Tribunal: TJPA
Processo: 0802839-08.2017.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2020-05-19

Ementa:
EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADO – FEITO DEVIDAMENTE INSTRUÍDO PARA APRECIAÇÃO DO MÉRITO - DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES EM RAZÃO DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – ELEMENTOS CAPAZES DE ENSEJAR A REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA – PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO POR PARTE DO AGRAVANTE – MONTANTE FIXADO A TÍTULO DE ALUGUEIS QUE CORRESPONDE ACERCA DE 1% DO VALOR DO CONTRATO EM CONFORMIDADE COM OS PARÂMETROS DE MERCADO – RESTABELECIMENTO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO E FINANCEIRO DO CONTRATO – PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES RETROATIVOS QUE DEVERÃO SER ANALISADOS APÓS REGULAR INSTRUÇÃO PROCESSUAL - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. À UNANIMIDADE. 1.Decisão agravada que indeferiu o pagamento dos lucros cessantes em favor do agravante. Atraso na entrega do empreendimento devidamente caracterizado, considerando o prazo de tolerância da obra, que deveria ter sido entregue em dezembro de 2015. 2.Prima facie, tem-se que a análise dos Embargos de Declaração resta prejudicada, considerando que o feito se encontra devidamente instruído, e, portanto, em perfeitas condições de análise do mérito, razão pela qual passo a sua apreciação. 3.Desvantagem exacerbada experimentada pelo recorrente, face o atraso na entrega do imóvel. Restabelecimento do equilíbrio da relação contratual firmada pelas partes. 4. Valor mensal fixado a título de aluguel em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), equivalente acerca de 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato, que está dentro dos parâmetros de mercado, posto que os fatores considerados como tipo do imóvel, localização e estado geral, militam de forma favorável a valorização do bem, evidenciando a proporcionalidade e razoabilidade do arbitramento e, além disso, deve ser levado em consideração que foi adquirido na planta, ensejando a natural presunção de entrega em perfeito estado de conservação. 5. Por fim, quanto ao pedido formulado pelo agravante acerca do recebimento imediato dos aluguéis retroativos, entendo que se faz imprescindível regular instrução processual, a fim de se averiguar com mais clareza a procedência ou não deste pleito, afastando assim, o seu deferimento nesse momento processual. 6. Recurso conhecido, e PARCIALMENTE PROVIDO, para reformar a decisão ora vergastada, tão somente para determinar o pagamento dos lucros cessantes a título de aluguéis, no valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), a partir do ajuizamento da demanda originária até a efetiva entrega do bem. Ratificando a decisão (Id. 319205). À unanimidade. Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO INSTRUMENTO, tendo como agravante CARLOS DOS SANTOS LIMA e como ora agravada BUILDING SERVIÇOS DE ENGENHARIA LTDA - ME. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Belém/Pa,19 de maio de 2020. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora – Relatora

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0802839-08.2017.8.14.0000
AGRAVANTE: CARLOS DOS SANTOS LIMA

AGRAVADO: BUILDING SERVICOS DE ENGENHARIA LTDA - ME

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADO – FEITO DEVIDAMENTE INSTRUÍDO PARA APRECIAÇÃO DO MÉRITO - DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES EM RAZÃO DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – ELEMENTOS CAPAZES DE ENSEJAR A REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA – PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO POR PARTE DO AGRAVANTE – MONTANTE FIXADO A TÍTULO DE ALUGUEIS QUE CORRESPONDE ACERCA DE 1% DO VALOR DO CONTRATO EM CONFORMIDADE COM OS PARÂMETROS DE MERCADO – RESTABELECIMENTO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO E FINANCEIRO DO CONTRATO – PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES RETROATIVOS QUE DEVERÃO SER ANALISADOS APÓS REGULAR INSTRUÇÃO PROCESSUAL - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. À UNANIMIDADE.

1.Decisão agravada que indeferiu o pagamento dos lucros cessantes em favor do agravante. Atraso na entrega do empreendimento devidamente caracterizado, considerando o prazo de tolerância da obra, que deveria ter sido entregue em dezembro de 2015.

2.
Prima facie, tem-se que a análise dos Embargos de Declaração resta prejudicada, considerando que o feito se encontra devidamente instruído, e, portanto, em perfeitas condições de análise do mérito, razão pela qual passo a sua apreciação.

3.Desvantagem exacerbada experimentada pelo recorrente, face o atraso na entrega do imóvel. Restabelecimento do equilíbrio da relação contratual firmada pelas partes.

4. Valor mensal fixado a título de aluguel em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), equivalente acerca de 1% (um por cento) do valor atualizado do contrato, que está dentro dos parâmetros de mercado, posto que os fatores considerados como tipo do imóvel, localização e estado geral, militam de forma favorável a valorização do bem, evidenciando a proporcionalidade e razoabilidade do arbitramento e, além disso, deve ser levado em consideração que foi adquirido na planta, ensejando a natural presunção de entrega em perfeito estado de conservação.

5.
Por fim, quanto ao pedido formulado pelo agravante
acerca do recebimento imediato dos aluguéis retroativos, entendo que se faz imprescindível regular instrução processual, a fim de se averiguar com mais clareza a procedência ou não deste pleito, afastando assim, o seu deferimento nesse momento processual.

6. Recurso conhecido, e
PARCIALMENTE PROVIDO
, para reformar a decisão ora vergastada, tão somente para determinar o pagamento dos lucros cessantes a título de aluguéis, no valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), a partir do ajuizamento da demanda originária até a efetiva entrega do bem. Ratificando a decisão (Id. 319205). À unanimidade.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
AGRAVO INSTRUMENTO
, tendo como agravante
CARLOS DOS SANTOS LIMA

e como ora agravada

BUILDING SERVIÇOS DE ENGENHARIA LTDA - ME
.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em
CONHECER DO RECURSO
e
DAR
-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

Belém/Pa,19 de maio de 2020.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

Desembargadora – Relatora

RELATÓRIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 0802839-08.2017.8.14.0000

AGRAVANTE: CARLOS DOS SANTOS LIMA

AGRAVADA: BUILDING SERVIÇOS DE ENGENHARIA LTDA - ME

EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO

RELATORA: DESª. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Agravo de Instrumento com pedido de tutela antecipada, interposto por
CARLOS DOS SANTOS LIMA
, inconformado com a decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Ananindeua/PA que, nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais, com pedido de Tutela Antecipada
(Proc. nº. 0809425-43.2017.8.14.0006), indeferiu o pedido de lucros cessantes, formulado pelo autor, ora recorrente, tendo como agravada
BUILDING SERVICOS DE ENGENHARIA LTDA - ME.

A decisão agravada possui o seguinte teor:

“O regime geral das tutelas de urgência está contemplado no art. 300 do CPC que unificou os pressupostos fundamentais para a sua concessão, estabelecendo que a
medida de urgência
será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Além disso, o §3º do dispositivo supramencionado dispõe que a tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Segundo a nova sistemática processual, a tutela provisória pode

fundamentar-se em urgência ou evidência; a tutela provisória de urgência pode ser de natureza cautelar ou satisfativa, a qual pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental (CPC, artigo 294).

No caso em comento, verifico que, em parte, assiste razão à parte ACIONANTE.

A emana dos fatos narrados na
plausibilidade do direito
inicial em cotejo com os documentos que a instruem, uma vez que o contrato celebrado, de fato, aponta
junho de 2015
como prazo de entrega do apartamento financiado, bem como prazo de tolerância de 180 dias. No entanto, até a data presente, o empreendimento não foi concluído. Desse modo, em sede de análise perfunctória, está demonstrada a impontualidade da parte RÉ, não parecendo razoável que sejam transferidas para a parte ACIONANTE as despesas adicionais decorrentes da mora contratual, como por exemplo, o pagamento da taxa de evolução de obra ou equivalente. Ademais, observo que o contrato firmado com a CEF prevê que caberá à parte RÉ suportar o pagamento das despesas elencadas durante o atraso para entrega do empreendimento (itens 3.5 e 3.6).

Decerto, em juízo de cognição sumária, é possível concluir que a impontualidade da parte RÉ tem causado transtornos à parte AUTORA, relativamente ao exercício do direito de moradia, pois o PROMITENTE COMPRADOR se viu obrigado a pagamento de aluguel, consoante atestam documentos anexados à vestibular, por efeito da relatada impontualidade.

Cumpre assinalar que ratificam as argumentações expostas na inicial a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, consequentemente, a inversão do ônus da prova, com base no art. 6º, VIII, do CDC.

Vale ressaltar que não há previsão contratual para a cobrança de taxa de evolução de obra e mesmo que contemplada, sua exigência se apresentaria indevida, desde o período em que se configurou a impontualidade da parte RÉ.

O
perigo da demora
está configurado diante da possibilidade da parte AUTORA ser inscrita em cadastros de proteção ao crédito, bem como ser impedida de receber as chaves do imóvel, sob a alegação de débitos consistentes na falta de pagamento de taxa de evolução de obra ou equivalente.

Por outro lado,
não merece acolhida o pedido de tutela provisória de urgência para pagamento de aluguel em face da irreversibilidade da medida, caso a parte ACIONANTE seja sucumbente ao final da demanda. Ademais, os efetivos gastos, consistentes no pagamento de aluguéis pela parte AUTORA, poderá constituir danos materiais que também fazem parte do pedido vestibular
.

Ante todo o exposto,
DEFIRO parcialmente o pedido de tutela provisória de urgência
para determinar, até ulterior deliberação do juízo, que:

(a)
a parte RÉ não poderá impedir a entrega do apartamento sob a alegação de mora da parte AUTORA em caso de débitos decorrentes da cobrança da taxa de evolução de obra ou equivalente;

(b)
a parte ACIONADA se abstenha de inscrever (ou retire em caso de já haver inscrito) o nome da parte AUTORA em cadastro de restrição ao crédito em decorrência da cobrança da taxa de evolução de obra em período posterior ao prazo de tolerância de 180 dias para entrega do apartamento mencionado na inicial integrante do empreendimento SUPER LIFE COQUEIRO.

INDEFERIDOS
os demais pedidos tendo em vista a irreversibilidade da medida. pela falta de objetividade o pedido
INDEFERIDO
para que fosse “
ordenado que a empresa Ré junte aos autos o extrato do cliente do autor
”, haja vista que a parte não especificou a natureza de tais documentos. Se assim não fosse, tem-se que a juntada de documentos em posse da parte RÉ poderá ser requerida na fase probatória.

Uma vez que a lide versa sobre relação de consumo, estando, portanto, sujeita às prescrições normativas contidas na Lei nº 8.078/1990, DEFIRO a inversão do ônus probatório.”

Em suas razões recursais, aduz ter ajuizado a referida ação, motivado pelo atraso na entrega da obra pactuada em contrato de promessa de compra e venda, a qual deveria ter sido entregue em junho de 2015, sendo estendido até dezembro de 2015 devido ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Afirma que, em razão do atraso do empreendimento, continua morando de aluguel e arcando com valores mensais de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), conforme demonstrado no contrato de aluguel (Id. 316489), o que não se sucederia caso seu imóvel tivesse sido entregue na data aprazada.

Relata que, o Juízo
a quo
deferiu parcialmente o pedido de concessão da tutela provisória, sem acolher a parte referente ao pagamento dos aluguéis “em face da irreversibilidade da medida, caso à parte demandante fosse sucumbente ao final da demanda.

Esclarece que, mesmo com o pagamento integral de todas as parcelas previstas no contrato, fora desrespeitado na sua condição de consumidor, portanto, faz jus ao recebimento imediato dos aluguéis pagos no valor de R$ 31.500,00 (trinta e um mil e quinhentos reais), correspondente aos aluguéis de dezembro de 2015 até setembro de 2017, bem como ao valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) mensais de outubro de 2017 até a data da efetiva entrega da obra.

Ressalta que seu prejuízo é presumido, dispensando-se, assim a comprovação do dano (apesar de evidente), salientando que, ao contrário do entendimento firmado pelo Juízo primevo, não há de se falar em irreversibilidade da medida por si pleiteada.

Por fim, requer a concessão da antecipação de tutela, a fim de que a recorrida seja compelida ao pagamento, via depósito judicial, no prazo de 05 (cinco) dias, dos aluguéis no valor total de R$ 31.500,00 (trinta e um mil e quinhentos reais) correspondente aos meses de dezembro de 2015 até setembro de 2017, bem como ao pagamento de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) mensais de outubro de 2017 até à data da efetiva entrega da obra e, no mérito, provido no sentido de reformar a decisão agravada proferida pelo juízo
a quo
.

Coube-me, por distribuição, a relatoria do feito (Id. 316448).

Deferido parcialmente a tutela recursal pleiteada (Id. 319205).

O agravante opôs Embargos de Declaração (Id. 340207). Contrarrazões apresentadas (Id. 880819).

Contrarrazões ao Agravo de Instrumento silente, conforme Certidão de Id. 2418956.

É o relatório
.

VOTO

VOTO

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo a proferir o voto.

Prima facie, tem-se que a análise dos Embargos de Declaração resta prejudicada, considerando que o feito se encontra devidamente instruído, e, portanto, em perfeitas condições de análise do mérito, razão pela qual passo a sua apreciação.

Importante esclarecer, inicialmente, que o julgamento deste Agravo de Instrumento se limita a apreciar a presença dos requisitos autorizadores da concessão da tutela recursal requerida, não se podendo examinar questões inerentes ao mérito da causa, sob pena de supressão de instância.

QUESTÕES PRELIMINARES

Não havendo preliminares a serem analisadas, passo a análise do mérito recursal.

MÉRITO

Consta das razões recursais o pedido de reforma do
decisum
recorrido, sob o argumento de que a empresa recorrida deixou de cumprir o prazo estabelecido em contrato, salientando que a entrega do empreendimento, já considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, deveria ter sido em dezembro de 2015, e até o ajuizamento da ação, o referido prazo não havia sido cumprido.

Em análise dos autos, observa-se que o descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, representa presunção de prejuízo para o promitente-comprador, sendo, portanto, cabível a condenação por lucros cessantes, diante da impossibilidade de utilização econômica do imóvel durante o todo o período de inexecução contratual
,
de modo que a decisão do Juízo a quo configura-se acertada, não merecendo reforma nesse ponto.

Sobre o tema, já se manifestou diversas vezes o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, valendo citar, por todos, o seguinte precedente daquela Corte:

“
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. MORA. CLÁUSULA PENAL. SUMULAS 5 E 7/STJ. ART. 535. AUSÊNCIA DE OMISSÕES. SÚMULA 284/STF. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1.
Omissis.
2.
Omissis
.
3. Nos termos da jurisprudência consolidada neste Sodalício, a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória,
o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente vendedora. Precedentes.

4. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ – AgRg no AREsp 525614/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, DJe 25/08/2014)” (
grifei
)

Da análise dos autos, não se observa elementos que justifique, de modo razoável, a delonga para entrega do imóvel, objeto da avença, que, pelo que se observa da documentação acostada, tinha inicialmente, como prazo para a conclusão da entrega da obra o mês de junho de 2015, considerando o prazo de tolerância, seria no máximo até dezembro de 2015, razão pela qual resta plausível o pagamento a título de lucros cessantes fixado pelo Juízo a quo.

Nesse sentido, é prática comum do mercado imobiliário a fixação do aluguel com base em percentual sobre o valor do imóvel, pois tal parâmetro propicia a comparação da rentabilidade obtida com a aplicação do valor gasto na aquisição do imóvel alugado em relação a aplicação do mesmo valor em outros investimentos de mercado.

Logo, o valor, inclusive requerido pelos agravantes, qual seja, R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais)
,
equivalente acerca de 1
% do valor do atualizado do contrato, encontrando-se dentro dos parâmetros de mercado, posto que os fatores considerados como tipo do imóvel, localização e estado geral, militam de forma favorável a valorização do bem, evidenciando a proporcionalidade e razoabilidade do arbitramento, além disso, deve ser levado em consideração que foi adquirido na planta, ensejando a natural presunção de entrega em perfeito estado de conservação.

Na mesma direção:

“
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA OBRA. O MAGISTRADO DEFERIU O PEDIDO DE TUTELA DETERMINANDO O PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES NO VALOR DE 0,5% DO IMÓVEL.
DECISÃO CORRETA. PRESUNÇÃO. POSSIBILIDADE
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO UNANIME.

I - A (2017.03661067-23, 179.834, Rel. GLEIDE PEREIRA DE MOURA, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2017-08-21, Publicado em 2017-08-29)”. (Negritou-se).

Outrossim, o dano de difícil reparação decorre do ilícito contratual do não cumprimento do prazo ajustado para entrega do imóvel, pois coloca o adquirente em desvantagem exagerada, tornando a obrigação de entrega por prazo incerto e/ou indeterminado, em verdadeira prática abusiva e desfavorável aos consumidores, vedada no art. 39, inciso XII, do CDC.

Assim, a concessão de antecipação da tutela para que a agravada arque mensalmente com os valores dos aluguéis a título de lucros cessantes é medida que, a priori, restabelece o equilíbrio econômico e financeiro do contrato que se tornou demasiadamente desvantajoso para uma das partes pela mora contratual da outra.

Por fim, quanto ao pedido formulado pelo agravante
acerca do recebimento imediato dos aluguéis retroativos,
entendo que se faz imprescindível regular instrução processual, a fim de se averiguar com mais clareza a procedência ou não deste pleito.

Ademais, nada impede, entretanto, seja reexaminado o referido pedido no Juízo de origem, a partir de novos elementos de ponderação.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço do presente Agravo de Instrumento e dou-lhe
PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a decisão ora vergastada, tão somente para
determinar o pagamento dos lucros cessantes a título de aluguéis, no valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais)
, a partir
do ajuizamento da demanda originária, até a efetiva entrega do bem. Ratificando a decisão de Id.
319205.

É como voto.

Belém/Pa, 19 de maio de 2020.

MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES.

Desembargadora - Relatora.

Belém, 20/06/2020