Tribunal: TJPA
Processo: 0060049-93.2012.8.14.0301
Classe: Apelação Cível
Relator(a): JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão julgador: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2020-09-29

Ementa:
EMENTAAPELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ARREMATAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL ALUGADO PELO LOCATÁRIO. EXTINÇÃO DE VÍNCULO OBRIGACIONAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE ARREMATAÇÃO EM LEILÃO PÚBLICO. MATÉRIA NÃO COGNOSCÍVEL NESSE PROCEDIMENTO. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE ALUGUEL. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

Inteiro teor:
Processo nº 0060049-93.2012.8.14.0301
Órgão Julgador: 1ª Turma de Direito Privado
Recurso: Apelação
Comarca: 10ª Vara Cível da Comarca de Belém/PA
Apelante: Alberto Jacob Serruya
Advogado: Ione Arrais Oliveira - OAB/PA nº 3.609
Apelado: Equibal Rodrigues de Almeida
Advogado: Raphael Candini Bastos - OAB/PA nº 19.121B
Relator: José Roberto Pinheiro Maia Bezerra Júnior.
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ARREMATAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL ALUGADO PELO LOCATÁRIO. EXTINÇÃO DE VÍNCULO OBRIGACIONAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DE ARREMATAÇÃO EM LEILÃO PÚBLICO. MATÉRIA NÃO COGNOSCÍVEL NESSE PROCEDIMENTO. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE ALUGUEL. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER do APELO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Julgamento presidido pelo Exmo. Sr Des CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Belém (PA), 28 de setembro de 2020.
JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR
Desembargador Relator
RELATÓRIO

Trata-se de Apelação interposta por ALBERTO JACOB SERRUYA em face da sentença de fls. 61/64, a qual julgou totalmente improcedente a Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulada com Cobrança de Aluguéis com Pedido de Tutela Antecipada, movida pelo recorrente em face de EQUIBAL RODRIGUES DE ALMEIDA, além de condenar aquele ao pagamento de multa de 1% (um porcento) a título de litigância de má-fé.

Em suas razões recursais (fls. 72/88), o recorrente alega a atual propriedade do imóvel objeto do contrato de aluguel, uma vez que o leilão público através do qual o bem teria sido alienado encontra-se eivado de vício, que o torna nulo. Isso porque, em nenhum momento teria sido notificado do evento. Para tanto, utiliza-se do documento de fls. 10 para sustentar sua titularidade. Dessa feita, requereu a nulidade da sentença, com consequente declaração de nulidade da arrematação do imóvel pelo recorrido e ainda a diminuição dos honorários sucumbenciais e a nulidade da multa aplicada por litigância de má-fé.

Em contrarrazões (fls. 90/95), o recorrido refutou os argumentos da Apelação, pugnando pela manutenção da sentença de piso e, alternativamente, requereu o reconhecimento da prescrição de eventuais parcelas locatícias.

Tentada conciliação entre as partes junto ao 2º grau, às fls. 102, mais uma vez esta restou infrutífera.

O processo veio a mim por redistribuição às fls. 104.

É o relatório.

Inclua-se na pauta de julgamento, no Plenário Virtual.
VOTO

Inicialmente, esclareço que se aplicam ao caso os termos do Enunciado Administrativo nº 2 do STJ:
Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Em sede deste E. Tribunal, vejamos o Enunciado nº 01:
Nos recursos interpostos com fundamento no CPC de 1973 (impugnando decisões publicadas até 17/03/2016) serão aferidos, pelos juízos de 1º grau, os requisitos de admissibilidade na forma prevista neste código, com as interpretações consolidadas até então pela jurisprudência dos Tribunais Superiores e do Tribunal de Justiça do Estado do Pará.

Conheço do recurso, eis que preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Compulsando os autos, tenho que o cerne da questão diz respeito ao suposto vínculo contratual mantido entre recorrente, na condição de Locador, e recorrido, na condição de locatário. A existência ou não do contrato de locação é a questão a ser efetivamente apreciada nos presentes autos, pois dela decorreria o suposto direito à cobrança das parcelas vencidas, bem como ao despejo do possuidor devedor.

Em que pese a ideia, já conhecida, de que a propriedade sobre o bem imóvel não é requisito essencial para a ação de despejo, no caso em tela, definir a titularidade sobre o imóvel sito à Rua João Balbi, nº 1099, apt. 801, Bairro Nazaré, Belém/PA, é imprescindível para a configuração ou desconfiguração do contrato de aluguel, pois sendo proprietário da coisa, nos termos expostos, não há como o recorrido ser seu locatário.

Portanto, a controvérsia gira eminentemente em torno do conjunto probatório carreado aos autos, que passo a analisar. Frise-se, inicialmente, que não consta nos autos cópia do contrato de aluguel, pois, segundo o próprio autor, o documento foi extraviado ao longo dos anos. Como prova de suas alegações, juntou ele somente certidão cartorária de fls. 10, indicando sua então propriedade e datada de 18.08.2000, o contrato de compra e venda firmado com a construtora às fls. 11/15, no ano de 1988, recibo expedido pelo condomínio do Edifício (fls. 16) e, às fls. 47, recibo assinado por ambas as partes, aduzindo à relação contratual mantida entre elas, referindo expressamente:
Recebi do Sr. Equibal Rodrigues de Almeida, a importância de R$ 15.800,00 (quinze mil e oitocentos reais) referentes a [sic] locação do imóvel sit. a [sic] rua João Balbi, 1099/801 - Umarizal - Belém - Pará, distribuído da seguinte forma: [...]

Logo, houve de fato o contrato de aluguel, e os valores ali mencionados dizem respeito ao período de 15/11/99 a 15/11/00, consoante parte final do documento. Quanto a meses posteriores, nada há nos autos, além do cálculo do recorrente, pleiteando aluguéis referentes ao período de 01.04.2008 a 01.03.2012. Não constam recibos relativos à data anterior ao cálculo, indicando o adimplemento e a peça inaugural sequer refere qual o período de inadimplência do recorrido., acostando tão somente planilha de atualização do suposto débito de alugueres de Abril/2008 a março/2012 (fls. 18/23).

Assim, não há qualquer prova documental de cobrança ou recebimento de tais aluguéis no período de dezembro de 2000 a março de 2008, ou seja, basicamente 8 (oito) anos sem qualquer referência probatória nos autos, ficando de fato, difícil compreender qual a relação mantida entre as partes após o ano de 2000.

De outra sorte, ao impugnar as alegações do recorrente, o recorrido apresentou auto de leilão público, no qual ele consta como arrematante do imóvel objeto da demanda (fls. 38/39) e carta de arrematação do bem, às fls. 40/41, além do recibo de pagamento do valor de R$ 102.400,00 (cento e dois mil e quatrocentos reais) pela aquisição do apartamento, ocorrida em 25.05.2000 (fls. 42/43. Juntou ainda certidão atualizada do imóvel às fls. 45, em que ainda não consta a averbação de referida arrematação.

São as provas contidas nos autos. Nenhuma das partes impugnou a validade de tais documentos, embora o recorrente peça a nulidade do ato de arrematação em si, que culminou com a alienação do imóvel ao recorrido.

Pois bem. A ação de despejo e o próprio contrato de aluguel de imóvel urbano são regulamentados pela Lei nº 8.245/91, chamada Lei do Inquilinato. O contrato de aluguel, ressalte-se, é uma relação obrigacional e não real, é importante que se entenda. Tem sido conceituada como
¿negócio jurídico por meio do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa remuneração.¿
(Stolze e Panplona Filho, 2020, p. 651).

Como dito, nessa relação, o proprietário ou possuidor do bem transfere o uso e gozo da coisa mediante contraprestação. Ocorre que, no caso em tela, a partir de maio de 2000, o locatário passou a figurar como proprietário possuidor do bem, pois o arrematou em leilão público, desconfigurando a hipótese do vínculo obrigacional referente à locação.

Quanto à nulidade suscitada pelo recorrente em relação à arrematação do imóvel, deve o autor buscar a solução do conflito pelas vias judiciais cabíveis. De todo modo, não caberia a este juízo, em sede de julgamento de Apelação, declarar referida nulidade, pois fugiria ao objeto da lide. Ainda assim, tem dito a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça do Pará:
APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS: PRELIMINAR: NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO DE APELAÇÃO POR TER SIDO INTERPOSTO POR TERCEIRO ESTRANHO AO PROCESSO, REJEITADA - MÉRITO: IMISSÃO DA POSSE DA PROPRIETÁRIA DO BEM ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL - ART. 1228 DO CÓDIGO CIVIL - AÇÃO PETITÓRIA FUNDADA EM PROPRIEDADE - JUSTO TÍTULO DEMONSTRADO - EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE GAVETA - INOPONÍVEL À ESCRITURA PÚBLICA - LEGITIMIDADE DA RETOMADA DO BEM PELO AGENTE FINANCEIRO, PORQUANTO CONFIGURADO O INADIMPLEMENTO - AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE EM RELAÇÃO À AÇÃO DE NULIDADE DE LEILÃO AJUIZADA PERANTE A JUSTIÇA FEDERAL - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO - DECISÃO UNÂNIME.
(2019.02005267-52, 204.038, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2019-05-21, Publicado em 2019-05-23)
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AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - PRELIMINAR: NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO, REJEITADA - PRELIMINAR: NULIDADE POR AUSÊNCIA DE REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO, REJEITADA - MÉRITO: IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL REALIZADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - IMISSÃO NA POSSE DA AGRAVADA - DECISÃO MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO - DECISÃO UNÂNIME.
(2017.01229617-70, 172.588, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2017-03-21, Publicado em 2017-03-31)

O que se pretende dizer é que, a despeito da eventual nulidade da arrematação, a ser questionada em juízo próprio, o contrato de locação deixou de existir forçosamente em 25.05.2000, quando o recorrido arrematou o imóvel e o vínculo obrigacional referente à locação se desfez, pois o recorrente deixou de exercer qualquer direito real sobre o bem que lhe permitisse continuar num contrato de tal natureza, posto que o arrematante passou a exercer a posse do imóvel em razão de título judicial idôneo, pois ausente comprovação de sua desconstituição.

Quanto ao convencimento deste Julgador, vale lembrar o que diz o atual Código de Processo Civil, em seu art. 373:
Art. 373. O ônus da prova incumbe:
I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;
II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Diante do diploma legal e compulsando o conjunto probatório carreado aos autos, tenho que o autor não se desincumbiu do ônus que lhe cabia, de comprovar a existência do contrato locatício e seu inadimplemento por parte do recorrido. Dessa feita, não resta outra solução à presente demanda, senão sua total improcedência.

Destarte, entendo como irretocável a decisão proferida pelo juízo
a quo,
reconhecendo a improcedência dos pedidos contidos na exordial, bem como condenando o recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé, por ter alterado intencionalmente a verdade dos fatos ao vir a juízo em data muito posterior (2012) à arrematação do bem (2000).

No que tange ao montante fixado a título de honorários sucumbenciais, entendo que o valor de 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) atende os critérios insculpidos no art. 20 do antigo Código de Processo Civil de 1973, vigente ao tempo da sentença, razão pela qual o mantenho.

Ante o exposto,
CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO
à Apelação Cível, mantendo a sentença em seus termos, conforme fundamentação supra.

É como voto.

Belém (PA), 28 de setembro de 2020.
JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR
DESEMBARGADOR-RELATOR