Tribunal: TJPA
Processo: 0802624-90.2021.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 11000 - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2021-08-10

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO EM DECISÃO INTERLOCUTÓRIA EM AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES DE IMÓVEL: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ID 4917062, PREJUDICADO - PRELIMINAR: ILEGITIMIDADE PASSIVA, REJEITADA – PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA: MÉRITO: CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – PRAZO DETERMINADO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA EXTINÇÃO ANTECIPADA E ENTREGA DO IMÓVEL – DIREITO POTESTATIVO – MULTAS, ENCARGOS OU ALUGUEIS DEVIDOS QUE PODEM SER APURADOS PELO MM. JUÍZO AD QUO OU EM AÇÃO PRÓPRIA – CONSIGNAÇÃO JUDICIAL DAS CHAVES – MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Agravo de Instrumento em Decisão Interlocutória em Ação de Consignação de Chaves de Imóvel: 2. DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ID 4917062, PREJUDICADO. 3. Considerando que os Embargos de Declaração ID 4917062 atacam a Decisão de indeferimento do efeito suspensivo, estes restam prejudicados à vista do julgamento de mérito que ora se profere, ante a instrução completa do feito com a apresentação de contrarrazões ao recurso principal. 4. PRELIMINAR: ILEGITIMIDADE PASSIVA, REJEITADA. 5. A alegação de legitimidade do agravante decorre de sua alegação de domínio e de ter participado de todas as negociações atinentes ao contrato sub judice. 6. A ação ad quo fora intentada pela agravada em 30/10/2020 (ID 20797687dos autos originários) e instruída com Procuração (ID 20798138 - Pág. 1); Atos Constitutivos da Requerente (ID 20798664 - Pág. 1-6); CNPJ da Requerente (ID 20798139 - Pág. 1); Contrato de Locação (ID 20798140 - Pág. 1-15); Aditivo ao Contrato de Locação (ID 20798141 - Pág. 1-4); Notificação – data 02.04.2020 (ID 20798142 - Pág. 1-2); Notificação Extrajudicial da Requerente – data 18.05.2020 (ID 20798143 - Pág. 1-2); Resposta da notificação datada de 18.05.2020 (e-mail) (ID 20798144 - Pág. 1-2); Notificação Extrajudicial da Requerente - 17.08.2020 (ID 20798145 - Pág. 1-2); Resposta da segunda notificação (e-mail) (ID 20798146 - Pág. 1). 7. Da leitura da documentação juntada à inicial deflui da Resposta à segunda Notificação a afirmação da ré SB Comércio de que o imóvel objeto do contrato de locação havia sido vendido ao agravante, sem, entretanto, terem sido outorgados a este, poderes para atuar em seu nome, senão vejamos: 8. Assim, não obstante a contradição existente entre o próprio Contrato de Locação, firmado em 01/01/2013 com vigência de 20 (vinte) anos em que a SB Comércio Ltda. figura como Locadora, a agravada como Locatária e o agravante como procurador da primeira, resta assente o interesse jurídico do recorrente, acerca do qual o MM. Juízo ad quo exarou o seguinte despacho com o escopo de elucidação acerca da eventual existência de contrato simulado. 9. Neste momento processual, a condição da ação atinente à legitimidade deve ser aferida à luz do Princípio da Asserção e, assim, queda-se inviável a extinção do presente recurso por este fundamento, bem como à vista da ausência de manifestação do MM. Juízo ad quo acerca da matéria, que deve inclusive aferir o grau de interesse jurídico do agravante na causa ad quo, razão pela qual referida condição da ação nesta Instância poderia redundar em supressão de instância. O sistema jurídico pátrio também garante o direito de recurso ao terceiro interessado, consoante prevê o art. 996 do Código de Processo Civil. 10. PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA. 11. Questão aferida à luz do que dispõe o art. 327, §1° e 2° do Código de Processo Civil. 12. A Decisão Agravada encontra-se fundamentada no art. 542, I do Código de Processo Civil, ou seja: sob o rito comum. 13. Como é cediço, o procedimento especial da ação consignatória não é incompatível com o pedido declaratório de extinção de relação contratual, ressaltando que, consoante o § 2º do artigo 327 do Código de Processo Civil acima transcrito, quando, para cada pedido, corresponder tipo diverso de procedimento, será admitida a cumulação se o autor empregar o procedimento comum, sem prejuízo do emprego das técnicas processuais diferenciadas previstas nos procedimentos especiais a que se sujeitam um ou mais pedidos cumulados, que não forem incompatíveis com as disposições sobre o procedimento comum, até porque os pedidos de depósito de chaves e de extinção do contrato não podem, sem manifestação do MM. Juízo ad quo, neste momento processual serem considerados incompatíveis entre si. 14. DO MÉRITO 15. Cinge-se a controvérsia recursal à alegação de fulminação do objeto da ação pelo depósito das chaves, à existência de débitos de aluguéis, à configuração de prejuízos de ordem material e imaterial e à não demonstração de regularidade nas obrigações contratuais da agravada. 16. A causa em trâmite perante o MM. Juízo ad quo desenvolve-se a partir do Contrato de Locação ID 20798664, firmado entre SB Comércio Ltda. e Faculdade Maurício de Nassau de Belém, cujo representante é o Senhor Armando Grello Cabral, que, por sua vez, aduz sub-rogação nos direitos da Locadora em razão da compra do imóvel objeto da lide. 17. O contrato em voga fora firmado em 21/01/2013 (ID 20798140 - Pág. 14 – autos originários) e aditado com o escopo de atualização do valor do aluguel em 19/05/2017 (ID 20798141 - Pág. 4 – autos originários), figurando como locadora SB Comércio Ltda., Locatária a Faculdade Maurício de Nassau de Belém e representante da primeira o Senhor Armando Grello Cabral. 18. Documentos que demonstram, a intenção de resolução contratual por parte da agravada e ciência deste desiderato pelo agravante. 19. Em sua Contestação (ID 24946181), a SB Comércio Ltda. suscita a sua ilegitimidade passiva e refuta os termos da Petição Inicial, especialmente quanto à ausência de outorga de poderes ao agravante para agir em seu nome, fato que deve ser apreciado pelo MM. Juízo ad quo, com o escopo de detalhar a relação locatícia que a agravada busca extinguir, com a ressalva de que a referida contestante junta à sua peça de bloqueio um Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado com o agravante, datado de 20/03/2004, cujo objeto circunscreve-se no imóvel objeto da lide, com transmissão de propriedade a partir da assinatura do referido instrumento (ID 24946185 - Pág. 1 e 3). Inteligência do art. 1245 do Código Civil. 20. Com a Contestação do agravante (ID 25032432) fora juntada Procuração Pública, datada de 10/12/2020, em que a SB Comércio Ltda. outorga poderes ao agravante para que aliene para si ou para terceiro o imóvel objeto da lide (25033802 - Pág. 1-3 –autos originários), tendo sido, outrossim, juntada troca de e-mails iniciada em 18/05/2020 (data da primeira notificação para resilição contratual), o que evidencia a ciência pelo agravante do desiderato de extinção contratual e entrega de chaves da agravada (ID 25033789 - Pág. 1, 25033791 - Pág. 1). 21. O agravante também junta aos autos ad quo e-mail que denota ciência acerca da 2ª Notificação (ID 25033798), o que faz erigir o periculum in mora em favor da agravada, a qual ajuizou ação em 30/10/2020, à vista do fracasso nas tratativas extrajudiciais. 22. Não obstante a alegação de fulminação do objeto da ação que esta versa acerca da entrega das chaves na pendência de realização de vistoria e de alugueis em aberto, questões que estão afetas ao MM. Juízo ad quo e demandam dilação probatória, com o escopo de delimitar os termos da quebra da avença e seus sujeitos, considerando as alegações de ilegitimidade suscitadas pelas agravada e pela SB Comércio, as quais não se coadunam em impedimento à extinção antecipada do contrato, conforme dispõe o art. 4° da Lei de Locações, a qual, repita-se, deve ser as suas multas e termos iniciais e finais definidos pelo MM. Juízo ad quo. 23. Ausência de impedimentos à resolução antecipada, considerando o direito potestativo das partes em não permanecer em determinada relação jurídica, com a ressalva de que a resolução antecipada se submete, entretanto, a multas e encargos que serão, oportunamente, fixados pelo MM. Juízo ad quo. 24. Quanto à irreversibilidade observa-se, como já acima destacado que os efeitos patrimoniais e seus termos serão declarados pelo MM. Juízo ad quo. 25. Ausência do fumus boni iuris, ante a inequívoca demonstração de vontade de extinção do vínculo contratual, conforme as Notificações Extrajudiciais ID 20798142, 20798143 e 20798145 e o item c da Petição Inicial (ID 20797687), constantes dos autos originários, e configuração do periculum in mora, uma vez que os prejuízos suscitados pelo agravante podem ser objeto de pedido deduzido nos autos originários ou em ação própria, cabendo, outrossim, à instrução processual a apuração de eventuais valores devidos. 26. Recurso conhecido e improvido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO, tendo como agravante ARMANDO GRELO CABRAL e agravada FACULDADE MAURÍCIO DE NASSAU DE BELÉM LTDA.-ME. Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Belém, 10 de agosto de 2021 MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora – Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0802624-90.2021.8.14.0000

AGRAVANTE: ARMANDO GRELO CABRAL

AGRAVADO: FACULDADE MAURICIO DE NASSAU DE BELEM LTDA - ME

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM DECISÃO INTERLOCUTÓRIA EM
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES DE IMÓVEL: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ID 4917062, PREJUDICADO - PRELIMINAR: ILEGITIMIDADE PASSIVA, REJEITADA – PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA: MÉRITO: CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL – PRAZO DETERMINADO – NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA EXTINÇÃO ANTECIPADA E ENTREGA DO IMÓVEL – DIREITO POTESTATIVO – MULTAS, ENCARGOS OU ALUGUEIS DEVIDOS QUE PODEM SER APURADOS PELO MM. JUÍZO AD QUO OU EM AÇÃO PRÓPRIA – CONSIGNAÇÃO JUDICIAL DAS CHAVES – MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA
– RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.

Agravo de Instrumento em
Decisão Interlocutória em Ação de Consignação de Chaves de Imóvel:

2.

DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ID
4917062, PREJUDICADO.

3.

Considerando que os Embargos de Declaração ID
4917062 atacam a Decisão de indeferimento do efeito suspensivo, estes restam prejudicados à vista do julgamento de mérito que ora se profere, ante a instrução completa do feito com a apresentação de contrarrazões ao recurso principal.

4.

PRELIMINAR: ILEGITIMIDADE PASSIVA, REJEITADA.

5.

A alegação de legitimidade do agravante decorre de sua alegação de domínio e de ter participado de todas as negociações atinentes ao contrato sub judice.

6.

A ação ad quo fora intentada pela agravada em 30/10/2020 (ID
20797687dos autos originários
) e instruída com P
rocuração (ID 20798138 - Pág. 1); Atos Constitutivos da Requerente (ID 20798664 - Pág. 1-6); CNPJ da Requerente (ID 20798139 - Pág. 1); Contrato de Locação (ID 20798140 - Pág. 1-15); Aditivo ao Contrato de Locação (ID 20798141 - Pág. 1-4); Notificação – data 02.04.2020 (ID 20798142 - Pág. 1-2); Notificação Extrajudicial da Requerente – data 18.05.2020 (ID 20798143 - Pág. 1-2); Resposta da notificação datada de 18.05.2020 (e-mail) (ID 20798144 - Pág. 1-2); Notificação Extrajudicial da Requerente - 17.08.2020 (ID 20798145 - Pág. 1-2); Resposta da segunda notificação (e-mail) (ID 20798146 - Pág. 1).

7.

Da leitura da documentação juntada à inicial deflui da Resposta à segunda Notificação a afirmação da ré SB Comércio de que o imóvel objeto do contrato de locação havia sido vendido ao agravante, sem, entretanto, terem sido outorgados a este, poderes para atuar em seu nome, senão vejamos:

8.

Assim, não obstante a contradição existente entre o próprio Contrato de Locação, firmado em 01/01/2013 com vigência de 20 (vinte) anos em que a SB Comércio Ltda. figura como Locadora, a agravada como Locatária e o agravante como procurador da primeira, resta assente o interesse jurídico do recorrente, acerca do qual o MM. Juízo ad quo exarou o seguinte despacho com o escopo de elucidação acerca da eventual existência de contrato simulado.

9.

N
este momento processual, a condição da ação atinente à legitimidade deve ser aferida à luz do Princípio da Asserção e, assim, queda-se inviável a extinção do presente recurso por este fundamento, bem como à vista da ausência de manifestação do MM. Juízo ad quo acerca da matéria, que deve inclusive aferir o grau de interesse jurídico do agravante na causa ad quo, razão pela qual referida condição da ação nesta Instância poderia redundar em supressão de instância. O sistema jurídico pátrio também garante o direito de recurso ao terceiro interessado, consoante prevê o art. 996 do Código de Processo Civil.

10.

PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA.

11.

Questão aferida à luz do que dispõe o art. 327, §1° e 2° do Código de Processo Civil.

12.

A Decisão Agravada encontra-se fundamentada no art. 542, I do Código de Processo Civil, ou seja: sob o rito comum.

13.

Como é cediço, o procedimento especial da ação consignatória não é incompatível com o pedido declaratório de extinção de relação contratual, ressaltando que, consoante o § 2º do artigo 327 do Código de Processo Civil acima transcrito, quando, para cada pedido, corresponder tipo diverso de procedimento, será admitida a cumulação se o autor empregar o procedimento comum, sem prejuízo do emprego das técnicas processuais diferenciadas previstas nos procedimentos especiais a que se sujeitam um ou mais pedidos cumulados, que não forem incompatíveis com as disposições sobre o procedimento comum, até porque os pedidos de depósito de chaves e de extinção do contrato não podem, sem manifestação do MM. Juízo ad quo, neste momento processual serem considerados incompatíveis entre si.

14.

DO MÉRITO

15.

Cinge-se a controvérsia recursal à alegação de fulminação do objeto da ação pelo depósito das chaves, à existência de débitos de aluguéis, à configuração de prejuízos de ordem material e imaterial e à não demonstração de regularidade nas obrigações contratuais da agravada.

16.

A causa em trâmite perante o MM. Juízo
ad quo
desenvolve-se a partir do Contrato de Locação ID
20798664, firmado entre SB Comércio Ltda. e Faculdade Maurício de Nassau de Belém, cujo representante é o Senhor Armando Grello Cabral, que, por sua vez, aduz sub-rogação nos direitos da Locadora em razão da compra do imóvel objeto da lide.

17.

O contrato em voga fora firmado em 21/01/2013 (ID
20798140 - Pág. 14 – autos originários
) e aditado com o escopo de atualização do valor do aluguel em 19/05/2017 (ID
20798141 - Pág. 4 – autos originários
), figurando como locadora SB Comércio Ltda., Locatária a Faculdade Maurício de Nassau de Belém e representante da primeira o Senhor Armando Grello Cabral.

18.

Documentos que demonstram, a intenção de resolução contratual por parte da agravada e ciência deste desiderato pelo agravante.

19.

Em sua Contestação (ID
24946181
), a SB Comércio Ltda. suscita a sua ilegitimidade passiva e refuta os termos da Petição Inicial, especialmente quanto à ausência de outorga de poderes ao agravante para agir em seu nome, fato que deve ser apreciado pelo MM. Juízo ad quo, com o escopo de detalhar a relação locatícia que a agravada busca extinguir, com a ressalva de que a referida contestante junta à sua peça de bloqueio um Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado com o agravante, datado de 20/03/2004, cujo objeto circunscreve-se no imóvel objeto da lide, com transmissão de propriedade a partir da assinatura do referido instrumento (ID
24946185 - Pág. 1 e 3
). Inteligência do art. 1245 do Código Civil.

20.

Com a Contestação do agravante (ID
25032432
) fora juntada Procuração Pública, datada de 10/12/2020, em que a SB Comércio Ltda. outorga poderes ao agravante para que aliene para si ou para terceiro o imóvel objeto da lide (
25033802 - Pág. 1-3 –autos originários
), tendo sido, outrossim, juntada troca de e-mails iniciada em 18/05/2020 (data da primeira notificação para resilição contratual), o que evidencia a ciência pelo agravante do desiderato de extinção contratual e entrega de chaves da agravada (ID
25033789 - Pág. 1, 25033791 - Pág. 1
).

21.

O agravante também junta aos autos ad quo e-mail que denota ciência acerca da 2ª Notificação (ID
25033798
), o que faz erigir o periculum in mora em favor da agravada, a qual ajuizou ação em 30/10/2020, à vista do fracasso nas tratativas extrajudiciais.

22.

Não obstante a alegação de fulminação do objeto da ação que esta versa acerca da entrega das chaves na pendência de realização de vistoria e de alugueis em aberto, questões que estão afetas ao MM. Juízo ad quo e demandam dilação probatória, com o escopo de delimitar os termos da quebra da avença e seus sujeitos, considerando as alegações de ilegitimidade suscitadas pelas agravada e pela SB Comércio, as quais não se coadunam em impedimento à extinção antecipada do contrato, conforme dispõe o art. 4° da Lei de Locações, a qual, repita-se, deve ser as suas multas e termos iniciais e finais definidos pelo MM. Juízo ad quo.

23.

Ausência de impedimentos à resolução antecipada, considerando o direito potestativo das partes em não permanecer em determinada relação jurídica, com a ressalva de que a resolução antecipada se submete, entretanto, a multas e encargos que serão, oportunamente, fixados pelo MM. Juízo ad quo.

24.

Quanto à irreversibilidade observa-se, como já acima destacado que os efeitos patrimoniais e seus termos serão declarados pelo MM. Juízo ad quo.

25.

Ausência do
fumus boni iuris
, ante a inequívoca demonstração de vontade de extinção do vínculo contratual, conforme as Notificações Extrajudiciais ID
20798142, 20798143 e 20798145 e o item c da Petição Inicial (ID 20797687),
constantes dos autos originários,

e configuração do
periculum in mora
, uma vez que os prejuízos suscitados pelo agravante podem ser objeto de pedido deduzido nos autos originários ou em ação própria, cabendo, outrossim, à instrução processual a apuração de eventuais valores devidos.

26.

Recurso conhecido e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
, tendo como agravante
ARMANDO GRELO CABRAL
e agravada
FACULDADE MAURÍCIO DE NASSAU DE BELÉM LTDA.-ME.

Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO
e
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

Belém, 10 de agosto de 2021

MARIA DE
NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Agravo de Instrumento com pedido de Efeito Suspensivo interposto por
ARMANDO GRELO CABRAL,
inconformado com a decisão proferida pelo MM. Juízo de Direito da 5ª Vara Cível e Empresarial da Capital que deferiu Depósito das Chaves de Imóvel objeto de Contrato de Locação, nos autos da
AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES DE IMÓVEL
(Processo n.°
0861792-27.2020.8.14.0301
)

ajuizada por
FACULDADE MAURÍCIO DE NASSAU DE BELÉM
, em face de
SB COMÉRCIO LTDA.
,
ora agravada.

Em síntese fática, expõe que as partes firmaram Contrato de Locação para fins comerciais.

Ressalva não ter sido citado da ação, tampouco incluído pela agravada Faculdade Mauricio de Nassau no polo passivo da demanda, afirmando que seu interesse jurídico decorre dos prejuízos a si impostos pelo
decisum
ora atacado.

Sustenta a necessidade de suspensão dos efeitos da decisão recorrida, à vista da existência de valores a receber e obrigações não cumpridas pela agravada Faculdade Mauricio de Nassau, salientando que o depósito das chaves deferido na forma da Decisão Agravada fulmina o objeto da ação.

Acrescenta que o
contrato firmado, em 01/01/2013, entre as partes tinha previsão de duração de 20 (vinte) anos, o qual, entretanto, não perdurou nem a metade de seu tempo, aduzindo que atualmente, o valor de aluguel estaria no patamar de R$ 89.294,00 (oitenta e nove mil duzentos e noventa e quatro reais) e que as dívidas do contrato alcançam a cifra de R$ 772.694,00 (setecentos e setenta e dois mil seiscentos e noventa e quatro reais), uma vez que a locadora entrou em mora a partir do mês de Julho de 2020.

Afirma que o depósito das chaves conduz à tentativa de esquiva da locadora em cumprir com suas obrigações contratuais e denota prejuízos de ordem material e imaterial ao recorrente, fatos que justificariam a concessão do efeito pretendido.

Esclarece deter legitimidade para figurar no polo passivo da demanda ad quo em razão de ter efetuado todas as negociações do contrato de locação objeto da lide ad quo, além de ser proprietário do imóvel, pendendo apenas o registro no Cartório competente.

Aduz que a ação ad quo padece de inépcia e encontra-se fadada à extinção, ante a impossibilidade de cumulação do rito da consignação de chaves (
art. 67, da Lei de Locação (Lei nº 8.245/1991
) e da extinção de relação contratual, refutando a possibilidade de aplicação do procedimento comum ao caso concreto.

Suscita cerceamento de defesa e nulidade absoluta decorrente da cumulação de ritos, afirmando que a decisão agravada não lhe oportunizou o exercício do contraditório e da ampla defesa, aduzindo que, em verdade, a dúvida sobre quem deveria receber as chaves ensejou o ajuizamento da ação e não a recusa no referido recebimento.

Afirma que a autora, ora agravada, acumula débitos em aluguéis e obrigações acessórias, salientando que esta se limita a requerer a consignação das chaves sem comprovar a regularidade de suas obrigações contratuais.

Junta documentos.

Distribuído, coube-me a relatoria do feito.

Considerando ausentes os requisitos, indeferi o pedido de efeito suspensivo (ID
4842310
).

O Agravante apresentou Embargos de Declaração em face da Decisão ID
4842310 (ID 4917062).

A Faculdade Maurício de Nassau de Belém Ltda.-ME manifestou-se em forma de contrarrazões ao Agravo de Instrumento (ID 5024389), suscitando, preliminarmente a ilegitimidade passiva do agravante e, no mérito refutando as suas teses recursais.

Intimada, a agravada também apresentou contrarrazões aos Embargos de Declaração também aduzindo a ilegitimidade do embargante e pugnando pelo improvimento de seu recurso (ID
5052878
).

Nos termos do art. 10 do Código de Processo Civil, determinei a intimação do agravante/embargante para que se manifestasse acerca da alegação de ilegitimidade processual, arguida nas respectivas contrarrazões (ID 5053788), oportunidade em que reafirmou seu pedido de efeito suspensivo ao recurso principal e ratificou seu interesse processual (ID 5103090).

É o relatório, que ora apresento para inclusão do feito em Pauta para Julgamento, nos termos do art. 12, do Código de Processo Civil.

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a proferir voto.

DA APLICAÇÃO DO DIREITO INTERTEMPORAL

Recurso julgado a teor do art. 14 do Código de Processo Civil, por força da aplicação do Direito Intertemporal à espécie, com a ressalva de que a Decisão recorrida fora proferida na vigência da atual Legislação Processual (31/08/2017).

DA DECISÃO AGRAVADA

Prima facie
, vejamos a Decisão Agravada (ID
24541446 dos autos originários
),
in verbis
:

Defiro o depósito da quantia ou da coisa devida, a ser efetivado no prazo de 05 (cinco) dias (artigo 542, I, CPC), sendo que no presente caso, depósito judicial das chaves do imóvel na secretaria desta vara, devendo ser lavrado certidão.

Cite-se o réu para que proceda com a retirada das chaves do imóvel, ou para oferecer contestação no prazo de 15 (quinze) dias (artigo 542, II, CPC).

Servirá o presente, por cópia digitada, como mandado e ofício.

Cumpra-se.

Belém, 04 de fevereiro de 2021.

(Grifo nosso)

DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ID
4917062

Considerando que os Embargos de Declaração ID
4917062 atacam a Decisão de indeferimento do efeito suspensivo, estes restam prejudicados à vista do julgamento de mérito que ora se profere, ante a instrução completa do feito com a apresentação de contrarrazões ao recurso principal.

QUESTÕES PRELIMINARES

Prima facie
, analiso a questão preliminar e ilegitimidade processual do agravante arguida tanto nas contrarrazões dos Embargos de Declaração quanto do Agravo de Instrumento, ressalvando que o cerceamento de defesa suscitado pelo recorrente, em que pese arguido no bojo do mérito recursal também deve ser apreciado nesta sede de mérito por se tratar de alegação de impossibilidade de cumulação de ritos na ação ad quo e, assim,

seu eventual acolhimento redundaria em reconhecimento de nulidade processual.

PRELIMINAR: ILEGITIMIDADE PASSIVA

Aduz a recorrida que o contrato de locação objeto da lide ad quo e o respectivo Aditivo Contratual foram firmados com a SB Comércio, sendo o agravante sempre qualificado como procurador desta, salientando que a contranotificação enviada pela referida sociedade empresária em 21/08/2020 a informação de que fora outorgada em favor do recorrente procuração pública para legalização do imóvel em nome deste ou por este indicado, com a ressalva de que não foram apresentados nos autos a procuração, tampouco o instrumento de venda do imóvel.

Afirma que a procuração pública para transferência do imóvel fora outorgada em 10/12/2020, ou seja: depois do ajuizamento da ação ad quo (30/10/2020), não obstante constar da contranotificação que esta fora lavrada em 21/08/2020, fato que configuraria má-fé, salientando que trocou e-mails com o agravante, o qual sempre se apresentou como procurador da locadora e forneceu conta para depósito em nome da Pessoa Jurídica A GRELLO CABRAL, na qual todos os aluguéis foram depositados e que pertence ao recorrente, conforme consulta ao Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica.

Em contrapartida, o agravante esclarece deter legitimidade para figurar no polo passivo da demanda ad quo em razão de ter efetuado todas as negociações do contrato de locação objeto da lide ad quo, além de ser proprietário do imóvel, pendendo apenas o registro no Cartório competente.

Analisados os autos, verifico que a alegação de legitimidade do agravante decorre de sua alegação de domínio e de ter participado de todas as negociações atinentes ao contrato sub judice.

Nesse sentido, importante assentar que a ação ad quo fora intentada pela agravada em 30/10/2020 (ID
20797687dos autos originários
) e instruída com P
rocuração (ID 20798138 - Pág. 1); Atos Constitutivos da Requerente (ID 20798664 - Pág. 1-6); CNPJ da Requerente (ID 20798139 - Pág. 1); Contrato de Locação (ID 20798140 - Pág. 1-15); Aditivo ao Contrato de Locação (ID 20798141 - Pág. 1-4); Notificação – data 02.04.2020 (ID 20798142 - Pág. 1-2); Notificação Extrajudicial da Requerente – data 18.05.2020 (ID 20798143 - Pág. 1-2); Resposta da notificação datada de 18.05.2020 (e-mail) (ID 20798144 - Pág. 1-2); Notificação Extrajudicial da Requerente - 17.08.2020 (ID 20798145 - Pág. 1-2); Resposta da segunda notificação (e-mail) (ID 20798146 - Pág. 1).

Da leitura da documentação juntada à inicial deflui da Resposta à segunda Notificação a afirmação da ré SB Comércio de que o imóvel objeto do contrato de locação havia sido vendido ao agravante, sem, entretanto, terem sido outorgados a este poderes para atuar em seu nome, senão vejamos:

À Faculdade Maurício de Nassau de Belém

A/C Diretoria

Ref. Notificação Extrajudicial

21 de agosto de 2020

Servimo-nos da presente, em atenção à Notificação Extrajudicial recebida acerca do imóvel locado, para expor e solicitar o que segue:

A notificação informa a existência de locação mantida com a Sb Comércio Ltda., referente ao imóvel sito à Av. Magalhães Barata, 301 – Nazaré, Belém/PA. Ocorre que o referido imóvel não pertence à notificada, tendo sido vendido ao Sr. Armando Grello Cabral, para quem foi outorgada procuração púbica para fins de legalização posterior em seu nome, ou de quem indique.

Desta forma, cumpre esclarecer que não reconhecemos como válido o mencionado contrato de locação com esta conceituada empresa educacional, uma vez que o sr. Armando Grello não possui poderes de representação da SB Comércio Ltda., não podendo celebrar contrato de locação em nome desta, mas apenas poderes para alienação do imóvel para seu nome ou para terceiros.

Aliás, referido procurador também não possui poderes para receber e da quitação em nome da SB Comércio Ltda., de forma que nenhum valor pago/recebido pela SB Comércio Ltda.

Sugerimos, portanto, que o referido senhor seja chamado para regularização do que se fizer necessário, até mesmo para evitar problemas contábil-fiscais, uma vez que a Sb Comércio Ltda. não declarou – nem irá declarar – a receita de tais aluguéis, enquanto essa empresa provavelmente deve ter feito a declaração de tais pagamentos.

Por fim, como não houve nenhum compromisso assumido pela SB Comércio Ltda., não há que se atender aos termos da notificação recebida.

Ademais, cumpre alertar que em caso se sermos indevidamente acionados na justiça ou viermos a sofrer qualquer dano resultante da alegada locação, iremos buscar a reparação das eventuais perdas e danos.

Certos de contar com sua compreensão, e de que serão adotadas as providências cabíveis para respaldo de ambas as partes subscrevemos com as mais cordiais saudações.

SB COMÉRCIO LTDA.

Maria da Conceição Garcia Carvalho

Gerente Administrativo-Financeira

PAULO ANDRÉ VIEIRA SERRA

Assessor Jurídico – OAB/PA 6.858

Assim, não obstante a contradição existente entre o próprio Contrato de Locação, firmado em 01/01/2013 com vigência de 20 (vinte) anos em que a SB Comércio Ltda. figura como Locadora, a agravada como Locatária e o agravante como procurador da primeira, resta assente o interesse jurídico do recorrente, acerca do qual o MM. Juízo ad quo exarou o seguinte despacho:

Decorrido o prazo e certificado o ocorrido, em atenção ao disposto no art. 10 do CPC, manifestem-se as partes no prazo sucessivo de 15 (quinze) dias sobre a ocorrência de contrato de locação simulado entre a FACULDADE MAURICIO DE NASSAU DE BELEM LTDA - ME e a SB COMERCIO LTDA, visando à dissimulação do contrato de locação entre a mencionada instituição de ensino e o advogado ARMANDO GRELLO CABRAL nos termos dos arts. 166 e 167, caput e §§, do Código Civil, juntando ainda cópia da certidão de registro do imóvel indicado na inicial atualizada. Incumbirá às partes, também, em igual prazo, especificar as provas que pretendem produzir e a finalidade de cada uma delas.

Sem prejuízo, à UNAJ para cálculo das custas devidas, considerando o valor do contrato cuja rescisão o autor pretende obter e, no caso da reconvenção, procedendo-se à intimação do autor e do reconvinte para recolhimento das custas devidas, observada a correção de ofício do valor da causa feita em relação à inicial nos termos do art. 292, II, §3º, do CPC, retornando, a seguir, conclusos.

Belém, 12.05.2021.

Desta forma, neste momento processual a condição da ação atinente à legitimidade deve ser aferida à luz do Princípio da Asserção e, assim, queda-se inviável a extinção do presente recurso por este fundamento, bem como à vista da ausência de manifestação do MM. Juízo ad quo acerca da matéria, que deve inclusive aferir o grau de interesse jurídico do agravante na causa ad quo, razão pela qual referida condição da ação nesta Instância poderia redundar em supressão de instância.

Ademais, em última análise, o sistema jurídico pátrio garante o direito de recurso ao terceiro interessado, consoante prevê o art. 996 do Código de Processo Civil,
in verbis
:

Art. 996.
O recurso pode ser interposto
pela parte vencida,
pelo terceiro prejudicado
e pelo Ministério Público, como parte ou como fiscal da ordem jurídica.

(Grifo nosso)

Corroborando o entendimento acima esposado, vejamos:

RECURSO ORDINÁRIO. LEGITIMIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO.
A situação legitimante das partes é definida pelo autor in status assertionis; decorre de mera asserção posta na inicial. Discussões acerca da indicação desta ou daquela pessoa como responsável, pela reparação da lesão, dizem respeito tão somente ao mérito.
INTERVENÇÃO DE TERCEIROS. LIMITES. Para que seja admitida a intervenção de terceiro, deve ser demonstrado o interesse jurídico necessário a cada espécie e não apenas o mero interesse econômico. SALÁRIOS E FÉRIAS. COMPROVAÇÃO. Demonstrado o pagamento de parte dos salários e das férias pretendidas, é parcial a procedência dos pedidos. CONTRATO DE TRABALHO. TÉRMINO. ENCARGO PROBATÓRIO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. O ônus de provar o término do contrato de trabalho, quando negados a prestação de serviço e o despedimento, é do empregador, pois o princípio da continuidade da relação de emprego constitui presunção favorável ao empregado. Recurso Ordinário interposto pela primeira reclamada conhecido e parcialmente provido.

(TRT-1 - RO: 01008704620165010032 RJ, Relator: MARCIA LEITE NERY, Data de Julgamento: 29/01/2019, Quinta Turma, Data de Publicação: 05/02/2019)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEGITIMIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. PERTINÊNCIA ABSTRATA. EXISTÊNCIA. LEGITIMIDADE CONSTATADA.
Consoante teoria da asserção, a legitimidade da parte é aferida com lastro no que se deduz na peça de ingresso, averiguando-se se há pertinência abstrata entre os fatos e as partes.
Constatada à existência dessa conformidade, restará caracterizada a legitimidade da parte ré para responder pelo pedido exordial.

(TJ-MG - AI: 10000180793705001 MG, Relator: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 25/10/2018, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/10/2018)

Assim, demonstrado o interesse jurídico que pode ser reconhecido desde a figura de parte até intervenção de terceiro, bem como a ausência de análise da matéria pelo MM. Juízo ad quo, a preliminar não merece prosperar, mormente à vista do Princípio da Primazia do Mérito.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
REJEITO A PRELIMINAR
.

PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA

Suscita o recorrente cerceamento de defesa e nulidade absoluta decorrente da cumulação de ritos, afirmando que a decisão agravada não lhe oportunizou o exercício do contraditório e da ampla defesa, aduzindo que, em verdade, a dúvida sobre quem deveria receber as chaves ensejou o ajuizamento da ação e não a recusa no referido recebimento.

Aduz também que a ação ad quo padece de inépcia e encontra-se fadada à extinção, ante a impossibilidade de cumulação do rito da consignação de chaves (
art. 67, da Lei de Locação (Lei nº 8.245/1991
) e da extinção de relação contratual, refutando a possibilidade de aplicação do procedimento comum ao caso concreto.

A questão deve ser aferida à luz do que dispõe o art. 327, §1° e 2° do Código de Processo Civil,
in verbis
:

Art. 327. É lícita a cumulação, em um único processo, contra o mesmo réu, de vários pedidos, ainda que entre eles não haja conexão.

§ 1º São requisitos de admissibilidade da cumulação que:

I - os pedidos sejam compatíveis entre si;

II - seja competente para conhecer deles o mesmo juízo;

III - seja adequado para todos os pedidos o tipo de procedimento.

§ 2º Quando, para cada pedido, corresponder tipo diverso de procedimento, será admitida a cumulação se o autor empregar o procedimento comum, sem prejuízo do emprego das técnicas processuais diferenciadas previstas nos procedimentos especiais a que se sujeitam um ou mais pedidos cumulados, que não forem incompatíveis com as disposições sobre o procedimento comum.

À guisa de esclarecimento, a ação ad quo cumula os seguintes pedidos, ipsis litteris (ID
20797687 - Pág. 4 – autos originários
):

PEDIDO

Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência:

a. Que seja deferido o imediato depósito judicial das chaves do imóvel;

b. A citação postal da Requerida, para que proceda a retirada das chaves do imóvel e apresente a defesa que tiver;

c. Ao final, que seja julgada procedente a presente ação consignatória para declarar extinta a relação contratual em apreço, a contar da tentativa de entrega das chaves do imóvel, em 20 de agosto de 2.020;

d. Alternativamente, não sendo este o entendimento de Vossa Excelência, que seja declarada extinta a relação contratual a contar da data do ajuizamento da presente demanda; e

e. Por fim, a condenação da Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários de sucumbência.

Somado a isso, verifico que a Decisão Agravada encontra-se fundamentada no art. 542, I do Código de Processo Civil, ou seja: sob o rito comum, in verbis:

Art. 542. Na petição inicial, o autor requererá:

I - o depósito da quantia ou da coisa devida, a ser efetivado no prazo de 5 (cinco) dias contados do deferimento, ressalvada a hipótese do
art. 539, § 3º
;

Como é cediço, o procedimento especial da ação consignatória não é incompatível com o pedido declaratório de extinção de relação contratual, ressaltando que, consoante o § 2º do artigo 327 do Código de Processo Civil acima transcrito, quando, para cada pedido, corresponder tipo diverso de procedimento, será admitida a cumulação se o autor empregar o procedimento comum, sem prejuízo do emprego das técnicas processuais diferenciadas previstas nos procedimentos especiais a que se sujeitam um ou mais pedidos cumulados, que não forem incompatíveis com as disposições sobre o procedimento comum, até porque os pedidos de depósito de chaves e de extinção do contrato não podem, sem manifestação do MM. Juízo ad quo, neste momento processual serem considerados incompatíveis entre si, conforme se infere da jurisprudência em casos análogos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO
LOCAÇÃO AÇÃO CONSIGNATÓRIA C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER

Possibilidade de cumulação de pedidos
Observância do art. 292, § 2º do CPC Adoção do rito ordinário Ausência de prejuízos
Negado provimento.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2260537-22.2015.8.26.0000; Rel. Hugo Crepaldi; 25ª Câmara de Direito Privado; j. 28/01/2016)

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E REVISIONAL DE PRESTAÇÕES
- Compromisso de venda e compra de imóvel - Extinção do feito sem julgamento do mérito por inadequação da via eleita e ilegitimidade passiva - Desacerto -
Adequação do rito ordinário para cumulação de pedidos de consignação e revisão contratual
- Legitimidade ad causam da ré, credora das prestações discutidas - Possibilidade de imediato julgamento do feito, nos termos do art. 515, § 3º do CPC - Ação improcedente -Prestações cobradas pela ré adequadas aos termos contratados -Ausência de juros remuneratórios ou correção monetária por índice alheio ao contrato - Deferimento de levantamento dos valores consignados pela autora - Recurso provido em parte.
(TJSP; Apelação Cível 9070051-15.2002.8.26.0000; Rel. Francisco Loureiro; 1ª Câmara de Direito Privado; j. 24/05/2016)

LOCAÇÃO. CONSIGNAÇÃO DE CHAVES, RESCISÃO DE CONTRATO E COBRANÇA DE DESCONTO POR BENFEITORIAS.
Cumulação de pedidos. Possibilidade. Procedimento especial da ação consignatória que não é incompatível com os pedidos declaratório de inexigibilidade de multa e de indenização por benfeitorias. Inteligência do art. 327, § 2º, do CPC.
Termo final da locação que se dá com o depósito das chaves em juízo. Precedentes. Locatário que não contribuiu para o fechamento do fórum, em virtude da pandemia de Covid-19, e impossibilidade de retirar o objeto consignado, de modo que não pode arcar com os locativos durante esse período. Pretensão de cobrança do desconto pelas benfeitorias comprovadamente realizadas. Acolhimento. Cláusula contratual expressa de desconto nesse tocante. Mantida a sucumbência na ação principal, majorando-se os honorários advocatícios. RECONVENÇÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E CONSECTÁRIOS, MULTAS E INDENIZAÇÃO PELOS REPAROS DO IMÓVEL. Cláusulas penais que são inaplicáveis, porque não configuradas as hipóteses nelas previstas. Multa por rescisão antecipada que só se aplica no primeiro ano do contrato, o que não se vislumbra. Ademais, multa por não comunicação da rescisão com antecedência mínima de 30 dias que só se aplica ao contrato por prazo indeterminado, o que tampouco restou configurado. Mudança da causa de pedir e inovação recursal que não se admite. Pretensão indenizatória do locador acolhida. Locatário que se obrigou a devolver o imóvel em perfeitas condições. Estimativa de gastos para reparo não infirmada. Condenação do locatário ao pagamento dos aluguéis e consectários da locação que já foi determinada pelo Juízo a quo. Redistribuição dos ônus de sucumbência. Recursos providos em parte.

(TJ-SP - AC: 10028672720208260008 SP 1002867-27.2020.8.26.0008, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 04/03/2021, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/03/2021)

(Grifo nosso)

Assim, a presente preliminar de cerceamento de defesa por nulidade processual não merece prosperar.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
REJEITO A PRELIMINAR
.

DO MÉRITO

Vencidas as questões preliminares,
atenho-me ao mérito
.

Cinge-se a controvérsia recursal à alegação de fulminação do objeto da ação pelo depósito das chaves, à existência de débitos de aluguéis, à configuração de prejuízos de ordem material e imaterial e à não demonstração de regularidade nas obrigações contratuais da agravada.

Feitas essas considerações e demonstrado o cabimento recursal a teor do art. 1015, I do Código de Processo Civil, aprofundo-me na questão posta ao exame desta Turma:

Para a concessão da tutela de urgência, faz-se necessário a presença dos requisitos estabelecidos no art. 300, caput e § 3º, do CPC/15,
in verbis
:

"Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão."

A doutrina, ao discorrer sobre pressupostos para a concessão da tutela de urgência, ensina:

"Dá-se o nome de tutela provisória ao provimento jurisdicional que visa adiantar os efeitos da decisão final no processo ou assegurar o seu resultado prático. A tutela provisória (cautelar ou antecipada) exige dois requisitos: a probabilidade do direito substancial (o chamado fumus boni iuris) e o perigo de dano ou risco do resultado útil do processo (periculum in mora). A soma desses dois requisitos deve ser igual a 100%, de forma que um compensa o outro. Se a urgência é muito acentuada (perigo de dano ao direito substancial ou risco de resultado útil do processo), a exigência quanto à probabilidade diminui. Ao revés, se a probabilidade do direito substancial é proeminente, diminui-se o grau da urgência.
(...)
A probabilidade do direito deve estar evidenciada por prova suficiente, de forma que possa levar o juiz a acreditar que a parte é titular do direito material disputado. Trata-se de um juízo provisório. Basta que, no momento da análise do pedido, todos os elementos convirjam no sentido de aparentar a probabilidade das alegações. Essa análise pode ser feita liminarmente (antes da citação) ou em qualquer outro momento do processo. Pode ser que no limiar da ação os elementos constantes nos autos ainda não permitam formar um juízo de probabilidade suficiente para o deferimento da tutela provisória. Contudo, depois da instrução, a probabilidade pode restar evidenciada, enseja a concessão da tutela antecipada.
Pouco importa se, posteriormente, no julgamento final, após o contraditório, a convicção do magistrado seja diferente daquela que se embasou para conceder a tutela. Para a concessão da tutela de urgência não se exige que da prova surja a certeza das alegações, contentando-se a lei com demonstração de ser provável a existência do direito alegado pela parte que pleiteou a medida.
Quanto ao perigo na demora da prestação jurisdicional (periculim in mora), ou seja, o perigo de dano ou risco de que a não concessão da medida acarretará à utilidade do processo, trata-se de requisito que pode ser definido como o fundado receio de que o direito afirmado pela parte, cuja existência é apenas provável, sofra dano irreparável ou de difícil reparação. Esse dano pode se referir ao objeto das ações ressarcitórias ou inibitórias. O dano ao direito substancial em si ou ao resultado útil do processo acaba por ter como referibilidade o direito material, uma vez que o processo tem como escopo principal a certificação e/ou realização desse direito. Saliente-se que não basta a mera alegação, sendo indispensável que o autor aponte fato concreto e objetivo que leve o juiz a concluir pelo perigo de lesão. O fato de um devedor estar dilapidando seu patrimônio pode caracterizar esse requisito e ensejar a concessão de uma tutela de urgência que será efetivada mediante o arresto de bens. Por outro lado, a iminência de vir a público uma publicidade enganosa, com alta potencialidade de dano ao consumidor, pode caracterizar o requisito exigido para o deferimento da tutela provisória de urgência." (DONIZETTI, Elpídio; Curso Didático de Direito Processual Civil; 19ª ed. São Paulo: Atlas, 2016. p.456 e pp. 469/470).

Quanto à necessidade de reversibilidade dos efeitos da decisão, vejamos também o seguinte excerto de Doutrina:

"O § 3º do art. 300 veda a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. Embora a urgência sirva para qualificar essa modalidade de tutela, o legislador supervaloriza a probabilidade. Porque na tutela de urgência, a probabilidade é menos acentuada - vez que os requisitos referentes ao fumus boni iuris e ao periculum in mora se somam - do que na tutela da evidência, exige-se que os efeitos sejam reversíveis." (DONIZETTI, Elpídio; Curso Didático de Direito Processual Civil; 19ª ed. São Paulo: Atlas, 2016. pp.471/472).

Analisados os autos, verifico que a causa em trâmite perante o MM. Juízo
ad quo
desenvolve-se a partir do Contrato de Locação ID
20798664, firmado entre SB Comércio Ltda. e Faculdade Maurício de Nassau de Belém, cujo representante é o Senhor Armando Grello Cabral, que, por sua vez, aduz sub-rogação nos direitos da Locadora em razão da compra do imóvel objeto da lide.

Consta das razões deduzidas na peça recursal a necessidade de suspensão dos efeitos da decisão recorrida, à vista da existência de valores a receber e obrigações não cumpridas pela agravada Faculdade Mauricio de Nassau, salientando que o depósito das chaves deferido na forma da Decisão Agravada fulminaria o objeto da ação; que o
contrato firmado, em 01/01/2013, entre as partes tinha previsão de duração de 20 (vinte) anos, o qual, entretanto, não perdurou nem a metade de seu tempo; que atualmente, o valor de aluguel estaria no patamar de R$ 89.294,00 (oitenta e nove mil duzentos e noventa e quatro reais) e que as dívidas do contrato alcançam a cifra de R$ 772.694,00 (setecentos e setenta e dois mil seiscentos e noventa e quatro reais), uma vez que a locadora entrou em mora a partir do mês de Julho de 2020;
que o depósito das chaves conduz à tentativa de esquiva da locadora em cumprir com suas obrigações contratuais e denota prejuízos de ordem material e imaterial ao recorrente, fatos que justificariam a concessão do efeito pretendido; que a autora, ora agravada, se limita a requerer a consignação das chaves sem comprovar a regularidade de suas obrigações contratuais.

Prima facie, importante esclarecer que o contrato em voga fora firmado em 21/01/2013 (ID
20798140 - Pág. 14 – autos originários
) e aditado com o escopo de atualização do valor do aluguel em 19/05/2017 (ID
20798141 - Pág. 4 – autos originários
), figurando como locadora SB Comércio Ltda., Locatária a Faculdade Maurício de Nassau de Belém e representante da primeira o Senhor Armando Grello Cabral.

Somado a isso, verifico que a primeira notificação, com Assunto “Resilição Contratual” efetivada pela agravada com o escopo de resilição contratual remonta a 02/04/2020 (ID
20798142 - Pág. 2- autos originários
) e fora dirigida à SB Comércio Ltda.. no endereço constante no Contrato, contendo a informação de que a
desocupação do imóvel objeto da locação ocorreria no dia 04/05/2020
, sendo a segunda Notificação intitulada “Entrega Definitiva do Imóvel” datada de 18/05/2020 e fora encaminhada ao endereço de sede da então locadora descrito como
Av. Djalma Batista, n° 4300, bairro Flores, cidade Manaus/AM, CEP 69.058-807 (ID 20798143 - Pág. 1-2– autos originários), o qual se encontra na Procuração que habilitou a SB Comércio nos autos ad quo (ID 24946176 - Pág. 1– autos originários).

Ainda instruindo a Petição Inicial ad quo, verifica-se troca de e-mails (ID 20798144 - Pág. 1 – autos originários) iniciada em 17/08/2020, da qual o agravante participa cujo objeto se coaduna em pedidos de informação acerca de respostas às Notificações Extrajudiciais acima destacadas, seguida da 3ª Notificação, datada de 17/08/2020 (ID 20798145 - Pág. 1-2 – autos originários) em que a agravada pugna pelo comparecimento da SB Comércio para entrega do imóvel e entrega das chaves com prorrogação até 20/08/2020, havendo resposta desta, em 21/08/2020, em que informa acerca da ausência de vínculo com o imóvel e venda deste ao agravante, in verbis (ID 20798146 - Pág. 1 – autos originários):

À Faculdade Maurício de Nassau de Belém

A/C Diretoria

Ref. Notificação Extrajudicial

21 de agosto de 2020

Servimo-nos da presente, em atenção à Notificação Extrajudicial recebida acerca do imóvel locado, para expor e solicitar o que segue:

A notificação informa a existência de locação mantida com a Sb Comércio Ltda., referente ao imóvel sito à Av. Magalhães Barata, 301 – Nazaré, Belém/PA. Ocorre que o referido imóvel não pertence à notificada, tendo sido vendido ao Sr. Armando Grello Cabral, para quem foi outorgada procuração pública para fins de legalização posterior em seu nome, ou de quem indique.

Desta forma, cumpre esclarecer que não reconhecemos como válido o mencionado contrato de locação com esta conceituada empresa educacional, uma vez que o sr. Armando Grello não possui poderes de representação da SB Comércio Ltda., não podendo celebrar contrato de locação em nome desta, mas apenas poderes para alienação do imóvel para seu nome ou para terceiros.

Aliás, referido procurador também não possui poderes para receber e da quitação em nome da SB Comércio Ltda., de forma que nenhum valor pago/recebido pela SB Comércio Ltda.

Sugerimos, portanto, que o referido senhor seja chamado para regularização do que se fizer necessário, até mesmo para evitar problemas contábil-fiscais, uma vez que a Sb Comércio Ltda. não declarou – nem irá declarar – a receita de tais aluguéis, enquanto essa empresa provavelmente deve ter feito a declaração de tais pagamentos.

Por fim, como não houve nenhum compromisso assumido pela SB Comércio Ltda., não há que se atender aos termos da notificação recebida.

Ademais, cumpre alertar que em caso se sermos indevidamente acionados na justiça ou viermos a sofrer qualquer dano resultante da alegada locação, iremos buscar a reparação das eventuais perdas e danos.

Certos de contar com sua compreensão, e de que serão adotadas as providências cabíveis para respaldo de ambas as partes subscrevemos com as mais cordiais saudações.

SB COMÉRCIO LTDA.

Maria da Conceição Garcia Carvalho

Gerente Administrativo-Financeira

PAULO ANDRÉ VIEIRA SERRA

Assessor Jurídico – OAB/PA 6.858

(Grifo nosso)

Em sua Contestação (ID
24946181
), a SB Comércio Ltda. suscita a sua ilegitimidade passiva e refuta os termos da Petição Inicial, especialmente quanto à ausência de outorga de poderes ao agravante para agir em seu nome, fato que deve ser apreciado pelo MM. Juízo ad quo, com o escopo de detalhar a relação locatícia que a agravada busca extinguir, com a ressalva de que a referida contestante junta à sua peça de bloqueio um Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado com o agravante, datado de 20/03/2004, cujo objeto circunscreve-se no imóvel objeto da lide, com transmissão de propriedade a partir da assinatura do referido instrumento (ID
24946185 - Pág. 1 e 3
).

Nesse sentido, importante destacar que a transmissão da propriedade, consoante o art. 1245 do Código Civil, ocorre tão somente com o Registro translativo no respectivo Cartório, in verbis:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1
o
Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Ocorre que tão somente com a Contestação do agravante (ID
25032432
) fora juntada Procuração Pública, datada de 10/12/2020, em que a SB Comércio Ltda. outorga poderes ao agravante para que aliene para si ou para terceiro o imóvel objeto da lide (
25033802 - Pág. 1-3 –autos originários
), tendo sido, outrossim, juntada troca de e-mails iniciada em 18/05/2020 (data da primeira notificação para resilição contratual), o que evidencia a ciência pelo agravante do desiderato de extinção contratual e entrega de chaves da agravada (ID
25033789 - Pág. 1, 25033791 - Pág. 1
), cujo teor do primeiro transcrevo:

De: Armando Grello [mailto:armandogrello@hotmail.com]

Enviada em: quarta-feira, 20 de maio de 2020 09:56

Para: Mirian Santos Rodrigues

Assunto: Re: NOTIFICAÇÃO RESILIÇÃO CONTRATUAL - IMÓVEL MAGALHÃES BARATA (SB -

COMÉRCIO)

Bom dia recebi a notificação mas preciso receber os aluguéis pois tenho o mês de abril que venceu dia 05 de

maio deste ano fico no aguardo de sua resposta para a referida quitação

Enviado do meu iPhone

Corroborando o intento da agravada em rescindir o contrato de locação junto ao agravante, o qual figurava como representante da locadora fora enviado o seguinte e-mail, o qual fora respondido no seguintes termos, que também instrui a Contestação do agravante:

E-MAIL DE 02/04/2020 (ID
25033792 - Pág. 1
)

De: Iury Wallison Torres da Silva [mailto:iury.torres@sereducacional.com]

Enviada em:
quinta-feira, 2 de abril de 2020 14:58

Para: armandogrello@hotmail.com

Cc: Mauro Roberto Barreto Vieira de Melo; Nathalie Regnier Cortes; Mirella Andrade Feitosa; Gilmara

Rosendo de Lima Nobrega; Felipe Augusto dos Anjos Guedes; Mirian Santos Rodrigues

Assunto: NOTIFICAÇÃO RESILIÇÃO CONTRATUAL - IMÓVEL MAGALHÃES BARATA (SB

COMÉRCIO)

Prioridade: Alta

Prezado Locador,

Segue em anexo notificação extrajudicial, para resilição antecipada do contrato de locação.

Por gentileza, acusar recebimento da mesma.

Cordialmente;

RESPOSTA (ID
25033793 pág 1-2
)

De: Armando Grello [mailto:armandogrello@hotmail.com]

Enviada em:
sexta-feira, 3 de abril de 2020 13:56

Para: Iury Wallison Torres da Silva

Assunto: Re: NOTIFICAÇÃO RESILIÇÃO CONTRATUAL - IMÓVEL MAGALHÃES BARATA (SB COMÉRCIO)

Boa tarde assim que puder favor entrar em contato por via telefone pelo número 91 99981.01.07 para tratarmos sobre a notificação aqui enviada

Enviado do meu iPhone

Aliás, o agravante também junta aos autos ad quo e-mail que denota ciência acerca da 2ª Notificação (ID
25033798
), o que faz erigir o periculum in mora em favor da agravada, a qual ajuizou ação em 30/10/2020, à vista do fracasso nas tratativas extrajudiciais.

Com efeito, importante assentar, não obstante a alegação de fulminação do objeto da ação que esta versa acerca da entrega das chaves na pendência de realização de vistoria e de alugueis em aberto, questões que estão afetadas ao MM. Juízo ad quo e demandam dilação probatória, com o escopo de delimitar os termos da quebra da avença e seus sujeitos, considerando as alegações de ilegitimidade suscitadas pelas agravada e pela SB Comércio, as quais não se coadunam em impedimento à extinção antecipada do contrato, conforme dispõe o art. 4° da Lei de Locações, a qual, repita-se, deve ser as suas multas e termos iniciais e finais definidos pelo MM. Juízo ad quo:

Art. 4
o
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.
Com exceção ao que estipula o § 2
o
do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

(Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

(Grifo nosso)

Com efeito, vejamos o seguinte excerto de Doutrina:

"O locatário que desejar abandonar o imóvel,

antecipando-se com o pagamento da multa, também pode fazê-lo, pois nâo se lhe tolhe a liberdade individual de não mais se utilizar do imóvel, em que pese o curso de prazo determinado. Não conseguindo o recebimento por parte do tocador, pode-se valer da ação de consignação para o pagamento da multa e depósito do imóvel. Só existe uma condição para a rescisão unilateral do contrato pelo locatário: o pagamento da multa; não vale a cláusula que condiciona essa rescisão a um aviso prévio com prazo determinado

(RJTAMG 23/116, in Teothonio Negrão, 1991: nota 8 ao art.

3 o da lei anterior)."

Vale registrar, ainda, ausência de impedimentos à resolução antecipada, considerando o direito potestativo das partes em não permanecer em determinada relação jurídica, com a ressalva de que a resolução antecipada se submete, entretanto, a multas e encargos que serão, oportunamente, fixados pelo MM. Juízo ad quo.

Corroborando o entendimento acima esposado, vejamos:

APELAÇÕES CÍVEIS. JULGAMENTO EM CONJUNTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES C/C DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA E AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. TERMO FINAL DA LOCAÇÃO FIXADO NA SENTENÇA COMO A DATA DA CITAÇÃO DA DEMANDADA. REFORMA. TERMO INICIAL QUE DEVE SER A DATA DA DISTRIBUIÇÃO DA AÇÃO CONSIGNATÓRIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO OCORRÊNCIA.
1. A consignação das chaves constitui direito potestativo do locatário, tendo por escopo apenas encerrar a obrigação locatícia. 2. Notificação acerca da intenção de encerramento da locação enviada ao endereço dos réus locadores. Recebimento. 3. Locador que não pode condicionar a devolução do imóvel à realização de reparos pelo locatário, por se tratar de direito potestativo, devendo o eventual ressarcimento de danos ser objeto de ação própria
. 4. Cabe ressaltar que a rescisão antecipada do contrato de locação pelas autoras ocorreu devido a um incêndio no andar superior (11º) que ocasionou avarias nos andares locados pelas demandadas. 5. Somente com a entrega das chaves do imóvel em juízo é que se põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu a referida extinção, bem como todas as obrigações decorrentes da relação jurídica. 6. Compulsando os autos, não se localizou a data do efetivo depósito das chaves em juízo. Entretanto, ao analisar o conteúdo da audiência, verifica-se que naquela oportunidade as chaves do imóvel objeto da lide já se encontravam à disposição do juízo, tendo sido designada tão somente a vistoria do bem com a expedição do mandado. Não possui razão o locador em sua pretensão de fixar como termo final a data do recebimento das chaves no dia da vistoria do imóvel acompanhado do oficial de justiça (21/10/2013), pois como já se destacou, os locatários já haviam se desincumbido desta obrigação ao fazer o depósito das chaves em juízo quando da distribuição do feito. 7. Sucumbência reciproca no processo nº 0262306-62.2013.8.19.0001. Não ocorrência. Parcial provimento aos recursos de BUREAU VERITAS DO BRASIL SOCIEDADE CLASSIFICADORA E CERTIFICADORA LTDA e BVQI DO BRASIL SOCIEDADE CERTIFICADORA LTDA. Recursos da EXTON PARTICIPAÇÕES LTDA aos quais se nega provimento. (TJ-RJ - APL: 02178753520168190001, Relator: Des(a). WILSON DO NASCIMENTO REIS, Data de Julgamento: 27/04/2021, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2021)

ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. VALORES DE ALUGUEL. ENTREGA DAS CHAVES. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI 8.245/91. RECUSA INDEVIDA DE RECEBIMENTO DAS CHAVES. EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO. INDENIZAÇÃO. REPAROS DEVIDOS. PERDAS E DANOS. AÇÃO PRÓPRIA. 1. A ação consignatória prevista no artigo 67 da Lei nº 8.245/91 pode ser utilizada para a devolução do próprio imóvel, representada pela entrega das chaves. 2. Eventual obtenção de indenização pelos reparos que a locadora sustenta não terem sido realizados no imóvel deverá ser buscada em ação própria, tendo em vista os inexcedíveis limites estabelecidos no artigo 67, VI da Lei n. 8245/91, que disciplina a matéria. 3.
A procedência da ação de consignação em pagamento, com a extinção da obrigação de entrega das chaves e o encerramento da relação contratual (artigo 67, V, alínea b, da Lei nº 8.425/91), não exonera o locatário pelos eventuais danos causados ao imóvel, decorrentes de sua má utilização, cuja indenização poderá ser exigida por meio da competente ação de perdas e danos
(STJ, Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n. 853350, Quinta Turma, Ministro Arnaldo Esteves Lima, DJE 17/03/08).

(TRF-4 - AC: 50058758720154047113 RS 5005875-87.2015.4.04.7113, Relator: SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, Data de Julgamento: 22/04/2021, QUARTA TURMA)

Por fim, quanto à irreversibilidade observa-se, como já acima destacado que os efeitos patrimoniais e seus termos serão declarados pelo MM. Juízo ad quo.

CONCLUSÃO

Desta feita, prossigo no entendimento quanto à ausência do
fumus boni iuris
, ante a inequívoca demonstração de vontade de extinção do vínculo contratual, conforme as Notificações Extrajudiciais ID
20798142, 20798143 e 20798145 e o item c da Petição Inicial (ID 20797687),
constantes dos autos originários,

e configuração do
periculum in mora
, uma vez que os prejuízos suscitados pelo agravante podem ser objeto de pedido deduzido nos autos originários ou em ação própria, cabendo, outrossim, à instrução processual a apuração de eventuais valores devidos.

Desta feita, firmo o entendimento quanto à manutenção da Decisão vergastada.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo todos os termos da Decisão Agravada.

É como voto.

Belém, 17/08/2021