Tribunal: TJPA
Processo: 0047111-95.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EVA DO AMARAL COELHO
Órgão julgador: EVA DO AMARAL COELHO
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7780 - Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2021-09-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL PROCESSO Nº 0047111-95.2014.814.0301 APELANTE: GAFISA SPE-53 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ADVOGADO: DANIEL BATTIPAGLIA SGAI OAB/SP 214.918 APELADOS: LOURDILEA MIRANDA CORREA E OUTRO ADVOGADO: MARCELO NAZARENO LIMA ARRIFANO OAB/PA 9.365 RELATORA: DESA. EVA DO AMARAL COELHO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÕES DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE CIVIL. AUSÊNCIA DE PROVAS. FATOS INERENTES À ATIVIDADE – CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR APÓS EXTRAPOLADO PRAZO DE ENTREGA. INDICE IGPM. PRECEDENTE STJ. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES MESMO DA IMISSÃO DE POSSE. CONDUTA ABUSIVA. DEVIDA A ISENÇÃO DE PAGAMENTO DO CONDÔMINIO ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES - DANO MORAL CARACTERIZADO – SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MONTANTE RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – IMPROVIDO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDO. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. Jurisprudência consolidada do STJ veda a correção do saldo devedor pelo INCC após o transcurso do prazo limite de entrega das obras. 2. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES MESMO DA IMISSÃO DE POSSE. A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária. 3. DO DANO MORAL - Incontroverso nos autos o não cumprimento do pactuado entre as partes na data aprazada. É cediço que o inadimplemento contratual, consubstanciado na injustificada ausência de entrega do imóvel, não pode ser considerado mero dissabor, uma vez que a aquisição de um bem dessa monta cria uma justa expectativa de uso pelo adquirente, de modo que a sua frustração, sem dúvida, enseja efetivo abalo moral suscetível de indenização. Montante mantido. 4. DOS LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. O prejuízo suportado pelo comprador com o atraso na entrega do imóvel é presumido, não havendo necessidade de comprovar que haviam possíveis locatários interessados no imóvel, tampouco eventual valor acordado a título de aluguel. 5. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. ACÓRDÃO ACORDAM os Exmos. Desembargadores que integram a Egrégia 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, conhecer do recurso e negar provimento, mantendo todos os termos da sentença, conforme fundamentação do voto da relatora. Sala das Sessões do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, aos ________ dias do mês de _________ de 2021. Este julgamento foi presidido pela Exma. Sra. Desembargadora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0047111-95.2014.8.14.0301

APELANTE: GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: LOURDILEA MIRANDA CORREA, MIGUEL AYAN GAIA

RELATOR(A):
Desembargadora EVA DO AMARAL COELHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL

PROCESSO Nº 0047111-95.2014.814.0301

APELANTE: GAFISA SPE-53 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADO: DANIEL BATTIPAGLIA SGAI OAB/SP 214.918

APELADOS: LOURDILEA MIRANDA CORREA E OUTRO

ADVOGADO: MARCELO NAZARENO LIMA ARRIFANO OAB/PA 9.365

RELATORA: DESA. EVA DO AMARAL COELHO

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÕES DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE CIVIL. AUSÊNCIA DE PROVAS. FATOS INERENTES À ATIVIDADE – CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR APÓS EXTRAPOLADO PRAZO DE ENTREGA. INDICE IGPM. PRECEDENTE STJ.
COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES MESMO DA
IMISSÃO
DE
POSSE
. CONDUTA ABUSIVA. DEVIDA A ISENÇÃO DE PAGAMENTO DO CONDÔMINIO ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES
- DANO MORAL CARACTERIZADO – SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR – DEVER DE INDENIZAR –
QUANTUM
INDENIZATÓRIO – MONTANTE RAZOÁVEL E PROPORCIONAL –
IMPROVIDO.
LUCROS CESSANTES PRESUMIDO. DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO.
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.

CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR.
Jurisprudência consolidada do STJ veda a correção do saldo devedor pelo INCC após o transcurso do prazo limite de entrega das obras.

2.

COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES MESMO DA
IMISSÃO
DE
POSSE
.
A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária.

3.

DO DANO MORAL -
I
ncontroverso nos autos o não cumprimento do pactuado entre as partes na data aprazada. É cediço que o inadimplemento contratual, consubstanciado na injustificada ausência de entrega do imóvel, não pode ser considerado mero dissabor, uma vez que a aquisição de um bem dessa monta cria uma justa expectativa de uso pelo adquirente, de modo que a sua frustração, sem dúvida, enseja efetivo abalo moral suscetível de indenização. Montante mantido.

4.

DOS LUCROS CESSANTES

PRESUMIDOS.
O prejuízo suportado pelo comprador com o atraso na entrega do imóvel é presumido, não havendo necessidade de comprovar que haviam possíveis locatários interessados no imóvel, tampouco eventual valor acordado a título de aluguel.

5.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

ACÓRDÃO

ACORDAM os Exmos. Desembargadores que integram a Egrégia 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos
, conhecer do recurso e negar provimento
,
mantendo todos os termos da sentença,
conforme fundamentação do voto da relatora.

Sala das Sessões do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, aos

________ dias do mês de _________ de 2021.

Este julgamento foi presidido pela Exma. Sra. Desembargadora
Maria de Nazaré Saavedra Guimarães
.

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL

PROCESSO Nº 0047111-95.2014.814.0301

APELANTE: GAFISA SPE-53 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADO: DANIEL BATTIPAGLIA SGAI OAB/SP 214.918

APELADOS: LOURDILEA MIRANDA CORREA E OUTRO

ADVOGADO: MARCELO NAZARENO LIMA ARRIFANO OAB/PA 9.365

RELATORA: DESA. EVA DO AMARAL COELHO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
GAFISA SPE-51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
inconformada com Sentença prolatada pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA que, nos autos da
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÕES DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS
, ajuizada contra si por
MIGUEL AYAN GAIA E LOURDILEA MIRANDA CORREA
, julgou parcialmente procedente a pretensão exordial, nos seguintes termos:

“(...)

Ante o exposto, respaldada no que preceitua o art. 487, I, do CPC, c/c art. 186 e 927, do CC/2002,
julgo parcialmente procedentes os pedidos do autor

para aplicar,
no período de março de 2011 até agosto de 2011,
o índice IGP-M de correção monetária do saldo devedor,
determinando a restituição pela requerida dos valores pagos a maior pelos autores,
devidamente corrigidos a partir do efetivo prejuízo e com juros de mora de 1% (um por cento) a partir da citação; para declarar a nulidade da cláusula 3.1.1, condenando a requerida a ressarcir os valores pagos a título de condomínio, no período de maio de 2012 até maio de 2013, devidamente corrigidos a partir do efetivo prejuízo e com juros de mora de 1% (um por cento) a partir da citação; para condenar a requerida ao pagamento de danos materiais no valor correspondente a 0,5% mensal do preço atualizado do imóvel, desde março de 2011 a maio de 2013, devidamente atualizado monetariamente pelo INPC desde o atraso (Súmula 43, do STJ), e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) a partir da data de citação, por se tratar de relação contratual cuja obrigação é ilíquida (mora “ex personae”); condeno, igualmente, a requerida ao pagamento de danos morais no valor equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser atualizado monetariamente pelo INPC desde a data do arbitramento, ou seja, da publicação desta decisão (Súmula 362, do STJ), acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) a partir da citação, por se tratar de relação contratual cuja obrigação é ilíquida (mora “ex personae”, art. 405, CC).

(...)”

Em sua inaugural (ID nº 1608528 – p.3-31),

os autores afirmam que adquiriram um imóvel com a Ré mediante Contrato de Compra e Venda em 12/11/2007, sendo estabelecido que este seria entregue até março de 2011.

Dizem terem cumprido regularmente com os pagamentos avençados, e apesar disso, houve atraso na conclusão da obra.

Requereram que a ré fosse compelida a restituir o valor de R$ 9.092,74 (nove mil, noventa e dois reais e setenta e quatro centavos) pagos à título de correção monetária da parcela das chaves, cujo índice aplicado após ter sido extrapolada a data para entrega do imóvel continuou sendo o INCC, quando na verdade deveria ter sido aplicado o IGPM no período de março a agosto de 2011, por constituir assim situação mais benéfica ao consumidor.

De igual forma pleitearam a nulidade da cláusula 3.1.1 a qual impõe aos autores o pagamento de taxa de condomínio e demais despesas fiscais a partir da Assembléia Geral de instalação do Condomínio, sendo determinado o ressarcimento pelas requeridas dos valores pagos pelos autores.

Por fim requereram indenização pelos prejuízos materiais na forma de lucros cessantes, além de danos morais e ressarcimento dos valores pagos pelos requerentes a título de honorários contratuais dos advogados.

O feito seguiu seu trâmite regular até a prolação da sentença (ID nº 1608545), que julgou parcialmente procedente a pretensão exordial.

A GAFISA opôs Embargos de Declaração (ID nº 1608546, p. 2- 4) apontando contradição no julgado com relação à condenação ao pagamento dos lucros cessantes sobre o valor do imóvel atualizado bem como, omissão com relação a porcentagem dos juros a ser aplicado no dano moral, os quais foram parcialmente acolhidos tão somente para incluir a porcentagem dos juros a incidir sobre os danos morais.

A
GAFISA
SPE - 51 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
interpôs apelação (ID nº 1608550 – p.3-20), aduzindo
que o atraso na entrega da obra foi oriundo de paralisações, greves dos trabalhadores da construção civil e falta de mão de obra, além de falta de materiais adequados e de qualidade, portanto casos de excludente de ilicitude em decorrência de caso fortuito e força maior.

Argui também que a correção monetária sofrida na parcela das chaves bem como, com relação à cobrança das taxas condominiais, decorre das cláusulas contratuais (item 2.4.3 e 3.3.1) e, portanto, não há que se falar em ressarcimento.

Assim, defendem inexistir nos autos ato ilícito de sua parte, que possa vir a justificar o dever de indenizar.

Arrazoa que, não sendo eventualmente afastada a responsabilidade civil da requerida/apelante, deve o
quantum
indenizatório perfilhado à título de danos morais ser reduzido, porquanto fixado em patamar exacerbado.

Ademais, alegam que não é possível que os lucros cessantes sejam considerados presumidos, exigindo prova concreta do prejuízo. Desta forma, entendem que a indenização por dano material deve ser afastada, eis que não consta nos autos qualquer prova de que a compra do imóvel teve como objetivo a aferição de lucro.

Pleiteia, assim, o provimento do recurso de apelação para que seja reformada a sentença, julgando-se totalmente improcedente a pretensão vestibular.

Os autores apresentaram contrarrazões (Id Nº 1608551 p. 4-16) pugnando pelo seu improvimento.

Após redistribuição, coube-me a relatoria do feito.

Em despacho (ID nº 5163966 e 5452839) determinei a habilitação do novo patrono da Apelante bem como o recolhimento em dobro das custas recursais ante a ausência de apresentação de comprovante de pagamento, sob pena de deserção.

A GAFISA peticionou comprovando o recolhimento em dobro (ID nº 5537624).

É o relatório.

VOTO

VOTO

Conheço do recurso pois presentes os seus pressupostos processuais de admissibilidade
.

DA INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE

Consta das razões recursais da Apelante a alegação de inexistência de responsabilidade civil no caso em comento, sob o fundamento de caso fortuito e força maior. Entendo não haver razão.

Ressalto que a apelante, antes de realizar qualquer construção imobiliária, estuda e avalia a área que será explorada, englobando assim o clima, a estrutura do solo, das redondezas, carga de trabalho dos trabalhadores, dentre outras. É de conhecimento comum que Belém é conhecida por ser uma cidade em que rotineiramente (para não dizer diariamente) recebe muita chuva. Observo que a área em que a obra foi realizada sofre inundações em algumas ocasiões, motivo pelo qual a construtora deveria ter feito previsão adequada para evitar tais atrasos/empecilhos ou alargado, desde a proposta da compra e venda, o prazo para finalização da obra.

Outro fato que deve ser levado em consideração é o avanço tecnológico que as construtoras podem dispor, evitando atrasos injustificados por motivos que deveriam ser previstos.

Por fim, não é razoável que, por conta de chuvas, a obra seja entregue com atraso superior a 1 (um) ano.

Nesse diapasão, em relação aos motivos injustificados para atraso na entrega de obra, já existem manifestação de outros Tribunais, conforme abaixo:

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA INCONTROVERSO.
INEXISTÊNCIA DE MOTIVOS DE FORÇA MAIOR OU CASO FORTUITO OU OUTROS EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE
. PREJUÍZOS MATERIAIS CARACTERIZADOS. PAGAMENTOS DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, A PARTIR DE DEZEMBRO DE 2011, ATÉ A EFETIVA ENTREGA DO BEM, EM AGOSTO DE 2012, NO MONTANTE 0,5% DO VALOR ATUALIZADO DE VENDA DO IMÓVEL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SP - APL: 10117089120148260405 SP 1011708-91.2014.8.26.0405, RELATOR: EDSON LUIZ DE QUEIROZ, DATA DE JULGAMENTO: 24/06/2015, 5ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 26/06/2015)

Com efeito, aquele que se dispõe a exercer determinada atividade no mercado de consumo responde pelos riscos desta atividade, não sendo legítimo transferi-los ao promitente comprador.

O prazo de tolerância avençado é previsto justamente para salvaguardar as construtoras de supostas intercorrências num empreendimento de grande porte como este que se ora analisa.

Ademais, ratifico que ausência de mão-de-obra, greve e chuvas, relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com o contratante.

Ressalta-se ainda, que tais fatos não se afiguram como hipóteses de caso fortuito/força maior capazes de excluir a responsabilidade, haja vista que a construtora teria como antever as dificuldades ou atrasos ante a experiência no ramo e a rotina de chuvas na cidade de Belém, nacionalmente conhecida.

O caso fortuito ou força maior não se verifica quando, dentro do âmbito de abrangência do ato, está a possibilidade de prever o fato ocorrido, como é o caso dos autos.

Nesse sentido, os precedentes deste Tribunal:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C PERDAS E DANOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
ALEGAÇÃO DE ATRASO POR CASO FORTUÍTO E FORÇA MAIOR. FATOS INERENTES AO RISCO DA ATIVIDADE ECONÔMICA. ARTIGO 14 DO CDC.
MORA COMPROVADA. CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES DEVIDA. DANO IN RE IPSA. DANOS MORAIS. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO ENSEJA DANO MORAL. AUSÊNCIA DE PROVAS. DANO MORAL AFASTADO. TERMO INICIAL DA MORA AJUSTADO FACE A VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA QUE PRORROGA O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL EM 180 DIAS. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE DECISÃO CONGELANDO O SALDO DEVEDOR. NÃO ENFRENTAMENTO ESPECÍFICO DAS RAZÕES. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. (3710053, 3710053, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2020-09-14, Publicado em 2020-09-25)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C LUCROS CESSANTES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA EM SENTENÇA. REGRA DE JULGAMENTO. DECISUM PRIMEVO QUE SE CONSUBSTANCIOU NAS PROVAS ORDINARIAMENTE CONSTITUÍDA NOS AUTOS. PRELIMINAR DE DECISÃO EXTRA PETITA. JULGADOR PRIMEVO QUE FIXOU DANO MATERIAL INVERTENDO MULTA POR DESCUMPRIMENTO PREVISTA EM CONTRATO. DECISÃO QUE EXASPEROU PEDIDOS EXORDIAIS. VIOLAÇÃO DOS PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO OU DA CONGRUÊNCIA. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. POSSIBILIDADE. PRELIMINAR ACOLHIDA. MÉRITO. ATRASO DE OBRA QUE SE CARACTERIZA APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ESTABELECIDO EM CONTRATO PARA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. VALIDADE DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS.
ESCASSEZ DE MÃO-DE-OBRA, GREVES E PARALISAÇÕES QUE NÃO CARACTERIZAM HIPÓTESE DE CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR
. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA POR PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DANO MORAL CARACTERIZADO. DEVER DE INDENIZAR. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM IMPORTE EXACERBADO. MINORAÇÃO PARA R$ 15.000,00. PATAMAR CONSAGRADO PELA JURISPRUDÊNCIA DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (2019.00911886-43, 201.847, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2019-03-12, Publicado em 2019-03-21).

Assim, não merece acolhida a referida tese.

DO ÍNDICE DE CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR

A apelante argui que
a correção monetária sofrida (INCC) na parcela das chaves decorre da cláusula contratual (item 2.4.3) e, portanto, não há que se falar em ressarcimento.

Entendo não haver razão ao Recorrente.

A jurisprudência consolidada do STJ veda a correção do saldo devedor pelo INCC após o transcurso do prazo limite de entrega das obras. A esse respeito:

EMENTA RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA 284 DO STF. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. É pacífico o entendimento desta Corte de Justiça no sentido de ser inadmissível o recurso especial que apresenta razões dissociadas do quadro fático e das premissas jurídicas expostos no acórdão recorrido. Incide, portanto, a Súmula 284/STF. 2. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018).
3. "Não se aplica o INCC como índice de correção após a entrega da obra"
(AgRg no REsp n. 579.160/DF, Relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 25/10/2012). 4. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1773868 SP 2018/0269745-9, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 18/08/2020)

Desta feita, estando a sentença recorrida conforme a jurisprudência assente no Tribunal Superior, não há que se falar em reforma da mesma.

DA OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO DA COTA CONDOMINIAL. CLÁUSULA CONTRATUAL

Sobre este ponto convém consignar que os Tribunais vêm entendendo que o termo inicial para pagamento das cotas condominiais é a data da imissão na posse dos compradores, conforme se extrai dos julgados a seguir:

APELAÇÕES CÍVEIS. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. INÉPCIA DA INICIAL. REJEIÇÃO. MÉRITO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ALIENANTE PERMUTANTE. ATUAÇÃO COMO VENDEDORA. RECEBIMENTO DE TODOS OS PAGAMENTOS. CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. MORA. TERMO FINAL. ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. EXISTÊNCIA. DANO PRESUMIDO. QUANTUM FIXADO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. CASO CONCRETO. CABIMENTO. TEMAS 970 E 971 DO STJ. MONTANTE SUPOSTAMENTE DEVIDO A TÍTULO DE IMPOSTO DE RENDA. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
TAXAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DAS RÉS ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL
. IRDR 6. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. ÚLTIMA CITAÇÃO. (...)
12. Nos termos do que se definiu quando do julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 6, expedida a carta de habite-se,
a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária
, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador
.

(...) (Acórdão 1242396, 00280308520148070001, Relator: SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 1/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Da mesma forma entende o Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE
TAXAS DE CONDOMÍNIO E IPTU. VERBAS DEVIDAS SOMENTE APÓS A IMISSÃO NA POSSE
. SÚMULA Nº 568 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. TERMO INICIAL. DATA DO EFETIVO PAGAMENTO. SÚMULA Nº 568 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. (STJ - AgInt no AREsp: 1823828 SP 2021/0014805-1, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 17/05/2021)

Deste modo, mantenho a nulidade da cláusula 3.3.1 do instrumento contratual, bem como a condenação em restituição dos valores pagos indevidamente.

DO DANO MORAL

No que concerne a alegação da Empresa apelante de que
o descumprimento contratual configuraria mero dissabor, inexistindo lesão ao estado emocional, psíquico ou a personalidade dos requerentes/apelados, que justifique a fixação de indenização a título de dano moral, impõe-se tecer algumas considerações.

Com efeito,
a caracterização do dever de indenizar, condiciona-se, inafastavelmente, a presença
dos elementos ensejadores da responsabilidade civil, quais sejam, o dano, o ato ilícito, e o nexo de causalidade entre ambos.

Noutras palavras, a indenização a título de dano extrapatrimonial, pressupõe a existência de três aspectos indispensáveis: a ilicitude do ato praticado, visto que os atos regulares de direito não ensejam reparação; o dano, ou seja, a efetiva lesão suportada pela vítima e o nexo causal, sendo este a relação entre os dois primeiros, o ato praticado e a lesão experimentada.

Nesse sentido, preleciona a doutrina civilista:

"Consiste a responsabilidade civil na obrigação que tem uma pessoa - devedora - de reparar os danos causados a outra - credora - dentro das forças de seu patrimônio, em decorrência de um ato ilícito ou de uma infração contratual. Visa ela, pois, a recompor o patrimônio do lesado ou compensá-lo pelos danos sofridos, desde que comprovado o nexo causal entre o ato praticado e o prejuízo da vítima".

(FELIPE, Jorge Franklin Alves.
Indenização nas Obrigações por Ato Ilícito
. 2. Ed. Belo Horizonte: Del Rey, p. 13).

O dano moral portanto, é lesão que integra os direitos da personalidade, tal como o direito à vida, à liberdade, à intimidade, à privacidade, à honra (reputação), à imagem, à intelectualidade, à integridade física e psíquica, de forma mais ampla a dignidade da pessoa humana.

Nessa esteira, tem-se que configura dano moral aquela lesão que, excedendo à normalidade, interfere intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar.

O diploma cível pátrio estabelece expressamente em seu art. 186, a possibilidade de reparação civil decorrente de ato ilícito, inclusive nas hipóteses em que o dano seja de caráter especificamente moral.

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

No caso
sub examine
, foi fixado que a entrega da obra seria no mês de março/2011
. Ocorre que esta somente ocorreu em maio/2013
, de forma que o aludido período
ultrapassou significativamente o termo originário para a entrega das chaves,
restando portanto
incontroverso nos autos o não cumprimento do pactuado entre as partes na data aprazada.

É cediço que o inadimplemento contratual, consubstanciado na injustificada ausência de entrega do imóvel, não pode ser considerado mero dissabor, uma vez que a aquisição de um bem dessa monta cria uma justa expectativa de uso pelo adquirente, de modo que a sua frustração, sem dúvida, enseja efetivo abalo moral suscetível de indenização.

Acerca da possibilidade de reconhecimento de dano moral por ocasião do atraso pela construtora na entrega da obra, assim tem se posicionado este Egrégio Tribunal:

APELAÇÃO CIVEL Nº. 0043682-91.2012.814.0301

APELANTE: GAFISA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADOS: LAISE MARIA RIBEIRO MESQIITA SANTOS E MARCELO LAVAREDA SANTOS

RELATORA: Desª. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES.

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DE COISA CERTA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – MÉRITO:
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA
– RESPONSABILIDADE DA EMPRESA APELANTE CONFIGURADA - DANOS MATERIAIS – CARACTERIZAÇÃO – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – VALORES FIXADOS DENTRO DOS PARÂMETROS LEGAIS –
DANOS MORAIS CONFIGURADOS – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO
– VALOR FIXADO QUE OBSERVA OS PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Atraso na entrega. Culpa exclusiva da empresa recorrente. Empreendimento que deveria ter sido entregue em dezembro de 2011, já considerando o prazo de tolerância de 180 dias. Habite-se emitido em junho de 2012. Que não foi considerado válido, conforme documentos do corpo de bombeiros e consampa.

2. Ausência de comprovação de que as chaves não foram entregues por culpa exclusiva dos recorridos.

3. Lucros cessantes devidos aos apelados. (2355308, 2355308, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2019-10-22, Publicado em 2019-10-22)

Revela-se, portanto, assente o prejuízo suportado pelos apelados, sendo evidente a frustração destes que investiram seus recursos e sonhos para adquirir um imóvel residencial, amargando longo lapso temporal sem receber e utilizar o bem, de modo que o descumprimento do contrato ocasionou desapontamento substancial, sendo fato gerador de danos morais os sofrimentos que transcendem meros aborrecimentos cotidianos.

Desse modo, entendo que ficou configurada a existência do abalo moral, ensejando o dever de indenizar, nos termos dos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil, não merecendo reparo a decisão atacada nesse ponto.

DO

QUANTUM
INDENIZATÓRIO

É oportuno salientar que o
quantum
indenizatório fixado a título de dano moral na sentença prolatada, demonstra-se razoável e proporcional a extensão do prejuízo sofrido pelos autores/apelados.

Como é sabido, a justa definição do importe indenizatório a ser estabelecido em sede dano extrapatrimonial, é sempre uma questão de significativa complexidade, uma vez
que inexiste critério objetivo para determinação exata do valor adequado a compensar a dor, o constrangimento, e as demais correlatas lesões a personalidade da pessoa atingida.

Na verdade, o objetivo da indenização pecuniária decorrente de dano moral,
não é repor um desfalque patrimonial, mas representar para o lesionado uma satisfação igualmente moral ou, que seja, psicologicamente capaz de neutralizar ou mitigar em parte o sofrimento impingido.

Aponta a civilista Maria Helena Diniz sobre a questão:

"
A reparação do dano moral, em regra, é pecuniária, visando neutralizar os sentimentos negativos compensando-os com alegria. O dinheiro seria apenas um lenitivo, que facilitaria a aquisição de tudo aquilo que possa concorrer para trazer ao lesado uma compensação por seus sofrimentos”.

(DINIZ, Maria Helena.
Anotações. Código Civil anotado
. São Paulo: Ed. Saraiva).

Inexistindo fundamento para a mensuração objetiva do
quantum
, deve o julgador arbitrá-lo mediante estimativa que considere a necessidade de, com a quantia, minorar a lesão imposta ao ofendido, sem contudo, assentar-se em elementos unicamente subjetivos.

Impõe-se, assim, a adoção de critérios mínimos de balizamento para fixação do valor de indenização. Nessa esteira, a doutrina civilista hodierna, elenca além dos tradicionais elementos compensatório e punitivo, a necessidade de se aferir a gravidade do fato, a culpabilidade do agente, a possível culpa concorrente da vítima, a condição econômica do agente e as condições pessoais do ofendido.

Dessa maneira, observando os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e, ainda em atenção as peculiaridades do caso em análise, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) não se revela exacerbado
encontrando-se inclusive em consonância aos parâmetros estabelecidos pela jurisprudência deste E. Tribunal em casos similares, conforme precedente:

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA- AUSÊNCIA INJUSTIFICADA EM AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – APLICAÇÃO DE MULTA – POSSIBILIDADE - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL –ATRASO DE OBRA – INCORPORADORA QUE ENSEJOU A RESCISÃO DO CONTRATO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO RECORRIDO – SÚMULA 543 DO STJ – ATRASO DE OBRA POR PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA – SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR – DANO MORAL CARACTERIZADO –
DEVER DE INDENIZAR –QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS) – PATAMAR RAZOÁVEL – SENTENÇA ESCORREITA
– MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM SEDE RECURSAL – OBSERVÂNCIA AO DISPOSTO NO ART. 85, §11 DO CPC – REQUISITOS LEGAIS CONFIGURADOS – MAJORAÇÃO EM 1% (HUM POR CENTO) – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Recurso Conhecido e Desprovido. (4908657, 4908657, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2021-04-06, Publicado em 2021-04-13)

Assim, tem-se que o valor fixado em sentença

mostra-se suficiente para compensar adequadamente os danos extrapatrimoniais sofridos pelos apelados, não havendo que se falar em sua minoração como pleiteado pela construtora apelante.

DA INEXISTÊNCIA DA CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES.

A Recorrente em suas razões recursais insurge-se contra a condenação em lucros cessantes, alegando inexistência de provas necessárias à sua fixação, afirmando que não há configuração de atividade lucrativa.

Ocorre que o prejuízo suportado pelo comprador com o atraso na entrega do bem é presumido, não havendo necessidade de comprovar se haviam possíveis locatários interessados no imóvel, tampouco eventual valor acordado a título de aluguel.

Os lucros cessantes têm previsão legal na parte final do art. 402 do Código Civil: “
salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar
.”

A Jurisprudência tem reconhecido que é presumido o dano suportado pelo comprador, nas hipóteses em que há atraso na entrega de imóvel, isto porque surge, como consequência lógica, a necessidade do comprador pagar pelo uso de imóvel diverso ou ficar impossibilitado de usufruir o bem adquirido para fins de locação. Em quaisquer das duas hipóteses há prejuízo para o comprador/credor.

Sobre a presunção de lucros, colaciono precedente:

APELAÇÕES CÍVEIS. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. INÉPCIA DA INICIAL. REJEIÇÃO. MÉRITO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ALIENANTE PERMUTANTE. ATUAÇÃO COMO VENDEDORA. RECEBIMENTO DE TODOS OS PAGAMENTOS. CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. MORA. TERMO FINAL. ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL.
LUCROS CESSANTES. EXISTÊNCIA. DANO PRESUMIDO
. QUANTUM FIXADO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. CASO CONCRETO. CABIMENTO. TEMAS 970 E 971 DO STJ. MONTANTE SUPOSTAMENTE DEVIDO A TÍTULO DE IMPOSTO DE RENDA. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL. RESPONSABILID DE DAS RÉS ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL. IRDR 6. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. ÚLTIMA CITAÇÃO. (...) 6. A mera alegação da ocorrência de situações de força maior e/ou caso fortuito, como chuvas e greve no sistema de transporte público, não justifica o atraso na entrega das unidades imobiliárias prometidas à venda, uma vez que tais justificativas consistem em risco do próprio empreendimento imobiliário, além do que são totalmente previsíveis. 7. Nos contratos de compra e venda de imóvel, a efetiva entrega do bem consubstancia o adimplemento da obrigação, sendo este, portanto, o termo final do atraso. 8. Embora seja necessária a comprovação do prejuízo para acolhimento do pedido de lucros cessantes,
tem-se reconhecido a existência de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, incluindo a tolerância de 180 dias, uma vez que, seja pela necessidade de alugar imóvel diverso, seja pela impossibilidade de usufruir do bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
(...) (Acórdão 1242396, 00280308520148070001, Relator: SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 1/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Assim, não merece provimento o alegado acerca da necessidade de se comprovar a existência dos lucros cessantes, pelo que mantenho os termos da sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do Recurso de Apelação e
NEGO-LHE PROV
IMENTO
, mantendo a sentença guerreada em todos os seus termos.

É como voto.

Belém, _____ de _________ de 2021.

EVA
DO AMARAL
COELHO

DESA. RELATORA

Belém, 29/09/2021