Tribunal: TJPA
Processo: 0807629-64.2019.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2020-06-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO DE OBRA. TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO VALOR GASTO COM O IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. O Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 2. Consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite-se como razoável a retenção pelo vendedor do percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. Hipótese dos autos em que em sede de tutela provisória, sem perquirição acerca da culpa pela rescisão, o magistrado prudentemente e em consonância com o entendimento jurisprudencial, determinou a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, garantindo o percentual máximo de retenção, neste momento processual. 4. Recurso conhecido e desprovido à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0807629-64.2019.8.14.0000
AGRAVANTE: MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA, PIAZZA TOSCANA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

AGRAVADO: MAYRA RAFAELLA SOUZA DA FONSECA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO DE OBRA. TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO VALOR GASTO COM O IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.

O Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

2.

Consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite-se como razoável a retenção pelo vendedor do percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.

3.

Hipótese dos autos em que em sede de tutela provisória, sem perquirição acerca da culpa pela rescisão, o magistrado prudentemente e em consonância com o entendimento jurisprudencial, determinou a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, garantindo o percentual máximo de retenção, neste momento processual.

4.

Recurso conhecido e desprovido à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MULTISUL ENGENHARIA S/S LTDA e PIAZZA TOSCANA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de decisão proferida pelo juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém, que deferiu a tutela de urgência pleiteada na Ação Ordinária movida por MAYRA RAFAELLA SOUZA DE FONSECA, com a seguinte parte dispositiva:

Diante de todo o exposto DEFIRO TUTELA DE URGÊNCIA PLEITEADA, ante a presença dos requisitos autorizadores, para fins de:

(i) declarar a imediata rescisão do contrato firmado entre as partes;

(ii) determinar que as requeridas suspendam toda e qualquer cobrança relativa às parcelas previstas contratualmente que não foram pagas pela autora (parcela única – R$ 21.000,00 e parcela das chaves – R$ 278.500,00), bem como que se abstenham de inscrever o nome da requerente nos cadastros restritivos de crédito em decorrência de tais parcelas, ou, caso já tenha inscrito, que providencia a imediata retirada, tudo sob pena de multa diária de R$ 100,00 (cem reais), até o limite máximo de R$ 10.000,00 (dez mil reais);

(iii) determinar que as requeridas restituam à autora, de uma só vez, 75% (setenta e cinco por cento) dos valores por ela despendidos para a aquisição do imóvel, corrigidos e apurados na forma do contrato, no prazo máximo de 05 dias a contar da intimação da presente decisão.

Uma vez cumprida a determinação acima, fica desde a parte autora autorizada a levantar por alvará a quantia depositada, obedecidas as formalidades previstas no Provimento nº 002/2011, da CJRMB.

Deixo de fixar multa diária por eventual descumprimento da media ora deferida, em face da possibilidade de se adotar outras formas coercitivas de cobrança, como o cumprimento nos termos do Art. 297, parágrafo único do NCPC, ou até mesmo bloqueio online via sistema BACENJUD.

As agravantes alegam, em suas razões (ID 2180102): a) a inexistência de atraso na entrega do empreendimento; b) a inadimplência da Agravada; c) a existência de cláusula contratual que prevê a forma da devolução dos valores pagos; e d) violação ao dever objetivo de buscar a restituição pugnada, de modo a diminuir seus prejuízos (
duty to mitigate the loss
).

Ao final, requerem a reforma da decisão recorrida para que seja compatibilizada a aplicação da Súmula nº 543, do STJ com a regra prevista em contrato para a devolução do valor desembolsado (Cláusula V, item “8”), autorizando-se, assim, o pagamento da restituição em oito parcelas.

Em decisão de ID 2187184, em virtude do não preenchimento dos requisitos previstos no art. 995, parágrafo único do NCPC, indeferi o pedido de efeito suspensivo.

As Agravantes apresentaram agravo interno alegando o alto risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, em razão da declaração de hipossuficiência da agravada e sua ausência de lastro patrimonial para o ressarcimento à agravante em eventual improcedência dos pedidos iniciais e a necessidade de aplicação da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) que prevê o pagamento da restituição em 12 (doze) parcelas mensais.

Contrarrazões ao Agravo Interno (ID 2501159).

Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão de julgamento virtual.

Belém, 09 de junho de 2020.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

Pressupostos de Admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, conheço do recurso e passo a sua análise.

Considerações Iniciais

Primeiramente, registro que como o agravado foi intimado para apresentar contrarrazões e se manteve inerte, bem como que o recurso se encontra pronto para o julgamento do mérito, reputo prejudicada a análise do Agravo Interno interposto contra a decisão que analisou o pedido de efeito suspensivo.

Feita a consideração inicial, passo para a análise do mérito do recurso.

Razões recursais:

Cinge-se a presente controvérsia acerca do acerto ou desacerto da decisão prolatada em primeiro grau, que deferiu a tutela de urgência pleiteada, ante a presença dos requisitos autorizadores, para independentemente da análise acerca da culpa pela rescisão, determinar que as rés depositem em juízo, de uma só vez, 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pela aquisição do imóvel em questão, corrigidos e apurados na forma do contrato, no prazo máximo de 05 dias.

Alegam as agravantes que não houve atraso na entrega o imóvel e que a rescisão contratual decorre da inadimplência da agravada, de forma que não se justifica a concessão da liminar. Afirmam também a necessidade de análise da Súmula 543 do STJ em consonância com as cláusulas contratuais, em especial no que tange ao procedimento de rescisão e devolução parcelada de valores, sob pena de configurar abuso de direito.

Entendo não assistir razão à parte agravante. Vejamos.

Como já ressaltado na decisão em que indeferi o pedido de efeito suspensivo, a decisão de primeiro grau encontra-se em consonância com a jurisprudência pátria, que admite o desfazimento de contrato de promessa de compra e venda, ainda que em caso de culpa do comprador. Em tais hipóteses, é concedido ao comprador o direito à imediata devolução das parcelas pagas, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, conforme se depreende da súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Sobre o assunto, na referida decisão, ressaltei que
por cautela, por se tratar de análise em cognição sumária na qual não se perquiriu acerca da culpa pela rescisão, o magistrado
a quo
determinou a devolução de 75% (setenta e cinco por certo) dos valores pagos, considerando que conforme o entendimento firmado pelo STJ, o percentual máximo para retenção seria de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, na hipótese de culpa do comprador.

De fato, este é o entendimento que vem sendo adotado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, conforme ementas de julgados abaixo transcritas:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. "
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1692346/DF, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 26/04/2018).

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2.
Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

A Exma. Ministra Maria Isabel Gallotti, em seu cuidadoso voto proferido no Resp 1.723.519, ao analisar hipótese em que reconhecida a culpa do comprador pela rescisão de contrato que previa a devolução de apenas 40% (quarenta por cento) da quantia paga pelo imóvel, entendeu que: “
a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador - percentual consolidado pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE - é adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação da unidade imobiliária
”. Em seguida, enfatizou que o percentual de 25% de retenção: “
sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes”.

Como se verifica, o Superior Tribunal de Justiça firmou seu entendimento
[1]
no sentido de que ainda que demonstrada a culpa do promitente comprador pela rescisão contratual, o percentual máximo de retenção aceitável, à luz dos princípios norteadores das relações de consumo, seria de 25% (vinte e cinco por cento).

Com base no entendimento firmado, a meu ver, em sede de cognição sumária e antes de realizada a dilação probatória, é possível a determinação de restituição imediata do valor equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago, sendo que
o quantum
de retenção poderá ser revisto
a posteriori
. No mesmo sentido, transcreve-se julgado deste Eg. Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGADO ATRASO DA OBRA. RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. TUTELA DE EVIDÊNCIA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Tratando-se de decisão proferida em sede de antecipação de tutela, anterior à instrução probatória, o magistrado a quo foi prudente em determinar a devolução de apenas parte do valor, estando em perfeita consonância com a jurisprudência do C. STJ.

(2019.00516766-63, Decisão Monocrática, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2019-03-07, Publicado em 2019-03-07)

Feitas estas considerações e compulsando os autos, verifico que o magistrado
a quo,
em total consonância com o entendimento jurisprudencial sobre o assunto, deferiu o pedido de antecipação de tutela, com a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor gasto com a aquisição do imóvel, de forma que ainda que durante a instrução processual seja verificada que a rescisão contratual se deu por culpa do comprador, o percentual máximo de retenção foi garantido.

Inegável também que a restituição deverá ser efetuada de uma só vez e não de forma parcelada como pretendem as agravantes, em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Por fim, ressalto que a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) não se aplica diretamente aos contratos firmados anteriormente a sua vigência, como é o caso dos autos.

Desse modo, ante os motivos expendidos alhures e não merecendo a decisão agravada, qualquer reforma, CONHEÇO do recurso de Agravo de Instrumento e lhe
NEGO PROVIMENTO
, mantendo a decisão atacada em todos os seus termos.

É o voto.

Belém, 30/06/2020

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
Nesse sentido: AgInt no AREsp 1393461/GO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 6.5.2019; AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 10.9.2018; AgInt no REsp 1395252/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe 15.6.2018; AgRg no Ag no REsp 1349644/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe 31.3.2014; AgInt no AREsp 1313870/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 3.4.2019; AgInt nos EDcl no REsp 1388755/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 7.5.2019; AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 29.3.2019; AgInt no AREsp 1263262/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 13.3.2019; AgInt no AREsp 1200273/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 26.6.2018; AgInt no AREsp 940.397/SP, Rel. Documento: 95341885 - RELATÓRIO, EMENTA E VOTO - Site certificado Página 13 de 21 Superior Tribunal de Justiça Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 7.12.2016.

Belém, 30/06/2020