Tribunal: TJPA
Processo: 0016327-40.2017.8.14.0040
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10445 - Esbulho / Turbação / Ameaça
Data de julgamento: 2020-05-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO DO CONTRATO PARA DEFERIMENTO DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INOCORRÊNCIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. Há muito, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, para fins de reintegração de posse com base em inadimplemento contratual, se faz necessária a prévia e imprescindível manifestação judicial acerca da resolução contratual, mesmo na hipótese de haver cláusula resolutória expressa para o caso de inadimplemento. Precedentes do STJ e desta 2ª Turma de Direito Privado. 2. Hipótese dos autos em que a rescisão contratual não foi objeto da demanda, não tendo havido, portanto, manifestação judicial a respeito da rescisão contratual com a verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de compra e venda do imóvel. Sem a efetiva rescisão contratual por meio de declaração judicial não é possível se falar em esbulho e, em consequência, de pedido de reintegração de posse. 3. Tendo vista a inadequação da via eleita pelo apelante e a impossibilidade de observância, na hipótese, do rito especial destinado as ações possessórias, impõe-se a manutenção da sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito 4. Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0016327-40.2017.8.14.0040
APELANTE: L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: CARLOS MAGALHAES COELHO FILHO

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO DO CONTRATO PARA DEFERIMENTO DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INOCORRÊNCIA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

1. Há muito, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, para fins de reintegração de posse com base em inadimplemento contratual, se faz necessária a prévia e imprescindível manifestação judicial acerca da resolução contratual, mesmo na hipótese de haver cláusula resolutória expressa para o caso de inadimplemento. Precedentes do STJ e desta 2ª Turma de Direito Privado.

2. Hipótese dos autos em que a rescisão contratual não foi objeto da demanda, não tendo havido, portanto, manifestação judicial a respeito da rescisão contratual com a verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de compra e venda do imóvel. Sem a efetiva rescisão contratual por meio de declaração judicial não é possível se falar em esbulho e, em consequência, de pedido de reintegração de posse.

3. Tendo vista a inadequação da via eleita pelo apelante e a impossibilidade de observância, na hipótese, do rito especial destinado as ações possessórias, impõe-se a manutenção da sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito

4. Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os autos de Recurso de Apelação interposto por L.M.S.E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

nos autos da

ação de reintegração de posse com pedido de liminar c/c indenização por perdas e danos, proposta em face de CARLOS MAGALHÃES COELHO FILHO
.

Na exordial, aduz o ora apelante, que na data de 16/10/2009, o réu firmou Contrato de Compromisso de Compra e Venda de lote/terreno de formulário nº 7331, cujo objeto é descrito como: lote de terras localizado na Rua A-05, Qd.8, Lt.16 – Residencial Cidade Jardim, com área de 263,75m2, município de Parauapebas/PA. Afirma que no referido contrato havia previsão de cláusula dispondo sobre a forma de reajuste das parcelas contratuais, a data de pagamento das mesmas e as hipóteses de rescisão do contrato, dentre elas, a inadimplência.

Sustenta, ainda, que o apelado deixou de cumprir com as obrigações assumidas, pois não efetuou o pagamento das parcelas contratuais a partir de novembro de 2014. Em razão disso, foi notificado para a quitação do débito, sob pena de rescisão do contrato, porém, não compareceu ao chamado da apelante, deixando de regularizar sua situação. Aduz também que o não cumprimento das obrigações assumidas pelo réu implicou na rescisão automática do contrato em 21.09.2017, tornando-se imperiosa a ordem de reintegração da autora na posse do bem e a condenação do réu ao pagamento das verbas pertinentes às multas e despesas contratuais, bem como indenização por perdas e danos.

Após a citação, a parte ré/recorrido apresentou contestação suscitando, preliminarmente, o indeferimento da inicial, em razão da inadequação da via eleita, tendo em vista que a demanda na forma como proposta não seria adequada ao objetivo pretendido pela apelante. No mérito, afirmou que o contrato de compra e venda é um contrato de adesão e as cláusulas ali constantes são leoninas. Alega que o valor total estipulado no contrato é fora da realidade de mercado e o demonstrativo apresentado pela autora é insuficiente para provar a existência do débito. Por fim, requereu a improcedência da ação.

Após regular processamento do feito, o magistrado
a quo
proferiu sentença de extinção do feito sem resolução do mérito,
vide infra:

“Trata-se de ação de reintegração de posse com pedido liminar c/c indenização por perdas e danos ajuizada por LMSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face de CARLOS MAGALHAES COELHO FILHO, todos qualificados nos autos.

Narra a inicial que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de lote/terreno nesta cidade de Parauapebas. Como a parte requerida não conseguiu adimplir

com suas obrigações, ajuizou a presente ação, em que foi requerida a reintegração de posse à empresa loteadora.

Verifico que no caso concreto estamos diante da hipótese do inciso VI, artigo 485 do NCPC:

(...)

Com efeito, não é caso de ajuizamento de ação de reintegração de posse – artigos 1196 ss. do CC/02. No fundo, estamos diante de uma relação contratual consumerista em que uma das partes (consumidora), por incorrer em inexecução, outorgou à outra o direito de requerera declaração da resolução contratual, cujo objeto foi a venda de lote de terreno em prestações sucessivas. Com essas características, se a questão de direito contratual em algum momento pode se aproximar das possessórias, isso só ocorrerá após a formal constituição da mora e depois do seu correlato efeito resolutivo no contrato, bem como do pronunciamento judicial acerca da resolução contratual.

(...)

Tal como manejado, o que se percebe é que a parte autora buscou privilégio processual típico de ações especiais - Decreto-lei 911/69, o que se mostra inviável ante a inexistência de qualquer permissão normativa. Porém o referido Decreto-lei é um procedimento especial que, por opção legislativa, colocou o fornecedor numa situação diferenciada.

Posto isso, com base no inciso VI, artigo 485 do NCPC, JULGO EXTINTA A AÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, em face da inadequação da via eleita. Por consequência, revogo a liminar de reintegração de posse eventualmente deferida. CONDENO a autora nas custas processuais e em honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) do valor da causa. Após o trânsito em julgado, arquive-se, com baixa na distribuição.”

Irresignada, a parte autora interpôs o presente recurso de apelação, repetindo os argumentos da inicial e ressaltando não haver que se falar em inadequação do pedido de reintegração de posse, tendo em vista a constituição em mora e a previsão expressa de resolução do contrato no caso de inadimplência por mais de três parcelas consecutivas, bem como, que a extinção do feito sem resolução do mérito vai de encontro com a economia processual.

Ao final, postulou pelo conhecimento e provimento do recurso no sentido de cassar a sentença para oportunizar a devida instrução do feito e análise do mérito pelo juízo singular. Ou, alternativamente, seja reformada a sentença com o deferimento do pedido de reintegração de posse e a consequente aplicação das penalidades previstas no pacto.

Sem contrarrazões.

Coube-me o feito por distribuição.

É o relatório.

Remetam-se os autos à Secretaria Única de Direito Público e Privado, para inclusão do feito na pauta do plenário virtual.

Belém, 15 de abril de 2020.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1. Juízo de admissibilidade.

Presentes os pressupostos de sua admissibilidade,
conheço
do recurso de apelação.

2.
Mérito

Pleiteia a apelante a cassação ou, alternativamente, a reforma da sentença que extinguiu sem resolução do mérito a demanda de reintegração de posse, sob o fundamento de que a inadimplência do apelado, a sua constituição em mora e a previsão expressa no contrato de resolução automática por inadimplemento, seriam suficientes para o deferimento da reintegração de posse.

A presente demanda objetiva a reintegração de posse de imóvel em razão do inadimplemento de contrato de compra e venda firmado entre a apelante e o recorrido, restringindo-se o cerne da discussão recursal sobre a necessidade ou não de prévia manifestação judicial acerca da resolução do contrato, nos casos em que existente cláusula resolutória expressa em razão de inadimplemento e, consequentemente, da adequação ou não da via eleita pela autora, ora apelante.

A meu ver, o caso não merece maiores delongas, inexistindo razões para a cassação ou reforma da sentença recorrida, conforme se verificará a seguir.

Há muito, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, para fins de reintegração de posse com base em inadimplemento contratual, faz-se necessária a prévia e imprescindível manifestação judicial acerca da resolução contratual, mesmo na hipótese de haver cláusula resolutória expressa para o caso de inadimplemento. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA.

1. A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato.
É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa,
diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. (STJ - AgInt no AREsp 734869 / BA, Relator Ministro MARCO BUZZI, publicado no DJe em 19/10/2017)

O mesmo entendimento já foi firmado pela 2ª Turma de Direito Privado, em caso análogo, conforme se verifica:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE DECLARAÇÃO JUDICIAL PARA RESCINDIR A AVENÇA ENTRE AS PARTES. IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAR AINDA QUE PRESENTE CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1-No presente caso,
firma-se o entendimento de que a quebra do contrato de compra e venda não decorre de forma automática do inadimplemento contratual, havendo a necessidade da declaração judicial até mesmo para que fique configurado o esbulho praticado pelo adquirente
.

2-Desse modo, não há que ser deferida liminarmente a reintegração da posse, ou mesmo designada a audiência de justificação conforme o art. 928, sem que antes se resolva a situação contratual das partes. Caso se decida pela rescisão do contrato, possível, então, a reintegração da posse, passando-se, desse modo, ao procedimento especial cabível.

3-Recurso conhecido e provido, para revogar a liminar possessória deferida, ante a ausência de declaração prévia acerca da rescisão contratual.

(2018.01533332-94, 189.004, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2018-04-17, Publicado em 2018-04-26)

Deste modo, para que seja deferida a reintegração de posse faz-se necessária a prévia declaração de rescisão contratual e, somente após, deverá ser analisado eventual pedido de reintegração de posse.

No caso dos autos, a rescisão contratual não foi objeto da demanda, não tendo havido, portanto, manifestação judicial a respeito da rescisão contratual com a verificação dos pressupostos que justificam a resolução do contrato de compra e venda do imóvel. Sem a efetiva rescisão contratual por meio de declaração judicial não é possível se falar em esbulho e, em consequência, de pedido de reintegração de posse.

Por sua vez, é certo que não tendo havido pedido de rescisão contratual na exordial, a análise dos requisitos para tanto significaria ultrapassar os limites da lide, configurando decisão
extra petita
, o que é vedado em nosso ordenamento jurídico.

Feitas estas considerações, entendo que não merece reforma a sentença, pois é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato e preenchidos os requisitos para a busca de medida possessória.

Assim, tendo vista a inadequação da via eleita pelo apelante e a impossibilidade de observância, na hipótese, do rito especial destinado as ações possessórias, impõe-se a manutenção da sentença que extinguiu o feito sem resolução do mérito, na linha da jurisprudência do STJ e deste Tribunal de Justiça.

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
o presente recurso, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
para manter a sentença em todos os seus termos.

É o voto.

Belém, 19/05/2020

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 19/05/2020