Tribunal: TJPA
Processo: 0062783-17.2012.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO
Órgão julgador: MARIA DO CEO MACIEL COUTINHO
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2021-03-15

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR AUSÊNCIA DE FINANCIAMENTO JUNTO A CAIXA ECONÔMICA. INCORPORADORA COMPROMETIDA A INTERMEDIAR A OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO DE REALIZAÇÃO DO PROCEDIMENTO JUNTO AO BANCO. NÃO COMPROVAÇÃO DO MOTIVO DA NEGATIVA DO FINANCIAMENTO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. SÚMULA 543 DO STJ. CULPA DA EMPRESA PELO DISTRATO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1) Da análise da documentação acostada aos autos, nota-se que o apelado se comprometeu a intermediar o financiamento em favor do autor. No entanto, a empresa não juntou nenhum documento que fosse capaz de comprovar que chegou a solicitar o crédito ou que banco negou o financiamento por algum requisito não atendido pelos compradores. 2) Desta forma, a resolução do contrato celebrado pelas partes é medida que se impõe, sendo devida ao apelante a devolução integral do valor pago, nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. 3) Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda, é abusiva a retenção, por parte da promitente vendedora, de valores a título de taxa de corretagem. É igualmente abusiva a retenção, por parte da promitente vendedora, de importância a título de taxa de publicidade, referente a gastos com divulgação do empreendimento, pois não vem acompanhado de serviço que aproveita ao consumidor, nem corresponde a contraprestação de um serviço. 4) Em relação aos danos morais, entendo configurados, pois inegável que a desídia da apelada em ao menos comprovar o porquê de o financiamento não ter sido aprovado, frustrou as expectativas de uso e propriedade do comprador, causando-lhe angústia e sofrimento. Portanto, danos morais cabíveis e arbitrado no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 5) Por fim, quanto aos ônus processuais, entendo que autora sucumbiu minimamente, devendo o apelado arcar com custas e honorários advocatícios. 6) Recurso CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0062783-17.2012.8.14.0301
APELANTE: THIAGO CASSIANO SILVA

APELADO: DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR AUSÊNCIA DE FINANCIAMENTO JUNTO A CAIXA ECONÔMICA. INCORPORADORA COMPROMETIDA A INTERMEDIAR A OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO DE REALIZAÇÃO DO PROCEDIMENTO JUNTO AO BANCO. NÃO COMPROVAÇÃO DO MOTIVO DA NEGATIVA DO FINANCIAMENTO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. SÚMULA 543 DO STJ. CULPA DA EMPRESA PELO DISTRATO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1) Da análise da documentação acostada aos autos, nota-se que o apelado se comprometeu a intermediar o financiamento em favor do autor. No entanto, a empresa não juntou nenhum documento que fosse capaz de comprovar que chegou a solicitar o crédito ou que banco negou o financiamento por algum requisito não atendido pelos compradores.

2) Desta forma, a resolução do contrato celebrado pelas partes é medida que se impõe, sendo devida ao apelante a devolução integral do valor pago, nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.

3) Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda, é abusiva a retenção, por parte da promitente vendedora, de valores a título de taxa de corretagem. É igualmente abusiva a retenção, por parte da promitente vendedora, de importância a título de taxa de publicidade, referente a gastos com divulgação do empreendimento, pois não vem acompanhado de serviço que aproveita ao consumidor, nem corresponde a contraprestação de um serviço.

4) Em relação aos danos morais, entendo configurados, pois inegável que a desídia da apelada em ao menos comprovar o porquê de o financiamento não ter sido aprovado, frustrou as expectativas de uso e propriedade do comprador, causando-lhe angústia e sofrimento. Portanto, danos morais cabíveis e arbitrado no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

5) Por fim, quanto aos ônus processuais, entendo que autora sucumbiu minimamente, devendo o apelado arcar com custas e honorários advocatícios.

6) Recurso CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de recurso de APELAÇÃO interposto por
THIAGO CASSIANO SILVA
, inconformado com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém que, nos autos da AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, ajuizada contra
DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, julgou totalmente improcedente a demanda, e ao final, extinguiu a ação com resolução do mérito, nos termos do art.487, I, do CPC.

Em sua exordial (Id. 3376987-pág. 02/09), narrou o autor/apelante, que realizou com a apelada, contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em 10/02/2011, no valor total de R$82.972,50, a ser pago em 14 (quatorze) parcelas mensais de R$247,63 e 01 (uma) parcela de R$79.258,05 (valor à ser financiado), mais 01 (uma) parcela ao final, de R$250,00 à vencer em 10/01/2014. Após ainda cita o pagamento do sinal, no valor de R$2.838,00.

Aduz o autor, que a empresa teria ficado responsável pelo procedimento do financiamento do valor maior, junto à Caixa Econômica Federal. Então, após o pagamento das 14 parcelas, que foram pagas diretamente à construtora, procurou-a para saber informações do financiamento.

Então, em 14/05/2012 recebeu um comunicado da apelada, oportunidade em que lhe foi informada a negativa do financiamento pelo CEF, em razão da não aceitação da comprovação de renda do autor. Diante disso, o contrato foi rescindido pela empresa, que não lhe ressarciu qualquer valor já pago. Por esse motivo, pleiteou em juízo a restituição das parcelas pagas à construtora, bem como indenização por danos morais.

Subsidiando o pleito, o autor juntou aos autos, documentos às fls. 10-66.

A requerida apresentou Contestação (Id. 3376990-pág. 02/18), onde alega que os pedidos da inicial são improcedentes, pois a responsabilidade pelo financiamento era do autor e que os requisitos não foram preenchidos por culpa dele.

Aduz, que R$3.527,50 (três mil quinhentos e vinte e sete reais e cinquenta centavos) foi pago à título de Comissão de Corretagem, e que o restante do valor R$ 3.790,71 (três mil setecentos e noventa reais e noventa e um centavos) deveria ser restituído na proporção de 70%, em 06 parcelas mensais, com carência de 60 (sessenta) dias, descontados ainda 7% do valor total do contrato por Taxa de Publicidade, totalizando o desconto em R$5.808,07. Logo, o desconto seria maior do que o valor a ser restituído, portanto, a empresa não deveria nada ao autor. Por fim, postula não haver danos morais indenizáveis.

O processo tramitou normalmente. Então, o juízo
a quo
prolatou sentença, julgando improcedente a demanda, por entender que o financiamento bancário não se deu por culpa do autor, e que a empresa agiu dentro do previsto no contrato entre as partes. Ao final, extinguiu a ação com resolução do mérito, nos termos do art.487, I, do CPC (Id. 3376995).

Inconformado o requerente interpôs Recurso de Apelação (Id. 3376996), alegando que a negativa do financiamento bancário não ocorreu por sua culpa, mas sim por dolo da construtora, que sabia que o autor só possuía Declaração de IR, sabia também que não seria suficiente, mas mesmo assim deu ‘certeza’ de que o financiamento seria aprovado, para conseguir fechar o contrato. Em razão disso, pugna pela reforma da sentença, a fim de dar procedência aos pedidos da inicial.

As Contrarrazões foram apresentadas pela recorrida (Id. 3376996), alegando que o recorrente teve sim culpa na negativa do financiamento; que não tem obrigação de devolver a taxa de corretagem; que as cláusulas contratuais são válidas e ele apenas as está cumprindo. Ao final, pugna pela manutenção
in totum
da sentença vergastada.

A apelação foi recebida em seu duplo efeito (Id.3392338).

Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

VOTO

V O T O

A EXMA. DESA. MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO (RELATORA):

Quanto ao juízo de admissibilidade
, vejo que o recurso é tempestivo, adequado à espécie e a parte é beneficiária da Justiça Gratuita. P
ortanto, preenchidos os pressupostos
extrínsecos
(tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo) e
intrínsecos
(cabimento, legitimidade e interesse para recorrer),
sou pelo seu conhecimento
.

Cuida-se de APELAÇÃO interposta por
THIAGO CASSIANO SILVA
, inconformado com a Sentença prolatada pelo MM. Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial de Belém que, nos autos da AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, ajuizada contra
DIRECIONAL DIAMANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, julgou totalmente improcedente a demanda.

Pretende o apelante, conforme relatado, a reforma da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, para que seja condenada a demandada a restituir aos demandantes os valores já pagos, com a inclusão do montante pago a título de comissão de corretagem e taxa de publicidade, bem como seja condenada a ré ao pagamento de indenização por danos morais.

Em mérito, sustenta o apelante, que a empresa deu causa ao indeferimento do financiamento do imóvel junto a CEF, portanto a restituição dos valores já pagos é medida que se impõe, inclusive os valores da comissão de corretagem e taxa de publicidade. Requer ainda a condenação por dano moral, devidamente reformando a sentença vergastada.

Inicialmente verifico que se trata de relação consumerista, ressalto que o CDC é bastante esclarecedor quando em seu artigo 6º, VIII, concede ao consumidor, parte hipossuficiente, o benefício da inversão do ônus da prova, em virtude de ser o lado mais fraco da relação, portanto, caberia a construtora comprovar que cumpriu com suas obrigações contratuais.

Da análise da documentação acostada aos autos, nota-se claramente que o apelado se comprometeu a intermediar o financiamento em favor do autor, conforme documentos de Id. 3376987-pág. 14/39.

No entanto, a empresa não juntou nenhum documento que fosse capaz de comprovar que chegou a solicitar o crédito ou que o banco negou o financiamento por algum requisito não atendido pelos compradores, juntou apenas a simulação de crédito habitacional (Id. 3376990-pág. 55).

Posto isso, entendo que o apelado não se desincumbiu de comprovar que prestou adequadamente o serviço ao apelante, não restando demonstrado nos autos, que cumpriu com as suas obrigações contratuais, na realização do negócio em comento. Assim, atribui-se à construtora a não obtenção do financiamento, não se podendo admitir um distrato que coloca o comprador como causador do desfazimento do contrato, quando quem deu causa foi a vendedora, independendo da vontade do comprador.

Desta forma, a resolução do contrato celebrado pelas partes é medida que se impôs, em razão de conduta da empresa, sendo devido ao apelante a devolução integral dos valores pagos, nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

Súmula 543.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A empresa ré, quem prestou serviço deficitário, razão pela qual deve ser condenada a reembolsar o demandante pelo valor indevidamente retido, na forma simples, com juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, a incidir na data de cada parcela paga.

É válido frisar ainda, uma vez havendo inadimplência contratual pela construtora, a comissão de corretagem deve ser ressarcida, visto que a apelada é a vendedora do imóvel e, nessa qualidade, é responsável pela cobrança dos serviços de corretagem embutidos no valor do bem. Posto isso, o argumento dos pagamentos serem destinados aos serviços que foram prestados pelo corretor, não é hábil a retirar da ré/apelada sua responsabilidade, conforme entendimento da jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. QUESTÃO PRELIMINAR DE FALTA DE IMPUGNAÇÃO ESPECIFICADA DA SENTENÇA. QUESTÃO PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO À COMISSÃO DE CORRETAGEM. MOTIVO PARA A RESCISÃO. ATRASO NA CONCLUSÃO OU ENTREGA DA OBRA. RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. Questão preliminar contra recursal. Deve ser conhecido o recurso que, ao reiterar as alegações da contestação, minimamente realiza cotejo dos fatos desconstitutivos, impeditivos e/ou modificativos alegados com os fundamentos da sentença. Legitimidade passiva.
Ressarcimento da comissão de corretagem. Fundamento da reparação integral dos prejuízos decorrentes da inadimplência.
Caracterizada a legitimidade passiva da apelante. Mérito. O atraso na entrega da unidade edilícia adquirida, para além do prazo de tolerância estipulado no contrato, motiva o pedido de rescisão do adquirente. Redutor ou cláusula penal por resolução imotivada. Não incide o redutor ou a cláusula penal por resolução imotivada, na medida em que o pedido de rescisão é motivado na culpa da construtora, que exorbitou os prazos contratuais para a entrega ou conclusão da obra. PRELIMINARES REJEITADAS. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70075868612, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 26/07/2018).

Ressalto ainda, no que se refere ao alegado desconto pela taxa de publicidade, que é impossível qualquer retenção pela promitente vendedora, ora apelada, de qualquer percentual, haja vista que a rescisão se deu por culpa exclusiva dela, pois não se desincumbiu de comprovar que prestou devidamente o serviço de intermediação de financiamento, junto à CEF. Nesse sentido, ensina a jurisprudência pátria:

PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA OU EM CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. MÉRITO. PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO PELO COMPRADOR. REPETIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. PRECEDENTE. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PRÉ-FIXAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. RETENÇÃO DA TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, TAXA DE PUBLICIDADE E ENCARGOS CONDOMINIAIS. ABUSIVIDADE. RECURSO DA INCORPORADORA DESPROVIDO.
(...) 4- Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda, é abusiva a retenção, por parte da construtora, promitente vendedora, de valores a título de taxa de corretagem, mormente quando já pagos pelos promitentes compradores, quando da assinatura do contrato. 5- É igualmente abusiva a retenção, por parte da promitente vendedora, de importância a título de taxa de publicidade, referente a gastos com divulgação do empreendimento, pois não vem acompanhado de serviço que aproveita ao consumidor, nem corresponde a contraprestação de um serviço. Ademais, o prejuízo está coberto pela taxa compensatória.
(...) (TJ-DF 0003644-20.2016.8.07.0001, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 29/09/2016, 8ª TURMA CÍVEL, Publicado no DJE: 05/10/2016. Pág.: 270/287)

Destarte, quanto retenção de valores, à título de taxa de publicidade, embora esteja discriminado em cláusula contratual, não há contraprestação que aproveite ao consumidor. À evidência, não se trata de serviço prestado ao comprador, mas exclusivamente à própria vendedora como forma de impulsionar seus negócios. Neste sentido, ao se debruçar sobre idêntico litígio, a jurisprudência decide:

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESTINAÇÃO. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA PENAL. GASTOS COM CORRETAGEM E PUBLICIDADE. (...)
4 - Descabida a retenção, pela promitente vendedora, de valores a título de gastos com corretagem e publicidade, os quais, próprios de suas atividades, devem ser suportados por essa.
5 - Apelação provida. (TJ/DF. Acórdão n.654530, 20110112287929APC, Rel.: ANA MARIA DUARTE BRITO, 6ª Turma Cível, Julgamento: 06/02/2013, DJE: 22/02/2013. Pág.: 222)

Assim, forçoso reconhecer que a cobrança consiste em prática abusiva nos exatos termos do art. 51, IV, c/c art. 39, V, do Código de Defesa do Consumidor, declarando-se nulas as referidas cláusulas do Compromisso de Compra e Venda.

Em relação aos danos morais, entendo configurados. Inegável que a desídia da apelada em não comprovar que efetivamente levou a documentação ao banco financiador ou pelo menos comprovar o porquê do financiamento não ter sido aprovado, frustrou as expectativas de uso e propriedade do comprador, causando-lhe angústia, sofrimento. Portanto, a empresa causou-lhe dano moral indenizável, decorrentes do abalo aos seus direitos da personalidade.

Pois bem, descabido seria imaginar que uma negativa de financiamento sem maiores explicações, tenha ocorrido sem qualquer abalo ao autor/apelante, que depositou na recorrida a confiabilidade de um negócio jurídico, o qual deveria funcionar como facilitador. Merece ainda importância o fator da ‘chance perdida’, que implica na frustração do negócio almejado, isto é, na não concretização do negócio escolhido, em detrimento de outros.

Assim, o constrangimento suportado pelo autor é claro, além do aspecto interno, puramente subjetivo, de sofrimento e frustração pelo não recebimento do imóvel, restando caracterizados os danos morais. A omissão da construtora não pode ser considerada como mero dissabor, mas sim, efetivo abalo suscetível de indenização, notadamente diante da frustração do direito de moradia de uma família, bem como os transtornos oriundos do descumprimento do referido contrato.

Quanto ao valor da indenização por danos morais, arbitro no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), considerando-o razoável e condizente com o dano sofrido, os transtornos causados e todos os demais aspectos do caso concreto. Nesse sentido:

A indenização por dano moral deve ser fixada em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo suficiente para reparar dano, como se extrai do art. 944, caput do Código Civil.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.16.063874-8/001, Relator (a): Des.(a) Amorim Siqueira, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/12/2016, publicação da sumula em 17/01/2017).

Por fim, quanto aos ônus processuais, entendo que a parte autora sucumbiu minimamente, apenas no que se refere ao
quantum
indenizatório e a restituição na forma dobrada, devendo o apelado arcar com custas e honorários advocatícios, conforme determina o CPC:

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Diante do exposto, analisando todos os aspectos trazidos no presente recurso, entendo que deve ser
CONHECIDO
e
PARCIALMENTE PROVIDO
, reformando a sentença recorrida, para:

Condenar a apelada a restituir os valores pagos pelo consumidor, retidos indevidamente pela construtora, inclusive à título de Comissão de Corretagem e Taxa de Publicidade, na forma simples, com juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, a incidir na data de cada parcela paga.

Condenar a apelada à indenização por danos morais, que fixo em R$5.000,00 (cinco mil reais), por entender razoáveis e condizente ao dano sofrido
in casu
.

Tendo em vista que a parte autora sucumbiu minimamente, o apelado deve arcar com custas e honorários advocatícios, nos termos do disposto no art.86, parágrafo único, do CPC, em percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Belém - PA, 01 de março de 2021.

Desa. MARIA DO CÉO MACIEL COUTINHO

Relatora

Belém, 25/03/2021