Tribunal: TJPA
Processo: 0015687-69.2013.8.14.0301
Classe: Apelação Cível
Relator(a): JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão julgador: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2020-12-03

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.1) Preliminar de sentença extra petita. Alegação de nulidade da sentença quanto a declaração de nulidade do prazo de tolerância e da condenação das construtoras em indenização por dano material diferente dos lucros cessantes não requerida em petição inicial.1.1) De fato, a validade da cláusula de prorrogação não foi impugnada pela autora, tendo limitado, tão somente, a defender que sua aplicação exige a comprovação de ocorrência de caso fortuito ou força maior. Desta forma, acolho parcialmente a preliminar de sentença extra petita, para afastar da sentença a declaração de nulidade da cláusula 10.1, a qual prevê o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias em prorrogação à data de entrega do imóvel.1.2) No que se refere a indenização por danos materiais, verifico que tal matéria se confunde com o mérito, pelo o que será analisada como tal.2) Mora das Construtoras verificada.2.1) Muito embora o juízo ?a quo? tenha entendido pela abusividade da cláusula que prevê o prazo de tolerância ? o que já foi afastado pelo acolhimento da preliminar supra ?, é sabido que sua aplicação é possível desde que estabelecido no contrato com prazo determinado e razoável, sendo que não pode ultrapassar o lapso temporal de 180 (cento e oitenta) dias, o que corresponde a imprevistos que possam ocorrer, como chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, entre outros.2.2) A competitividade do mercado e da crise financeira não justificam a demora indeterminada do empreendimento. Isto porque, estes fatores configuram-se em fatos previsíveis inerentes ao risco da atividade econômica, não se configurando como caso fortuito ou de força maior para exclusão da responsabilidade (art. 14 do CDC).2.3) Tendo por consideração que o imóvel deveria ter sido entregue na data limite de 30/01/2010, já incluído o período de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias e, que consta nos autos termo de habite-se datado de 10/12/2012, restou demonstrado a mora na entrega do imóvel por parte das Construtoras.2.4) Dado que não restou demonstrado nos autos a efetiva notificação da autora para proceder o pagamento da parcela das chaves, não restou demonstrada a validade da rescisão contratual defendida pelas Construtoras, muito menos a possibilidade de se atribuir à autora a culpa pela inexecução a tempo do contrato.3) Uma vez comprovada a mora das Construtoras, válido é se falar em parcela indenizatória à consumidora.3.1) As Construtoras foram condenadas a pagar a autora, como indenização pelo dano material por lucros cessantes, todo o capital pago, acrescido de juros de 12% (doze por cento) ao ano, correção monetário pelo INCC, além de multa moratória e compensatória, por cada mês de atraso, o que configura montante desarrazoável, muito superior ao aceito atualmente pela jurisprudência.3.2) Com efeito, para estimar o valor da indenização por lucros cessantes, tem sido utilizado o valor do aluguel, o qual varia em média entre 0,5% (zero virgula, cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor atualizado do imóvel, conforme fatores como localização, tipo do imóvel e suas condições gerais. Entendimento do STJ.3.3) Sendo assim, cabível a fixação da indenização por lucros cessantes na quantia correspondente à 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor atualizado do imóvel, por cada mês de atraso.3.4) Ademais, tendo por consideração o reconhecimento da validade da cláusula de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias por ocasião deste julgado, o prazo para conclusão de obra se estendeu para 31/01/2010, configurando a data de 01/02/2010, portanto, o termo inicial da referida indenização, motivo pela qual altero a sentença também neste ponto.4) Indenização por danos morais. A mora das apelantes perdurou mais de 02 (dois) anos e 10 (dez) meses, já descontado o período de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, o que configura atraso excessivo, assumindo uma proporção capaz de ferir direitos da personalidade e causar danos morais aos autores, pelo o que entendo devida tal parcela.4.1) É necessário quantificar a lesão sofrida com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, com a devida correlação entre o dano gerado e a realidade dos fatos, pelo o que concluo pela redução do quantum arbitrado para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a ser corrigida pelo INPC a partir da publicação desta decisão (súmula 362 do STJ), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso (súmula 54 STJ).5) Dado que as apelantes não se manifestaram no momento propício da decisão que deferiu a inversão do ônus da prova e nem atacaram a decisão por meio de Agravo de Instrumento, tal matéria precluiu, não podendo agora ser suscitada.6) Pedido de minoração do valor arbitrado a título de astreinte.6.1) Analisando o dispositivo da sentença, observo que o juízo ?a quo? determinou que o valor das astreintes seria revertido para o réu, muito embora tenha sido este o condenado pela sentença e, portanto, o responsável pelo pagamento da referida multa. Erro Material. Correção de ofício para fazer constar na sentença que as astreintes cominadas sejam revertidas em favor da autora. Art. 494, I do CPC.6.2) É sabido que, na vigência do CPC/73, a aplicação da multa diária restringia-se a sentença que tivessem por finalidade a garantia do cumprimento das obrigações de fazer e não fazer, não se referindo, em momento algum, as obrigações de pagar (art. 461, §§ 4° e 5°). Sendo assim, de ofício, reformo a sentença quanto à fixação de astreinte para o descumprimento de obrigação de pagar (pagamento das perdas e danos), mantendo-a quanto as obrigações de fazer.6.3) As astreintes devem ser fixadas em valor considerável a ponto de realmente coagir, todavia, não pode ser extremamente onerosa ao devedor, sob pena de ensejar enriquecimento ilícito. Sendo assim, em respeito aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como amparado pelo o que disciplinava o artigo 461, § 6° do CPC/73, vigente à época, modifico o valor da multa arbitrada, reduzindo-a para R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Ressalta-se, todavia, que tal multa só será aplicada na hipótese de ser possível a entrega do imóvel objeto do contrato, ou outro similar, e os réus assim não procederem no prazo fixado de 30 (trinta) dias para cumprimento, pois caso isso não seja possível, a obrigação será convertida em perdas e danos, tal como já estabeleceu o juízo ?a quo?.7) Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
Processo nº 0015687-69.2013.8.14.0301
Órgão Julgador: 1ª Turma de Direito Privado
Recurso: Apelação
Comarca: Belém/PA
Apelantes: Meta Empreendimento Imobiliários LTDA e Ckom Engenharia LTDA.
Apelada: Ana Mercedes de Macedo Lopes
Relator: José Roberto Pinheiro Maia Bezerra Júnior.
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
1) Preliminar de sentença
extra petita
. Alegação de nulidade da sentença quanto a declaração de nulidade do prazo de tolerância e da condenação das construtoras em indenização por dano material diferente dos lucros cessantes não requerida em petição inicial.
1.1) De fato, a validade da cláusula de prorrogação não foi impugnada pela autora, tendo limitado, tão somente, a defender que sua aplicação exige a comprovação de ocorrência de caso fortuito ou força maior. Desta forma, acolho parcialmente a preliminar de sentença
extra petita
, para afastar da sentença a declaração de nulidade da cláusula 10.1, a qual prevê o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias em prorrogação à data de entrega do imóvel.
1.2) No que se refere a indenização por danos materiais, verifico que tal matéria se confunde com o mérito, pelo o que será analisada como tal.
2) Mora das Construtoras verificada.
2.1) Muito embora o juízo `a quo¿ tenha entendido pela abusividade da cláusula que prevê o prazo de tolerância - o que já foi afastado pelo acolhimento da preliminar supra -, é sabido que sua aplicação é possível desde que estabelecido no contrato com prazo determinado e razoável, sendo que não pode ultrapassar o lapso temporal de 180 (cento e oitenta) dias, o que corresponde a imprevistos que possam ocorrer, como chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, entre outros.
2.2) A competitividade do mercado e da crise financeira não justificam a demora indeterminada do empreendimento. Isto porque, estes fatores configuram-se em fatos previsíveis inerentes ao risco da atividade econômica, não se configurando como caso fortuito ou de força maior para exclusão da responsabilidade (art. 14 do CDC).
2.3) Tendo por consideração que o imóvel deveria ter sido entregue na data limite de 30/01/2010, já incluído o período de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias e, que consta nos autos termo de habite-se datado de 10/12/2012, restou demonstrado a mora na entrega do imóvel por parte das Construtoras.
2.4) Dado que não restou demonstrado nos autos a efetiva notificação da autora para proceder o pagamento da parcela das chaves, não restou demonstrada a validade da rescisão contratual defendida pelas Construtoras, muito menos a possibilidade de se atribuir à autora a culpa pela inexecução a tempo do contrato.
3) Uma vez comprovada a mora das Construtoras, válido é se falar em parcela indenizatória à consumidora.
3.1) As Construtoras foram condenadas a pagar a autora, como indenização pelo dano material por lucros cessantes, todo o capital pago, acrescido de juros de 12% (doze por cento) ao ano, correção monetário pelo INCC, além de multa moratória e compensatória, por cada mês de atraso, o que configura montante desarrazoável, muito superior ao aceito atualmente pela jurisprudência.
3.2) Com efeito, para estimar o valor da indenização por lucros cessantes, tem sido utilizado o valor do aluguel, o qual varia em média entre 0,5% (zero virgula, cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor atualizado do imóvel, conforme fatores como localização, tipo do imóvel e suas condições gerais. Entendimento do STJ.
3.3) Sendo assim, cabível a fixação da indenização por lucros cessantes na quantia correspondente à 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor atualizado do imóvel, por cada mês de atraso.
3.4) Ademais, tendo por consideração o reconhecimento da validade da cláusula de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias por ocasião deste julgado, o prazo para conclusão de obra se estendeu para 31/01/2010, configurando a data de 01/02/2010, portanto, o termo inicial da referida indenização, motivo pela qual altero a sentença também neste ponto.
4) Indenização por danos morais. A mora das apelantes perdurou mais de 02 (dois) anos e 10 (dez) meses, já descontado o período de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, o que configura atraso excessivo, assumindo uma proporção capaz de ferir direitos da personalidade e causar danos morais aos autores, pelo o que entendo devida tal parcela.
4.1) É necessário quantificar a lesão sofrida com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, com a devida correlação entre o dano gerado e a realidade dos fatos, pelo o que concluo pela redução do
quantum
arbitrado para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a ser corrigida pelo INPC a partir da publicação desta decisão (súmula 362 do STJ), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso (súmula 54 STJ).
5) Dado que as apelantes não se manifestaram no momento propício da decisão que deferiu a inversão do ônus da prova e nem atacaram a decisão por meio de Agravo de Instrumento, tal matéria precluiu, não podendo agora ser suscitada.
6) Pedido de minoração do valor arbitrado a título de astreinte.
6.1) Analisando o dispositivo da sentença, observo que o juízo `a quo¿ determinou que o valor das astreintes seria
revertido para o réu
, muito embora tenha sido este o condenado pela sentença e, portanto, o responsável pelo pagamento da referida multa. Erro Material. Correção de ofício para fazer constar na sentença que as astreintes cominadas sejam
revertidas em favor da autora
. Art. 494, I do CPC.
6.2) É sabido que, na vigência do CPC/73, a aplicação da multa diária restringia-se a sentença que tivessem por finalidade a garantia do cumprimento das obrigações de fazer e não fazer, não se referindo, em momento algum, as obrigações de pagar (art. 461, §§ 4° e 5°). Sendo assim, de ofício, reformo a sentença quanto à fixação de astreinte para o descumprimento de obrigação de pagar (pagamento das perdas e danos), mantendo-a quanto as obrigações de fazer.
6.3) As astreintes devem ser fixadas em valor considerável a ponto de realmente coagir, todavia, não pode ser extremamente onerosa ao devedor, sob pena de ensejar enriquecimento ilícito. Sendo assim, em respeito aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como amparado pelo o que disciplinava o artigo 461, § 6° do CPC/73, vigente à época, modifico o valor da multa arbitrada, reduzindo-a para R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Ressalta-se, todavia, que tal multa só será aplicada na hipótese de ser possível a entrega do imóvel objeto do contrato, ou outro similar, e os réus assim não procederem no prazo fixado de 30 (trinta) dias para cumprimento, pois caso isso não seja possível, a obrigação será convertida em perdas e danos, tal como já estabeleceu o juízo `a quo¿.
7) Recurso conhecido e parcialmente provido.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER DO APELO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO e, DE OFÍCIO, AFASTAR A FIXAÇÃO DE MULTA DIÁRIA PARA O DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE PAGAR, nos termos do voto do Relator.

Julgamento ocorrido em trinta de novembro de 2020, na 19º sessão ordinária, realizada por meio de vídeoconferência, presidido pelo Exmo. Sr Des CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO.

Belém (PA), 02 de dezembro de 2020.
JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR
Desembargador Relator
RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
META EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CKOM ENGENHARIA LTDA.
, em face de sentença proferida pela 1ª Vara Cível da Capital, nos autos da Ação Cominatória de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais com Pedido de Tutela Antecipada, movida por
ANA MERCEDES DE MACEDO LOPES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para:
a) condenar os réus a pagarem para a autora quantia equivalente ao percentual de juros de 12% ao ano, mais correção pelo INCC, multa moratória e multa compensatória, a ser aplicado sobre todo o capital já pago pelo autor, iniciando-se o cálculo desde a data contratualmente prevista para entrega do imóvel até a apresentação do habite-se, excluída a cláusula da prorrogação da entrega da obra já declarada nula;
b) condenar os réus a pagarem danos morais em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a ser corrigido pela SELIC a partir da citação; c) declarar a nulidade da cláusula 3ª do contrato de promessa de compra e venda, entendendo ser inaplicável a tolerância prevista no contrato como prorrogação do prazo de entrega do imóvel, por estar em desacordo com o art. 51, incisos I, IV, IX, XV, do Código de Defesa do Consumidor; d) declarar nula a rescisão unilateral perpetrada pela ré. Determinou que as rés procedessem o cálculo do valor das chaves, nos termos dessa decisão, e disponibilizassem, em prazo já previsto no contrato, o seu pagamento ou financiamento por parte dos requerentes. Concedeu o prazo de 20 (vinte) dias para o cumprimento espontâneo desta decisão, devendo ser preservado o direito de terceiro de boa-fé; e) Para o caso de não cumprimento espontâneo desta ordem por parte dos réus, converteu desde já o pedido em perdas e danos, nos termos do art. 84, parágrafo primeiro do CDC, que corresponderá ao valor efetivamente pago pela autora, devidamente corrigido (INCC), acrescido de valor correspondente a valorização da unidade (em metro quadrado). Em outras palavras, as rés terão que devolver para a autora o valor pago acrescido de correção pelo INCC e o correspondente a valorização do imóvel (diferença entre o que foi pago e quanto atualmente corresponde esse valor - mercado imobiliário por metro quadrado). Após, o prazo de vinte dias, concedeu o prazo de 10 (dez) dias para cumprimento da condenação em perdas e danos. f) A condenação referente a entrega da documentação e do valor das chaves e as perdas e danos, estão sendo concedidas em tutela antecipada, e deverão ser cumpridas (uma ou outra) no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), que será revertido para o réu g) Indeferiu o pedido de ressarcimento dos honorários privados firmado entre autora e seus advogados, uma vez que inexiste qualquer ligação direta com o objeto da demanda, faltando para a autora amparo legal. h) Indeferiu o pedido de indenização pela inexistência de banheiro de serviço em decorrência da perda superveniente de interesse processual, face a conversão do pleito de nulidade da rescisão unilateral em perdas e danos. Indeferiu também o pleito, por não estar provado nos autos a inexistência do referido banheiro. Deixou de aplicar a sucumbência recíproca, eis que a autora decaiu de parte ínfima do pleito exordial, e condenou o réu ao pagamento de custas e honorários, estes arbitrados em 20% sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (fls. 298/320-v), as Construtoras apelantes arguem a
nulidade da sentença, com determinação de retorno dos autos ao juízo de origem, ante o julgamento
extra petita, uma vez que o autor pleiteou indenização por
dano material, na sua modalidade lucros cessantes e o juízo `a quo¿ deferiu tal parcela em molde diverso. Ademais, também sustenta que não houve qualquer pedido referente a nulidade da
cláusula de prorrogação e, mesmo assim, o magistrado entendeu por considerá-la abusiva, violando, assim, o princípio da congruência.

No mérito, argumentam que o atraso na entrega da obra foi oriundo da competitividade do mercado imobiliário e a instabilidade financeira, portanto caso de excludente de ilicitude por
caso fortuito e força maior. Assim, inexiste nos autos ato ilícito por parte dos apelados que possa justificar o dever de indenizar.

Requer seja reformada a condenação de
danos morais, ante a
ausência de comprovação de dano desta natureza, ou ainda, pelo princípio de eventualidade, no caso de manutenção da condenação, requer a
minoração do quantum ao valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Pugna para que seja declarada a
validade da rescisão contratual, haja vista existir provas nos autos da notificação do autor para proceder o pagamento das chaves, o que não foi cumprido, resultando, assim, em hipótese de rescisão unilateral prevista no contrato.

Quanto a
cláusula de tolerância, as Construtoras pugnam por sua validade, caso não seja acolhida a preliminar arguida nesse sentido.

Requerem que as
custas processuais e honorários advocatícios sejam rateados entre as partes, ante a sucumbência recíproca, bem como seja alterado os
parâmetros da multa definida em sentença, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, reduzindo-a ao valor de R$ 1.000,00 (um mil reais).

Por fim, sustentam a inaplicabilidade da
inversão do ônus da prova ao caso.

O recurso foi recebido apenas em seu efeito devolutivo, conforme decisão de fl. 328.

Houve oferta de contrarrazões, às fls. 329/341, requerendo o desprovimento do recurso.

O Ministério Público de 2ª Instância emitiu parecer, às fls. 415/423, manifestando-se pelo conhecimento e parcial provimento do recurso quanto a declaração de nulidade da cláusula de prorrogação do prazo.

Os autos vieram a mim por redistribuição à fl. 424.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento no Plenário Virtual.

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço da Apelação Cível, em consonância com o Enunciado Administrativo n° 02, do C. STJ e com o Enunciado n° 01 deste E. TJPA.

Arguem as Construtoras, preliminarmente, a nulidade da sentença, com determinação de retorno dos autos ao juízo de origem, ante o julgamento extra petita, quanto a nulidade da cláusula de prorrogação, bem como quanto a forma de indenização por danos materiais. Vejamos:

O juízo `a quo¿, ao sentenciar o feito (fls. 229/236), declarou a nulidade da cláusula 10.1 do contrato, por entendê-la abusiva, colocando o consumidor em desvantagem.

Analisando os autos, verifico que a autora, em petição inicial, sustentou a inaplicabilidade da cláusula de prorrogação ao seu caso, nos seguintes termos:
¿(...) a cláusula de extensão do prazo da entrega do imóvel não deve ser vista como automática, na medida em que a regra é a entrega do bem no prazo estabelecido contratualmente, sendo admissível, em tese, a ocorrência de prorrogação em situações supervenientes ou de força maior, desde que devidamente comprovadas, o que na espécie não ocorreu (...)¿

Veja-se, portanto, que, de fato, a validade da cláusula de prorrogação não foi impugnada pela autora, tendo limitado, tão somente, a defender que sua aplicação exige a comprovação de ocorrência de caso fortuito ou força maior.

Tendo por consideração que a sentença foi prolatada na vigência do CPC/73 e a disposição de que, à época, os pedidos eram interpretados restritivamente (art. 293 do referido diploma),
tenho que se configurou a sentença
extra petita
.

Ademais, da redação conjunta dos artigos 128 e 460 do CPC/73, vigente à época, não restam dúvidas de que o juiz deve decidir a lide nos limites em que foi proposta, sendo defeso conhecer de questões, não suscitadas, a cujo respeito a lei exige a iniciativa da parte, logo, o juiz não pode proferir decisão de natureza diversa da pedida.

Sendo assim, acolho a preliminar de sentença
extra petita
nesse capítulo, para afastar da declaração de nulidade da sentença no que se refere a abusividade da cláusula 10.1, a qual prevê o prazo de tolerância na prorrogação.

Entretanto, no que se refere a indenização por danos materiais, verifico que tal matéria se confunde com o mérito, pelo o que passo a analisá-la como tal.

Pois bem. Analisando os autos, verifico que a data prevista para a entrega do imóvel era 30/07/2009, conforme cláusula 2.1 contrato de promessa de compra e venda (fls. 63) que, somada à cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (cláusula 10.1 do contrato - fl. 69), temos uma prorrogação da data da entrega para 30/01/2010.

Veja-se, de antemão, que
muito embora o juízo `a quo¿ tenha entendido pela abusividade da cláusula que prevê o prazo de tolerância - o que já foi afastado pelo acolhimento da preliminar supra -, é sabido que sua aplicação é possível desde que estabelecido no contrato com prazo determinado e razoável, sendo que não pode ultrapassar o lapso temporal de 180 (cento e oitenta) dias, o que corresponde a imprevistos que possam ocorrer, como chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, entre outros.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento:
RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE
. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.
OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR
. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.
1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.
2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).
3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.
4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.
5.
Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção DESDE QUE CONTRATADA COM PRAZO DETERMINADO E RAZOÁVEL, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos
.
6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.
7.
Deve ser reputada
razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação
, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).
8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias,
o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil.
Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.
9. Recurso especial não provido. (STJ. REsp n° 1.582.318/RJ. Terceira Turma. Min. Rel. Ricardo Villas Bôas Cueva. Data de Julgamento 12/092017. DJe 21/09/2017) (grifo nosso).

Importa consignar que
a competitividade do mercado e da crise financeira não justificam a demora indeterminada do empreendimento. Isto porque, estes fatores configuram-se em fatos previsíveis inerentes ao risco da atividade econômica, não se configurando como caso fortuito ou de força maior para exclusão da responsabilidade, tanto é que são eles que justificam a previsão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Ademais, conforme preleciona o artigo 14 do CDC, o fornecedor de serviços responde, independentemente de culpa, pelos danos causados aos consumidores na prestação do serviço, ensejando, portanto, na responsabilidade objetiva das Construtoras. Assim, não é viável transferir ao consumidor ônus cuja causa não lhe pertence, não podendo tal demora prorrogar o prazo de entrega da obra.

Nesse sentido, destaco:
CIVIL E PROCESSO CIVIL - APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS -
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - NÃO COMPROVAÇÃO DE EXCLUDENTE DE ILICITUDE
- INDENIZAÇÃO DEVIDA. SUCUMBENCIA RECÍPROCA - RATEIO DAS CUSTAS E DESPESAS PROCESSUAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE.
1 - O atraso na entrega da obra é incontroverso. Desta feita,
problemas de alta competitividade no mercado, elevado índice de inadimplência dos compradores, crises econômicas financeiras não podem ser consideradas como fatos inescapáveis e imprevisíveis, mas, ocorrências ínsitas à atividade de construção civil, que justificam, em última instância, a existência do prazo de tolerância de 180 dias úteis, mas não constituem fatos aptos a afastar a responsabilidade das empresas construtoras pelo atraso na entrega do empreendimento
. No caso em exame, as provas trazidas pelas Construtoras rés são insuficientes para justificar o atraso da obra por motivos ¿de caso fortuito ou de força maior¿, razão porque permanece inconteste a responsabilidade das requeridas pelo descumprimento contratual e danos ocasionados aos recorridos.
[...]
(TJ-PA. AP 0003104-86.2012.8.14.0301. 2ª Turma de Direito Privado. Rel. Edinea Oliveira Tavares. Julgamento em 06/03/2018. DJe 21/08/2018) (grifo nosso).

Tendo por consideração que o imóvel deveria ter sido entregue na data limite de 30/01/2010, já incluído o período de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias previsto na cláusula 10.1 do contrato - fl. 69 e, que consta nos autos termo de habite-se datado de 10/12/2012 (fl. 156), entendo restar demonstrado a mora na entrega do imóvel por parte das Construtoras.

Ressalta-se, ainda, que, diferentemente do que defendem as Construtoras, entendo que não existe mora a ser imputada ao consumidor quanto ao cumprimento de suas obrigações a ponto de afastar seu direito de receber a indenização pleiteada e, consequentemente, justificar a validade da rescisão contratual. Veja-se:

De acordo com as apelantes, a autora não poderia exigir o cumprimento da obrigação de entrega do imóvel, uma vez que deixou de efetuar o pagamento das chaves, apesar de devidamente notificada para tal, em obediência à exceção do contrato não cumprido.

De antemão, cumpre consignar que a parcela das chaves tinha como vencimento a data prevista para a conclusão da obra e concessão do ¿habite-se¿, sendo que tal data poderia ser antecipada ou prorrogada de acordo com o andamento da obra e efetiva conclusão da construção, de acordo com as cláusulas 4.51 e 4.52 do contrato firmado entre as partes (fl. 65).

Além disso, consoante cláusula 4.4 do contrato (fl. 64), uma vez concluída a obra era obrigação da vendedora notificar extrajudicialmente o adquirente para que, no prazo de 30 (trinta) dias providenciasse as medidas necessárias ao seu cumprimento.

Pois bem. As Construtoras afirmam que procederam com a devida notificação e que esta restou provada nos autos pelo documento de fl. 94, todavia, do teor deste documento
entendo que não é possível se concluir pela efetiva notificação da autora acerca da expedição do habite-se, posto que não consta nos autos a respectiva carta registrada expedida pelo cartório.

Além disso, a notificação apresentada é datada de 25/05/2012, com apresentação no cartório de Registro de Título e Documentos em 14/06/2012, contudo o ¿habite-se¿ somente fora expedido em 10/12/2012 (fl.156), logo, é posterior a notificação.

Sendo assim,
não é possível se concluir pela validade da rescisão, muito menos atribuir à autora a culpa pela inexecução a tempo do contrato, pelo o que mantenho a sentença quanto a determinação de as rés disponibilizarem o pagamento das chaves com recursos próprios do apelado ou mediante financiamento e, em caso de descumprimento, sua conversão em perdas e danos, nos termos do artigo 84, parágrafo único do CDC.

Assim, dado que de 30/01/2010 até 10/12/2021 restou caracterizado o atraso na entrega da obra e, portanto, a mora das apelantes, válido é se falar em concessão de parcela indenizatória à consumidora.

Pois bem. Em petição inicial, a autora requereu a condenação das Construtoras em danos materiais na modalidade lucros cessantes, entretanto, o juízo `a quo¿ ao deferir a referida indenização a quantificou de maneira confusa, sob a justificativa de inversão da cláusula penal contratual, sem nem citar qual cláusula estava sendo invertida.

Analisando os termos da sentença, o juízo `a quo¿ assim definiu:
¿(...) condenar os réus a pagarem para a autora quantia equivalente ao percentual de juros de 12% ao ano, mais correção pelo INCC, multa moratória e multa compensatória, a ser aplicado sobre todo o capital já pago pelo autor, iniciando-se o cálculo desde a data contratualmente prevista para entrega do imóvel até a apresentação do habite-se, excluída a cláusula da prorrogação da entrega da obra já declarada nula (...)¿

Verifica-se, portanto, que as Construtoras foram condenadas a pagar a autora, como indenização por dano material por lucros cessantes, todo o capital pago, acrescido de juros de 12% (doze por cento) ao ano, correção monetário pelo INCC, além de multa moratória e compensatória, por cada mês de atraso, o que configura montante desarrazoável, muito superior ao aceito atualmente pela jurisprudência.

É sabido que é prática comum do mercado imobiliário a fixação do aluguel com base em percentual sobre o valor atualizado do imóvel, pois tal parâmetro propicia a comparação da rentabilidade obtida com a aplicação do valor gasto na aquisição do imóvel alugado em relação à aplicação do mesmo valor em outros investimentos de mercado.

Assim, o valor do aluguel aceito pelos especialistas vária em média entre 0,5% (zero virgula, cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor atualizado do imóvel, conforme fatores como localização, tipo do imóvel e suas condições gerais.

Nesse sentido, cito a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA.
LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO
. VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO AO PEDIDO. (...). 4. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por MAXCASA IV EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional. Recurso especial interposto em: 02/04/2019. Concluso ao gabinete em: 23/10/2019. Ação: de indenização por danos materiais e compensação por danos morais, ajuizada por ALLAN TAKEO ANDA em face da recorrente, devido a atraso na entrega de unidade imobiliária objeto de promessa de compra e venda firmada entre as partes.
Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar a recorrente ao pagamento de indenização equivalente ao valor de locação do imóvel adquirido, estimado em 0,8% do valor atual do imóvel
, bem como de compensação por dano moral, no montante de R$ 10.000,00.
Acórdão: deu parcial provimento à apelação interposta pela recorrente, para fixar a indenização correspondente ao valor de aluguel em 0,5% do valor do imóvel, por mês,

nos termos da seguinte ementa
(e-STJ fl. 997): "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - Parcial procedência - Culpa da ré alienante, pelo atraso na entrega do imóvel adquirido pelo autor, após o transcurso do prazo de carência previsto na avença - Obrigação de indenizar o comprador pela privação do uso do bem no período da mora na entrega da unidade - Indenização mensal devida desde o término do prazo de tolerância, até a entrega das chaves - Fixação em 0,8% ao mês, sobre o valor do imóvel, que deve ser reduzida para 0,5% (conforme diversos precedentes desta Turma Julgadora) - Danos morais - Ocorrência - Período expressivo de atraso - Montante arbitrado (R$ 10.000,00) que se mostra adequado e proporcional à extensão do dano - Descabida sua redução - Sentença reformada - Recurso parcialmente provido". Embargos de declaração: opostos por ambas as partes, foram rejeitados. Recurso especial: alega violação dos arts. 141, 491 e 1.022 do CPC/15, bem como dissídio jurisprudencial. Além de negativa de prestação jurisdicional, sustenta que o recorrido formulou pedido líquido e certo, ao passo em que a sentença contém condenação ilíquida no tocante aos lucros cessantes, caracterizando-se, ademais, como extra petita.
Afirma que o valor dos lucros cessantes, na forma de aluguel, deve ser apurado sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o valor de mercado do bem.
RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Julgamento: aplicação do CPC/2015. - Da violação do art. 1.022 do CPC/2015
O acórdão recorrido decidiu, de maneira fundamentada, acerca da base de cálculo dos lucros cessantes, não havendo que se falar em omissão quanto ao ponto, tampouco em violação do art. 1.022 do CPC/15.
(...) Tem-se por prejudicado, destarte, o exame das demais alegações trazidas pela parte recorrente. Forte nessas razões,
CONHEÇO do recurso especial e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para determinar que a indenização por lucros cessantes seja calculada mediante a aplicação do percentual fixado pelo Tribunal de origem (0,5%) sobre o valor mencionado na petição inicial (R$ 350.000,00), devidamente atualizado desde a data da propositura da ação.
Previno as partes, por derradeiro, que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar na condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC/15. Publique-se. Intimem-se. Brasília (DF), 19 de novembro de 2019. MINISTRA NANCY ANDRIGHI Relatora. (STJ - REsp: 1843208 SP 2019/0308592-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Publicação: DJ 22/11/2019) (grifo nosso).

Evidencia-se, portanto, que o valor arbitrado na sentença configura condenação excessiva, devendo ser alterada.

Dito isto, dou provimento ao recurso para alterar a forma de indenização por danos materiais arbitrada na sentença, condenando
as apelantes à indenização por lucros cessantes na quantia correspondente à 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor atualizado do imóvel, por cada mês de atraso.

Ademais, tendo por consideração o reconhecimento da validade da cláusula de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias por ocasião deste julgado, tenho que o prazo para conclusão de obra se estendeu para 31/01/2010, configurando a data de 01/02/2010, portanto, o termo inicial da referida indenização, motivo pela qual altero a sentença também neste ponto.

No que tange a condenação por danos morais, as Construtoras entendem não ter restado comprovados nos autos qualquer abalo moral do consumidor, requerendo sua exclusão ou minoração.

É sabido que o mero inadimplemento contratual, em princípio, não dá causa à indenização por danos morais, sendo necessário, para isso, que reste comprovado a efetiva ofensa aos direitos da personalidade. Nesse sentido:
CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO C/C
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ABORRECIMENTO E DISSADOR
. EXAME DAS PREMISSAS FÁTICAS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA.
1.
O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade. (...)
(STJ. AgRg no REsp n° 1.408.540/MA. Quarta Turma. Min. Rel. Antonio Carlos Ferreira. Data de Julgamento 12/02/2015. DJe 19/02/2015) (grifo nosso).

Entretanto, analisando os autos, verifico que a mora da Construtora perdurou mais de 2 (dois) anos e 10 (dez) meses, já descontado o período de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, o que já configura atraso excessivo, assumindo uma proporção capaz de ferir direitos da personalidade e causar danos morais ao autor, pelo o que entendo ser devida tal parcela.

Entretanto, no tocante ao valor dos danos morais fixados em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), entendo que esta deve atender aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como atentar para o poder econômico das partes e o abalo sofrido pela autora.

Veja-se que a indenização por danos morais tem como objetivo reparar o sofrimento causado, assim como possui função educativa com o fim de inibir o cometimento de nova conduta. Todavia, não é possível se valer dessas finalidades para propiciar o enriquecimento ilícito da apelada, conduta proibida pelo ordenamento jurídico pátrio.

Desta forma, é necessário quantificar a lesão sofrida com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, com a devida correlação entre o dano gerado e a realidade dos fatos, pelo o que concluo pela redução do
quantum
arbitrado para o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a ser corrigido pelo INPC a partir da publicação desta decisão (súmula 362 do STJ), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso (súmula 54 STJ).

Quanto a inversão do ônus da prova, pugnam as Construtoras pela sua exclusão, entendo que tal matéria é coberta pelo manto da preclusão. Isto porque, tal inversão foi deferida em decisão interlocutória de fls. 102/104, da qual não consta nos autos qualquer impugnação.

Assim,
dado que as apelantes não se manifestaram no momento propício e nem atacaram a decisão por meio de Agravo de Instrumento, tal matéria precluiu, não podendo agora ser suscitada.

Por fim, pugnam as Construtoras pela redução da astreinte de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) arbitrada em sentença.

Inicialmente, analisando o dispositivo da sentença, observo que o juízo `a quo¿ determinou que o valor das astreintes seria
revertido para o réu
, muito embora tenha sido este o condenado pela sentença e, portanto, o responsável pelo pagamento da referida multa, o que configura mero erro material, uma vez que não é compatível com a fundamentação da sentença.

Desta forma, tendo por consideração que erro material pode ser corrigido de ofício pelo juiz, nos termos do artigo 494, I do CPC, corrijo a sentença
ex officio
para alterar a redação do dispositivo da sentença, fazendo constar que as astreintes cominadas sejam
revertidas em favor da autora
.

Em sentença, a Construtora ficou obrigada a proceder, no prazo de 20 (vinte) dias, o cálculo do valor das chaves e disponibilizar, no prazo previsto em contrato, o seu pagamento ou financiamento, após o que, uma vez não cumprida, teriam as Construtoras o prazo de 10 (dez) dias para cumprir a condenação em perdas e danos.

Tendo o magistrado cominado multa de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), na hipótese de não cumprida as obrigações acima impostas após findado o prazo de 30 (trinta) dias.

Percebe-se, assim, que a astreinte foi cominada em face de obrigação de fazer (descumprimento da obrigação de entrega da documentação e do valor das chaves), bem como de obrigação de pagar (pagamento das perdas e danos).

Ora, é sabido que, na vigência do CPC/73, a aplicação da multa diária restringia-se a sentença que tivessem por finalidade a garantia do cumprimento das obrigações de fazer e não fazer, não se referindo, em momento algum, as obrigações de pagar (art. 461, §§ 4° e 5°).

Ressalta-se que, apesar das Construtoras não terem impugnado o cabimento da referida multa por ocasião deste recurso, entendo que trata-se de matéria de ordem pública, cognoscível de ofício, pelo o que é possível seu afastamento nesse momento. Nesse sentido, destaco:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS TUTELA ANTECIPADA. ATRASO DE OBRA. PROVA INEQUÍVOCA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. QUANTUM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL.
IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO. AFASTAMENTO DE OFÍCIO
. AGRAVO CONHECIDO E IMPROVIDO. (2017.04902021-21, Não Informado, Rel. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2017-12-15, Publicado em 2017-12-15) (grifo nosso).
---------------------------------------------------------------------------------------------
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO REGIMENTAL. INSURGÊNCIA CONTRA A CONCESSÃO DA SUSPENSIVIDADE. PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO EM FACE DA DECISÃO QUE NÃO CONCEDEU A SUSPENSIVIDADE INTEGRALMENTE. INSUBSISTENTES. MÉRITO DO INSTRUMENTO PRONTO PARA JULGAMENTO NA MESMA ASSENTADA. RECURSOS PREJUDICADOS. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DEMORA NA ENTREGA DO IMOVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE OU ILEGALIDADE. PRECEDENTES DO STJ. LUCROS CESSANTES. NOVO TERMO INICIAL. A PARTIR DE OUTUBRO DE 2014.
MULTA (ASTREINTE) INCABIVEL. OBRIGAÇÃO DE PAGAR QUANTIA CERTA
. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1- O agravo de instrumento encontra-se pronto para julgamento, sendo julgado inclusive nesta assentada, de modo que a análise do inconformismo contido no agravo regimental, bem como no pedido de reconsideração pleiteado pela ora agravante, ambos lançados contra a decisão que concedeu a suspensividade restou prejudicada. 2- A previsão de cláusula de tolerância para eventual atraso na entrega de imóvel não é ilegal, desde que estipulada de forma razoável e moderada. (Precedentes STJ). 3- O termo inicial para o pagamento de lucros cessantes a título de alugueis se dá somente após o término do prazo de tolerância de 180 dias previsto na cláusula XIII-1 do contrato, pelo que se tomará como base para cobrança da mora o mês dea1 outubro de 2014, o qual se constata o atraso na entrega da obra. 4-
De ofício, afasta-se a cominação da multa fixada pelo juízo a quo por ser o caso de obrigação de pagar quantia certa, tendo em vista, que na hipótese de inadimplemento, é possível a compensação através dos juros moratórios e, eventualmente, pode ser alcançada por medidas como a penhora de valores em contas bancárias
. 5-Recurso conhecido, parcialmente provido e, de ofício, afastar a multa cominada pelo juízo a quo, à unanimidade. (TJ-PA - AI: 00068473220158140000 BELÉM, Relator: LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO, Data de Julgamento: 16/07/2015, 5ª CAMARA CIVEL ISOLADA, Data de Publicação: 22/07/2015)

Sendo assim, de antemão, de ofício, reformo a sentença quanto à fixação de astreinte para o descumprimento de obrigação de pagar (pagamento das perdas e danos), mantendo-a quanto as obrigações de fazer.

Pois bem. Passo a analisar o pedido recursal de minoração do valor da astreinte arbitrado na sentença:

É sabido que embora a astreinte deva ser fixada em valor considerável a ponto de realmente coagir o devedor, deve-se ter em mente o bem jurídico tutelado com a imposição da coerção. Nesse sentido, havendo disparidade exacerbada, a natureza da ordem cominatória é desvirtuada, ensejando o enriquecimento sem causa da parte beneficiada com a ordem.

Veja-se que o juízo `a quo¿ fixou multa em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), tornando a multa extremamente onerosa, visto que essa importância é muito superior ao valor da indenização deferida e, ainda, alcança quase 50% (cinquenta por cento) do valor do contrato, o que não pode ser admitido.

Corroborando a tese de que a astreinte deve estar dentro dos parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade, a jurisprudência deste E. Tribunal tem entendimento consolidado, veja-se:
DIREITO CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INSURGÊNCIA DA RÉ/APELANTE CONTRA A FIXAÇÃO DE ASTREINTES EM TUTELA ANTECIPADA. NULIDADE DE INTIMAÇÃO. DESCARACTERIZADA. REDUÇÃO DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO APLICADA EM VALOR EXCESSIVO. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. Sendo o devedor pessoa jurídica, a jurisprudência é pacífica ao autorizar que a intimação pessoal por AR-MP seja implementada no seu endereço comercial, em razão da aplicação da teoria da aparência, não sendo necessária a aposição da assinatura de seu representante legal ou gerente; 2
.
A fixação de astreintes visa compelir aquele que deve cumprir uma determinação judicial, devendo ser fixada em quantia razoável e consentânea à finalidade do instituto, considerando a capacidade econômica e de resistência da ré; 3. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que é lícito ao julgador, a qualquer tempo, modificar o valor e a periodicidade da multa (art. 461, parágrafo 4º. c/c parágrafo 6º. do CPC), conforme se mostre insuficiente ou excessiva;
4. Para configuração de dano moral por descumprimento de contrato, é necessário demonstrar a ocorrência de lesão a direitos da personalidade, referente à honra, dignidade, intimidade, imagem, nome da parte prejudicada; 5. Nos termos da fundamentação, recursos conhecidos e DESPROVIDOS. (2018.03406151-71, 194.672, Rel. LEONARDO DE NORONHA TAVARES, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, julgado em 2018-08-20, publicado em 2018-08-24) (grifo nosso).
---------------------------------------------------------------------------------------------
AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. INTERLOCUTÓRIO QUE DETERMINOU A RETIRADA DO NOME DA AGRAVADA DO CADASTRO DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO MANTIDO. MULTA POR DESCUMPRIMENTO DA LIMINAR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Evidenciada a ilicitude da conduta do banco Agravante, que promoveu descontos indevidos no benefício previdenciário da recorrida, sem comprovar a existência de relação contratual entre as partes, resta patente sua responsabilidade e correlato dever de se abster de realizar descontos no benefício em questão. 2. Os descontos indevidos na conta vinculada ao benefício previdenciário da autora, também motivou a fixação de multa por descumprimento da ordem liminar, prevista no CPC, art. 497. 3
.
O valor fixado de R$ 1.000,00 (hum mil reais) para cada desconto indevido, até o limite de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), mostra-se dentro dos parâmetros legais e da razoabilidade
.
4. Recurso conhecido e desprovido à unanimidade. (2018.01234158-75, 187.682, Rel. EDINEA OLIVEIRA TAVARES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2018-03-27, publicado em 2018-04-02) (grifei)

Desta forma,
em respeito aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como amparado pelo o que disciplinava o artigo 461, § 6° do CPC/73, vigente à época, modifico o valor da multa arbitrada, reduzindo-a para R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Ressalta-se, todavia, que tal multa só será aplicada na hipótese de ser possível a entrega do imóvel objeto do contrato, ou outro similar, e os réus assim não procederem no prazo fixado de 30 (trinta) dias para cumprimento, pois caso isso não seja possível, a obrigação será convertida em perdas e danos, tal como já estabeleceu o juízo `a quo¿.

Tendo em vista o princípio da causalidade, bem como em razão da parte autora ter sucumbido em parte mínima do pedido, nos termos do artigo 86, parágrafo único do CPC, mantenho o ônus sucumbencial definido em sentença, não havendo o que se falar em sucumbência recíproca, tal como defendido pelas Construtoras.

Ante o exposto,
CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO
à Apelação Cível para: (I) acolhendo parcialmente a preliminar de sentença
extra petita
, reconhecer a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e determinar sua aplicação, de modo a alterar a sentença quanto a data final da entrega da obra, sendo devida, somente a partir desta, a indenização por dano material; (II) alterar a forma de indenização por danos materiais arbitrada na sentença, condenando as apelantes à indenização por lucros cessantes na quantia correspondente à 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do valor atualizado do imóvel, por cada mês de atraso; (III) reduzir o
quantum
indenizatório, a título de dano moral, para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a ser corrigido pelo INPC a partir da publicação desta decisão (súmula 362 do STJ), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso (súmula 54 STJ); (IV) modificar o valor da multa arbitrada, reduzindo-a para R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e, ainda, (V)
de ofício
, afastar a fixação de multa para o descumprimento de obrigação de pagar, mantida a sentença em seus demais termos, conforme fundamentação supra.

É como voto.

Belém (PA), 02 de dezembro de 2020.
JOSÉ ROBERTO
PINHEIRO MAIA
BEZERRA
JÚNIOR

Desembargador - Relator