Tribunal: TJPA
Processo: 0804317-12.2021.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão julgador: GLEIDE PEREIRA DE MOURA
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2021-10-26

Ementa:
EMENTA

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0804317-12.2021.8.14.0000

AGRAVANTE: LUIZ AFONSO DE PROENCA SEFER, EPICURIUS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

AGRAVADO: ALBERTO CEZAR DE ARAUJO COTRIM

RELATOR(A):
Desembargadora GLEIDE PEREIRA DE MOURA

EMENTA

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DA DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0804317-12.2021.8.14.0000

AGRAVANTE: LUIZ AFONSO DE PROENÇA SEFER

ADVOGADOS:
VIVIANE APARECIDA CASTILHO E REGINA CELI SILVEIRA MARTINS.

AGRAVADOS: ALBERTO CEZAR DE ARAUJO COTRIM

RELATORA: DESEMBARGADORA GLEIDE PEREIRA DE MOURA

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por LUIZ AFONSO DE PROENCA SEFER e EPICURIUS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA em face da decisão proferida pelo Juízo da Comarca de Bel
é
m , nos autos da EXECUÇÃ
O proposta por ALBERTO CEZAR DE ARAUJO COTRIM.

A decisã
o agravada DEIXOU DE ACOLHER as Exce
ções de Pr
é
-Executividade, apresentadas pelos agravantes, , para detrminando que se efetue o pagamento o prazo de 03 (três) dias, motivo pelo qual interpuseram o presente recurso alegando que: a) o cabimento da exceção de pr
é
-executividade antes mesmo da penhora, ante a inexistência da obrigação de pagar, uma vez que o Agravado não cumpriu com as suas obrigações, retirando do título a condição de exigibilidade; b) o Contrato utilizado como título executivo extrajudicial, apresentado pelo Agravado, não possui o requisito da EXIGIBILIDADE, pois havia condição para que o valor a última parcela se tornasse exigível, qual seja, o registro da transferência da propriedade do im
ó
vel em favor dos compradores no Cart
ó
rio de Im
ó
veis, não havendo condiçã
o que n
ão havia se concretizado, não caberia o ajuizamento de ação de execução de título extrajudicial; c) Ocorre que, ap
ó
s o efetivo registro da transferência da propriedade no CRI, os Agravantes promoveram o pagamento da última parcela, conforme comprovantes anexos. d) O cálculo
é
diverso do acordo com o convencionado no instrumento contratual, pois, em vez de atualizar at
é
abril/2012, atualizou at
é
a presente data, al
é
m de ter se utilizado de juros e correçã
o monet
ária, quando só podia utilizar o índice oficial de correção da poupança, e no seu valor reduzido à metade.

Desse modo, os Agravantes requereram, liminarmente, que seja concedido efeito suspensivo ativo ao presente recurso, suspendendo a decisão atacada e, consequentemente, a ordem de pagamento e penhora eletrônica dos bens dos Agravantes, visto que a última parcela já resta quitada.

Em análise perfunctória decidi por indeferir o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso e determinei a intimação da parte agravada para oferecimento de contrarrazões.

Contrarrazões apresentadas conforme documento de ID 6069421, alegando, preliminarmente, que: o recurso é intempestivo e que não restou observado o ART. 1.016, IV DO CPC, aduzindo suposta má-fé dos Agravantes. No mérito, aduz que o agravado adimpliu sua obrigação contratual em 09 de abril de 2015, quando outorgou procuração pública
irrevog
ável e irretratável para que os Agravantes pudessem, eles pr
ó
prios, escriturar e transferir os im
ó
veis, providê
ncia que n
ão foi adotada única e exclusivamente por conveniência destes, como comprovado no processo, dando início à mora dos Agravantes quanto à obrigação de pagar a última parcela do contrato celebrado e que a açã
o possess
ó
ria n
ão é causa impeditiva do registro da propriedade, requerendo o não provimento do Agravo de Instrumento.

É o relatório. Peço Julgamento,
PLENÁRIO VIRTUAL.

BELÉM, DE OUTUBRO 2021

Desa. Gleide Pereira de Moura

VOTO

Entendo como preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrí
nsecos de
admissibilidade recursal, razão pela qual conheço do presente agravo, desde já afastando as preliminares arguidas em contrarrazões, conforme fundamentos abaixo.

Diversamente do alegado pela parte Agravada, os prazos processuais, administrativos e jurisdicionais, de 1º e 2º
graus,
dos feitos que tramitam em meio físico restaram suspensos desde o dia 04 de março de 2021 até 25 de abril de 2021, conforme Portaria n
°
1.
003/2021-GP,
de 03 de março de 2021, Portaria nº 1.161/2021-GP, de 18 de março
2021
, Portaria Nº1.
224/2021-GP,
de 25 de março
2021
, Portaria nº 1.
400/2021-GP,
de 8 de abril de
2021
e Portaria nº 1.516/2021-GP, de 23 de abril
2021
, inclusive juntadas pelos Agravantes quando da interposição do recurso (ID
51538
3
5
e
51538
3
6
).

A alegação do Agravado de que entre os dias dia 19 ao dia 25 de março os prazos processuais não estiveram suspensos não prospera, pois a afirmação se contrapõe ao disposto no Art. 3º da Portaria nº 1.161/2021-GP, de 18 de març
o 2021
:

Art. 3º
Ficam suspensos, em cará
ter excepcional, no per
íodo de 19 a 25
de mar
ço de 2021, os prazos processuais, administrativos e jurisdicionais, de 1º e 2º graus, em todo o Poder Judiciário do Estado do Pará
, sem prejuízo de cumprimento de medidas para a preservação de direitos.

Logo, havendo sido publicada em 04 de março de 2021, data em que os prazos estavam suspensos e assim permaneceram até 25 de abril de 2021, considera-se publicada a decisão recorrida no dia 26 de abril de 2021, razão pela qual se mostra tempestivo o recurso interposto em 14 de maio de 2021.

Ademais, entendo que a suposta inobservância ao Art. 1.016, IV do CPC não pode ser interpretada como litigância de má
-f
é
dos Agravantes, tampouco tenha causado prejuízo à parte Agravada, especialmente quando não observo nos autos qualquer pedido de publicação exclusiva em nome de um dos advogados habilitados, que ambos possuem como sede o mesmo endereço e, por fim, que houve oferecimento das contrarrazões no prazo legal. Logo, não passa de mera formalidade a suposta irregularidade apontada, não assistindo razão à parte agravada.

Passo a análise do mérito recursal.

O presente recurso tem por escopo atacar a decisão proferida pelo Juí
zo

“
a quo
”,
que
deixou de acolher as Exceções de Pr
é
-Executividade, apresentadas pelos agravantes,
det
erminando que se efetue o pagamento o prazo de 03 (três) dias.

Observo tratar-se, na origem, de execução de título extrajudicial pautado em contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, o qual tem por objeto a) Um im
ó
vel situado na Rodovia Transamazônica (Br -230/PA), KM 30, sentido Marabá – Itupiranga (Fazenda Lago Vermelho), possuindo área total de 909,9909 hectares; e b) Área de terra localizada à margem direita da Rodovia Transamazônica, KM 30, sentido Marabá –Itupiranga, onde se localiza a sede da Fazenda Lago Vermelho, possuindo 301 hectares, no valor total de
R$4.700.000,00
, a ser pago pelos Agravantes à Agravada.

A parte Agravada aduziu o inadimplemento dos Agravantes quanto ao valor de R$ 1.350.000,00 (um milhão, trezentos e cinquenta mil reais), cujo pagamento deveria ser realizado “
na data do registro da transferência da propriedade do imóvel em favor dos compradores no Cartório de Imóveis, precedida esta da lavratura da escritura pública de compra e ven da do bem
”. conforme Cláusula 4, III, do Contrato.

A parte Agravada alega, ainda, que em 09 de abril de 2015 outorgou procuração pública irrevogável e irretratável para os Agravantes e que, desde então, a transferência da propriedade não mais dependeria de sua contribuição, fazendo com que o vencimento da parcela de R$ 1.350.000,00 (um milhão, trezentos e cinquenta mil reais) vencesse e se torna-se exigível.

Por outro lado, os Agravantes aduzem não haver sido cumprida a obrigação contratual de transferência da propriedade do imóvel, condição
sine que non
para o vencimento e exigibilidade da parcela.

Analisado os documentos carreados pela partes, observo que o contrato foi celebrado entre
ALBERTO CEZAR DE ARAUJO
(vendedor) e LUIZ AFONSO DE PROENÇA SEFER e EPICURIUS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA (compradores).

Observo, ainda, que os dois compradores possuem obrigações próprias em relação a forma de pagamento, cada um se obrigando individualmente ao pagamento de parte do valores ajustados contratualmente, para constituição de futura copropriedade.

Além da relação contratual onde figuram como compradores, não existem qualquer vínculo jurídico entre
LUIZ AFONSO DE PROEN
ÇA SEFER e EPICURIUS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.

Apesar disso, o Agravante
ALBERTO CEZAR DE ARAUJO
outorgou procuração pú
blica irrevog
ável e irretratá
vel
em causa própria apenas ao Sr.
LUIZ AFONSO DE PROEN
Ç
A SEFER
.

Assim, a alegação de outorga da procuração como cumprimento da obrigação de transferência da propriedade não pode ser aproveitada contra a pessoa jurídica EPICURIUS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.

Pois, como mencionado, a procuração foi outorgada apenas e tão somente ao Sr. LUIZ AFONSO DE PROENÇ
A SEFER
.

Portanto, entendo que não houve o vencimento da obrigação em relação pessoa jurídica EPICURIUS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, tornando inexigível o valor de R$ 675.000,00 desde 09 de abril de 2015, como aduzido pela Agravada.

Isto porque, a mencionada procuração em nada beneficia a citada pessoa jurídica
, a qual não é representada pelo Sr. LUIZ AFONSO DE PROENÇ
A SEFER
.

Portanto, ainda que a outorga da procuração em causa própria seja considerada suficiente para o vencimento da parcela, este argumento não pode ser aproveitado em desfavor da EPICURIUS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. De modo que não cabe à Agravada exigir parcela não vencida.

Cabe, então, a análise se o instituto da procuração em causa própria equivale à transferência da propriedade.

Para tanto, filio-me ao recente entendimento firmado pela 4a Turma do Superior Tribunal de Justiça, nos autos do
RECURSO ESPECIAL N
º 1.345.170 - RS (2012/0197293-6) no qual, à unanimidade, firmou a tese de que a procuração em causa pr
ó
pria n
ão
é —
nem pode vir a ser
—
título translativo de propriedade.

Em sede jurisprudencial, há precedente do Superior Tribunal de Justiça, de relatoria do eminente Ministro Sidnei Beneti, que, ap
ó
s apontar a ampla utilização do referido instrumento no Direito brasileiro, destaca que a procuração em causa pr
ó
pria não transmite o direito objeto do neg
ó
cio ao procurador, mas sim lhe outorga o poder de transferi-lo para si ou para outrem.

13.1.- O mandato em causa pr
ó
pria (procuratio in rem suam), apresenta um diferencial bem nítido em relação aos demais contratos de mandato, pois
é
outorgado em interesse do pr
ó
prio mandat
ário. Por força dessa cláusula inserida no contrato de mandato, dispensa-se o mandatário de prestar contas de seus atos, e outorgam-se a ele amplos poderes de alienar o bem objeto do contrato, inclusive para ele pr
ó
prio, podendo, por vezes, demandar judicialmente, com relação ao bem, em seu pr
ó
prio nome.A procuração em causa pr
ó
pria
é
um neg
ó
cio jurídico muito utilizado no âmbito do direito imobiliário. Por meio desta procuração, o vendedor do im
ó
vel constitui o pr
ó
prio comprador como seu procurador para representá-lo em cart
ório por ocasi
ão da lavratura da escritura definitiva de compra e venda. O comprador, no ato da compra e venda, representa a si e ao vendedor, dispensando este da conclusão do neg
ó
cio e transferência imobiliária.[...] Como se verifica, o dispositivo em questã
o, al
é
m de assinalar a impossibilidade de extinção do contrato pela vontade unilateral do mandante ou morte de qualquer das partes, tamb
é
m garante ao mandatário o direito subjetivo de transferir para si os bens m
ó
veis ou im
ó
veis objeto do mandato, desde que obedecidas as formalidades legais. [g.n.] (REsp 1269572/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2012, DJe 09/05/2012) [g.n.]

Nesse sentido o
MINISTRO LUIS FELIPE SALOM
ÃO no voto condutor do
RECURSO ESPECIAL N
º 1.345.170 - RS (2012/0197293-6) destaca:

De fato,
se a procuração in rem suam operasse, ela pr
ó
pria, transferência de direitos reais ou pessoais, estar-se-iam abreviando institutos jurídicos e burlando regras jurídicas há muito consagradas e profundamente imbricadas no sistema jurídico nacional.

Em sí
ntese,
à procuração em causa pr
ó
pria n
ão pode ser atribuída a função de substituir, a um só tempo, os neg
ó
cios jurídicos obrigacionais (por exemplo, contrato de compra e venda, doaçã
o)
e dispositivos (v.g., acordo de transmissã
o) indispens
áveis, em regra, à transmissão dos direitos subjetivos patrimoniais, notadamente do direito de propriedade.

Conforme advertia Clovis Bevilaqua, a noção de contrato "não pode desaparecer, sem que se subverta a ordem social" (BEVILAQUA, Clovis. Evolução da Theoria dos Contractos em nossos dias. Revista de Direito Civil Contemporâneo. Vol. 9. ano 3. p. 331. São Paulo: Ed. RT, out.-dez. 2016).

As balizas fixadas acerca da procuração em causa pr
ó
pria n
ão podem desvirtuar todo o sistema erigido pelo direito brasileiro para a transmissão dos direitos subjetivos patrimoniais
.

Com efeito, no direito nacional, de maneira semelhante ao que ocorre no direito alemão e ao contrário do que se verifica no direito francês, adota-se o denominado sistema do "título e modo", segundo o qual a transmissão dos direitos subjetivos patrimoniais somente se perfaz com os neg
ó
cios jurídicos dispositivos, não bastando para esse mister os neg
ó
cios jurídicos meramente obrigacionais.

Exemplificativamente, pelo contrato de compra e venda, a teor do art. 481 do CC/2002, o vendedor promete transferir a propriedade do bem ao comprador, que, por sua vez, promete pagar-lhe certo preço em dinheiro. Nã
o h
á
transfer
ê
ncia, h
á promessa de transferir, porquanto o contrato de compra e venda
é
neg
ó
cio jurídico obrigacional, não real.
A transmissão
, nesse contexto,
somente ocorrerá com o
neg
ó
cio jurídico de disposição aliado, em regra, à tradição - em caso de bens m
ó
veis - ou ao
registro - em caso de bens im
ó
veis
.

É imperioso observar, portanto, que a
procuração em causa pr
ópria, por si só
, não produz cessão ou transmissão de direito pessoal ou de direito real, sendo tais afirmações fruto de equivocado romanismo, que se deve evitar
. De fato, como cediço, tamb
é
m naquele sistema jurídico, por meio da procuração in rem suam, não havia verdadeira transferência de direitos.

Destarte, uma vez delimitados o conceito, a natureza jurídica e os efeitos, penso que a procuração em causa pr
ó
pria n
ão
é
- nem pode vir a ser - título translativo de propriedade, representando, ao rev
é
s, neg
ó
cio jurí
dico unilateral.

In casu,
as partes, plenamente capazes, no exercício de suas faculdades, celebraram contrato particular, devendo, portanto, prevalecer a autonomia de vontade quando da assinatura do negócio jurídico.

Logo, se decidiram por estabelecer que o pagamento da última parcela ocorreria com a
“na data do
registro da transferência da propriedade do imóvel em favor dos compradores no Cartório de Imóveis
,
precedida esta da lavratura da escritura pública de compra e venda do bem
”
não pode a referida condição ser substituída, unilateralmente pela parte vendedora, pela simples outorga de procuração em favor de uma das partes compradora - ato unilateral.

Restaria previsto no contrato celebrado se fosse da intenção das partes que a mera outorga de procuração em causa própria servisse como condição para o vencimento da parcela da Cláusula 4, III. O que não ocorre.

Ademais, resta evidente a intenção da parte Agravada em questionar a obrigação de fazer implícita no contrato consistente na obrigação de transferência do imóvel em favor dos compradores. Ocorre que, a ação de execução de de quantia certa não serve ao fim pretendido eis que, sem que tenha havido registro do imóvel inexiste obrigação contratual de pagamento, pelo que seria necessária a imposição de obrigação de fazer em ação própria antes do ajuizamento da execução.

Assim, considero que a outorga da procuração aduzida pela Agravada não serve como prova do cumprimento da obrigação contida na Cláusula 4, III, do Contrato.

E, deste modo, a condição contratualmente estabelecida para o vencimento da parcela não se concretizou.

Consequentemente, resta ausente o cumprimento dos requisitos constantes no art. 783 do CPC 15 (art. 580 do CPC 73), vez que a parcela do título apresentado não se mostrava exigível na época da propositura da execução (art. 787, caput, CPC 15).

Afinal, é pressuposto essencial para a execução do título extrajudicial a exigibilidade, ou seja, deve estar vencido, sob pena de carência dos requisitos necessários para o prosseguimento da execução.

Supervenientemente à propositura da execução, contudo, as partes informaram nos autos que houve o
registro da transferência da propriedade do imóvel em favor dos compradores no Cartório de Imóveis
e que os Agravantes pagaram ao Agravado o valor de R$ 1.396.039,52
(um milhão, trezentos e noventa e seis mil, trinta e nove reais e cinquenta e dois centavos).

O Agravado confessa o recebimento dos citados valores, inclusive promoveu o abatimento do montante quando da atualização dos cálculos que entende como devido.

Sendo assim, por tudo o que foi exposto, Conheço do Recurso e Dou-lhe Provimento, para, reformando a decisão agravada, declarar a inexigibilidade do título quando do ajuizamento da execução. Contudo, por restar comprovado o pagamento do valor de
R$ 1.396.039,52
(um milhão, trezentos e noventa e seis mil, trinta e nove reais e cinquenta e dois centavos) no curso do processo executório, declaro quitada a obrigação descrita na Cláusula 4, III do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes e extingo o processo com resolução de mérito, com fulcro no art. 924, II do CPC 15.

Belém, 10/11/2021