Tribunal: TJPA
Processo: 0018088-43.2016.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EDINEA OLIVEIRA TAVARES
Órgão julgador: EDINEA OLIVEIRA TAVARES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2021-03-09

Ementa:
ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______PODER JUDICIÁRIO 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADOAPELAÇÃO CÍVEL N° 0018088-43.2016.8.14.0040COMARCA DE ORIGEM: PARAUAPEBAS.APELANTE: RAIMUNDA NONATA DA SILVA SANTOS.ADVOGADO: BRUNO FARIAS LIMA – DEFENSOR PUBLICOAPELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA.ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO – OAB/PA 10.652-ARELATORA: DESA. EDINÉA OLIVEIRA TAVARESEMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - DESFAZIMENTO CONTRATUAL - RETENÇÃO DE VALORES MANTIDA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO MANTIDA – OUTRAS DESPESAS AFASTADAS - BIS IN IDEM. BENFEITORIA EDIFICADA NO LOTE - DIREITO DE RETENÇÃO RECONHECIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO A UNANIMIDADE.1. A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao `status quo ante’, o que implica na reintegração da posse do imóvel aos promitentes vendedores e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos;2. Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, admitindo-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem3. Uma vez autorizada a retenção de 10% (dez por cento) das parcelas pagas, a título de multa compensatória, não pode se autorizar também a retenção de mais 10% (dez por cento) a título de outras despesas, sob pena de caracterizar bis in idem, além de tais despesas, se existentes, não restaram efetivamente comprovadas, tendo sido apenas indicadas de forma genérica, não havendo demonstração de qualquer valor.4. Havendo benfeitorias indenizáveis, o promitente comprador fará jus ao direito de retenção, devendo serem cabalmente demonstradas durante a fase de liquidação de sentença, consoante determinação legal contida no art. 34 da Lei 6.766/1979, na qual estabelece que as benfeitorias úteis e necessárias (não as voluptuárias) introduzidas no imóvel, o que se entende para as acessões (construções), devem ser indenizadas, não valendo qualquer cláusula contratual em sentido contrário5. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade, para se reconhecer o direito de retenção do imóvel pela apelante e, para se afastar o direito de retenção a título de outras despesas pela apelada.A C Ó R D Ã OVistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 14:00 h., do dia 09 de março de 2021, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em PROVER PARCIALMENTE O PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do VOTO DA EXMA. DESEMBARGADORA RELATORA EDINÉA OLIVEIRA TAVARES.EDINÉA OLIVEIRA TAVARESDesembargadora Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0018088-43.2016.8.14.0040
APELANTE: RAIMUNDA NONATA DA SILVA SANTOS

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora EDINÉA OLIVEIRA TAVARES

EMENTA

ACÓRDÃO Nº ___________DJE:____/_____/_______
PODER JUDICIÁRIO
2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL N° 0018088-43.2016.8.14.0040
COMARCA DE ORIGEM: PARAUAPEBAS.
APELANTE: RAIMUNDA NONATA DA SILVA SANTOS.
ADVOGADO: BRUNO FARIAS LIMA – DEFENSOR PUBLICO
APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA.
ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO – OAB/PA 10.652-A
RELATORA: DESA. EDINÉA OLIVEIRA TAVARES
EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - DESFAZIMENTO CONTRATUAL - RETENÇÃO DE VALORES MANTIDA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO MANTIDA – OUTRAS DESPESAS AFASTADAS - BIS IN IDEM. BENFEITORIA EDIFICADA NO LOTE - DIREITO DE RETENÇÃO RECONHECIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO A UNANIMIDADE.1. A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao `status quo ante’, o que implica na reintegração da posse do imóvel aos promitentes vendedores e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos;
2. Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, admitindo-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem
3. Uma vez autorizada a retenção de 10% (dez por cento) das parcelas pagas, a título de multa compensatória, não pode se autorizar também a retenção de mais 10% (dez por cento) a título de outras despesas, sob pena de caracterizar bis in idem, além de tais despesas, se existentes, não restaram efetivamente comprovadas, tendo sido apenas indicadas de forma genérica, não havendo demonstração de qualquer valor.
4. Havendo benfeitorias indenizáveis, o promitente comprador fará jus ao direito de retenção, devendo serem cabalmente demonstradas durante a fase de liquidação de sentença, consoante determinação legal contida no art. 34 da Lei 6.766/1979, na qual estabelece que as benfeitorias úteis e necessárias (não as voluptuárias) introduzidas no imóvel, o que se entende para as acessões (construções), devem ser indenizadas, não valendo qualquer cláusula contratual em sentido contrário
5. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade, para se reconhecer o direito de retenção do imóvel pela apelante e, para se afastar o direito de retenção a título de outras despesas pela apelada.
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma PJe e Sistema Libra com início às 14:00 h., do dia 09 de março de 2021, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em PROVER PARCIALMENTE O PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do VOTO DA EXMA. DESEMBARGADORA RELATORA EDINÉA OLIVEIRA TAVARES.
EDINÉA OLIVEIRA TAVARES
Desembargadora Relatora

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N° 0018088-43.2016.8.14.0040

COMARCA DE ORIGEM: PARAUAPEBAS

APELANTE: RAIMUNDA NONATA DA SILVA SANTOS

ADVOGADO: BRUNO FARIAS LIMA – DEFENSOR PUBLICO

APELADO: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO – OAB/PA 10.652-A

RELATORA: DESA. EDINÉA OLIVEIRA TAVARES
R E L A T Ó R I O
A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA EDINÉA OLIVEIRA TAVARES (RELATORA):
Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por RAIMUNDA NONATA DA SILVA SANTOS, objetivando a reforma da sentença proferida pelo Douto Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas que julgou procedente a AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, para: A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide; B) REINTEGRAR a posse do imóvel ao autor, mediante a expedição de mandado de reintegração na posse, devendo, após o cumprimento procedera liquidação das benfeitorias e sua efetiva indenização conforme item E, no prazo de 15 dias. C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único(Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter;C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C). levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão. D) CONDENAR parte a ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0.25% incidente sobre o valor atualizado do contrato (cláusula 2", § 1º), a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se. porém, a 50% (cinqüenta por cento) do valor a ser restituido a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida; (id. 1934758 - Pág. 13).
Consta da peça inicial de Id 1934749 que, a requerida, ora apelante, na data de data de 26 de fevereiro de 2011, firmou Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno, localizado na Rua P 4, Q. 283, L.29 - Residencial Cidade Jardim, Parauapebas, com área de 200,00 m2, onde se comprometeu a pagar o valor final de R$, 39.430,00 (trinta e nove mil quatrocentos e trinta reais), montante que seria financiado em 180 (cento e oitenta) parcelas mensais e sucessivas de R$ 219,06 (duzentos e dezenove reais e seis centavos), vencendo-se a primeira em 01/04/2011.
Aduz que, a ré deixou de quitar as prestações por ela assumidas, quedando-se em mora a partir da parcela de número 54, vencida em 01/09/2015, bem como as demais parcelas do contrato.
Afirma ainda que, em que pese ter sido devidamente notificado no dia 11/07/2016, a Ré manteve-se inerte, deixando de atender ao chamado da alienante do imóvel, ora Autora. Situação esta que, conforme previsão contratual, ocasionou a resolução do contrato por dissolução.
A requerida, ora apelante, apresentou contestação (ID nº 1934754 - Pág. 12) pugnando pela improcedência do pedido ou alternativamente que, acolha o pedido de retenção do imóvel até a indenização integral das acessões.
O feito seguiu regular tramitação até a prolação da sentença (ID nº 1934758) que julgou procedente a ação, nos termos do art. 487,I do CPC.
Inconformada, a ré RAIMUNDA NONATA SANTOS DA SILVA, interpôs recurso de Apelação (Id 1934763), alegando em resumo que é indevida a rescisão do contrato com a reintegração de posse em favor da apelada, bem como que, a condenação a título de multa compensatória e de outros valores, se configura em bis in idem, além de defender o direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização devida pelas acessões.
A Apelada apresentou contrarrazões no Id. 1934764, onde defende a sentença proferida, alegando em resumo que, verificado o inadimplemento, é de rigor a incidência dos dispositivos contratuais e legais.
Após regular distribuição coube-me a relatoria.
Apelação recebida no duplo efeito, conforme despacho de id. 2277625.
É o relatório, apresentado para inclusão do feito em pauta para Julgamento na Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma Pje, com início às 14:00 h., do dia 09 de março de 2021, e encaminhados para o Núcleo de Sessões.
Belém, (PA) 25 de janeiro de 2021.
Desa. EDINÉA OLIVEIRA TAVARES
Desembargadora relatora

VOTO

V O T O
A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA EDINÉA OLIVEIRA TAVARES (RELATORA):
I. DO RECEBIMENTO
O presente recurso é cabível, visto que foi apresentado tempestivamente, por quem detém interesse recursal e legitimidade, tendo sido firmado por advogado legalmente habilitado nos autos. A recorrente é isenta de custas, visto que beneficiária da assistência gratuita (id. 1934758 - Pág. 13).
II. DO CONHECIMENTO
Avaliados os pressupostos processuais, tenho-os como regularmente constituídos, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.
III. DAS PRELIMINARES
Fixadas tais premissas e face à ausência de preliminares suscitadas em sede recursal passo a análise do mérito.
IV - DA ANÁLISE DO PEDIDO DA REFORMA
Trata-se de ação de rescisão de compromisso de venda e compra, cumulada com reintegração de posse, fundamentada no inadimplemento do contrato por parte do adquirente, que deixou de pagar as prestações contratadas.
Restou incontroverso que o réu se comprometeu em pagar o valor de R$ 39.430,00 (trinta e nove mil, quatrocentos e trinta reais), montante que seria financiado em 180 (cento e oitenta) parcelas mensais e sucessivas no valor l de R$ 219,06 (duzentos e dezenove reais e seis centavos), tendo se tornado inadimplente a partir da 54ª parcela, que venceu em 01/09/2015.
Com efeito, a inadimplência é incontroversa e constitui violação contratual, que permite a rescisão do compromisso de compra e venda da unidade em questão, com reintegração da autora na posse do imóvel.
Aliás, oportuno ressaltar que o esbulho ventilado nos autos independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pelo réu, oriunda de seu inadimplemento, é suficiente para atestar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos, em nada influenciando o fato de que este permaneceu por considerável período de tempo no terreno e que tenha nele construído benfeitorias, visto que a ocupação anterior ao adimplemento integral da obrigação se trata de posse precária, cuja estabilização se condiciona ao pagamento de todas as parcelas devidas.
Por outro lado, adianto que o recurso tem parcial procedência.
Restando comprovado o descumprimento do promitente comprador em relação às parcelas devidas pela aquisição do imóvel, a posse da parte inadimplente na propriedade em questão é apta a configurar o esbulho que embasa a pretensão de reintegração de posse postulada no feito, sendo cabível também a rescisão do contrato firmado.
Com efeito, o desfazimento do negócio jurídico de compra e venda do imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior com, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido.
No que tange ao direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização pelas benfeitorias, tenho que assiste razão ao recorrente.
A retenção é acessória ao direito à indenização por benfeitorias e traduz-se como a possibilidade de o possuidor de boa-fé permanecer no imóvel até o recebimento do respectivo valor das benfeitorias por ele realizadas. - Conforme doutrina e jurisprudência uníssonas “desde a reforma da Lei 10.444/2002, cabe ao possuidor de boa-fé, quando demandado em ação que tenha por objeto a entrega da coisa (restituição), pleitear a retenção por benfeitorias na própria contestação, de modo a viabilizar que o direito seja declarado na sentença e possa, efetivamente, condicionar a expedição do mandado restituitório” (STJ, REsp 1782335/MT).
Ademais, de acordo com o art. 1.219 do Código Civil, “o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis”.
Deste modo, evidente que a apelante era possuidora de boa-fé à época em que as melhorias foram feitas, porquanto havia celebrado o instrumento de compra e venda e desejava adquirir o domínio do imóvel. Circunstância em que se impõe reconhecer o direito de indenização por benfeitorias e acessões a serem apuradas em liquidação de sentença e assegurar-lhe o direito de retenção.
Assim, havendo benfeitorias indenizáveis, o promitente comprador fará jus ao direito de retenção, devendo serem cabalmente demonstradas durante a fase de liquidação de sentença, consoante determinação legal contida no art. 34 da Lei 6.766/1979, na qual estabelece que as benfeitorias úteis e necessárias (não as voluptuárias) introduzidas no imóvel, o que se entende para as acessões (construções), devem ser indenizadas, não valendo qualquer cláusula contratual em sentido contrário.
Vejamos a jurisprudência pátria:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DE SENTENÇA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – BENFEITORIA EDIFICADA NO LOTE - DIREITO DE RETENÇÃO RECONHECIDO NO ACÓRDÃO – NECESSIDADE DE APURAÇÃO DO REAL VALOR DO BEM EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – DETERMINAÇÃO EXPRESSA DA DECISÃO EXEQUENDA – NÃO ATENDIMENTO PELA EXEQUENTE-AGRAVADA – FALTA DE REQUISITO DE PROCEDIBILIDADE DA EXECUÇÃO – ANULAÇÃO DO PROCESSO PARA QUE SE PROCEDA À LIQUIDAÇÃO PRÉVIA. RECURSO PROVIDO (TJ-PR - AI: 00582617320198160000 PR 0058261-73.2019.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Juiz Gil Francisco de Paula Xavier Fernandes Guerra, Data de Julgamento: 12/07/2020, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/07/2020).
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES - PRELIMINAR - AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO PROCESSUAL - REJEITADA - MULTA CONTRATUAL - DEVIDA - PREVISÃO NO CONTRATO - PAGAMENTO MENSAL DE VALORES A MAIOR - CÁLCULOS NÃO COMPROVADOS - RETENÇÃO DE VALORES PAGOS - RESSARCIMENTO DESPESAS ADMINISTRATIVAS - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL - BENFEITORIAS - COMPROVAÇÃO - RESTITUIÇÃO DEVIDA - DIREITO DE RETENÇÃO - MANTIDO - NÃO RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL APÓS CONSTITUIÇÃO EM MORA - INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO - CABIMENTO - CAPITALIZAÇÃO ANUAL DE JUROS - CABIMENTO. 1. Uma vez que consta a previsão de cláusula penal estipulada sobre o débito vencido, a multa contratual é devida. 2. Não merece prosperar o argumento de pagamento mensal de valores a maior, uma vez que sequer foi indicado como chegou-se ao cálculo da quantia que dizem devida. 3. Não há que se falar em retenção de valores pagos pelos compradores a título de ressarcimento de despesas administrativas, diante da ausência de previsão contratual neste sentido. 4. Uma vez que restou comprovado de modo satisfatório as benfeitorias realizadas no lote em litígio, as benfeitorias devem ser restituídas. 5. Deve ser mantido o direito de retenção, por entender que a cláusula décima do contrato é abusiva já que estabelece vantagem exagerada à fornecedora. 6. Uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda em razão da inadimplência do comprador, é devido ao vendedor o direito de ser indenizado pelo uso e fruição do bem durante o período de inadimplência, sob pena de enriquecimento sem causa do devedor. 7. Prevendo o contrato unicamente a capitalização anual dos juros, deve ela ser autorizada, posto existir expresso permissivo legal, qual seja, o artigo 591 do Código Civil atual (artigo 1.262 do Código revogado). (TJ-MG - AC: 10024140881871001 MG, Relator: Otávio Portes, Data de Julgamento: 27/05/2020, Data de Publicação: 19/06/2020).
Quanto a cumulação de outras despesas com multa compensatória, tenho que, no caso de inadimplemento do contrato, as arras apresentam natureza indenizatória, desempenhando papel semelhante ao da cláusula penal compensatória, sendo imperiosa a conclusão no sentido da impossibilidade de cumulação de ambos os institutos, em face do princípio geral da proibição do non bis in idem.
Neste sentido, também assiste razão ao recorrente quando afirma não ser cabível a cumulação de multa compensatória com perdas e danos (multa compensatória cumulada com clausula penal), sob pena de responder o comprador por dúplice penalidade, havendo bis in idem na reparação pelos prejuízos suportados pela parte com a rescisão do contrato.
Vejamos a jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA FORMULADO PELO RÉU. NÃO CABIMENTO. INEXISTÊNCIA DE PROVA NO SENTIDO DE QUE HOUVE ALTERAÇÃO DA SITUAÇÃO ECONÔMICA DOS AUTORES. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR NÃO CONFIGURADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM A DE RETENÇÃO DO VALOR A SER RESTITUÍDO. PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO (TJ-PR - APL: 00220387920198160014 PR 0022038-79.2019.8.16.0014 (Acórdão), Relator: Desembargador Carlos Mansur Arida, Data de Julgamento: 06/07/2020, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/07/2020).
LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. INCIDÊNCIA CONJUNTA DE MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA PELO INADIMPLEMENTO. INADMISSIBILIDADE. PREVALECIMENTO APENAS DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. RECURSO PROVIDO. É inadmissível a cobrança cumulada de multas moratória e compensatória pela mesma infração contratual, prevalecendo a primeira, por se tratar de cláusula específica (TJ-SP - AC: 10176812920188260068 SP 1017681-29.2018.8.26.0068, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 30/04/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2020).
Assim, uma vez autorizada a retenção a título de multa compensatória, não pode se autorizar também a retenção a título de outras despesas, sob pena de caracterizar bis in idem, além de tais despesas se existentes, não restarem efetivamente comprovadas, tendo sido apenas indicadas de forma genérica, não havendo demonstração de qualquer valor.
De outra banda, no que tange ao percentual fixado a título de multa compensatória, no valor de 10% (dez por cento) sobre as parcelas pagas e, a taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, se mostram razoáveis, proporcionais e devidamente aplicáveis ao caso em comento, levando-se em consideração o tempo de ocupação e o período de inadimplência.
Em relação ao arbitramento de indenização pela ocupação/fruição do bem, anote-se que a privação do uso é o fato gerador da indenização por fruição. É evidente que a ocupação do lote, independentemente, de ter sido ou não realizada construção, traduz perda para a autora que ficou impossibilitada de usar, gozar e dispor do terreno.
Não seria razoável que a adquirente que permaneceu no terreno, tenha o valor pago restituído e fique sem pagar nenhuma indenização pela ocupação indevida.
Ademais, durante todo esse período, o imóvel permaneceu fora de mercado, impossibilitando a vendedora de aliená-lo a terceiros.
Nem se argumente que o direito de retenção pelas benfeitorias feitas no imóvel isentaria as ocupantes da retribuição pelo seu uso, uma vez que que o direito ao pagamento dos aluguéis não passa pela aferição da existência ou não de justa causa ou de boa-fé na ocupação do bem, mas, sim, pelo princípio que veda o enriquecimento de quem aufere exclusivamente o benefício econômico do uso de bem imóvel sem a devida contraprestação ao proprietário, impedido, por sua vez, de desfrutar plenamente do seu direito de propriedade.
De igual modo, no caso de rescisão contratual por desistência do promitente comprador, admite-se a retenção de percentual dos valores pagos, a fim de serem ressarcidas as despesas suportadas pelo promitente vendedor, observados os limites de 10% a 25%, consoante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. De modo que o percentual fixado na sentença apelada, se encontra dentro dos parâmetros estabelecidos pela Corte Cidadã.
Ademais, uma vez prevista contratualmente a exigência de quantia para indenização pelo período de fruição do bem, não há óbice à cobrança da verba, ainda que se trate de terreno, quando demonstrado o aproveitamento do bem pela promissária compradora, que ali estabelece sua moradia - Rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão do inadimplemento do comprador, ao vendedor é assegurado o direito de ser indenizado pelo uso e fruição do bem durante o período da inadimplência, além da multa penal que deverá incidir sobre o valor total das parcelas pagas - A indenização pela fruição do bem é devida a partir do inadimplemento, momento em que tornada injusta a posse.
A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência desta Corte:
EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. CONTRAPARTIDA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao `status quo ante’, o que implica na reintegração da posse do imóvel aos promitentes vendedores e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos; 2.
Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, admitindo-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem
; 3. Recurso DESPROVIDO. (TJ-PA - AC: 00085483920148140040 BELÉM, Relator: LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Data de Julgamento: 20/08/2018, 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 24/08/2018).
Deste modo, existindo argumentos capazes de desconstituir parcialmente os fundamentos da sentença originária, deve ser reconhecido o direito de retenção do imóvel pela apelante até o pagamento da indenização devida, bem como, o afastamento do item C.1 do decisum guerreado (percentual de 10% a título de outras despesas pela rescisão).
V. PARTE DISPOSITIVA FINAL
EX POSITIS
, VOTO NO SENTIDO DE CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO A APELAÇÃO INTERPOSTA, PARA RECONHECER O DIREITO DE RETENÇÃO DO IMOVEL PELA PARTE APELANTE ATÉ O PAGAMENTO INTEGRAL DA INDENIZAÇÃO DEVIDA PELA APELADA, BEM COMO PARA AFASTAR O ITEM C.1 (OUTRAS DESPESAS) DO
DECISUM
, MANTENDO OS DEMAIS TERMOS DA R. SENTENÇA GUERREADA.
É O VOTO
Sessão Ordinária – Plenário Virtual - Plataforma Pje, com início às 14:00 h., do dia 09 de março de 2021.
Desa. EDINÉA OLIVEIRA TAVARES
Desembargadora relatora

Belém, 18/03/2021