Tribunal: TJPA
Processo: 0031256-76.2014.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10496 - Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2020-03-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NO FORNECIMENTO DA CERTIDÃO DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS AFASTADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. O descumprimento contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor acarreta o dever de restituição integral das parcelas pagas, quando da rescisão contratual. Entendimento sumulado pelo STJ. Hipótese dos autos em que demonstrado o descumprimento contratual por parte das apelantes, na medida em que o atraso para o fornecimento da certidão individualizada da matrícula do imóvel acabou por impossibilitar o financiamento bancário e gerar o aumento considerável do saldo devedor, restando configurada a culpa exclusiva da parte ré e cominando na restituição integral dos valores pagos. Manutenção da sentença que se impõe. 2. Danos Morais. Conforme entendimento pacificado no STJ, o simples fato de o promitente vendedor ter descumprido o contrato não acarreta, por si só, danos morais. A condenação em danos morais é possível apenas em situações excepcionais e desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente, o que não foi demonstrado no caso concreto. 3. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade para, reformando a sentença, afastar a condenação em danos morais em virtude de ausência de provas quanto a efetiva ocorrência dessa modalidade de dano.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0031256-76.2014.8.14.0301
APELANTE: STATUS CONSTRUCOES LTDA, STATUS SPE - PROJETO IMOBILIARIO CHACARA JATOBA LTDA

APELADO: RAIMUNDA RAQUEL MIRANDA FONTELES DE LIMA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NO FORNECIMENTO DA CERTIDÃO DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS AFASTADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.

O descumprimento contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor acarreta o dever de restituição integral das parcelas pagas, quando da rescisão contratual. Entendimento sumulado pelo STJ. Hipótese dos autos em que demonstrado o descumprimento contratual por parte das apelantes, na medida em que o atraso para o fornecimento da certidão individualizada da matrícula do imóvel acabou por impossibilitar o financiamento bancário e gerar o aumento considerável do saldo devedor, restando configurada a culpa exclusiva da parte ré e cominando na restituição integral dos valores pagos. Manutenção da sentença que se impõe.

2.

Danos Morais. Conforme entendimento pacificado no STJ, o simples fato de o promitente vendedor ter descumprido o contrato não acarreta, por si só, danos morais. A condenação em danos morais é possível apenas em situações excepcionais e desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente, o que não foi demonstrado no caso concreto.

3.

Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade para, reformando a sentença, afastar a condenação em danos morais em virtude de ausência de provas quanto a efetiva ocorrência dessa modalidade de dano.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
STATUS CONSTRUÇÕES LTDA e STATUS SPE - PROJETO IMOBILIÁRIO CHÁCARA JATOBÁ LTDA
, em face da sentença proferida na Ação Ordinária movida por
RAIMUNDA RAQUEL MIRANDA FONTELES DE LIMA
, em trâmite no juízo da 4ª Vara Cível e Empresarial da Capital.

Na exordial (ID 2301000), alega a autora que firmou Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma e Outros Pactos para aquisição de apartamento no valor de R$-354.750,00 (trezentos e cinquenta e quatro mil e setecentos e cinquenta reais), que seria pago da seguinte forma: sinal de R$-123.000,00 (cento e vinte e três mil reais), sendo R$-30.000,00 (trinta mil reais) em dinheiro e R$- 93.000,00 (noventa e três mil reais) através de saque do FGTS e o saldo por financiamento bancário com a Caixa Econômica Federal.

Afirma que após o pagamento do sinal, no dia 30.12.2013, ficou aguardando os procedimentos a serem realizados por parte da vendedora em relação ao financiamento bancário, sendo que a certidão individualizada da unidade, que era indispensável à conclusão do processo de financiamento, só foi disponibilizada a autora em 04 de abril de 2014, não tendo sido remetida pelas rés diretamente ao Banco.

Aduz que após várias dificuldades de tratativas com as rés, se dirigiu até a Caixa Econômica Federal quando foi surpreendida com a informação de que seu saldo devedor já havia sido atualizado com um acréscimo de mais de R$ 37.000,00 (trinta e sete mil reais) considerando o vencimento em janeiro de 2014. Em razão da culpa exclusiva das requeridas pelo atraso no financiamento e não tendo condições financeiras de arcar com nada além do que havia se comprometido, a requerente, enviou notificação extrajudicial as rés, na qual requereu a rescisão contratual com a devolução integral do valor pago (R$ 30.000,00), o que não foi possível administrativamente.

Requer seja declarada a rescisão do contrato por culpa das requeridas, com a restituição integral do valor pago pela autora a título de sinal, acrescido de multa de 2%, juros e correção monetária a contar da data do desembolso, até o efetivo pagamento, além de indenização por danos morais.

Com a inicial, juntou documentos.

Em decisão de ID 2301002, pág. 30, foi deferida a gratuidade processual.

Em sua contestação (ID 2301004), a parte ré arguiu: a ausência de mora em relação a entrega dos documentos à instituição bancária; a regularidade das cláusulas contratais; a rescisão do contrato de pleno direito por culpa da requerente quando deixou de efetuar o pagamento de parcela de financiamento e; o não cabimento do pedido de indenização por danos morais. Juntou documentos.

Réplica à contestação apresentada (ID 2301005).

Após regular processamento do feito, foi proferida sentença julgando procedentes os pedidos, com a seguinte parte dispositiva:

“DISPOSITIVO

Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos e, por consequência, extingo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil/2015, para:

a) DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva das requeridas, nos termos da fundamentação;

b) CONDENAR as requeridas à devolução integral à requerente do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), corrigidos monetariamente da data do desembolso, com juros de 1% ao mês a partir da citação, nos termos da fundamentação;

c) CONDENAR, também, as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais à requerente no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC a partir do arbitramento, com juros de 1% a partir da citação, nos termos da fundamentação.

CONDENO, ainda, a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios da parte contrária (Súmula 326 do STJ), ora fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Nos termos do artigo 46, caput, da Lei estadual n. 8.328, de 29/12/2015, fica advertida a parte responsável de que, na hipótese de, havendo custas, não efetuar o pagamento delas no prazo legal, o respectivo crédito, além de encaminhado para inscrição em Dívida Ativa, sofrerá atualização monetária e incidência de outros encargos legais.

Fica autorizado o desentranhamento de documentos por quem os juntou, exceto a procuração, substituindo-os por cópias que poderão ser declaradas autênticas pelo patrono nos termos do artigo 425, IV do CPC/2015, devendo o cartório certificar o ato de desentranhamento.

Certificado o trânsito em julgado, havendo custas pendentes, intime-se o responsável para o recolhimento, sob pena de inscrição na dívida ativa. Inerte, inscreva-se.

Após, cumpridas as cautelas legais, arquivar os presentes autos e dar baixa na distribuição.

P.R.I.C.

Inconformada,
a parte ré
interpôs apelação (ID 2301007), afirmando a legalidade da devolução parcial dos valores pagos ante a culpa exclusiva da promitente compradora pela rescisão contratual; a inexistência de comprovação de danos morais e a excessividade do
quantum
arbitrado. Pugnou pelo total provimento do recurso para reformar a sentença com o julgamento improcedente da demanda.

Apresentadas contrarrazões (ID 2301008), com preliminar de ausência de dialeticidade recursal ante a não impugnação específica dos fundamentos da sentença.
Requer a manutenção da sentença.

Coube-me o feito por distribuição.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima pauta do plenário virtual.

Belém,
04 de março de 2020.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade,
conheço
o recurso de apelação.

Ressalto que não merecem prosperar as alegações das apeladas em preliminar de contrarrazões, no sentido de que não teriam sido impugnados especificamente os fundamentos da sentença.

Na verdade, foram devidamente impugnadas as razões de decidir, principalmente, considerando que os argumentos utilizados pelas apelantes, caso acolhidos, seriam suficientes para a reforma da sentença que julgou procedente a demanda.

2.

Razões Recursais.

Cinge-se a controvérsia acerca do acerto ou desacerto da sentença que reconhecendo o descumprimento contratual por parte das apelantes, declarou rescindido o contrato e determinou a restituição integral dos valores adimplidos e o pagamento de indenização por danos morais. Passo a analisar.

2.1 Da rescisão contratual. Dever de restituição integral dos valores pagos.

Verifica-se da sentença que o juízo de piso declarou rescindido o contrato com a determinação de restituição integral dos valores pagos em razão de restar configurada a mora das requeridas no tocante a não entrega em tempo hábil da certidão individualizada do imóvel objeto do contrato.

Segundo o magistrado:

É inquestionável que a não entrega de documentação indispensável para a obtenção do financiamento na data prevista no contrato caracteriza o inadimplemento contratual da construtora, sendo lídimo o direito do requerente à rescisão contratual em razão da perda da utilidade da prestação.

Do que se observa pelos e-mails trocados entre as partes, fls. 23/64 dos autos, a não contratação do financiamento imobiliário junto à instituição bancária se deu em razão do atraso na entrega da documentação de responsabilidade da ré, gerando aumento no saldo devedor.

Em suas razões recursais, os recorrentes defendem a reforma da sentença, aduzindo que a cláusula que prevê a retenção de percentual na hipótese de rescisão seria lícita e aplicável quando o comprador não efetua o pagamento do preço nos termos avençados ou desiste do negócio. Afirma que no caso dos autos, a rescisão ocorreu em razão de a apelada não ter efetuado o pagamento do saldo devedor porque não tinha condições financeiras de pagar nem o valor inicialmente acordado, não podendo ser imputada qualquer responsabilidade às apelantes.

Sem maiores digressões a respeito do assunto, entendo não lhes assistir razão, na medida em que a sentença proferida pelo juízo
a quo
se encontra em consonância com a jurisprudência dos Tribunais Superiores.

Conforme se verifica, a sentença encontra-se em consonância com a jurisprudência pátria. Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento acerca da imperiosa necessidade de restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, quando a culpa pela rescisão for exclusiva do vendedor/construtor, conforme se verifica a seguir:

“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).

Na hipótese dos autos, entendo restar comprovado o descumprimento contratual por parte das apelantes, na medida em que o atraso para o fornecimento da certidão individualizada da matrícula do imóvel acabou por impossibilitar o financiamento bancário e gerar o aumento considerável do saldo devedor, conforme demonstrado nos documentos de ID 2301002, págs. 10/16.

De fato, verificando-se que a certidão individualizada do imóvel – imprescindível para a liberação dos financiamentos por parte dos bancos – somente foi disponibilizada em 04 de abril de 2014, resta configurada a culpa exclusiva da parte apelante pela rescisão contratual.

Por sua vez, as apelantes não demonstraram ter havido culpa por parte da apelada na demora para a conclusão do financiamento bancário e consequentemente do negócio jurídico, mormente quando afirmado e demonstrado pela compradora que se encontrava pendente a individualização da matrícula da unidade e consequentemente impedido o financiamento para quitação do preço.

Ressalta-se que a relação estabelecida entre as partes é de consumo, estando os contratos firmados entre construtoras e as pessoas físicas sob o pálio das normas constantes do Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Assim, cabe à vendedora demonstrar de forma cabal a ausência de culpa pelo descumprimento contratual, ou ainda, que o inadimplemento decorreu de culpa do comprador.

Na hipótese dos autos, havendo a demonstração por parte da compradora de que a disponibilização da matrícula individualizada ocorreu em data posterior a prevista contratualmente, era ônus da vendedora comprovar que todos os documentos necessários estavam disponíveis ao comprador, ante a inversão do ônus da prova prevista no Código de Defesa do Consumidor. No caso em análise, em que pese as alegações da autora, ora apelada, as apelantes não produziram qualquer tipo de prova em sentido contrário.

Assim, não tendo as apelantes se desincumbido do ônus de demonstrar a inexistência de falha na prestação do serviço ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, resta demonstrada a sua culpa exclusiva pela rescisão contratual e o dever de restituição integral dos valores pagos, não merecendo qualquer reforma a sentença vergastada, neste ponto.

2.2 Dos Danos Morais.

Com relação a esse tópico, o juízo de piso condenou as requeridas a pagarem o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) à requerente. Segundo o magistrado, em suas palavras: “
(...) no que concerne ao dano moral, constato que o caso concreto ultrapassa a seara do mero dissabor e percalços do cotidiano, de modo que configura dano moral indenizável, visto que a requerente vem sofrendo com os prejuízos causados pela conduta das requeridas, sem poder comprar sua casa própria
”.

Insurgem-se as apelantes contra a condenação, sob o argumento de que não estaria caracterizado o dano moral, em virtude de não ter sofrido a autora da demanda ofensa a algum de seus direitos de personalidade. Alternativamente, requerem a redução do
quantum
indenizatório.

Adianto que tal argumentação comporta provimento.

Conforme se depreende dos autos, restou demonstrado o descumprimento contratual ante a demora para o fornecimento da certidão individualizada do imóvel, por aproximadamente três meses, o que provavelmente deve ter frustrado a apelada ante a impossibilidade de conclusão do negócio jurídico e da fruição do bem para o fim que pretendia.

No entanto, conforme entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça, o simples fato de o promitente vendedor ter descumprido o contrato não acarreta, por si só, danos morais. Veja-se:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. DANOS MORAIS.

1. É cabível a condenação da construtora em indenização por lucros cessantes pelo retardo na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda, tendo em vista que tal demora impossibilita o adquirente de fruir do bem. Precedentes.

2. Inviabilidade de alterar a conclusão da Corte local para fixar a data de entrega das chaves como termo final do pagamento dos lucros cessantes resultante da análise das circunstâncias fáticas, bem como da interpretação de cláusulas contratuais. Incidência dos óbices das súmulas 5 e 7/STJ.

3. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, em regra, não é capaz de gerar danos morais.

4. Indicada concretamente, situação específica, desvinculada dos normais aborrecimentos, capaz de gerar dor e sofrimento indenizável, seria imprescindível o reexame do conjunto fático-probatório dos autos para alterar a conclusão de ocorrência de dano moral, atividade inviável nesta via especial. Súmula n. 7 do STJ.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1798456/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 28/06/2019)

Depreende-se da ementa acima transcrita, que é possível a condenação em danos morais, entretanto, apenas em situações excepcionais e desde que devidamente comprovada a ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente, porém, ao meu sentir, isso não foi demonstrado nos autos.

Digo isto, porque a apelada defende a ocorrência de dano moral em virtude de ter ficado impossibilitada de dar continuidade ao procedimento de compra do imóvel ante o aumento considerável do saldo devedor e por não ter sido efetivada a rescisão e devolução do valor pago a título de sinal.

Ora, não obstante o atraso no fornecimento da documentação necessária ao financiamento por parte da vendedora possa ter acarretado desconforto à apelada, por certo não trouxe maiores aborrecimentos do que aquele a que todos estão sujeitos na relações negociais, não tendo a recorrida se desincumbido de demonstrar, por meio de elementos de prova, qualquer abalo a alguns de seus direitos da personalidade.

Assim, embora tenha sido desagradável a espera por aproximadamente três meses pela entrega da certidão individualizada do imóvel o que acabou por frustrar a conclusão do negócio, entendo que os fatos trazidos, não induzem ao reconhecimento do dano moral,
razão pela qual a sentença carece de modificação para afastar a condenação por danos morais
.

3. Parte dispositiva.

Isto posto, CONHEÇO do recurso de apelação e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para, reformando a sentença, afastar a condenação em danos morais em virtude de ausência de provas quanto a efetiva ocorrência dessa modalidade de dano, mantendo os demais termos do
decisum
.

Em razão da reforma da sentença com a parcial procedência da ação, impõe-se a sucumbência recíproca, de forma que as rés arcarão com 50% e a autora com 50% das despesas processuais. Com relação aos honorários advocatícios, condeno as rés a pagar aos advogados da autora 50% e a autora a pagar aos advogados das rés 50% dos honorários advocatícios fixados em sentença.

Por ser a autora beneficiária do instituto da Justiça Gratuita, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário (CPC, artigo 98, §§ 2º e 3º).

É o voto.

Belém,
17/03/2020

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 25/03/2020