Tribunal: TJPA
Processo: 0802875-79.2019.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2021-09-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO E NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA INDEFERIDA. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO VALOR GASTO COM O IMÓVEL. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. O Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 2. Consoante entendimento pacificado da Corte Superior, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite-se como razoável a retenção pelo vendedor do percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. In casu, o juízo originário, ao indeferir totalmente o pedido de restituição da quantia paga como entrada do imóvel, deixou de agir em consonância com a jurisprudência sobre o assunto, impedindo o comprador de ver-se restituído, ao menos, da quantia correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor gasto com a aquisição do bem. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0802875-79.2019.8.14.0000

AGRAVANTE: DOUGLAS LOPES GOMES

AGRAVADO: PDG CONSTRUTORA LTDA, AMANHA INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

A
GRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO E NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA INDEFERIDA. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO VALOR GASTO COM O IMÓVEL. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE.

1. O Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

2. Consoante entendimento pacificado da Corte Superior, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite-se como razoável a retenção pelo vendedor do percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.

3.
In casu
, o juízo originário,

ao indeferir totalmente o pedido de restituição da quantia paga como entrada do imóvel
,
deixou de agir em consonância com a jurisprudência sobre o assunto, impedindo o comprador de ver-se restituído, ao menos, da quantia correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor gasto com a aquisição do bem.

4. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por DOUGLAS LOPES GOMES em face de decisão proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível de Belém nos autos da Ação de Nulidade de Cláusula Contratual Abusiva c/c Danos Morais e Materiais (Proc. n° 0832035-90.2017.814.0301), que indeferiu o pedido de tutela antecipada para que as Agravadas devolvessem o valor pago de R$ 50.194,20 (cinquenta mil cento e noventa e quatro reais e vinte centavos) pelo imóvel ou, alternativamente, o percentual de 80% dessa quantia.

O juízo
a quo
assim decidiu (ID 9120735 do processo originário):

Defiro o benefício da assistência gratuita.

Lendo atentamente todos os termos da inicial e os documentos que vieram com ela, entende este Juízo que não foram preenchidos os requisitos legais que autorizam a antecipação dos efeitos da tutela provisória jurisdicional. Com efeito, prima facie, considerando a necessidade de maior dilação probatória, inexiste documento que demonstre de maneira cabal o direito alegado pela autora, de modo a possibilitar o deferimento da tutela provisória requerida, porquanto não se pode atestar a probabilidade do direito, sem que antes seja estabelecido o contraditório.

Assim, indefiro a tutela provisória de urgência requerida.

O Agravante deseja realizar o distrato por via judicial, afirmando não ter mais como se comprometer com as ofertas abusivas das Agravadas, visto que já havia aceitado a troca do primeiro apartamento comprado (por não ter sido entregue no prazo pelas Rés) e pelo fato de atualmente estar sendo cobrado por débitos condominiais e de IPTU relativos ao segundo empreendimento, cuja compra e venda não foi efetivada devido à negativa na concessão de financiamento bancário no valor necessário à concretização do negócio.

Diante disso, busca o Recorrente a restituição integral da quantia paga, inclusive de forma antecipada, com base na Súmula 543 do STJ.

Em despacho inicial (ID 1714532), destacou-se a ausência de pedido de efeito suspensivo no presente recurso.

As Agravadas apresentaram contrarrazões (ID 1835679) destacando preliminarmente que vem enfrentando grave crise econômico-financeira, tendo ajuizado pedido de recuperação judicial no foro de São Paulo, razão pela qual a decisão agravada deve ser mantida para não prejudicar o plano de recuperação das empresas.

No mérito, afirmam que a responsabilidade pela concessão de financiamento é da instituição financeira, não podendo o Recorrente incumbir a elas qualquer culpa a respeito. Assim, aduzem ser evidente a vontade do Recorrido em rescindir unilateralmente a avença, logo ele deve arcar com os percentuais de retenção previstos em contrato.

Coube-me o processo por redistribuição.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão de julgamento presencial.

Belém, 03 de setembro de 2021.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1. Pressupostos de Admissibilidade:

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, conheço o Agravo de Instrumento e passo a sua análise.

2. Razões recursais:

Primeiramente, urge salientar que, como cediço, em sede de Agravo de Instrumento, o julgamento deve ater-se à decisão agravada, abstraindo-se o quanto possível de se adentrar ao
meritum causae
discutido na demanda principal, sob pena de supressão de instância.

Faço essa consideração em virtude de a parte Agravada pretender discutir a necessidade de observância dos parâmetros estabelecidos no plano de recuperação judicial das empresas, que tramita sob o nº 1016422-34.2017.8.26.0100 no Foro Central da capital do Estado de São Paulo, o que deve ser efetuado em vias ordinárias próprias e não neste momento processual, principalmente considerando que se trata de processo que se encontra em fase de conhecimento, na qual eventual crédito do autor sequer foi quantificado de forma definitiva.

Assim, passo à análise do mérito recursal.

2.1 Da resolução contratual e o dever de restituição das parcelas pagas:

Cinge-se a controvérsia acerca do acerto ou desacerto da decisão prolatada em primeiro grau que indeferiu a tutela de urgência pleiteada pelo Autor/Agravante de modo a ordenar a devolução dos valores pagos à construtora a título de entrada no imóvel.

Pleiteia, então, o Recorrente a reforma do
decisum
para que seja determinada a restituição da quantia de R$ 50.194,20 (cinquenta mil cento e noventa e quatro reais e vinte centavos), de forma integral, a fim de que sejam minimizados os prejuízos já sofridos.

Por sua vez, as empresas Agravadas se limitam a
afirmar que não são responsáveis pela negativa na concessão do financiamento bancário necessário à quitação da compra do segundo empreendimento pelo Agravante e que ele, na verdade, pretende rescindir unilateralmente o contrato, contudo precisará arcar com os percentuais de retenção.

Entendo que razão parcial assiste à parte agravante.

Isso porque a jurisprudência pátria admite o desfazimento de contrato de promessa de compra e venda, ainda que em caso de culpa do comprador. Em tais hipóteses, é concedido ao comprador o direito à imediata devolução das parcelas pagas, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, conforme se depreende da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

(Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Sobre o assunto, ressalto que,
por cautela, tratando-se de análise em cognição sumária na qual não se perquire acerca da culpa pela rescisão, deve-se considerar o entendimento firmado pelo STJ no sentido de que, na hipótese de culpa do comprador, o percentual máximo aceitável para retenção é de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, à luz dos princípios norteadores das relações de consumo.
Cito as ementas da Corte Superior
[1]
:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. "
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1692346/DF, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 26/04/2018).

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2.
Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

A Exma. Ministra Maria Isabel Gallotti, em seu cuidadoso voto proferido no Resp 1.723.519, ao analisar hipótese em que reconhecida a culpa do comprador pela rescisão de contrato que previa a devolução de apenas 40% (quarenta por cento) da quantia paga pelo imóvel, entendeu que “
a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador - percentual consolidado pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE - é adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação da unidade imobiliária
”. Em seguida, enfatizou que o percentual de 25% de retenção: “
sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes”.

Com fulcro no entendimento firmado, a meu ver, em sede de cognição sumária e antes de realizada a dilação probatória, é possível a determinação de restituição imediata do valor equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago para a aquisição do imóvel, sendo que
o quantum
de retenção poderá ser revisto
a posteriori
.

No mesmo sentido, transcreve-se julgado deste E. Tribunal admitindo a restituição daquele percentual em sede de tutela antecipada, mesmo que não realizada análise sobre a culpa pela rescisão contratual:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGADO ATRASO DA OBRA. RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. TUTELA DE EVIDÊNCIA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Tratando-se de decisão proferida em sede de antecipação de tutela, anterior à instrução probatória, o magistrado a quo foi prudente em determinar a devolução de apenas parte do valor, estando em perfeita consonância com a jurisprudência do C. STJ.

(2019.00516766-63, Decisão Monocrática, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2019-03-07, Publicado em 2019-03-07)

Sob este raciocínio, verifico que o juízo originário,

ao indeferir totalmente o pedido de restituição da quantia paga como entrada do imóvel
,
deixou de agir em consonância com a jurisprudência sobre o assunto, impedindo o comprador de ver-se restituído, ao menos, da quantia correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor gasto com a aquisição do bem.

Portanto, sendo hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a decisão agravada merece reforma parcial a fim de que o percentual supracitado seja garantido, de forma imediata, ao comprador.

3. Parte dispositiva:

Ante o exposto, decido conhecer o presente Agravo de Instrumento, DANDO-LHE PARCIAL
PROVIMENTO
a fim de reformar a decisão agravada para determinar que as Agravadas depositem em juízo, de uma só vez, 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo Agravante para a aquisição do imóvel em questão, corrigidos e apurados na forma do contrato, no prazo máximo de 05 (cinco) dias.

É o voto.

Belém, 28 de setembro de 2021.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
Nesse sentido: AgInt no AREsp 1393461/GO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 6.5.2019; AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 10.9.2018; AgInt no REsp 1395252/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe 15.6.2018; AgRg no Ag no REsp 1349644/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe 31.3.2014; AgInt no AREsp 1313870/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 3.4.2019; AgInt nos EDcl no REsp 1388755/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 7.5.2019; AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 29.3.2019; AgInt no AREsp 1263262/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 13.3.2019; AgInt no AREsp 1200273/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 26.6.2018; AgInt no AREsp 940.397/SP, Rel. Documento: 95341885 - RELATÓRIO, EMENTA E VOTO - Site certificado Página 13 de 21 Superior Tribunal de Justiça Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 7.12.2016.

Belém, 29/09/2021