Tribunal: TJPA
Processo: 0049451-12.2014.8.14.0301
Classe: Apelação Cível
Relator(a): JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão julgador: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9587 - Compra e Venda
Data de julgamento: 2020-02-17

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. 1. Preliminar arguida em contrarrazões. Recurso Protelatório. Ausência de ataque aos fundamentos da sentença não verificado. Preliminar rejeitada.2. A relação contratual em análise é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo a apelante Leal Moreira Engenharia Ltda. considerada fornecedora de unidades imobiliárias no mercado imobiliário, perfeitamente enquadrada no disposto no artigo 3º da Lei nº 8.078/90. Ilegitimidade passiva da Leal Moreira Engenharia Ltda rejeitada.3. De acordo com o artigo 233 do CC, a obrigação de dar coisa certa abrange os acessórios dela decorrentes mesmo que não mencionada. Assim, para que a comissão de corretagem fosse excluída do contrato de cessão ela precisaria estar expressamente referida no título, o que não se verifica nos autos. Preliminar de ilegitimidade ativa dos autores quanto a comissão de corretagem rejeitada.4. Embora legitimados para requerer a referida indenização, fato é que tal pretensão não foi exercida dentro o tempo previsto para tal, pelo o que operou a prescrição trienal. Entendimento STJ. Preliminar de prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem acolhida para afastar a condenação referente a devolução simples dos valores cobrados a tal título.5. É abusiva cláusula contratual que condiciona a cessão de direito de promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato.6. Dada a comprovação da mora da Construtora, válido é se falar em concessão de indenização por danos materiais aos consumidores, os quais englobam aquilo que o credor efetivamente perdeu ? danos emergentes ? e o que razoavelmente deixou de lucrar ? lucros cessantes, conforme dispõe o artigo 402 do CC.7. Descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. Precedente do STJ.8. Condenação em danos emergentes exige comprovação dos prejuízos efetivamente sofridos, o que se verifica no caso. Limitação da condenação aos recibos juntados pelos autores, referentes a despesas com mudança, prejuízos com revenda de móveis e a multa paga a terceiros para depósito de mobília. 9. O mero inadimplemento contratual, em princípio, não dá causa à indenização por danos morais, sendo necessário, para isso, que reste comprovado a efetiva ofensa aos direitos da personalidade. Todavia, as peculiaridades do caso configura atraso excessivo capaz de ferir direitos da personalidade e causar danos morais. Redução do quantum arbitrado em sentença com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.10. Não há possibilidade de congelamento de saldo devedor em decorrência do atraso na entrega da obra, uma vez que a correção monetária é medida que visa restaurar o equilíbrio contratual. Todavia, adequando-se ao entendimento do STJ, fixo o índice a ser observado, a saber, o IPCA ? Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, salvo se o INCC for menor, a partir do transcurso da data limite prevista no contrato para entrega do bem, incluído o prazo de prorrogação de 180 dias.11. A aplicação de multa diária à sentença, nos termos do art. 461, §§ 4° e 5° do CPC/73, vigente à época, tem por finalidade garantir o cumprimento das obrigações de fazer ou não fazer, considerando que não há outro meio jurídico capaz e eficiente de executar tais obrigações. Assim, dado que a obrigação de dedução dos valores cobrados indevidamente do saldo devedor configura-se como obrigação de pagar, entendo pelo seu não cabimento, razão pela qual afasta-se as astreintes.12. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
Processo nº 0049451-12.2014.8.14.0301
Órgão Julgador: 1ª Turma de Direito Privado
Recurso: Apelação
Comarca: Belém/PA
Apelantes: Orion Incorporadora LTDA e Construtora Leal Moreira LTDA.
Apelados: Flávia Guedes Pinto Soares e Anthony Louchard Ferreira Soares
Relator: José Roberto Pinheiro Maia Bezerra Júnior.
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA.
1. Preliminar arguida em contrarrazões. Recurso Protelatório. Ausência de ataque aos fundamentos da sentença não verificado. Preliminar rejeitada.
2. A relação contratual em análise é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo a apelante Leal Moreira Engenharia Ltda. considerada fornecedora de unidades imobiliárias no mercado imobiliário, perfeitamente enquadrada no disposto no artigo 3º da Lei nº 8.078/90. Ilegitimidade passiva da Leal Moreira Engenharia Ltda rejeitada.
3. De acordo com o artigo 233 do CC, a obrigação de dar coisa certa abrange os acessórios dela decorrentes mesmo que não mencionada. Assim, para que a comissão de corretagem fosse excluída do contrato de cessão ela precisaria estar expressamente referida no título, o que não se verifica nos autos. Preliminar de ilegitimidade ativa dos autores quanto a comissão de corretagem rejeitada.
4. Embora legitimados para requerer a referida indenização, fato é que tal pretensão não foi exercida dentro o tempo previsto para tal, pelo o que operou a prescrição trienal. Entendimento STJ. Preliminar de prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem acolhida para afastar a condenação referente a devolução simples dos valores cobrados a tal título.
5. É abusiva cláusula contratual que condiciona a cessão de direito de promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato.
6. Dada a comprovação da mora da Construtora, válido é se falar em concessão de indenização por danos materiais aos consumidores, os quais englobam aquilo que o credor efetivamente perdeu - danos emergentes - e o que razoavelmente deixou de lucrar - lucros cessantes, conforme dispõe o artigo 402 do CC.
7. Descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. Precedente do STJ.
8. Condenação em danos emergentes exige comprovação dos prejuízos efetivamente sofridos, o que se verifica no caso. Limitação da condenação aos recibos juntados pelos autores, referentes a despesas com mudança, prejuízos com revenda de móveis e a multa paga a terceiros para depósito de mobília.
9. O mero inadimplemento contratual, em princípio, não dá causa à indenização por danos morais, sendo necessário, para isso, que reste comprovado a efetiva ofensa aos direitos da personalidade. Todavia, as peculiaridades do caso configura atraso excessivo capaz de ferir direitos da personalidade e causar danos morais. Redução do quantum arbitrado em sentença com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
10. Não há possibilidade de congelamento de saldo devedor em decorrência do atraso na entrega da obra, uma vez que a correção monetária é medida que visa restaurar o equilíbrio contratual. Todavia, adequando-se ao entendimento do STJ, fixo o índice a ser observado, a saber, o IPCA - Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, salvo se o INCC for menor, a partir do transcurso da data limite prevista no contrato para entrega do bem, incluído o prazo de prorrogação de 180 dias.
11. A aplicação de multa diária à sentença, nos termos do art. 461, §§ 4° e 5° do CPC/73, vigente à época, tem por finalidade garantir o cumprimento das obrigações de fazer ou não fazer, considerando que não há outro meio jurídico capaz e eficiente de executar tais obrigações. Assim, dado que a obrigação de dedução dos valores cobrados indevidamente do saldo devedor configura-se como obrigação de pagar, entendo pelo seu não cabimento, razão pela qual afasta-se as astreintes.
12. Recurso conhecido e parcialmente provido.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO APELO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Julgamento presidido pelo Exm Sr Des CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Belém (PA), 17 de fevereiro de 2020.
JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR
Desembargador Relator
RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
ORION INCORPORADORA LTDA e CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA
., em face sentença (fls. 579/595) proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Belém/PA, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Antecipação de Tutela, movida por
FLÁVIA GUEDES PINTO SOARES e ANTHONY LOUCHARD FERREIRA SOARES
, que julgou parcialmente procedente a ação para condenar as Requeridas a pagar aos autores o importe de R$ 84.150,00 (oitenta e quatro mil, cento e cinquenta reais), a título de dano material, com juros de 1% (um por cento) ao mês (desde o 1º mês após o prazo de 180 dias, ou seja, março de 2013), e correção monetária (INPC/IBGE) desde a data da sentença, devendo ser subtraído deste montante o valor de R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais) já depositados pela rés em juízo, resultando no valor de R$ 66.650,00 (sessenta e seis mil, seiscentos e cinquenta reais), sem prejuízo dos valores vincendos os quais deverão ser depositados a cada dia 5 dos meses subsequentes, até a disponibilização do imóvel para habitação, confirmando a tutela antecipada antes concedida. Acrescentou aos danos materiais os valores tangentes à multa pelo armazenamento dos móveis no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais) e aos prejuízo com mudança que totalizaram o valor de R$ 1.100,00 (um mil e cem reais) e R$ 2.999,00 (dois mil, novecentos e noventa e nove reais) pelos prejuízos com móveis. Além disso, condenou as Requeridas ao pagamento de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais), a ser corrigido com juros de 1% a partir de março de 2013 e correção monetária pelo índice INPC/IBGE a partir da data da sentença, a título de indenização por danos morais. Confirmou e tornou definitiva todos os pedidos deferidos em sede de tutela, mantendo o congelamento do saldo devedor desde março de 2013, a transferência da titularidade do imóvel para os autores sem quaisquer ônus e o pagamento dos lucros cessantes mensais até a efetiva entrega das chaves no valor de R$ 2.550,00 (dois mil, quinhentos e cinquenta reais). Deferiu, ainda, o pedido de devolução simples do valor tangente aos honorários imobiliários aos autores, que totaliza R$ 9.251,83 (nove mil, duzentos e cinquenta e um reais e oitenta e três centavos), bem como determinou a devolução simples do valor de R$ 6.884,00 (seis mil, oitocentos e oitenta e quatro reais) concernente à taxa de transferência no valor de 2% do imóvel, ambas devendo ser acrescidas de 1% ao mês desde o desembolso, pelos autores, ou seja, 26/06/2011 e 10/09/2012, respectivamente, e corrigidas pelo INPC/IBGE desde a sentença, valores estes que devem ser imediatamente deduzidos do saldo remanescente dos autores, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais). Condenou, ainda, as Requeridas ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação. E, em sede de Embargos de Declaração (fl. 603), confirmou o deferimento do benefício da justiça gratuita aos Requerentes e das astreintes já bloqueadas em função do descumprimento da liminar.

Em suas razões recursais (fls. 606/636), as Construtoras Apelantes sustentam, preliminarmente, a
ilegitimidade passiva da Construtora Leal Moreira LTDA., diante da inexistência de qualquer vínculo jurídico entre as partes, pelo o que requerem que a Construtora seja retirada da lide.

Ademais, ainda em sede preliminar, levantam a
ilegitimidade ativa das partes em requerer qualquer indenização relativa à taxa de comissão de corretagem, uma vez que a contratação e o pagamento desta taxa foram feitos por outrem e, ainda, requerem o reconhecimento da
prescrição da pretensão de obter o ressarcimento da referida comissão.

Pugnam, ainda, para que seja reconhecida a
ilegitimidade passiva das Apelantes para responder pelo ressarcimento dos valores referentes a comissão de corretagem, pois foram pagos a terceira empresa, alheia à relação jurídica celebrada entre as partes.

No mérito, sustentam a legalidade das cláusulas contratuais, sendo, portanto, regular a cobrança de
taxa de transferência de 2%, prevista na cláusula 12.1.c do contrato.

Defendem o não cabimento de
condenação em danos materiais na forma de
lucros cessantes, uma vez que não houve demonstração de efetivo prejuízo, assim como o pagamento da
multa cobrada pela empresa de móveis e os custos decorrentes com mudança e prejuízo com a revenda, uma vez que tais gastos não possuem qualquer relação com as empresas Apelantes.

Quanto aos
danos morais, entende que não restou demonstrado o abalo moral sofrido pelos autores, ainda mais a ponto de ensejar condenação em alta quantia, como fixado pelo juízo `a quo¿.

Requer a reforma da sentença quanto ao
congelamento do saldo devedor, uma vez que além de estar disposta em contrato, a correção monetária é medida de manutenção do equilíbrio econômico financeiro da relação.

Asseveram a inexistência de ato ilícito no contrato de
comissão de corretagem, visto que os adquirentes assinaram a carta proposta para aquisição do imóvel de onde tomaram ciência de todos os valores que teriam que pagar, constando, inclusive, a taxa de corretagem.

Por fim, requerem a reforma da sentença para
ampliar o prazo para a entrega da documentação necessária a obtenção do financiamento do imóvel, uma vez que o prazo disposto na sentença é demais exíguo. E, ainda, requer o afastamento da
cominação de multa diária, ante a ilegalidade de tal imposição.

A Apelação foi recebida somente no efeito devolutivo, ante a confirmação de tutela antecipada concedida, conforme decisão de fl. 655.

Houve oferta de contrarrazões, às fls. 677/724, alegando que o recurso é meramente protelatório, uma vez que
não atacou os fundamentos da decisão, pelo o que requerem o seu não conhecimento. No mérito, pugnam pelo seu improvimento.

As Construtoras opuseram Embargos de Declaração contra a decisão que recebeu a Apelação cível apenas em seu efeito devolutivo (fls. 609/672), os quais foram conhecidos e rejeitados pelo juízo `a quo¿, ocasião em que o magistrado condenou o embargante ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre valor atualizado da causa (fls. 756/757).

Os autos vieram a mim por redistribuição à fl. 875.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço da Apelação Cível, em consonância com o Enunciado Administrativo n° 02, do C. STJ e com o Enunciado n° 01 deste E. TJPA.

Preliminarmente, os autores, em sede de contrarrazões, pugnam pelo não conhecimento do recurso, ante a ausência de ataque aos fundamentos da sentença. Todavia, analisando os termos do recurso, entendo que tal preliminar não merece prosperar, em razão das Construtoras terem impugnado especificamente os termos da sentença, requerendo sua reforma integral.

Desta forma, rejeito a preliminar arguida.

Partindo dos fatos narrados acima, com amparo no conjunto probatório produzido nos autos, passo a apreciar a alegação de ilegitimidade de parte suscitada pelas Apelantes, requerendo a exclusão da Leal Moreira Engenharia Ltda. da lide.

Com efeito, destaco que
a relação contratual em análise é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo a apelante Leal Moreira Engenharia Ltda. considerada fornecedora de unidades imobiliárias no mercado imobiliário, perfeitamente enquadrada no disposto no artigo 3º da Lei nº 8.078/90, assim grafado:
Art. 3º. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou
comercialização de produtos
ou prestação de serviços. (grifo nosso).

Do apurado nos autos, resta claro que, apesar da construção do imóvel objeto da lide ser de responsabilidade da empresa Orion Incorporadora, conforme contrato às fls. 35/61, a empresa Leal Moreira Engenharia Ltda. utilizou sua marca para divulgação e posterior comercialização do empreendimento, visto que no referido contrato consta seu nome e logomarca.

Posto isto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da Apelante Leal Moreira Engenharia Ltda.

No que se refere a ilegitimidade ativa das partes para pleitearem qualquer indenização
relativa à taxa de comissão de corretagem, também entendo que não assiste razão às Apelantes. Vejamos:

Os autores, ora Apelados, adquiriram a unidade do empreendimento objeto da presente lide por meio de contrato de cessão de direito (fls. 63/65), pelo qual a Sra. Eliete Ferreira de Melo e o Sr. Carlos Cristóvão Castro de Melo, transferiram aos autores a titularidade dos direitos aquisitivos do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda realizado com a Construtora Leal Moreira, em relação ao apartamento nº 1003, no Condomínio Torres Trivento - Torre Brisa.

Muito embora não se encontre expressa menção de cessão da titularidade dos valores pagos a título de comissão de corretagem, não se pode esquecer que tal parcela é acessória a obrigação principal decorrente do contrato de compra e venda.

Com efeito, de acordo com o artigo 233 do Código Civil, a obrigação de dar coisa certa abrange os acessórios dela decorrentes mesmo que não mencionada. Assim, para que a comissão de corretagem fosse excluída do contrato de cessão ela precisaria estar expressamente referida no título, o que não se verifica nos autos.

Veja-se que o contrato de cessão não faz ressalta a nenhum crédito ou débito decorrente do contrato celebrado com as Construtoras, pelo o que entendo que o valor gasto com a comissão de corretagem foi objeto de cessão e, portanto, os autores possuem legitimidade ativa para pleitear seu ressarcimento.

Nesse sentido, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa dos autores para pleitear indenização relativa à taxa de comissão de corretagem.

Entretanto, embora legitimados para requerer a referida indenização, fato é que tal pretensão não foi exercida dentro o tempo previsto para tal, pelo o que operou a prescrição.

O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento em sede de
Recurso Repetitivo (tema 938),
no sentido de que a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em três anos, conforme ementa ¿
in verbis
¿:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM
. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO
. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem
ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) (grifo nosso).

Nesse sentido, da análise dos autos, especialmente da carta proposta juntada à fl. 100, verifica-se que o pagamento da taxa de corretagem ocorreu nos dias 10/11/2009, 10/12/2009 e 10/01/2010. Assim, dado que a ação foi ajuizada 07/10/2014, entendo restar prescrita tal pretensão, pelo o que acolho a preliminar arguida pela Construtora.

Em razão do reconhecimento da prescrição da pretensão de pleitear indenização relativa à taxa de comissão de corretagem, resta prejudicada a análise da preliminar de ilegitimidade das Apelantes para responder por tal ressarcimento.

No mérito, as Construtoras Apelantes pugnam pelo reconhecimento da legalidade da cláusula contratual (12.1.c) referente a cobrança de taxa de cessão de direitos e obrigações.

De acordo com a referida cláusula, a alienação da unidade pelo comprador a terceiro dependeria da presença de determinadas condições, dentre as quais destaca-se o pagamento, em moeda corrente, da taxa de transferência de 2% (dois por cento), incidente sobre o preço da venda, corrigido monetariamente - fls. 54/55.

Não obstante sua expressa previsão no contrato, entendo que tal cláusula se configura como abusiva, ensejando o enriquecimento ilícito da Construtora. Evidencia-se que é direito do promissário comprador efetuar a transferência ou cessão do contrato, sem que para isso tenha que pagar taxas à promitente vendedora.

Ademais, eventual despesa para verificação de cadastro do novo cliente e até mesmo confecção de outro instrumento contratual com tal indicação são inerentes ao próprio negócio, não podendo ser suportadas pelo consumidor.

Nesse sentido destaco:
¿(...) Por fim, acerca da questão atinente à taxa de anuência, a Corte local entendeu que tal cláusula reveste-se de abusividade, sob os seguintes fundamentos (e-STJ, fls. 563-564):
Da apelação da ré, resta a questão da taxa de anuência à cessão de direitos e obrigações do contrato. A taxa está prevista no ajuste (cláusula 5.1, fls. 62) e os autores comprovaram o pagamento em fls.104/105.
No entanto,
referida taxa de transferência mostra-se abusiva, eis que as vendedoras já inserem no preço do imóvel as despesas administrativas, nas quais se incluem os trâmites para a cessão de direitos decorrentes do contrato.
(...)¿ (STJ.
REsp 1.847.707/SP. Min. Rel. Marco Aurélio Bellizze. DJe 02/12/2019) (grifo nosso).
APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS - ABUSIVIDADE - DESVANTAGEM EXAGERADA
- INDENIZAÇÃO - DANO - INEXISTÊNCIA. 1.
É abusiva e, portanto, nula de pleno direito, a cláusula contratual que condiciona a cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato
. 2. Para apuração da responsabilidade e o dever de indenizar, é indispensável a existência de dano. (TJ-MG - AC: 10024113019129001 MG, Relator: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 19/09/2019, Data de Publicação: 25/09/2019) (grifo nosso).
---------------------------------------------------------------------------------------------
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INOCORRÊNCIA. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES INCABÍVEIS. DANOS MORAIS INOCORRENTES.
CLÁUSULA DE TAXA DE TRANSFERÊNCIA. ABUSIVIDADE
. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Cláusula de tolerância. É válida a cláusula de tolerância que prevê a prorrogação da entrega do imóvel em 180 dias, pois redigida de acordo com o disposto no art. 54, §3º do CDC.
2. Atraso da obra. Os fatos e circunstâncias dos autos demonstram que a obra foi entregue dentro do prazo de tolerância, tendo sido entregue as chaves somente em data posterior, em decorrência de inadimplemento contratual por parte dos próprios apelantes.
3. Danos materiais e Morais incabíveis, na espécie dos autos, uma vez que o descumprimento das obrigações contratuais ocorreu por parte dos próprios autores.
4.
Cláusula de Taxa de Cessão e Transferência. É abusiva a cobrança de taxa de transferência/anuência no percentual de 5% sobre o valor do contrato para o caso de cessão ou transferência de direitos. Precedentes.
Sentença, no ponto, reformada.
5. À unanimidade de votos, recurso parcialmente provido. (TJ-PA. AP 0023820-47.2009.8.14.0301. 1ª Turma de Direito Privado. Rel. Leonardo de Noronha Tavares. Julgamento em 19/02/2018. DJe 2/02/2018) (grifo nosso).

Diante disso, nego provimento a apelação nesse particular.

No que se refere a indenização por danos materiais, a Construtora requer que a condenação a tais parcelas seja afastada, uma vez que não houve a demonstração de efetivo prejuízo a título de lucros cessantes, bem como não lhe pode ser imputado os gastos suportados pelos consumidores relativos aos móveis.

Sabe-se que, uma vez inadimplida a obrigação, o devedor responderá pelos prejuízos decorrentes de sua mora, ressarcindo o credor em perdas e danos, nos termos dos artigos 389 e 395, ambos do CC.

Ademais, o artigo 402 e 403 do diploma civilista estabelece que as perdas e danos englobam aquilo que o credor efetivamente perdeu - danos emergentes - e o que razoavelmente deixou de lucrar - lucros cessantes, conforme dispõe o artigo 402 do CC.

Pois bem. Analisando os autos, verifico que a data prevista para a entrega do imóvel era 25/09/2012, conforme cláusula 5.6.b c/c cláusula 9.1 do contrato de promessa de compra e venda (fls.39 e 8) que, somada à cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (cláusula 9.1.1 do contrato - fl. 48), temos uma prorrogação da data da entrega para 25/03/2013.

Assim, tendo por consideração que a ação foi ajuizada em 07/10/2014, entendo restar demonstrada a mora na entrega do imóvel por parte da Construtora e, por isso, válido é se falar em concessão de parcela indenizatória aos consumidores.

No que se refere aos lucros cessantes, muito embora as Construtoras, ora Apelantes, sustentem que os autores não trouxeram aos autos qualquer comprovação do prejuízo material que lhes acometeram, não se pode esquecer que nessas situações o dano é presumido,
in re ipsa
, sendo ônus do vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável, o que não foi demonstrado nos presentes autos. Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NECESSIDADE DE ESCLARECIMENTO. CONCLUSÃO ALCANÇADA MANTIDA. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, SEM EFEITOS MODIFICATIVOS.
[...]
2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador
.
3. Embargos de declaração parcialmente acolhidos, sem efeitos modificativos. (STJ, EDcl no AgRg no AREsp 695.135/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe 27/03/2017) (grifo nosso).

Sintonizado com o entendimento do STJ, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, há muito já se firmou em igual sentido, como se observa
in verbis
:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DE BEM IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANO PRESUMIDO. HIPÓTESE DE EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO VERIFICADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INCABÍVEL AO CASO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
III -
Os lucros cessantes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem, sendo, por isso, considerado presumido o dano
e, consequentemente, cabível a aplicação de lucros cessantes, sendo pertinente que este se aplique no patamar de 0,5% sobre o valor do bem. (...) (TJPA - AI 0005816-40.2016.8.14.0000. 1ª Turma de Direito Privado. Rel. Gleide Pereira de Moura. Data de julgamento: 24/04/2018) (grifo nosso).
---------------------------------------------------------------------------------------------
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO IMOTIVADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO PRESUMIDO. ÔNUS DA CONSTRUTORA DE PRODUZIR PROVA EM SENTIDO. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA. REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC/73 OBSERVADOS. ACERTADA DECISÃO DE PRIMEIRA INSTÂNCIA. AUSÊNCIA DE NOVOS ARGUMENTOS CAPAZES DE ALTERAR O ENTENDIMENTO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Sendo incontroverso o atraso na entrega e não comprovados os motivos que configurariam o conhecido caso fortuito, a verossimilhança da alegação resta atendida. 2
. A jurisprudência do STJ e do TJPA é unissona no sentido de ser presumido o dano oriundo do atraso imotivado da entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda,
restando possível a antecipação de tutela relativa aos lucros cessantes. Recurso Conhecido e desprovido à unanimidade. (TJPA - AI 0023801-56.2015.8.14.0000. 2ª Turma de Direito Privado. Rel. Edinea Oliveira Tavares. Data de Julgamento: 22/05/2018. DJe 28/05/2018) (grifo nosso).

Sendo assim, não há o que se falar em reforma da sentença para afastar a indenização por dano material na forma de lucros cessantes.

Diferentemente do entendimento sedimentado a respeito dos lucros cessantes, a indenização pelos danos emergentes precisa de efetiva comprovação dos valores gastos pelos autores, em decorrência do disposto no artigo 333, I do CPC/73, vigente à época.

De acordo com os autores, o atraso na entrega do imóvel por parte das Construtoras lhes ocasionou prejuízos materiais efetivos, na medida em que tiveram que arcar com uma multa para o depósito dos móveis que contrataram e não puderam retirar. Tal alegação é devidamente comprovada mediante documento juntado à fl. 499, do qual constata-se o pagamento da multa no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais).

Ademais, também se encontram nos autos recibos de valores gastos com a mudança dos autores para a casa da mãe da requerida, uma vez que não tinham mais onde residir, às fls. 382/383. E, ainda, observa-se o prejuízo suportado pelos autores com a venda de seus bens por valores irrisórios, dado que não tinham mais onde guardar, às fls. 384/387.

Assim, verifica-se que os autores tiveram que despender gastos, os quais poderiam ser evitados com o atraso na data prevista, não possuindo, portanto, culpa na ocorrência de tais fatores.

Entretanto, verifico que os valores apontados pela sentença não correspondem aos valores indicados nos referidos recibos.

Veja-se que, em relação aos imóveis vendidos a menor preço, os autores apenas demonstraram o real valor do sofá (fl.389) e do fogão (fl.388), sendo assim, limito os danos emergentes ao prejuízo resultante da venda a menor desses dois bens, o que alcança o montante de R$ 1.998,00 (um mil, novecentos e noventa e oito reais).

E, com relação aos gastos despendidos com a mudança, encontra-se nos autos somente dois recibos, um no valor de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) - fl. 382 - e outro no valor de R$ 800,00 (oitocentos reais) - fl. 383, desta forma, reduzo a condenação imposta em sentença nesse particular para o valor de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais).

Quanto ao pleito de danos morais deferido pelo juízo `a quo¿ em R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais), pugna as Apelantes pelo seu improvimento, dado que o mero aborrecimento não pode dar ensejo a condenação desta natureza.

É sabido que
o mero inadimplemento contratual, em princípio, não dá causa à indenização por danos morais, sendo necessário, para isso, que reste comprovado a efetiva ofensa aos direitos da personalidade. Nesse sentido:
CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO C/C
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ABORRECIMENTO E DISSADOR
. EXAME DAS PREMISSAS FÁTICAS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA.
1.
O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade. (...)
(STJ. AgRg no REsp n° 1.408.540/MA. Quarta Turma. Min. Rel. Antonio Carlos Ferreira. Data de Julgamento 12/02/2015. DJe 19/02/2015) (grifo nosso).

Ocorre que, analisando os autos, verifica-se que o habite-se foi emitido em março de 2015, consoante declaração dos autores à fl. 571, o que importa em mora de 2 (dois) anos, configurando, pois, em atraso excessivo
capaz de ferir direitos da personalidade e causar danos morais.

Além disso, importa consignar que, apesar da obra estar concluída e os autores em dia com suas obrigações, a Construtora, injustificadamente, se negou a entregar os documentos necessários ao financiamento, o que só veio a acontecer em 15/04/2016, isto é, mais de 01 (um) ano depois (fl. 752).

Desta forma, entendo que restou demonstrado os danos morais sofridos.

Não obstante a caracterização do dano moral, entendo que o valor arbitrado em sentença se mostra em excessivo. Veja-se que a indenização por danos morais tem como objetivo reparar o sofrimento causado, assim como possui função educativa com o fim de inibir o cometimento de nova conduta. Todavia, não é possível se valer dessas finalidades para propiciar o enriquecimento ilícito dos Apelados, conduta proibida pelo ordenamento jurídico pátrio.

Desta forma, é necessário quantificar a lesão sofrida com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, com a devida correlação entre o dano gerado e a realidade dos fatos, pelo o que concluo pela redução do quantum arbitrado para R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescido de correção monetária pelo INPC desde esta sentença e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

As Construtoras Apelantes requerem seja afastada a determinação de congelamento do saldo devedor.

A respeito da matéria, entendo que, de fato,
não há possibilidade de congelamento de saldo devedor em decorrência do atraso na entrega da obra. Isto porque, em relação a correção monetária do saldo devedor, o STJ pacificou o entendimento de que deve ocorrer a substituição do índice de correção monetária do INCC pelo IPCA, salvo se o INCC for menor, a partir do transcurso da data limite prevista no contrato para entrega do bem, por considerar ser a maneira mais acertada de dirimir a questão, sem prejudicar nenhuma das partes, conforme Recurso Especial nº 1.454.139 - RJ , `
in verbis¿
:
CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DAS CHAVES.
CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES
. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 395, 884 E 944 DO CC/02; 1º DA LEI Nº 4.864/65; E 46 DA LEI Nº 10.931/04. 1. Agravo de instrumento interposto em 01.04.2013. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 12.03.2014. 2. Recurso especial em que se discute a legalidade da decisão judicial que, diante da mora do vendedor na entrega do imóvel ao comprador, suspende a correção do saldo devedor. 3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco às dívidas de valor. 4. Nos termos dos arts. 395 e 944 do CC/02, as indenizações decorrentes de inadimplência contratual devem guardar equivalência econômica com o prejuízo suportado pela outra parte, sob pena de se induzir o desequilíbrio econômico-financeiro do contrato e o enriquecimento sem causa de uma das partes. 5.
Hipótese de aquisição de imóvel na planta em que, diante do atraso na entrega das chaves, determinou-se fosse suspensa a correção monetária do saldo devedor. Ausente equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos, o melhor é que se restabeleça a correção do saldo devedor, sem prejuízo da fixação de outras medidas, que tenham equivalência econômica com os danos decorrentes do atraso na entrega das chaves e, por conseguinte, restaurem o equilíbrio contratual comprometido pela inadimplência da vendedora.
6. Considerando, de um lado, que o mutuário não pode ser prejudicado por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento. 7. Recurso especial provido. (REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 17/06/2014) (grifo nosso).

Desta feita, reformo a sentença para afastar o congelamento do saldo devedor para que a partir do esgotamento do prazo para a conclusão da obra, o valor da parcela final do contrato seja reajustado monetariamente, todavia,
adequando-se ao entendimento do STJ, fixo o índice a ser observado, a saber, o IPCA - Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, salvo se o INCC for menor, a partir do transcurso da data limite prevista no contrato para entrega do bem, incluído o prazo de prorrogação de 180 dias, pois que aquele reflete a variação do custo de vida de famílias com renda de 01 (um) a 40 (quarenta) salários mínimos e melhor reequilibra a relação contratual, conforme os julgado colacionado.

Pugnam as Construtoras pela ampliação do prazo para a entrega da documentação necessária a obtenção do financiamento do imóvel.

Analisando os autos verifico que o juízo `a quo¿ determinou que seja entregue toda a documentação necessária ao financiamento, pelos autores, junto as instituições financeiras para o consequente recebimento das chaves, no prazo de até 15 (quinze) dias - fl. 594.

Pois bem. Em petição de fls. 657/659, os autores informaram que o financiamento bancário não conseguiu ser finalizado, em razão da Construtora não ter entregue a ¿carta vdm¿, pelo o que entendo naquela ocasião esta carta era o único documento faltante.

Assim, tendo por consideração que a Construtora juntou aos autos tal documento (fl. 752), entendo que este pedido não possui mais razão de ser, estando, pois, prejudicado.

Por fim, alegam as Construtoras que não é cabível a cominação de multa diária em caso de descumprimento do pagamento de lucros cessantes, pelo o que requer seu afastamento.

Analisando a sentença, observo que o juízo `a quo¿ arbitrou multa diária em caso de descumprimento da determinação de dedução do saldo remanescente dos valores cobrados indevidamente dos autores, logo, em decorrência de obrigação de pagar, pelo o que entendo que a sentença merece reforma.

Fica clara
pelo art. 461, §§ 4° e 5° do CPC/73 que
a aplicação de multa diária à sentença tem por finalidade
garantir o cumprimento das obrigações de fazer ou não fazer
, considerando que não há outro meio jurídico capaz e eficiente de executar tais obrigações, não se referindo em momento algum as obrigações de pagar.

Ressalta-se que não se encontra no Código de Processo Civil de 1973 nenhum artigo que preveja a aplicação de astreintes por descumprimento de obrigação de pagar, nem mesmo a jurisprudência aceita tal incidência. Nesse sentido, colaciona-se alguns julgados:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SUBMISSÃO À REGRA PREVISTA NO ENUNCIADO ADMINISTRATIVO 03/STJ. EXECUÇÃO CONTRA A FAZENDA PÚBLICA.
OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA CERTA. FIXAÇÃO DE MULTA COMINATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
1.
A orientação desta Corte firmou-se no sentido de que, em se tratando de obrigação de pagar quantia, não é possível a fixação de multa cominatória (astreintes) em face do devedor
. Nesse sentido: REsp 784.188/RS, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 25/10/2005, DJ 14/11/2005; REsp 438.003/RS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/08/2006, DJ 18/08/2006; AgRg no AREsp 208.474/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/03/2014, DJe 25/03/2014; AgRg nos EDcl no REsp 1158868/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2011, DJe 09/05/2013.
2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1728047 SP 2017/0159028-0, Relator: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 16/08/2018, T2 - SEGUNDA TURMA, DJe 21/08/2018) (grifo nosso).
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AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
RESPONSABILIDADE CIVIL.
DANOS CAUSADOS A IMÓVEL VIZINHO.
OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA CERTA. ASTREINTES. IMPOSSIBILIDADE.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚM 211/STJ.
(...)
2. É firme o posicionamento do STJ no sentido de que,
a multa diária é "meio executivo de coação, não aplicável a obrigações de pagar quantia certa
, que atua sobre a vontade do demandado a fim de compeli-lo a satisfazer, ele próprio, a obrigação decorrente da decisão judicial." (REsp n. 784.188/RS, relator Ministro Teori Zavascki, DJ de 14.11.2005).
(...)
4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Ag 1401660/ES, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 11/04/2013, DJe 17/04/2013) (grifo nosso).

Desta forma, reformo a sentença para afastar a multa diária cominada.

Em decorrência do princípio da causalidade, mantenho os ônus sucumbências estabelecidos em sentença.

Ante o exposto,
CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO
à Apelação Cível para: 1) acolhendo a preliminar de prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, afasto a condenação referente a devolução simples dos valores cobrados tal título; 2) reduzir a condenação imposta em sentença no que tange aos danos emergentes, referentes a despesas com mudança, prejuízos com revenda de móveis e a multa paga a terceiros para depósito de mobília, para que se limitem aos valores efetivamente comprovados por meio dos recibos; 3) reduzir o quantum arbitrado a título de dano moral para R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescido de correção monetária pelo INPC desde esta sentença e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; 4) afastar o congelamento do saldo devedor para que a partir do esgotamento do prazo para a conclusão da obra, o valor da parcela final do contrato seja reajustado monetariamente pelo IPCA, salvo se o INCC for menor e; 5) afastar a multa diária cominada em caso de descumprimento da determinação de dedução do saldo remanescente dos valores cobrados indevidamente dos autores, mantendo a sentença em seus demais termos, conforme fundamentação supra.

É como voto.

Belém (PA), 17 de fevereiro de 2020.
JOSÉ ROBERTO
PINHEIRO MAIA
BEZERRA
JÚNIOR
DESEMBARGADOR - RELATOR