Tribunal: TJPA
Processo: 0803618-03.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10431 - Responsabilidade Civil
Data de julgamento: 2021-11-29

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DO PROMOMITENTE COMPRADOR - RESCISÃO DO CONTRATO – STATUS QUO ANTE - REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS COM A POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELA EMPRESA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE - BIS IN IDEM - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0803618-03.2018.8.14.0040

APELANTE: OLIVER SILVA, FRANCINETE SANTOS SILVA

APELADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

EMENTA

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DO PROMOMITENTE COMPRADOR - RESCISÃO DO CONTRATO
– STATUS QUO ANTE -
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS COM A POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELA EMPRESA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO - CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL – IMPOSSIBILIDADE - BIS IN IDEM - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO – RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDO.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DAS TURMAS DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO N.º 0803618-03.2018.8.14.0040

APELANTE: OLIVER SILVA

APELADO: L. M. S. E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR (A): DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação (Num. 2634686) interposto perante este Egrégio Tribunal por OLIVER SILVA, nos autos d
a Ação
de rescisão de contrato cumulada com Reintegração de posse movida por L. M. S. E. Empreendimentos Imobiliários Ltda,
contra
sentença
(Num. 2634682)
proferida pelo juízo da 2ª Vara
Cível e Empresarial de Parauapebas, que julgou parcialmente procedente a demanda, cujo dispositivo transcrevo:

“ANTE O EXPOSTO, julgo procedente a demanda, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

A) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide, com efeitos retroativos à citação da ré, para os efeitos legais;

B) Como consequência, REINTEGRAR a posse do imóvel à autora, confirmando a liminar concedida;

C) Determinar a RESTITUIÇÃO das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador, em valor único (Tema 577-RR/STJ), sobre o qual deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, sendo incabível a aplicação de juros de mora, porquanto a rescisão contratual deu-se por seu inadimplemento, podendo o promissário vendedor reter:

C.1) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C), levando-se em conta as despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas, dentre outras; e

C.2) o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor (item C) a título de multa compensatória pela rescisão;

D) CONDENAR parte a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel;

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e

necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá que restituir à requerida, tudo na forma do contrato e da Lei 6.766/79.

Condeno a parte promovida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor a ser efetivamente restituído, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Contudo, sendo beneficiário da Justiça Gratuita, que defiro neste ato, com espeque no art. 98, caput, do CPC, fica a obrigação sob condição suspensiva de exigibilidade (art. 98, §§ 2º e 3º, Idem).

Interposto Embargos de Declaração (Num. 2634684 - Pág. 1), o juízo a quo acolheu-os para manter os honorários advocatícios sobre o valor a ser restituído, acrescentando que, se nada for apurado a título de restituição, os honorários incidirão sobre o valor da causa, na forma do art. 85, § 2º, do CPC.

Em sua inicial, narrou a empresa autora/apelada ter firmado com a requerida/apelante, compromisso de compra e venda de um lote no Residencial Cidade Jardim, tendo esta, entretanto, deixado de adimplir as parcelas ajustadas e, embora notificada, não teria purgado a mora.

Pleiteou, assim, a procedência da exordial para que fosse declarada a rescisão do contrato com a consequente reintegração de posse, bem como a incidência dos encargos previstos no ajuste.

O magistrado deferiu o pedido liminar de Reintegração de Posse do imóvel localizado à Rua R-11, Qd. 248, Lt. 09 – Residencial Cidade Jardim, Parauapebas/PA, em toda sua extensão (Num. 2634632).

Interposto Agravo de Instrumento, foi deferido o pedido de efeito suspensivo (Num. 2634646 - Pág. 2).

O requerido apresentou contestação (Num. 2634648).

O feito seguiu seu tramite até a prolação da sentença (Num. 2634682) que julgou procedente a exordial.

Inconformado, o requerido interpôs Recurso de Apelação (Num. 2634686), suscitando preliminar de nulidade de sentença por cerceamento de defesa face a ocorrência de decisão surpresa, visto que a causa não se encontrava madura a quando da prolação da sentença, sendo indispensável na hipótese a realização de audiência de instrução e julgamento.

No mérito, argui a impossibilidade de rescindir o contrato face sua natureza cativa, tampouco, com efeitos retroativos, sobretudo, por se tratar de relação consumerista.

Aduz ser absolutamente incabível a determinação de retenção sobre os valores pagos a serem restituídos com incidência de cláusula penal, tampouco, a fixação de taxa de fruição, face a vedação de interpretação menos favorável ao consumidor, em observância ao art. 47 do CDC.

Arrazoa que a liquidação do valor pecuniário devido a apelante relativo as benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no lote urbano deverá ser efetivada previamente a qualquer pretensão de retomada do bem.

Pleiteia, assim, pelo provimento do recurso para que seja anulada a sentença, ou, alternativamente reformada, julgando totalmente improcedente a pretensão exordial, ou, ainda, na hipótese de manutenção da rescisão contratual que seja determinado o ressarcimento integral dos valores pagos e das benfeitoras implementadas no lote urbano.

Em sede de contrarrazões (Num. 2634694), argui a apelada, não assistir razão a apelante em suas alegações, razão pela qual, pugna pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença.

É o relatório.

VOTO

VOTO

Conheço do recurso porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade.

PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

Preliminarmente, o apelante suscita nulidade de sentença por cerceamento de defesa, sob o fundamento que seria indispensável a realização de audiência de instrução e julgamento.

Razão não assiste ao apelante.

A presente lide se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito.

Ademais, é facultado ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao processo, indeferindo as que reputar desnecessárias ou protelatórias.

O magistrado é o destinatário da prova e tem o poder-dever de dispensar a feitura daquelas que não irão contribuir para a correta solução da lide, art.

370

do
N
CPC
. Assim, o Magistrado não está obrigado a deferir todas as provas que a parte requerer, mas, apenas, as que forem pertinentes

Art. 370.

Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único.

O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Neste sentido o STJ já decidiu, pelo que, passo a citar arresto alusivo ao tema:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU FALTA DE MOTIVAÇÃO NO ACÓRDÃO A QUO. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. LIVRE CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. ACERVO DOCUMENTAL SUFICIENTE. NÃO OCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REEXAME DE PROVA. SÚMULA Nº 07/STJ. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES.

1. Agravo regimental contra decisão que desproveu agravo de instrumento.

2. Acórdão a quo segundo o qual "como o Juiz da causa, destinatário da prova, considera suficiente ao deslinde da controvérsia somente a prova documental, não há razão para a produção da prova pericial".

3. Argumentos da decisão a quo que são claros e nítidos, sem haver omissões, obscuridades, contradições ou ausência de motivação. O não-acatamento das teses contidas no recurso não implica cerceamento de defesa.
Ao julgador cabe apreciar a questão de acordo com o que entender atinente à lide. Não está obrigado a julgá-la conforme o pleiteado pelas partes, mas sim com seu livre convencimento (art.
131

do
CPC
), usando os fatos, provas, jurisprudência, aspectos atinentes ao tema e a legislação que entender aplicável ao caso.
Não obstante a oposição de embargos declaratórios, não são eles mero expediente para forçar o ingresso na instância especial, se não há omissão a ser suprida. Inexiste ofensa ao art.
535
,
I

e

II
, do
CPC

quando a matéria enfocada é devidamente abordada no aresto a quo.

4. Quanto à necessidade da produção de provas, o juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, desprezando a realização de audiência para a produção de provas ao constatar que o acervo documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento. É do seu livre convencimento o deferimento de pedido para a produção de quaisquer provas que entender pertinentes ao julgamento da lide.

5. Nos termos da reiterada jurisprudência do STJ, "a tutela jurisdicional deve ser prestada de modo a conter todos os elementos que possibilitem a compreensão da controvérsia, bem como as razões determinantes de decisão, como limites ao livre convencimento do juiz, que deve formá-lo com base em qualquer dos meios de prova admitidos em direito material, hipótese em que não há que se falar cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide" e que "o magistrado tem o poder-dever de julgar antecipadamente a lide, desprezando a realização de audiência para a produção de prova testemunhal, ao constatar que o acervo documental acostado aos autos possui suficiente força probante para nortear e instruir seu entendimento" (REsp nº 102303/PE, Rel. Min. Vicente Leal, DJ de 17/05/99)

6. Precedentes no mesmo sentido: MS nº 7834/DF, Rel. Min. Félix Fischer; REsp nº 330209/SP, Rel. Min. Ari Pargendler; REsp nº 66632/SP, Rel. Min. Vicente Leal, AgReg no AG nº 111249/GO, Rel. Min. Sálvio De Figueiredo Teixeira; REsp nº 39361/RS, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca; EDcl nos EDcl no REsp nº 4329/SP, Rel. Min. Milton Luiz Pereira. Inexistência de cerceamento de defesa em face do indeferimento de prova pleiteada.

7. Demonstrado, de modo evidente, que a procedência do pedido está rigorosamente vinculada ao exame das provas depositadas nos autos. Na via Especial não há campo para revisar entendimento de 2º grau assentado em prova. A função de tal recurso é, apenas, unificar a aplicação do direito federal, nos termos da Súmula nº 07/STJ.

8. Agravo regimental não-provido.(AgRg no Ag 834707 / PR, Ministro JOSÉ DELGADO)

Assim sendo, rejeito a preliminar de
cerceamento de defesa uma vez que o cerne da controvérsia cinge-se à análise das cláusulas contratuais, portanto, perfeitamente possível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I do NCPC.

MÉRITO

No mérito recursal a apelante defende a impossibilidade de rescindir o contrato e a impossibilidade de reintegrar a posse ao apelado; ser absolutamente incabível a retenção sobre os valores pagos com incidência de cláusula penal, tampouco, a fixação de taxa de fruição, face a vedação de interpretação menos favorável ao consumidor; defendo, ainda, que a liquidação do valor pecuniário devido ao apelante relativos as benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no lote urbano deverá ser efetivada previamente a qualquer pretensão de retomada do bem.

Pois bem.

Da rescisão contratual e da Reintegração de Posse

Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte do requerido, fato incontroverso nos autos, até porque o próprio réu confessa ter deixado de pagar as prestações mensais.

Ademais, consta dos autos, através dos documentos carreados pela parte autora com a inicial, que esta procedeu a regular notificação extrajudicial da parte requerida, para quitação do débito inadimplido, sob pena de incorrer na rescisão contratual.

Na peça contestatória, o réu reconhece a existência da relação jurídica entabulada entre as partes, bem como a mora, porém defende a ocorrência de abusividade contratual e requereu a nulidade destas.

Não obstante o esforço do contestante em justificar o descumprimento de suas prestações, o fato é que o inadimplemento contratual pela ausência de pagamento das prestações mensais restou incontroverso.

Ademais, observo dos autos que, em virtude dos sucessivos atrasos no pagamento da prestação mensal, as partes renegociaram a dívida quatro vezes (Num. 4297605 - Pág. 1, Num. 4297606 - Pág. 1,

Num. 4297607 - Pág. 1, Num. 4297607 - Pág. 6, Num. 4297608 - Pág. 1, Num. 4297608 - Pág. 6, Num. 4297610 - Pág. 3).

Assim, entendendo a apelante que havia desequilíbrio contratual poderia ter renegociado a dívida mais uma vez ou até mesmo movido ação revisional para reequilibrar a relação jurídica, mas não simplesmente deixado de pagar as prestações avençadas.

Deste modo, a inadimplência confessada do promissário comprador dá ensejo à rescisão do contrato, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na reintegração da posse do imóvel à promitente vendedora e na devolução aos compradores dos valores por ela já pagos, ressalvados a retenção de parte do valor, conforme será tratado adiante.

No mesmo sentido, decidiu esta Corte de Justiça em julgado recente de caso similar:

PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA – MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO – MÉRITO: INADIMPLEMENTO DA RECORRENTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA PELO MAGISTRADO A QUO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO – POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – LEGALIDADE – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PA – APC 0006608-34.2017.814.0040. Relatora Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Segunda Turma de Direito Privado. Julgado em 01/09/2020). (Grifei).

Da Retenção e da Taxa de Fruição

É pacífico o entendimento de que o consumidor inadimplente ou desistente tem o direito de pleitear a rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel e de obter a devolução das parcelas pagas, nos termos do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Entretanto, na hipótese da resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ter sido rescindido por culpa do promitente comprador, a restituição das parcelas se dará de forma parcial e não integral. Vejamos a Súmula

543/ STJ:

STJ – Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, ressalto que devolução permitida não é integral porque o vendedor/apelado faz jus à indenização pelas despesas com publicidade, administração, corretagem e outras irremediáveis ligadas à venda do imóvel.

Neste contexto, a Jurisprudência cristalizada do Superior Tribunal de Justiça, entende que é direito do promitente vendedor a retenção dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de resolução contratual derivada de seu inadimplemento ou iniciativa, sendo viável a retenção de até 20% do valor pago, a depender da previsão contratual. Neste sentido:

(...) É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas (...) (RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado

em 16/10/2012).

Nesse mesmo sentido já decidi:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO - INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - DESFAZIMENTO CONTRATUAL - RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE DAS PARCELAS PAGAS - POSSIBILIDADE - JURISPRUDÊNCIA DO STJ - RECURSO PROVIDO.

(2018.00344884-09, Não Informado, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2018-02-15, Publicado em 2018-02-15).

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador, consoante a hipótese tratada nos presentes autos.

O magistrado a quo determinou a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo apelante. Assim, tenho que não há motivo para reforma, vez que a sentença vergastada encontra-se em consonância com a jurisprudência da Corte Superior.

No tocante à taxa de fruição, esta diz respeito à indenização pelo uso do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda.

O contrato firmado pelas partes prevê multa compensatória em valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão e indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último (Num. 2634618 - Pág. 9).

A sentença recorrida condenou o apelante ao pagamento da multa contratual e da taxa de fruição. Ocorre que a condenação da Apelada à taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, incorre em bis in idem.

A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019) (grifo nosso).

Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato prever cláusula penal moratória. Deste modo, não pode a Construtora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória.

Desta forma, pela ratio decidendi do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o tema 970, entendo que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016).

Neste contexto, vejamos precedente da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL.
TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM.
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04)

Logo, havendo multa convencional no sentindo de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em posterior cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem.

Dito isso, entendo que a sentença guerreada merece reforma neste ponto.

Da Indenização das Benfeitorias

No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pela apelante, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor.

Nessa direção, vejamos o posicionamento dos Tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFESSADO PELOS REQUERIDOS ­ (...) APELO 2 - BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE PEDIDO VIA RECONVENÇÃO - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - APURAÇÃO DE VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79. (...). III - Rescindido o contrato de compromisso de compra de venda de lote, a indenização por benfeitorias edificadas sobre o terreno é de cabimento automático - logo independendo de reconvenção ou pedido contraposto (quando possível) -, por se tratar de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato (com o retorno das partes ao status quo ante) e assim deve ser a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. O seu valor pode e deve ser aferido em sede de liquidação de sentença. IV - Por conseguinte, não assiste razão no que diz respeito à ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias à luz do artigo 34 da Lei 6.766/79. [...]. Todavia, a ausência de pagamento de indenização ou, ainda, compensação a título de benfeitoria, não suporta a mesma conclusão sob pena de enriquecimento ilícito. RECURSO DE APELAÇÃO 1 NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 NÃO PROVIDO." (TJ-PR – AC 1162072-5, 11ª CC, Rel. Des.
Gamaliel Seme Scaff, DJE: 17/03/2015).

Depreende-se dos autos que sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa autora/apelada o dever de indenizar o requerida/apelado as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

Outrossim, entendo ser incabível o pedido da apelante de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que a medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do Recurso de Apelação e DOU-LHE PROVIMENTO PARCIAL, apenas para reformar a sentença no tocante à condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição mantendo a sentença vergastada em sua integralidade, nos termos da fundamentação.

É como voto.

Belém,

DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Relatora

Belém, 06/12/2021