Tribunal: TJPA
Processo: 0007805-58.2016.8.14.0040
Classe: RECURSO ESPECIAL
Relator(a): JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão julgador: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão colegiado: Tribunal Pleno
Assuntos: 7770 - Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2020-06-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL (SFN) OU O SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI). 1 – Inequívoca é a autorização legislativa quanto à admissibilidade da capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional e do Sistema Financeiro Imobiliário. Art. 5º da Medida Provisória n° 2.170-36/2001, Súmula 539 do STJ e Lei nº 9514/97. 2 - Todavia, é imperioso destacar que as construtoras não se equiparam às instituições financeiras, e que, por isso, a autorização para a realização de capitalização mensal de juros, não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora e adquirente. Prática abusiva. Cláusula Nula. 3 – Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, na 14ª Sessão de Julgamento do Plenário Virtual, realizada entre os dias 08/06/2020 e 15/06/2020, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso, nos termos do voto do Relator. Julgamento presidido pelo Exm Sr Des CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO. Belém (PA), data registrada no sistema. JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR Desembargador Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0007805-58.2016.8.14.0040
APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA, LMSE EMPREDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: FAGNER DE SOUSA CRUZ

RELATOR(A):
Desembargador JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL (SFN) OU O SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI).

1 – Inequívoca é a autorização legislativa quanto à admissibilidade da capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, n
as operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional
e do Sistema Financeiro Imobiliário. Art. 5º da Medida Provisória n° 2.170-36/2001, Súmula 539 do STJ e Lei nº 9514/97.

2 - Todavia, é imperioso destacar que as construtoras não se equiparam às instituições financeiras, e que, por isso, a autorização para a realização de capitalização mensal de juros, não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora e adquirente. Prática abusiva. Cláusula Nula.

3 – Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, na 14ª Sessão de Julgamento do Plenário Virtual, realizada entre os dias 08/06/2020 e 15/06/2020, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso, nos termos do voto do Relator.

Julgamento presidido
pelo Exm Sr Des CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Belém (PA), data registrada no sistema.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR

Desembargador Relator

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

GABINETE DESEMBARGADOR JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR

APELAÇÃO CÍVEL (198): 0007805-58.2016.8.14.0040

APELANTE: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA, LMSE EMPREDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Nome: RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA
Endereço: Rodovia PA 275, km 60, s/n, Cidade Jardim, PARAUAPEBAS - PA - CEP: 68515-000
Nome: LMSE EMPREDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Endereço: RODOVIA PA 275, KM 60, S/N, EMPRESA, CIDADE JARDIM, PARAUAPEBAS - PA - CEP: 68515-000

Advogado: JOSUE RUFINO ALVES OAB: GO29010-A Endereço: RUA U 18, QD 22A LT 04, VL ALVORADA, GOIâNIA - GO - CEP: 74315-590

APELADO: FAGNER DE SOUSA CRUZ

Nome: FAGNER DE SOUSA CRUZ
Endereço: Rua Afonso Arinos, 168, Da Paz, PARAUAPEBAS - PA - CEP: 68515-000

Advogado: LEANDRO FREIRE DE SOUZA OAB: 770-A Endereço: Rua 16, 129, União, PARAUAPEBAS - PA - CEP: 68515-000

Trata-se de Apelação Cível interposta por
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA
., em face de sentença proferida pela 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da Ação Revisional de Contrato c/c Repetição de Indébito (Processo n° 0007805-58.2016.8.14.0040), movida por
FAGNER DE SOUZA CRUZ
em face da apelante e da
BURITI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
. que, acolhendo a preliminar de ilegitimadade passiva arguida, julgou o processo sem resolução de mérito em relação à requerida Buriti Empreendimentos e, no mérito, em relação a requerida Residencial Cidade Jardim, julgou parcialmente procedente os pedidos autorais, para considerar ilegal o §2º da cláusula 2ª do contrato, obrigando a requerida a proceder o recálculo das parcelas, com aplicação dos juros contratuais de forma simples e anual.

Em suas razões recursais (Num. 209316 – Pág. 1/14, Num. 209317 – Pág. 1/14 e Num. 209318 – Pág. 1/3), a apelante pugna pela reforma da sentença a fim de afastar a anulação do § 2° da clausula 2ª do Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, bem como os demais desdobramentos que tal anulação implicou como:
I)
a ordem de abstenção de reajustamento e correção das cláusulas usando como ferramenta de cálculo de juros capitalizados, devendo o cálculo ser realizado de forma simples;
II)
a obrigação de

recalcular o plano de financiamento do Apelado, apurando todas as parcelas desde a primeira, utilizando como ferramenta a composição simples e, por fim,
III)
a compensação dos valores apurados, na medida em que ainda exista saldo devedor.

Sustenta que
a capitalização
mensal de juros é expressa no contrato e o adquirente teve anuência da mesma no momento da contratação;
além de que
o Superior Tribunal de Justiça já sumulou entendimento no sentido da possibilidade de cobrança de juros capitalizados quando expressos no contrato.

Ademais, aponta que o artigo 591 do Código Civil prevê de forma expressa a possibilidade de capitalização de juros em contratos de mútuo a fins econômicos em que houver outorga de crédito ao consumidor, situação que se estende por analogia à forma contratual firmada entre as partes haja vista que no momento da contratação a Apelante outorga crédito ao consumidor, que

o artigo 26 da Lei 6.766/79 que trata do parcelamento do solo, prevê a possibilidade de capitalização de juros em caso de alienação imobiliária; que a Lei 9.514/97, alterada pela Lei 10.931/04, ao tratar sobre as operações de financiamento imobiliário em geral traz expressamente em seu artigo 5º, III, a possibilidade de cobrança de juros capitalizados nos contratos de financiamento imobiliário, conforme ocorre claramente nos presentes autos e, ainda, que por força do Termo de Ajustamento de Conduta firmado entre o representante legal do grupo Buritit Empreendimentos, do qual a Apelante é integrante, e o representante do Ministério Público do Estado do Pará, entendeu-se como legítima e não abusiva a cobrança de juros capitalizados nos Contratos de Compromisso de Compra e Venda firmados pela Apelada e os adquirentes dos imóveis por ela comercializados.

Apesar de devidamente intimado, o autor apelado não ofertou contrarrazões, conforme certidão (Num. 209318 – Pág. 11).

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento do Plenário Virtual.

Belém (PA), data registrada no sistema.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR

Desembargador Relator

VOTO

VOTO

Conheço do recurso, eis que preenchido os requisitos de admissibilidade recursal.

Da análise da documentação acostada aos autos, nota-se que o autor, ora apelado, adquiriu um imóvel, tipo lote em um residencial denominado “Cidade Jardim” de propriedade da apelante, mas que após a assinatura do instrumento, descontente com as taxas de juros, multa por atraso e correção monetária, alegou a abusividade do contrato.

O juízo ‘a quo’ reconheceu, tão somente, a abusividade do contrato em relação aos juros capitalizados, entendendo pela procedência de seu cálculo de forma simples e anual, julgando improcedentes os demais pedidos.

O contrato firmado entre as partes prevê, na cláusula 2ª, § 2º, que: “além da correção monetária, as parcelas serão acrescidas de juros compensatórios capitalizados de 0,75% a.m. (zero vírgula setenta e cinco por cento ao mês)” (Num. 209300 – Pág. 4).

Pois bem.

Além da previsão contratual, tem-se por inequívoca a autorização legislativa quanto à admissibilidade da capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano, dada sua expressa previsão no artigo 5º da Medida Provisória n° 2.170-36/2001,
in verbis
:

Art. 5
o
Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano.

Ressalta-se que o Supremo Tribunal Federal validou a referida medida provisória e a considerou constitucional, dado que os requisitos de relevância e urgência, imprescindíveis a edição das MPs, estavam presentes no momento da edição do ato normativo (RE 592377).

Dado o reconhecimento de sua validade, posteriormente, o Superior Tribunal de Justiça também editou a Súmula 539, nos seguintes termos: “
É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada
”.

Note-se que tanto a Medida Provisória quanto o enunciado do STJ condicionam a validade da capitalização de juros aos contratos celebrados com as instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. Todavia, é imperioso destacar que as construtoras não se equiparam às instituições financeiras, e que, por isso, a autorização para a realização de capitalização mensal de juros, não incide nos contratos de compra e venda de imóvel entre construtora e adquirente.

Além disso, a Lei 9514/97 – a qual a apelante busca respaldar legalidade da capitalização dos juros prevista no contrato – é aplicada a entidades específicas, entre as quais também não se encontra as construtoras, veja-se:

Art. 2º Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades.

Nesse sentido, se posiciona a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DAS NORMAS CONSUMERISTAS.
VENDEDORA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS
. 1- É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmando entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel (arts. 2º e 3º do CDC), podendo as regras consumeristas serem aplicadas em total harmonia com as disposições do Código Civil. 2-
No caso, trata-se de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, relação tipicamente de consumo e, sendo assim, a capitalização mensal dos juros não é permitida. Isso porque, nos termos da Medida Provisória nº 2.170-36/2001, a capitalização restringe-se às operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional
. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO - AP 02883236820168090051, Relator: ITAMAR DE LIMA, Data de Julgamento: 13/06/2019, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 13/06/2019) (grifo nosso).

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PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DE
AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA
PARCELADA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI Nº 9.514/97).
(IM) POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO DE JUROS POR ENTIDADE QUE NÃO INTEGRA O SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL (SFN) OU O SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI)
. INDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. APELO PROVIDO PARCIALMENTE. 1. Nos contratos bancários entabulados por instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, a capitalização de juros é permitida, inclusive em periodicidade inferior a um ano, desde que pactuada de forma expressa, sendo considerada pactuada quando existir previsão contratual de taxa de juros anual superior a, ao menos, doze vezes o valor da taxa mensal. 2. A possibilidade de capitalização também existe nos contratos de financiamento imobiliário firmado entre consumidor e pessoa jurídica integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário, em razão de disposição legal expressa no art. 5º, III, da Lei nº 9.514/97. 3. No caso em análise,
o contrato é de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado firmado diretamente entre consumidor e incorporadoras, sendo que nenhuma destas integra o Sistema Financeiro Nacional ou o Sistema de Financiamento Imobiliário de que trata a Lei nº 9.514/97. Inviável, portanto, a incidência de juros remuneratórios, pois a atividade desempenhada pelas incorporadoras tem por escopo o lucro em razão da comercialização de imóveis, e não o lucro em razão de crédito concedido (exploração do capital).
O parcelamento do valor do imóvel é mera liberalidade da construtora destinado a tornar o negócio atrativo para os consumidores, não podendo haver utilização de tal expediente como pretexto para lucrar com a exploração do capital. No presente caso, entretanto, há controvérsia apenas sobre a capitalização dos juros, devendo restringir-se o julgamento a este tema. [...]. 8. Apelo conhecido e provido em parte. (TJ-BA - APL: 05251718820178050001, Relator: Mário Augusto Albiani Alves Junior, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 06/08/2018) (grifo nosso).

Ademais, a capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil, firmado com pessoa jurídica que não integra o Sistema Financeiro Nacional, constitui prática vedada em nosso ordenamento jurídico, nos termos do disposto no art. 2º da Medida Provisória n.º 2.172-32, de 23 de agosto de 2001, vigente por força da EC n.º 32,
in verbis
:

Art. 2º. São igualmente nulas de pleno direito as disposições contratuais que, com o pretexto de conferir ou transmitir direitos, são celebradas para garantir, direta ou indiretamente, contratos civis de mútuo com estipulações usurárias.

Desta forma, considerando que a apelante
RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE LTDA
. não é integrante do Sistema Financeiro Nacional, nem do Sistema Financeiro Imobiliário, a prática do anatocismo, no caso, encontra óbice no ordenamento jurídico pátrio, devendo ser afastada, razão pela qual mantenho a sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO, PORÉM, NEGO PROVIMENTO
à Apelação Cível, mantendo a sentença em todos os seus termos, conforme fundamentação supra.

É como voto.

Belém (PA), data registada no sistema.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR

Desembargador Relator

Belém, 17/06/2020