Tribunal: TJPA
Processo: 0800290-20.2020.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2021-11-09

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS CONTRATUAIS, IPTU, TAXAS CONDOMINIAIS E ABSTENÇÃO DE INCLUSÃO DO NOME DOS AUTORES NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA CONCESSÃO DA LIMINAR. FIXAÇÃO DE ASTREINTES EM QUANTUM RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. O decisum de primeiro grau encontra-se em consonância com o entendimento sumulado pela Corte Superior, que admite o desfazimento de contrato de promessa de compra e venda, mesmo em caso de resolução por culpa do comprador, com o consequente dever de restituição total ou parcial das parcelas pagas por ele. 2. Tendo os Agravados requerido a resilição do negócio jurídico por ausência de condições financeiras, não há motivos para se manter a cobrança de taxas associativas e do IPTU relativos ao imóvel, visto que tal exigência deixa de ter causa jurídica quando é formalizado o pedido de rescisão. 3. Na presente hipótese, os valores fixados pelo juízo a quo não se mostram exorbitantes nem em desconformidade com os parâmetros utilizados pela jurisprudência, além do que não são capazes de ensejar enriquecimento ilícito da parte eventualmente beneficiada, considerando a capacidade financeira das Agravantes e, ainda, a necessidade de se ver efetivada a decisão de piso. 4. Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0800290-20.2020.8.14.0000

AGRAVANTE: ALPHAVILLE BELEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., MR 2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

AGRAVADO: PAMELLA ANTONIA SILVA DE AMORIM PAIVA, JOSE HENRIQUES PAIVA GOMES DA CUNHA JUNIOR

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS CONTRATUAIS, IPTU, TAXAS CONDOMINIAIS E ABSTENÇÃO DE INCLUSÃO DO NOME DOS AUTORES NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA CONCESSÃO DA LIMINAR. FIXAÇÃO DE
ASTREINTES
EM
QUANTUM
RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.
O
decisum
de primeiro grau encontra-se em consonância com o entendimento sumulado pela Corte Superior, que admite o desfazimento de contrato de promessa de compra e venda, mesmo em caso de resolução por culpa do comprador, com o consequente dever de restituição total ou parcial das parcelas pagas por ele.

2. Tendo os Agravados requerido a resilição do negócio jurídico por ausência de condições financeiras, não há motivos para se manter a cobrança de taxas associativas e do IPTU relativos ao imóvel, visto que tal exigência deixa de ter causa jurídica quando é formalizado o pedido de rescisão.

3. Na presente hipótese, os valores fixados pelo juízo
a quo
não se mostram exorbitantes nem em desconformidade com os parâmetros utilizados pela jurisprudência, além do que não são capazes de ensejar enriquecimento ilícito da parte eventualmente beneficiada, considerando a capacidade financeira das Agravantes e, ainda, a necessidade de se ver efetivada a decisão de piso.

4. Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por ALPHAVILLE BELÉM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MR 2 SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., em face de decisão proferida pelo
juízo da 8ª Vara Cível e Empresarial de Belém
,
nos autos da Ação de Rescisão Contratual (Proc. n° 0851008-25.2019.8.14.0301), movida por PAMELLA ANTONIA SILVA DE AMORIM PAIVA e JOSE HENRIQUES PAIVA GOMES DA CUNHA JUNIOR.

O juízo
a quo

deferiu parcialmente a tutela de urgência pleiteada sob os seguintes termos:

Assim, defiro parcialmente a tutela pleiteada para determinar que as empresas requeridas sejam, de imediato, impedidas de efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome dos autores a partir de ABRIL/2019, quando notificadas as requeridas sobre a rescisão, quer das parcelas do valor do imóvel, das do condomínio e as do IPTU, bem como de efetuarem quaisquer restrições em nome dos mesmos junto aos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Com relação ao pedido da rescisão contratual, merece aguardar a formação do contraditório, pois o pedido se confunde com o mérito. E, assim, os demais pedidos serão analisados quando da formação do contraditório e da análise de mérito.

Entendeu o juízo
a quo
, que a probabilidade do direito restou demonstrada pelos documentos juntados aos autos e pelas provas aventadas na exordial, bem como que há perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo tendo em vista que os autores vêm sofrendo com inconvenientes por conta de eventuais protestos e inscrições no SERASA.

Insurgindo-se contra o
decisum
, as Agravantes alegam, em suas razões (ID 2647287), a impossibilidade de dar cumprimento à decisão liminar, visto que não podem efetuar a suspensão da cobrança de IPTU e da Taxa de Associação por serem efetuadas por terceiros, respectivamente, pela Prefeitura e pela Associação Administradora do Loteamento. Em seguida, ressaltam que os Agravados tinham ciência de que as taxas associativas e o IPTU incidiriam desde a data da assinatura do contrato e não a partir da entrega do lote.

As empresas Recorrentes aduzem ainda a inobservância dos requisitos formais para a concessão da tutela antecipada e a onerosidade excessiva da multa estipulada. Pugnam, ao final, pelo total provimento do recurso para que seja reformado o ato decisório.

Coube-me o feito por distribuição.

Em decisão inicial (ID 2654059), foi indeferido o pedido de efeito suspensivo.

Os Agravados apresentaram contrarrazões (ID 2780357) informando o descumprimento da liminar e defendendo que as Agravantes não podem impedi-los de rescindir o contrato e de serem restituídos do valor pago, bem como não podem continuar constrangendo-os com cobranças nem manter negativados seus nomes junto aos órgãos de proteção ao crédito.

É o relatório.

Inclua-se o processo na próxima sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, 14 de outubro de 2021.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1. Pressupostos de admissibilidade:

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, conheço o Agravo de Instrumento e passo a sua análise.

2. Razões recursais:

Cinge-se a controvérsia acerca do acerto da decisão
a quo
que deferiu parcialmente tutela antecipada para determinar que as empresas Agravantes/Rés sejam impedidas de efetuar qualquer tipo de cobrança em nome dos Agravados/Autores a partir de ABRIL/2019, quando foram notificadas sobre a rescisão contratual, quer das parcelas do valor do imóvel, das do condomínio e as do IPTU, além de não poderem incluir o nome dos Recorridos no rol de inadimplentes, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Por sua vez, as Recorrentes alegam a impossibilidade de cumprir a liminar, pois defendem que não podem efetuar a suspensão da cobrança de IPTU feita pela prefeitura e da Taxa de Associação exigida pela Administradora do Loteamento, inclusive porque os Agravados tinham ciência de que tais encargos incidiriam desde a data da assinatura do contrato e não a partir da entrega do lote.

Entretanto, razão não assiste às empresas.

Isso porque o
decisum
de primeiro grau encontra-se em consonância com o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça
[1]
, que admite o desfazimento de contrato de promessa de compra e venda, mesmo em caso de resolução por culpa do comprador, com o consequente dever de restituição total ou parcial das parcelas pagas por ele.

Dessa forma, tendo os Agravados requerido a resilição do negócio jurídico por ausência de condições financeiras, não há motivos para se manter a cobrança de taxas associativas e do IPTU relativos ao imóvel, visto que tal exigência deixa de ter causa jurídica quando é formalizado o pedido de rescisão.

No mesmo sentindo vêm decidindo os tribunais pátrios:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS CONTRATUAIS VINCENDAS, IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS E ABSTENÇÃO DE INCLUSÃO DO NOME DOS AUTORES NOS CADASTROS DOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA CONCESSÃO DA LIMINAR. AUSÊNCIA DE RISCO DE IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA. ART. 300 DO CPC/2015. RECURSO PROVIDO.

1. Decisão que, nos autos da "ação de rescisão contratual c/c pedido de devolução das parcelas pagas e pedido de tutela de urgência" movida pelos agravantes, indeferiu o pedido de concessão de tutela antecipada para : a) determinar a imediata suspensão/rescisão do contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma e outros pactos, e desobrigar os autores do pagamentos das parcelas vincendas, e de obrigações acessórias relativas a IPTU, taxas condominiais (estes a partir de janeiro de 2016), e consequentemente a entrega do bem; b) obstar a inscrição dos dados dos autores em cadastro de inadimplentes. Decisão reformada. 2. Existência de probabilidade do direito e de risco de dano irreparável aos autores/agravantes. Ausente o perigo de irreversibilidade da medida. Presentes os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil/2015. Precedentes. 3. Multa diária. Necessidade de imposição. 4. Recurso provido.

(TJ-SP – AI: 21087328520168260000 SP 2108732-85.2016.8.26.0000, Relator: Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 09/05/2017, 9º Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2017)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DOS PAGAMENTOS VINCENDOS, TANTO DAS PARCELAS PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, QUANTO DAS DESPESAS DELE DECORRENTES (TAXAS CONDOMINIAIS, IPTU ETC.) EM RELAÇÃO À AUTORA E DETERMINAÇÃO DE PAGAMENTO DAS DESPESAS PELA AGRAVANTE. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

1. Decisão que, nos autos de "ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos, repetição de indébito e pedido de tutela antecipada", considerando a verossimilhança das alegações da autora/agravada e a inequívoca intenção de rescindir o contrato celebrado, concedeu liminar "para determinar a suspensão da exigibilidade dos pagamentos vincendos, tanto das parcelas para aquisição do imóvel, quanto das despesas dele decorrentes (condomínio, IPTU etc), que deverão ser suportadas pela ré, abstendo-se a ré de realizar cobranças da autora, por quaisquer meios, sob pena de incorrer em multa, que fixo em R$ 5.000,00". 2
. Agravante que alega a impossibilidade de cumprimento da obrigação porque não seria a responsável pela emissão dos boletos de cobrança das taxas condominiais e de IPTU. No caso, inobstante as cobranças sejam realizadas pela administradora responsável pela movimentação financeira do Condomínio, a obrigação da agravante, segundo a decisão, é a de arcar com o pagamento das despesas, estando suspensa a possibilidade de cobrá-las da autora, e, contra estas determinações, não houve qualquer insurgência da recorrente, que não demonstrou, portanto, a aventada impossibilidade de cumprimento da liminar. 3. Recurso não provido
.

(TJ-SP – AI:21762970320158260000 SP 2176297-03.2015.8.26.0000, Relator: Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 01/06/2016, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/03/2016)

Assim, entendo inexistir justificativa para a reforma da decisão proferida pelo juízo de origem, cuja compreensão se encontra em consonância com a jurisprudência pátria, a qual somente admite a cobrança dos consectários do contrato de compra e venda durante sua vigência, não havendo, portanto, razões para serem exigidas as despesas decorrentes da avença após a solicitação de seu desfazimento pelos compradores. Ou seja, a partir da resilição, deve a vendedora arcar com o pagamento das taxas condominiais e do IPTU.

Ressalto que, embora as Agravantes não sejam as responsáveis pela cobrança direta dos referidos encargos e não tenham como impedir a emissão dos boletos de cobrança, o que está suspensa é a exigibilidade de pagamento em relação aos Agravados. Devem, então, as Recorrentes arcar com as despesas, estando impedidas de efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial dos Recorridos, relativa ao negócio, desde abril/2019, aliás não é razoável cobrar os consectários do contrato se você não está usufruindo e nem gozando do mesmo desde a notificação da resilição contratual.

Ademais, não há nos autos indícios de prova suficientes a demonstrar que a decisão é capaz de causar dano de difícil ou impossível reparação, nem que é medida irreversível, uma vez que, caso seja reconhecido que o pagamento dos valores é devido, as empresas poderão proceder a sua cobrança ou realizar eventual compensação, cabendo à parte contrária arcar com o dever de indenizar os prejuízos suportados (art. 302 do CPC).

Por fim, quanto às
astreintes
, sabe-se que as mesmas devem ser fixadas em valor relevante e sempre de forma razoável e proporcional, considerando o contexto fático do processo, de modo a compelir a parte destinatária do comando judicial a cumprir o que lhe foi determinado.

Na presente hipótese, vejo que os valores fixados pelo juízo
a quo
(multa diária de R$ 500,00 até o montante de R$ 20.000,00) não se mostram exorbitantes nem em desconformidade com os parâmetros utilizados pela jurisprudência
[2]
, além do que não são capazes de ensejar enriquecimento ilícito da parte eventualmente beneficiada, considerando a capacidade financeira das Agravantes e, ainda, a necessidade de se ver efetivada a decisão de piso.

Portanto, sob os fundamentos acima, estou convencido de que o
decisum
agravado deve ser mantido.

3. Parte dispositiva:

Ante o exposto, decido conhecer o presente Agravo de Instrumento, porém NEGAR-LHE P
ROVIMENTO
para manter a decisão vergastada em todos seus termos.

É o voto.

Belém, 17 de novembro de 2021.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

[2]
AGRAVO DE INSTRUMENTO. TRANSAÇÕES BANCÁRIAS REALIZADAS DURANTE SEQUESTRO "RELÂMPAGO". TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA. QUESTIONAMENTO A RESPEITO DO PRAZO PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO E DO VALOR DA MULTA EM CASO DE DESCUMPRIMENTO. EM RELAÇÃO AO PRAZO, ESTABELECE O ARTIGO 218, § 3º, DO NCPC, QUE, INEXISTINDO PRECEITO LEGAL OU PRAZO DETERMINADO PELO JUIZ, ESTE SERÁ DE CINCO DIAS, O QUE, NO CASO CONCRETO, SE REVELA SUFICIENTE PARA O CUMPRIMENTO DA TUTELA. NO QUE SE REFERE À MULTA COMINATÓRIA DIÁRIA POR DESCUMPRIMENTO DA DECISÃO, ENTENDE-SE QUE O VALOR FIXADO NÃO DEVE SER REDUZIDO. COMO CEDIÇO, A MULTA É MEIO APTO A ESTIMULAR O DEVEDOR AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO IMPOSTA, SERVINDO PARA INIBIR CONDUTAS DIRIGIDAS AO DESCUMPRIMENTO INJUSTIFICADO DE DECISÕES JUDICIAIS. NO CASO EM TELA,
AS MULTAS FIXADAS (SUSPENSÃO DA COBRANÇA E ABSTENÇÃO DA INCLUSÃO EM APONTE RESTRITIVOS DIÁRIA), ARBITRADAS EM R$ 500,00 E R$ 1.000,00 MOSTRAM-SE EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE, CONSIDERANDO-SE OS BENS QUE ENVOLVEM A QUESTÃO, BASTANDO O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PARA QUE A SANÇÃO NÃO INCIDA. RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-RJ - AI: 00075767820198190000, Relator: Des(a). ODETE KNAACK DE SOUZA, Data de Julgamento: 02/04/2019, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL)

Belém, 17/11/2021