Tribunal: TJPA
Processo: 0003469-45.2015.8.14.0040
Classe: Apelação Cível
Relator(a): JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão julgador: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 8934 - Valor da Causa
Data de julgamento: 2020-03-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO). PEDIDO PARA MAJORAR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO NOS TERMOS DO CONTRATO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA. RETENÇÃO QUE PODE VARIAR DE 10% (DEZ POR CENTO) A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). ENTENDIMENTO DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC. CONDENAÇÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Inteiro teor:
Processo n° 0003469-45.2015.8.14.0040
Órgão julgador: 1
a
Turma de Direito Privado
Recurso: Apelação Cível
Comarca: Parauapebas/PA
Apelante: B.R.A. Empreendimentos Imobiliários LTDA
Apelado: Giancarlo Silva Costa
Relator: José Roberto Pinheiro Maia Bezerra Júnior.
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO). PEDIDO PARA MAJORAR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO NOS TERMOS DO CONTRATO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA. RETENÇÃO QUE PODE VARIAR DE 10% (DEZ POR CENTO) A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). ENTENDIMENTO DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC. CONDENAÇÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1
a
Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER do APELO, PORÉM, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Julgamento presidido pelo Exmo. Sr
.
Des CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.
Belém (PA), 03 de março de 2020.
JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR Desembargador Relator

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
B.R.A. EMPReENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.,
em face de sentença proferida pela 2
a
Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/PA, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Restituição de Quantia Paga, movida por
GIANCARLO SILVA COSTA,
que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados pela autora para rescindir o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto desta lide (qual seja, imóvel situado na Rua W-4, quadra 69-A, lote 50, 250m
2
, bairro Cidade Jardim, do loteamento denominado Residencial Cidade Jardim), restituindo as partes ao estado anterior, com a conseqüente reintegração de posse do bem à requerida, devendo para tanto o autor proceder com a entrega do aludido lote à requerida no prazo de 30 dias. Condenou a requerida a restituir os valores efetivamente pagos pelo autor, atualizados pelo IGPM a partir da data de cada desembolso, sendo incabível os juros de mora, ante a inadimplência do autor, garantindo-se à promissária vendedora/requerida a retenção do percentual de 10% desse valor, referente as despesas realizadas com publicidade, tributárias, administrativas, dentre outras, além da quantia de 10% sobre o valor efetivamente pago pelo demandante em favor da requerida, a título de multa rescisória. E, ainda, condenou a ré a restituir em dobro ao autor a quantia paga a título de comissão de corretagem no valor de RS 2.174,00, incidindo sobre ele correção monetária pelo IGPM desde o desembolso das parcelas até o efetivo pagamento. Por fim, considerando que o autor sucumbiu de parte mínima do pedido, com base no parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil, condenou o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo na quantia de 10% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (fls. 147/167), a Apelante pugna pela impossibilidade de restituição de 90% (noventa por cento) do valor pago pelo adquirente, uma vez que devem ser cumpridas as disposições constantes no contrato pactuado entre as partes, especialmente as cláusulas 15
a
e 16
a
.

Assim, requer que seja afastado da condenação a devolução dos valores pagos com comissão de intermediação, pois tal cobrança não configura prática abusiva, bem como seja autorizado a retenção de 20% (vinte por cento)

sobre os valores pagos pelo Apelado, a título de despesas operacionais suportadas pela Construtora.

Houve oferta de contrarrazões, às fls. 183/190, a Apelada requer o desprovimento do recurso interposto.

A Apelação foi recebida, no
2°
grau, no duplo efeito, conforme decisão fl. 195.
Os autos vieram a mim por redistribuição à fl. 196.
É o relatório.
Inclua-se em pauta de julgamento.
VOTO

Conheço do recurso, uma vez verificados os pressupostos de admissibilidade recursal.

O Apelado ajuizou a presente Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda c/c Restituição de Quantia Paga (fls.03/21), pleiteando a devolução em dobro dos valores referentes a cobrança ao valor da corretagem indevidamente pago. Além disso, requereu a declaração da rescisão contratual com a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores, devidamente corrigidos.

O juízo 'a quo' prolatou sentença (fls.143/146) declarando a rescisão contratual com a restituição dos valores pagos, entretanto possibilitou a retenção de 10% dos valores efetivamente pagos pela promitente vendedora, referente as despesas realizadas com publicidade, tributárias, administrativas, dentre outras e, ainda, considerando a abusividade da cláusula 16 do contrato objeto da lide, fixou o percentual de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago atualizado, a título de cláusula penal. E, ainda, determinou a restituição em dobro da quantia paga a título de comissão de corretagem.

A Apelante interpôs o presente recurso argumentando que o percentual da retenção definido em sentença não merece prosperar, uma vez que o contrato pactuado entre as partes autoriza a retenção de 20% (vinte por cento)

do valor pago, a título de ressarcimento das despesas operacionais por ela suportada.

Consigna-se, primeiramente, que o autor não recorreu da sentença, assim como as Construtoras não questionam o percentual fixado pelo magistrado no que se refere a multa compensatória, requerendo, tão somente, a majoração do percentual de retenção das despesas operacionais (tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento, dentre outras).

Acerca da restituição dos valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda, o STJ firmou o entendimento, por meio da Súmula 543 do STJ, de que nos casos de rescisão contratual por culpa da promitente compradora, entende-se ser justo e razoável que o promitente vendedor, ao restituir os valores pagos,
retenha parte das prestações pagas pelo consumidor
como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, haja vista que este não deu causa à rescisão contratual.

A respeito disso, o instrumento contratual firmado entre as partes, especialmente suas cláusulas 15
a
e 16
a
, §1° (fls. 32/32v), assim dispõe:
CLÁUSULA 15
a
. DO VENCIMENTO ANTECIPADO
FICA CONVENCIONADO ENTRE AS PARTES QUE TODA A DlVIDA
E OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS DO COMPRADOR VENCERÃO
ANTECIPADAMENTE,

DE

PLENO

DIREITO,
INDEPENDENTEMENTE DE QUALQUER NOTIFICAÇÃO, QUANDO:
A) HOUVER ATRASO NO PAGAMENTO DE 03 (TRÊS) PARCELAS, OU TRASNCORRIDOS 60 (SESSENTA) DIAS APÓS O VENCIMENTO DE QUALQUER PARCELA OU OUTRA OBRIGAÇÃO FINANCEIRA DECORRENTE DESTE CONTRATO;
(...)
§2° - SE O COMPRADOR NÃO FIZER O PAGAMENTO NO PRAZO MÁXIMO DE 15 (QUINZE) DIAS, A VENDEDORA PODERÁ RESCINDIR ESTE CONTRATO DE PLENO DIREITO, NOS TERMOS DA CLÁUSULA 16
a
, OU EXECUTAR O SALDO DEVEDOR, ACRESCIDO DE MULTA CONTRATUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO.

(...)
CLÁUSULA 16
a
: DA RESCISÃO CONTRATUAL, DAS PENALIDADES, DA CONDIÇÃO E DA FORMA DE RESTITUIÇÃO DO SALDO.
(...)
§1° - DAS PENALIDADES PELA RESCISÃO - HAVENDO A RESCISÃO CONTRATUAL, POR VONTADE OU CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR E NOS MOLDES DA SEGUNDA SITUAÇÃO, SERÃO APLICADAS AO COMPRADOR AS SEGUINTES PENALIDADES:
A)

PERDA DA POSSE PRECÁRIA E DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO LOTE/TERRENO, CABENDO AO COMPRADOR RESTITUIR A POSSE LIVRE DE PESSOAS E COISAS E SEM DÉBITOS DE QUALQUER NATUREZA SOBRE O LOTE/TERRENO;
B)

PERDA DA ENTRADA BÁSICA, LIMITADA A 5% DO VALOR DESTE CONTRATO (DESPESAS DE INTERMEDIAÇÃO E CORRETAGEM);
C)

MULTA COMPENSATÓRIA EM VALOR CORRESPONDENTE A 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DESTE CONTRATO, A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES DECORRENTES DA RESCISÃO;
D)

PERDA DE 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR DAS PARCELAS PAGAS A TÍTULO DE RESSARCIMENTO POR DESPESAS

TRIBUTÁRIAS.

ADMINISTRATIVAS, FINANCEIRAS. PUBLICITÁRIAS, LANÇAMENTO E DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS EMERGENTES;
E)

INDENIZAÇÃO DE 0,25% (ZERO VÍRGULA VINTE E CINCO
POR CENTO) AO MÊS DO VALOR ATUALIZADO DESTE
CONTRATO, A TÍTULO DE RESSARCIMENTO PELA
OCUPAÇÃO, EXPLORAÇÃO E ALUGUEL DO LOTE/TERRENO
(FRUIÇÃO), DURANTE O PERÍODO COMPREENDIDO ENTRE
A DATA DA ASSINATURA E RESCISÃO DESTE CONTRATO
OU A DEVOLUÇÃO DA POSSE PRECÁRIA À VENDEDORA,
CONSIDERANDO O QUE OCORRER POR ÚLTIMO.

Com efeito, analisando o teor da cláusula contratual, verifica-se que esta autoriza a retenção de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, como ressarcimento do custo operacional do contrato, mais retenção de 10%

(dez por cento) do valor atualizado do contrato, em forma de multa compensatória, somado ainda à perda da entrada básica de até 5% (cinco por cento) do valor do contrato. Desta forma, por previsão contratual, estaria a Construtora autorizada a reter total superior a 35% (trinta e cinco por cento) das parcelas pagas pelo comprador.

Não obstante a previsão contratual, firmou-se o entendimento de que o promitente vendedor só poderá reter, em seu benefício, até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador, sendo que tal percentagem p
ode variar
de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento).
Nesse sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
DIREITO CIVIL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.
1.

A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao
status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a
retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados
.
Precedentes.
2.

No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre
esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do
STJ.
3.

Recurso especial a que se nega seguimento.
(STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 17/06/2015) (grifo nosso).

Diante desse entendimento, inviável se mostra a aplicação dos termos do contrato, uma vez que este prevê a retenção de mais de 35% (trinta e cinco por cento) dós valores pagos pelo comprador. Ademais, não se pode esquecer que se estacaiante de uma relação de consumo e que por isso deve ser adotado a interpretação mais benéfica ao consumidor, em observância ao art. 47 do CDC.

Sendo assim, entendo que a cláusula 16
a
do contrato é abusiva por impor excessiva onerosidade em desfavor do consumidor, razão pela qual deve

ser mantida a sentença que arbitrou percentual de forma justa e razoável, estando dentro dos parâmetros fixados pelo Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual nego provimento ao recurso nesse particular.

No que se refere aos valores gastos com a comissão de corretagem, entendo também não prosperar as razões da Apelante.

De fato, nada impede que o comprador do imóvel arque com a comissão de corretagem, basta que a cobrança esteja devidamente prevista no contrato de compra e venda. Esse é o entendimento do STJ, em sede de recurso repetitivo (tema 938):
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.

CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE.
PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde gue previamente
informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com
o destaque do valor da comissão de corretagem
. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técníco-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II

- CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III

- RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ - REsp n° 1.599.511/SP. SEGUNDA SEÇÃO. Min. Rei. Paulo de Tarso Sanseverino. Julgamento em 24/08/2016. DJe 06/09/2016) (grifo nosso).

No contrato em apreço não se encontra qualquer previsão nesse sentido, pelo o que o pagamento de intermediação de venda, comprovada pelo recibo à fl. 26, é indevido, devendo seu valor atualizado, com base no IPCA, ser restituído em dobro nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, tal como determinado pela sentença, ora guerreada.

Dito isso, entendo que a sentença guerreada não merece reforma, pelo o que nego provimento ao recurso.

Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO a Apelação Cível mantendo a sentença em seus termos, conforme fundamentação supra.
É como voto.
Belém (PA), 03 de março de 2020.
JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR Desembargador Relator