Tribunal: TJPA
Processo: 0016806-65.2013.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão julgador: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 11000 - Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2021-11-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS E ACESSÓRIOS. ABANDONO DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA DA ENTREGA DAS CHAVES. ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL DECORRENTE DE INFRAÇÃO CONTRATUAL E NÃO SOMENTE PELA RESCISÃO ANTECIPADA. PROVA TESTEMUNHAL INAPTA A PROVAR A ENTREGA DO IMÓVEL. PRINCIPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. É pacífico na jurisprudência que somente por meio da entrega efetiva e inequívoca das chaves do imóvel ao locador tem-se a rescisão do contrato de locação, configurando abandono a desocupação do imóvel nos demais casos. Hipótese em que são devidos os alugueis até a devolução do bem ou entrega das chaves em juízo, em caso de recusa do locador. 2. É ônus probatório do locatário comprovar a entrega das chaves do imóvel ao locador, sendo que a prova testemunhal é inapta a tal fim, considerando que ela própria informou nos autos a existência de recibo assinado pela autora, logo, forçosa a apresentação da prova para atestar a devolução da sala comercial. 3. Multa contratual aplicada não somente pela devolução antecipada do imóvel, mas pelos danos causados ao bem, comprovados nos autos e demais inadimplências, mostrando-se adequado o valor. 4. Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER do APELO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Julgamento ocorrido na 36ª sessão ordinária do Plenário Virtual, com início em 08 de novembro de 2021 e término em 16 de novembro de 2021, presidida pelo Exmo. Des. Constantino Augusto Guerreiro. Belém (PA), data registrada no sistema. JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0016806-65.2013.8.14.0301

APELANTE: SPAZIO VERDI ALIMENTOS E PRODUCOES ARTISTICAS LTDA - EPP

APELADO: SUPERMERCADOS E SUPERCENTER NAZARE

RELATOR(A):
Desembargador JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS E ACESSÓRIOS. ABANDONO DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA DA ENTREGA DAS CHAVES. ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL DECORRENTE DE INFRAÇÃO CONTRATUAL E NÃO SOMENTE PELA RESCISÃO ANTECIPADA. PROVA TESTEMUNHAL INAPTA A PROVAR A ENTREGA DO IMÓVEL. PRINCIPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. É pacífico na jurisprudência que somente por meio da entrega efetiva e inequívoca das chaves do imóvel ao locador tem-se a rescisão do contrato de locação, configurando abandono a desocupação do imóvel nos demais casos. Hipótese em que são devidos os alugueis até a devolução do bem ou entrega das chaves em juízo, em caso de recusa do locador.

2. É ônus probatório do locatário comprovar a entrega das chaves do imóvel ao locador, sendo que a prova testemunhal é inapta a tal fim, considerando que ela própria informou nos autos a existência de recibo assinado pela autora, logo, forçosa a apresentação da prova para atestar a devolução da sala comercial.

3. Multa contratual aplicada não somente pela devolução antecipada do imóvel, mas pelos danos causados ao bem, comprovados nos autos e demais inadimplências, mostrando-se adequado o valor.

4. Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER do APELO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Julgamento ocorrido na 36ª sessão ordinária do Plenário Virtual, com início em 08 de novembro de 2021 e término em 16 de novembro de 2021, presidida pelo Exmo. Des. Constantino Augusto Guerreiro.

Belém (PA), data registrada no sistema.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR

Desembargador Relator

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL (198): 0016806-65.2013.8.14.0301

APELANTE: SPAZIO VERDI ALIMENTOS E PRODUCOES ARTISTICAS LTDA - EPP

Nome: SPAZIO VERDI ALIMENTOS E PRODUCOES ARTISTICAS LTDA - EPP
Endereço: AUGUSTO MONTENEGRO, 4300, 1 ANDAR LOJA 1064, PARQUE VERDE, BELéM - PA - CEP: 66635-110

Advogado: ELLEN LARISSA ALVES MARTINS OAB: PA15007 Endereço: Avenida Gentil Bittencourt, 85, - até 136/137, Batista Campos, BELéM - PA - CEP: 66015-140 Advogado: LUIZ CLAUDIO AFFONSO MIRANDA OAB: PA89-A Endereço: AVENIDA BADY BASSITT, - lado ímpar, CENTRO, SãO JOSé DO RIO PRETO - SP - CEP: 15015-700 Advogado: EUCLIDES DA CRUZ SIZO FILHO OAB: PA18350-A Endereço: Avenida Vinte e Cinco de Setembro, 209, Sala 2 - 4, São Brás, BELéM - PA - CEP: 66093-635 Advogado: KAROLINY VITELLI SILVA OAB: PA18100-A Endereço: AV MINAS GERAIS, CENTRO, BREU BRANCO - PA - CEP: 68488-000

APELADO: SUPERMERCADOS E SUPERCENTER NAZARE

Nome: SUPERMERCADOS E SUPERCENTER NAZARE
Endereço: Travessa São Francisco, 610, - de 351/352 ao fim, Batista Campos, BELéM - PA - CEP: 66023-185

Advogado: ARCELINO FERREIRA CORREA OAB: PA6377-A Endereço: ARSENAL, 929, - de 160/161 ao fim, CIDADE VELHA, BELéM - PA - CEP: 66023-110 Advogado: MARCOS ANTONIO BRANDAO DA COSTA JUNIOR OAB: PA14372-A Endereço: RUI BARBOSA, 770, ED MONTCLAIR 301, REDUTO, BELéM - PA - CEP: 66053-260

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por
SPAZZIO VERDI COMÉRCIO E PRODUÇÕES ARTÍSTICAS LTDA
em face de sentença proferida em 17.04.2017 pelo juízo da 6ª vara cível e empresarial de Belém/PA (Num. 490314 - Pág. 1/13), nos autos de
Ação de Cobrança de Alugueis e Encargos
movida em seu desfavor por
NAZARÉ COMERCIAL DE ALIMENTOS E MAGAZINE LTDA
, a qual julgou procedente a demanda, assim decidindo:

Isso posto, julgo procedente, em parte, os pedidos contidos na exordial, para condenar o Requerido ao pagamento de R$ 40.095,44 (quarenta mil, noventa e cinco reais, e quarenta e quatro centavos), a título de aluguéis e taxa de energia elétrica no pagos (o réu no prova pagamento); condeno, ainda, o Requerido ao pagamento de R$ 24.817,29 (vinte e quatro mil, oitocentos e dezessete reais, e vinte e nove centavos), adequado à reparaço pretendida/multa, observado o princípio da
proibiço do excesso,
o que deve ser corrigido pelo INPC e mais juros de mora simples de um por cento ao mês a contar da citaço, na forma do art. 186 do Código Civil e art. 487, I, CPC, e por tudo mais o que consta nos autos.

Deixo arbitrar verba de sucumbência, pois que os honorários advocatícios já foram previstos nos contratos, e já adicionados na petiço inicial, para que no haja
bis in idem
– dupla cobrança, prejuízo ao Requerido.

O Autor decaiu de pequena parte do pedido, motivo porque condeno o Requerido ao pagamento das custas e despesas judicias.

Em suas razões recursais (Num. 490316 - Pág. 1/11), a apelante alega que laborou em erro o juízo de origem, ao julgar procedentes os pedidos, uma vez que constam nos autos provas de que o imóvel foi devolvido à locadora em março de 2012, logo, restam indevidos os alugueis relativos aos meses de março, abril e maio. Entende ainda que a imposição da multa contratual no valor arbitrado viola a máxima de proporcionalidade, pois o contrato de locação contava apenas com cinco meses de vigência remanescentes, logo, a multa haveria de ser fixada em tal proporção, devendo ser reduzida. Sendo assim, requer a reforma da decisão.

A apelada apresentou contrarrazões sob o Num. 490317 - Pág. 1/5, refutando as alegações da recorrente e pleiteando a manutenção da sentença em todos os seus termos.

Os autos foram migrados ao sistema LIBRA em 20.03.2018 (Num. 490318).

Em decisão de 21.01.2021, recebi o recurso em seu duplo efeito (Num. 4367868).

É o relatório.

Inclua-se na pauta de julgamento, no Plenário Virtual.

Intime-se.

VOTO

Conheço do recurso, eis que preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Analisando os autos, entendo que o cerne da questão consiste em apreciar se o apelante entregou ou não o imóvel em março de 2012, ao desocupá-lo, o que tornaria rescindo o contrato de locação ou se tal rescisão somente se deu em maio de 2012, quando a locadora noticiou o fato por meio de boletim de ocorrência. Cabe ainda analisar a proporcionalidade da multa contratual aplicada pelo juízo, uma vez que o contrato teria apenas cinco meses de duração remanescente, motivo porque, no entendimento do recorrente, seu arbitramento deveria levar em conta tal período.

Lembre-se que se trata de contrato de locação de imóvel não residencial, logo, toda a querela tem como norma regente a lei do inquilinato, n. 8.245/91, que assim dispõe:

Art. 4
o
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2
o
do art. 54-A,
o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
.
(Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Logo, a lei autoriza a devolução antecipada do imóvel locado, por parte do locatário, devendo ele arcar com multa contratual, a ser fixada proporcionalmente ao tempo restante de contrato ou judicialmente, na falta de previsão expressa. Ao desocupar o imóvel, é fato que o apelante exerceu a faculdade que lhe confere a lei, todavia, não por meio das cautelas legais devidas, o que acabou por gerar toda a presente lide, senão vejamos.

A autora firmou contrato de locação de imóvel comercial com a ré, em 27.07.2011, pelo prazo de vigência de 60 (sessenta) meses, sobre a sala de uso comercial localizada em seu estabelecimento comercial, situado à travessa São Francisco, n. 610, bairro Batista Campos, mediante cobrança de aluguel mensal de R$ 4.875,00 (quatro mil, oitocentos e setenta e cinco reais). Ocorre que a locatária deixou de pagar os alugueis relativos aos meses de fevereiro, março, abril e maio do ano de 2012, além de despesas decorrentes de reparos do imóvel deteriorado por ela e abandonado antes do término do contrato, sendo que somente comunicou à locadora a desocupação da sala comercial em 23.05.2012. Diante da impossibilidade de resolução amigável da controvérsia, viu-se forçada a vir a juízo pleitear o pagamento dos alugueis atrasados somado ao das contas de energia elétrica relativa ao período de vigência do contrato (totalizando R$ 40.095,44 – quarenta mil e noventa e cinco reais e quarenta e quatro centavos), somados à multa de 10% pelo atraso, custas e honorários advocatícios e ainda multa contratual, no valor correspondente a dez vezes o valor do aluguel ao tempo da infração, gerando um débito de R$ 82.724,30 (oitenta e dois mil, setecentos e vinte e quatro reais e trinta centavos). A causa tem como valor o montante de R$ 122.819,74 (cento e vinte e dois mil, oitocentos e dezenove reais e setenta e quatro centavos).

A ré afirma que desocupou o imóvel antes do término do contrato em março de 2012, porém o fez com a ciência da locadora. Informa que os danos alegados pela parte são fruto do desgaste natural decorrente de anos de uso e que os danos indicados no laudo pericial, tendencioso, teriam sido causados no interim entre a desocupação do imóvel e a realização da vistoria, portanto, não podendo lhe ser imputados. Afirma ainda que a multa contratual não pode ser cobrança no patamar máximo por mera discricionariedade da autora, devendo ser fixada pelo juízo da causa.

Como provas de suas alegações, as partes juntaram aos autos
contrato de locação firmado entre a autora e a ré, em 27.07.2001, e termos aditivos
- Num. 490308 - Pág. 15/34; planilha de débito ilegível - Num. 490308 - Pág. 35; instrumentos de protestos, lavrados em desfavor da ré pelo inadimplemento dos alugueis decorrentes do contrato, em março, abril e junho de 2012, constituindo a locatária em mora - Num. 490308 - Pág. 36/39; relatório técnico realizado no imóvel - Num. 490308 - Pág. 40/43; boletim de ocorrência realizado pelo patrono da autora em 23.05.2012, noticiando as avarias causadas ao imóvel pela locatária, quais sejam, balcões sem os granitos, paredes com parte das pastilhas arrancadas, elevador foi retirado, ar condicionado danificado, portas e alizares arrancados, cozinha danificada e outras a serem constatadas - Num. 490308 - Pág. 44;
perícia técnica realizada pelo instituto “Renato Chaves”, em 23.05.2012
,

- Num. 490308 - Pág. 46/47 e Num. 490309 - Pág. 1/16; boletos de pagamento de débito junto à autora, no valor de R$ 12.472,17 (doze mil, quatrocentos e setenta e dois reais e dezessete centavos), em 20.01.2012, relativo ao aluguel e energia elétrica de dezembro de 2011 e – R$ 12.607,42 (doze mil, seiscentos e sete reais e quarenta e dois centavos), em 22.02.2012, relativo ao aluguel e energia elétrica de janeiro de 2012- Num. 490312 - Pág. 9/10.

Em audiência de instrução e julgamento ocorrida em 11.04.2017 (Num. 490313 - Pág. 23/25), foi ouvida inicialmente a testemunha
Haroldo Correa Maciel
, que asseverou:

Que trabalha para parte autora; Que afirma que no tem amizade e inimizade com nenhuma das partes; Que embora no se recorde precisamente da data, sabe dizer que a parte requerida desocupou o imóvel descrito na inicial por volta de janeiro ou fevereiro do ano de 2012;
Que acredita que no houve nenhuma comunicaço de devoluço porque quando o declarante chegou ao local o imóvel estava em situaço de abandono, inclusive aberto; Em razo disso o declarante ajudou a fechar o imóvel;
Que no sabe dizer se ficaram débitos de aluguel ou energia elétrica, para parte requerida pagar; [...] Que a pericia no imóvel foi realizada no mês de maio;
Que a requerida foi saindo do imóvel aos poucos, tirando suas coisas gradativamente; Que a parte autora no chegou a retomar a posse, no sentido de utilizar o espaço, antes da realizaço da pericia
; Que o declarante e gerente de manutenço; Que o piso estava bastante deteriorado; Que as duas centrais de ar no prestavam para mais nada; Que o forro estava todo deteriorado; Que a cozinha, que ficava no piso inferior estava sem torneiras e com pias quebradas; Que o elevador no estava funcionando; [...]

Que no sabe dizer sobre o contrato de locaço, no que se refere a desocupaço do imóvel;

Que pelo que sabe a retirada e entrada de matérias no depende de autorizaço previa do magazine nazare porque o espaço tem uma entrada independente do magazine nazare;
Que a chave do estabelecimento ficava com a parte requerida, e no sabendo dizer das datas em que os pertences desta foram retirados
; Que trabalha na empresa autora há 23 anos; Que no sabe dizer porque a pericia foi realizada apenas em maio; Que no se recorda a data exata da saída da requerida do imóvel. Nada mais foi perguntado.

Em seguida, depôs
Ivana Lucia Contente Nobrega
que, na condição de informante, declarou:

Que é irm do proprietário da empresa requerida, motivo porque passo a ouvir a declarante como informante.
[...] Que sabe dizer que o imóvel foi desocupado no inicio de marco de 2012; Que foi dado ciente a parte autora sobre a entrega do imóvel;
Que no e possível retirar mobiliário do espaço locado sem o conhecimento do locador, já que aquele esta inserido no espaço deste; Que as mudanças so realizadas no horário noturno, fora do horário de funcionamento; Que o ultimo aluguel pago foi referente ao mês de fevereiro de 2012, vencido em março. [...] Que a energia elétrica e paga através de uma taxa fixada pelo locador, já que no há medidor próprio;
Que ao desocupar o imóvel deixaram a chave para uma senhora, que no se recorda o nome; Para retirada dos bens da parte requerida, foram necessárias cinco ou seis viagem, sendo todas durante o mês de março de 2012
[...] Que a retirada dos utensílios leva em torno de uma semana; Que no sabe dizer a ordem que as coisas foram retiradas; Que no existe entrada independente para o imóvel; Que pelo estacionamento há um acesso ao piso inferior da loja (onde funcionava o restaurante); Que no sabe dizer os meses de energia elétrica que esto sendo cobrados; Que sempre pegava as chaves, declarante, para retirada dos últimos moveis e utensílios do local que funcionava o restaurante;
Que os representantes da empresa autora estavam acompanhando todos os atos da desocupaço da empresa requerida; Que a declarante tem certeza de que foi feito um recibo de entrega de recebimento de chaves, mas no abe dizer o paradeiro do mesmo
. Nada mais foi perguntado.

Por fim, foi tomado o depoimento de
Edilson da Silva Mota
, que disse:

Que a época dos fatos estava lotado na loja do imóvel objeto desta lide;
Que no inicio de março de 2012 a parte requerida desocupou o imóvel; Que as chaves do imóvel locado foram entregues para uma senhora, funcionaria do supermercado Nazaré;
Que no sabe dizer se a empresa requerida ficou devendo aluguel; Que quanto a energia elétrica a empresa ré no ficou devendo nem uma taxa ou mensalidade; [...] Que a época era garçom; Que a funcionaria na qual fora entregue as chaves, era funcionaria de confiança dos autores;
Que o aviso foi em fevereiro de 2012;

Que a retirada dos utensílios foi no inicio de março de 2012 pelo período de três dias; Que pessoas do supermercado Nazaré ficavam fiscalizando a retirada das coisas e abriam a porta para os mesmo
; [...] Na época o declarante era o funcionário mais antigo e substituía o gerente, por isso sabia

sobre a retirada dos utensílios. Que foi o funcionário de manutenço que procedeu com a retirada dos moveis e utensílios; Que no sabe responder se o local foi deixado da forma que se acha fotografado pela pericia;
Que foi passado documento por escrito para a empresa autora informando o que estava sendo retirado; Que o documento foi entregue para a mesma pessoa de confiança da parte autora, mas que o declarante no sabe o nome; Que no momento da entrega do documento, de retirada de moveis, a empresa autora forneceu copia recibada para a empresa requerida.
Nada mais foi perguntado.

Foram as provas produzidas nos autos.

Pois bem. Quanto ao marco temporal para fins de rescisão do contrato de locação, a jurisprudência pátria é uníssona em considerar a data da efetiva e inequívoca entrega das chaves do imóvel ao locador (ou o depósito em juízo, em caso de recusa), considerando a mera desocupação sem ciência do proprietário como abandono, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DA OBRIGAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES. MULTA PENAL. VALOR DA CAUÇÃO. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME CONTRATUAL E FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando omissão, contradição ou negativa de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção. 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 06/12/2019)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - LOCAÇÃO - RESCISÃO - ENTREGA DAS CHAVES - FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR - PROVA QUE LHE INCUMBE - ABANDONO DO IMÓVEL - TERMO FINAL - IMPOSSIBILIDADE. Incumbe ao autor a prova dos fatos constitutivos do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. A rescisão do contrato de locação condiciona-se ao ato formal de entrega das chaves por parte do locatário, com a consequente expedição de recibo de quitação e assinatura do termo de vistoria final. Consoante precedentes do STJ, o simples abandono do imóvel não se mostra como elemento apto a desonerar os locatários da entrega das chaves e, tampouco, do pagamento dos alugueis até a efetiva transferência. (TJ-MG - AC: 10000204622815001 MG, Relator: Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 24/11/2020, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/12/2020)

AGRAVANTE (S): ROYAL BRASIL ADMINISTRAÇÃO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇOES LTDA E OUTROS. EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO . RESCISÃO. ABANDONO DO IMÓVEL. PEDIDO LIMINAR DE IMISSÃO NA POSSE. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL CARACTERIZADA. AUSENTE PROVA DA ENTREGA DAS CHAVES. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC PREENCHIDOS. RECURSO PROVIDO. Evidenciada, pelo laudo de constatação in loco, a desocupação do imóvel, e ausente qualquer prova da entrega das chaves, é possível dizer que o proprietário não foi plenamente restituído no poder de uso e gozo do bem. Devido, portanto, a expedição de mandado de imissão na posse ante o abandono pelo locador. Agravo provido. (TJ-MT - AI: 10108335320188110000 MT, Relator: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 24/04/2019, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/05/2019)

ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. RESCISÃO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. DESOCUPAÇÃO SEM A NOTIFICAÇÃO DO INSS E ENTREGA DAS CHAVES. ABANDONO. 1 - Comprovação de que o Réu teria sublocado o imóvel às pessoas que receberam a notificação do INSS a ele endereçada. Contrato de locação rescindido. 2 - O locatário não comprovou que notificou o INSS sobre a desocupação do imóvel, ou para a entrega das chaves. 3 - Dispensável a produção de prova testemunhal. A simples desocupação sem a comunicação ao locador não é suficiente a encerrar o contrato, pois não houve a devolução formal da posse ao INSS, tampouco com o adimplemento dos aluguéis até então devidos. 4 - O abandono do imóvel sem a formalização da extinção do contrato de locação não é idôneo a encerrar suas obrigações locatícias. 5 - Recurso conhecido e improvido. Sentença confirmada. (TRF-2 00228261720014025101 RJ 0022826-17.2001.4.02.5101, Relator: GERALDINE PINTO VITAL DE CASTRO, Data de Julgamento: 26/08/2014, 5ª TURMA ESPECIALIZADA)

Apelação cível. Ação de despejo. Cobrança de encargos locatícios. Abandono do imóvel sem entrega das chaves. Obrigação de pagar os locativos até a data da entrega das chaves. Recusa do locador em receber as chaves. Notificação extrajudicial. Irrelevância. Necessidade de consignação das chaves em juízo. Recurso desprovido. A data da entrega das chaves do imóvel é que delimita o prazo da resolução do contrato de locação, sendo irrelevante anterior desocupação do prédio, se não efetivada regular rescisão contratual. A desocupação/abandono do imóvel não importa na rescisão automática do contrato de locação. Em caso de recusa do locador em receber as chaves, não basta ter sido este notificado extrajudicialmente, para tanto, deve o locador manejar ação de consignação das chaves. (TJ-RO - APL: 00046463020158220005 RO 0004646-30.2015.822.0005, Data de Julgamento: 12/04/2018, Data de Publicação: 23/04/2018)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ. SALA COMERCIAL. ABANDONO DO IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE SE ESTENDE ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES OU IMISSÃO NA POSSE DO LOCADOR. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL E DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SENTENÇA MANTIDA. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. OBSERVÂNCIA DO ARTIGO 85, § 11, DO CPC/2015. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC - AC: 00136106020128240005 Balneário Camboriú 0013610-60.2012.8.24.0005, Relator: Haidée Denise Grin, Data de Julgamento: 28/11/2019, Sétima Câmara de Direito Civil)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS COM PEDIDO DE DESPEJO. PRELIMINAR DE NULIDADE POR FALTA DE RELATÓRIO. REJEITADA. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE ERROR IN JUDICANDO. AUSÊNCIA DE PROVA DA DENÚNCIA DO CONTRATO. ALUGUEIS DEVIDOS E NÃO PAGOS. AUSÊNCIA DE PROVA DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. ÔNUS PROBATÓRIO DO LOCATÁRIO. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. DESPEJO CABÍVEL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER do APELO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Julgamento ocorrido na 33º sessãoo do Plenário Virtual, com início em 16 de novembro de 2020 e término em 23 de novembro de 2020, presidida pelo Exmo. Des. Constantino Augusto Guerreiro.

Belém, 25 de novembro de 2020.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR Desembargador Relator (4058083, 4058083, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2020-11-16, Publicado em 2020-11-25)

Significa dizer, o locatário segue responsável pelos encargos locatícios enquanto perdurar o estado de abandono do imóvel, sem que haja a entrega definitiva do prédio à posse do locador. Obviamente que tal conclusão não implica, em absoluto, que a responsabilidade perdurará por anos, pois cabe também ao proprietário mitigar os prejuízos decorrentes do ato ilícito do locatário, de acordo com a teoria do
“
Duty to mitigate the loss”
, já amplamente assimilada no Direito brasileiro. Porém,
in casu,
não vislumbro qualquer prova a indicar que foi dada ciência ao locador acerca da rescisão contratual.

Perceba-se que as partes litigam em igualdade de condições. Não há hipossuficientes na presente relação processual, sendo aplicável, portanto, a legislação civilista de forma pura. Dito isso, entendo que diante da natureza contratual mantida entre as duas partes, ambas pessoas jurídicas de grande porte em seus respectivos setores de atuação e há muito consolidadas no setor alimentício paraense, é lícito esperar delas o devido acatamento das formalidades legais determinadas para o pleno desenvolvimento da relação contratual e ainda para eventual rescisão.

Nesse sentido, quanto ao modo pelo qual se dá a denúncia do contrato de locação, dispõe o art. 6º da lei do inquilinato:

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição

Ou seja, existe uma forma legalmente estabelecida para realização da denúncia contratual, que não pode ficar à mercê do arbítrio da locatária.

Não se pode presumir a ciência da autora, quanto à desocupação da sala comercial alugada à ré, simplesmente com base no depoimento de testemunhas, notadamente quando ambas as testemunhas arroladas pela própria parte asseguram a existência de um recibo de entrega das chaves do imóvel a preposto da apelada. Portanto, entendo que tal recibo deveria ter sido trazido aos autos como prova cabal das alegações da ré, nos termos do art. 331, inciso II do CPC/15, que lhe impõe o dever de provar os fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito da apelada. Do contrário, qual a impossibilidade que impediu a parte de apresentar prova tão valiosa ao deslinde da causa?

Dessa feita, entendo que por duas vezes a ré deixou de respeitar a forma prescrita em lei para a prática dos atos contratuais, primeiramente ao deixar de notificar a autora quanto à sua intenção de rescindir antecipadamente o pacto e ao deixar de formalizar a entrega das chaves por meio de recibo, motivo porque há de arcar com as consequências legais daí decorrentes.

Quanto à aceitabilidade da prova testemunhal acerca dos fatos narrados e a necessidade de produção de prova documental, diz o código de processo civil de 2015:

Art. 434. Incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações.

[...]

Art. 443. O juiz indeferirá a inquirição de testemunhas sobre fatos:

I - já provados por documento ou confissão da parte;

II - que só por documento ou por exame pericial puderem ser provados

Como já dito, a lei exige a notificação extrajudicial de denúncia e a prova da entrega das chaves.

Vejo que a autora instruiu a petição inicial com o contrato escrito e termos aditivos, comprovando assim a existência do vínculo locatício entre as partes e as infrações praticadas pela locatária, por meio do laudo pericial, desincumbindo-se do ônus probatório que lhe cabia. Caberia à ré, portanto, provar o eventual pagamento dos encargos cobrados e ainda a efetiva rescisão do contrato no momento alegado, o que não logrou.

Diante do disposto no art. 371 do CPC/15, bem como pela norma constitucional do art. 93, inciso IX da CF/88, dentro do exercício de meu livre convencimento motivado, não atribuo maior valor probatório aos depoimentos que informam a entrega da sala comercial em março de 2012, pois ausente nos autos o recibo de tal entrega, embora existente e em poder da parte que o alega. Destarte, considero provado nos autos o abandono do imóvel, noticiado pela autora em maio de 2012 e confirmado por meio do laudo pericial de Num. 490308 - Pág. 46/47 e Num. 490309 - Pág. 1/16, cujo valor probatório, salvo prova em contrário, há de ser considerado dada a imparcialidade do órgão estatal na condução da vistoria.

Isto posto, tenho que os alugueis relativos aos meses de março, abril e maio são devidos sim, pois somente em maio teve-se a rescisão do contrato, quando a apelada tomou ciência do abandono e dos danos causados ao imóvel, tudo de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e demais órgãos jurisdicionais.

Passo, então, à análise do segundo ponto da apelação, que diz respeito à impugnação da multa arbitrada pelo juízo.

Perceba-se que a autora não requer indenização pelos danos materiais causados ao imóvel. Não se trata de hipótese de responsabilidade civil extracontratual, mas sim de cobrança de multa livremente pactuada no contrato de locação, imposta em decorrência de infração contratual. Ou seja, a multa não está sendo exigida pela simples denúncia antecipada da locação, mas pela violação de outros tantos dispositivos previstos no instrumento de Num. 490308 - Pág. 15/34. Nesse ponto, importante a análise das cláusulas contratuais.

A cláusula primeira, parágrafo segundo, do contrato aponta o estado do imóvel no momento da locação, prevendo:

O salão de Uso Comercial ora locado será entregue imediatamente após a assinatura deste contrato com seu devido acabamento e equipamentos, sendo: a) acabamento> forro em gesso com luminárias e lâmpadas completas; vitrines internas e externas em lâminas de vidro tipo “blindex”; piso em porcelanato e parede em lajota no primeiro pavimento; piso em porcelanato no segundo pavimento com as paredes devidamente rebocadas e pintadas; banheiros com seus respectivos acessórios, pisos e lajotas; banheiros; b) equipamentos: elevador tipo “montacarga” da HARLO do Brasil capacidade para 200 kg; ar condicionado HITACHI com sistema “Self” de 15 TR ́s; sistema de coifas para exaustão medindo 1,2 x 3,5 m em aço inox; 04 (quatro) mesas em aço inox, sendo: 02 (dois) no tamanho 0,70x2,00 m; 01 (um) no tamaho de 0,70x2,00 m com 02 (pavimentos); e 01 (um) no tamanho de 070x4,00 com 3 cubas, como segue: 01 (uma) cuba medindo 0,50x0,50x0,40m e 02 (dois) cubas medindo 050x0,30x0,20 m; com torneiras, sifões e válvulas; todos devidamente instalados e testados.

O prazo inicial do contrato seria de 60 (sessenta) meses, vigendo de 27.07.2001 a 27.07.2006 (cláusula segunda).

A clausula terceira, parágrafo terceiro, do contrato estipulou o dever de a locatária restituir o imóvel em perfeitas condições de conservação e limpeza, no mesmo estado em que o recebeu e fazendo por sua conta e risco a reparação dos danos a que der causa.

A cláusula quinta do contrato consignou a natureza acessória do “Contrato de Normas Gerais Regedoras das Locações do ‘SUPERCENTER NAZARÉ” e plantas a ele anexos, os quais integram o pacto. Referido contrato encontra-se nos autos e assim dispõe em sua cláusula 16 (Num. 490308 - Pág. 29):

XVI – DA RESCISÃO E DAS MULTAS

16.1. O não pagamento dos alugueres e/ou dos tributos, encargos, despesas gerais, dos seguros e de todas as demais despesas inerentes às locações, nos prazos contratuais ou nas datas fixadas pela LOCADORA, inclusive eventuais diferenças, desatendida a notificação que ela, com prazo de 10 (dez) dias, fizer a locatários faltosos, para constituí-los em mora, acarretará a rescisão automática e de pleno direito dos Contratos de Locação dos faltosos, independentemente de notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial.

16.2 O descumprimento pela LOCATÀRIA de quaisquer das demais disposições enunciadas em seus Contratos de Locação, nestas Normas Gerais ou no Regulamento interno do “SUPERCENTER NAZARÉ” também determinará a rescisão de seus respectivos contratos, se a infração cometida não for sanada no prazo estabelecido na notificação que, com tal objetivo, a LOCADORA endereçar a LOCATÁRIA faltosa.

16.3 A infração de qualquer disposição destas normas, do Contrato de Locação, do Regulamento Interno ou de Qualquer obrigação assumida pela LOCATÁRIA, desde que seja passível de sanção específica, ensejará aplicação de multa pecuniária pela LOCADORA.

16.4 Conforme a gravidade da falta, a multa pecuniária variará de 1/10 (um décimo) a 10 (dez) vezes o valor do aluguel vigente no mês anterior à infração.

[...]

Como se vê, a multa prevista na cláusula 16.4 do Contrato de normas gerais não diz respeito à multa por vencimento antecipado da locação, mas sim consiste em cláusula penal estabelecida no pacto a ser aplicada em hipótese de infração, seja pelo inadimplemento dos encargos locatícios, seja pela violação de outras normas nele veiculadas, todas as quais ensejariam a rescisão do negócio jurídico. Portanto, entendo que o apelante equivoca-se ao pleitear a aplicação proporcional da multa ao período remanescente do contrato, de cinco meses, pois em verdade a autora pleiteia a aplicação da multa em decorrência da devolução antecipada do imóvel, da inadimplência quanto às contas de energia junto à concessionária responsável e quanto aos aluguéis, e ainda pelos danos encontrados no imóvel, uma vez que este foi entregue em estado diverso daquele descrito na cláusula primeira do contrato de locação, conforme laudo pericial. Assim, o disposto no art. 4º da lei 8.245/91 não se aplica como único critério para fixação da multa.

A solução há de ser buscada no diploma civil de 2002, que disciplina:

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.

[...]

Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

A multa inicialmente pleiteada pela autora era de
R$ 82.724,30 (oitenta e dois mil, setecentos e vinte e quatro reais e trinta centavos). Ao julgar a demanda, o juízo de origem fixou a multa em
R$ 24.817,29 (vinte e quatro mil, oitocentos e dezessete reais, e vinte e nove centavos), considerando a proporcionalidade quanto aos danos observados
in casu.

Vejo que diversas foram as infrações praticadas pela apelante, todas as quais trouxeram graves prejuízos à apelada.

Primeiramente, o abandono do imóvel sem prévia comunicação à locadora. O estado deteriorado em que foi deixado, lembrando que a própria parte confessa o que chama de “
desmobilização do empreendimento que funcionava no salão de uso comercial
”, onde se vê que houve a retirada de balcões de granito, supressão de aparelho ar condicionado; supressão de ladrilhos das paredes, supressão de portas de acesso e caixilho, pias e torneiras removidas, destruição de parte do forro do banheiro da cozinha, entre outros. Tais danos encontram-se documentados pelo laudo de Num. 490308 - Pág. 46/47. Por óbvio, não há como acatar a alegação da parte de que se tratam de deteriorações decorrentes do tempo.

Lembre-se que o contrato inicial discriminou o estado do imóvel e, em confronto com o laudo, acaba por imputar à locatária a responsabilidade pelos prejuízos, haja vista que o imóvel encontrava-se sob a sua posse e ela nada trouxe aos autos que desconfigure sua responsabilidade.

A inadimplência dos alugueis e das contas de energia, os quais eram pagos conjuntamente, como indicado pela ré.

E, por fim, ainda a denúncia antecipada do contrato. Isso porque o termo aditivo de contrato de Num. 490308 - Pág. 31/32, realmente previu a vigência de apenas 12 (doze) meses, a contar de 27.07.2011, com termo final em 27.07.2012, dois meses após o abandono do imóvel. Então, além de todas as infrações já referidas, também incorreu a locatária no disposto no art. 4º da lei do inquilinato, n. 8.245/91, ao denunciar o contrato antes de seu termo
ad quem
.

Diante de todo esse contexto, entendo que o valor da multa fixado pelo juízo de origem encontra-se apropriado às faltas praticadas pela contratante, em montante equivalente a três vezes o valor do aluguel vigente ao término do pacto, motivo porque o mantenho em R$ 24.817,29 (vinte e quatro mil, oitocentos e dezessete reais e vinte e nove centavos).

Ante o exposto,
CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO
à Apelação Cível, mantendo a sentença em todos os seus termos, consoante fundamentação supra.

É como voto.

Belém (PA), data registrada no sistema.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR

DESEMBARGADOR-RELATOR

Belém, 17/11/2021