CARLOS ADEMAR DA SILVEIRA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS ATRASADOS - REQUISITOS DO DESPEJO CONFIGURADOS - DETERMINAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – NÃO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS COBRADOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1-Comungando com o entendimento alinhavado na sentença guerreada, observa-se que o apelante não logrou êxito em comprovar o pagamento dos aluguéis cobrados na exordial, sequer contestando o mesmo, restando, portanto, incontroverso o débito.

2-
Ademais, em se tratando de ação de despejo por falta de pagamento, cumpria às partes recorrentes purgar a mora, nos termos do artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91, apresentar fato impeditivo do direito dos autores, ou mesmo buscar eventual transação, mostrando-se descabidas as alegações recursais sem qualquer indício de prova.

3-Assim, em não ocorrendo a purgação da mora e restando comprovada a mora do locatário, impõe-se a rescisão da locação, pois a ausência de pagamentos dos encargos inerentes ao contrato de locação faz incidir a hipótese prevista no art. 9º, I, da Lei 8.245 /91, de resolução do contrato.

4-
Desta feita, a sentença ora vergastada, que rescindiu o contrato, decretou o despejo e impôs ao apelante o pagamento dos aluguéis e acessórios inadimplidos, mostra-se escorreita, não merecendo reparos.

5-Recurso conhecido e desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL, tendo como apelante CARLOS ADEMAR DA SILVEIRA e apelada OBRAS SOCIAIS DA DIOCESE DE BRAGANÇA.

Acordam os Exmos. Senhores Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade, em plenário virtual, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto da Exma. Desa. Relatora.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por
CARLOS ADEMAR DA SILVEIRA
inconformado com a sentença prolatada pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Penal da Comarca de Bragança/Pa, que nos autos de
AÇÃO DE DESPEJO,
julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial, para decretar o despejo do réu, ora recorrente, do imóvel, objeto do litígio, condenando o requerido ao pagamento do débito relativo aos aluguéis em atraso e acessórios de locação, até a efetiva entrega do imóvel, além das custas, despesas processuais e honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do débito,

nos termos do art. 20, §3º do CPC/73.

A autora, ora apelada, ajuizou a ação acima mencionada, alegando que firmou contrato de locação com o requerido, tendo por objeto o imóvel residencial urbano de sua propriedade localizado na Travessa Vereador Marcelino Castanha, s/n, bairro centro, pelo aluguel mensal de R$ 322,77 (trezentos e vinte e dois reais e setenta e sete centavos).

Afirmou que o último aluguel efetuado pelo requerido foi referente ao período de 14/12/2004 a 13/01/2005 encontrando-se em mora, na época do ajuizamento da ação no valor de R$ 14.458,62 (quatorze mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e sessenta e dois centavos), razão pela qual requereu a rescisão da locação, com o consequente despejo, bem como o pagamento dos alugueres vencidos e vincendos, acrescidos de juros e correção monetária até a data da efetiva desocupação do imóvel.

Fora apresentada contestação (fls. 48-52).

O feito seguiu seu regular trâmite até a prolatação da sentença (ID 6398725), que julgou parcialmente procedente os pedidos contidos na inicial, decretando o despejo da parte requerida, declarando ainda rescindido o contrato de Locação de Imóveis, realizado entre as partes, condenando o réu ao pagamento de todas as mensalidades e encargos em atraso, devidamente atualizado.

Inconformado,
CARLOS ADEMAR DA SILVEIRA
interpôs recurso de Apelação (ID 6398726), sustentando que o motivo do não pagamento dos meses de aluguel em atraso foi na verdade a promessa de compra e venda do imóvel em litígio feita pela proprietária, motivo que o fez não buscar a tutela jurisdicional requerendo o direito de preferência na aquisição do imóvel, e de suspender o pagamento dos alugueres.

Aduz que os autos não estão munidos de provas válidas, ressaltando que no caso em questão houve suposição de contrato renovado, o que ensejava a necessária instrução do processo, diante principalmente da negativa do débito e de suposta venda do imóvel

Por fim, requer o provimento do recurso, a fim de que a ação seja julgada improcedente, acolhendo o pedido do recorrente para que seja respeitado o direito de preferência à compra do imóvel, evitando assim o despejo, até por ser incabível a espécie, uma vez que o contrato de locação fora extinto em 2006.

Em sede de contrarrazões (ID 6398726), a apelada refuta todos os argumentos trazidos pelo recorrente, pugnando pela manutenção da sentença em todos os seus termos.

É o Relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos processuais, conheço do recurso e passo a análise do mérito recursal.

APLICAÇÃO INTERTEMPORAL DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

Cumpre salientar que o presente recurso fora inicialmente distribuído antes da vigência da Lei 13.105/2015, de 18/03/2016 (Novo Código de Processo Civil). Desse modo, com fulcro no art. 14 do CPC/2015, sua análise será feita com base no Código de Processo Civil revogado (CPC/1973), em respeito à regra de direito intertemporal e aos atos jurídicos processuais consumados e, ainda, ao que preleciona o dispositivo acima mencionado, vejamos:

“Art. 14 do CPC/2015- A NORMA PROCESSUAL NÃO RETROAGIRÁ E SERÁ APLICÁVEL IMEDIATAMENTE AOS PROCESSOA EM CURSO, RESPEITADOS OS ATOS PROCESSUAIS PRATICADOS E AS SITUAÇÕES JURÍDICAS CONSOLIDADAS SOB VIGÊNCIA DA NORMA REVOGADA”

MÉRITO

Conforme relatado, pretende o apelante a reforma da sentença que julgou procedente o pedido de despejo cumulado com a cobrança, a qual determinou a desocupação do imóvel objeto da lide, bem como o pagamento dos valores atualizados dos aluguéis atrasados.

A ação de despejo é a ação que possui o locador contra o locatário para reaver o imóvel, sendo esta a via adequada para a retomada do imóvel objeto do contrato de locação.

Analisando detidamente os autos, ressalta-se que a existência do contrato de locação noticiado na inicial é inconteste, considerando o instrumento juntado no ID 6398721, com a
com a ressalva de não ter sido o imóvel desocupado, a quando do termo final do referido contrato, e, assim, a Locação passou a viger por prazo indeterminado, conforme o art. 56, parágrafo único, da Lei n.° 8245/1991,
in verbis
:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único.
Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir
-
se
-
á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado
.

(Grifo nosso)

Nesse sentido, vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL. REAJUSTE. CONTRATO POR PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. VALOR RAZOÁVEL. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1
. Na s locações por prazo determinado, findo o prazo ajustado considerar-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantida as demais cláusulas contratuais. Nesta circunstância podem as partes estipularem novo valor para o aluguel ou modificar cláusulas contratuais, nos termos do artigo 18, do mesmo diploma lega
l. 2. No presente caso, verifica-se que os locatários, ora apelantes, vem desde o ano de 2005 aceitando tacitamente o reajuste de aluguel proposto pelo locador, ora apelado. Nesse contexto, não se mostra admissível que apenas agora os apelantes assumam posição contrária ao comportamento anterior, insurgindo-se contra os valores com os quais anuiu. Precedentes. 3. Com efeito, um dos grandes efeitos da boa-fé nos contratos traduz-se na vedação de que a parte venha a adotar conduta incoerente com seus próprios atos anteriores. Eis a proibição de venire contra factum proprium. 4. A prova da quitação é ônus de quem alega ter adimplido a obrigaçã o. Assim, a mera alegação do devedor de quitação do débito não é suficiente para que se reconheça como indevida a cobrança do débito e a respectiva inscrição no cadastro de inadimplentes. 5. Recurso conhecido e desprovido.

(TJ-ES - APL: 01145941220118080012, Relator: RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Data de Julgamento: 02/06/2015, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/06/2015)

O cerne da controvérsia, pois, cinge-se em verificar se houve a alegada inadimplência por parte do locatário, a ensejar a rescisão do contrato.

Nessa esteira, comungando com o entendimento alinhavado na sentença guerreada, observa-se que o apelante não logrou êxito em comprovar o pagamento dos aluguéis cobrados na exordial, sequer contestando o mesmo, restando, portanto, incontroverso o débito.

Ademais, impende consignar que o ônus probatório, na hipótese, recai sobre o réu, ora apelante, pois o art. 333, inciso II do CPC/73, dispõe que
"o ônus da prova incumbe ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor".

Desta feita, tendo a parte autora se desincumbido do ônus que lhe competia de comprovar o fato constitutivo do seu direito, consubstanciado na existência de contrato de locação entre as partes, e não tendo a parte requerida, por seu turno, logrado êxito em comprovar fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da parte demandante, devida a rescisão do contrato de locação, com a consequente decretação de despejo e condenação dos aluguéis atrasados.

A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência Pátria, vejamos:

APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS INCONTROVERSO. RESCISÃO CONTRATUAL E DETERMINAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO SOB PENA DE DESPEJO.
PAGAMENTOS PARCIAIS REALIZADOS NO CURSO DA DEMANDA E COMPROVADOS SOMENTE EM SEDE RECURSAL. HONORÁRIOS RECURSAIS.1.
O contrato de aluguel de imóvel deve ser cumprido na forma avençada, de forma que o inadimplemento do locatário enseja quebra do contrato e o consequente despejo.
2.
Incontroverso o inadimplemento do locatário, a procedência do pedido de rescisão contratual e determinação de desocupação do imóvel sob pena de despejo é medida que se impõe.
3.
A despeito da determinação judicial de pagamento dos alugueis e encargos atrasados, nada impede que os valores pagos administrativamente ou diretamente ao autor no curso do processo e somente comprovados em sede recursal sejam abatidos dos valores inicialmente indicados a seres pagos pela parte ré.
4. Honorários recursais devidos e fixados. 5. Negou-se provimento ao apelo. (
Acórdão n.1017184
, 20160810019970APC, Relator: FLAVIO ROSTIROLA 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/05/2017, Publicado no DJE: 18/05/2017. Pág.: 232/243)

EMENTA: APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C/ COBRANÇA DE ALUGUEIS E ASSESSÓRIOS. SENTENÇA CONFIRMADA NA INTEGRALIDADE. RECURSO DESPROVIDO. REFUTADA A PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. O INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS É CAUSA SUFICIENTE PARA A RESCISÃO DO CONTRATO E O DECRETO DE DESPEJO, ART. 9º, III, DA LEI 8.245/91. NOS TERMOS DO ARTIGO 62, II, DA LEI 8.245 /91, MODIFICADO PELA LEI 12.112 /2009, O LOCATÁRIO E FIADOR PODERÃO EVITAR A RESCISÃO DA LOCAÇÃO EFETUANDO, NO PRAZO DE 15 (QUINZE) DIAS, CONTADO DA CITAÇÃO, ATRAVÉS DO PAGAMENTO DO DÉBITO ATUALIZADO, INDEPENDENTEMENTE DE CÁLCULO E MEDIANTE DEPÓSITO JUDICIAL. A AUSÊNCIA DE PAGAMENTOS DOS ENCARGOS INERENTES AO CONTRATO DE LOCAÇÃO FAZ INCIDIR A HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO HAVENDO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO CLÁUSULA DE DIREITO DE INDENIZAÇÃO OU RETENÇÃO POR BENFEITORIAS, NÃO HÁ QUE SE FALE EM REPARAÇÃO OU COMPENSAÇÃO. À UNANIMIDADE, SENTENÇA CONFIRMADA NA SUA INTEGRALIDADE RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DO DESEMBARGADOR RELATOR. (2018.00849011-52, 186.516, Rel. LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2018-03-05, Publicado em 2018-03-07)

Ademais, em se tratando de ação de despejo por falta de pagamento, cumpria às partes recorrentes purgar a mora, nos termos do artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91, apresentar fato impeditivo do direito dos autores, ou mesmo buscar eventual transação, mostrando-se descabidas as alegações recursais sem qualquer indício de prova.

Assim, em não ocorrendo a purgação da mora e restando comprovada a mora do locatário, impõe-se a rescisão da locação, pois a ausência de pagamentos dos encargos inerentes ao contrato de locação faz incidir a hipótese prevista no art. 9º, I, da Lei 8.245 /91, de resolução do contrato.

Desta feita, a sentença ora vergastada, que rescindiu o contrato, decretou o despejo e impôs ao apelante o pagamento dos aluguéis e acessórios inadimplidos, mostra-se escorreita, não merecendo reparos.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E

NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a integralidade dos termos da sentença ora combatida.

É COMO VOTO.

Belém, 29/03/2022