Tribunal: TJPA
Processo: 0808321-63.2019.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9196 - Liminar
Data de julgamento: 2020-05-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO DE OBRA. TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA DETERMINANDO DEPÓSITO JUDICIAL DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS. DEVIDA REFORMA DA DECISÃO PARA ADEQUAR O VALOR DO DEPÓSITO PARA 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO VALOR GASTO COM O IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. O Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. 2. Consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite-se como razoável a retenção pelo vendedor do percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. 3. Hipótese dos autos em que em sede de tutela provisória, sem perquirição acerca da culpa pela rescisão, é prudente determinar o depósito de apenas 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, garantindo a o percentual máximo de retenção, neste momento processual. 4. Recurso conhecido e provido, à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0808321-63.2019.8.14.0000
AGRAVANTE: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES, SCORPIUS INCORPORADORA LTDA

AGRAVADO: TATIANA ALMEIDA BARBOSA SANTOS, PABLO BARBOSA SANTOS

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO DE OBRA. TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA DETERMINANDO DEPÓSITO JUDICIAL DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS. DEVIDA REFORMA DA DECISÃO PARA ADEQUAR O VALOR DO DEPÓSITO PARA 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO VALOR GASTO COM O IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.

O Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

2.

Consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite-se como razoável a retenção pelo vendedor do percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.

3.

Hipótese dos autos em que em sede de tutela provisória, sem perquirição acerca da culpa pela rescisão, é prudente determinar o depósito de apenas 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, garantindo a o percentual máximo de retenção, neste momento processual.

4.

Recurso conhecido e provido, à unanimidade.

RELATÓRIO

SECRETARIA ÚNICA DAS TURMAS DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO – 2ª TURMA DE

DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº AI 0808321-63.2019.814.0000 PJE

AGRAVANTE: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES

AGRAVANTE: SCORPIUS INCORPORADORA LTDA

ADVOGADO: Dr. Fabio Rivelli

AGRAVADA: TATIANA ALMEIDA BARBOSA SANTOS

AGRAVADO: PABLO BARBOSA SANTOS

RELATOR: DES. RICARDO FERREIRA NUNES

RELATÓRIO

O presente agravo de instrumento interposto por PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e SCORPIUS INCORPORADORA LTDA, se insurge contra a decisão do Juízo da 11ª Vara Cível e Empresarial de Belém, nos autos da Ação de Indenização, Proc. nº 0544664-09.2016.8.14.0301.

Em síntese, os Agravados ingressaram em Juízo com Ação de Indenização, buscando rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, tendo em vista atraso injustificado da obra.

O Juízo Singular prolatou a seguinte decisão:

“...Diante do exposto, e considerando o que mais consta dos autos, DEFIRO a TUTELA DE EVIDÊNCIA pleiteada, com base na fundamentação acima exposta, para fins de:

(i) declarar rescindido o contrato de compra e venda entabulado entre as partes, cujo objeto é a aquisição da unidade autônoma nº 1001, do Edíficio nº 02, do empreendimento Torres Cenário;

(ii) determinar que as requeridas depositem em juízo o valor de R$ 166.005,62 (cento e sessenta e seis mil cinco reais e sessenta e dois centavos), referente à totalidade dos valores pagos pelos requerentes, corrigidos monetariamente, para a aquisição do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da intimação desta decisão.

Considerando a possibilidade de adoção de medidas judiciais coercitivas em caso de descumprimento da determinação acima imposta, como bloqueio online via BACENJUD, por exemplo, deixo de fixar astreintes...”

Tal decisão foi objeto discussão no presente Agravo de Instrumento, sob argumento de irrazoabilidade e desproporcionalidade dos valores a serem restituídos, afirmando que o valor pago pelos Recorridos até a presente data é de R$144.913,59, e ainda que, no caso da rescisão contratual requerida pelos Agravados e, também, deferida pela 1ª instância, a devolução de 100% dos valores pagos pela parte Agravada é ilegal, pois esta tinha plena ciência dos termos contratados, bem como aceitou o contido no instrumento assinado entre as partes, motivo pelo qual o seu pleito não deve ser acolhido, sob pena de se abrir um extenso precedente no judiciário, de tal maneira a abalar as relações jurídicas, sociais e, principalmente, o princípio da força obrigatória dos contratos, defendendo a necessidade de percentual de retenção previsto no contrato.

Em decisão de ID 2292306, em virtude do não preenchimento dos requisitos previstos no art. 995, parágrafo único do NCPC, indeferi o pedido de efeito suspensivo.

Sem contrarrazões (ID 2438061).

Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão de julgamento virtual.

Belém,01 de abril de 2020.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

Pressupostos de Admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos conheço do recurso e passo a sua análise.

Considerações Iniciais

Primeiramente, urge salientar que, como cediço, em sede de Agravo de Instrumento, o julgamento deve ater-se à decisão prolatada em primeiro grau, abstraindo-se o quanto possível de se adentrar ao
meritum causae
discutido na demanda principal, cingindo-se, pois, à decisão vergastada.

Desse modo, a análise do presente recurso de agravo de instrumento deve se restringir aos termos da decisão proferida pelo Juízo de 1º Grau
. Faço essa consideração em virtude de a parte agravante pretender discutir a necessidade de observância dos parâmetros estabelecidos no plano de recuperação judicial da empresa, que faz parte do grupo econômico Grupo PGD, o que deve ser efetuado em vias ordinárias próprias e não neste momento processual, principalmente considerando que se trata de processo que se encontra em fase de conhecimento, na qual eventual crédito dos autores sequer foi quantificado de forma definitiva.

Feita a consideração inicial, passo para a análise do mérito do recurso.

Razões recursais:

Cinge-se a presente controvérsia acerca do acerto ou desacerto da decisão prolatada em primeiro grau, que deferiu a tutela de urgência pleiteada, ante a presença dos requisitos autorizadores, para determinar que as requeridas depositem em juízo o valor de R$ 166.005,62 (cento e sessenta e seis mil cinco reais e sessenta e dois centavos), referente à totalidade dos valores pagos pelos requerentes, corrigidos monetariamente, para a aquisição do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da intimação da decisão.

Alegam as agravantes a necessidade de observância das cláusulas contratuais, em especial no que tange ao procedimento de rescisão e devolução de valores, requerendo que seja reformada a decisão que deferiu o pedido de restituição de 100% dos valores pagos, a fim de aplicar a retenção nos parâmetros do contrato e em consonância com a jurisprudência, em patamar não inferior à 22% (vinte e dois por cento).

Entendo assistir razão à parte agravante, na medida em que a decisão proferida pelo juízo
a quo
não se encontra

em consonância com a jurisprudência dos Tribunais Superiores.

Evidente que se admite o desfazimento de contrato de promessa de compra e venda, ainda que em caso de culpa do comprador (quando a devolução das parcelas é parcial). Em hipóteses que a rescisão se dá por culpa exclusiva do vendedor/construtor, é concedido ao comprador o direito à imediata devolução das parcelas pagas, integralmente, conforme se depreende da súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. Vejam-se:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Sobre o assunto,
por cautela, por se tratar de análise em cognição sumária na qual não se perquiriu acerca da culpa pela rescisão, o magistrado
a quo
não pode determinar a devolução integral das quantias pagas, nesse momento processual, considerando que ainda não restou devidamente comprovado quem deu causa a rescisão contratual. Entendo que o mesmo raciocínio deve ser usado para determinação do depósito judicial, tendo em vista ser capital de giro que a construtora precisará imobilizar.

Desse modo, prudente o depósito de 75% (setenta e cinco por certo) dos valores pagos, considerando que conforme o entendimento firmado pelo STJ, o percentual máximo para retenção seria de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, na hipótese de culpa do comprador.

De fato, este é o entendimento que vem sendo adotado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, conforme ementas de julgados abaixo transcritas:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. "
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1692346/DF, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 26/04/2018).

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2.
Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

A Exma. Ministra Maria Isabel Gallotti, em seu cuidadoso voto proferido no Resp 1.723.519, ao analisar hipótese em que reconhecida a culpa do comprador pela rescisão de contrato que previa a devolução de apenas 40% (quarenta por cento) da quantia paga pelo imóvel, entendeu que: “
a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador - percentual consolidado pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE - é adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação da unidade imobiliária
”. Em seguida, enfatizou que o percentual de 25% de retenção: “
sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes”.

Como se verifica, o Superior Tribunal de Justiça firmou seu entendimento
[1]
no sentido de que ainda que demonstrada a culpa do promitente comprador pela rescisão contratual, o percentual máximo de retenção aceitável, à luz dos princípios norteadores das relações de consumo, seria de 25% (vinte e cinco por cento).

Com base no entendimento firmado, a meu ver, em sede de cognição sumária e antes de realizada a dilação probatória, é possível a determinação de restituição imediata do valor equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago, sendo que
o quantum
de retenção poderá ser revisto
a posteriori
. Seguindo tal raciocínio, mesmo em se tratando de depósito, cabível observar o percentual fixado em nossa jurisprudência pátria.

No mesmo sentido, transcreve-se julgado deste Eg. Tribunal admitindo a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos para a aquisição do imóvel, em sede de tutela antecipada, ainda que não realizada análise acerca da culpa pela rescisão contratual:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGADO ATRASO DA OBRA. RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. TUTELA DE EVIDÊNCIA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Tratando-se de decisão proferida em sede de antecipação de tutela, anterior à instrução probatória, o magistrado a quo foi prudente em determinar a devolução de apenas parte do valor, estando em perfeita consonância com a jurisprudência do C. STJ.

(2019.00516766-63, Decisão Monocrática, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2019-03-07, Publicado em 2019-03-07)

Feitas estas considerações e compulsando os autos, verifico ser devida a reforma da decisão atacada, para deferir apenas parcialmente o pedido de antecipação de tutela. Ainda que não tenha sido determinada a restituição de valores, e tão somente o depósito judicial, entendo que deve haver adequação ao percentual de 75% (setenta e cinco por cento) do valor gasto com a aquisição do imóvel, tendo em vista ser este o montante fixado em nossa jurisprudência pátria, e ainda por vislumbrar prejuízo à construtora que deixaria empatado capital de giro. Dessa forma ainda que durante a instrução processual seja verificada que a rescisão contratual se deu por culpa do comprador, o percentual máximo de retenção foi garantido, e nada impede também que haja revisão do valor devido pela construtora, caso seja comprovado adiante que a rescisão se deu por culpa exclusiva da Agravante, quando, então, será determinado a complementação do valor, caso devido.

Desse modo, ante os motivos expendidos alhures, CONHEÇO do recurso de Agravo de Instrumento e lhe
DOU PROVIMENTO
, reformando a decisão agravada, para deferir parcialmente o pedido de antecipação de tutela, com o depósito de apenas 75% (setenta e cinco por cento) do valor gasto com a aquisição do imóvel, mantendo-a em todos os seus demais termos.

É o voto.

Belém, 19/05/2020

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

[1]
Nesse sentido: AgInt no AREsp 1393461/GO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 6.5.2019; AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 10.9.2018; AgInt no REsp 1395252/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, DJe 15.6.2018; AgRg no Ag no REsp 1349644/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe 31.3.2014; AgInt no AREsp 1313870/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 3.4.2019; AgInt nos EDcl no REsp 1388755/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, DJe 7.5.2019; AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 29.3.2019; AgInt no AREsp 1263262/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 13.3.2019; AgInt no AREsp 1200273/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 26.6.2018; AgInt no AREsp 940.397/SP, Rel. Documento: 95341885 - RELATÓRIO, EMENTA E VOTO - Site certificado Página 13 de 21 Superior Tribunal de Justiça Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 7.12.2016.

Belém, 19/05/2020