Tribunal: TJPA
Processo: 0055766-90.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO
Órgão julgador: MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9518 - Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2021-11-22

Ementa:
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. RECURSO DE APELAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO PROPRIETÁRIO. UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA PENHORADA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS AJUIZADA EM DESFAVOR DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PREVALÊNCIA DO INTERESSE COMUM DA COLETIVIDADE DE CONDÔMINOS EM DETRIMENTO DO PROPRIETÁRIO/LOCADOR, EX VI DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. DECISÃO UNÂNIME.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0055766-90.2013.8.14.0301

APELANTE: DILERMANDO MENESCAL JUNIOR

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO FATIMA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

EMENTA

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. RECURSO DE APELAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO PROPRIETÁRIO. UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA PENHORADA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS AJUIZADA EM DESFAVOR DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PREVALÊNCIA DO INTERESSE COMUM DA COLETIVIDADE DE CONDÔMINOS EM DETRIMENTO DO PROPRIETÁRIO/LOCADOR,
EX VI
DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. DECISÃO UNÂNIME.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Vistos os autos

DILERMANDO MENESCAL JUNIOR
interpôs o presente
RECURSO DE APELAÇÃO
em face da sentença de Id. 755788, proferida pelo Juízo de Direito da 13ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro nº
0055766-90.2013.8.14.0301 opostos em desfavor de
CONDOMINIO DO EDIFICIO FÁTIMA
.

A parte ora apelante opôs embargos de terceiro (Id. 755781)
nos autos do cumprimento de sentença proferida na Ação de Cobrança de Taxa Condominial nº

0028163-60.2009.814.0301 - ajuizada pela parte ora apelada em desfavor de MARCOS MORAES LIMA - noticiando ser proprietária do imóvel locado a este, penhorado para a satisfação da dívida condominial que o acompanha. Almejou, pois, a desconstituição da dita constrição judicial.

O juízo de origem proferiu sentença (Id. 755788
), julgando improcedentes os pedidos, por vislumbrar que a natureza
propter rem
das taxas condominiais pode atrair a responsabilidade inclusive do possuidor,
in casu

o locatário, mantendo a penhora sobre o imóvel.

A parte sucumbente interpôs o presente recurso (Id. 755789)
, em cujas razões sustenta, primeiramente, que sequer foi parte na ação de cobrança, fato que atentaria contra os princípios do contraditório, ampla defesa e devido processo legal. Pontua que o Sr. Marcos Moraes Lima não é compromissário comprador do bem penhorado, mas mero locatário, de maneira que a dita constrição deveria recair sobe bens unicamente de sua propriedade. Por derradeiro, tenciona o provimento do presente recurso, a fim de que a sentença seja reformada, para que sejam acolhidos os embargos de terceiros e, consequentemente, levantada a penhora determinada sobre o imóvel do qual é proprietário.

A parte apelada ofertou contrarrazões (Id. 755791)
, esgrimando que a sentença não merece qualquer reforma, pois se trataria de
obrigação
propter rem
, e que não seria admissível que o locador não soubesse da inadimplência em relação às taxas condominiais, referentes ao contrato de locação existente desde 2005; pugnando, assim, pelo desprovimento do recurso e pela aplicação de litigância de má-fé pela interposição de recurso protelatório.
Outrossim, pugna pelo desprovimento do presente recurso.

Inicialmente, o feito foi distribuído à Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, a qual vislumbrou a prevenção do Des. Leonardo de Noronha Tavares (Id. 2076423), quem, por sua vez, se julgou suspeito por motivo superveniente (Id. 4489480), vindo-me redistribuído em 08/02/2021.

Relatados.

VOTO

A EXMA. DESA. MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO, RELATORA:

Quanto ao Juízo de admissibilidade
, vejo que o recurso é tempestivo, adequado à espécie e conta com preparo regular (Id. 755789-págs. 19/21). Portanto, preenchidos os
pressupostos extrínsecos
(tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer e inexigibilidade de preparo) e
intrínsecos
(cabimento, legitimidade e interesse para recorrer); SOU PELO SEU CONHECIMENTO.

Não havendo preliminares, avanço diretamente ao enfrentamento meritório
.

Cinge-se a controvérsia acerca da possibilidade de constrição do imóvel pertencente à parte apelante para a satisfação de dívida condominial contraída pelo respectivo locatário, de maneira que deve ser elucidada pelos elementos de prova catalogados nos autos à luz do ordenamento jurídico pátrio.

Pois bem, compulsando os autos, embora não denote do instrumento contratual locatício de Id. 755781-págs. 17/22 qualquer cláusula que obrigue o locatário ao pagamento das cotas condominiais, tal fato não tem o condão de excluí-lo do polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais, pois integrante do álbum imobiliário, nos termos da jurisprudência há muito remansosa do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. LEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM". RECURSO DESACOLHIDO. - A AÇÃO DE QUE DISPÕE O CONDOMINIO PARA BUSCAR O VALOR DE COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO DEVE SER PROPOSTA, EM PRINCÍPIO, CONTRA QUEM FIGURE NO ALBUM IMOBILIARIO COMO PROPRIETARIO, PROMISSARIO COMPRADOR, CESSIONARIO
OU COMO LOCATARIO DA UNIDADE AUTONOMA EM RELAÇÃO A QUAL EXISTA DÉBITO EM ABERTO
. CALCADA NA PROVA A DECISÃO DAS INSTANCIAS ORDINARIA, E DE DESACOLHER-SE O APELO ESPECIAL. (REsp 30.117/RJ, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 08/08/1995, DJ 11/09/1995, p. 28831)

Isso, contudo, não pressupõe que deva o locatário honrar a dívida com o seu próprio patrimônio, pois a natureza
propter

rem
da obrigação condominial vincula, como garantia, o imóvel objeto da locação, pertencente ao condômino locador, mesmo não tendo ele participado da relação processual de conhecimento, prevalecendo o interesse da coletividade de condôminos sobre o individual do proprietário da unidade autônoma, permitindo que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à coisa comum.

A propósito, eis a recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. RECONSIDERAÇÃO. CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PELO DÉBITO CONDOMINIAL DESTE ORIGINÁRIO. SUCESSÃO DO POLO PASSIVO NA FASE DE EXECUÇÃO EM VIRTUDE DO CARÁTER PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Em virtude da ocorrência do prequestionamento da tese recursal desenvolvida, o agravo interno merece provimento. 2.
Conforme o atual entendimento jurisprudencial desta Corte, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (REsp 1.829.663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe de 07/11/2019)
. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl no REsp 1906584/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 24/05/2021, DJe 30/06/2021)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1.
Embargos de terceiro opostos pela proprietária do imóvel, por meio dos quais se insurge contra a penhora do bem, realizada nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais, já em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em face da locatária
. 2. Ação ajuizada em 22/03/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 30/06/2016. Julgamento: CPC/73. 3.
O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. 4.
Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo
. 5. A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença. 6. Em regra, deve prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum
. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1829663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe 07/11/2019)

Corrobora, nesse sentido, os precedentes desta Corte de Justiça:

EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL - PROCEDIMENTO SUMÁRIO OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. TITULAR DO IMÓVEL. RESPONSÁVEL E LEGITIMADO PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. PRELIMINAR DE ILEGITIMDIADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. 1 -
A obrigação ao pagamento das despesas condominiais e acessórios é de natureza propter rem, de forma que a pessoa do devedor se individualiza simplesmente pela titularidade do imóvel
. 2 - É de ser reconhecida a ilegitimidade do recorrente vez que não é titular do imóvel, objeto da ação de cobrança. 3 - Não procede o pleito de multa por litigância de má-fé, porque não resta evidenciada nenhuma das hipóteses do art. 17 do CPC.

4-Recurso conhecido e provido. (2013.04165350-85, 122.202, Rel. CELIA REGINA DE LIMA PINHEIRO, Órgão Julgador 2ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Julgado em 2013-07-15, Publicado em 2013-07-22)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO. DESCONSTITUIÇÃO DE PENHORA SOBRE VAGAS DE GARAGEM DO APARTAMENTO 801 DO REFERIDO CONDOMÍNIO EM DECORRÊNCIA DE AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS CONTRA A FILHA DOS EMBARGANTES. CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL ASSUMIDA POR ELA QUANDO SILENCIOU EM AUDIÊNCIA E NA CONTESTAÇÃO SOBRE SUA CONDIÇÃO. CONDIÇÃO DE PROPRIETÁRIA DECORRENTE DA TEORIA JURÍDICA DA APARÊNCIA. AUSÊNCIA DE NOMEAÇÃO À AUTORIA. CONDIÇÃO CONTESTADA APENAS NA APELAÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. CONDENAÇÃO DOS EMBARGANTES AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS DE 20%. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. O condomínio não poderia desconsiderar a hipótese de ser a senhora Rosana a verdadeira proprietária do imóvel que ocupava; quando menos, de ser ela a locatária do mesmo imóvel.

2. O ajuizamento da ação em foco colocando-a como ré resultou da aparência que ela ostentava, nas relações entre a administração do Condomínio e os respectivos condôminos. O Condomínio, diante disso, agiu em consonância com a Teoria jurídica da Aparência, de ampla aceitação e emprego. 3. A ré, em suas duas primeiras manifestações no processo, posto que implicitamente, admitiu ser a proprietária do imóvel, condição que lhe fora imputada pelo condomínio autor.

4. Tanto na audiência de

conciliação quanto na contestação, a ré não declinou da posição de titular do domínio do imóvel, em que a colocara o Condomínio e nem sequer procedeu à nomeação à autoria, indicando seus pais como os verdadeiros proprietários do imóvel e contra os quais a ação deveria ser proposta. 5.
É pacífica, tanto na doutrina quanto na jurisprudência, a tese de que a obrigação em apreço, a que se empresta a denominação de obrigação propter rem, alveja diretamente o imóvel
.

6. Por essas razões, considero que o imóvel em apreço deve suportar a cobrança em questão, pelo que nego provimento à apelação interposta pelo casal Rosomiro e Rosana Arrais de Castro. 7. Condeno-os ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 20% do valor da causa, em favor do advogado do seu oponente, e dou provimento à apelação interposta pelo Condomínio do Edifício Costa do Sol. (2013.04157173-75, 121.647, Rel. PRESIDENCIA P/ JUIZO DE ADMISSIBILIDADE, Órgão Julgador 1ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Julgado em 2013-05-27, Publicado em 2013-07-04)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
TRATANDO-SE DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM, QUEM RESPONDE PELAS DIVIDAS CONDOMINIAIS É A PESSOA EM NOME DE QUEM O IMÓVEL CONSTA NO REGISTRO DE IMÓVEIS, OU SEJA, QUEM FIGURA DE JURIS COMO TITULAR

ERGA OMNES DA RESPECTIVA UNIDADE CONDOMINIAL É O PROPRIETÁRIO, SENDO SUA ÚNICA DEFESA A JUNTADA DE RECIBOS DAS TAXAS CONDOMINAIS
. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO A UNANIMIDADE. (2010.02653470-55, 92.165, Rel. PRESIDENCIA P/ JUIZO DE ADMISSIBILIDADE, Órgão Julgador 2ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Julgado em 2010-10-18, Publicado em 2010-10-26)

À toda evidência, pois, a sentença alvejada está em consonância com a jurisprudência do tribunal da cidadania, ao revés do que sustentado pela parte apelante, fato que impõe a sua manutenção.

Por derradeiro,
no que atine ao pleito de condenação da parte apelante em litigância de má-fé
, melhor sorte não socorre a parte apelada, porquanto a sua postulação recursal não denotou deslealdade ou mesmo pretensão protelatória capaz de justificar a penalidade, notadamente em virtude de ter trazido argumentos lúcidos, porém sem a plausibilidade necessária ao acolhimento da respectiva tese.

À vista do exposto, voto pelo CONHECIMENTO e DESPROVIMENTO do presente recurso, mantendo incólume a sentença alvejada, por seus próprios fundamentos, tal como lançada.

Belém-PA,
04
de novembro de 2021.

Desa.
MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

Relatora

Belém, 29/11/2021