Tribunal: TJPA
Processo: 0031660-30.2014.8.14.0301
Classe: Apelação Cível
Relator(a): JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão julgador: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2020-11-18

Ementa:
EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA.1) É sabido que paralisações, greves dos trabalhadores da construção civil e falta de mão de obra e de material não justificam a demora indeterminada do empreendimento. Isto porque, estes fatores configuram-se em fatos previsíveis inerentes ao risco da atividade econômica, não se configurando como caso fortuito ou de força maior para exclusão da responsabilidade (art. 14 do CDC).2) Tendo por consideração que o imóvel deveria ter sido entregue na data limite de 30/06/2013, já incluído o período de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias reconhecido em sentença e, que a ação foi ajuizada em 08/08/2014, entendo restar demonstrada a mora na entrega do imóvel por parte das Construtoras.3) Não obstante as rés entendam que os autores não demonstraram nos autos os prejuízos que lhes acometeram, não se pode esquecer que nessas situações o dano é presumido, in re ipsa, sendo ônus do vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável, o que não foi demonstrado nos presentes autos. Entendimento do STJ.4) Diferentemente do entendimento sedimentado a respeito dos lucros cessantes, a indenização pelos danos emergentes precisa de efetiva comprovação dos valores gastos pelos autores, em decorrência do disposto no artigo 373, I do CPC.5) Verifica-se que os autores comprovaram que tiveram que despender gastos, os quais poderiam ser evitados não fosse o atraso na data prevista, não possuindo, portanto, culpa na ocorrência de tais fatores, pelo o que dou provimento ao recurso dos compradores para condenar as Construtoras ao pagamento de R$ 1.450,50 (um mil, quatrocentos e cinquenta reais e cinquenta centavos), à título de danos emergentes, acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora, ambos a partir da data do prejuízo, conforme disposição das súmulas 43 e 54 do STJ.6) É sabido que o comprador de imóvel apenas passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio e do IPTU após sua imissão na posse do bem. Isto porque, somente é a partir desse momento que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos referidos serviços, o que justificaria sua contribuição. Cláusula 9.2.2 do contrato nula por prever sentido diverso.7) Assim sendo, condeno as Construtoras rés ao ressarcimento de eventuais valores cobrados a este título dos compradores, valores estes que deverão ser apurados em liquidação.8) Condenação em dano moral. Devida. Construtoras apelantes não se desincumbiram de demonstrar, até a presente data, que a obra foi concluída, pelo o que entendo restar configurado atraso excessivo, assumindo uma proporção capaz de ferir direitos da personalidade e causar danos morais a autora, pelo o que mantenho a sentença. Logo, condeno as rés ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), à título de danos morais, a ser corrigida pelo INPC a partir da publicação desta decisão (súmula 362 do STJ), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso (súmula 54 STJ).9) Recurso das Construtoras conhecido, porém, desprovido. Recurso dos compradores conhecido e provido.

Inteiro teor:
Processo nº 0031660-30.2014.8.14.0301
Órgão Julgador: 1ª Turma de Direito Privado
Recurso: Apelação
Comarca: Belém/PA
Apelantes: Ckom Engenharia LTDA. e Meta Empreendimentos Imobiliários LTDA. e Hernon Cardias e Silva e Monique Pennafort Silva
Advogados: Chedid Georges Abdulmassih, Izabella Cristina Costa Vieira e Georges Chedid Abdulmassih Junior
Advogada: Ana Cavalcanti Nóbrega da Cruz
Apeladas: Hernon Cardias e Silva e Monique Pennafort Silva e Ckom Engenharia LTDA. e Meta Empreendimentos Imobiliários LTDA.
Advogada: Ana Cavalcanti Nóbrega da Cruz
Advogados: Chedid Georges Abdulmassih, Izabella Cristina Costa Vieira e Georges Chedid Abdulmassih Junior
Relator: José Roberto Pinheiro Maia Bezerra Júnior.
EMENTA
: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA.
1)

É sabido que paralisações, greves dos trabalhadores da construção civil e falta de mão de obra e de material não justificam a demora indeterminada do empreendimento. Isto porque, estes fatores configuram-se em fatos previsíveis inerentes ao risco da atividade econômica, não se configurando como caso fortuito ou de força maior para exclusão da responsabilidade (art. 14 do CDC).
2)

Tendo por consideração que o imóvel deveria ter sido entregue na data limite de 30/06/2013, já incluído o período de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias reconhecido em sentença e, que a ação foi ajuizada em 08/08/2014, entendo restar demonstrada a mora na entrega do imóvel por parte das Construtoras.
3)

Não obstante as rés entendam que os autores não demonstraram nos autos os prejuízos que lhes acometeram, não se pode esquecer que nessas situações o dano é presumido,
in re ipsa
, sendo ônus do vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável, o que não foi demonstrado nos presentes autos. Entendimento do STJ.
4)

Diferentemente do entendimento sedimentado a respeito dos lucros cessantes, a indenização pelos danos emergentes precisa de efetiva comprovação dos valores gastos pelos autores, em decorrência do disposto no artigo 373, I do CPC.
5)

Verifica-se que os autores comprovaram que tiveram que despender gastos, os quais poderiam ser evitados não fosse o atraso na data prevista, não possuindo, portanto, culpa na ocorrência de tais fatores, pelo o que dou provimento ao recurso dos compradores para condenar as Construtoras ao pagamento de R$ 1.450,50 (um mil, quatrocentos e cinquenta reais e cinquenta centavos), à título de danos emergentes, acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora, ambos a partir da data do prejuízo, conforme disposição das súmulas 43 e 54 do STJ.
6)

É sabido que o comprador de imóvel apenas passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio e do IPTU após sua imissão na posse do bem. Isto porque, somente é a partir desse momento que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos referidos serviços, o que justificaria sua contribuição. Cláusula 9.2.2 do contrato nula por prever sentido diverso.
7)

Assim sendo, condeno as Construtoras rés ao ressarcimento de eventuais valores cobrados a este título dos compradores, valores estes que deverão ser apurados em liquidação.
8)

Condenação em dano moral. Devida. Construtoras apelantes não se desincumbiram de demonstrar, até a presente data, que a obra foi concluída, pelo o que entendo restar configurado atraso excessivo, assumindo uma proporção capaz de ferir direitos da personalidade e causar danos morais a autora, pelo o que mantenho a sentença. Logo, condeno as rés ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), à título de danos morais, a ser corrigida pelo INPC a partir da publicação desta decisão (súmula 362 do STJ), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso (súmula 54 STJ).
9)

Recurso das Construtoras conhecido, porém, desprovido. Recurso dos compradores conhecido e provido.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO APELO DAS CONSTRUTORAS, PORÉM, NEGAR-LHE PROVIMENTO e CONHECER DO APELO DOS COMPRADORES E DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Julgamento ocorrido na 32ª sessão do Plenário Virtual, com início em 09 de novembro de 2020 e término em 16 de novembro de 2020, presidida pelo Exmo. Des. Constantino Augusto Guerreiro.

Belém (PA), 17 de novembro de 2020.
JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR
Desembargador Relator
RELATÓRIO

Tratam-se de Apelações Cíveis interpostas por
CKOM ENGENHERIA LTDA. e META EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e HERNON CARDIAS E SILVA e MONIQUE PENNAFORT SILVA
, em face de sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA, nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais (processo n° 0031660-30.2014.8.14.0301), movida por
HERNON CARDIAS E SILVA e MONIQUE PENNAFORT SILVA
, que julgou parcialmente procedente o pedido dos autores somente para condenar os réus a lhes restituir, em virtude do atraso na entrega do imóvel, os valores comprovadamente pagos com aluguel, desde o esgotamento do prazo de tolerância até a entrega do empreendimento (habite-se), acrescido de correção pelo IGPM desde a data do pagamento e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, consequentemente, julgou extinto o presente processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I do CPC. Condenou, ainda, as partes a pagarem as custas e despesas processuais em partes iguais, assim como, os honorários advocatícios que arbitrou em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 86 do CPC.

Em suas razões recursais (fls. 270/277), as Construtoras apelantes sustentam que o atraso na entrega da obra foi oriundo de paralisações, greves dos trabalhadores da construção civil e falta de mão de obra e de material adequados e de qualidade, portanto casos de excludente de ilicitude por caso fortuito e força maior.

Assim, defendem inexistir nos autos ato ilícito por sua parte que possa justificar o dever de indenizar.

Ademais, alegam que não é possível que os lucros cessantes sejam considerados presumidos, exigindo prova concreta do prejuízo. Desta forma, entendem que a indenização por dano material deve ser afastada, eis que não consta nos autos qualquer prova de que a compra do imóvel teve como objetivo a aferição de lucro.

Os compradores, por sua vez, insurgiram-se da sentença (fls. 281/290) pleiteando o ressarcimento das despesas geradas antes da efetiva entrega do imóvel, tal como o pagamento de IPTU e taxas condominiais. Ressaltam que as despesas pleiteadas referem-se ao imóvel objeto do litígio e não ao imóvel locado, como entendeu o magistrado.

Pugnam, ainda, pela procedência da indenização por dano moral, eis que o atraso na entrega da obra gerou angústia e sofrimento aos autores.

Por fim, defendem que, além do pagamento de aluguel, despenderam valores com a mudança de apartamento devendo também serem ressarcidas com tais valores. Sendo assim, pleiteia a reparação de R$ 1.450,50 a título de despesas gastas com aluguel.

As construtoras apresentaram contrarrazões, às fls. 322/334, requerendo o improvimento do recurso dos compradores. E, os compradores, ofertaram contrarrazões ao recurso das Construtoras, às fls. 237/243, também pleiteando o seu improvimento.

Os autos foram redistribuídos, primeiramente, à relatoria da Des.ª Maria Filomena de Almeida Buarque, a qual constatando a existência de prevenção à Des.ª Edinéa Oliveira Tavares, declarou-se incompetente para analisar o presente feito (fl. 247).

Os autos vieram a mim por redistribuição à fl. 249, após a Des.ª Edinéa Oliveira Tavares ter se declarado suspeita por motivo superveniente (fl. 248).

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento no Plenário Virtual.
VOTO

Conheço do recurso, eis que preenchidos seus requisitos de admissibilidade recursal.

Cinge-se a controvérsia acerca da existência ou não de atraso na entrega da obra, bem como das indenizações provenientes de eventual atraso.

Analisando os autos verifico que a data prevista para a entrega do imóvel era 30/12/2012, conforme cláusula 2.1 do contrato de promessa de compra e venda (fl. 28) que, somado ao prazo de prorrogação reconhecido como válido em sentença de 180 (cento e oitenta) dias, temos uma prorrogação da data da entrega para 30/06/2013.

Importa consignar que as paralisações, greves dos trabalhadores da construção civil e falta de mão de obra e de material não justificam a demora indeterminada do empreendimento. Isto porque, estes fatores configuram-se em fatos previsíveis inerentes ao risco da atividade econômica, não se configurando como caso fortuito ou de força maior para exclusão da responsabilidade, tanto é que são eles que já fundamentam a previsão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Ademais, conforme preleciona o artigo 14 do CDC, o fornecedor de serviços responde, independentemente de culpa, pelos danos causados aos consumidores na prestação do serviço, ensejando, portanto, na responsabilidade objetiva das Construtoras. Assim, não é viável transferir ao consumidor ônus cuja causa não lhe pertence, não podendo tal demora prorrogar o prazo de entrega da obra.

Nesse sentido, destaco:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. SENTENÇA PROCEDENTE. PRELIMINAR DE NULIDADE PROCESSUAL POR CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE QUE ISOLADAMENTE NÃO CARACTERIZA CERCEAMENTO DE DEFESA. MÉRITO. ATRASO DE OBRA QUE SE CARACTERIZA APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ESTABELECIDO EM CONTRATO PARA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. VALIDADE DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. PRECEDENTES DESTA CORTE. SENTENÇA QUE MERECE REFORMA NESTE PONTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA POR PERÍODO SUPERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA.
GREVE DOS TRABALHADORES DA CONSTRUÇÃO CIVIL QUE NÃO ELIDE A RESPONSABILIDADE DAS CONSTRUTORAS. INTEMPERES INERENTES A ATIVIDADE. CASO FORTUITO E DE FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS
. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DANO MORAL CARACTERIZADO. DEVER DE INDENIZAR. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR RAZOÁVEL. ALUGUEIS FIXADOS A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. PATAMAR QUE DEVE SER FIXADO EM 1% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. VARIAÇÃO PERCENTUAL CONSAGRADA PELA JURISPRUDÊNCIA PÁTRIA. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA QUE APENAS REPÕE AS PERDAS INFLACIONÁRIAS. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE INCC PELO IPCA-IBGE. REFORMA NESTE PONTO QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PA. AP 0017773-76.2014.8.14.0301. 2° Turma de Direito Privado. Rel. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Julgamento em 22/05/2018. DJe 28/05/2018) (grifo nosso).
---------------------------------------------------------------------------------------------
¿(...)
Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se") ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, entre outras
,
não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno
.
Sendo assim, tais ocorrências não revelam fato imprevisível, nem previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida pelas partes Agravantes, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s) vendedora(s).
O contrário importaria malferir os princípios norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para o cumprimento da sua obrigação (...)¿ (TJ-PA. AI 0005160-83.2016.8.14.0000. 1° Turma de Direito Privado. Rel. Maria Filomena de Almeida Buarque. Julgamento em 09/03/2018. DJe 09/03/2018) (grifo nosso).

Tendo por consideração que o imóvel deveria ter sido entregue na data limite de 30/06/2013, já incluído o período de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias e, que a ação foi ajuizada em 08/08/2014, entendo restar demonstrada a mora na entrega do imóvel por parte das Construtoras.

Assim, uma vez caracterizada a mora das Construtoras, em razão de descumprimento contratual, válido é se falar em concessão de parcela indenizatória aos consumidores.

Não obstante as apelantes entendam que os autores não demonstraram nos autos os prejuízos que lhes acometeram, não se pode esquecer que nessas situações o dano é presumido,
in re ipsa
, sendo ônus do vendedor fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável, o que não foi demonstrado nos presentes autos.

Nesse sentido trago a colação trecho do acordão desta E. Corte de relatoria da Desª Maria Filomena de Almeida Buarque destacando que:
¿A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso,
há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável, o que não foi demonstrado nos presentes autos.
(...)¿. (TJ-PA. 2015.01649381-33, 146.195, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 3ª CÂMARA CÍVEL ISOLADA, Julgado em 14/05/2015, DJe 20/05/2015) (grifo nosso).

Sintonizado com o entendimento do STJ, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, há muito já se firmou em igual sentido, como se observa
in verbis
:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DE BEM IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANO PRESUMIDO. HIPÓTESE DE EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO VERIFICADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. INCABÍVEL AO CASO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
III -
Os lucros cessantes decorrem do atraso na entrega do bem imóvel por parte da construtora, o que representa uma lesão ao consumidor, pois inviabiliza a utilização do bem, sendo, por isso, considerado presumido o dano
e, consequentemente, cabível a aplicação de lucros cessantes, sendo pertinente que este se aplique no patamar de 0,5% sobre o valor do bem. (...) (TJPA - AI 0005816-40.2016.8.14.0000. 1ª Turma de Direito Privado. Rel. Gleide Pereira de Moura. Data de julgamento: 24/04/2018) (grifo nosso).
---------------------------------------------------------------------------------------------
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ATRASO IMOTIVADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO PRESUMIDO. ÔNUS DA CONSTRUTORA DE PRODUZIR PROVA EM SENTIDO. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA. REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC/73 OBSERVADOS. ACERTADA DECISÃO DE PRIMEIRA INSTÂNCIA. AUSÊNCIA DE NOVOS ARGUMENTOS CAPAZES DE ALTERAR O ENTENDIMENTO DA DECISÃO MONOCRÁTICA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Sendo incontroverso o atraso na entrega e não comprovados os motivos que configurariam o conhecido caso fortuito, a verossimilhança da alegação resta atendida. 2.
A jurisprudência do STJ e do TJPA é unissona no sentido de ser presumido o dano oriundo do atraso imotivado da entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda, restando possível a antecipação de tutela relativa aos lucros cessantes.
Recurso Conhecido e desprovido à unanimidade. (TJPA - AI 0023801-56.2015.8.14.0000. 2ª Turma de Direito Privado. Rel. Edinea Oliveira Tavares. Data de Julgamento: 22/05/2018. DJe 28/05/2018) (grifo nosso).

Dito isso, entendo que não há razões para reformar a sentença guerreada nesse particular, pelo o que nego provimento ao recurso das Construtoras.

No que se refere ao recurso dos compradores, entretanto, entendo que algumas considerações merecem particular atenção. Vejamos:

Em petição inicial, os autores informaram que, durante a mora das Construtoras, o dono do apartamento em que moravam solicitou o imóvel de volta, tendo os autores que realizar mudança de aluguel, da qual adveio gastos no valor total de R$ 1.450,50 (um mil, quatrocentos e cinquenta reais e cinquenta centavos).

Sabe-se que, uma vez inadimplida a obrigação, o devedor responderá pelos prejuízos decorrentes de sua mora, ressarcindo o credor em perdas e danos, nos termos dos artigos 389 e 395, ambos do CC.

Ademais, o artigo 402 e 403 do diploma civilista estabelece que as perdas e danos englobam aquilo que o credor efetivamente perdeu - danos emergentes - e o que razoavelmente deixou de lucrar - lucros cessantes, conforme dispõe o artigo 402 do CC.

Diferentemente do entendimento sedimentado a respeito dos lucros cessantes, a indenização pelos danos emergentes precisa de efetiva comprovação dos valores gastos pelos autores, em decorrência do disposto no artigo 373, I do CPC.

Analisando os autos, observo que os autores juntaram 03 (três) recibos de pagamentos, datados de 18/06/2014, 14/06/2014 e 02/07/2014, isto é, posteriores a mora das rés, relativos a: (I) desinstalação e instalação de ar condicionado em outro lugar, no valor de R$ 730,00 (setecentos e trinta reais) - fl. 78; (II) desmontagem e montagem de armário e guarda roupa, no valor de R$ 300,00 (trezentos reais) - fl. 79 e; (III) cupom fiscal na loja Imperador das Tintas, relativo a compra de material de pintura, no valor de R$ 420,50 (quatrocentos e vinte reais e cinquenta centavos) - fl. 80.

Assim, verifica-se que os autores comprovaram que tiveram que despender gastos, os quais poderiam ser evitados com o atraso na data prevista, não possuindo, portanto, culpa na ocorrência de tais fatores, pelo o que dou provimento ao recurso dos compradores para condenar as Construtoras ao pagamento de R$ 1.450,50 (um mil, quatrocentos e cinquenta reais e cinquenta centavos), à título de danos emergentes, acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora, ambos a partir da data do prejuízo, conforme disposição das súmulas 43 e 54 do STJ.

Ademais, verifica-se que os autores pleitearam, na petição inicial, o seguinte pedido (fl. 20): ¿seja atribuída às rés toda e
qualquer despesa que possua como fato gerador a unidade em questão
, tal como: IPTU, energia condominial, condomínio, entre outros encargos, desde janeiro de 2012, prazo de entrega da unidade, até que seja acertado o mérito, por ter as rés dado causa ao inadimplemento e por conseguinte a lide em questão, bem como os juros e multas relativo ao inadimplemento das prestações vencidas¿.

Não obstante tal pedido, o magistrado, por ocasião da sentença, considerou que o pedido dos autores se referia ao
imóvel locado
, razão pela qual entendeu como indevida sua restituição.

Ora, da simples leitura do pedido inicial, é fácil verificar que as despesas pleiteadas se referem a unidade objeto do contrato discutido e não ao imóvel locado, logo, tenho que o magistrado incorreu em
erro in judicando
.

Pois bem. É sabido que
o comprador de imóvel apenas passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio e do IPTU após sua imissão na posse do bem. Isto porque, somente é a partir desse momento que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos referidos serviços, o que justificaria sua contribuição.

Desta forma, até que haja a efetiva imissão dos autores na posse do bem, o pagamento desses valores é do promitente vendedor.

A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça, pacificou entendimento, em casos análogos à espécie, por meio dos
Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.345.331/RS (Tema 886),
cuja ementa ora se transcreve:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação
. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) (grifo nosso).

Entretanto, compulsando o instrumento contratual firmado entre partes, verifico a existência de cláusula em sentido diverso (fls. 33/34):
9 -
DAS OBRIGAÇÕES DAS PARTES
[...]
9.2.2 - PAGAR TODAS AS DESPESAS E OS ENCARGOS FISCAIS RELATIVOS À UNIDADE COMPROMETIDA, DEVIDA A PARTIR DA DATA DE CONCESSÃO DO ¿HABITE-SE¿, TAIS COMO
:
a) As despesas de condomínio, ainda que o
ADQUIRENTE
não tenha recebido a posse da unidade;
b) Os foros, impostos, taxas, seguros contra incêndios e outros encargos, fiscais ou não, que já incidam, na data do habite-se, ou que venham a incidir sobre a unidade comprometida, ainda que lançados em nome da
VENDEDORA
, e que deverão ser pagos regular e pontualmente de modo a coloca-la a salvo de quaisquer cobranças ou ônus a eles relativos.

Verifica-se, portanto, que o contrato estabelece a responsabilidade do promitente comprador aos encargos de taxa condominiais e impostos antes da sua efetiva imissão da posse, o que vai de encontro ao sedimentado pela jurisprudência do STJ, o que não pode ser admitido. Note-se que se está diante de uma relação de consumo e que por isso deve ser adotado a interpretação mais benéfica ao consumidor, em observância ao art. 47 do CDC.

Entendo, portanto, que a cláusula 9.2.2 do contrato é abusiva por impor excessiva onerosidade em desfavor do consumidor, razão pela qual deve ser afastada.

Assim sendo, condeno as Construtoras rés ao ressarcimento de eventuais valores cobrados a este título dos compradores, valores estes que deverão ser apurados em liquidação de sentença.

No que tange a condenação por danos morais, os compradores entendem que o atraso na entrega da obra não configura mero aborrecimento típico, eis que necessário contabilizar o período que os apelantes guerreiam para ter sua moradia própria.

É sabido que o mero inadimplemento contratual, em princípio, não dá causa à indenização por danos morais, sendo necessário, para isso, que reste comprovado a efetiva ofensa aos direitos da personalidade. Nesse sentido:
CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO C/C
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ABORRECIMENTO E DISSADOR
. EXAME DAS PREMISSAS FÁTICAS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA.
1.
O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade. (...)
(STJ. AgRg no REsp n° 1.408.540/MA. Quarta Turma. Min. Rel. Antonio Carlos Ferreira. Data de Julgamento 12/02/2015. DJe 19/02/2015) (grifo nosso).

Ocorre que, analisando os autos, verifica-se que, até a presente data, não se tem notícias nos autos a respeito da conclusão da referida obra, haja vista que não consta nos autos o habite-se ou termo de entrega das chaves, sendo assim, tenho que as apelantes não se desincumbiram de seu ônus
probandi
em demonstrar a ausência de atraso excessivo.

Diante desse cenário, entendo configurar atraso excessivo, assumindo uma proporção capaz de ferir direitos da personalidade e causar danos morais a autora, pelo o que mantenho a sentença. Nesse sentido, já entendeu o STJ:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO EXPRESSIVO DE 3 ANOS NA ENTREGA DO IMÓVEL
. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA.
SÚMULAS 7 E 83 DO STJ.
1. Conforme a jurisprudência pacífica do STJ, o atraso expressivo na entrega de empreendimento imobiliário - como no caso dos autos,
3 (três) anos
- pode configurar dano ao patrimônio moral do contratante, circunstância que enseja a reparação
. Precedente: AgInt no AREsp 1.049.708/RJ. Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma. DJe 26/05/2017. Súmula 83 do STJ.
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria de fato (Súmula 7/STJ).
3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ. AgInt no REsp n° 1.679.556/SE. Quarta Turma. Min. Rel. Maria Isabel Gallotti. Julgamento em 10/04/2018. DJe 18/04/2018) (grifo nosso).

Veja-se que a indenização por danos morais tem como objetivo reparar o sofrimento causado, assim como possui função educativa com o fim de inibir o cometimento de nova conduta. Todavia, não é possível se valer dessas finalidades para propiciar o enriquecimento ilícito da apelada, conduta proibida pelo ordenamento jurídico pátrio.

Desta forma, é necessário quantificar a lesão sofrida com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, com a devida correlação entre o dano gerado e a realidade dos fatos, pelo o que concluo pela condenação das Construtoras ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), à título de danos morais, a ser corrigida pelo INPC a partir da publicação desta decisão (súmula 362 do STJ), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso (súmula 54 STJ).

Ante o exposto,
CONHEÇO, porém, NEGO PROVIMENTO
à Apelação Cível interposta pelas Construtoras e
CONHEÇO e DOU PROVIMENTO
à Apelação Cível dos compradores para: 1) declarar nula a cláusula 9.2.2 do contrato firmado entre as partes, condenando as Construtoras rés ao ressarcimento de eventuais valores cobrados a este título dos compradores, valores estes que deverão ser apurados em liquidação de sentença; 2) condenar as Construtoras ao pagamento de R$ 1.450,50 (um mil, quatrocentos e cinquenta reais e cinquenta centavos), à título de danos emergentes, acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora, ambos a partir da data do prejuízo, conforme disposição das súmulas 43 e 54 do STJ 3) e, ainda, condenar as Construtoras ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), à título de danos morais, a ser corrigida pelo INPC a partir da publicação desta decisão (súmula 362 do STJ), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso (súmula 54 STJ), mantendo a sentença em seus demais termos, conforme fundamentação supra.

Tendo por consideração o princípio da causalidade, bem como por terem os autores sucumbido em parte mínima do pedido, reformo a sentença para condenar as rés às custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Belém (PA), 17 de novembro de 2020.

JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR
Desembargador Relator