Tribunal: TJPA
Processo: 0000442-75.2006.8.14.0021
Classe: Apelação Cível
Relator(a): JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão julgador: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2021-01-07

Ementa:
EMENTAAPELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9514/97. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NÃO REALIZAÇÃO DE LEILÃO PÚBLICO. REQUISITO DOS ARTS. 26, 27 E 30 DA LEI 9.514/97. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL VICIADO. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

Inteiro teor:
Processo nº 0000442-75.2006.8.14.0021
Órgão Julgador: 1ª Turma de Direito Privado
Recurso: Apelação
Comarca: Vara Única da Comarca de Igarapé-Açu/PA
Apelante: BANCO DO BRASIL S/A
Advogado: Rafael Sganzerla Durand - OAB/SP nº 211.648/OAB/PA nº 16.637-A
Apelada: DENDÊ-AÇU LTDA
Advogado: Nelson Pinto - OAB/PA 3.153

Augusto O. C. Miranda - OAB/PA 8.968
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9514/97. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NÃO REALIZAÇÃO DE LEILÃO PÚBLICO. REQUISITO DOS ARTS. 26, 27 E 30 DA LEI 9.514/97. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL VICIADO. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER do APELO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Julgamento presidido pelo Exmo. Sr Des CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Belém (PA), 18 de dezembro de 2020.
JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR
Desembargador Relator
RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por BANCO DO BRASIL S.A. em face de sentença proferida pelo juízo da vara única da comarca de Igarapé-açu/PA (fls. 90/94), nos autos da ação de reintegração de posse movida em face de DENDÊ-AÇU LTDA, a qual julgou improcedente o pedido por considerar imprescindível para a imissão na posse do imóvel a prévia realização de leilão público, o que teria violado o rito procedimental previsto na lei nº 9514/97, uma vez que ausente um dos requisitos da execução extrajudicial.

Em suas razões recursais (fls. 132/136), o apelante alega
error in judicando
pelo juízo de piso, ao considerar o leilão público como requisito para a reintegração da posse do imóvel alienado, pois já se consolidara a propriedade do banco financiador, sendo lícita a retomada do bem. Dessa feita, requer a reforma do julgado, pugnando pela procedência da ação.

Contrarrazões da apelada às fls. 142/147, tendo ela sustentado o acerto da sentença ao indeferir o pleito, pois de fato ocorrera vício no procedimento ante a falta de realização do leilão público, motivo porque deve ser mantida em todos os seus termos.

Autos redistribuídos a mim, às fls. 176.

É o relatório.

Inclua-se na pauta de julgamento, por videoconferência.

P.R.I.C.
VOTO

Inicialmente, esclareço que se aplicam ao caso os termos do Enunciado Administrativo nº 2 do STJ:
Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Em sede deste E. Tribunal, vejamos o Enunciado nº 01:
Nos recursos interpostos com fundamento no CPC de 1973 (impugnando decisões publicadas até 17/03/2016) serão aferidos, pelos juízos de 1º grau, os requisitos de admissibilidade na forma prevista neste código, com as interpretações consolidadas até então pela jurisprudência dos Tribunais Superiores e do Tribunal de Justiça do Estado do Pará.

Conheço do recurso, eis que preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Compulsando os autos, tenho que o cerne da questão consiste em analisar se houve erro no procedimento de execução extrajudicial do financiamento dos imóveis agrícolas descritos na inicial diante da não realização de leilão público e se isso figuraria como óbice à reintegração dos bens, diante das disposições da lei nº 9.514/97.

Como se sabe, a alienação fiduciária implica uma bifurcação da posse, passando o fiduciante a deter a posse direta do bem, enquanto o fiduciário, real proprietário do imóvel, detém a mera posse indireta. Trata-se, todavia, de hipótese de propriedade resolúvel, a qual deixará de existir com a quitação da dívida principal, caso contrário, consolidar-se-á em favor do último.

No que tange à alienação fiduciária em sede de sistema de financiamento imobiliário, tem-se a matéria disciplinada por meio da lei nº 9.514/97, notadamente em seus arts. 22 a 33, assim dispondo:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
[...]
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3
o
-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n
o
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3
o
-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3
o
-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4
o
Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
(Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7
o
Decorrido o prazo de que trata o § 1
o
sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão
inter vivos
e, se for o caso, do laudêmio.
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8
o
O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
[...]
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
[...]
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

São as regras de maior pertinência à presente lide.

Da análise do conjunto probatório contido nos autos, bem como do marco regulatório acima referido, tenho que não assiste razão ao apelante. Isso porque consoante se depreende das normas referidas, a realização do leilão público para alienação do bem é requisito essencial à validade do procedimento executório extrajudicial. Outra conclusão não seria possível, a partir do momento em que a venda do imóvel é necessária à quitação da dívida pendente, de modo a mitigar os prejuízos financeiros experimentados pelo devedor.

Ademais, o art. 27, §2º B da lei nº 9.514/97 concede ao devedor o direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas diversas (art. 27, §2º), o qual pode ser exercido até o momento da realização do segundo leilão público, se este for necessário. Significa dizer, o dispositivo viraria letra morta da lei caso se assegure ao proprietário a reintegração de posse do bem antes mesmo da realização do leilão, forçando o devedor a desocupá-lo, para posteriormente lhe autorizar a sua compra. Ilógico tal raciocínio.

Embora a questão seja ainda controversa na jurisprudência, os tribunais pátrios têm reconhecido que o vício no procedimento, seja pela falta de realização do leilão, seja pela não intimação dos devedores ao ato, enseja a sua nulidade e, consequentemente, implica a improcedência do pedido possessório, senão vejamos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9514/97. RECURSO SECUDUM EVENTUM LITIS. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA ANTES DO LEILÃO PÚBLICO EXTRAJUDICIAL. NÃO REALIZAÇÃO DO LEILÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA DEFERIMENTO DA LIMINAR. 1. O Agravo de Instrumento é um recurso secundum eventum litis, devendo limitar-se ao exame do acerto ou desacerto do que ficou decidido no ato judicial atacado, sob pena de supressão de instância. 2.
Não é viável o deferimento da liminar de reintegração de posse ao credor fiduciário, antes da realização do leilão público extrajudicial, face à possibilidade de a purgação da mora pelo devedor, conf. dispõem o art. 37 da Lei nº 9.514/97 e art. 34 do Dec-Lei nº 70/66
. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA.
(TJ-GO - AI: 02206862520178090000, Relator: OLAVO JUNQUEIRA DE ANDRADE, Data de Julgamento: 22/09/2017, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 22/09/2017)
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APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA.
CONSOLIDAÇÃO DA COOPERATIVA NA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE EXPROPRIAÇÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PRÉVIA DOS DEVEDORES A RESPEITO DOS LEILÕES. RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO PELOS DEVEDORES EM MOMENTO POSTERIOR AO ATO. ART. 26 DA LEI 9.514/97 E ART. 34 DO DEC.LEI 70/66. REQUISITOS NÃO ATENDIDOS. INVIABILIDADE DA MEDIDA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. [...] . Recurso conhecido e desprovido. (TJPR - 14ª C.Cível - 0001635-31.2018.8.16.0077 - Cruzeiro do Oeste - Rel.: Desembargadora Themis de Almeida Furquim - J. 17.04.2019)
(TJ-PR - APL: 00016353120188160077 PR 0001635-31.2018.8.16.0077 (Acórdão), Relator: Desembargadora Themis de Almeida Furquim, Data de Julgamento: 17/04/2019, 14ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/04/2019)
Grifo nosso.

O Superior Tribunal de Justiça, através de decisão monocrática da relatora Ministra Nancy Andrigh, na apreciação da MC nº 15.590/DF (2009/0096078-7) em 27.05.2009, assim decidiu:
SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO PÚBLICO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. IMPOSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI. - À primeira leitura, o art. 30 da Lei 9.514/97 indica que o credor de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária pode solicitar a sua reintegração na posse, independentemente dos leilões públicos de que trata o art. 27 da Lei, desde que tenha promovido a consolidação de sua propriedade, nos termos do art. 26 da Lei. - A análise sistemática da norma, contudo, leva a outra conclusão. Se o art. 37-A da Lei fixa a data dos leilões judiciais como marco inicial para o pagamento, pelo devedor, de taxa de ocupação, seria contraditório supor, antes desse momento, a ilicitude da sua posse. - A possibilidade de purgação da mora até a data da alienação judicial vem somar-se aos argumentos em prol da interpretação da Lei 9.514/97 no sentido de que o imóvel somente deve ser desocupado pelo devedor-fiduciante após a realização dos leilões públicos. Medida liminar deferida.

Destarte, não vislumbro qualquer
error in judicando
do juízo
a quo,
uma vez que, de fato, o procedimento extrajudicial encontra-se viciado diante da não realização do leilão público previsto no art. 27 da lei nº 9.514/97, embora seja ato essencial à conclusão do contrato, com quitação da dívida. Dessa feita, há de ser julgada improcedente a demanda possessória, por ausência dos requisitos legais para sua concessão, razão pela qual mantenho em todos os seus termos a sentença impugnada.

Ante o exposto,
CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO
à Apelação Cível, ante a ausência dos requisitos legais para a concessão da reintegração de posse, nos termos dos arts. 26, 27 e 30, todos da lei nº 9.514/97.

É como voto.

Belém (PA), 18 de dezembro de 2020.
JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR
DESEMBARGADOR-RELATOR