Tribunal: TJPA
Processo: 0014920-89.2017.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2021-11-30

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSOS COM CONTINÊNCIA JULGADOS SIMULTANEAMENTE. ÚNICA SENTENÇA JULGOU AMBOS OS PROCESSOS GERANDO ÚNICA APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS INTEGRALMENTE E EM PARCELA ÚNICA. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA EFETIVA ENTREGA. CONSTRUTORAS RECUSARAM-SE A ENTREGAR DOCUMENTAÇÃO PARA FINANCIAMENTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA REDUZIR O VALOR DE DANOS MORAIS. I – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA: apelantes apresentaram memoriais sem qualquer requerimento de prova, requerendo inclusive o julgamento em seus pedidos, bem como que fora realizada audiência de instrução com oitiva da parte autora. Da simples leitura do contrato juntado, é possível verificar a existência ou não de atraso e descumprimento de cláusulas. II – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, além de possuir sua logomarca por todo o contrato e folders de propaganda do empreendimento, trocou diversos e-mails com o comprador e sócia da sociedade empresária limitada IMPERIAL INCORPORADORA LTDA. III – MÉRITO: as construtoras não trouxeram qualquer prova aos autos de que cumpriram fielmente o contrato, ao contrário, o atraso na entrega do imóvel é fato comprovado através da simples leitura do instrumento. Além disso, os e-mails juntados no ID 1965271 - Pág. 7 do primeiro processo, comprovam que as apelantes se recusaram em fornecer a documentação para o autor prosseguir com o financiamento sob a justificativa de que havia uma ação judicial em trâmite. Devida a restituição integral dos valores e por parcela única. IV - Da análise da documentação acostada aos autos, nota-se que o apelado adquiriu um imóvel na planta com promessa de entrega para 39 meses após o registro imobiliário, o que findou em 16.09.2013, com cláusula de tolerância de 180 dias, acabando em março de 2014, não ocorrendo a entrega, comprovado o atraso, devidos os lucros cessantes. V - Segundo a jurisprudência STJ "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente”. VI - Em relação aos danos morais, considerando que a data de entrega foi modificada unilateralmente pelas construtoras mais de uma vez, ainda, a desídia da apelante em não fornecer a documentação necessária para o financiamento somado as diversas cobranças indevidas (condomínio e IPTU), igualmente cominam em danos morais. VII - Quanto ao valor arbitrado no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos morais entendo ser necessária a redução para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), valor que considero razoável e condizente com o dano sofrido. VIII- Recurso Conhecido e Provido Parcialmente, abrangendo o processo nº 0064467-06.2014.8.14.0301 e o processo nº 0014920-89.2017.8.14.0301, apenas para reduzir o valor dos danos morais para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), mantendo a sentença atacada nos demais termos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0014920-89.2017.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, IMPERIAL INCORPORADORA LTDA

APELADO: PETRAS BARRA MENEZES

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

PROCESSOS COM CONTINÊNCIA JULGADOS SIMULTANEAMENTE. ÚNICA SENTENÇA JULGOU AMBOS OS PROCESSOS GERANDO ÚNICA APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS INTEGRALMENTE E EM PARCELA ÚNICA.
COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E IPTU ANTES DA EFETIVA ENTREGA. CONSTRUTORAS RECUSARAM-SE A ENTREGAR DOCUMENTAÇÃO PARA FINANCIAMENTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA REDUZIR O VALOR DE DANOS MORAIS.

I –
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA: apelantes apresentaram memoriais sem qualquer requerimento de prova, requerendo inclusive o julgamento em seus pedidos, bem como que fora realizada audiência de instrução com oitiva da parte autora.

Da simples leitura do contrato juntado, é possível verificar a existência ou não de atraso e descumprimento de cláusulas.

II –
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, além de possuir sua logomarca por todo o contrato e folders de propaganda do empreendimento, trocou diversos e-mails com o comprador e sócia da sociedade empresária limitada IMPERIAL INCORPORADORA LTDA.

III
– MÉRITO: as construtoras não trouxeram qualquer prova aos autos de que cumpriram fielmente o contrato, ao contrário, o atraso na entrega do imóvel é fato comprovado através da simples leitura do instrumento. Além disso, os e-mails juntados no ID 1965271 - Pág. 7 do primeiro processo, comprovam que as apelantes se recusaram em fornecer a documentação para o autor prosseguir com o financiamento sob a justificativa de que havia uma ação judicial em trâmite. Devida a restituição integral dos valores e por parcela única.

IV
- Da análise da documentação acostada aos autos, nota-se que o apelado adquiriu um imóvel na planta com promessa de entrega para 39 meses após o registro imobiliário, o que findou em 16.09.2013, com cláusula de tolerância de 180 dias, acabando em março de 2014, não ocorrendo a entrega, comprovado o atraso, devidos os lucros cessantes.

V -
Segundo a jurisprudência STJ "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente”
.

VI -
Em relação aos danos morais, considerando que a data de entrega foi modificada unilateralmente pelas construtoras mais de uma vez, ainda, a desídia da apelante em não fornecer a documentação necessária para o financiamento somado as diversas cobranças indevidas (condomínio e IPTU), igualmente cominam em danos morais.

VII
- Quanto ao valor arbitrado no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos morais entendo ser necessária a redução para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), valor que considero razoável e condizente com o dano sofrido.

VIII
- Recurso Conhecido e Provido Parcialmente, abrangendo o processo nº 0064467-06.2014.8.14.0301 e o processo nº 0014920-89.2017.8.14.0301, apenas para reduzir o valor dos danos morais

para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), mantendo a sentença atacada nos demais termos.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

S
ECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÕES Nº 0064467-06.2014.8.14.0301/ 0014920-89.2017.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELANTE: IMPERIAL INCORPORADORA LTDA

ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL

APELADO: PETRAS BARRA MENEZES

ADVOGADO: JOAO PEREIRA LIMA FILHO

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível, interposta pela
CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA e IMPERIAL INCORPORADORA LTDA
nos autos da Ação Ordinária com Pedido de Antecipação de Tutela, Indenização por Danos Morais e Materiais (proc. nº 0064467-06.2014.8.14.0301) e nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual com Pedido de Antecipação de Tutela c/c Danos Morais (proc. nº 0014920-89.2017.8.14.0301), ambas propostas em face dos apelantes por
PETRAS BARRA MENEZES
.

Trata-se de ações afetadas pela continência que devem ser julgadas simultaneamente. As ações foram sentenciadas em conjunto através da mesma decisão, sendo protocolado recurso de apelação no processo nº 0064467-06.2014.8.14.0301, cuja cópia foi juntada no processo nº 0014920-89.2017.8.14.0301, conforme determinação do juízo (ID 1965189 - Pág. 2).

Quanto ao processo nº 0064467-06.2014.8.14.0301:

Narra a inicial da ação: 1) que em 30 de junho de 2010 o autor adquiriu das requeridas um imóvel no Condomínio Vitta Home, apartamento nº 1303-B, cujo prazo de entrega foi fixado em 01/09/2013; 2) que as construtoras não cumpriram com suas obrigações e a obra não foi entregue, tendo modificado unilateralmente o prazo de entrega para fevereiro/2015, posteriormente junho/2015. Requereu o pagamento de lucros cessantes, danos morais, repetição de indébito em relação a comissão de corretagem e a anulação da cláusula de prorrogação.

A tutela de urgência parcialmente deferida (ID 1965202) para determinar o pagamento de lucros cessantes e declarar a nulidade da cláusula 6.6, “a”, para que dessa forma seja utilizado o INCC somente até a data prevista para entrega.

Contestação apresentada (ID 1965202).

Réplica apresentada (ID 1965210 - Pág. 2).

Audiências realizadas (ID 1965267 - Pág. 1 e 1965267 - Pág. 9), sem conciliação.

Alegações finais pelas construtoras rés (ID 1965267 - Pág. 9).

Pedido incidental de devolução de valores por desistência de permanecer com o imóvel protocolado pelo autor no ID

1965271 - Pág. 2.

Sentença proferida no ID 1965276 - Pág. 1, onde o magistrado julgou ambas as ações (proc. 0064467-06.2014.8.14.0301 e 0014920-89.2017.8.14.0301) procedentes para determinar: 1) o pagamento dos valores pagos pelo promitente-comprador, devendo tal restituição se dar de forma integral e imediata, em valor a ser apurado na fase de liquidação de sentença, devidamente corrigidos pelo IGP-M (FGV); 2) o pagamento dos valores pagos pelo autor a título de comissão de corretagem em valor a ser apurado na fase de liquidação de sentença, devidamente corrigidos pelo IGP-M (FGV); 3) o pagamento de lucros cessantes no equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total de contrato atualizado (INPC) do imóvel, devidos desde 16 de março de 2014 (data da mora firmada nesta sentença), até o dia em que o distrato foi concretizado pelas partes; 4) pagamento dos valores eventualmente pagos a título de IPTU e taxas condominiais, a serem apurados em fase de liquidação de sentença; 5) pagamento de indenização por danos morais, no valor equivalente a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em tudo acrescido de juros e correção monetária.

Apelação interposta pelas construtoras no ID

1965277 - Pág. 1, onde sustentam as recorrentes que a sentença deverá ser reformada, aos seguintes argumentos: 1) preliminar de cerceamento de defesa; 2) preliminar de ilegitimidade passiva; 3) inexistência de ilicitude; 4) legalidade da cláusula de retenção; 5) impossibilidade de devolução de valores em parcela integral; 6) legalidade da cobrança de comissão de corretagem; 7) inexistência de lucros cessantes, visto que o comprador está inadimplente e não existem provas de prejuízo; 8) que o valor de lucros cessantes deve ser calculado em cima do valor pago e não sobre o valor do contrato; 9) que a dívida gerada pelo não pagamento de taxas condominiais é devida; 10) inexistência de dano moral; 11) valor de danos morais exorbitantes.

Contrarrazões apresentadas no ID

1965280 - Pág. 2, pela manutenção da sentença.

Quanto ao processo nº 0014920-89.2017.8.14.0301:

Narra a inicial da ação: 1)

que em 30 de junho de 2010 o autor adquiriu das requeridas um imóvel no Condomínio Vitta Home, apartamento nº 1303-B, cujo prazo de entrega foi fixado em 01/09/2013; 2) até 2014 o empreendimento não havia sido entregue, por isso, o autor ajuizou a ação nº 0064467-06.2014.8.14.0301, requerendo o que entendeu devido, mas buscando permanecer com o imóvel; 3) ocorre que, após o ajuizamento da primeira ação, o atraso perdurou, além disso as requeridas praticaram diversas ilegalidades e impediram o autor de realizar o financiamento, fazendo com que ele desistisse do imóvel, movendo a presente ação de rescisão. Requereu rescisão contratual por culpa das requeridas, que as construtoras arquem com as despesas do imóvel como condomínio e IPTU, bem como, condenação em danos morais.

Tutela antecipada deferida (ID 1965169) para determinar que as construtoras: 1) se abstenham de cobrar do autor os valores referentes às taxas condominiais vincendas e vencidas até a efetivação da entrega das chaves; 2) não incluam o nome do requerente nos cadastros de proteção ao crédito por cobranças dos valores referidos; 3) paguem as despesas decorrentes do imóvel, especialmente IPTU, até a efetivação da entrega das chaves.

Audiência preliminar realizada no ID 1965174 - Pág. 1, sem conciliação.

Contestação apresentada pelas construtoras (ID 1965178 - Pág. 2), com réplica no ID 1965183 - Pág. 2.

Contestação apresentada pelo condomínio no ID 1965180 - Pág. 2, com réplica no ID

1965184 - Pág. 2.

Sentença proferida em conjunto com o processo nº 0064467-06.2014.8.14.0301 juntada no ID

1965187 - Pág. 1.

Cópia da apelação interposta pelas construtoras no ID 1965190 - Pág. 1.

Cópia das contrarrazões apresentadas juntadas no ID 1965192 - Pág. 1, pela manutenção da sentença.

É o relatório. Peço julgamento no Plenário Virtual.

Belém, 16 de novembro de 2021.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

S
ECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÕES Nº 0064467-06.2014.8.14.0301/ 0014920-89.2017.8.14.0301

APELANTE: CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELANTE: IMPERIAL INCORPORADORA LTDA

ADVOGADO: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL

APELADO: PETRAS BARRA MENEZES

ADVOGADO: JOAO PEREIRA LIMA FILHO

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO

De plano, vale ressaltar que os recursos ora em análise foram interpostos na vigência do NCPC (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015).

Conheço dos recursos, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

Observo que a sentença atacada julgou feitos afetados pelo instituto da continência (artigos 56 e 58 do CPC), o processo nº 0064467-06.2014.8.14.0301 e o processo nº 0014920-89.2017.8.14.0301, gerando uma única decisão atacada por um único recurso de apelação.

Em resumo, pretendem as construtoras apelantes, conforme relatado, a reforma da sentença que julgou totalmente procedentes os pedidos formulados na inicial que em consequência da rescisão contratual, determinou: a restituição dos valores pagos de forma integral e imediata, inclusive comissão de corretagem; o pagamento de lucros cessantes em 0,5% (meio por cento) do valor total de contrato atualizado desde o atraso até o distrato; o pagamento dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais; o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Preliminarmente, sustentam os apelantes cerceamento de defesa e ilegitimidade passiva.

1.

Preliminar de Cerceamento de Defesa:

Defendem os apelantes que tiveram seu direito de defesa cerceado, pois não foi oportunizada a produção de prova, sustentando a impossibilidade de julgamento antecipado.

Analisando detidamente a sentença recorrida, observo que ela é fundada em provas documentais juntadas aos autos, desse modo, o julgamento do mérito ocorreu porque o juiz estava suficientemente convencido dos fatos submetidos à sua apreciação, capazes de embasar seu entendimento, podendo aplicar o direito ao caso concreto, dispensando a produção de qualquer outra prova, além da documental já constante dos autos.

Da simples leitura do contrato juntado, é possível verificar a existência ou não de atraso e descumprimento de cláusulas, não necessitando de oitiva de mais testemunhas. Acrescento que os apelantes apresentaram memoriais sem qualquer requerimento de prova, requerendo inclusive o julgamento em seus pedidos, bem como que fora realizada audiência de instrução com oitiva da parte autora.

Esse é o entendimento jurisprudencial acerca do assunto:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PROVAS SUFICIENTES AO DESLINDE DA CONTROVÉRSIA. JUIZ. DESTINATÁRIO DAS PROVAS
. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. CADASTRO DE INADIMPLENTES. INSCRIÇÃO ILÍCITA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ.

1.
Como destinatário final da prova, cabe ao magistrado, respeitando os limites adotados pelo Código de Processo Civil, a interpretação da produção probatória necessária à formação do seu convencimento.
Revisão do entendimento que esbarra no óbice das Súmulas 7 e 83/STJ.

2. O reconhecimento pelo Tribunal de origem, de dano moral indenizável, decorrente da inscrição indevida do nome do consumidor nos cadastros de proteção ao crédito, inviabiliza o recurso especial em razão da Súmula 7/STJ, máxime quando essa conclusão é obtida a partir do exame de fatos e provas constantes dos autos.

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, excepcionalmente, em recurso especial, o reexame do valor fixado a título de danos morais, quando ínfimo ou exagerado. Hipótese, todavia, em que a verba indenizatória foi estabelecida em R$ 8.000, 00 (oito mil reais) pela instância ordinária, consideradas as circunstâncias de fato da causa, tudo em conformidade com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no AREsp 1195937/SC, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019)

Posto isso, rejeito a preliminar.

2.

Preliminar de Ilegitimidade Passiva:

Alegam as apelantes que o contrato foi assinado por IMPERIAL INCORPORADORA LTDA, pessoa jurídica distinta da CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA.

No entanto, da análise do contrato acostado aos autos, nota-se que a apelante CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, além de possuir sua logomarca por todo o contrato e folders de propaganda do empreendimento (ID 1965201 - Pág. 12, proc. 0064467-06.2014.8.14.0301), trocou diversos e-mails com o comprador, conforme ID 1965201 do processo nº 0064467-06.2014.8.14.0301.

Por fim, no contrato social juntado no ID 1965207 - Pág. 6, proc. 0064467-06.2014.8.14.0301, observa-se a AGRA INCORPORADORA LTDA e a CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA são as únicas sócias da sociedade empresária limitada IMPERIAL INCORPORADORA LTDA.

Assim, as apelantes detinham proveito econômico imediato advindo do contrato, devendo arcar com a responsabilidade advinda do instrumento.

Superada a questão preliminar, passo a análise meritória.

MÉRITO:

Em mérito, defendem os apelantes: 1) inexistência de ilicitude; 2) legalidade da cláusula de retenção; 3) impossibilidade de devolução de valores em parcela integral; 4) legalidade da cobrança de comissão de corretagem; 5) inexistência de lucros cessantes, visto que o comprador está inadimplente e não existem provas de prejuízo; 6) que o valor de lucros cessantes deve ser calculado em cima do valor pago e não sobre o valor do contrato; 7) que a dívida gerada pelo não pagamento de taxas condominiais é devida; 8) inexistência de dano moral; 9) valor de danos morais exorbitantes.

A questão cinge-se em torno da comprovação do inadimplemento das construtoras, sustenta o autor que não recebeu o imóvel na data acordada e mesmo assim foi cobrado por taxas condominiais e IPTU, sendo também impedido de realizar o financiamento porque as construtoras recusaram-se de entregar a documentação pertinente, o que ocasionou o pedido de rescisão contratual por culpa das vendedoras através do segundo processo.

1.

Da Ilicitude, da Rescisão Contratual por Culpa das Construtoras, da Impossibilidade de Retenção, da Devolução de Valores em Parcela Única e da Comissão de Corretagem
:

Da leitura da peça recursal extrai-se que argumentam os apelantes não haver inadimplemento ou ato ilícito praticado pelas construtoras, logo, sustentando ser aplicadas as cláusulas referentes a desistência do comprador, com aplicação da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, excluindo-se o que foi pago a título de comissão de permanência.

Inicialmente destaco que se trata de relação consumerista, onde o autor é parte hipossuficiente da relação de consumo e necessita de amparo com inversão do ônus probatório, aplicando-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

Súmula 543
. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Acrescento que não foi comprovada nenhuma excludente de responsabilidade civil, caso fortuito e força maior, a recorrente não trouxe aos autos nenhuma prova que embasem suas alegações, justificações de atraso por greve dos trabalhadores da construção civil não pode, isoladamente, afastar a responsabilidade civil.

As construtoras não trouxeram qualquer prova aos autos de que cumpriram fielmente o contrato, ao contrário, o atraso na entrega do imóvel é fato comprovado através da simples leitura do instrumento. Além disso, os e-mails juntados no ID 1965271 - Pág. 7 do primeiro processo, comprovam que as apelantes se recusaram em fornecer a documentação para o autor prosseguir com o financiamento sob a justificativa de que havia uma ação judicial em trâmite.

Ora, não podem as construtoras alegarem que o comprador está em mora com a parcela do financiamento se as próprias se recusam em dar continuidade ao processo, portanto, atribui-se à construtora a não obtenção do financiamento, não se podendo admitir uma rescisão que coloca o comprador como causador do desfazimento do contrato quando quem deu causa foi a vendedora.

Posto isso, verifico que as provas apontam para erro das construtoras e os apelantes não se desincumbiram de provar a inadimplência do comprador. Assim, deve-se considerar que as construtoras foram quem inadimpliram o contrato, sendo cabível a restituição das parcelas pagas integralmente.

A comissão de corretagem também deve ser ressarcida integralmente, visto que as apelantes são as vendedoras do imóvel e, nessa qualidade, são responsáveis pela cobrança dos serviços de corretagem, assim, o fato dos pagamentos haverem sido efetuados especificamente a uma ou outra pessoa jurídica não é hábil a retirar da ré sua responsabilidade, conforme entendimento da jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. QUESTÃO PRELIMINAR DE FALTA DE IMPUGNAÇÃO ESPECIFICADA DA SENTENÇA. QUESTÃO PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO À COMISSÃO DE CORRETAGEM.
MOTIVO PARA A RESCISÃO. ATRASO NA CONCLUSÃO OU ENTREGA DA OBRA. RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.
Questão preliminar contrarrecursal. Deve ser conhecido o recurso que, ao reiterar as alegações da contestação, minimamente realiza cotejo dos fatos desconstitutivos, impeditivos e/ou modificativos alegados com os fundamentos da sentença. Legitimidade passiva
. Ressarcimento da comissão de corretagem. Fundamento da reparação integral dos prejuízos decorrentes da inadimplência
. Caracterizada a legitimidade passiva da apelante. Mérito.
O atraso na entrega da unidade edilícia adquirida, para além do prazo de tolerância estipulado no contrato, motiva o pedido de rescisão do adquirente
. Redutor ou cláusula penal por resolução imotivada. Não incide o redutor ou a cláusula penal por resolução imotivada, na medida em que o pedido de rescisão é motivado na culpa da construtora, que exorbitou os prazos contratuais para a entrega ou conclusão da obra. PRELIMINARES REJEITADAS. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70075868612, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 26/07/2018).

Por fim, a restituição deve ocorrer de forma integral, sem parcelamento, conforme entendimento consolidado do STJ:

É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 -
Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez.
(RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012).

Vejamos o Tema 577 dos Recursos Especiais Repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese:

Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.

2.

Dos Lucros Cessantes:

Da análise da documentação acostada aos autos, nota-se que o apelado adquiriu um imóvel na planta com promessa de entrega para 39 meses após o registro imobiliário, o que findou em 16.09.2013, com cláusula de tolerância de 180 dias, acabando em março de 2014, não ocorrendo a entrega, comprovado o atraso, devidos os lucros cessantes.

Os lucros cessantes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem por parte do adquirente da forma que lhe aprouver, sendo, por isso, considerado presumido o dano,

não sendo necessário juntada de contrato de locação e nem comprovação de que o imóvel foi comprado com finalidade de aluguel, por exemplo.

Descabida é a alegação de que o percentual deve recair sobre o valor pago, não sobre o valor do imóvel, considerando que a razão do pagamento desse tipo de indenização é compensar os valores que o adquirente do imóvel poderia aferir com seu aluguel, verba suficiente para cobrir aluguel de um imóvel do mesmo padrão.

O valor do aluguel, em mercado, dá-se aproximadamente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel, este tem sido o parâmetro utilizado pela jurisprudência a fim de limitar os lucros cessantes:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
DECISÃO QUE ESTABELECEU LUCROS CESSANTES DE 1% SOBRE O VALOR ADIMPLIDO DO CONTRATO
- ATÉ EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE - NEGOU O CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR -
OS LUCROS CESSANTES DEVEM SER FIXADOS CONFORME PARAMETRO RAZOÁVEL, A FIM DE QUE CUBRA PREJUÍZO EQUIVALENTE AOS ALUGUÉIS QUE O COMPRADOR PODERIA AUFERIR A TITULO DE ALUGUEIS DO IMOVEL, O QUE, SEGUNDO AS REGRAS DE MERCADO SE DÁ ENTRE O,5 E 1% DO VALOR DO IMOVEL ATUALIZADO, SENDO INSUFICIENTE E, PORTANTO, NÃO RAZOÁVEL SUA FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR ADIMPLINDO, VEZ QUE ESTE NÃO É COMPATIVEL COM O ALUGUEL DE IMOVEL DO MESMO PADRÃO
- QUANTO AO TERMO A QUO - NÃO HAVENDO INDÍCIOS DE QUE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE DAR-SE-Á DE FORMA INDEVIDA, NÃO HÁ QUE SE PRESUMIR QUE NÃO SIRVA AO SEU FIM - DOCUMENTO QUE PERMITE A INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRICULA E O FINANCIAMENTO - DEVE, IN CASU, PERMANECER COMO TERMO AD QUEM DOS LUCROS CESSANTES - SALDO DEVEDOR NÃO PASSIVEL DE CONGELAMENTO, VEZ QUE A CORREÇÃO SE DESTINA APENAS À REPOSIÇÃO MONETÁRIA DO VALOR - RECURSO NÃO CONHECIDO SOBRE A QUESTÃO DA NULIDADE DA CLAUSULA DE PRORROGAÇÃO - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO, APENAS PARA DETERMINAR QUE A BASE DE CALCULO DOS LUCROS CESSANTES SEJA O VALOR ATUALIZADO DO IMOVEL.

1.

A devolução da questão referente à nulidade da clausula de prorrogação do prazo é inoportuna, dado que constitui-se questão de fundo ainda não apreciada pelo juízo, agravo que não se conhece, nesta parte;

2.

Agravo de instrumento contra decisão que concedeu parcialmente a tutela provisória pleiteada pelos autores, ora agravantes, determinando a prestação de lucros cessantes no percentual de 1% sobre o valor adimplido até a expedição do “habite-se”, mas negando o congelamento do saldo devedor;

3.

Agravante requer reforma para fixação da base dos lucros cessantes sobre o valor do imóvel atualizado, estabelecimento do termo final com a efetiva entrega das chaves e congelamento do saldo devedor;

4.

Os lucros cessantes são devidos na base do valor do contrato atualizado, vez que, é sobre o valor do imóvel que se afere o valor do aluguel que o comprador poderia estar percebendo, caso o prazo de entrega fosse observado pela construtora;

5.

Com o “habite-se” individualiza a matrícula e permite a efetivação do financiamento, devendo ser o termo final para os lucros cessantes, desde que não haja comprovação de irregularidades em sua expedição, o que não se vislumbra in casu;

6.

considerando que a correção do saldo devedor é mero fator de atualização da moeda, não se vislumbra pertinente o argumento com o qual os recorrentes buscam seja reformada a decisão e atribuído efeito ativo, para congelamento do saldo devedor, sendo, pois, neste ponto escorreita a decisão agravada.

7.

Recurso Conhecido em parte e parcialmente provido, apenas para alterar a base de cálculo dos lucros cessantes, fixando-a no valor de contrato do imóvel atualizado. (0008262-16.2016.8.14.0000, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 14/03/2017. Publicado em 27/03/2017) (grifo nosso)

Assim, os 0,5% sobre o valor do imóvel arbitrado pelo juiz está dentro dos patamares que a jurisprudência tem consolidado.

Ressalta-se que os lucros cessantes são cabíveis durante o período de mora da construtora, ou seja, a partir do atraso na entrega até a efetiva entrega ou até rescisão contratual, como é o caso dos autos.

3.

Das Taxas Condominiais e do IPTU:

Analisando detidamente os autos verifico que o autor foi cobrado pelo condomínio antes mesmo de receber o imóvel, no entanto, a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que “
o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel” (AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018)
.

De igual forma, as construtoras não podem cobrar IPTU dos consumidores antes que eles tenham a posse do imóvel comprado na planta, tal encargo deve recair sobre a construtora, vejamos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.

2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pelas recorrentes, quanto à inexistência de mora e ao dever dos agravados de pagar as despesas de IPTU do bem, ante a previsão contratual, demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "
as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse
" (AgInt nos EDcl no REsp n.

1.839.792/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe 17/8/2020).

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1931878/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 08/10/2021)

CIVIL. CONDOMÍNIO. QUOTAS. Para se escusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial não conhecido.

(STJ - REsp: 489647 RJ 2003/0005976-0, Relator: Ministro ARI PARGENDLER, Data de Julgamento: 15/04/2003, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: --> DJ 19/05/2003 p. 231)

4.

Dos Danos Morais:

Em relação aos danos morais, considerando que a data de entrega foi modificada unilateralmente pelas construtoras mais de uma vez (ID

1965201 - Pág. 9 e 10), inegável que as construtoras deveriam ter notificado o comprador antes de modificar informação tão importante do contrato, para que ele decidisse ou não se permaneceria com o negócio ou preferiria o distrato, a mudança repentina da data de entrega ocasionou frustração, angústia, sofrimento, e, portanto, danos morais, danos esses subjetivos por abalo aos seus direitos da personalidade.

Pois bem, descabido seria imaginar que o comprador venha ser surpreendido com uma mudança tão significativa, sem seu conhecimento e que tal fato tenha ocorrido sem qualquer abalo ao autor, que depositou na construtora a confiabilidade de um negócio jurídico.

O constrangimento suportado pelo autor é claro, além do aspecto interno, puramente subjetivo, de sofrimento e frustração pelo adiamento da entrega do tão sonhado imóvel, restando caracterizado os danos morais.

Ainda, a desídia da apelante em não fornecer a documentação necessária para o financiamento somado as diversas cobranças indevidas (condomínio e IPTU), igualmente cominam em danos morais.

Quanto ao valor arbitrado no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos morais entendo ser necessária a redução para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), valor que considero razoável e condizente com o dano sofrido, considerando os transtornos causado e todos os demais aspectos do caso concreto, posto isso:

A indenização por dano moral deve ser fixada em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para reparar dano, como se extrai do art. 944, caput do Código Civil. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.16.063874-8/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/12/2016, publicação da súmula em 17/01/2017).

CONCLUSÃO:

Diante do exposto,
CONHEÇO DO RECURSO INTERPOSTO
e julgo
PROVIDO PARCIALMENTE
, abrangendo o processo nº 0064467-06.2014.8.14.0301 e o processo nº 0014920-89.2017.8.14.0301, apenas para modificar o valor de danos morais para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), mantendo a sentença recorrida nos demais termos.

É o voto.

Belém, 16 de novembro de 2021.

DESA.GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 13/12/2021