Tribunal: TJPA
Processo: 0000403-40.2012.8.14.0112
Classe: Apelação Cível
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10582 - Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2020-12-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE DIREITOS POSSESSÓRIOS E CESSÃO DE DIREITOS MINERÁRIOS: PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA POR VIOLAÇÃO DO DEVIDO PROCESSO LEGAL, REJEITADA - PRELIMINAR: NULIDADE DECORRENTE DA NÃO REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO, REJEITADA ? MÉRITO: ALEGAÇÃO DE EXCEPTIO NON ADIMPLENTI CONTRACTUS NÃO DEMONSTRADA ? DIREITO POSSESSÓRIO ? PEDIDO DE RESCISÃO FULCRADO EM INADIMPLEMENTO CONTRATUAL ? NÃO DEMONSTRAÇÃO DA OCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO ? IMPOSSIBILIDADE NA ESPÉCIE DE MODIFICAÇÃO EQUITATIVA DO CONTRATO - EXERCÍCIO DA POSSE DEMONSTRADO ? DEVOLUÇÃO DE VALORES NÃO EVIDENCIADO ? FRUIÇÃO DO BEM ? INOVAÇÃO RECURSAL ? MANUTENÇÃO DA SENTENÇA ? RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO ? DECISÃO UNÂNIME.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ
GABINETE DA DES.ª MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ
Gabinete da Des.ª Maria de Nazaré Saavedra guimarães

ACÓRDÃO N.
APELAÇÃO CÍVEL N.° 0000403-40.2012.814.0112
APELANTE:
SERRA NOVA MINERAÇÃO LTDA.
ADVOGADA:
ROSA KEILLA SOUSA DE SOUZA - OAB/PA N.° 9.229
ADVOGADO:
CLAUDIO HENRIQUE CALDEIRA - OAB N.° 98.642
APELADO:
ITAMAR GOMES SILVA
ADVOGADA:
CLEUDE FERREIRA PAXIUBA - OAB/PA N.° 11.625
ADVOGADO:
RODRIGO VASCONCELOS VILLACORTA

- OAB/PA N.° 17.380
ADVOGADO:
BECKENBAUER SEMBLANO DE QUEIROZ

- OAB/PA N.° 19.415
EXPEDIENTE:
SECRETARIA DA 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO
RELATORA:
DES.ª MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL EM
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE DIREITOS POSSESSÓRIOS E CESSÃO DE DIREITOS MINERÁRIOS: PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA POR VIOLAÇÃO DO DEVIDO PROCESSO LEGAL, REJEITADA - PRELIMINAR: NULIDADE DECORRENTE DA NÃO REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO, REJEITADA - MÉRITO: ALEGAÇÃO DE
EXCEPTIO NON ADIMPLENTI CONTRACTUS
NÃO DEMONSTRADA - DIREITO POSSESSÓRIO - PEDIDO DE RESCISÃO FULCRADO EM INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - NÃO DEMONSTRAÇÃO DA OCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE NA ESPÉCIE DE MODIFICAÇÃO EQUITATIVA DO CONTRATO - EXERCÍCIO DA POSSE DEMONSTRADO - DEVOLUÇÃO DE VALORES NÃO EVIDENCIADO - FRUIÇÃO DO BEM - INOVAÇÃO RECURSAL - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO - DECISÃO UNÂNIME.
1.

Apelação Cível em Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda de Direitos Possessórios e Cessão de Direitos Minerários
.
2.

PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA POR VIOLAÇÃO DO DEVIDO PROCESSO LEGAL, REJEITADA
. Não obstante a alegação de cerceamento de defesa ora em apreciação, deflui da Contestação (fls. 94-98, Vol. I) a questão preliminar de incompetência relativa do MM. Juízo
ad quo
e, no mérito, a
exceptio non adimplenti contractus
decorrente da impossibilidade de transferência do domínio do imóvel objeto do Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, com o consequente descumprimento parcial do contrato, sem, entretanto, formular o apelante requerimento de prova. Diante dessa omissão, se afigura contrassenso a alegação de nulidade por julgamento antecipado da lide, por três motivos: 1. No momento oportuno, a apelante não requereu provas; 2. Não apontou qual prova pretendia produzir; 3. Por ser a questão controversa exclusivamente contratual, circunscrevendo-se à eventual demonstração de descumprimento contratual capaz de ensejar a resolução contratual judicial.
3.

No caso concreto, o julgamento antecipado da lide encontra-se em consonância com a Lei Processual vigente à época, porquanto suficientes os elementos de prova até então juntados aos autos, estando inclusive em consonância com o requerimento da parte autora às fls. 294 (Vol. II).
4.

PRELIMINAR: NULIDADE DECORRENTE DA NÃO REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO, REJEITADA.
5.

A análise da tramitação processual demonstra que a Audiência Preliminar não fora realizada pela ausência da recorrente, não obstante intimada, não havendo, portanto, nulidade processual, uma vez que a audiência não se realizou por ato a si imputável.
6.

MÉRITO
7.

Cinge-se a controvérsia recursal ao pedido de reforma da sentença sob a alegação de não exercício da posse capaz de ensejar a perda dos valores pagos,
exceptio non adimplenti contractus
, novação/modificação equitativa do contrato e à devolução de valores pagos.
8.

A questão controversa tem sua origem na celebração entre as partes de Contrato Particular de Compra e Venda de Área de Terras e Direitos Minerários, firmado em 1º de setembro de 2010 entre as partes (fls. 102-105, Vol. I).
9.

DA ALEGAÇÃO DE
EXCEPTIO NON ADIMPLENTI CONTRACTUS
.
10.

Direito objeto da avença circunscreve-se à direito possessório até então detido pelo autor, restando, outrossim, incontroverso o não pagamento da totalidade do valor ajustado, o qual fora ajustado em U$ 4.000.000,00 (quatro milhões de dólares) a ser pago, conforme a cláusula segunda do instrumento.
11.

O pedido de rescisão contratual deflui do pagamento tão somente do sinal de U$ 104.630,00 (cento e quatro mil seiscentos e trinta dólares) e do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), salientando a superveniência da devolução, por falta de fundos, de cheque no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em 30 de janeiro de 2012 (fls. 33, Vol. II), fato que não fora negado pela ré.
12.

Na espécie em análise, resta evidenciado o descumprimento contratual pelo não pagamento integral do valor ajustado, conforme o documento de fls. 47(Vol. I), não cabendo, outrossim, o pleito de revisão do contrato, tendo em vista que a constatação do inadimplemento não se presta, por si só, para desconstituir o preço ajustado no contrato celebrado entre as partes, porquanto não configurado evento extraordinário ou imprevisível, o que torna inaplicável a revisão do contrato calcada em onerosidade excessiva, prevista no art. 476 do Código Civil.
13.

Especificamente quanto à alegação de alteração verbal do contrato, o qual teria sido repactuado para a compra tão somente dos direitos minerários por U$ 800.000,00 (oitocentos mil dólares) não se verifica a sua ocorrência ou coerência com os documentos juntados aos autos, salientando que encontram-se acostadas à Contestação duas minutas contratuais com o referido objeto, sem, entretanto, estarem assinados pelas partes (fls. 117-119 e 122-124, Vol. I), fato que afasta a aferição da manifestação de vontade do autor, ora recorrido, ou seja: o
animus novandi
.
14.

A condição de devolutas das terras objeto do contrato não prejudicaram o pedido de Autorização de Pesquisa de jazida de ouro requerido pela apelante junto ao Departamento Nacional de Produção Minerária, com início em 21/03/2011, observando que o título então apresentado pelo apelado em 02/05/2006 ao referido Departamento fora prorrogado até 28/10/2013, conforme o Processo n.° 850.259/2006 (fls. 50-51), fato que reforça o inadimplemento contratual da recorrente.
15.

DA OCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO/DA MODIFICAÇÃO EQUITATIVA DO CONTRATO
16.

A análise dos autos, revela que a alegação de novação ou de modificação equitativa do contrato com o escopo de se evitar a resolução contratual também não se sustenta, seja porque colidente com a tese da Exceção do Contrato não Cumprido, seja pela ausência de suporte fático e/ou documental, o qual milita em favor do autor que demonstrou a inadimplência da avença pelo não pagamento do valor ajustado.
17.

A resolução por modificação equitativa do contrato não legitima a redução do valor do contrato livremente pactuado entre as partes, isto porque o descumprimento de qualquer cláusula enseja tão somente rescisão contratual ou incidência da cláusula penal nele fixada, ressaltando que a referida modificação, somente se aplica aos contratos de execução continuada ou diferida, quando verificada extrema vantagem de uma das partes em decorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, o que não se verifica na espécie.
18.

Conforme o e-mail de fls. 114(Vol. I), juntado à Contestação, restou demonstrado o desfazimento do contrato objeto da lide, tendo inclusive o autor requerido o envio de novo contrato, o que afasta a alegação de novação ou de possibilidade de redução equitativa, conforme o art. 479 do Código Civil, com a ressalva de que as minutas de fls. 117-119 e 122-124, Vol. I, não foram assinadas pelas partes.
19.

DA ALEGAÇÃO DE NÃO EXERCÍCIO DA POSSE
20.

A

partir da assinatura do contrato (setembro de 2010), verifica-se que a ré, consoante o documento de fls. 50 (Vol. I), protocolizou, em 22 de outubro de 2012 e 21/03/2011, junto ao DNPM pedido de transferência de direitos minerários, exercendo por, pelo menos 02 (dois) anos, o poder de fruição inerente à posse, na modalidade de
jus possessionis.
21.

Afigura-se escorreito o entendimento laborado pelo MM. Juízo
ad quo
quanto à necessidade de reintegração do autor, ora recorrido, à posse do bem objeto da lide, porquanto rescindido o contrato
sub judice
.
22.

DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS
23.

No que tange ao pedido de devolução dos valores pagos, verifico que o valor perquirido pela recorrente coaduna-se em R$ 568.470,00 (quinhentos e sessenta e oito mil quatrocentos e setenta reais) pagos em espécie ao autor e R$ 311.083,90 (trezentos e onze mil oitenta e três reais e noventa centavos) gastos por esta com o escopo de preservação do direito minerário junto ao DNPM, nos autos do Processo n.° 850.259/2006, junto àquele órgão.
24.

Quanto ao valor pago ao DNPM este decorreu da própria atividade exercida pela recorrente, não cabendo discussão nesta seara, uma vez que os presentes autos versam acerca do inadimplemento do contrato firmado entre as partes, não podendo ser imputado ao autor pagamento acerca dessa parcela, conforme a cláusula quinta da avença.
25.

Da leitura da Contestação (fls. 94-98, Vol. I), resta ausente o pedido de devolução de valores, sendo, portanto, inovação recursal, prática vedada no ordenamento jurídico, uma vez que decorre de matéria não submetida à apreciação do MM. Juízo
ad quo
.
26.

Conforme consignado a quando da análise da alegação de não exercício de posse, resta obstada a devolução de qualquer valor por parte do autor, porquanto decorrente do uso e gozo do bem objeto da lide durante o tempo em que o contrato esteve execução, com a ressalva de que essa quantia somente poderia se referir ao valor pago em espécie.
27.

Recurso conhecido e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL
em autos de
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE DIREITOS POSSESSÓRIOS CESSÃO DE DIREITOS MINERÁRIOS
tendo como sentenciante o MM. Juízo de Direito da Vara Única da Comarca de Jacareacanga
DIREITO DA 3al ()a ental Presidente Costa e Silva to do recurso para acartar-se as preliminares de in l
e sentenciados
ITAMAR GOMES SILVA
e
SERRA NOVA MINERAÇÃO LTDA
.

Acordam Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade,
CONHECER DO RECURSO
e
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora-Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães.

Belém, 24 de novembro de 2020.

MARIA DE
NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora - Relatora
APELAÇÃO CÍVEL N.° 0000403-40.2012.814.0112
APELANTE:
SERRA NOVA MINERAÇÃO LTDA.
ADVOGADA:
ROSA KEILLA SOUSA DE SOUZA - OAB/PA N.° 9.229
ADVOGADO:
CLAUDIO HENRIQUE CALDEIRA - OAB N.° 98.642
APELADO:
ITAMAR GOMES SILVA
ADVOGADA:
CLEUDE FERREIRA PAXIUBA - OAB/PA N.° 11.625
ADVOGADO:
RODRIGO VASCONCELOS VILLACORTA

- OAB/PA N.° 17.380
ADVOGADO:
BECKENBAUER SEMBLANO DE QUEIROZ

- OAB/PA N.° 19.415
EXPEDIENTE:
SECRETARIA DA 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO
RELATORA:
DES.ª MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES
Relatório

Tratam os presentes autos de recurso de
APELAÇÃO
interposto por
SERRA NOVA MINERAÇÃO LTDA.
, irresignada com a sentença do MM. Juízo de Direito da Vara Única da Comarca de Jacareacanga que, nos autos da Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda de Direitos Possessórios e Cessão de Direitos Minerários ajuizada contra si por
ITAMAR GOMES SILVA
, ora apelado, julgou procedente a pretensão esposada na inicial.

O ora apelado aforou ação acima mencionada, aduzindo que firmou com a requerida, em 1º de setembro de 2010, o contrato objeto da lide, no qual esta se obrigava a pagar-lhe US$ 4.000.000,00 (quatro milhões de dólares), convertido em moeda nacional, pelos Direitos Possessórios do imóvel descrito na inicial, nos termos e condições ali descritos, o qual, entretanto, restou inadimplido.

Juntou os documentos de fls. 17-85 (Vol. I).

Considerando presentes os requisitos, o MM. Juízo
ad quo
deferiu, em parte, a antecipação dos efeitos da tutela, determinando que o Departamento Nacional de Produção Minerária (DNPM) se abstivesse de transmitir os direitos minerários decorrentes do contrato
sub judice
a terceiros, sob pena de multa diária de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além de suspender os efeitos da referida avença, com o retorno das partes ao
status quo ante
(fls. 87-89, Vol. I).

Serra Nova Mineração S. A. apresentou Contestação (fls. 94-98, Vol. I), juntando ainda os documentos de fls. 99(Vol. I)-252 (Vol. II).

A requerida impugnou o pedido de Justiça Gratuita (fls. 253-254, Vol. II) e apresentou pedido de reconsideração em face da Decisão de Antecipação dos efeitos da tutela (fls. 255-256, Vol. II), colacionando documentos (fls. 257-275, Vol. II).

O autor apresentou Petição, refutando o pedido de reconsideração (fls. 281-283, Vol. II).

O feito seguiu a sua tramitação até a prolação da sentença (fls. 320-322, Vol. II) que julgou procedente a pretensão esposada na inicial, para: 1. Declarar rescindido o contrato de compra e venda entabulado entre as partes; 2. Determinar a reintegração do autor no bem objeto da avença; 3. Reconhecer o valor adiantado e efetivamente pago pela empresa ré como uma forma de aluguel, ante o uso e gozo do imóvel; 4. Condenar a ré ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Inconformada, Serra Nova Mineração apresentou recurso de Apelação (fls. 346-349, Vol. II).

Preliminarmente, suscita cerceamento de defesa por violação ao devido processo legal, conforme os arts. 330, II, 332, 333, 343, 345, 346, 348, 400, 402, 405,407, 412, 416 e 418, todos do Código de Processo Civil de 1973, decorrente do julgamento antecipado da lide, salientando que a fase instrutória fora encerrada de forma prematura, ato que lhe impediu de provar a ocorrência de novação contratual.

Na mesma sede, suscita nulidade processual decorrente de violação aos arts. 234, 235, 238 e 331, todos do Código de Processo Civil de 1973, em razão da ausência de realização de Audiência de Conciliação.

No mérito, suscita a necessidade de reforma da decisão, salientando que nunca exerceu a posse do imóvel, afirmando que o julgamento antecipado da lide impediu-lhe de provar tal fato, razão pela qual refuta a perda dos valores pagos, a saber: R$ 568.470,00 (quinhentos e sessenta e oito reais e quatrocentos e setenta centavos), pagos em espécie, e R$ 311.083,90 (trezentos e onde mil oitenta e três reais e noventa centavos), gastos pela recorrente para preservação do direito minerário, porquanto inexistente qualquer fruição, o que configura enriquecimento ilícito do recorrido.

Aduz que os valores pagos à título de despesas de elaboração e de aprovação do relatório final de pesquisa junto ao DNPM e o pagamento da Taxa Anual por hectare (TAH) não podem ser considerados irrisórios e, assim, não devem subsidiar a resolução contratual por inadimplência, afirmando que o autor não se desincumbiu de sua obrigação de transferir a posse e o domínio do imóvel, fato que alberga, no caso concreto, a Teoria da
Exceptio Non Adimplenti Contractus
e, consequente, impossibilidade de qualquer exigência contra si, ante o caráter bilateral da avença, consoante o art. 476 do Código Civil.

Afirma que, não tendo o autor condições de transferir o domínio das terras vendidas, porquanto devolutas, este não poderia exigir o pagamento integral do valor ajustado, aduzindo que a resilição judicial operada pela sentença concede vantagem injusta ao recorrido.

Sustenta a inadmissibilidade da resolução contratual ante seu desinteresse e opção pelo descumprimento parcial do contrato, aduzindo que pactuou verbalmente com o autor o prosseguimento apenas da cessão dos direitos minerários.

Assevera que as condições do contrato foram modificadas cumprindo-lhe nova avença, fato que impede a resolução contratual, nos termos do art. 479 do Código Civil.

Requer a reforma integral da sentença ou, alternativamente, a manutenção da resolução contratual, com a devolução de todos os valores pagos e o ressarcimento das despesas inerentes à preservação dos direitos minerários, acrescidos de juros e correção monetária.

Em contrarrazões (fls. 363-367, Vol. II), o apelado refuta as razões recursais, pugnando pela manutenção da sentença.

Os autos foram encaminhados à superior instância (fls. 372, Vol. II).

Distribuído, coube a relatoria do feito à Desembargadora Nadja Nara Cobra Meda (fls. 374, Vol. II), que recebeu o recurso no duplo efeito (fls. 376, Vol. II).

Nos termos da Emenda Regimental n.° 05/2016, a então Relatora determinou redistribuição (fls. 378, Vol. II).

Conclusos, vieram-me os autos (fls. 379, Vol. II).

Considerando a matéria versada determinei a intimação das partes para que se manifestassem acerca da possibilidade de acordo (fls. 381, Vol. II), tendo, em que pese as petições de fls. 384-388 e 394 (Vol. II), a conciliação restado infrutífera.

Às fls. 400-422 (Vol. II), a apelante apresentou memoriais, apresentando documentos (fls. 423-497, Vol. II).

A apelante requereu vistas dos autos fora de secretaria (fls. 428, Vol. II).

O apelado requereu expedição de ofício ao Departamento Nacional de Produção Minerária (DNMP) para que este se abstivesse de emitir título de lavra em nome da recorrente (fls. 441-456, Vol. II).

Às fls. 457 (Vol. II), baixei os autos em diligência junto ao DNMP para que informasse acerca da existência de pedido de Título de Lavra em nome da recorrente, tendo o prazo decorrido
in albis
, conforme a Certidão de fls. 819 (Vol. III).

Serra Nova Mineração apresentou Petição (fls. 460-462, Vol. III) e juntou documentos acerca da manutenção da jazida (fls. 463-818, Vol. III).

Considerando a Certidão de fls. 819, determinei a renovação da diligência de fls. 457, bem como a manifestação do recorrido acerca da petição de fls. 460-462 (fls. 820, Vol. III), tendo novamente o prazo decorrido
in albis
(fls. 822, Vol. III).

Às fls. 823 (Vol. III), o DNMP informou que o terreno em que recaiu o pedido de requerimento de pesquisa constitui-se em área devoluta, razão pela qual instei as partes acerca da referida informação (fls. 825, Vol. III), não havendo manifestação, conforme a Certidão de fls. 826 (Vol. III).

Serra Nova Mineração requereu o julgamento da lide e a expedição de novo ofício ao DNMP (fls. 828-829, Vol. III).

Às fls. 830 (Vol. III), o pedido de informações à Agência Nacional de Mineração acerca do processo n.° 850.259/2006 foi renovado, sendo ainda restituído prazo para manifestação e indeferido o pedido de expedição de ofício ao DNMP.

Serra Nova Mineração (fls. 832-835, Vol. III) requereu o desentranhamento da Petição então juntada às fls. 820-823, porquanto intempestiva.

Instado a se manifestar acerca do pedido de desentranhamento (fls. 859, Vol. III), o apelado deixou decorrer o prazo
in albis
, consoante a Certidão de fls. 860 (Vol. III).

Às fls. 861 (Vol. III), ordenei à UPJ que certificasse acerca da tempestividade da Petição então juntada às fls. 830-832, a qual informou que esta seria intempestiva (fls. 862, Vol. III), razão pela qual determinei seu desentranhamento (fls. 869, Vol. III), tendo a diligência sido cumprida, conforme a Certidão de fls. 870, Vol. III.

É o relatório, que fora apresentado para inclusão do feito em Pauta para Julgamento, nos termos do art. 12 do Código de Processo Civil.
VOTO
JUIZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade,
conheço do recurso e passo a proferir voto
.
DA APLICAÇÃO DO DIREITO INTERTEMPORAL

Recurso julgado a teor do art. 14 do Código de Processo Civil, por força da aplicação do Direito Intertemporal à espécie, com o isolamento dos atos praticados sob a égide do CPC/1973 e aplicação da novel legislação processual aos atos supervenientes à sua entrada em vigor.
QUESTÕES PRELIMINARES

Prima facie
, passo à análise das questões preliminares, suscitadas pela apelante:
PRELIMINAR: CERCEAMENTO DE DEFESA POR VIOLAÇÃO DO DEVIDO PROCESSO LEGAL

Suscita a apelante cerceamento de defesa por violação ao devido processo legal, conforme os arts. 330, II, 332, 333, 343, 345, 346, 348, 400, 402, 405,407, 412, 416 e 418, todos do Código de Processo Civil de 1973, decorrente do julgamento antecipado da lide, salientando que a fase instrutória fora encerrada de forma prematura, ato que lhe impediu de provar a ocorrência de novação contratual.

Para análise da questão, vejamos o que dispõem os dispositivos em que se embasa a alegação da recorrente,
in verbis
:
CPC/1973
Art. 330. O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença:
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
II - quando ocorrer a revelia (art. 319).
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
(...)
Art. 332. Todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, são hábeis para provar a verdade dos fatos, em que se funda a ação ou a defesa.
(...)
Art. 333. O ônus da prova incumbe:
I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito;
II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
Parágrafo único. É nula a convenção que distribui de maneira diversa o ônus da prova quando:
I - recair sobre direito indisponível da parte;
II - tornar excessivamente difícil a uma parte o exercício do direito.
(...)
Art. 343. Quando o juiz não o determinar de ofício, compete a cada parte requerer o depoimento pessoal da outra, a fim de interrogá-la na audiência de instrução e julgamento.
§ 1
o
A parte será intimada pessoalmente, constando do mandado que se presumirão confessados os fatos contra ela alegados, caso não compareça ou, comparecendo, se recuse a depor.
§ 2
o
Se a parte intimada não comparecer, ou comparecendo, se recusar a depor, o juiz Ihe aplicará a pena de confissão.
(...)
Art. 345. Quando a parte, sem motivo justificado, deixar de responder ao que Ihe for perguntado, ou empregar evasivas, o juiz, apreciando as demais circunstâncias e elementos de prova, declarará, na sentença, se houve recusa de depor.
(...)
Art. 346. A parte responderá pessoalmente sobre os fatos articulados, não podendo servir-se de escritos adrede preparados; o juiz Ihe permitirá, todavia, a consulta a notas breves, desde que objetivem completar esclarecimentos.
(...)
Art. 348. Há confissão, quando a parte admite a verdade de um fato, contrário ao seu interesse e favorável ao adversário. A confissão é judicial ou extrajudicial.
(...)
Art. 400. A prova testemunhal é sempre admissível, não dispondo a lei de modo diverso. O juiz indeferirá a inquirição de testemunhas sobre fatos:
I - já provados por documento ou confissão da parte;
II - que só por documento ou por exame pericial puderem ser provados.
(...)
Art. 402. Qualquer que seja o valor do contrato, é admissível a prova testemunhal, quando:
I - houver começo de prova por escrito, reputando-se tal o documento emanado da parte contra quem se pretende utilizar o documento como prova;
II - o credor não pode ou não podia, moral ou materialmente, obter a prova escrita da obrigação, em casos como o de parentesco, depósito necessário ou hospedagem em hotel.
Art. 405. Podem depor como testemunhas todas as pessoas, exceto as incapazes, impedidas ou suspeitas.
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
§ 1
o
São incapazes:
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
I - o interdito por demência;
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
II - o que, acometido por enfermidade, ou debilidade mental, ao tempo em que ocorreram os fatos, não podia discerni-los; ou, ao tempo em que deve depor, não está habilitado a transmitir as percepções;
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
III - o menor de 16 (dezesseis) anos;
(Incluído pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
IV - o cego e o surdo, quando a ciência do fato depender dos sentidos que Ihes faltam.
(Incluído pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
§ 2
o
São impedidos:
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
I - o cônjuge, bem como o ascendente e o descendente em qualquer grau, ou colateral, até o terceiro grau, de alguma das partes, por consangüinidade ou afinidade, salvo se o exigir o interesse público, ou, tratando-se de causa relativa ao estado da pessoa, não se puder obter de outro modo a prova, que o juiz repute necessária ao julgamento do mérito;
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
II - o que é parte na causa;
(Incluído pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
III - o que intervém em nome de uma parte, como o tutor na causa do menor, o representante legal da pessoa jurídica, o juiz, o advogado e outros, que assistam ou tenham assistido as partes.
(Incluído pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
§ 3
o
São suspeitos:
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
I - o condenado por crime de falso testemunho, havendo transitado em julgado a sentença;
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
II - o que, por seus costumes, não for digno de fé;
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
III - o inimigo capital da parte, ou o seu amigo íntimo;
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
IV - o que tiver interesse no litígio.
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
§ 4
o
Sendo estritamente necessário, o juiz ouvirá testemunhas impedidas ou suspeitas; mas os seus depoimentos serão prestados independentemente de compromisso (art. 415) e o juiz Ihes atribuirá o valor que possam merecer.
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
(...)
Art. 407. Incumbe às partes, no prazo que o juiz fixará ao designar a data da audiência, depositar em cartório o rol de testemunhas, precisando-lhes o nome, profissão, residência e o local de trabalho; omitindo-se o juiz, o rol será apresentado até 10 (dez) dias antes da audiência.
(Redação dada pela Lei nº 10.358, de 27.12.2001)
Parágrafo único. É lícito a cada parte oferecer, no máximo, dez testemunhas; quando qualquer das partes oferecer mais de três testemunhas para a prova de cada fato, o juiz poderá dispensar as restantes.
(...)
Art. 412. A testemunha é intimada a comparecer à audiência, constando do mandado dia, hora e local, bem como os nomes das partes e a natureza da causa. Se a testemunha deixar de comparecer, sem motivo justificado, será conduzida, respondendo pelas despesas do adiamento.
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
§ 1
o
A parte pode comprometer-se a levar à audiência a testemunha, independentemente de intimação; presumindo-se, caso não compareça, que desistiu de ouvi-la.
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
§ 2
o
Quando figurar no rol de testemunhas funcionário público ou militar, o juiz o requisitará ao chefe da repartição ou ao comando do corpo em que servir.
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
§ 3
o
A intimação poderá ser feita pelo correio, sob registro ou com entrega em mão própria, quando a testemunha tiver residência certa.
(Incluído pela Lei nº 8.710, de 24.9.1993)
(...)
Art. 416. O juiz interrogará a testemunha sobre os fatos articulados, cabendo, primeiro à parte, que a arrolou, e depois à parte contrária, formular perguntas tendentes a esclarecer ou completar o depoimento.
§ 1
o
As partes devem tratar as testemunhas com urbanidade, não Ihes fazendo perguntas ou considerações impertinentes, capciosas ou vexatórias.
§ 2
o
As perguntas que o juiz indeferir serão obrigatoriamente transcritas no termo, se a parte o requerer.
(Redação dada pela Lei nº 7.005, de 28.6.1982)
(...)
Art. 418. O juiz pode ordenar, de ofício ou a requerimento da parte:
I - a inquirição de testemunhas referidas nas declarações da parte ou das testemunhas;
II - a acareação de duas ou mais testemunhas ou de alguma delas com a parte, quando, sobre fato determinado, que possa influir na decisão da causa, divergirem as suas declarações.

Analisados os autos, verifico, não obstante a alegação de cerceamento de defesa ora em apreciação que, em sua Contestação (fls. 94-98, Vol. I) a apelante, preliminarmente, suscitou a incompetência relativa do MM. Juízo
ad quo
e, no mérito, sustentou
exceptio non adimplenti contractus
decorrente da impossibilidade de transferência do domínio do imóvel objeto o Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, com o consequente descumprimento parcial do contrato, sem, entretanto, a apelante formular requerimento de prova, pleiteando, por conseguinte, a improcedência da ação.

Diante dessa omissão, se afigura contrassenso a alegação de nulidade por julgamento antecipado da lide, por três motivos:
A um: no momento oportuno, não requereu provas;
A dois: não apontou qual prova pretendia produzir;
A três: ser a questão controversa exclusivamente contratual, circunscrevendo-se à eventual demonstração de descumprimento capaz de ensejar a resolução judicial.

Assim, no caso concreto, o julgamento antecipado da lide encontra-se em consonância com a Lei Processual vigente à época, porquanto suficientes os elementos de prova até então juntados aos autos, estando inclusive em consonância com o requerimento da parte autora às fls. 294 (Vol. II),
in verbis
:
CPC/1973
Art. 330. O juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença:
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)
I - quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência;
(Redação dada pela Lei nº 5.925, de 1º.10.1973)

Corroborando o entendimento acima esposado, vejamos:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - PESSOA FÍSICA - DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICO-FINANCEIRA - INDEFERIMENTO NA SENTENÇA SEM QUE SEJA DADA OPORTUNIDADE À PARTE DE FAZER PROVA DE SUA MISERABILIDADE - NÃO CABIMENTO - PARTE ASSISTIDA POR ADVOGADO PARTICULAR - IRRELEVÂNCIA -
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - ALEGAÇÃO DE NULIDADE EM VIRTUDE DA NÃO INTIMAÇÃO PARA ESPECIFICAÇÃO DE PROVAS - AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVAS NA CONTESTAÇÃO - CASO QUE COMPORTA O JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE NOS TERMOS DO ARTIGO 330, I, DO CPC - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO OCORRÊNCIA -
INADIMPLEMENTO DEMONSTRADO - PAGAMENTO NÃO COMPROVADO - EXCESSO DE COBRANÇA - AUSÊNCIA DE PROVA - ÔNUS DA PARTE RÉ - OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONTRA A SENTENÇA - APLICAÇÃO DE MULTA - PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 538 DO CPC - NÃO CABIMENTO - Para a concessão do benefício da justiça gratuita, basta a simples afirmação da parte de que não possui condições de arcar com as despesas do processo, sem prejuízo próprio ou de sua família, cabendo à parte contrária, por se tratar de presunção relativa, comprovar a inexistência ou a cessação do alegado estado de pobreza, ou ao Juiz averiguar a veracidade do alegado através de apuração iniciada de ofício - Se o Juiz entende haver algum indício de que a declaração de pobreza não corresponde à realidade dos fatos, antes de indeferir o pedido de justiça gratuita deve conceder à parte oportunidade para que prove a alegada situação de hipossuficiência econômico-financeira - O simples fato de a parte estar sendo assistida por advogado particular não a impede de se ver agraciada com a concessão do benefício da justiça gratuita -
Não procede a alegação de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, ao fundamento de que não foi intimada para manifestar-se sobre a necessidade de produção de provas, se, em sua contestação, a parte juntou documentos e nada disse sobre a necessidade de produzir outras provas, e se o caso comporta o julgamento antecipado da lide, nos exatos termos do art. 330, I, do CPC
- Deve ser excluída a multa prevista no parágrafo único do art. 538 do CPC, se os embargos de declaração opostos contra a sentença de 1º grau não se caracterizam como protelatórios, pois, embora não acolhidos, foi o primeiro recurso à disposição da parte para invocar a ocorrência de cerceamento de defesa que seria decorrente do julgamento antecipado da lide, que é matéria de ordem pública - A parte ré deve arcar com todos os aluguéis e encargos vencidos e não pagos, até a efetiva desocupação do imóvel, porque ausente a prova do alegado pagamento e do excesso de cobrança, ônus que lhe competia, nos termos do art. 333, II, do CPC, através de documentos.
(TJ-MG - AC: 10024111245437001 MG, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 04/02/2016, Data de Publicação: 23/02/2016)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA PARTE PARA AUDIÊNCIA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA DE REQUERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVAS
. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FATO EXTINTIVO, IMPEDITIVO OU MODIFICATIVO DO DIREITO DO AUTOR. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO.
Não subsiste a alegação de cerceamento de defesa quando a parte Ré não requer a produção de provas em contestação, insurgindo-se somente após a prolação de sentença desfavorável. Caso em que não houve requerimento de produção de provas no momento oportuno, ou seja, na contestação, de modo que eventual defeito na intimação para a audiência preliminar de conciliação não gera prejuízos para o Apelante e não tem o condão de anular da sentença a pretexto de que não teve o Réu oportunidade de requerer prova. Diante da ausência de comprovação de fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito da parte autora, irreparável é a sentença. Sentença mantida
. Apelo improvido. (TJ-BA - APL: 00003694320118050244, Relator: Telma Laura Silva Britto, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 06/11/2018)
(Grifo nosso)

Ademais, o recorrente afirma a necessidade de instrução probatória decorrente da alegação de novação contratual, questão que pode ser analisada a partir dos documentos colacionados à Contestação (fls. 100,Vol. I-252, Vol. II), não tendo, outrossim, a parte logrado êxito em ratificar sua tese, o que afasta a nulidade ora aventada.
DISPOSITIVO

Ante o exposto,
rejeito a preliminar
.
PRELIMINAR: NULIDADE DECORRENTE DA NÃO REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO

Suscita também a apelante nulidade processual decorrente de violação aos arts. 234, 235, 238 e 331, todos do Código de Processo Civil de 1973, em razão da ausência de realização de Audiência de Conciliação.

A análise da tramitação processual demonstra que a Audiência Preliminar fora aprazada para o dia 13/02/2014 (fls. 283/verso, Vol. II), não sendo, em primeiro plano, realizada em razão da ausência das partes, razão pela qual o MM. Juízo
ad quo
determinou que se aguardasse a devolução das Cartas Precatórias de intimação (fls. 292, Vol. III).

Aprazada nova data (fls. 304/verso, Vol. II), as partes foram intimadas por intermédio do Diário da Justiça, ante a anterior habilitação dos respectivos advogados, havendo a presença somente do autor, conforme o Termo de fls. 319 (Vol. II).

Como se vê, as partes foram intimadas da Audiência Preliminar, que não se realizou em razão da ausência da própria apelante, não havendo, portanto, nulidade processual, uma vez que a audiência não se realizou por ato imputável ao recorrente, o qual não pode argui nulidade, tampouco irregularidade processual.

Como é cediço, a audiência então prevista no art. 331 do Código de Processo Civil de 1973 tinha por finalidade precípua a conciliação, sendo a intimação das partes obrigatória, salientando que a intimação feita ao advogado que tinha poderes suficientes para transigir (art. 38 do CPC/1973) ratifica a validade do ato, consoante a Certidão de fls.306 (Vol. II) e a Procuração de fls. 99 (Vol. I).

Corroborando o entendimento acima esposado, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. AVISO DE RECEBIMENTO DE INTIMAÇÃO PARA AUDIÊNCIA PRELIMINAR ASSINADO POR ESTRANHO.
ADVOGADO COM PODERES PARA TRANSIGIR.DEVIDAMENTE INTIMADO. NÃO COMPARECIMENTO.INEXISTÊNCIA DE NULIDADE.
INDEFERIMENTO DE PROVAS REQUERIDAS. CONCLUSÃO DOS AUTOS PARA JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.AUSÊNCIA DE INTERPOSIÇÃO DE AGRAVO.PRECLUSÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NA PARTE CONHECIDA DESPROVIDO. (TJPR - 7ª C. Cível - AC - 1002315-5 - Andirá - Rel.: Juiz Victor Martim Batschke - Unânime - J. 14.05.2013)
(TJ-PR - APL: 10023155 PR 1002315-5 (Acórdão), Relator: Juiz Victor Martim Batschke, Data de Julgamento: 14/05/2013, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1164 16/08/2013)
DIREITO CIVIL - ARRENDAMENTO RURAL - DESPEJO C/C COBRANÇA - DEVOLUÇÃO VOLUNTÁRIA - SENTENÇA QUE RESCINDIU CONTRATO E CONDENOU PAGAMENTO DOS ALUGUERES - APELAÇÃO - NULIDADE -
AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PARA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO - INOCORRÊNCIA - PATRONO DEVIDAMENTE INVESTIDO COM PODERES PARA TRANSIGIR
- CERCEAMENTO NA PRODUÇÃO PROVA - PRECLUSÃO - CARÊNCIA DE AÇÃO - FALTA DE NOTIFICAÇÃO PELA AUTORA - DESNECESSIDADE - "MORA EX RE" - DUPLA CONDENAÇÃO SOBRE O MESMO FATO GERADOR ACOLHIDA - EXPURGO DA MULTA COMPENSATÓRIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - DIMINUIÇÃO REJEITADA - VALOR FIXADO EM CONFORMIDADE AO ART. 20, §3º DO CPC - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 12ª C.Cível - AC 665960-1 - Foro Regional de São José dos Pinhais da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: José Cichocki Neto - Unânime - J. 03.11.2010)
NULIDADE.
FALTA DE INTIMAÇÃO DA PARTE PARA FINS DE CONCILIAÇÃO E DEPOIMENTO PESSOAL. INOCORRE A NULIDADE APONTADA, SE O ADVOGADO DA PARTE, QUE A ARGUI, MUNIDO DOS PODERES PARA TRANSIGIR, DEIXA DE COMPARECER A AUDIENCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO, APESAR DE DEVIDAMENTE INTIMADO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
(REsp 4.857/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/1991, DJ 06/05/1991, p. 5669)
(Grifo nosso)

Assim, inocorre o vício suscitado, devendo o julgamento prosseguir com o mérito do apelo.
DISPOSITIVO

Ante o exposto,
rejeito a preliminar
.
MÉRITO

Vencidas as questões preliminares,
atenho-me ao mérito
.

Cinge-se a controvérsia recursal ao pedido de reforma da sentença sob a alegação de não exercício da posse capaz de ensejar a perda dos valores pagos,
exceptio non adimpelnti contractus
, novação/modificação equitativa do contrato e à devolução de valores pagos.

Feitas essas considerações, aprofundo-me nas questões postas à apreciação desta Turma:

A questão controversa tem sua origem na celebração entre as partes de Contrato Particular de Compra e Venda de Área de Terras e Direitos Minerários, firmado em 1º de setembro de 2010 (fls. 102-105, Vol. I).

Assim, passo à análise pormenorizada das questões recursais:
DA ALEGAÇÃO DE
EXCEPTIO NON ADIMPLENTI CONTRACTUS

Aduz a recorrente que o valor pago à título de despesas de elaboração e de aprovação do relatório final de pesquisa junto ao DNPM e o pagamento da Taxa Anual por hectare (TAH) não podem ser considerados irrisórios e, assim, subsidiar a resolução contratual por inadimplência, afirmando que o autor não se desincumbiu de sua obrigação de transferir a posse e o domínio do imóvel, fato que albergaria a aplicação, no caso vertente, da Teoria da
Exceptio Non Adimplenti Contractus
e, consequente, impossibilidade de qualquer exigência contra si, ante o caráter bilateral da avença, consoante o art. 476 do Código Civil.

Afirma que, não tendo o autor condições de transferir o domínio das terras vendidas, porquanto devolutas, este não poderia exigir o pagamento integral do valor ajustado, aduzindo que a resilição judicial operada pela sentença concede vantagem injusta ao recorrido, sustentando ainda a inadmissibilidade da resolução contratual ante seu desinteresse e opção pelo descumprimento parcial do contrato, uma vez que teria pactuado verbalmente com o autor o prosseguimento apenas da cessão dos direitos minerários.

Para análise da questão, destaco a cláusula primeira do contrato e art. 476 do Código Civil,
in verbis
:
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE ÁREA DE TERRAS E DIREITOS MINERÁRIOS
CLÁUSULA PRIMEIRA
Constitui o objeto deste instrumento a venda de direitos possessórios de terras compreendidas entre os paralelos
05º46 ́16 ̈ e 5°46 ́34 ̈ e os meridianos 57°, 14 ́20 ̈ e 57º23 ́40 ̈ com área de 9.065,64 hectares, das quais possui posse e domínio, localizadas no distrito de Jacareacanga, micro-região de Itaituba, no Estado do Pará, próximas ao Rio Crepori, na bacia do Tapajós, além da cessão integral dos direitos minerários do processo DNPM n.° 850.259/2006.
(Grifo nosso)
CC/2002
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Como se vê, o direito objeto da avença circunscreve-se à direito possessório até então detido pelo autor, restando, outrossim, incontroverso o não pagamento da totalidade do valor negociado, o qual fora ajustado em U$ 4.000.000,00 (quatro milhões de dólares) a ser pago, conforme a cláusula segunda do instrumento.

À guisa de esclarecimento, cumpre assentar que o pedido de rescisão contratual deflui do pagamento tão somente do sinal de US$ 104.630,00 (cento e quatro mil seiscentos e trinta dólares) e do valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), salientando a superveniência da devolução, por falta de fundos, de cheque no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em 30 de janeiro de 2012 (fls. 33, Vol. II), fato que não fora negado pela ré.

No que tange aos limites do exercício da exceção do contrato não cumprido, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald lecionam (
in
FARIAS, Cristiano Chaves de e ROSENVALD, Nelson. Contratos. 4ª Edição. Salvador: Juspodivm, 2014, p. 562):
"Em sede constitucional, urge sempre precisar a proporcionalidade entre a inexecução da contraparte e o exercício da exceção. Será caracteriza como abuso de direito e, portanto, como ato ilícito (art.
187
,
CC
) a conduta do excipiente que recusa cumprimento em razão de um inadimplemento mínimo praticado pela contraparte. No adimplemento substancial, a quebra de proporcionalidade entre a insignificante ofensa do direito e a alegação da exceptio acaba se convertendo em uma escusa indevida ao cumprimento do contrato."

Na espécie em análise, resta evidenciado o descumprimento contratual pelo não pagamento integral do valor ajustado, conforme o documento de fls. 47(Vol. I), não cabendo, outrossim, o pleito de revisão do contrato, tendo em vista que a constatação do inadimplemento não se presta, por si só, para desconstituir o preço ajustado entre as partes, porquanto não configurado evento extraordinário ou imprevisível, o que torna inaplicável a revisão do contratual calcada em onerosidade excessiva, prevista no art. 476 do Código Civil.

Corroborando o entendimento acima esposado, vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE OFÍCIO - PREPARO DO APELO - AGENDAMENTO DE PAGAMENTO - DESERÇÃO. AÇÃO REVISIONAL - TEORIA DA IMPREVISÃO - NECESSIDADE DE PRESENÇA DE CIRCUNSTÂNCIAS OBJETIVAS - FATO SUBJETIVO - DESEMPREGO E DIMINUIÇÃO DE RENDA -- INAPLICABILIDADE. RESCISÃO DO CONTRATO - INADIMPLÊNCIA CONSTATADA - POSSIBILIDADE - MANUTENÇÃO. RETENÇÃO DE PERCENTUAL PARA FAZER FRENTE ÀS DESPESAS OPERACIONAIS - FIXAÇÃO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE FRUIÇÃO - MANUTENÇÃO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS APÓS O ABATIMENTO - ÚNICA PARCELA. -
Para revisão contratual lastreada na teoria da imprevisão deverão ser demonstrados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, que alterem as circunstâncias objetivas do contrato; fatos subjetivos e pessoais, como o desemprego e a diminuição de renda, não autorizam a revisão contratual.
(...) (TJMG - Apelação Cível 1.0701.10.009373-4/003, Relator (a): Des.(a) Pedro Bernardes, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 25/10/2016, publicação da sumula em 08/11/2016)

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. DIALETICIDADE. OBSERVÂNCIA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. COMPRA VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA COMPRADOR. DESEMPREGO. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. DESCABIMENTO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO INCIDÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. FRUIÇÃO DO IMÓVEL. RETENÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. NÃO COMPROVAÇÃO. 1- Segundo o princípio da dialeticidade (encampado pelo art. 1.010, incisos II e III, do CPC), deve o recorrente, ao apelar, apresentar fundamentos de fato e de direito pelos quais impugna precisa e diretamente a razão de decidir adotada pelo julgador a quo, sob pena de não conhecimento por desrespeito à regularidade formal. 2- Cabe ao juiz sentenciante decidir a lide nos limites em que foi proposta, não podendo conceder à parte providência além da requerida na inicial (sentença ultra petita), aquém do pedido (decisão citra petita) e, muito menos, fora do requerido pelas partes (sentença extra petita). 3- O desemprego do comprador é insuficiente para caracterização do fato imprevisível, não sendo legítima a pretensão de revisão do contrato calcada em onerosidade excessiva (art. 479 do Código Civil). 4-
Não havendo o cumprimento expressivo e significativo das prestações assumidas, descabida a aplicação da teoria do adimplemento substancial.
5- Não há o que se falar em indenização a titulo de fruição quando se tratar de lote vago e não houver provas de que o houve fruição do bem por parte da compradora e tampouco que a vendedora tenha sofrido algum prejuízo. 6- Ausente qualquer indício da existência de benfeitorias ou acessões realizadas pelo promissário comprador, não há que se falar em direito à respectiva retenção. (VV.) Com a rescisão do contrato e a devolução das parcelas pagas, retornam as partes ao status quo ante, devendo, por consequência, serem ressarcidas dos prejuízos dela advindos, tal como a fruição desde a sua origem.
(TJ-MG - AC: 10000191005313001 MG, Relator: Cláudia Maia, Data de Julgamento: 03/03/2020, Data de Publicação: 06/04/2020)
(Grifo nosso)

Especificamente quanto à alegação de alteração verbal do contrato, o qual teria sido repactuado para a compra tão somente dos direitos minerários por US$ 800.000,00 (oitocentos mil dólares) não se verifica a sua ocorrência ou coerência com os documentos juntados aos autos, salientando que encontram-se acostadas à Contestação duas minutas contratuais com o referido objeto, sem, entretanto, estarem assinados pelas partes (fls. 117-119 e 122-124, Vol. I), fato que afasta a aferição da manifestação de vontade do autor, ora recorrido, ou seja: o
animus novandi
.

Noutra ponta, verifico que a condição de devolutas das terras objeto do contrato não prejudicaram o pedido de Autorização de Pesquisa de jazida de ouro requerido pela apelante junto ao Departamento Nacional de Produção Minerária, com início em 21/03/2011, observando que o título então apresentado pelo apelado em 02/05/2006 ao referido Departamento fora prorrogado até 28/10/2013, conforme o Processo n.° 850.259/2006 (fls. 50-51), fato que reforça o inadimplemento contratual da recorrente.
DA OCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO/DA MODIFICAÇÃO EQUITATIVA DO CONTRATO

Assevera também a recorrente que as condições do contrato foram modificadas cumprindo-lhe nova avença, fato que impediria a resolução contratual, nos termos do art. 479 do Código Civil,
in verbis
:
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.

A análise dos autos, revela que a alegação de novação ou de modificação equitativa do contrato com o escopo de se evitar a resolução contratual também não se sustenta, seja porque colidente com a tese da Exceção do Contrato não Cumprido, seja pela ausência de suporte fático e/ou documental, o qual milita em favor do autor que demonstrou a inadimplência da avença pelo não pagamento do valor ajustado, o qual encontra-se descrito na Cláusula Segunda (fls. 102-105, Vol. I),
in verbis
:
CLÁUSULA SEGUNDA: assim como possui, pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, o VENDEDOR vende ao COMPRADOR, e este compra as referidas áreas e os direitos minerários acima citados o preço certo e previamente ajustado de US$ 4.000.000,00 (quatro milhões de dólares dos Estados Unidos), convertidos em moeda nacional pela paridade de compra do dia do efetivo pagamento, que serão pagos da seguinte forma:
a)

US$ 104.630,00 (cento e quatro mil, seiscentos e trinta dólares dos Estados Unidos) a título de sinal e princípio do negócio, cujo valor o VENDEDOR declara já ter recebido;
b)

US$ 56.250,00 (cinquenta e seis mil duzentos e cinquenta dólares dos Estados Unidos), no ato de assinatura dos documentos de cessão, junto ao DNMP, dos direitos minerários ao COMPRADOR, representado por cheque emitido contra o Banco Citibank, no valor e de R$ 99.000,00 (noventa e nove mil reais);
c)

US$ 28.400,00 (vinte e oito mil quatrocentos dólares), a serem pagos em 16/10/2010, caso o COMPRADOR não quite a integralidade do valor devido, estipulado na letra ¿d¿ seguinte até esta data;
d)

D) US$ 610.720,00 (seiscentos e dez mil setecentos e vinte dólares dos Estados Unidos), para quitação até 01/11/2010;
e)

US$ 3.200.000,00 (três milhões e duzentos mil dólares dos Estados Unidos), para quitação até a data de 01/11/2010, quando o VENDEDOR transmitirá a posse e o domínio das terras objeto deste contrato ao COMPRADOR através da assinatura da escritura pública junto ao cartório de registro de imóveis de Itaituba/PA. Caso esta data não possa ser cumprida por motivo de força maior, sem controle das partes, os mesmos deverão definir data específica para esta transmissão pagamento.

Como é cediço, a resolução por modificação equitativa do contrato não legitima a redução do valor do contrato livremente pactuado entre as partes, isto porque o descumprimento de qualquer cláusula enseja tão somente rescisão contratual ou incidência da cláusula penal nele fixada, ressaltando que a referida modificação, somente se aplica aos contratos de execução continuada ou diferida, quando verificada extrema vantagem de uma das partes em decorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, o que não se verifica na espécie.

Nesse sentido, vejamos:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE TRESPASSE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. NÃO OCORRÊNCIA. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROVEITO ECONÔMICO INESTIMÁVEL. VALOR DA CAUSA EXCESSIVO. APRECIAÇÃO EQUITATIVA.
1. O art. 479 do Código Civil autoriza a revisão do preço por onerosidade excessiva somente nos contratos de execução continuada ou diferida e quando uma das partes encontrar em desvantagem exagerada em decorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. 2. A frustração quanto à expectativa de lucro não implica em fato extraordinário apto a justificar a modificação do valor pactuado em contrato de cessão e transferência de instituição educacional, porquanto a redução de alunos matriculados constitui risco inerente negócio
. 3. A exceção do contrato não cumprido deve ser exercida em proporcionalidade com a inexecução da contraparte, sob pena de configurar abuso de direito. 4. Não há violação da boa-fé objetiva por omissão de informações quando evidenciado que a parte contratante tinha conhecimento de todas as circunstâncias que envolviam o negócio. 5. A compensação é instituto que tem por objetivo extinguir obrigações entre pessoas que forem, ao mesmo tempo, credora e devedora uma da outra em quantias certas, líquidas e exigíveis. 6. No caso, a autora não comprovou os valores despendidos para liquidar débitos trabalhistas pretéritos, o que inviabiliza a pretendida compensação, porquanto não se trata de dívida certa e líquida. 7. Nas causas propostas na vigência do Código de Processo Civil de 1973, em que o proveito econômico das partes é inestimável ou mesmo quando for elevado o valor atribuído à causa, impõe-se a aplicação do disposto no § 8º do art. 85 do CPC de 2015, ou seja, os honorários devem ser arbitrados por apreciação equitativa do juiz, com critérios de proporcionalidade e razoabilidade. 8. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime.
(TJ-DF 20090110302516 DF 0057545-44.2009.8.07.0001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 07/03/2018, 3ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 16/03/2018 . Pág.: 301/303)
(Grifo nosso)

Ademais, conforme o e-mail de fls. 114(Vol. I), juntado à Contestação, restou demonstrado o desfazimento do contrato objeto da lide, tendo inclusive o autor requerido o envio de novo contrato, o que afasta a alegação de novação ou de possibilidade de redução equitativa, conforme o art. 479 do Código Civil, com a ressalva de que as minutas de fls. 117-119 e 122-124, Vol. I, não foram assinadas pelas partes.
DA ALEGAÇÃO DE NÃO EXERCÍCIO DA POSSE

Suscita também a apelante a necessidade de reforma da decisão, salientando que nunca exerceu a posse do imóvel, afirmando que o julgamento antecipado da lide impediu-lhe de provar tal fato, razão pela qual refuta a perda dos valores pagos, a saber: R$ 568.470,00 (quinhentos e sessenta e oito reais e quatrocentos e setenta centavos), pagos em espécie e R$ 311.083,90 (trezentos e onde mil oitenta e três reais e noventa centavos), gastos pela recorrente para preservação do direito minerário, porquanto inexistente qualquer fruição, o que configura enriquecimento ilícito do recorrido.

Para análise da questão vejamos a Cláusula Terceira do Contrato (fls. 103, Vol. I):
O VENDEDOR poderá ceder a posse precária das terras ao COMPRADOR, para início de trabalhos de prospecção, planejamento e licenciamento, após o pagamento do valor estipulado na letra b da cláusula segunda.

Da leitura dos autos, deflui-se que, a partir da assinatura do contrato (setembro de 2010), a ré, consoante o documento de fls. 50 (Vol. I), protocolizou, em 22 de outubro de 2012 e 21/03/2011, junto ao DNPM pedido de transferência de direitos minerários, exercendo por, pelo menos 02 (dois) anos, o poder de fruição inerente à posse, na modalidade de
jus possessionis,
conforme se infere do seguinte julgado, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDOS DE RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DO AUTOR. 1. Ação com pedidos cumulados de rescisão contratual e reintegração de posse de imóvel, por conta de suposto inadimplemento. Ré que alega ter quitado suas prestações. Réplica do autor no sentido de que a demandada e seu companheiro teriam celebrado a revisão do contrato com funcionário já desligado do quadro da administradora (Jodif). Sentença de improcedência total. Inconformismo do autor. 2. Rejeição do pedido de rescisão contratual. Inexistência de prova de que as partes tenham se envolvido em uma relação contratual, em primeiro lugar. Com efeito, a narrativa autoral é nebulosa e a versão apresentada na peça de bloqueio tampouco esclarece as circunstâncias do presente litígio. 3. A narrativa autoral dá a entender que a posse do imóvel exercida pela ré se originou a partir das tratativas inauguradas com terceira pessoa, sem, no entanto, esclarecer qual o vínculo que une o demandante à ré. 4. Por outro lado, a contestação faz alusão ao mesmo terceiro com quem a ré e seu ex-companheiro teriam celebrado a transferência de loteamento, sem mencionar qualquer relação contratual direta com a parte autora. 5.
Prova da relação contratual. Fato constitutivo do direito autoral. Ônus probatório do demandante. Artigo 373, I, do Código de Processo Civil. Se não há sequer prova da relação contratual, não há o que rescindir. 6. Pedido possessório. Posse é a exteriorização da propriedade, ou seja, o exercício fático dos poderes inerentes a esse direito. Na ação possessória, o fundamento jurídico não é o 'jus possidendi' (decorrente da titularidade de direito real), mas sim o 'jus possessionis' (decorrente da verificação da posse no plano fático). 7. Apelante que somente apresenta indício de ostentar o título de propriedade; o limite objetivo da presente demanda, contudo, cinge-se à análise do exercício fático da posse. Como se trata de pedido reintegratório, o êxito da demanda depende da comprovação do esbulho. Ora, o pressuposto lógico do esbulho é a existência de posse anterior
. 8. Nessa esteira, até mesmo a alegação de fraude supostamente perpetrada por terceiro, que teria se passado por funcionário da Jodif, não tem o condão de alterar o desfecho da discussão que realmente tem relevância nos presentes autos. 9. Mesmo diante do conteúdo de fls. 12, não há prova nos autos de relação contratual entre autor e ré, também não havendo prova de eventual esbulho que tenha sido praticado pela ré, que, inclusive, junta documentos que, a princípio, comprovariam pagamentos relativos à aquisição do imóvel. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
(TJ-RJ - APL: 01875925420128190038, Relator: Des(a). CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 03/03/2020, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-03-05)
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE LOTE SEM EDIFICAÇÃO - INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES - RESCISÃO DE CONTRATO - REINTEGRAÇÃO NA POSSE E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - Inadimplência que autoriza a rescisão contratual e a reintegração na posse - Sentença que determinou a devolução das parcelas pagas, com retenção de 10% em favor da autora, a título de perdas e danos - Pretensão de majoração do percentual de retenção - Indeferimento, na medida em que a autora não demonstrou que o valor fixado é insuficiente para fazer frente às despesas administrativas - Pedido de perda das arras - Descabimento - O valor antecipado pelos compradores configuram arras confirmatórias, para assegurar o negócio - Com a rescisão do contrato, imperiosa a devolução ao comprador, do valor integral pago a título de sinal/arras, uma vez que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os prejuízos suportados pela vendedora - Precedentes jurisprudenciais - Taxa de ocupação do bem não arbitrada na sentença - Irresignação da autora sobre essa questão, que não comporta acolhimento - Existência de cláusula contratual dispondo que os réus só poderiam construir no terreno após o registro do loteamento e a conclusão das obras de infraestrutura mínima, fatos não demonstrados pela autora - Para ter direito ao recebimento de qualquer valor a título de taxa de ocupação, a autora deveria comprovar a efetiva imissão na posse pelos réus, o que não ocorreu - RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE LOTE - VÍNCULO JURÍDICO DEMONSTRADO - Embora a corré não tenha assinado o instrumento de compra e venda, é certo que o vínculo jurídico entre as partes restou demonstrado, não só pela assinatura da proposta de compra, em que constam todos os dados da aquisição, como também pelo pagamento das prestações mensais ali ajustadas e pela celebração de instrumento de confissão de dívida relativamente às prestações pretéritas -
Inadimplência não negada pela corré, que autoriza a rescisão do negócio jurídico e a reintegração na posse do bem pela autora
- Com a rescisão, os compradores têm direito à restituição de 90% dos valores pagos - Vedada a compensação com eventuais débitos inerentes à posse do imóvel, não comprovada pela autora - Reforma da sentença nesse tópico - RECURSO ADESIVO DA CORRÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJ-SP - APL: 00002796020148260142 SP 0000279-60.2014.8.26.0142, Relator: Angela Lopes, Data de Julgamento: 09/05/2017, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/05/2017)
(Grifo nosso)

Nessa senda, também se afigura escorreito o entendimento laborado pelo MM. Juízo
ad quo
quanto à necessidade de reintegração do autor, ora recorrido, na posse do bem objeto da lide, porquanto rescindido o contrato
sub judice
.
DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS

No que tange ao pedido de devolução dos valores pagos, verifico que o valor perquirido pela recorrente coaduna-se em R$ 568.470,00 (quinhentos e sessenta e oito mil quatrocentos e setenta reais) pagos em espécie ao autor e R$ 311.083,90 (trezentos e onze mil oitenta e três reais e noventa centavos) gastos pela apelante com o escopo de preservação do direito minerário junto ao DNPM, nos autos do Processo n.° 850.259/2006, junto àquele órgão.

Quanto ao valor pago ao DNPM este decorreu da própria atividade exercida pela recorrente, não cabendo discussão nesta seara, uma vez que os presentes autos versam acerca do inadimplemento do contrato firmado entre as partes, não podendo ser imputado ao autor pagamento acerca desta parcela, conforme a cláusula quinta da avença,
in verbis
:
O VENDEDOR formalizou junto ao DNPM o registro da sondagem efetuada pelo empresa Jaguar Resource do Brasil Ltda. em cumprimento aos requisitos deste órgão para se evitar multas e penalidades, bem como solicitou a emissão de GU - Guia de Utilização do processo DNPM objeto deste contrato, antes do dia 26/01/2010. As penalidades que porventura sejam aplicadas pelo DNPM são de responsabilidade do VENDEDOR.
As despesas para tais protocolos são de responsabilidade do COMPRADOR
.
(Grifo nosso)

Assim, conforme consignado a quando da análise da alegação de não exercício de posse, resta obstada a devolução de qualquer valor por parte do autor, porquanto decorrente do uso e gozo do bem objeto da lide durante o tempo em que o contrato esteve em execução, com a ressalva de que essa quantia somente poderia se referir ao valor pago em espécie, conforme consignado na sentença atacada,
in verbis
:
Outrossim, fato incontroverso nos autos que a empresa ré está na posse da área negociada desde a época do negócio firmado. Sendo assim, como forma de se evitar o enriquecimento ilícito, nada mais ponderado do que reconhecer o valor adiantado e efetivamente pago pela empresa ré como uma forma de aluguel, dado ser defeso resolver o contrato sem que a ré arque com qualquer despesa pelo uso e gozo da terra litigada.

Somado a isso, da leitura da Contestação (fls. 94-98, Vol. I), resta ausente o pedido de devolução de valores, sendo, portanto, inovação recursal, prática vedada no ordenamento jurídico, uma vez que decorre de matéria não submetida à apreciação do MM. Juízo
ad quo
.

Na mesma linha de raciocínio, vejamos:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO TIDO POR VIOLADO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. COMPENSAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. LEGALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A ausência de particularização dos dispositivos de lei federal em tese violados pelo acórdão recorrido caracteriza deficiência de fundamentação, conforme pacífico entendimento desta Corte Superior, fazendo incidir, por analogia, o óbice da Súmula 284/STF. 2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012 (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe de 25/03/2020). 3.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, a cobrança de valores correspondentes ao período de fruição do bem pelo comprador não é abusiva e se mostra necessária para evitar o enriquecimento ilícito da parte. Assim, "Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida
" (AgInt no REsp 1.216.477/RS, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 07/06/2018). 4. Agravo interno não provido.
(STJ - AgInt no AREsp: 1378049 SE 2018/0262602-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/08/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2020)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA - RESCISÃO - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - CABIMENTO - RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES - RAZOABILIDADE - FRUIÇÃO.
É possível a resilição do compromisso de compra e venda por parte do promitente comprador, quando não se lhe afigurar viável a manutenção dos termos do contrato. Admite-se a retenção de parte das prestações pagas como forma de indenizar o vendedor pelos prejuízos suportados e decorrentes dos custos operacionais do empreendimento. Aplica-se o princípio da razoabilidade, para se alcançar o valor da retenção, evitando-se o enriquecimento sem causa de qualquer das partes. É devido o pagamento de indenização, em virtude da fruição do bem, ao tempo em que o réu deteve a sua posse, evitando o enriquecimento sem causa
. (TJ-MG - AC: 10000170580443001 MG, Relator: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 23/01/0018, Data de Publicação: 26/01/2018)

Assim, observando que o valor pago pela recorrente como sinal (US$ 104.630,00 - cento e quatro mil seiscentos e trinta dólares dos Estados Unidos) e primeira parcela (R$ 100.000,00 - cem mil reais) corresponderiam a R$ 568.470,00 (quinhentos e sessenta e oito mil quatrocentos e setenta reais), à época do pagamento, ou seja: cerca de 14% (quatorze por cento) do valor do contrato, mostra-se acertado o entendimento exarado pelo MM. Juízo ad quo quanto à sua conversão em indenização pela fruição do bem por cerca de 02 (dois) anos, com o escopo de evitar-se o enriquecimento sem causa da recorrente.
CONCLUSÃO

Assim, na forma da fundamentação acima expendida, firmo entendimento quanto à ausência de elementos capazes de alterar a conclusão a que chegou o MM. Juízo
ad quo
, devendo, por conseguinte, a sentença ser mantida integralmente.
DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO DE APELAÇÃO
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo integralmente a sentença atacada.

É como voto.
Belém (PA), 24 de novembro de 2020.

MARIA DE
NAZARÉ SAAVEDRA
GUIMARÃES

Desembargadora - Relatora

____________________________________________Gabinete da Desembargadora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães

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Gabinete da Desembargadora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães