Tribunal: TJPA
Processo: 0081085-55.2016.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2021-11-22

Ementa:
AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. NOVO ENTENDIMENTO DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVE SER RESTITUÍDA EM CASO DE NÃO RESTAR EXPRESSAMENTE PREVISTA CONTRATUALMENTE. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0081085-55.2016.8.14.0301

APELANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA

APELADO: MARIA EDA GIL ALVES VALE

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES COM CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. NOVO ENTENDIMENTO DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVE SER RESTITUÍDA EM CASO DE NÃO RESTAR EXPRESSAMENTE PREVISTA CONTRATUALMENTE
.
AGRAVO INTERNO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO Nº 0081085-55.2016.8.14.0301

AGRAVANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA

AGRAVADA: DECISÃO MONOCRÁTICA ID 4778685

RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Trata-se de
AGRAVO INTERNO
interposto por
LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA
contra a decisão monocrática de ID 4778685 que julgou improvido seu recurso de apelação, com a seguinte ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO DE OBRA. DECISÃO DO JUÍZO A QUO QUE DEFERIU O PEDIDO DE PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO FIXADO NA AVENÇA. ILÍCITO CONTRATUAL COMPROVADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA. ESCOADO O PRAZO CONTRATUAL É LEGÍTIMA A EXPECTATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR AUFERIR LUCROS CESSANTES COM O APARTAMENTO, A PARTIR DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL. APELAÇÃO CONHECIDA E IMPROVIDA.

Em suas razões recursais, o agravante argui a impossibilidade de cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes e que a cláusula 10.1 “c” do contrato de promessa de compra e venda deve ser utilizada como mecanismo indenizatório ao invés dos lucros cessantes.

Sustenta ainda a impossibilidade de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem. Pugnando ao fim pela reforma da decisão monocrática e o provimento do agravo interno.

Sem contrarrazões (ID 5188240).

É o relatório.

VOTO

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso e passo a apreciar suas razões.

LUCROS CESSANTES.

Quanto a condenação ao pagamento de danos materiais na modalidade lucros cessantes, o C. Superior Tribunal de Justiça modificou seu entendimento, para afastar a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes em caso atraso na entrega do empreendimento.

Com efeito,
a Segunda Seção do STJ, no julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia n. 1.614.721/DF, ocorrido em 22/5/2019, de Relatoria do Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO decidiu:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.

CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte:
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

Originaram-se do referido julgamento, as teses 970 e 971, com a seguinte redação:

TEMA 970:
“
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes
.”

Tema 971: “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Desta forma, concluiu o C. STJ no sentido de que a condenação da ré ao pagamento da multa compensatória juntamente com indenização em lucros cessantes acarretaria dupla condenação (bis in idem) e enriquecimento sem causa da consumidora. Assim, havendo cláusula penal, a condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes deve ser improcedente.

Por este motivo, modifico meu entendimento, para adequá-lo à Jurisprudência do STJ.

No caso em apreço, o instrumento contratual, em seu CAPÍTULO X CLÁUSULA 10.1 “b” e “c”, intitulada “DA MORA E DO INADIMPLEMENTO” (ID 4734761 - pág. 02) prevê a incidência cláusula penal apenas para o inadimplemento do promitente comprador, devendo a mesma ser considerada a contrário sensu para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

Confira-se:

“10.1 A mora do COMPRADOR no cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas neste contrato acarretará a responsabilidade pelo pagamento das seguintes penalidades:

(...)

b) – juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor do principal da (s) parcelas em atraso, reajustado monetariamente, sem prejuízo da incidência dos juros compensatórios, incluídos no valor de cada parcela;

c) – multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela, incidente sobre o valor do principal, corrigido monetariamente;

(...)

f) – multa compensatória de 10% (dez por cento), incidente sobre o valor do débito (principal e acréscimos) em atraso, na hipótese de a alienação da unidade autônoma se efetivar por leilão.

(...)”

Assim, o presente agravo interno deve ser provido, para reformar o capítulo da decisão monocrática recorrida que declarou a possibilidade de cumulação de indenização por danos materiais na modalidade lucros cessantes com cláusula penal, a fim de adequá-lo à mais recente Jurisprudência do STJ, no sentido de que, em contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

CLÁUSULA DE CORRETAGEM.

Quanto à legalidade da cobrança da cláusula de corretagem, o STJ fixou em sede de recurso repetitivo que é válida a
cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

Neste sentido:

"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO" (STJ - Segunda Seção, REsp 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. aos 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Mediante a leitura do instrumento contratual, não é possível constatar
previsão quanto ao
promissário comprador arcar com as despesas de corretagem. O documento de ID 4734761 – pág. 56, comprova que o Apelado pagou a referida comissão como serviço de intermediação imobiliária, sem restar contratualmente prevista, o que garante ao mesmo a restituição do valor.

DISPOSITIVO.

Por conseguinte, nos termos do art. 290 do Regimento Interno do TJPA, exerço o Juízo de retratação para conhecer do presente Agravo Interno para
PROVÊ-LO PARCIALMENTE
, a fim de tão somente REFORMAR O CAPÍTULO DA DECISÃO MONOCRÁTICA, para adequá-la à Jurisprudência do STJ, no sentido de que, em caso de inadimplemento do promitente-vendedor-incorporador deve ser aplicada a cláusula penal prevista em contrato para inadimplemento do promitente-comprador.

É o voto.

Belém (PA),

MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Desembargadora Relatora

Belém, 30/11/2021