Tribunal: TJPA
Processo: 0121454-38.2015.8.14.0136
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO
Órgão julgador: MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2021-03-29

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDE C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RELAÇÃO DE CONSUMO. CDC. RECONHECIMENTO DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA RESCISÓRIA EM DESFAVOR DO COMPRADOR. MANIFESTO. RENTENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PARCIAL EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO TER DECORRIDO POR VONTADE DO RECORRIDO. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO. INCABÍVEL. MAJORAÇÃO EXCESSIVA AO RECORRIDO.MANUTENÇÃO INTEGRAL DO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA DE 1º GRAU. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0121454-38.2015.8.14.0136
APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: FLAVIO BARBOSA DE FREITAS

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDE C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RELAÇÃO DE CONSUMO. CDC. RECONHECIMENTO DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA RESCISÓRIA EM DESFAVOR DO COMPRADOR. MANIFESTO. RENTENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PARCIAL EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO TER DECORRIDO POR VONTADE DO RECORRIDO. PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO. INCABÍVEL. MAJORAÇÃO EXCESSIVA AO RECORRIDO.MANUTENÇÃO INTEGRAL DO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA DE 1º GRAU. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

RELATÓRIO

ACÓRDÃO N.º

SECRETARIA ÚNICA DAS TURMAS DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO –

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO N.º 0121454-38.20145.8.14.0136

APELANTE: L. M. S. E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADV.: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO E OUTRO

APELADO: FLÁVIO BARBOSA DE FREITAS

ADV.: CHARLOS ALBERTO CAVALCANTE DE MELO

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
L. M. S. E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Canaã dos Carajás que, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão de Contrato de promessa de Compra e venda c/c Nulidade de Cláusula Contratual c/c Restituição de Valores Pago c/c Tutela Antecipada, ajuizada por
FLÁVIO BARBOSA DE FREITAS
, julgou procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato entabulado entre as partes e condenar a recorrente a restituir ao apelado 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescidos de correção monetária a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, mais ao pagamento das custas e despesas processuais, atualizadas desde o desembolso, bem como em honorários de advogado que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, conforme art. 85, §2º do CPC.

A apelante, em suas razões recursais (id. 1582583 – págs. 2/15), após síntese dos fatos, levantou a necessidade de reforma da sentença em razão da impossibilidade de restituição de 90% (noventa por cento) do valor pago pelo adquirente diante da previsão da 16ª cláusula contratual do contrato firmado entre as partes.

Impugnou a retenção determinada pela sentença guerreada de apenas 10% (dez por cento) do valor pago como taxa de administração, pleiteando a majoração da referida retenção diante do inadimplemento contratual do apelado, assim como levantou a impossibilidade de anulação unilateral do contrato.

Ao final, pleiteou o conhecimento e provimento do recurso para reforma sentença guerreada, diante da legalidade das cláusulas contratuais e, subsidiariamente, a majoração da retenção para 25% (vinte e cinco por cento).

O apelado, embora intimado, não apresentou contrarrazões recursais (certidão de id. 1582583 – pág. 23).

Em juízo de admissibilidade recursal, recebi a apelação em seus efeitos devolutivo e suspensivo, salvo em relação ao capítulo da tutela provisória, o qual recebi apenas no seu efeito devolutivo, em obediência ao §1º, inc. V, do art. 1.012 do CPC (id. 1902209 – pág. 1).

É o relatório.

VOTO

VOTO

Em juízo de admissibilidade, vejo que o recurso é tempestivo, adequado à espécie e conta com preparo regular (id. 1644368 – pág. 1). Portanto, preenchidos os pressupostos extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer e preparo) e intrínsecos (cabimento, legitimidade e interesse para recorrer); SOU PELO SEU CONHECIMENTO.

Não havendo questões preliminares, passo diretamente ao enfrentamento do mérito recursal.

Cinge-se a controvérsia acerca da restituição dos valores pagos pela parte agravada por força do contrato de promessa de compra e venda de imóvel entabulado pelas ora contendoras, sendo que, de um bordo, a recorrente sustenta a impossibilidade de restituição de valores diante do inadimplemento contratual e a majoração do percentual de retenção de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento).

Pois bem, primeiramente, para melhor compreensão da contenda, mister transcrever a disposição contida na cláusula 16ª que trata da rescisão contratual, e das penalidades, mais precisamente o seu §1º (id. 1582572 – pág. 12):

§1º - Das penalidades pela rescisão – havendo a rescisão contratual, por vontade ou culpa exclusiva do comprador e nos moldes da segunda situação, serão aplicadas ao comprador as seguintes penalidades:

A) Perda da posse precária e dos direitos aquisitivos do lote/terreno, cabendo ao comprador restituir aposse livre de pessoas e coisas e sem débito de qualquer natureza sobre o lote/terreno;

B) Perda da entrada básica, limitada a 5% do valor deste contrato (despesas de intermediação/corretagem);

C) Multa compensatória em valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado deste contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão;

D) Perda de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, a título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e de indenizatório por perdas e danos emergentes;

E) Indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado deste contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data de assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando ocorrer por último.

Prima facie, considerando que a relação jurídica de direito material havida entre as partes ora contendoras é de consumo, a disposição contratual ao norte deve ser contemplada à luz do princípio da interpretação mais favorável das cláusulas contratuais ao consumidor, insculpido no art. 47 do CDC.

Igualmente, não se pode olvidar que as disposições contratuais contidas na referida cláusula 16ª são cláusulas abusivas considerando-se o disposto nos art. 6º e 51 da Lei Consumerista, primeiro porque deixa ao exclusivo alvedrio da recorrente a providência a tomar no caso de inadimplemento contratual e segundo, porque praticamente inviabiliza a ruptura do vínculo contratual por iniciativa da parte compradora, diante de tantas consequências pactuadas.

Ademais, ao caso, não se pode afastar a incidência do teor da Súmula n.º 543 do STJ que disciplina o dever de restituição das parcela pagas ao promitente comprador no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda nos seguintes termos:

Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Nessa toada, perfeitamente cabível o pedido de restituição por parte da recorrida das parcelas pagas com a rescisão contratual, considerando-se a declaração de abusividade da cláusula contratual 16ª, pelo que está a salvo de qualquer reparo a sentença impugnada.

Superado tal ponto, passa-se ao pedido de majoração do percentual de retenção dos valores pagos feito pela apelante do percentual de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) como ressarcimento de despesas operacionais e sua cumulação com multa contratual.

Não se pode olvidar que conforme entendimento do STJ:
"
o arrependimento do promitente comprador não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados"
(AgRg no AREsp nº 208.692/ES).

Pois bem, devido a retenção pelo vendedor de parte de valor pago, certo é que, no caso em análise, o pedido recursal de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valores pagos é muito oneroso ao recorrido, evidenciando extrema desvantagem e acarretando enriquecimento ilícito.

Ademais, não se pode perder de vista que tal pedido é superior ao previsto contratualmente, já que na referida cláusula 16ª, que prevê uma retenção do percentual de 20% (vinte por cento) do valores pagos, foi acertadamente reconhecida abusiva pelo juízo sentenciante, pelo que indevido o acolhimento desse pleito recursal.

Ressalto que o referido percentual de 20% (vinte por cento) conforme cláusula contratual é manifestamente excessivo já que do total do contrato representaria valor considerável, sem que fosse apontada qualquer justificativa para tanto (aplicação do art. 413 do CC).

Destaco que mesmo que a apelada tenha deixado de adimplir algumas parcelas, considerada a ausência de apontamento das despesas administrativas e ainda da possibilidade de revenda do lote, 10% (dez por cento) é quantia adequada para atender à finalidade da cláusula penal.

Portanto, a fixação de retenção dos valores pagos em 10% (dez por cento) realizado na sentença guerreada, deve ser mantido integralmente.

Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO, porém NEGO-LHE PROVIMENTO para manter integralmente a sentença combatida pelos seus próprios fundamentos e pelos lançados acima.

É o voto.

Belém(PA), de de 2021.

DESEMBARGADORA MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

Relatora

Belém, 05/04/2021