Tribunal: TJPA
Processo: 0805905-02.2019.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2021-08-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N. 0805905-02.2019.814.0040 APELANTE/APELADO: LUCIANO FARIAS SOARES APELADO/APELANTE: B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RELATORA: DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO EMENTA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELO RÉU E RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELO AUTOR – ANÁLISE CONJUNTA - MÉRITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – CARACTERIZAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DO RÉU –RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELA EMPRESA AUTORA DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – LEGALIDADE – LIMITAÇÃO – POSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS JÁ DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – DESCABIMENTO – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. 1. Análise do Recurso de Apelação e Recurso Adesivo conjuntamente, face a associação de algumas matérias. 2. Mérito 2.1. O descumprimento contratual pelo réu, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela empresa autora. 2.2. Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) do montante pago por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). 2.3. Taxa de fruição discutida em ambos os recursos. Fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem, com escopo de estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio e o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do Código Civil. Limitação a 50% do valor a ser restituído. Cabimento. 2.4. Juízo primevo que, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, já impôs à empresa autora o dever de indenizar o réu as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. 2.5. Outrossim, entendo ser incabível o pedido do réu de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que a medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência logica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação de sentença. 2.6. Majoração dos honorários advocatícios. Requerimento pela empresa autora. Impossibilidade. Observância dos parâmetros legais. 2.7. Recursos de Apelação e Adesivo Conhecidos e Improvidos, mantendo incólume a sentença vergastada. É como voto. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO, sendo apelante LUCIANO FARIAS SOARES e B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, em plenário virtual, à unanimidade, CONHECER DOS RECURSOS e NEGAR-LHES PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora – Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0805905-02.2019.8.14.0040

APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: LUCIANO FARIAS SOARES

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N.
0805905-02.2019.814.0040

APELANTE/APELADO: LUCIANO FARIAS SOARES

APELADO/APELANTE:

B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATORA: DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMENTA

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.

RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELO RÉU E RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELO AUTOR – ANÁLISE CONJUNTA -
MÉRITO
– PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – CARACTERIZAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DO RÉU –RESCISÃO DO CONTRATO
–
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PELA EMPRESA AUTORA DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS –
INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO
– LEGALIDADE
– LIMITAÇÃO – POSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS JÁ DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO – APURAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – DESCABIMENTO – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

1.

Análise do Recurso de Apelação e Recurso Adesivo conjuntamente, face a associação de algumas matérias.

2.

Mérito

2.1.

O
descumprimento contratual pelo réu, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela empresa autora.

2.2.

C
onstatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) do montante pago por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

2.3.

Taxa de fruição discutida em ambos os recursos.
Fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem, com escopo de estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio e o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do Código Civil. Limitação a 50% do valor a ser restituído. Cabimento.

2.4.

Juízo primevo que, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, já impôs à empresa autora o dever de indenizar o réu as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença.

2.5.

Outrossim, entendo ser incabível o pedido do réu de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que a medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência logica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação de sentença
.

2.6.

Majoração dos honorários advocatícios. Requerimento pela empresa autora. Impossibilidade. Observância dos parâmetros legais.

2.7.

Recursos de Apelação e Adesivo
Conhecidos
e
Improvidos
, mantendo incólume a sentença vergastada. É como voto.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO
, sendo apelante
LUCIANO FARIAS SOARES e

B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, em plenário virtual, à unanimidade,
CONHECER DOS RECURSOS
e
NEGAR-LHES PROVIMENTO
, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

MARIA DE
NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.
0805905-02.2019.814.0040

APELANTE/APELADO: LUCIANO FARIAS SOARES

APELADO/APELANTE:

B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATORA: DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
LUCIANO FARIAS SOARES
e
RECURSO ADESIVO
interposto por
B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, inconformado com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Parauapebas/PA que, nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
, ajuizada contra si por
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
., julgou procedente o pleito exordial.

A requerente ajuizou a ação mencionada alhures, aduzindo em síntese, que as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote/Terreno localizado no Residencial Cidade Jardim, salientando, no entanto, que o réu tornou-se inadimplente desde outubro de 2017 e, mesmo notificado, não purgou a mora, o que ensejou o ajuizamento da demanda sob exame.

O magistrado indeferiu o pedido liminar formulado pela empresa requerente (ID 4297627).

Em sede de audiência (ID 4297632), restou infrutífera a tentativa de acordo.

O requerido apresentou contestação (ID. 4297634).

O feito seguiu seu tramite até a prolação da sentença (ID 4297643), que julgou procedente a exordial para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide; determinar a reintegração de posse em favor da empresa autora com restituição dos valores pagos pelo requerido, ressalvando a possibilidade de retenção pela requerente do percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor em razão das despesas tributárias e administrativas, bem assim o percentual de 10% (dez por cento) a título de multa compensatória pela rescisão; condenou a parte requerida ao pagamento de taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas; e, por fim, determinou que a autora indenizasse a parte requerida as benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva e regular realização, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo haver compensação com os valores a serem restituídos ao réu.

Condenou, ainda, o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa, face o deferimento dos benefícios da gratuidade.

Inconformada, o requerido
LUCIANO FARIAS SOARES
interpôs Recurso de Apelação (ID. 4297646).

Alega a impossibilidade de rescindir o contrato face sua natureza cativa, tampouco, com efeitos retroativos, sobretudo, por se tratar de relação consumerista.

Aduz ser absolutamente incabível a determinação de retenção sobre os valores pagos a serem restituídos com incidência de cláusula penal, tampouco, a fixação de taxa de fruição, face a vedação de interpretação menos favorável ao consumidor, em observância ao art. 47 do CDC.

Arrazoa que a liquidação do valor pecuniário devido ao apelante relativo as benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no lote urbano deverá ser efetivada previamente a qualquer pretensão de retomada do bem.

Pleiteia, assim, pelo provimento do recurso para que seja reformada a sentença, julgando totalmente improcedente a pretensão exordial, ou, ainda, na hipótese de manutenção da rescisão contratual que seja determinado o ressarcimento integral dos valores pagos e das benfeitoras implementadas no lote urbano.

Em contrarrazões (ID 4297657), argui a apelada, não assistir razão a apelante em suas alegações, razão pela qual, pugna pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença.

A empresa autora, por sua vez, apresentou Recurso Adesivo (ID 4297652), se insurgindo contra a sentença em relação limitação estabelecida pelo juízo de origem acerca da fruição do bem, requerendo ainda a majoração dos honorários advocatícios.

Em contrarrazões (ID 4297662), o então recorrido pugna pelo improvimento do recurso.

Coube-me por redistribuição a relatoria do feito.

Instada as partes sobre a possibilidade de conciliação (ID 4649218), apenas a parte autora manifestou interesse na composição (ID 4814847).

É o relatório.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

VOTO

VOTO

Avaliados, preliminarmente, os pressupostos processuais subjetivos e objetivos deduzidos pela apelante, tenho-os como regularmente constituídos, bem como atinentes à constituição regular do feito até aqui, razão pela qual conheço dos recursos, passando a proferir voto.

DO EXAME DOS RECURSOS

Face a associação de matérias, bem como por questão de melhor técnica processual, analiso conjuntamente o recurso de apelação e recurso adesivo.

MÉRITO

À míngua de questões preliminares, atenho-me ao mérito.

Consta das razões deduzidas pelo réu a impossibilidade de rescindir o contrato face sua natureza cativa, tampouco, com efeitos retroativos, sobretudo, por se tratar de relação consumerista; ser absolutamente incabível a determinação de retenção sobre os valores pagos a serem restituídos com incidência de cláusula penal, tampouco, a fixação de taxa de fruição, face a vedação de interpretação menos favorável ao consumidor, em observância ao art. 47 do CDC; bem como que a liquidação do valor pecuniário devido a apelante relativos as benfeitorias úteis e necessárias introduzidas no lote urbano deverá ser efetivada previamente a qualquer pretensão de retomada do bem.

Do Inadimplemento Contratual e da Reintegração de Posse

Com feito, acerca da reintegração de posse, de pronto, cumpre registrar que o descumprimento contratual pelo apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora.

Cumpre ressaltar que o esbulho ventilado nos autos independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pelo requerido/apelante, oriunda de seu inadimplemento, é suficiente para atestar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos.

Desse modo, tem-se que, diante da inadimplência do réu demonstrada nos autos e a previsão contida nas cláusulas 16º e seguintes do contrato firmado entre as partes (ID 4297603), que, dentre outras disposições, autoriza a rescisão do contrato no caso de atraso no pagamento de 03 (três) parcelas, ou, quando transcorrido 60 (sessenta) dias após o vencimento de qualquer parcela, resta incontroverso o direito da empresa autora à rescisão do contrato, com a consequente devolução do bem e reintegração da posse em seu favor.

Corroborando
o entendimento supra, vejamos o precedente pertinente ao tema:

PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO QUE SE IMPÕE.
RECURSO NÃO PROVIDO. [...]. Restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte dos réus, que não provaram a quitação total do preço avençado. O Código Civil de 2002 prestigia a manutenção dos negócios jurídicos, de sorte que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a sua conversão em promessa de compra e venda, conforme permitido pelo art. 170 do CC/02. Não violação ao artigo 108 do CC.
Diante do inadimplemento substancial da obrigação, inadimplemento até mesmo confessado, bem como da ausência de purga da mora pelos devedores, impõe-se a rescisão contratual e consequente reintegração na posse, bem como pagamento pela utilização do imóvel. Correta a decisão que rescindiu o contrato em razão do inadimplemento dos réus.
Ato contínuo, uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, sua consequência lógica é a reintegração da parte autora na posse do bem, pois, uma vez reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir. Majoração dos honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. Recurso não provido.

(TJ-RJ - APL: 00377180820148190011, Relator: Des(a). Lindolpho Morais Marinho, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Julgamento: 29/01/2019). (Grifei).

No mesmo sentido, decidiu esta Colenda Turma em julgado recente de caso similar, cujo voto condutor foi de minha relatoria:

PROCESSUAL CIVIL –
APELAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA – MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO – MÉRITO:
INADIMPLEMENTO DA RECORRENTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA PELO MAGISTRADO
A QUO –
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO – POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA –
INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO
– LEGALIDADE

– INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-PA – APC
0006608-34.2017.814.0040. R
elatora Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Segunda Turma de Direito Privado. Julgado em 01/09/2020). (Grifei).

In casu
, a empresa autora forneceu os elementos de prova suficientes a demonstrar a inadimplência contratual do requerido/apelante, enquanto este, por seu turno, não comprovou ter adimplido tal obrigação, o que por si só já é fato suficiente para rescisão contratual, tendo em vista constar no contrato cláusula resolutiva por inadimplência, conforme já mencionado alhures.

Dito isso, uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, impõe-se a rescisão do ajuste, observando-se, contudo, a devolução dos valores pagos pelo requerido até o encetativo da inadimplência, com as devidas retenções.

Da Retenção e da Taxa de Fruição

Nesse capítulo, tanto o recurso de apelação interposto pelo réu como o recurso adesivo interposto pelo autor se insurgiram contra a sentença.

Pois bem, no tocante a restituição das parcelas pagas, cláusula penal e taxa de fruição, alega o réu que o magistrado teria adotado interpretação menos favorável ao consumidor, em inobservância ao art. 47 do CDC, impõe-se tecer alguns esclarecimentos.

Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.

STJ – Súmula 543:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial.

Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador.

No caso
sub examine
, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, ora apelante, fixou
o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento).

Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte Cidadã:

DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM
BENEFÍCIO DO VENDEDOR.

1.
A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.

2.
No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório
dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das
parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre

esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os
prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ.

3.
Recurso especial a que se nega seguimento.

(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifei).

Quanto a taxa de fruição, autor e réu se insurgem, sendo imperioso salientar que
esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da apelada, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao
status quo ante
, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884
[1]
a 886
[2]
do Código Civil.

Neste contexto, vejamos precedente deste Egrégio Tribunal,
in verbis
:

EMENTA:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL. CONTRAPARTIDA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO
. 1. A insolvência comprovada do promissário comprador dá causa à rescisão do contrato, nos termos do que restou pactuado, constituindo decorrência lógica da rescisão, o retorno das partes ao
statu quo ante
, o que implica na reintegração da posse do imóvel aos promitentes vendedores e na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos; 2.
Em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, admitindo-se a cumulação da pena convencional com a indenização pela fruição do bem
; 3. Recurso DESPROVIDO.

(TJ-PA – AP 2018.03405102-17, 194.664, Rel. Leonardo de Noronha Tavares, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2018-08-20, publicado em 24/08/2018). (Grifei).

Somado a isso, ressalte-se que a indenização pela fruição da coisa prescinde, até mesmo, de cláusula contratual que a preveja, em razão, como já ressaltado, da adoção do princípio que veda o enriquecimento ilícito, devendo, para tanto, ser mantida a sentença neste ponto.

No mais, quanto a necessidade de limitação da taxa de fruição, tem-se que esta se mostra plenamente cabível, sob pena de penalizar o devedor em demasia, ou ainda, ensejar em enriquecimento ilícito do autor.

Senão vejamos o julgado:

RESCISO CONTRATUAL E REINTEGRAÇO DE POSSE. COHAB. Contrato de Promessa de Venda e Compra. Inadimplemento dos adquirentes caracterizado. Parcial procedência do pedido. Sentença que entendeu indevida a retenção dos valores pagos pelos réus. Possibilidade apenas de retenção de 10% a título de taxa de administração e de 0,7% do valor do contrato ao mês pela ocupação gratuita. Indenização pela ocupação que deve ser limitada a 50% do valor a ser restituído. Apelação da vendedora. Perda das parcelas pagas. Possibilidade. Abusividade não configurada. Jurisprudência deste E. TJSP. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 01933599120098260100 SP 0193359- 91.2009.8.26.0100, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 04/09/2014, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/09/2014).

Da Indenização das Benfeitorias

No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo apelante, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor.

Nessa direção, vejamos o posicionamento dos Tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFESSADO PELOS REQUERIDOS ­ (...) APELO 2 - BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE PEDIDO VIA RECONVENÇÃO - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - APURAÇÃO DE VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79. (...). III - Rescindido o contrato de compromisso de compra de venda de lote, a indenização por benfeitorias edificadas sobre o terreno é de cabimento automático - logo independendo de reconvenção ou pedido contraposto (quando possível) -, por se tratar de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato (com o retorno das partes ao status quo ante) e assim deve ser a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. O seu valor pode e deve ser aferido em sede de liquidação de sentença
. IV - Por conseguinte, não assiste razão no que diz respeito à ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias à luz do artigo 34 da Lei 6.766/79. [...]. Todavia, a ausência de pagamento de indenização ou, ainda, compensação a título de benfeitoria, não suporta a mesma conclusão sob pena de enriquecimento ilícito. RECURSO DE APELAÇÃO 1 NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 NÃO PROVIDO."

(TJ-PR – AC 1162072-5, 11ª CC, Rel. Des.
Gamaliel Seme Scaff, DJE: 17/03/2015).
(Grifei).

Do exame dos autos, verifica-se que sentença vergastada, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a empresa autora o dever de indenizar o requerido/apelante as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença, senão vejamos:

“[...]
E) A autora deverá INDENIZAR a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões), caso comprovado nos autos sua efetiva realização, seu proveito econômico e a boa-fé do réu, além da observância da Lei 6.766/79 e o contrato, questões a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá de restituir.[...]”.

Outrossim, entendo ser incabível o pedido do apelante de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que a medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação
.

Por fim, quanto ao pedido do autor em seu recurso adesivo, no que tange a necessidade de majoração dos honorários advocatícios,
verifica-se que a presente demanda não exigiu maiores diligências do patrono do autor, razão por que, merece ser mantido o patamar fixado pelo juízo de origem, qual seja, 10% sobre o valor da causa.

Destarte, entendo que se revela escorreita a sentença vergastada, razão pela qual não há que se falar em sua reforma, devendo, portanto, ser mantida pelos seus próprios e jurídicos fundamentos.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Recurso de Apelação e Do recurso Adesivo, porém,
NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo a sentença vergastada em sua integralidade, nos termos da fundamentação.

É como voto.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

[1]
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

[2]
Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido.

Belém, 31/08/2021