Tribunal: TJPA
Processo: 0803203-43.2018.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO
Órgão julgador: MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10464 - Administração
Data de julgamento: 2021-04-05

Ementa:
PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. AÇÃO DE ANULAÇÃO E SUBSTITUIÇÃO DE TÍTULO AO PORTADOR. REGISTRO DE ATA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. TROCA DE DIRETORIA. CONCOMITÂNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. NÃO EVIDENCIADOS. 1. A convenção outorgada pela construtora/incoporadora pode estabelecer um critério de rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor a ponto de engessar os demais condôminos nas decisões em prol da melhoria do condomínio. Essa realidade mostra-se ilegal, pois fere o princípio da equidade, ainda que no período de vigor da convenção elaborada pela construtora/incorporadora; 2. Demonstrado o atraso da obra, a ausência de prestação de contas pela Construtora/agravada, a inadimplência do Condomínio e a existência de situação de descaso com a manutenção do lugar; 3. Perigo de dano milita em favor dos agravantes, tendo em vista serem os responsáveis pela verba existente na conta corrente, pois são os que pagam a taxa condominial, além de se mostrarem hipossuficientes na relação. A agravada não paga condomínio, pois excetuada conforme a regra do art. 19 de Convenção; 4. Evidencia-se a ausência de concomitância dos elementos autorizadores da tutela de urgência em favor da Construtora, ora agravada, conforme determina o art. 300 do CPC; 5. Agravo Interno prejudicado; 6. Agravo de Instrumento conhecido e provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0803203-43.2018.8.14.0000
AGRAVANTE: LORENA DA MOTA PEREIRA, GILMAR DE CAMPOS LIMA, ONEILSON OLIVEIRA PEREIRA, VALDINEI MENDES DA SILVA, CAROLLINE CELI DE ALBUQUERQUE CARNEIRO, MESSIAS CARNEIRO DA CUNHA NETO

AGRAVADO: PLENOTETO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

EMENTA

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. AÇÃO DE ANULAÇÃO E SUBSTITUIÇÃO DE TÍTULO AO PORTADOR. REGISTRO DE ATA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. TROCA DE DIRETORIA. CONCOMITÂNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. NÃO EVIDENCIADOS.

1
. A convenção outorgada pela construtora/incoporadora pode estabelecer um critério de rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor a ponto de engessar os demais condôminos nas decisões em prol da melhoria do condomínio. Essa realidade mostra-se ilegal, pois fere o princípio da equidade, ainda que no período de vigor da convenção elaborada pela construtora/incorporadora;

2.
Demonstrado o atraso da obra, a ausência de prestação de contas pela Construtora/agravada, a inadimplência do Condomínio e a existência de situação de descaso com a manutenção do lugar;

3.
Perigo de dano milita em favor dos agravantes, tendo em vista serem os responsáveis pela verba existente na conta corrente, pois são os que pagam a taxa condominial, além de se mostrarem hipossuficientes na relação. A agravada não paga condomínio, pois excetuada conforme a regra do art. 19 de Convenção;

4.
Evidencia-se a ausência de concomitância dos elementos autorizadores da tutela de urgência em favor da Construtora, ora agravada, conforme determina o art. 300 do CPC;

5.
Agravo Interno prejudicado;

6.
Agravo de Instrumento conhecido e provido.

RELATÓRIO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO

PROCESSO Nº 0803203-43.2018.8.14.0000

AGRAVANTES:
LORENA DA MOTA PEREIRA
; ONEILSON OLIVEIRA PEREIRA; GILMAR DE CAMPOS LIMA; CAROLLINE CELI DE ALBUQUERQUE CARNEIRO; MESSIAS CARNEIRO DA CINHA NETO; e VALDINEI MENDES DA SILVA

AGRAVADOS:
PLENOTETO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

RELATORA: DESA. MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

RELATÓRIO

Trata-se de
Agravo de Instrumento
(Id.

563597) interposto por LORENA DA MOTA PEREIRA e OUTROS contra
decisão interlocutória (ID 563611) proferida pelo juiz da 11ª Vara Cível da Capital, nos autos da Ação Ordinária proposta por PLENOTETO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (Processo nº 0828850-10.2018.8.14.0301),

deferindo a antecipação dos efeitos da tutela pleiteada determinando a suspensão dos efeitos do registro da Ata da Assembleia Geral Extraordinária de Eleição realizada pelos Condôminos, registrada sob o número de ordem 00010724, do Livro A-122, Folhas nº 0001 a 0003 e Livro B nº122 no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, 1º Ofício de Registro Especial de Títulos e Documentos, da Comarca de Belém/PA, determinando, ainda, a expedição de Ofício à Caixa Econômica Federal para que fosse reestabelecida a possibilidade de a construtora movimentar a conta corrente 0001930-9, Agência 1882, de titularidade do condomínio ‘Campo Bello Residence’.

Em razões recursais, a parte agravante sustenta a necessidade de suspensão dos efeitos da tutela antecipada concedida na origem, haja vista os condôminos pagarem as taxas condominiais e sequer saberem sobre a destinação do dinheiro que a administradora recebe, pois não há prestação de contas desde o ano de 2012, data de registro da convenção do condomínio, além de não haver benfeitorias na área condominial decorrente do pagamento das obrigações de cada condômino.

Narram, os agravantes, que o condomínio
Campo Bello Residence
, teve sua primeira convenção condominial registrada em 02 de junho de 2011, sem o conhecimento e aprovação dos moradores que já ali habitavam. A referida Convenção assegurava, em seu art. 100, que a agravada atuaria como administradora do condomínio até 30 (trinta) dias depois da data do “habite-se” do bloco 3 (três) do empreendimento. Adiante, em 19 de junho de 2012, sem qualquer Assembleia de deliberação e aprovação, fora registrada nova Convenção Condominial alterando o referido artigo, tornando a Incorporadora agravada, como administradora até 180 (cento e oitenta) dias após a data do habite-se do Bloco 7(sete).

Alegam que a agravada desrespeitou as formalidades de instalação do condomínio, quando não convocou os moradores para a Assembleia Geral Ordinária para a devida escolha da Diretoria Executiva; que foi verificado não haver registro de ata de qualquer Assembleia do Condomínio
Campo Bello Residence
, conforme certidão de “nada consta” exarada pelo Cartório do Registro de Imóveis do 2º Ofício, local onde a convenção fora registrada.

Contam, também, que as obras foram paralisadas em 2012, ano de registro da última convenção, após a entrega do Bloco 5 (cinco), ficando abandonado e entregue as ruínas, sem nenhuma previsão de continuação das obras,
tendo em vista que a agravada assumiu o Empreendimento Campo Bello Residence da Construtora Villa Del Rey, que hoje se encontra em processo de falência, perante a 12ª Vara Cível e Empresarial desta Capital, de modo que deixa evidente que não existe e nunca existiram 433 (quatrocentos e trinta e três) unidades imobiliárias, como foi mencionado pela agravada, e sim 120 (cento e vinte) unidades, conforme apólice de seguro em anexo.

Ressaltam que, durante todo esse período (cinco anos), o condomínio estava sendo administrado pela agravada acumulando todos os cargos e atribuições de síndico,

subsíndico financeiro, conselho consultivo e conselho de representantes, sem anuência dos proprietários; nunca apresentou prestações das contas de sua gestão, deixando de cumprir com as determinações explanadas na convenção que ela mesma criou, conforme estabelecem os artigos 27 e 46, alínea “g” da Convenção do Condomínio e legislação pátria civil, consoante o artigo 1.348, inciso VIII, da lei 10.046/2002 (Código Civil).

Pontuam que, nesse contexto, os moradores fizeram, no dia 08/03/2016, um abaixo assinado contendo 94 (noventa e quatro) assinaturas de condôminos, cobrando da administradora a realização de Assembleia para eleição de nova Diretoria.
Sem retorno,
em 26/01/2018, os condôminos convocaram, por meio de edital devidamente publicado tempestivamente, Assembleia Geral Extraordinária, a ser realizada em 23/03/2018, às 19h, no salão de festas daquele condomínio. Assim, por maioria absoluta dos presentes, destituíram a administradora e elegeram uma comissão de moradores em caráter de urgência, por tempo determinado, formada por proprietários adimplentes com suas obrigações condominiais, para atuar nas funções de síndico, subsíndico administrativo, subsíndico financeiro e subsíndico de atividades sociais, para gerir, administrar e tomar conhecimento da atual situação financeira do condomínio e seus auxiliares.

Alegam que a decisão proferida pelo Juízo de 1º grau considera o que está inserido na convenção do Condomínio, mas o que deve ser levado em conta é que o empreendimento não fora entregue completamente, das prometidas 433 (quatrocentos e trinta e três) unidades habitacionais e 18 (dezoito) blocos de edifício, apenas existem 120 (cento e vinte) unidades habitacionais e 05 (cinco) blocos de edifício, todos habitados. Aduzem que não se pode deixar que uma mera especulação de obra possa ser levada em consideração para fins de voto em assembleia, haja vista que a agravada alega ter domínio da maior parte dos imóveis, que ainda não foram construídos e que não tem previsão de quando irá construí-las.

Argumentam que, ainda que fossem levados em consideração os 2/3 das unidades das quais a ora agravada alega ser proprietária com direito à maioria de votos, com fulcro no art.1.335, inciso III do Código Civil e o art. 12 da Convenção Condominial, esta não teria pleno gozo de seus direitos condominiais, sem direito ao voto nas Assembleias e nem delas participar, uma vez que nunca pagou taxa condominial das 313 (trezentos e treze) unidades que não foram finalizadas, existindo apenas um terreno abandonado, coberto por um matagal, conforme fotos juntadas ao presente agravo.

Destacam, ainda, que a decisão recorrida determina o desbloqueio da conta bancária cujo acesso da agravada para saques de valores os agravantes já haviam conseguido bloquear, para que a Comissão eleita pudesse tomar conhecimento da situação financeira do Condomínio. Sustentam ausência de prejuízo e do perigo de dano alegado pela autora/agravada e acolhido pelo juízo a quo, tendo em vista que os condôminos eleitos na Assembleia Geral Extraordinária, ao verificar os documentos contábeis do condomínio, constataram que havia obrigações vencidas de pagamento de energia elétrica, atraso na parcela da apólice do seguro e atraso no pagamento de salário de funcionários; tendo a comissão eleita realizado a adimplência das obrigações contraídas pelo condomínio, conforme comprovantes anexados.

Sustentam que seria prejudicial para o condomínio e para os condôminos continuar sendo administrado pela agravada, vez que em consulta realizada no sítio da Justiça Federal, é possível verificar que o condomínio é demandado em processo de execução fiscal.
Ressaltam que se deve levar
em conta o estado de calamidade em que se encontrava o condomínio, com
funcionários trabalhando sem carteira assinada, sem nenhuma benfeitoria, estando em total abandono, sem iluminação, sem interfone, sem coleta de lixo, paredes feitas de telha “brasilit”, sem manutenção na vegetação que cresce inclusive na parte onde iriam ser construídas as outras torres.

Aduzem restar claro que a decisão agravada não pode prosperar, vez que a probabilidade do direito em que se sustenta baseia-se no art. 51, § 1º, da Convenção do condomínio, e que a agravada alega ter a maior parte dos imóveis que o compõe, entretanto, só não mencionou que os imóveis aos quais está se referindo trata-se, na verdade, de uma construção abandonada há mais de cinco anos.
Que, o
bservando a realidade do condomínio, que só dispõe de 120 (cento e vinte) unidades habitacionais, a Assembleia, que objetivava a destituição da Administradora que também atuava como Diretoria Executiva, é legal e válida, vez que respeitou o art. 1.349 do Código Civil.

Requerem o conhecimento e provimento do recurso com reforma da decisão agravada. Juntam documentos.

Em contrarrazões (ID 603018),
a Agravada refuta o pedido de justiça gratuita formulado pelos agravantes. Afirma que os agravantes fizeram Assembleia Geral contra os regramentos da Convenção Condominial válida e vigente.
Sustenta que,
o caput do
Art. 9º, da Lei nº 4.591/64
, estabelece que “os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de Condomínio”, e assim ocorreu no caso do Campo Bello Residence, onde mais de 2/3 (dois Terço) das frações ideias eram e ainda são de propriedade da Agravada, conforme comprovado pela Certidão atualizada, da Matrícula Mãe da incorporação, já anexada aos autos do processo principal, como prova, o que mostra legitimo o direito da Agravada a subscrever e registrar a Convenção do Condomínio, sem necessidade de Assembleia Geral.

Argumenta que a mesma Lei, em seu Art. 9º, § 2º, prevê que “Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõe o condomínio”.

Sustentam que as obras não pararam em 2012, pois o próprio habite-se da Prefeitura referente ao Bloco 5 está datado de 28 de janeiro de 2018 e depois da entrega do Bloco 5, a incorporadora ainda levantou o Bloco 6 até parte do 6º pavimento, bem como o pilotis do Bloco 7. Alega que é de conhecimento de todos que a crise econômica que vem assolando nosso País, há anos, afetou de forma devastadora a indústria da construção civil, não restando outra alternativa à incorporadora, a não ser paralisar temporariamente as obras, porém, cabe salientar que a Agravada é a maior interessada pelo prosseguimento das obras do empreendimento, pois possui grande patrimônio imobilizado entre terreno e obras realizadas e desta forma está buscando a retomada das obras no mais curto espaço de tempo.

Em relação ao número de Unidades Autônomas, sustenta a Agravada que os Agravantes ainda não se deram conta que o empreendimento Campo Bello Residence é uma Incorporação Imobiliária que deu origem ao Condomínio e este é regido por sua Convenção Condominial, que, no Art. 1º, estabelece sua composição, conforme comprovado pela convenção Condominial e pela certidão atualizada da mesma Convenção, ambas juntadas aos Autos do processo principal, como prova do número de Unidades Autônomas que é de 433 (Quatrocentos e Trinta e Três).

A Agravada também é Condômina em pleno gozo de seus direitos, uma vez que as Unidades Autônomas que são de sua propriedade ainda não estão sujeitas ao rateio de despesas condominiais, conforme preceitua o Art. 19º, Parágrafo 2º, alínea b, da Convenção Condominial, com cópia já anexada nos autos do processo principal como prova. e portanto a Agravada está em dia com suas obrigações condominiais e faz jus ao direito ao voto, conforme preceitua o Art. 12º, da Convenção Condominial. Vemos que os Agravantes querem cercear o direito da Agravada, que tem como proprietária e Condômina em pleno gozo de seus direitos, ao exercício do voto.

O próprio Art. 1336, inciso I, do CC estabelece que é dever do condômino contribuir para despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, sendo que a Convenção do Condomínio Campo Bello Residence trata dessa forma de contribuição em seu Capítulo VI, Seção I. A Agravada não pode votar apenas na aprovação de orçamento anual onde estabelecerá a Taxa Condominial ordinária e mensal, sendo permitida sua votação em demais deliberações, nos termos estabelecidos no Art. 12º, da Convenção Condominial.

E relação a alegação de ausência de prestação de contas por parte da Agravada é a única alegação verdadeira dos Agravantes, o que a Agravada reconhece e já está tomando todas as providências para regularizar tamanha falha e por isso já convocou Assembleia Geral Ordinária, para apresentar e submeter a aprovação as contas de todos os exercícios pendentes, bem como para apresentação de orçamento para se estabelecer as taxas condominiais para o exercício de 2018, assembleia essa convocada para acontecer no dia 28 de maio de 2018, conforme Edital de Convocação publicado no Diário Oficial do estado do dia 02/05/2018 (Pág. 96), no Amazônia Jornal em edição de 03/05/2018, bem como já fixado na portaria do condomínio e distribuído à todos os condôminos, conforme prova em anexo. Entretanto tal falha da Agravada, não dá o direito aos Agravantes a ignorarem a legislação, bem como as normas condominiais e tomarem a administração de forma irregular, inclusive desrespeitando o direito da Agravada como proprietária, bem como de Condômina em pleno gozo de seus direitos.

Em relação a alegação dos Agravantes de que o condomínio está em “estado de calamidade”, não pode prosperar, pois as contas apresentadas como pagas pela “comissão” (Agravantes), trata-se de contas vencidas exatamente em período em que a conta corrente junto a Caixa Econômica ficou bloqueada para movimentação da Agravada, desta forma impedindo que as mesmas fossem pagas pela Agravada, pode se comprovar ao olhar os vencimentos das referidas contas apresentadas pelos Agravados, todas com vencimento recente.

Em relação ao disposto no Art. 1349, do CC, não se aplica ao caso, pois se refere aos casos específicos do Art. 1348, § 2º, que tem a seguinte ressalva: “salvo disposição em contrário na convenção”. Dessa forma fica demonstrado que voltamos ao Art. 51º, Parágrafo Quinto, alínea d, da Convenção de Condomínio, que tem expressamente a obrigatoriedade de 87 (oitenta e sete) votos, para instalação da Assembleia Geral para destituir a Diretoria Executivo ou qualquer membro da mesma.

Requer o indeferimento do pedido de justiça gratuita aos agravantes; e o desprovimento do recurso, com manutenção da decisão agravada. Junta documentos)

Deferi os pedidos de justiça gratuita e de efeito suspensivo ao agravo de instrumento (ID 607422).

Opostos embargos de declaração pela Agravada (ID 640301; 640302).

Juntada de petição e documentos pela Agravada alegando fatos supervenientes (ID 808568).

Contrarrazões aos embargos (ID 821351).

Embargos de declaração não acolhidos (ID 1554817).

Interposto Agravo Interno contra decisão que deferiu efeito suspensivo (ID 602648).

Contrarrazões ao Agravo Interno (ID 1797979).

É o relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento e passo à análise da matéria posta.

Inicialmente, confirmo o deferimento do benefício de justiça gratuita, a teor do art. 9º do CPC.

Cuida-se de Agravo de Instrumento decisão interlocutória (ID 563611) proferida pelo juiz da 11ª Vara Cível da Capital, nos autos da Ação Ordinária proposta por PLENOTETO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (Processo nº 0828850-10.2018.8.14.0301), deferindo a antecipação dos efeitos da tutela pleiteada determinando a suspensão dos efeitos do registro da Ata da Assembleia Geral Extraordinária de Eleição realizada pelos Condôminos, registrada sob o número de ordem 00010724, do Livro A-122, Folhas nº 0001 a 0003 e Livro B nº122 no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, 1º Ofício de Registro Especial de Títulos e Documentos, da Comarca de Belém/PA, determinando, ainda, a expedição de Ofício à Caixa Econômica Federal para que fosse reestabelecida a possibilidade de a construtora movimentar a conta corrente 0001930-9, Agência 1882, de titularidade do condomínio ‘Campo Bello Residence’.

Os requisitos legais à concessão da tutela antecipada de urgência vêm discriminados no art. 300, do CPC.
In
v
erbis:

Art. 300.

A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a
probabilidade do direito
e o
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Nos termos do artigo 300, do Código de Processo Civil-2015, a tutela de urgência pode ser concedida diante da evidência concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Anoto, por oportuno, que esta via recursal não se presta à resolução da lide originária, mas tão somente a averiguar o acerto da decisão interlocutória combatida, no que concerne aos pressupostos da tutela de urgência, caso contrário, seria configurada a supressão de instância, o que não se admite.

Do resumo dos fatos narrados pelas partes, tem-se que
o condomínio Campo Bello Residence,
em 02/06/2011
, teve registrada sua primeira Convenção Condominial, a qual assegurava, em seu art. 100, que a agravada atuaria como administradora do condomínio até 30 (trinta) dias depois da data do “habite-se” do
bloco 3
do empreendimento. Em19/06/2012, sem qualquer Assembleia de deliberação e aprovação, fora registrada nova Convenção Condominial alterando o referido artigo, tornando a Incorporadora agravada, como administradora até 180 (cento e oitenta) dias após a data do habite-se do
Bloco 7
. No mesmo ano, as obras teriam sido paralisadas, após a entrega do
Bloco 5
(cinco), ficando abandonado sem previsão de continuação.

Ao longo de 5 anos, o condomínio foi administrado pela agravada no exercício de todos os cargos e atribuições de síndico, subsíndico financeiro, conselho consultivo e conselho de representantes, sem prestação das contas de sua gestão.

Os condôminos moradores do Condomínio
Campo Bello Residence, insatisfeitos com a administração da Incorporadora, ora agravada, reuniram-se em Assembleia e elegeram nova diretoria, registrando Ata em Cartório e assumindo o gerenciamento da conta corrente do Condomínio.

A decisão agravada se sustenta na seguinte tese:

(...)
A probabilidade do Direito alegada resta demonstrada pelo cotejo entre a convenção condominial (Id. 4517981) apresentada e a as provas apresentadas, porquanto a cláusula 51, parágrafo primeiro, d da Convenção do Condomínio Campo Bello Residence estabelece que a
convocação extraordinária somente pode se dar pelos condôminos que, reunidos, representem 25% (vinte e cinco por cento) das unidades
. Todavia, no caso em exposição, há indícios de que a demandante mantém, sob seu domínio, a maior parte dos imóveis que compõe o condomínio, posto que somente foram entregues 5 das 18 torres previstas no empreendimento, remanescendo a maior parte ainda sob propriedade da empresa. Sobremais, parece, em princípio, haver ainda diversas outras irregularidades na formação da Assembleia Geral Extraordinária contestada, como a não comunicação através do meio eleito pela Convenção (art. 51, parágrafo segundo) e o quórum mínimo para instalação da Assembleia que objetiva deliberar sobre a destituição da Diretoria Executiva (art. 51, parágrafo quinto)
.

Quanto ao requisito de perigo de dano também se faz presente diante da possibilidade de a requerente se ver privada do acesso aos valores existentes na conta corrente de titularidade do condomínio, o que poderia implicar no inevitável inadimplemento das obrigações assumidas pela autora
.(...)

É certo, como bem consigna o juízo
a quo
, que, conforme art. 51, parágrafo primeiro, “d” da Convenção do Condomínio Campo Bello Residence a convocação extraordinária somente pode se dar pelos condôminos que, reunidos, representem 25% (vinte e cinco por cento) das unidades.

Em que pese a exceção descrita no art. 19 da Convenção sobre o rateio das despesas condominiais entre as unidades já habitadas, o atraso da construção e a paralização das obras, comprovadas pelas fotos colacionadas aos autos, militam em desfavor da Construtora.

Digo isso, pois, sob o manto desse ordenamento, a agravada poderia ficar “ad eternum” sem pagar taxa condominial e, mesmo assim, teria as rédeas da administração do condomínio, em detrimento dos direitos dos condôminos que já residem no local e são obrigados a morar em prédios sem manutenção, com dívidas em atraso, sem força decisória qualquer, pois a Construtora, como “dona” da maioria das unidades sequer construídas é, eminentemente, detentora do poder de voto e consequentemente das decisões referentes ao Condomínio.

A convenção outorgada pela construtora/incoporadora pode estabelecer um critério de rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor a ponto de engessar os demais condôminos nas decisões em prol da melhoria do condomínio. Essa realidade m
ostra-se ilegal, pois fere o princípio da equidade, ainda que no período de vigor da convenção elaborada pela construtora/incorporadora.

A título de esclarecimento, trago à baila o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que “É nula a cláusula de convenção outorgada pela própria construtora que prevê a redução da taxa condominial das suas unidades imobiliárias ainda não comercializadas” (STJ. 3ª Turma. REsp 1.816.039-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 04/02/2020).

Nessa senda, mostra-se o óbice da exigência de que a convocação extraordinária somente pode se dar pelos condôminos que, reunidos, representem 25% (vinte e cinco por cento) das unidades, considerando que a construtora é titular de mais de 2/3 das unidades imobiliárias.

Nesse sentido, a jurisprudência é favorável:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EM FACE DA CONSTRUTORA. EXONERAÇÃO DA CONSTRUTORA EM RELAÇÃO À TAXA CONDOMINIAL DAS UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ESTIPULADA UNILATERALMENTE. DECISÃO LIMINAR MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. 1. Revela-se abusiva a cláusula da convenção de condomínio que, estipulada unilateralmente pela construtora, conceda a esta desproporcional exoneração da obrigação de pagar as taxas condominiais, a ponto de prejudicar a própria manutenção e conservação do condomínio. 2.
Impossibilidade de se exigir a alteração da convenção por deliberação de 2/3 dos condôminos, nos termos do art. 1.351, do CC, considerando que a construtora é titular de mais de 1/3 das unidades imobiliárias.
3. Agravo de Instrumento desprovido. (TJ-PE – AI: 4007798 PE, Relator: Roberto da Silva Maia, Data de Julgamento: 20/10/2015, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/11/2015) (Destaque nosso).

Condomínio. Despesas. Cobrança. Ação julgada parcialmente procedente. Desconto de 30% das despesas condominiais para unidades não comercializadas ou que estejam na posse da construtora. Disposição abusiva. Incidência, ademais, do art. 122 do CC. Nulidade reconhecida. Precedentes jurisprudenciais. Dever de cada condômino de pagar sua quota-parte e sem qualquer desconto. Necessidade de observância de isonomia entre os condôminos, independente de sua condição pessoal. Recurso provido.
Consoante jurisprudência pacífica deste Tribunal, a cláusula que estabelece redução de 30% da taxa condominial, em favor da construtora, para as unidades autônomas não comercializadas ou que estejam em sua posse, deve ser considerada abusiva e nula de pleno direito, observando-se, ainda, que sujeita uma parte ao arbítrio da outra
(art. 122 do CC). (TJ-SP - Apelação APL 10201599320148260506 SP 1020159-93.2014.8.26.0506 publicação: 07/07/2016) (Destaque nosso).

Como já mencionado alhures, o residencial deverá ser composto por 432 unidades autônomas, sendo 18 blocos com 24 apartamentos cada. No entanto, conforme informado nos autos, somente 5 (cinco) blocos foram edificados de forma que a situação de dependência dos condôminos até o final do empreendimento mostra-se massacrante, tendo em vista a condição em que se encontra o condomínio.

Quanto ao perigo de dano assentado pelo juízo
a quo,
consistente no fato de a requerente/agravada ser privada do acesso aos valores existentes na conta corrente de titularidade do condomínio, o que poderia implicar no inevitável inadimplemento das obrigações assumidas pela autora, este, por certo, milita em favor dos agravantes.

A verba existente na conta corrente é exclusiva dos agravantes, pois são os que pagam a taxa condominial. A agravada não paga condomínio, pois excetuada conforme a regra do art. 19 de Convenção, até porque as unidades de sua propriedade não estão edificadas, como bem já explicitado. Nesse passo, os agravantes, além de se mostrarem hipossuficientes na relação, são os maiores interessados na boa administração do dinheiro.

Ocorre, na espécie, o perigo de dano inverso, ante a ausência da prestação de contas do condomínio por parte da incorporadora/agravada; das dívidas constatadas; bem como do parecer de reprovação, lavrado pelo Corpo de Bombeiros Militar, demonstrando que os blocos I, II, III, IV e V, se encontram pendentes de manutenção e instalação de itens obrigatórios à segurança do condômino (ID563647 - Pág. 1/6, ID 563651 - Pág. 1/7, ID 563654 - Pág. 1/3), do que se infere o mal emprego dos recursos destinados às benfeitorias no condomínio.

Nesse contexto, considerando o desiderato do presente recurso, evidencia-se a ausência de concomitância dos elementos autorizadores da tutela de urgência em favor da Construtora, ora agravada, conforme determina o art. 300 do CPC.

Por todo o exposto
,
conheço do Agravo de Instrumento, e dou provimento, revogando a decisão agravada.

Por corolário, resta prejudicado o agravo interno interposto contra decisão que confere efeito suspensivo ao agravo de instrumento.

É como voto.

Belém-PA,

de março de 2021.

MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

Desembargadora Relatora

Belém, 12/04/2021