Tribunal: TJPA
Processo: 0803130-71.2018.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão julgador: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9614 - Benfeitorias
Data de julgamento: 2021-08-16

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA DE ALUGUEIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO GARANTIDO MEDIANTE FIANÇA. INAPLICABILIDADE DO ART. 59, §1º DA LEI 8.245/91. ROL NÃO EXAUSTIVO. POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA TUTELA DESDE QUE PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/15. CAUÇÃO IDÔNEA OFERTADA NOS AUTOS. LEGALIDADE DA LIMINAR DE DESPEJO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. De fato, o art. 59, §1º, inciso IX da Lei n. 8.245/91 veda a concessão da liminar de despejo na hipótese de o contrato restar garantido por fiança, todavia, o rol daquele dispositivo não esgota a possibilidade de concessão da tutela antecipada, podendo o locador obter o despejo liminarmente quando preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC/15. 2. Comprovados nos autos o fumus boni iuris, diante da inadimplência do locatário, e ainda o fumus boni iuris, haja vista a necessidade do locador em prover seu sustento por meio das verbas locatícias. Sendo assim, cabível a concessão da liminar de despejo, embora não com base no art. 59 da lei do inquilinato, mas sim pela regra geral do diploma processual civil. 3. Ausência de vedação legal para o uso de nota promissória como meio de caução, ficando a cargo do julgador a valoração da garantia oferecida, que in casu se mostra idônea. 4. Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER do agravo de instrumento e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Julgamento ocorrido na 28ª sessão ordinária do Plenário Virtual, com início em 16 de agosto de 2021 e término em 23 de agosto de 2021, presidida pelo Exmo. Des. Constantino Augusto Guerreiro. Belém (PA), data registrada no sistema. JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0803130-71.2018.8.14.0000

AGRAVANTE: ADALBERTO SILVA, GRACE KANEMITSU PARENTE, SILVA & SILVA ADVOCACIA SS

AGRAVADO: ELZA MARIA RODRIGUES VIANA, EMR PARTICIPACOES E IMOVEIS LTDA

RELATOR(A):
Desembargador JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA DE ALUGUEIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO GARANTIDO MEDIANTE FIANÇA. INAPLICABILIDADE DO ART. 59, §1º DA LEI 8.245/91. ROL NÃO EXAUSTIVO. POSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA TUTELA DESDE QUE PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/15. CAUÇÃO IDÔNEA OFERTADA NOS AUTOS. LEGALIDADE DA LIMINAR DE DESPEJO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. De fato, o art. 59, §1º, inciso IX da Lei n. 8.245/91 veda a concessão da liminar de despejo na hipótese de o contrato restar garantido por fiança, todavia, o rol daquele dispositivo não esgota a possibilidade de concessão da tutela antecipada, podendo o locador obter o despejo liminarmente quando preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC/15.

2. Comprovados nos autos o
fumus boni iuris,
diante da inadimplência do locatário, e ainda o
fumus boni iuris,
haja vista a necessidade do locador em prover seu sustento por meio das verbas locatícias. Sendo assim, cabível a concessão da liminar de despejo, embora não com base no art. 59 da lei do inquilinato, mas sim pela regra geral do diploma processual civil.

3. Ausência de vedação legal para o uso de nota promissória como meio de caução, ficando a cargo do julgador a valoração da garantia oferecida, que
in casu
se mostra idônea.

4. Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER do agravo de instrumento e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Julgamento ocorrido na 28ª sessão ordinária do Plenário Virtual, com início em 16 de agosto de 2021 e término em 23 de agosto de 2021, presidida pelo Exmo. Des. Constantino Augusto Guerreiro.

Belém (PA), data registrada no sistema.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR

Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por ADALBERTO SILVA, GRACE KANEMITSU PARENTE e SILVA & SILVA ADVOCACIA S S em face de decisão interlocutória proferida pelo juízo da 7ª vara cível e empresarial de Belém/PA (ID nº 555803), nos autos da
Ação De Despejo Com Pedido Tutela Antecipada C/C Cobrança De Alugueis E Acessórios –
Processo nº 0833406-89.2017.8.14.0301 (tramitação perante o sistema PJE), movida em seu desfavor por ELZA MARIA RODRIGUES VIANA e EMR PARTICIPAÇÕES E IMÓVEIS LTDA, a qual concedeu a liminar de desocupação, contendo o seguinte teor:

Pelo exposto, sendo relevante o fundamento do pedido e tendo em vista a existência elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano, nos termos do art. 300, do CPC, CONCEDO A TUTELA ANTECIPADA requerida, nos termos do parágrafo 1º do art.300 do CPC, para determinar a desocupação do imóvel descrito na exordial, no prazo de 15 (quinze) dias.

Findo o prazo, não ocorrendo a desocupação do imóvel, autorizo desde já e expedição de mandado de despejo compulsório nos termos do disposto no art. 65 e parágrafos da Lei 8245/91. Expeça-se Mandado.

Em suas razões recursais (ID nº 555800), os agravantes alegam que laborou em erro o juízo de origem ao deferir a liminar de despejo, uma vez que os autores não preencheram os requisitos legais. Afirma, para tanto, que possui direito ao ressarcimento dos gastos com a reforma do prédio, sendo este o motivo pelo qual reduziram unilateralmente os valores pagos a título de aluguel. Sustentam que por se tratar de estabelecimento de saúde, a liminar de despejo jamais poderia ter sido concedida. Por fim, afirmam que a caução oferecida pelos autores para concessão da liminar é inidônea e que a existência de garantia de fiança expressamente prevista no contrato obsta a concessão da liminar.

Em decisão de 25.04.2018 (ID nº 575548), recebi o recurso e lhe atribuí efeito suspensivo, pois preenchidos os requisitos legais.

Contrarrazões dos agravados sob ID nº 660644, refutando as alegações dos recorrentes e pugnando pela manutenção da decisão interlocutória em todos os seus termos.

É o relatório.

Inclua-se na pauta de julgamento, no plenário virtual.

VOTO

Assim, conheço do recurso, eis que preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Analisando os autos, que o cerne da questão consiste em averiguar se estão preenchidos os requisitos legais para concessão da liminar de despejo mediante caução ou se laborou em erro o juízo a quo, ao deferir a medida.

Quanto ao tema, lembro que os contratos de locação de bens imóveis possuem normatização própria, fugindo às regras gerais previstas no CPC/15 e CC/02, que somente vêm a serem aplicados de modo subsidiário. Sendo assim, tem-se que às ações de despejo aplicam-se as regras do procedimento comum, com as mitigações expressamente previstas no art. 59 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que dispõe:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Como se percebe, trata-se de medida satisfativa initio litis, tendo o legislador permitido ao locador pleitear em juízo a desocupação imediata do imóvel desde que preenchidos todos os requisitos legalmente exigidos. Consiste numa espécie de tutela de evidência, a qual prescinde do requisito do periculum in mora para sua concessão, bastando tão somente a probabilidade do direito para obtenção da medida. O dispositivo traz extenso rol de hipóteses para o despejo liminar, dentre as quais está o despejo por falta de pagamento, em seu inciso IX. Veja-se, porém, que o legislador exigiu, em tal caso, a ausência de previsão contratual de qualquer das garantias previstas no art. 37 do mesmo diploma.

Analisando o instrumento de contrato de locação (ID nº 660756), vislumbro na cláusula 14ª do documento, a estipulação de fiança, senão vejamos.

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: Como garantia do cumprimento das obrigações pactuadas, ao final assina o FIADOR qualificado no preâmbulo deste instrumento concordando expressamente com todas as cláusulas pactuadas no presente contrato, responsabilizando0se como principal pagador pelo fiel cumprimento de todas as cláusulas ora reciprocamente estipuladas e aceitas inclusive indenização de danos não estruturais no imóvel e reparos necessários além dos ônus judiciais respectivos.

[...]

Firmaram o contrato, como fiadores, os agravantes Adalberto Silva e Grace Kanemitsu Parente, sem que conste nos autos qualquer documento que indique a exoneração ou extinção de tal garantia. Logo, permanece vigente a mesma, considerando que até o momento o imóvel ainda não foi devolvido à locadora.

Sendo assim, a previsão expressa em contrato da garantia de fiança afasta a aplicabilidade do disposto no art. 59, §1º, inciso IX da lei n. 8.245/91, pois tal garantia figura como óbice à concessão da tutela de evidência. Porém, já há muitos anos o Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do recurso especial n. 1.207.161 – Al, de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 08.02.2011, já se manifestou pela natureza não taxativa do rol previsto naquele dispositivo, reconhecendo a aplicabilidade subsidiária do art. 273 do CPC/73 que versava sobre a antecipação de tutela, o que atualmente encontra-se disposto no art. 300 do CPC/15, quando o locador preencher os requisitos inerentes às tutelas de urgência, senão vejamos:

LOCAÇÃO. DESPEJO. CONCESSÃO DE LIMINAR. POSSIBILIDADE. ART. 59, § 1º, DA LEI N.º 8.245/94. ROL NÃO-EXAURIENTE. SUPERVENIÊNCIA DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA. NORMA PROCESSUAL. INCIDÊNCIA IMEDIATA. DETERMINAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE. 1. O rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/94, não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida. 2. Ainda que se verifique a evidência do direito do autor, para a concessão da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC não se dispensa a comprovação da urgência da medida, tudo devidamente fundamentado pela decisão concessiva, nos termos do § 1º do mencionado dispositivo. A ausência de fundamentação acerca de todas as exigências legais conduz à nulidade da decisão. 3. Embora o acórdão recorrido careça de fundamentação adequada para a aplicação do art. 273, inciso I, do CPC, a Lei n.º 12.112/09 acrescentou ao art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, a possibilidade de concessão de liminar em despejo por de "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação", desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Assim, cuidando-se de norma processual, sua incidência é imediata, sendo de rigor a aplicação do direito à espécie, para determinar ao autor a prestação de caução - sob pena de a liminar perder operância. 4. Recurso especial improvido. (REsp 1207161/AL, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2011, DJe 18/02/2011)

A jurisprudência nacional, acompanhando o entendimento do Tribunal Superior, assim tem decidido:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONCESSÃO DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ART. 300 DO CPC. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAIS. ACORDO VERBAL. DILAÇÃO PROBATÓRIA. EXCLUSÃO EXPRESSA NO CONTRATO. - Cediço que o magistrado pode acionar o disposto no art. 300 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida - O fato alegado pelo recorrente de que realizou benfeitorias no imóvel, ainda que antes da assinatura do contrato de locação, não impede a concessão da liminar pleiteada pelo agravado, porquanto, inexiste, até a presente fase processual, provas de que as partes negociaram eventual compensação dos valores despendidos no pagamento dos aluguéis - Há no contrato cláusula expressa de exclusão da indenização de benfeitorias. (TJ-MG - AI: 10000210315842001 MG, Relator: Cláudia Maia, Data de Julgamento: 13/05/2021, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/05/2021)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA DE URGÊNCIA. POSSIBILIDADE. REQUISITOS LEGAIS. COMPROVAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O deferimento de liminar na ação de despejo, por falta de pagamento, exige que o locador preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nos termos do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91. 2. Segundo orientação jurisprudencial do STJ, é possível deferir antecipação de tutela em ação de despejo, desde que, obviamente, estejam presentes os requisitos elencados no art. 300 do CPC. 3. Presentes os requisitos legais deve ser concedida a tutela de urgência. 4. Recurso não provido. (TJ-MG - AI: 10000205955206001 MG, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 15/03/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/03/2021)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO VERBAL - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA - DILAÇÃO PROBATÓRIA - NECESSIDADE - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. - Segundo orientação jurisprudencial do STJ, é possível deferir a antecipação de tutela em ação de despejo, ainda que não se trate das hipóteses previstas no artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91, se estiverem presentes os requisitos legais. Para a concessão da tutela de urgência, mister se faz que estejam demonstrados os pressupostos elencados no art. 300, do novo CPC, quais sejam: probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, sendo certo que é vedada sua concessão quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão - Havendo dúvida sobre a existência de contrato de locação, necessária se faz a dilação probatória - Ausente a probabilidade do direito, o indeferimento da tutela de urgência é medida que se impõe. (TJ-MG - AI: 10000200340644001 MG, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 24/09/2020, Data de Publicação: 25/09/2020)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. MEDIDA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ROL NÃO TAXATIVO DO ART. 59, § 1º, LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO DOS REQUISITOS DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DO CPC. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PROBABILIDADE DO DIREITO. CONSTATAÇÃO. PERIGO DE DANO. PRESENÇA. REVERSIBILIDADE DA MEDIDA. CAUÇÃO. DISPENSA PARA PARTE ECONOMICAMENTE HIPOSSUFICIENTE. CUMPRIMENTO DA MEDIDA ATÉ 30 DE OUTUBRO DE 2020. IMPOSSIBILIDADE. - Segundo a orientação jurisprudencial do STJ (REsp 1.207.161/AL), é possível deferir a antecipação de tutela em ação de despejo se estiverem presentes os requisitos legais, ainda que não se trate das hipóteses exemplificativas do art. 59, § 1º, da Lei n. 8.245/91 - Nos termos do art. 300 do CPC/15, a tutela provisória de urgência de natureza antecipada será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo e quando os efeitos da decisão forem reversíveis - Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, dispensar a caução real ou fidejussória se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la - Conforme expressa disposição do art. 9º da Lei n. 14.010/20, não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo até 30 de outubro de 2020. (TJ-MG - AI: 10000200531549001 MG, Relator: Pedro Bernardes, Data d
e Julgamento: 11/11/2020, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/11/2020)

Dessa feita, muito embora o despejo não pudesse ser concedido com fulcro no art. 59 da lei do inquilinato, o art. 300 do CPC/15 autoriza o juízo a conceder a tutela para desocupação compulsória do imóvel, desde que presentes o fumus boni iuris e o periculum in mora, inerentes ao instituto da tutela de urgência. Assim, passo a analisar se restam preenchidos in casu tais requisitos.

Pois bem. A autora, ora agravada, afirma que firmou contrato de locação com a ré ADALBERTO SILVA ADVOCACIA S.S. em 26.08.2013, relativo ao imóvel situado à Travessa Pirajá, n. 1966, bairro Marco, Belém/PA, com aluguel no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser reajustado anualmente, figurando os demais réus como fiadores do contrato. Alega que entre os anos de 2014 e 2015, a locatária deixou de cumprir suas obrigações por nove meses, sendo que em julho de 2015 a locatária regularizou os pagamentos. Novamente, em agosto de 2016, voltou a inadimplir o pacto, reduzindo unilateralmente o valor do aluguel de R$ 5.633,00 (cinco mil, seiscentos e trinta e três reais) para R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Em fevereiro de 2017, cessou os pagamentos dos alugueis, sem, todavia, desocupar o imóvel. Diante da inadimplência, notificou a locatária em junho de 2017, para a devolução do prédio, quedando ela inerte. Dessa feita, não teve outra alternativa senão vir a juízo pleitear a rescisão contratual, com despejo dos réus e ainda a cobrança dos alugueis devidos.

A ré, ora agravante, alega que somente reduziu o valor dos alugueis como compensação pelos gastos com a reforma do imóvel, não havendo justo motivo para o despejo, pois apenas reparou as despesas tidas com as benfeitorias necessárias. Alega que a caução dada é inidônea e que o despejo não poderia ser deferido, uma vez que o contrato encontra-se garantido por meio de fiança. Ademais, sustenta que a natureza da atividade prestada no local, relativa à práticas de fisioterapia, impediria a desocupação compulsória por tratar-se de matéria de saúde.

Como provas de suas alegações, as partes juntaram aos autos originais relativos à ação de despejo, entre outros documentos, contrato de locação firmado entre a autora e ADALBERTO SILVA ADVOCACIA S.S. em 26.08.2013, relativo ao imóvel objeto da lide, estabelecendo como valor de aluguel R$ 5.000,00 (cinco mil reais). O contrato contém cláusula de renúncia ao direito de retenção e indenização por benfeitorias (cláusula 11ª) e ainda indica o perfeito estado do imóvel no ato da locação (clausula 7ª a 9ª), sendo pactuado que qualquer reclamação deveria ser feita no prazo de sete dias a contar do início da locação, por escrito - ID nº 2815556 e ID n. 3653340 - Pág. 1/6; planilha de débitos – ID nº 2815600 e ID n. 3652698 - Pág. 1/12; comprovação de notificação extrajudicial da devedora, identificando um débito total de R$ 108.490,13 (cento e oito mil, quatrocentos e noventa reais e treze centavos), entregue em 26.06.2017 – ID nº 2815608 e ID n. 3652776 - Pág. 1/13; comprovante de caução fidejussória, no valor de R$ 16.899,00 (dezesseis mil, oitocentos e noventa e nove reais) por meio de nota promissória – ID nº 3653116 - Pág. 1/2, firmada pela locadora.

Nestes autos de agravo, além de parte daqueles documentos, foram juntados Alteração de quadro social da sociedade Silva e Silva Advocacia SS e Empresa A S Corporal EILRELI, demonstrando que ela foi constituída muito depois da locação – ID nº 564570 e 564572; Fotos do imóvel fechado – ID nº 571384, 571385, 571390; e-mails trocados entre as partes, noticiando os fatos. Deixam clara a intenção da agravante, de reduzir as mensalidades de aluguel em decorrência das benfeitorias feitas no imóvel e a resistência da agravada em aceitar a redução. Também evidenciam a omissão da recorrente em comprovar os gastos feitos na reforma do imóvel – ID nº 660736; fotos do imóvel, demonstrando de fato deterioração – ID nº 660737 e 660738; contrato de locação não residencial, estabelecendo garantia de fiança na cláusula 14ª, pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses, com termo inicial em 26.08.2013 – ID nº 660756.

Ou seja, da prova constituída até o momento, numa análise sumária (única cabível em sede de pedido liminar), entendo que a agravada logrou êxito em provar o requisito do fumus boni iuris, pois provou a existência do contrato de locação (ID nº 2815556 e ID n. 3653340 - Pág. 1/6) e ainda a constituição em mora da locatária, que deixou de pagar regularmente os alugueis devidos em decorrência dele (ID nº 2815608 e ID n. 3652776 - Pág. 1/13). Os agravados, por sua vez, não conseguiram provar qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo, que viesse a justificar o indeferimento da medida, pois não juntaram aos autos qualquer comprovante de pagamento dos alugueis devidos. Argumentam que reduziram unilateralmente o valor dos alugueis em decorrência das obras feitas no prédio, sem juntar aos autos qualquer comprovante ou recibo de compra de materiais, de serviços de construção ou reforma, que indiciem os gastos alegados na conservação do imóvel.

A alegação de que o despejo não poderia ser deferido em virtude da natureza da atividade desempenhada pela locatária não prospera e isso se depreende pela simples leitura do art. 53 c/c art. 9º, inciso III da lei do inquilinato, que disciplina:

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.
(Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

I - nas hipóteses do art. 9º;

[...]

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos

Portanto, em que pese tratar-se de uma clínica de fisioterapia, o despejo é autorizado legalmente em virtude da inadimplência quanto aos aluguéis e encargos locatícios, comprovada nos presentes autos.

Quanto ao periculum in mora, este é facilmente presumível diante da inadimplência da locatária em mais de nove meses sem pagar corretamente os alugueis devidos, em que pese manter-se na posse do bem, utilizando-se dele para auferir renda. Em outras palavras, cada mês de inadimplência da agravante, tem-se um prejuízo mensal para a agravada de R$ 5.633,00 (cinco mil, seiscentos e trinta e três reais), não sendo lícito aguardar-se o término de toda a extensa e demorada tramitação processual para retomar a posse de seu bem, dada a ilicitude da conduta da parte adversa.

No que diz respeito à idoneidade da caução prestada mediante nota promissória, entendo que a questão é ainda muito controversa na jurisprudência pátria. Todavia, um consenso existe. Não se faz necessário que a caução seja prestada sempre em espécie, por meio de depósito em dinheiro. Outros mecanismos têm sido admitidos para assegurar a concessão da liminar de despejo, consoante ilustram as seguintes ementas:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA. PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO PARA GARANTIA DO JUÍZO. NOTA PROMISSÓRIA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ART. 520, IV C/C ART. 784, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SUFICIÊNCIA E IDONEIDADE. ART. 75, DO ANEXO I, DO DECRETO FEDERAL N.º 57.663/1966. ATENDIMENTO AOS REQUISITOS LEGAIS. INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-AL - AI: 08074307520198020000 AL 0807430-75.2019.8.02.0000, Relator: Des. Celyrio Adamastor Tenório Accioly, Data de Julgamento: 02/07/2020, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/07/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PEDIDO DE TUTELA LIMINAR. CAUÇÃO CONSISTENTE NO PRÓPRIO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. A Lei nº 8.245/91 não exige que a caução seja prestada somente em dinheiro. Dessa forma, nada impede o oferecimento do próprio imóvel objeto da locação como caução, desde que se observe o valor mínimo equivalente a três meses de aluguel, bem como a comprovação, perante o Juízo de origem, da titularidade e da inexistência de ônus reais sobre o bem ofertado. (TJ-SP - AI: 20168393720218260000 SP 2016839-37.2021.8.26.0000, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 18/02/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/02/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação de despejo por falta de pagamento – Liminar de desocupação – Possibilidade – Ausência de quaisquer das garantias locatícias previstas no artigo 37 da lei 8.245/91 – Inteligência do artigo 59, § 1º, IX da Lei 8.245/91 – Desnecessidade de prévia oitiva da parte contrária. Lei nº 14.010/2020, que dispôs sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19) – Hipótese dos autos em que o descumprimento contratual teve início em janeiro, antes da pandemia, cujos efeitos, para fins de aplicação da referida Lei, foram considerados a partir de 20 de março, nos termos do artigo 1º, parágrafo único - Artigo 9º, ademais, que, mesmo após a derrubada do veto presidencial, obstava a concessão de liminar até 30 de outubro de 2020, prazo de natureza processual, com aplicação imediata, decorrido após a decisão agravada – Requisitos para a concessão da liminar satisfeitos – Não configuração de qualquer óbice à concessão da liminar, em decorrência da pandemia do COVID-19 – Observação, porém, quanto ao cumprimento do ato judicial, que deve estar condicionado à retomada das atividades presenciais na comarca da situação do imóvel, em consideração a eventuais impactos decorrentes da pandemia, caso tal retomada ainda não tenha ocorrido – Liminar deferida, com observação. CAUÇÃO PROCESSUAL – Utilização do crédito dos aluguéis vencidos como caução – IMPOSSIBILIDADE – A caução visa garantir o ressarcimento da requerida em caso de prejuízos advindos da revogação da liminar – Caução que pode incidir sobre outros bens de propriedade dos locadores, inclusive o próprio imóvel locado, desde que comprovada sua propriedade e a inexistência de ônus reais ou gravames – RECURSO PROVIDO EM PARTE, COM OBSERVAÇÃO. (TJ-SP - AI: 22640051820208260000 SP 2264005-18.2020.8.26.0000, Relator: Luis Fernando Nishi, Data de Julgamento: 21/01/2021, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/01/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LEI N. 8.245/91. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR. CAUÇÃO EXIGIDA DO LOCADOR. CRÉDITO CORRESPONDENTE A TRÊS ALUGUÉIS NÃO PAGOS. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Acerca da liminar de despejo, tem-se que, nas ações dessa natureza, o § 1º do art. 59 da Lei n. 8.245/91 autoriza que se conceda antecipação da tutela para a desocupação do imóvel locado, desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel e esteja presente uma das hipóteses elencadas nos seus incisos. 2. O oferecimento pelo locador de crédito correspondente ao valor de 3 (três) prestações de aluguéis devidos e inadimplidos pode ser admitido como caução idônea, requisito indispensável ao deferimento da liminar de despejo, haja vista a ausência de restrição legislativa nesse sentido e o atendimento à finalidade legal de contracautela. 3. Na hipótese, o alegado valor da dívida da locatária supera em mais de 24 (vinte e quatro) vezes a quantia correspondente a 3 (três) vezes o valor do aluguel, carecendo de razoabilidade a condição de depósito da caução em dinheiro pelo locador para o deferimento da liminar de despejo. 4. Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 07172539020208070000 DF 0717253-90.2020.8.07.0000, Relator: SANDRA REVES, Data de Julgamento: 16/09/2020, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 07/10/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DO ALUGUEL. DECISÃO AGRAVADA QUE CONDICIONOU A CONCESSÃO DA MEDIDA LIMINAR DE DESPEJO AO PAGAMENTO DE CAUÇÃO EQUIVALENTE A 03 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. CAUÇÃO SOBRE O VALOR DOS CRÉDITOS LOCATÍCIOS. POSSIBILIDADE. CRÉDITOS LOCATÍCIOS CONSIDERAVELMENTE SUPERIORES À CAUÇÃO EXIGIDA NA LEI. PRECEDENTES DO TJPR. DECISÃO REFORMADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - 0065954-11.2019.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - J. 30.11.2020) (TJ-PR - AI: 00659541120198160000 PR 0065954-11.2019.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, Data de Julgamento: 30/11/2020, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/12/2020)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS INEXISTENTES. PRETENSÃO DE REVER A MATÉRIA. AUSÊNCIA DE CUNHO PROTELATÓRIO. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. O Embargante sustenta que o Acórdão guerreado incorreu em omissões no que tange a não manifestação sobre pontos essenciais ao julgamento da causa. 2. não há de se falar em inobservância do quanto previsto no art. 808, II, do CPC/73, haja vista que a ação foi ajuizada na comarca de Guanambi/BA e o arresto deveria ser feito na comarca de São Desidério/BA, ensejando a utilização de Carta Precatória, a qual demanda mais tempo para cumprimento. Ademais, ressalte-se que a ação principal foi ajuizada em 02/09/2015. 3. De igual sorte não há de se falar em omissão no que pertine a tese de inidoneidade da caução fidejussória, haja vista que a nota promissória válida é título executivo extrajudicial prestante à caução fidejussória da execução provisória de sentença. 4. Vícios inexistentes. 5. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS. ACÓRDÃO MANTIDO. (TJ-BA - ED: 00160211720158050000, Relator: ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/08/2020)

Como se observa, têm sido admitidas como cauções idôneas o depósito em dinheiro, a garantia real sobre o imóvel objeto do contrato e até mesmo os créditos decorrentes da ação de cobrança de alugueis, em que pese o risco de tal admissibilidade. O que se pretende dizer é que não existe uma discriminação legal sobre quais cauções vêm a ser admissíveis, devendo o julgador avaliar, diante das circunstâncias do caso concreto, se a garantia se mostra segura às finalidades que lhe são intrínsecas. É o que se depreende do art. 300, §1º do CPC/15, que admite tanto a caução real quanto a fidejussória, desde que idônea a ressarcir os danos que a parte contrária vier a sofrer em decorrência da tutela de urgência. Trata-se de norma genérica, deixando a cargo do julgador a valoração sobre a idoneidade da garantia ofertada.

No caso em tela, a locadora ofertou nota promissória no valor equivalente a três meses de aluguel. Nada há nos autos que indique a má-fé da ofertante. Não existe histórico de inadimplência de sua parte, sendo ela, em verdade, credora de créditos locatícios. Inclusive, por oportuno, ressalto que os valores de alugueis devidos até o momento da propositura da ação (R$ 132.632,15 – cento e trinta e dois mil, seiscentos e trinta e dois reais e quinze centavos) exorbitam em muito o valor da caução, não havendo justo motivo para desconsiderar a nota promissória como caução válida.

Dessa feita, entendo que não assiste razão à agravante quanto a nenhum dos argumentos veiculados no presente recurso, restando de fato preenchidos tanto o requisito do fumus boni iuris quanto do periculum in mora, o que torna forçosa a concessão da liminar de despejo, não com base na lei do inquilinato, mas mediante aplicação subsidiária do art. 300 do CPC/15, como feito pelo juízo a quo.

Por oportuno, ressalto a inaplicabilidade da decisão liminar proferida em 03.06.2021, pelo ministro relator Luis Roberto Barroso, nos autos da ADPF n. 828/2021, em tramitação perante o Supremo Tribunal Federal, a qual suspendeu a realização de despejos liminares em decorrência da pandemia do COVID-19, uma vez que referida decisão somente se refere às locações de imóveis residenciais, não sendo portanto, o caso dos autos.

Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento, mantendo em sua integralidade a decisão impugnada, consoante fundamentação supra.

É como voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR

DESEMBARGADOR-RELATOR

Belém, 24/08/2021