Tribunal: TJPA
Processo: 0001772-81.2018.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2021-11-30

Ementa:
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E CONSTRUTORA BUSCA TER O IMÓVEL DE VOLTA. SENTENÇA JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO, REINTEGRAR A POSSE DO IMÓVEL, DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS (COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS REALIZADAS PELO VENDEDOR E 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA), CONDENAR O COMPRADOR AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO MENSAL NO PERCENTUAL DE 0,25 A PARTIR DA INADIMPLÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO E DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA PAGUE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. DECISÃO CORRETA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I- PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL e FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – REJEITADAS: o simples inadimplemento somado a rescisão contratual é suficiente para caracterizar o esbulho, fatos estes devidamente narrados na inicial, autorizando desta forma a reintegração de posse. A parte autora cumpriu todas as exigências para o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda (notificação prévia do devedor para constitui-lo em mora e posterior ajuizamento da ação), bem como o apelante não purgou a mora para preservar o contrato firmado entre as partes, sendo assim, diante da existência de cláusula resolutiva expressa no sentido da reintegração de posse em caso de rescisão contratual, resta demonstrado o interesse de agir. II- MÉRITO: acerca da comprovação da posse, ponderando os documentos acostados aos autos, nota-se que a parte autora tinha a posse indireta do imóvel, tendo o esbulho ocorrido com a inadimplência do comprador. III- Quanto ao alegado descumprimento do Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com o Ministério Público e o Procurador Geral do Município, não há qualquer prova nos autos comprovando a existência deste documento. IV- Da leitura no contrato e das cláusulas 2ª e 17ª, verifico que não há elementos que indiquem abusividade ou vícios de consentimento que gerem nulidade, as partes agiram livremente e aceitaram firmar o negócio. Quanto a cláusula 16ª, verifico que a sentença já declarou sua abusividade quanto ao §5º e reduziu o percentual trazido pelo §1º. V – Nota-se que em sede de apelação, o réu busca uma revisão contratual quando a ação é de rescisão, o que é incabível, pois não ingressou com a reconvenção quando teve a oportunidade. VI - Recurso prejudicado, portanto, não conhecido, quanto ao pedido de pagamento de indenização pelas benfeitorias, visto que a sentença já deferiu esse pedido. VII - Recurso CONHECIDO EM PARTE e DESPROVIDO NA PARTE CONHECIDA, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0001772-81.2018.8.14.0040

APELANTE: CARLOS EDUARDO COELHO DE REZENDE

REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO PARA

APELADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

EMENTA:

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E CONSTRUTORA BUSCA TER O IMÓVEL DE VOLTA. SENTENÇA JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA RESCINDIR O CONTRATO, REINTEGRAR A POSSE DO IMÓVEL, DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS

(COM RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS REALIZADAS PELO VENDEDOR E 10% A TÍTULO DE MULTA COMPENSATÓRIA), CONDENAR O COMPRADOR AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO MENSAL NO PERCENTUAL DE 0,25 A PARTIR DA INADIMPLÊNCIA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO E DETERMINOU QUE A CONSTRUTORA PAGUE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. DECISÃO CORRETA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I-
PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL e FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – REJEITADAS: o simples inadimplemento somado a rescisão contratual é suficiente para caracterizar o esbulho, fatos estes devidamente narrados na inicial, autorizando desta forma a reintegração de posse.

A parte autora cumpriu todas as exigências para o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda (notificação prévia do devedor para constitui-lo em mora e posterior ajuizamento da ação), bem como o apelante não purgou a mora para preservar o contrato firmado entre as partes, sendo assim, diante da existência de cláusula resolutiva expressa no sentido da reintegração de posse em caso de rescisão contratual, resta demonstrado o interesse de agir.

II-
MÉRITO: acerca da comprovação da posse, ponderando os documentos acostados aos autos, nota-se que a parte autora tinha a posse indireta do imóvel, tendo o esbulho ocorrido com a inadimplência do comprador.

III-
Quanto ao alegado descumprimento do Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com o Ministério Público e o Procurador Geral do Município, não há qualquer prova nos autos comprovando a existência deste documento.

IV-
Da leitura no contrato e das cláusulas 2ª e 17ª, verifico que não há elementos que indiquem abusividade ou vícios de consentimento que gerem nulidade, as partes agiram livremente e aceitaram firmar o negócio.
Quanto a cláusula 16ª, verifico que a sentença já declarou sua abusividade quanto ao §5º e reduziu o percentual trazido pelo §1º.

V –
Nota-se que em sede de apelação, o réu busca uma revisão contratual quando a ação é de rescisão, o que é incabível, pois não ingressou com a reconvenção quando teve a oportunidade.

VI -
Recurso prejudicado, portanto, não conhecido, quanto ao pedido de pagamento de indenização pelas benfeitorias, visto que a sentença já deferiu esse pedido.

VII -
Recurso CONHECIDO EM PARTE e DESPROVIDO NA PARTE CONHECIDA, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0001772-81.2018.8.14.0040

APELANTE: CARLOS EDUARDO COELHO DE REZENDE

ADVOGADO: DEMETRIUS REBESSI (DEFENSORIA PÚBLICA)

APELADO:
L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: RAFAEL COELHO SARTORIO

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO:

Trata-se de recurso de Apelação Cível, interposto por CARLOS EDUARDO COELHO DE REZENDE, nos autos da Ação de Rescisão Contratual com Pedido Liminar de Reintegração de Posse e Perdas e Danos proposta por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Narra a inicial da ação: 1) que o réu firmou um Termo Aditivo de Cessão/Transferência dos Direitos Aquisitivos do Contrato de Compromisso Compra e Venda com Gervasio Luis Xavier e Josimeire Moraes de Sousa, cujo objeto era um lote de terras, localizado na cidade de Parauapebas, passando o réu a ser responsável pelo pagamento do valor de R$ 23.535,69 (vinte e três mil, quinhentos e trinta e cinco reais e sessenta e nove centavos), a ser pago em 177 parcelas mensais para o autor; 2) que o réu atrasou as parcelas, tendo renegociado a dívida e posteriormente descumprido o acordo; 3) que o autor notificou o réu para quitar a dívida sob pena de rescisão e reintegração de posse, mas o réu manteve-se inerte. Requereu a rescisão contratual, reintegração de posse e perdas e danos.

Deferido o pedido liminar para a imediata rescisão contratual, bem como para determinar a reintegração de posse (ID 1018798).

Contestação apresentada (ID 1018800).

Audiência realizada (ID 1018803), sem conciliação.

Réplica apresentada (ID 1018805).

Sentença proferida (ID 1018806), onde o magistrado julgou
procedentes os pedidos
formulados na inicial, para:
1) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide; 2) consequentemente, reintegrar a posse do imóvel à autora, mediante a expedição de mandado de reintegração na posse, confirmando a liminar concedida; 3) determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) em valor único, deve incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, podendo o promissário vendedor reter o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor a título de despesas realizadas pelo vendedor com publicidade, tributárias e administrativas e o percentual de 10% (dez por cento) sobre esse valor a título de multa compensatória pela rescisão; 4) condenar a parte ré a pagar taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% incidente sobre o valor atualizado do contrato, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação, limitando-se, porém, a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de parcelas pagas, sendo o montante o que mais se aproxima do valor de um possível aluguel; 5) que autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões físicas, caso comprovado nos autos o efetivo proveito econômico e se realmente agregaram valor ao lote, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá de restitui.

Apelação interposta pelo requerido (ID 1018807), onde sustentou o recorrente que a sentença deverá ser reformada, aos seguintes argumentos: 1) preliminarmente, a inépcia da inicial e a falta de interesse processual; 2) no mérito,

que a parte autora não comprovou sua posse; 3) descumprimento do Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com o Ministério Público e o Procurador Geral do Município; 4) existência de cláusulas abusivas; 5) existência de benfeitorias que devem ser indenizadas.

Contrarrazões ao recurso de apelação apresentadas (ID 1018808).

É o relatório. Peço julgamento.

Belém,

de

de 2021.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

VOTO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO Nº 0001772-81.2018.8.14.0040

APELANTE: CARLOS EDUARDO COELHO DE REZENDE

ADVOGADO: DEMETRIUS REBESSI (DEFENSORIA PÚBLICA)

APELADO: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO: RAFAEL COELHO SARTORIO

ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

VOTO:

De plano, vale ressaltar que o recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015).

Conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.

De início, importante ressaltar que a apelante defende: 1) preliminarmente, a inépcia da inicial e a falta de interesse processual; 2) no mérito,

que a parte autora não comprovou sua posse; 3) descumprimento do Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com o Ministério Público e o Procurador Geral do Município; 4) existência de cláusulas abusivas; 5) existência de benfeitorias que devem ser indenizadas;.

1.

PRELIMINAR: INÉPCIA DA INICIAL e FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL:

Sustenta o apelante que a inicial não demonstra a posse pretendida e nem quando se deu o pretenso esbulho, até porque existe um contrato de compra e venda entre as partes, não tendo o apelante praticado qualquer esbulho ou turbação. Não assiste razão, senão vejamos:

O simples inadimplemento contratual somado a rescisão contratual é suficiente para caracterizar o esbulho, fatos estes devidamente narrados na inicial, autorizando desta forma a reintegração de posse.

Sustenta ainda que o autor deveria ter manejado ação reivindicatória ou de rescisão contratual, visto que não havia posse para a utilização de reintegração de posse, carecendo de interesse processual. No entanto, trata-se de Ação de Rescisão Contratual com Pedido Liminar de Reintegração de Posse e Perdas e Danos, sendo a reintegração uma consequência da rescisão contratual, portanto, procedimento comum com cumulação de pedidos (rescisão e reintegração de posse), de acordo com o art. 327, §2º, do CPC.

Acrescento que a parte autora cumpriu todas as exigências para o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda (notificação prévia do devedor para constitui-lo em mora e posterior ajuizamento da ação), bem como o apelante não purgou a mora para preservar o contrato firmado entre as partes, sendo assim, diante da existência de cláusula resolutiva expressa no sentido da reintegração de posse em caso de rescisão contratual, resta demonstrado o interesse de agir.

Diante da rescisão contratual prévia, constata-se a legalidade da reintegração. Vejamos o posicionamento jurisprudencial:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
. SENTENÇA PROCEDENTE.
FLAGRANTE INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL DOS PROMIENTES COMPRADORES EM RELAÇÃO Á PARCELA SIGNIFICATIVA DO PREÇO, ENSEJANDO A RESCISÃO DA COMPRA E VENDA, BEM COMO A REINTEGRAÇÃO DO IMÓVEL EM FAVOR DO VENDEDOR
. INTELIGÊNCIA DO

ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. À UNANIMIDADE DE VOTOS, NEGOU-SE PROVIMENTO AOS APELOS.I -

Diante da manifesta inadimplência contratual por parte dos promitentes compradores, a via da rescisão contratual é a consequência natural e o caminho a ser trilhado pelo promitente vendedor com vistas a ser reintegrado no imóvel alienado, voltando

as bases do contrato

ao "status quo" anterior
. II-À unanimidade de votos, negou-se provimento às Apelações Cíveis. (Apelação Cível 499840-50009326-47.2012.8.17.1090, Rel. Itabira de Brito Filho, 3ª Câmara Cível, julgado em 14/11/2019, DJe 06/12/2019)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA -
RESCISÃO DE CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - RESOLUÇÃO DO CONTRATO
- MULTA RESCISÓRIA - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. 1-
O inadimplemento das obrigações contratuais autoriza a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel
, com amparo em previsão legal e contratual expressa. 2- A rescisão dos contratos enseja o pagamento da multa rescisória. 3- É devida a condenação do promissário comprador ao pagamento de quantia referente ao período de uso do imóvel sem contraprestação. 4 - Em se tratando de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência do STJ afasta qualquer ilação no sentido da caraterização de bis in idem na hipótese de condenação do promissário comprador ao pagamento cumulativo da cláusula penal compensatória e da indenização por perdas e danos a título de fruição do bem (AgRg no REsp 1179783/MS).

(TJMG - Apelação Cível 1.0701.13.028324-8/001, Relator(a): Des.(a) José Flávio de Almeida, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/11/2018, publicação da súmula em 19/11/2018)

Superadas as preliminares, passo a análise meritória.

2.

MÉRITO:

No mérito sustenta o apelante que: 1) a parte autora não comprovou sua posse; 2) descumprimento do Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com o Ministério Público e o Procurador Geral do Município; 3) existência de cláusulas abusivas; 4) existência de benfeitorias que devem ser indenizadas.

Inicialmente, é importante ressaltar que o inadimplemento do apelante é fato incontroverso, tendo sido admitido pela parte em seu recurso, conforme ID 1018807 - Pág. 6.

Acerca da comprovação da posse, ponderando os documentos acostados aos autos, nota-se que a parte autora tinha a posse indireta do imóvel, tendo o esbulho ocorrido com a inadimplência, conforme já mencionado na apreciação das preliminares levantadas.

Quanto ao alegado descumprimento do Termo de Ajustamento de Conduta celebrado com o Ministério Público e o Procurador Geral do Município, não há qualquer prova nos autos comprovando a existência deste documento.

Da leitura no contrato e das cláusulas 2ª e 17ª, verifico que não há elementos que indiquem abusividade ou vícios de consentimento que gerem nulidade, as partes agiram livremente e aceitaram firmar o negócio, acerca disso, a sentença muito bem explanou:

Malgrado o esforço do contestante em justificar sua inescusável inadimplência, o fato é que o contrato não guarda vícios de nulidade.
O consentimento foi livre e consciente, sendo que desde novembro de 2016 o devedor não honra com as prestações ajustadas. Se a parte entende que há desequilíbrio contratual o caminho a ser trilhado é a renegociação da dívida ou repactuação do contrato e, não sendo favorável as condições, pode, inclusive, ingressar com revisão de contrato, e não simplesmente deixar de pagar.
A correção pelo IGPM e os juros de mora estão expressamente previstos no instrumento de contrato e não existe nenhuma vedação ao seu emprego, mesmo nas relações subsumidas ao Código de Defesa do Consumidor.

A intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes das circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) e de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva), que comprometa o valor da prestação, demandando tutela jurisdicional específica, o que não é o caso dos autos.

Quanto a cláusula 16ª, verifico que a sentença já declarou sua abusividade quanto ao §5º e reduziu o percentual trazido pelo §1º, vejamos:

Ainda sobre a devolução das parcelas (saldo),
noto que a cláusula 16ª, § 5º, a do contrato estabelece que a restituição do saldo será em parcelas mensais e sucessivas, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador.

A respeito da matéria, foi submetido ao Superior Tribunal de Justiça, na sistemática dos recursos repetitivos, a discussão que em parte tem a ver com essa questão, embora no acórdão paradigma o caso trate de contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional. O precedente pode ser usado na espécie porque a tese firmada não faz restrição e toca na forma de restituição das parcelas pagas em caso de rescisão contratual.

Cuida-se do Tema 577 dos recursos especiais repetitivos, cujo paradigma foi o REsp 1300418/SC, tendo a 2ª Seção do STJ firmado em 13/11/2013 a seguinte tese:

Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. Assim,
considerando que o contrato prevê a restituição de forma parcela, aplico a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577-RR/STJ), em homenagem ao disposto nos arts. 927, inciso III, e 1.040, III, ambos do Código de Processo Civil, para declarar a abusividade da cláusula, determinando que o saldo a ser devolvido deve ser de forma imediata em valor único.

[...]

O valor de 20% previsto na cláusula 16, §1º, letra D, do contrato firmado entre as partes não especifica a que se refere, ao fazer uma cumulação genérica de despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e indenização por perdas e danos e lucros cessantes
. O percentual de 10% ora fixado a título de administração contratual não inclui perdas e danos, porque abusiva a cumulação feita pela empresa autora. Logo, reduzo o valor previsto na cláusula acima referida de 20% para 10%, afastando a previsão de perdas e danos e lucros cessantes.

Ainda, nota-se que em sede de apelação, o réu busca uma revisão contratual quando a ação é de rescisão, o que é incabível, pois não ingressou com a reconvenção quando teve a oportunidade.

Sobre as benfeitorias, verifico que a sentença determinou:

E) A autora deverá indenizar a parte requerida das benfeitorias úteis e necessárias (ou acessões físicas, caso comprovado nos autos o efetivo proveito econômico e se realmente agregaram valor ao lote, a serem apuradas em liquidação de sentença, podendo compensar com os valores que terá de restituir.

Posto isso, pleitear a reforma da decisão quanto a existência de benfeitorias quando o juiz determinou a indenização por estas não faz sentido, sendo tal pedido prejudicado.

3.

CONCLUSÃO:

Diante do exposto,
CONHEÇO EM PARTE DO RECURSO,
sendo que na parte conhecida
NEGO PROVIMENTO
para manter a sentença recorrida em todos os seus termos.

É o voto.

Belém,

de

de 2021.

DESA. GLEIDE PEREIRA DE MOURA

Relatora

Belém, 13/12/2021