Tribunal: TJPA
Processo: 0809881-40.2019.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2021-03-09

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE PERCENTUAL DO VALOR GASTO COM O IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. O Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 2. Consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite-se como razoável a retenção pelo vendedor do percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. Hipótese dos autos em que em sede de tutela provisória, sem perquirição acerca da culpa pela rescisão, o magistrado prudentemente e em consonância com o entendimento jurisprudencial, determinou a restituição tão somente do valor incontroverso constante no distrato, garantindo o percentual máximo de retenção, neste momento processual. 4. Recurso conhecido e desprovido à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0809881-40.2019.8.14.0000
AGRAVANTE: PORTO QUALITY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA

AGRAVADO: DIEGO GADELHA VAZ

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

A
GRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE PERCENTUAL DO VALOR GASTO COM O IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.

O Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

2.

Consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite-se como razoável a retenção pelo vendedor do percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.

3.

Hipótese dos autos em que em sede de tutela provisória, sem perquirição acerca da culpa pela rescisão, o magistrado prudentemente e em consonância com o entendimento jurisprudencial, determinou a restituição tão somente do valor incontroverso constante no distrato, garantindo o percentual máximo de retenção, neste momento processual.

4.

Recurso conhecido e desprovido à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por PORTO QUALITY EMPREENDIMENTOS, COMPRA E VENDA DE IMOVEIS LTDA em face de decisão proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que deferiu parcialmente a tutela de evidência pleiteada na Ação Ordinária movida por DIEGO GADELHA VAZ, com a seguinte parte dispositiva:

“Posto isto, e o mais que dos autos consta, DEFIRO PARCIALMENTE a tutela de evidência pleiteada para determinar que a ré, no prazo de 15

(quinze) dias, devolva ao autor o valor incontroverso previsto em DISTRATO, de R$ 115.741,96 (cento e quinze mil, setecentos e quarenta e um reais e noventa e seis centavos), acrescido apenas de correção monetária e juros de mora legais, e deduzindo-se o valor comprovadamente já restituído pela reclamada (R$ 6.256,32).

Reconheço a relação de consumo entre as partes e, diante da verossimilhança das alegações da requerente, bem como sua hipossuficiência diante da requerida, inverto o ônus da prova com fundamento no art. 6º, inciso VIII, do CDC.

Diante das especificidades da causa, de modo a adequar o rito processual às necessidades do conflito, deixo para momento oportuno a análise da conveniência de audiência de conciliação. (CPC, art.139, VI e Enunciado n. 35 da ENFAM).

Cite-se a parte requerida para, querendo, contestar a ação no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 335, caput, do CPC/2015), advertindo-a, nos termos do art. 344 do CPC/2015, que caso não o faça será considerada revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo requerente.

Havendo contestação, se a parte requerida alegar qualquer das matérias enumeradas nos arts. 337 e 350, intime-se a parte requerente para, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, manifestar-se em réplica (art. 350 e 351).

Após, certifique-se e voltem-me os autos conclusos.

Intimem-se as partes.”.

A agravante alega,
em suas razões (ID 2459223), a necessidade de reforma da decisão interlocutória, ante: a – a não observância do contraditório; b - o não enquadramento nas hipóteses do rol taxativo do art. 311 do CPC; c – a ausência de outorga de poderes ad judicia e; d– o risco de irreversibilidade da medida.

Ao final, requer a reforma da decisão recorrida para que sejam mantidos todos os efeitos contratuais, prazos e forma de pagamento, com o indeferimento da tutela outrora concedida ao Agravado.

Em decisão de ID 2492622, afastei a alegação de que o processo foi instruído sem outorga de poderes
ad judicia
, já que se verifica claramente na procuração de ID 2459224, pág. 27, que foram outorgados ao advogado subscritor da inicial, amplos poderes para a defesa dos interesses do autor nas instâncias administrativas e para o Foro em geral, em qualquer Juízo, Instância ou Tribunal, e em virtude do não preenchimento dos requisitos previstos no art. 995, parágrafo único do NCPC, indeferi o pedido de efeito suspensivo.

Contrarrazões apresentadas (ID 2591749).

Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão de julgamento virtual.

Belém, 11 de janeiro de 2021.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

Pressupostos de Admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, conheço do recurso e passo a sua análise.

Razões recursais:

Cinge-se a presente controvérsia acerca do acerto ou desacerto da decisão prolatada em primeiro grau, que deferiu parcialmente a tutela de evidência pleiteada, ante a presença dos requisitos autorizadores, para determinar que a ré, no prazo de 15 (quinze) dias, devolva ao autor o valor incontroverso previsto em distrato, de R$ 115.741,96 (cento e quinze mil, setecentos e quarenta e um reais e noventa e seis centavos), acrescido apenas de correção monetária e juros de mora legais, e deduzindo-se o valor comprovadamente já restituído pela reclamada (R$ 6.256,32).

Alegam as agravantes que o caso em tela não se enquadraria nas hipóteses legais de concessão de tutela de evidência previstas no artigo 311 do CPC, de forma que teria havido violação ao princípio do contraditório com a determinação de devolução integral da quantia paga sem que se tenha dado oportunidade ao agravante se defender.

Entendo não assistir razão à parte agravante. Vejamos.

Como já ressaltado na decisão em que indeferi o pedido de efeito suspensivo, a decisão de primeiro grau encontra-se em consonância com a jurisprudência pátria, que admite o desfazimento de contrato de promessa de compra e venda, ainda que em caso de culpa do comprador. Em tais hipóteses, é concedido ao comprador o direito à imediata devolução das parcelas pagas, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, conforme se depreende da súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Sobre o assunto, na referida decisão, ressaltei que por cautela, por se tratar de análise em cognição sumária na qual não se perquiriu acerca da culpa pela rescisão, o magistrado a quo determinou a devolução tão somente do valor incontroverso, já descontadas as parcelas pagas, conforme Instrumento Particular de Distrato de Contrato de Promessa de Venda e Compra anexado aos autos (ID 11539845).

De fato, compulsando os autos, em especial o distrato constante no ID 11539845, verifico que o valor incontroverso, cuja restituição foi determinada na decisão agravada, corresponde a aproximadamente 72% (setenta e dois por cento) do valor total pago pelo adquirente do imóvel, de forma que a retenção perpetrada se encontra ainda acima do percentual de retenção que vem sendo considerado como razoável no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, conforme ementas de julgados abaixo transcritas:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. "
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1692346/DF, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 26/04/2018).

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2.
Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

A Exma. Ministra Maria Isabel Gallotti, em seu cuidadoso voto proferido no Resp 1.723.519, ao analisar hipótese em que reconhecida a culpa do comprador pela rescisão de contrato que previa a devolução de apenas 40% (quarenta por cento) da quantia paga pelo imóvel, entendeu que: “
a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador - percentual consolidado pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE - é adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação da unidade imobiliária
”. Em seguida, enfatizou que o percentual de 25% de retenção: “
sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes”.

Como se verifica, o Superior Tribunal de Justiça firmou seu entendimento
[1]
no sentido de que ainda que demonstrada a culpa do promitente comprador pela rescisão contratual, o percentual máximo de retenção aceitável, à luz dos princípios norteadores das relações de consumo, seria de 25% (vinte e cinco por cento).

Com base no entendimento firmado, a meu ver, em sede de cognição sumária e antes de realizada a dilação probatória, é possível a determinação de restituição imediata do valor incontroverso equivalente a 72% (setenta e dois por cento) do valor pago, sendo que a decisão poderá ser revista
a posteriori
. No mesmo sentido, transcreve-se julgado deste Eg. Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGADO ATRASO DA OBRA. RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. TUTELA DE EVIDÊNCIA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Tratando-se de decisão proferida em sede de antecipação de tutela, anterior à instrução probatória, o magistrado a quo foi prudente em determinar a devolução de apenas parte do valor, estando em perfeita consonância com a jurisprudência do C. STJ.

(2019.00516766-63, Decisão Monocrática, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2019-03-07, Publicado em 2019-03-07)

Feitas estas considerações, verifico que o magistrado
a quo,
em total consonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto, deferiu apenas parcialmente o pedido de antecipação de tutela, com a restituição tão somente do valor incontroverso, de forma que ainda que durante a instrução processual seja verificada que a rescisão contratual se deu em observância aos ditames legais, o percentual máximo de retenção foi garantido.

Inegável também que a restituição deverá ser efetuada de uma só vez e não de forma parcelada, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Assim, amplamente preenchidos os requisitos do art. 311, II do Código de Processo Civil que autorizam a antecipação da tutela de evidência pretendida, na medida em que as alegações de fato estão comprovadas documentalmente e a matéria posta nos autos – resolução de promessa de compra e venda de imóvel e restituição dos valores pagos pelo promitente comprador - encontra-se sedimentada em tese jurídica já firmada em julgamento de recurso especial repetitivo (tema 577), não havendo qualquer violação ao princípio da ampla defesa e do contraditório.

Desse modo, ante os motivos expendidos alhures e não merecendo a decisão agravada, qualquer reforma, CONHEÇO do recurso de Agravo de Instrumento e lhe
NEGO PROVIMENTO
, mantendo a decisão atacada em todos os seus termos.

É o voto.

Belém,11 de março de 2021.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
Nesse sentido: AgInt no AREsp 1393461/GO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 6.5.2019; AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 10.9.2018; AgInt no REsp 1395252/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe 15.6.2018; AgRg no Ag no REsp 1349644/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe 31.3.2014; AgInt no AREsp 1313870/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 3.4.2019; AgInt nos EDcl no REsp 1388755/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 7.5.2019; AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 29.3.2019; AgInt no AREsp 1263262/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 13.3.2019; AgInt no AREsp 1200273/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 26.6.2018; AgInt no AREsp 940.397/SP, Rel. Documento: 95341885 - RELATÓRIO, EMENTA E VOTO - Site certificado Página 13 de 21 Superior Tribunal de Justiça Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 7.12.2016.

Belém, 11/03/2021