Tribunal: TJPA
Processo: 0807009-52.2019.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 8961 - Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2021-03-30

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE. EXISTÊNCIA DE INTERESSE JURÍDICO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. BAIXA DE HIPOTECA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308/STJ. EXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 311, II, DO CPC. TUTELA DE EVIDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Existe interesse jurídico do banco financiador em ação formulada pelo adquirente de imóvel que pretende desconstituir a hipoteca que recai sobre o bem. 2. Nos termos da súmula 308/STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. 3. Na hipótese, está-se diante de uma tutela de evidência. Isso porque restou demonstrado pelos documentos anexados pelos autores da ação, ora agravados, e não contraditados pelo agravante ou pela construtora e incorporadora, que eles adquiriram os imóveis pagando o preço avençado. 4. Provado que os autores da ação efetuaram o pagamento do preço dos imóveis e em vista do enunciado na Súmula 308/STJ, fica suficientemente caracterizado os fatos para aplicação do artigo 311, II, do CPC a deferir-lhes a tutela provisória de evidência. 5. O valor de R$ 1.000,00 (mil reais) como multa por descumprimento não atenta contra a razoabilidade e proporcionalidade, em vista do elevado porte econômico da requerida/agravante, bem como por se tratar de comando judicial cujo cumprimento é de relativa simplicidade. 6. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0807009-52.2019.8.14.0000
AGRAVANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

AGRAVADO: KAREN MIRANDA CASSEB, O. MATOS EDIFICACOES LTDA - EPP, JULIANA CASALI RODRIGUES FERNANDES, SAULLO ABREU DA SILVA, PALMIRA DA CONCEICAO SILVA, ARTHUR DINIZ FERREIRA DE MELO, GLAUCO ALEXANDER DA SILVA LIMA, OSVALDO RYOHEI KATO, EDSON DE OLIVEIRA FREITAS, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA, IMPERIAL INCORPORADORA LTDA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE. EXISTÊNCIA DE INTERESSE JURÍDICO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. BAIXA DE HIPOTECA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308/STJ. EXISTÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 311, II, DO CPC. TUTELA DE EVIDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE.

1. Existe interesse jurídico do banco financiador em ação formulada pelo adquirente de imóvel que pretende desconstituir a hipoteca que recai sobre o bem.

2. Nos termos da súmula 308/STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

3. Na hipótese, está-se diante de uma tutela de evidência. Isso porque restou demonstrado pelos documentos anexados pelos autores da ação, ora agravados, e não contraditados pelo agravante ou pela construtora e incorporadora, que eles adquiriram os imóveis pagando o preço avençado.

4. Provado que os autores da ação efetuaram o pagamento do preço dos imóveis e em vista do enunciado na Súmula 308/STJ, fica suficientemente caracterizado os fatos para aplicação do artigo 311, II, do CPC a deferir-lhes a tutela provisória de evidência.

5. O valor de R$ 1.000,00 (mil reais) como multa por descumprimento não atenta contra a razoabilidade e proporcionalidade, em vista do elevado porte econômico da requerida/agravante, bem como por se tratar de comando judicial cujo cumprimento é de relativa simplicidade.

6. Agravo de Instrumento conhecido e desprovido à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Cuida-se de Agravo de Instrumento, interposto por

BANCO SANTANDER S/A

contra a decisão do Juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém que, nos autos da ação de desconstituição de hipoteca c/c indenização por danos morais, com pedido de tutela de emergência (Processo n.º 0807795-66.2019.8.14.0301) deferiu a antecipação dos efeitos da tutela, nos seguintes termos:

“Tratam-se dos autos de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA LIMINAR movido por KAREN MIRANDA CASSEB e outros, em face de CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA. e outros.

Os autores juntaram documentos comprobatórios acerca da quitação do adimplemento da obrigação, nos quais atestam a aquisição de unidade habitacional no Edifício Vitta Office, localizado na Av. Rômulo Maiorana, 2115, Bairro: Marco, Belém - PA, CEP: 66093-110, e do Edifício Vitta Home, localizado na Tv. Humaitá, nº 2240, bairro: Marco, Belém - PA, CEP: 66087-047.

Ocorre que até o presente momento, passado um lapso temporal bastante significativo da emissão do termo de quitação, ainda não providenciaram a baixa do gravame (hipoteca) e a efetiva transferência do domínio do imóvel para as partes autoras. O dano é evidenciado e premente. A obrigação das autoras foi adimplida e a questão da baixa hipotecária pende do lado dos réus e deve ser dirimida.

Sem mais aprofundamentos factuais, pois além de simples, o caso sustenta-se com amplo suporte probatório documental, DECIDO:

A matéria se revela bastante simples em relação ao pedido de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, pois, a conduta do requerido viola normas básicas que protegem o consumidor.

Além do mais, a matéria tratada encontra-se sumulada pelo STJ através da Súmula 308, vejamos: “
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Como sustentação jurisprudencial colaciono:

TJ-MG - 200000049685470001 MG 2.0000.00.496854-7/000(1) (TJ-MG)

Ementa: INCORPORAÇÃO - HIPOTECA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - QUITAÇÃO DO PREÇO COMBINADO PELA CONSTRUTORA VENDEDORA - CONSTRUTORA QUE DEIXA DE BAIXAR HIPOTECA - OBRIGATORIEDADE DA OUTORGA DA ESCRITURA - CREDOR HIPOTECÁRIO - VALIDADE DO GRAVAME. Recebendo a construtora o preço total do imóvel prometido a venda e deixando de liquidar parte da hipoteca, fica ela obrigada a baixar este gravame para que possa a compradora receber a escritura definitiva, uma vez que o credor hipotecário com esta não contratou, havendo, pois, de permanecer em seu favor a dívida hipotecária que por este fato não se lhe poderá impor cancelamento.

Os argumentos acima se revelam suficientes não só para demonstrar a plausibilidade do direito dos autores, requisito exigido pelo art. 303 do Código de Processo Civil, ou seja, os fatos articulados, ancorados na prova documental que acompanha a inicial, mostram algo mais do que um bom direito premente de violação. O título de quitação do respectivo imóvel acostado aos autos eletrônicos demonstram a satisfação da obrigação, não tendo porque ainda estar agravada com ônus aos adquirentes a afetação hipotecária que em seus imóveis subjazem.

É fundado o receio de dano.

A persistir a situação atual os autores não poderão, por exemplo, alienar o imóvel de sua propriedade, o que certamente lhes acarretará prejuízos.

A antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, repito, reclama o convencimento do juiz acerca da verossimilhança da alegação, ou juízo plausível de certa e – conjunção aditiva – existência de dano de difícil ou impossível reparação.

Levando em consideração que a inicial para apreciação da urgência foi devidamente instruída com a juntada do pagamento da primeira parcela de custas e, uma vez feitas as análises jurisprudências necessárias, é mister passar para a etapa de apreciação, sendo assim:

Confirmo que todos os elementos de direito e de fato que autorizam a antecipação do julgamento estão presentes, como esclareci na fundamentação, por isso, antecipo os efeitos da tutela jurisdicional, nos termos do art. 300, §2º, do Código de Processo Civil, determinando que a parte ré providencie a baixa da hipoteca dos imóveis informados na inicial, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais) em caso de descumprimento. Os demais pedidos serão apreciados em tempo oportuno.

Intime-se os réus desta decisão, citando-os para contestar o pedido, querendo, no prazo de 15 dias, sob pena de revelia e confissão quanto à matéria de fato, podendo ser utilizada a cópia desta decisão como mandado de intimação e citação, conforme Provimento 003/2009 da Corregedoria de Justiça das Comarcas da Região Metropolitana de Belém.

Desde já, fique ciente a Secretaria, para a providência das diligências cabíveis, acerca da informação das matrículas individualizadas conforme última petição das autoras.

Intimar e cumprir.

Belém, 26 de abril de 2019”

O agravante alega em sua petição que não é parte legítima para figurar no polo passivo da ação; que a tutela foi deferida sem a presença dos requisitos que a autorizam; que haveria dano a ser suportado unicamente pelo agravante, caso a determinação judicial seja cumprida; que o banco não praticou nenhum ato ilícito para ser responsabilizado; e que a súmula 308 do STJ é inaplicável ao caso concreto. Requereu a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, o provimento do agravo para revogar a decisão liminar.

Coube-me o feito por distribuição.

Em decisão ID 2132171, indeferiu o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso.

O recorrente interpôs agravo interno reafirmando a necessidade de atribuir efeito suspensivo ao recurso.

CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA e IMPERIAL INCORPORADORA LTDA, também requeridas no processo de origem, apresentaram contrarrazões (ID 2246781) alegando a ilegitimidade da construtora Leal Moreira em razão do negócio jurídico ter sido realizado entre os particulares e a incorporadora; afirmam que a obrigação referente á hipoteca é do credor fiduciário, ou seja, o banco agravante.

KAREN MIRANDA KASSEB e os demais autores da ação também apresentaram contrarrazões (ID 2253155) alegando que a manutenção das hipotecas nas unidades adquiridas por eles, após a quitação de suas obrigações contratuais, é ilegal uma vez que não têm relação com o negócio firmado entre a construtora e o agente financiador; defendem que estão protegidos pela Enunciado da Súmula 308/STJ; afirmam que as disposições da Lei n.º 13.097/2015 não são capazes de superar as diretrizes da norma sumulada pelo tribunal superior.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta de julgamentos do plenário virtual.

Deve ainda a secretaria cadastrar CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA e IMPERIAL INCORPORADORA LTDA no pólo passivo do presente recurso juntamente com o advogado que os representa.

Belém, 09 de março de 2021.

RICARDO FERREIRA NUNES

Desembargador Relator

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a proferir meu voto.

PRELIMINAR

De plano, é de se rejeitar a alegação de que o agravante é parte ilegítima para figurar como réu na presente ação.

Primeiro porque a matéria não é objeto da decisão recorrida; depois porque, ainda que se admita que a legitimidade das partes é matéria de ordem pública, resta demonstrada no presente caso o interesse jurídico do agravante na demanda.

A pretensão dos autores da ação de origem é desconstituir o direito real de hipoteca que se encontra gravado nos imóveis adquiridos por eles.

O ônus é consequência de negócio firmado entre a construtora dos imóveis e o banco financiador, o qual emprestou o dinheiro para a construção com a garantia da hipoteca sobre os bens.

Portanto, ambos, construtora e banco, tem interesse jurídico no deslinde da causa e são partes legitimas para compor a lide.

Preliminar que deve ser rejeitada.

MÉRITO

Trata-se de recurso que ataca decisão que concedeu a tutela provisória “determinando que a parte ré providencie a baixa da hipoteca dos imóveis informados na inicial, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (hum mil reais) em caso de descumprimento.”

No caso, os autores da ação alegaram que quitaram o preço do imóvel comprado junto à incorporadora, todavia ficaram impedidos de averbar seus imóveis justo ao registro imobiliário ante a existência de hipoteca em suas unidades.

O juízo de origem entendeu presentes os requisitos da tutela de urgência e deferiu a medida liminar nos termos descritos alhures.

Pois bem, conforme dicção do citado artigo, a concessão da antecipação da tutela pretendida se baseia em elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Dito de outro modo, deve-se verificar a presença do
fumus boni juris
e do
periculum in mora
.

De modo semelhante, o artigo 311, do CPC, trouxe ao ordenamento jurídico a figura da tutela de evidência, a qual “
será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:

I - ficar caracterizado o abuso do direito de defesa ou o manifesto propósito protelatório da parte;

II - as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante;

III - se tratar de pedido reipersecutório fundado em prova documental adequada do contrato de depósito, caso em que será decretada a ordem de entrega do objeto custodiado, sob cominação de multa;

IV - a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.

Na hipótese, parece-me claro que estamos diante de uma tutela de evidência. Isso porque restou demonstrado pelos documentos anexados pelos autores da ação, ora agravados, e não contraditados pelo agravante ou pela construtora e incorporadora, que eles adquiriram os imóveis pagando o preço avençado.

Sendo assim, eventual hipoteca que paire sobe o bem, fruto de negócio jurídico firmado entre o banco e a incorporadora não pode ter eficácia contra eles, adquirentes de boa-fé.

É o que normatiza a súmula 308, do Superior Tribunal de Justiça:

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

(Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384)

O verbete sumular tem o escopo de proteger o adquirente de boa-fé que quitou a sua obrigação com a construtora e, consequentemente, espera que o mesmo ocorra entre essa e o agente financiador da obra.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEFICÁCIA DE GARANTIA CUMULADA COM DESCONSTITUIÇÃO DE GRAVAME. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E A RECORRENTE. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ.

1. Ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, por meio da qual se objetiva a proibição de alteração do registro de imóvel, bem como a declaração de ineficácia e a desconstituição do gravame existente sobre o bem.

2. Ação ajuizada em 04/02/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 05/07/2019. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal, a par de analisar acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se a alienação fiduciária firmada entre a construtora e a recorrente - exercendo atividade equiparável a agente financeiro - tem eficácia perante a adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica da Súmula 308/STJ.

4. Não há que se falar em violação do art. 1.022 DO CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.

5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489, § 1º, V, do CPC/2015.

6. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

7. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca.

8. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.

9. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários.

(REsp 1837203/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/11/2019, DJe 22/11/2019) (grifo nosso)

Isto posto, provado que os autores da ação efetuaram o pagamento do preço dos imóveis e em vista do enunciado na Súmula 308/STJ, entendo suficientemente caracterizado os fatos para aplicação do artigo 311, II, do CPC a deferir-lhes a tutela provisória de evidência.

Outras alegações aventadas pelos agravantes sobre a “necessidade de averbação do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel” e “a impossibilidade da baixa da hipoteca por ausência de repasse do valor mínimo de desligamento (ausência de repasse da construtora ao banco financiador –única garantia a instituição financeira)” devem ser esmiuçadas pelo juízo de origem através do amplíssimo contraditório entre as partes envolvidas.

O objeto do presente agravo se limita a verificar o acerto ou não da decisão do juízo de 1º grau no que diz respeito a presença dos requisitos autorizadores da tutela provisória.

Por fim, mantenho o valor da multa arbitrada para ocaso de descumprimento no patamar de R$ 1.000,00 por dia de descumprimento, considerando que o valor não atenta contra a razoabilidade e proporcionalidade, em vista do elevado porte econômico da requerida/agravante, bem como por se tratar de comando judicial cujo cumprimento é de relativa simplicidade.

Assim, parece-me correta a decisão do juízo de origem ao deferir a antecipação dos efeitos da tutela requerida.

Com essas razões, CONHEÇO do Agravo de Instrumento e lhe NEGO PROVIMENTO para manter na íntegra a decisão atacada.

Em vista da presente decisão, julgo prejudicado o Agravo Interno interposto contra a decisão que indeferiu o efeito suspensivo recursal.

É o voto
.

Belém, 06 de abril de 2021.

RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 06/04/2021