Tribunal: TJPA
Processo: 0801291-06.2021.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão julgador: LEONARDO DE NORONHA TAVARES
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2021-07-05

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECRETAÇÃO DE INVALIDADE DE DISTRATO UNILATERAL. TUTELA DE URGÊNCIA. ART. 300 DO CPC/2015. PRESSUPOSTOS PRESENTES NA ORIGEM. PERIGO DE DANO INVERSO EM SEDE RECURSAL. SUPENSÃO DO DISTRATO UNILATERAL. RECURSO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO. O objeto do agravo de instrumento se resume em verificar o acerto ou desacerto do ato judicial recorrido, portanto, limita-se à análise da presença dos requisitos exigidos para concessão da liminar. A antecipação da tutela de urgência pressupõe a demonstração dos pressupostos insculpidos no art. 300 do CPC/2015, que na hipótese dos autos restaram configurados na origem. Constatado o perigo de dano inverso em sede recursal, porquanto a manutenção do distrato unilateral em desfavor das agravadas poderia ocasionar irreversibilidade dos efeitos da decisão ou risco ao resultado útil do processo, diante da possibilidade de alienação do imóvel em litígio a terceiro de boa-fé. À unanimidade, recurso de agravo de instrumento conhecido, mas desprovido, nos termos do voto do Relator.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0801291-06.2021.8.14.0000

AGRAVANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA

AGRAVADO: MARIA DAS GRACAS MONTEIRO SANTOS, TAINA MONTEIRO PARENTE ALVES

RELATOR(A):
Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES

EMENTA

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECRETAÇÃO DE INVALIDADE DE DISTRATO UNILATERAL. TUTELA DE URGÊNCIA. ART. 300 DO CPC/2015. PRESSUPOSTOS PRESENTES NA ORIGEM. PERIGO DE DANO INVERSO EM SEDE RECURSAL. SUPENSÃO DO DISTRATO UNILATERAL. RECURSO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO.

O objeto do agravo de instrumento se resume em verificar o acerto ou desacerto do ato judicial recorrido, portanto, limita-se à análise da presença dos requisitos exigidos para concessão da liminar.

A antecipação da tutela de urgência pressupõe a demonstração dos pressupostos insculpidos no art. 300 do CPC/2015, que na hipótese dos autos restaram configurados na origem.

Constatado o perigo de dano inverso em sede recursal, porquanto a manutenção do distrato unilateral em desfavor das agravadas poderia ocasionar irreversibilidade dos efeitos da decisão ou risco ao resultado útil do processo, diante da possibilidade de alienação do imóvel em litígio a terceiro de boa-fé.

À unanimidade, recurso de agravo de instrumento conhecido, mas desprovido, nos termos do voto do Relator.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

COMARCA DE BELÉM/PA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 0801291-06.2021.8.14.0000

AGRAVANTE: LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA

AGRAVADAS: MARIA DAS GRAÇAS MONTEIRO SANTOS e TAINÁ MONTEIRO PARENTE ALVES

RELATOR: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATÓRIO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR):

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de efeito suspensivo, interposto por LUXEMBURGO INCORPORADORA LTDA contra decisão interlocutória prolatada pelo Juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Decretação de Invalidade de Distrato Unilateral e outros pedidos (processo nº 0822531-60.2017.8.14.0301), movida por MARIA DAS GRAÇAS MONTEIRO SANTOS E TAINÁ MONTEIRO PARENTE ALVES, deferiu a tutela antecipada pleiteada pelas autoras.

Na inicial, as autoras alegaram que celebraram com a ré/agravante contrato de promessa de compra e venda, tendo por objeto a aquisição de uma unidade autônoma, ap. 1004, no empreendimento Torre Parnaso, no valor total de R$ 358.386,87 (trezentos e cinquenta e oito mil, trezentos e oitenta e seis reais e oitenta e sete centavos), cujo pagamento se daria em três etapas, sendo a última por financiamento no valor de R$ R$ 267.740,00 (duzentos e sessenta e sete mil, setecentos e quarenta reais). Explanaram que houve atraso na entrega do empreendimento e que a demandada disponibilizou o “Habite-se” do prédio às demandantes, porém nunca entregou o “Habite-se” da respectiva unidade autônoma (1004), assim como a matrícula individualizada desse apartamento e outros documentos necessários para celebração de contrato de financiamento. Relataram que, em contato com funcionários da empresa, foi prometido que enviariam à instituição financeira os documentos necessários para que as autoras conseguissem o financiamento. No entanto, informaram que o envio dos documentos não ocorreu e que foram surpreendidas com uma notificação extrajudicial informando sobre a possibilidade de ocorrência de distrato contratual, caso não viessem a cumprir com a parcela de financiamento, motivo pelo qual solicitaram reunião com funcionários da empresa, os quais teriam retido a notificação extrajudicial do distrato enviada às autoras, comprometendo-se a fazer nova prospecção de financiamento junto à instituição financeira e que, quanto ao aviso de distrato, este teria perdido seu efeito em decorrência do refazimento do procedimento de prospecção do financiamento perante o banco. Ainda, mencionaram que em nova reunião com a empresa, descobriram que o distrato unilateral do contrato em análise já havia ocorrido, em virtude da suposta mora quanto à ausência da celebração do contrato de financiamento.

Nesse contexto, ajuizaram a Ação de Obrigação de Fazer c/c Decretação de Invalidade de Distrato Unilateral e outros pedidos, requerendo, em sede de tutela provisória de urgência, a determinação de que a ré efetuasse a anulação dos efeitos do distrato, criando oportunidade para as autoras realizarem o pagamento da parcela do financiamento; e, sucessivamente, em caso de indeferimento do primeiro pedido, que a ré fosse obrigada a efetuar o registro de protesto contra alienação da unidade autônoma nº 1004, no competente ofício de imóveis, sob pena de aplicação de multa diária.

Inicialmente, o juízo de origem indeferiu a tutela provisória requerida. Todavia, as autoras interpuseram embargos de declaração, os quais foram julgados procedentes, cujo dispositivo se transcreve:

“Diante do exposto,
CONHEÇO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E LHE DOU PROVIMENTO
, para, sanando as omissões apontadas: (i) deferir o benefício da justiça gratuita às embargantes. (ii) suspender os efeitos do termo de distrato levado a efeito unilateralmente pela empresa embargada (id. 4273772) e determinar que a requerida promova a reserva da matrícula da unidade imobiliária adquirida pelas requerentes junto ao ofício de imóveis competente, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais), até o limite de 20.000,00 (vinte mil reais).”

Contra esta decisão é que foi interposto o presente Agravo de Instrumento.

Em suas razões (Id. 4543768), a agravante, Luxemburgo Incorporadora LTDA, aduziu que o distrato foi realizado em razão do inadimplemento das agravadas em razão dos compromissos contraídos junto a empresa Ré, afirmando que o distrato teria plena validade, tendo em vista que está previsto no contrato de promessa de compra e venda.

Asseverou que a suspensão dos efeitos do distrato é uma afronta direta aos institutos do direito privado de preservação da liberdade contratual, além dos reflexos dentro da dinâmica mercantil da empresa que é a comercialização de unidades imobiliárias.

Sustentou que a suspensão dos efeitos do distrato teria como efeito a vinculação da unidade a um adquirente inadimplente, o que impediria a venda da unidade a terceiros que possam pagar por esta e causaria prejuízos à empresa.

Informou que a referida unidade já foi adquirida por terceiro, quitada e transferida a propriedade, logo, suspender os efeitos do distrato não geraria os efeitos intentados, tornando o objeto da medida inócuo.

Ao final, pugnou pelo conhecimento do recurso, aplicando-se o efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento e, no mérito, o provimento do recurso.

Distribuído, coube-me a relatoria do feito.

Em análise de cognição sumária (Id. 4571347), indeferi o efeito suspensivo pleiteado.

Irresignado, a agravante interpôs agravo interno (Id. 4749544).

Contrarrazões ao agravo de instrumento (Id. 4878357), em que as agravadas rechaçaram os argumentos da agravante, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Em razão de o feito se encontrar pronto para julgamento, entendo pela prejudicialidade da análise do agravo interno.

É o relatório, pelo que determinei a inclusão do feito em pauta de julgamento (PLENÁRIO VIRTUAL).

VOTO

O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES (RELATOR)

Em razão de o feito se encontrar pronto para julgamento, entendo pela prejudicialidade da análise do agravo interno.

Conheço do recurso de agravo de instrumento eis que presentes se encontram os pressupostos de admissibilidade.

Inicialmente, cumpre-me destacar que, em sede de agravo de instrumento, só se discute o acerto ou desacerto do ato judicial recorrido, portanto, limita-se a controvérsia recursal à análise da presença dos requisitos exigidos para concessão da liminar.

Neste momento de cognição exauriente, observo que, analisando argumentos lançados no
decisum
agravado, bem como nas razões recursais, não divirjo do juízo de origem, por entender que se encontram presentes os requisitos para concessão da tutela antecipada que foi deferida na decisão agravada.

Nesse contexto, não encontro argumentos válidos no presente agravo que possam desconstituir a decisão do juízo de primeiro grau, razão pela qual se faz necessário manter a decisão guerreada
in totum
.

Entendo, pois, que, de fato, restaram evidenciados a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo em favor das agravadas.

Por outro lado, não vislumbrei a presença dos requisitos autorizadores para a concessão do efeito suspensivo, uma vez que a agravante não comprovou suas alegações, tais como a suspensão do distrato seria uma decisão irreversível para venda posterior do imóvel em litígio, bem como não comprovou que este já teria sido vendido a terceiros.

Soma-se a isso, as provas carreadas aos autos pelas autoras, ora agravadas, de que estavam diligenciando junto à incorporadora para obter os documentos necessários para o financiamento e cumprir a última parte do acordo realizado, bem como, posteriormente, a tentativa de reverter o embaraço causado pelo distrato unilateral.

Cumpre-me ressaltar que não se nega a atual situação causada pela pandemia do coronavírus, a qual trouxe diversos prejuízos à sociedade, para além da crise de saúde, bem como que este Relator se sensibiliza com as dificuldades enfrentadas, inclusive as da agravante. No entanto, como ressaltei em sede de cognição sumária, não se pode permitir que a liberdade contratual enseje em abuso no exercício do direito subjetivo.

Com efeito, o
periculum in mora
se apresenta inverso no caso, pois manter o distrato unilateral em desfavor das agravadas é que poderia ocasionar a irreversibilidade dos efeitos da decisão e, por conseguinte, risco ao resultado útil do processo. Isso porque, como a própria agravante alega, a sua intenção é de vender o imóvel em questão para terceiros, o que tornaria a relação jurídica ainda mais conflituosa e poderia lesar, não apenas as demandantes, como, também, terceiros de boa-fé, como destaquei na decisão interlocutória. Além de que as agravadas demonstram interesse especificamente no imóvel em tela, visto que já fora até mesmo oferecida outra unidade no mesmo empreendimento e, ainda assim, demandaram em juízo pelo imóvel.

Nesse sentido, cito julgado abaixo:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR, CUMULADO COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPRADO "NA PLANTA". SALA COMERCIAL OFERTADA PELO AUTOR EM DAÇÃO EM PAGAMENTO DE PARCELA INTERMEDIÁRIA DO CONTRATO. DECISÃO OBJURGADA QUE DEFERIU A TUTELA TÃO SOMENTE PARA DETERMINAR A ANOTAÇÃO DA INDISPONIBILIDADE NA MATRÍCULA DA SALA COMERCIAL. IRRESIGNAÇÃO DAS RÉS, PRETENDENDO A CASSAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA EM SUA INTEGRALIDADE, QUE NÃO MERECE PROSPERAR. RECORRIDO QUE DEMONSTROU A PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC. SÚMULA 543 DO STJ. O autor pleiteou em sede de tutela fosse resolvido o contrato, com a decretação: 1) da indisponibilidade do bem dado como promessa de dação em pagamento da parcela D. 2.4 do contrato; 2) bem como, sua reintegração da posse no referido bem. A tutela foi parcialmente deferida pelo juízo a quo a fim de determinar tão somente a anotação da indisponibilidade na matrícula da sala comercial de nº 113, do bloco 01, no empreendimento denominado Universe Empresarial, registrada sob a matrícula de nº 413833 no 9º RGI da Capital do Estado do Rio de Janeiro. A decisão que deferiu parcialmente a tutela em questão atentou-se para a orientação predominante acerca da matéria de fundo que embasa o pedido de concessão de tutela de urgência, qual seja, a possibilidade de distrato em matéria de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A matéria já se encontra pacificada no sentido da possibilidade de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em decorrência de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, situação esta que autorizaria ao promitente comprador a restituição integral das parcelas pagas. Nesse sentido, é a Súmula 543 do STJ. Destarte, com a escorreita análise do que dos autos consta, verifica-se patente a presença da probabilidade do direito do autor, ora recorrido, haja vista que se Corte Superior reconhece a possibilidade de realização do distrato de forma unilateral, com a restituição integral do que foi pago, não haveria justificativa para não ser deferida a anotação da indisponibilidade na matrícula da sala comercial que por ele foi oferecida em dação em pagamento, justamente em decorrência do inadimplemento de um negócio jurídico que o recorrido não almeja preservar. Ademais, há de se pontuar que o autor comprovou que nem a transação feito junto ao agravante, tampouco a suposta transferência para terceiro foram objeto de registro junto ao RGI, de forma que, o imóvel em questão ainda lhe pertence, isto é, o imóvel objeto da demanda não é de propriedade da agravante, nem do citado terceiro adquirente. Presente também o outro requisito previsto no art. 300 do CPC/2015, o fundado perigo de dano. O perigo de dano é in re ipsa, na medida em que evidenciado o risco de prejuízo ao patrimônio do autor, ainda mais pela possibilidade de se encontrar a agravante em estado de insolvência, o que dificultaria o recebimento dos valores dispendidos.
Objetiva-se, com isso, preservar o ressarcimento do autor, porquanto a ausência de anotação da indisponibilidade do bem junto ao registro competente possibilitará a realização de novas alienações, o que poderá lesar não apenas o demandante, como, também, terceiros de boa-fé. Nesse trilho, infere-se que há fundamento suficiente para justificar a indisponibilidade do bem. Saliente-se, ademais, que não há risco de irreversibilidade da medida, pois, a indisponibilidade da unidade imobiliária objeto da demanda não traz prejuízo imediato ao agravante e pode ser reavaliada em qualquer tempo.
Nessa linha de raciocínio, presentes os requisitos necessários para a concessão da tutela provisória de urgência, tem-se que o decisum atacado deve ser mantido. Outrossim, insta pontuar, que a concessão da tutela antecipada pelo juízo a quo não é cercada de caráter irrevogável e irretratável, haja vista que, em sede de cognição exauriente, a depender da conclusão a qual chegará o magistrado, poderá a decisão aqui debatida ser retratada, sem que haja prejuízos à ré, após a dilação probatória e à vista de novos elementos. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

(TJ-RJ - AI: 00254654520198190000, Relator: Des(a). WILSON DO NASCIMENTO REIS, Data de Julgamento: 10/07/2019, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)

Como salientei anteriormente, não vislumbro risco de irreversibilidade da medida à agravante, pois, a indisponibilidade da unidade imobiliária objeto da demanda não traz prejuízo imediato e pode ser reavaliada a qualquer tempo no juízo de origem.

Ante o exposto, com base nos fundamentos expendidos, conheço do recurso de agravo de instrumento, mas lhe nego provimento, para manter a decisão agravada em sua integralidade.

É o voto.

Belém (PA), 12 de julho de 2021.

LEONARDO DE NORONHA TAVARES

RELATOR

Belém, 02/08/2021