Tribunal: TJPA
Processo: 0005852-91.2018.8.14.0136
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2022-06-28

Ementa:
EMENTA

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0005852-91.2018.8.14.0136

APELANTE: NOVA CANAA DEZOITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

APELADO: DEUSENIRA SILVA GOMES

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

RELATÓRIO

­­­­­­­­­­­­­­SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO

N° 0005852-91.2018.8.14.0136

APELANTE

: NOVA CANAA DEZOITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

ADVOGADO

: MARIA DE LOURDES GOMES NUNES NETA

APELADO

: DEUSENIRA SILVA GOMES

ADVOGADO

: PLINIO ANDRADE SIQUEIRA

RELATORA

: DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível, interposta por
NOVA CANAA DEZOITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Nulidade de Cláusula Contratual c/c Restituição de Valores Pagos c/c Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutelaa Antecipada proposta por
DEUSENIRA SILVA GOMES
.

Consta dos autos que: 1) a autora celebrou contrato de promessa de compra e venda em 10.04.2014 para aquisição de dois lotes de terreno, do Loteamento Flor de Lis II, ambos situados na Rua V-2, Qd. 03, Lt. 19 e Qd. 03, Lot. 20, em Canaã dos Carajás; 2) que na ocasião foi acertado o valor de R$-94.187,00 (noventa e quatro mil e cento e oitenta e

sete reais), dos quais R$-1.847,00 (um mil oitocentos e quarenta e sete reais) foi dado de entrada e o restante seria pago em 180 parcelas reajustáveis no valor de R$-513,00 (quinhentos e treze reais), para o Lote 19; e R$-135.864,00 (cento e trinta e cinco mil, oitocentos e sessenta e quatro reais), dos quais R$-2.664,00 (dois mil, seiscentos e sessenta e quatro reais) seriam dados de entrada e o restante em 180 parcelas reajustáveis no valor de R$-740,00 (setecentos e quarenta reais) para o Lote 20; 3)

que após ter adimplido com 34 parcelas de cada lote, no valor de R$-20.233,58 (vinte mil, duzentos e trinta e três reais e cinquenta e oito centavos) para o lote 19, e R$-29.180,63 (vinte e nove mil, cento e oitenta reais e sessenta e três centavos) para o lote 20, por problemas financeiros a autora

não conseguiu mais arcar com a despesa; 4) que ainda houve mais quatro pagamentos avulsos no valor de R$-850,29 que a parte demandada não explicou a origem, mas a autora efetuou o pagamento; 5) que a autora procurou a demandada para pedir a devolução dos valores pagos e entrega dos imóveis, e lhe foi proposto termo aditivo ao contrato onde seria realizada a transferência de 100% do valor pago pelo lote 19 para o contrato do lote 20, permanecendo uma dívida de R$-102.404,38 (cento e dois mil, quatrocentos e quatro reais e trinta e oito centavos), mesmo após o pagamento de R$-44.414,21 (quarenta e quatro mil, quatrocentos e quatorze reais e vinte e um centavos), o que foi assinado pela autora, porém, não aceito e efetivado posteriormente, diante da desvantagem econômica excessiva para a compradora.

Requereu, com esses argumentos, a condenação da ré à restituição dos valores pagos, a nulidade de cláusulas contratuais, danos morais no valor de R$-10.000,00 (dez mil reais), com inversão do ônus da prova, pela relação consumerista e os benefícios da justiça gratuita. Em antecipação de tutela, requereu a suspensão da exigibilidade de pagamento das parcelas vencidas e vincendas, e abstenção de inclusão do nome da autora nos órgãos de restrição ao crédito.

Audiência de tentativa de conciliação realizada, sem êxito.

Contestação apresentada pela parte requerida, onde aduz: 1) preliminarmente, necessidade de suspensão do processo em razão de IRDR; 2) no mérito, que o contrato é valido e deve ser inteiramente cumprido; 3) que a taxa de corretagem estava devidamente especificada no contrato; 4) que a desistência do contrato teve iniciativa da autora gerando a obrigação de arcar com as multas e penalidades. Requereu, assim, a improcedência da ação.

Réplica apresentada pela autora.

Sentença prolatada em julgamento antecipado (ID 2431757), em que foi dada como PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda, extinguindo o feito com resolução de mérito. Entendeu o magistrado de piso que a autora tem direito tão somente à restituição dos valores pagos a título de corretagem, e em dobro; o valor das parcelas pagas no valor de R$-29.918,73 (vinte e nove mil, novecentos e dezoito reais e setenta e três centavos), diante da validade das cláusulas contratuais; e que não demonstrou suficientemente o fato constitutivo de seu direito em relação ao dano moral.

Apelação apresentada pela ré, onde pleiteia a reforma da sentença, com a aplicação imediata dos termos da Lei n.º 13.786/18, com exclusão da condenação e devolução dos valores recebidos à título de corretagem, assim como pagamento em dobro, e demais parcelas impostas na sentença. Para tanto, reafirma argumentos trazidos na contestação acerca da ciência que a autora possuía a respeito do pagamento da comissão de corretagem e aplicação de entendimento consolidado do STJ a respeito do tema. Destaca, também, que a cobrança de juros moratórios tenha como termo inicial o trânsito em julgado da decisão. Requer, assim, a reforma total da sentença, bem como que a autora arque com os custos processuais e honorários sucumbenciais.

Contrarrazões não apresentadas pela autora.

É o relatório.

À Secretaria, para inclusão do feito na pauta de julgamentos do PLENÁRIO VIRTUAL.

Belém,

de

de 2022.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

­­­­­­­­­­­­­­SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO

N° 0005852-91.2018.8.14.0136

APELANTE

: NOVA CANAA DEZOITO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

ADVOGADO

: MARIA DE LOURDES GOMES NUNES NETA

APELADO

: DEUSENIRA SILVA GOMES

ADVOGADO

: PLINIO ANDRADE SIQUEIRA

RELATORA

: DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO:

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

Conforme relatado, pretende a recorrente ver reformada a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido contido na inicial, que buscava restituição dos valores pagos pela recorrida em razão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido inicial, por entender que a autora trouxe provas suficientes de parte dos fatos narrados na inicial, em relação ao pagamento de corretagem pela venda de imóvel cujos valores não foram assim colocados a ela, e sim inseridos como sinal do contrato, sendo que após alteração da capacidade financeira da autora foi-lhe oferecido transferência de imóvel desvantajosa, razão pela qual ingressou em juízo.

Através do recurso, tenta a recorrente contrapor a conclusão da sentença, buscando reformá-la.

Não tem total razão a apelante.

No que tange à
Lei n.º 13.786/18
, que trata da resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, pretende a recorrente sua aplicação imediata ao contrato ora em litígio.

No entanto, não há como aplicar a retroatividade de tal normativa, uma vez que a segurança jurídica dos contratos celebrados antes de sua entrada em vigor não pode ser ameaçada, principalmente quando pode configurar desvantagem a quem é hipossuficiente na relação, que no caso é o comprador/consumidor, devendo prevalecer nesse caso o que foi acordado no contrato firmado entre as partes.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO PREÇO EM RESCISÃO CAUSADA PELO COMPRADOR. SÚMULA 543/STJ. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. AUTORIZAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL PARA A RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA. PREQUESTIONAMENTO AUSENTE. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13.786/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.

3. Para conhecimento do recurso especial, é indispensável o prequestionamento da matéria de direito federal, que ocorre quando o Tribunal de origem se manifesta inequivocamente acerca da tese, condição não verificada em relação à tese de inexistência de autorização legal ou contratual para a rescisão unilateral e imotivada do contrato.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1816960/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 26/08/2020)

Em sendo assim, não cabe discussão a respeito da aplicabilidade da supracitada lei ao presente caso, já que o contrato data de 2014. Por consequência, toda a argumentação recursal baseada nas disposições da nova lei fica prejudicada.

Em relação ao questionamento sobre a
taxa de corretagem
, em que pese o Código Civil prever tal direito (art. 725/CC

-
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes
), há de se verificar no caso concreto se o consumidor tinha ciência de que parte do valor por ele pago à contratada era comissão de corretagem.

Tal entendimento se comprova pelo Tema Repetitivo 938/STJ, baseado no julgamento do REsp. 1551956/SP, segundo o qual há
“
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”,
ou seja,
é plenamente aplicável a transferência do ônus da taxa de corretagem ao comprador, desde que ele tenha ciência inequívoca de tal obrigação por ocasião da contratação.

No presente caso, a parte recorrida juntou à sua exordial a proposta de venda do imóvel por parte da recorrente em que consta previsão da taxa de corretagem (ID 6773791 e 6773793), no entanto, a cláusula 7.7 do contrato determina que o pagamento da corretagem será efetuado diretamente ao corretor pelo comprador (
7.7 O comprador paga ou pagará diretamente ao corretor a remuneração devida em razão da intermediação do negócio
), sendo que nos recibos de ID 6773790 e 6773793 não há qualquer discriminação da taxa de corretagem, fazendo constar apenas que se trata o valor pago de
sinal/entrada
.

Veja-se que quando se fala em informação ao consumidor, ela deve ser ostensiva, deve estar clara e especificada, não se podendo aceitar um recibo com a denominação de RECIBO DE ENTRADA como adequado para configurar pagamento de taxa de corretagem sem discriminação nesse sentido, principalmente quando o contrato prevê expressamente que a taxa de corretagem será paga diretamente pelo comprador ao corretor.

Percebe-se claramente, desta forma, que a recorrente não cientificou a recorrida de tal obrigação, pois não provou que assim o fez, razão pela qual a aparência da proposta foi a de que o valor pago inicialmente seria princípio de pagamento dos imóveis objeto dos contratos.

Assim, não tendo a ré comprovado suficientemente tal fato desconstitutivo, não há como reverter tal demanda a seu favor.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE CORRETAGEM. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. TRANSFERÊNCIA AOS PROMISSÁRIOS-COMPRADORES. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do Tema 938, pela sistemática dos recursos especiais repetitivos, firmou entendimento no sentido da "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/09/2016).

2. No caso, o Tribunal de origem consignou que não houve informação aos promissários-compradores sobre a incidência da comissão de corretagem na aquisição imobiliária, o que impede o repasse de tal ônus ao consumidor.

3. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt no REsp 1949764/AM, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/11/2021, DJe 03/12/2021)

Cabe destacar, nesse ponto, que mesmo considerando os termos aditivos dos contratos de compra e venda, em que teria havido a transferência dos pagamentos efetuados pela recorrida relativos aos dois lotes adquiridos com a recorrente para um só lote, o valor da dívida final permaneceu o mesmo, como bem apontou o magistrado na sentença, razão pela qual não há interferência de tais mudanças no total da dívida, tampouco no valor a ser restituído, tornando inócuos os argumentos recursais relativos aos termos aditivos dos contratos.

Em relação aos
juros moratórios sobre o valor da condenação
, pretende a recorrente que o termo inicial de sua aplicação seja a data do trânsito em julgado da sentença, não fazendo distinção quanto às parcelas a que eles se referem.

Veja-se que o magistrado condenou a recorrida na devolução de parcelas de naturezas distintas. A primeira oriunda de ato ilícito, que no caso foi a taxa de corretagem cobrada ilegalmente. E a segunda foi relativa à rescisão contratual, na qual ficarão retidos em favor da apelante as parcelas previstas no contrato para os casos de rescisão unilateral.

O magistrado aplicou ao caso o
art. 398 do CC/2002
, segundo qual
“
Art.
398
. Nas obrigações provenientes de ato ilícito, considera-se o devedor em mora, desde que o praticou
“, assim como a
Súmula 54/STJ
que diz
“
SÚMULAN.
54
. Os juros moratórios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual.”,
ou seja,

o magistrado aplicou ambas as normativas tanto à devolução da taxa de corretagem em dobro (art. 42 do CDC), como às parcelas relativas à rescisão contratual.

Na primeira, como já dito acima, está correto, já que se originou em ato ilícito praticado pela recorrente, quando não cientificou claramente como se daria o pagamento da taxa de corretagem à recorrida.

Já em relação às parcelas dos contratos a serem restituídas à recorrida/compradora, os juros de mora podem ter seu termo inicial a partir da citação ou do trânsito em julgado da sentença, de acordo com a alteração ou não das cláusulas contratuais pactuadas.

In casu
, não houve alteração da cláusula resolutória pactuada já que a sentença entendeu pela sua validade, e aplicou os termos da cláusula 12 do contrato de compra e venda, o que adequaria o caso ao entendimento sedimentado pelo STJ no sentido de que o termo inicial dos juros moratórios seria a
citação
:

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. VEÍCULO ZERO-QUILÔMETRO. PROCESSUAL CIVIL. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA. CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. No que tange ao termo inicial dos juros moratórios, ratifica-se que o provimento jurisdicional encontra-se devidamente fundamentado, tendo sido consignado que o entendimento adotado pelo Tribunal de origem adotou solução em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de que, em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora sobre a indenização incidem a partir da citação. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.

2. Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1589504 RJ 2019/0285731-8, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 22/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/06/2020)

Veja que o magistrado aplicou os juros moratórios na sentença a partir do evento danoso (item III da parte dispositiva da sentença – ID 6773806, p.7), o que não possui respaldo legal, pois não houve declaração de nulidade ou ilegalidade de cláusulas contratuais.

Já o que pede a recorrente, qual seja, que o termo inicial para o pagamento de juros de mora seja o
trânsito em julgado da sentença
, se aplica apenas nos casos em que as cláusulas contratuais aplicadas são diversas das pactuadas, ou seja, quando a sentença reconhece alguma ilegalidade e altera o pacto. Esse é o entendimento do STJ:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido.

(REsp Nº 1.740.911 - DF (2018/0109250-6) RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO R.P/ACÓRDÃO : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI – DJ 14.08.2019)

Nesse caso, como o termo inicial aplicado na sentença (evento danoso), assim como o termo pleiteado pela recorrente (trânsito em julgado), divergem da orientação do C. STJ (citação), entendo que ele deva ser modificado, de ofício, por este E. Tribunal para adequação à jurisprudência superior.

Por todo o exposto, analisados suficientemente todos os argumentos trazidos pela parte apelante, CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, apenas para alterar o termo inicial dos juros moratórios aplicados aos valores a serem restituídos à recorrida no importe de R$-29.918,73 (vinte e nove mil novecentos e dezoito reais e setenta e três centavos), a título de rescisão do contrato de compra e venda, aplicando-o, porém, de ofício,
a partir da citação.

No mais, mantenho a sentença de piso em todos os seus termos.

É o voto.

Belém,

de

de 2022

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA-

Relatora

Belém, 08/11/2022