Tribunal: TJPA
Processo: 0021470-76.2012.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7768 - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2020-10-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADAS. MÉRITO. ATRASO NO ENVIO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA À COMPRADORA. INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PASSÍVEL DE RESPONSABILIZAÇÃO. DISTRATO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS À INCORPORADORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Acatada a alegação de inexistência de ato ilícito cometido pela Imobiliária e pela Incorporadora, configurando-se o caso como hipótese de distrato do contrato de compra e venda de imóvel por vontade da compradora. 2. Diante do desfazimento contratual motivado pela compradora, cabível somente a restituição parcial dos valores pagos. Súmula n° 543 do STJ. 3. Incabível o ressarcimento da comissão de corretagem, pois efetivamente prestado o serviço pela Imobiliária. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade para reformar a sentença decretando o distrato, isentando as empresas de indenização por danos materiais e morais, bem como autorizando a restituição parcial dos valores pagos com aplicação de cláusula de retenção em percentual pleiteado na contestação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0021470-76.2012.8.14.0301
APELANTE: TEMPO INCORPORADORA LTDA, CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA

APELADO: CARMEN DOLORES LARA COSTA

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADAS. MÉRITO. ATRASO NO ENVIO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA À COMPRADORA. INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PASSÍVEL DE RESPONSABILIZAÇÃO. DISTRATO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS À INCORPORADORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE.

1.

Acatada a alegação de inexistência de ato ilícito cometido pela Imobiliária e pela Incorporadora, configurando-se o caso como hipótese de distrato do contrato de compra e venda de imóvel por vontade da compradora.

2.

Diante do desfazimento contratual motivado pela compradora, cabível somente a restituição parcial dos valores pagos. Súmula n° 543 do STJ.

3.

Incabível o ressarcimento da comissão de corretagem, pois efetivamente prestado o serviço pela Imobiliária.

4.

Recurso conhecido e parcialmente provido à unanimidade para reformar a sentença decretando o distrato, isentando as empresas de indenização por danos materiais e morais, bem como autorizando a restituição parcial dos valores pagos com aplicação de cláusula de retenção em percentual pleiteado na contestação.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação interposta por TEMPO INCORPORADORA LTDA e LEAL MOREIRA IMOBILIÁRIA LTDA em face da sentença proferida na Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, movida por CARMEN DOLORES LARA COSTA, em trâmite na 8ª Vara Cível da Capital.

Na exordial (ID 2321871), alegou a Autora que, em 30/09/2010, firmou Carta Proposta de Aquisição de apartamento e iniciou o pagamento das prestações, porém as Requeridas não lhe entregaram a via do contrato de compra e venda, razão pela qual decidiu parar com a quitação das parcelas a partir de 01/11/2011 e pediu a rescisão do negócio. Contudo, discordou da retenção de 35% (trinta e cinco por cento) do valor pago às empresas Rés, como condição do distrato, bem como informou que vem sofrendo cobranças vexatórias, com ameaça de negativação de seu nome.

Ao final, a Requerente pleiteou: a) a exibição do contrato de compra e venda do imóvel; b) a rescisão contratual por culpa exclusiva das Requeridas; c) a restituição integral da quantia de R$ 67.154,39 (sessenta e sete mil cento e cinquenta e quatro reais e trinta e nove centavos); e d) danos morais equivalentes ao valor pago.

A Imobiliária Requerida apresentou contestação (ID 2321875) arguindo, em sede preliminar, ilegitimidade passiva diante de sua atuação como mera intermediadora do ato negocial. No mérito, defendeu a impossibilidade de exibir o contrato pleiteado, uma vez que apenas presta serviço de corretagem, sustentando ainda a tese de inexistência de dano moral.

Por sua vez, a Tempo Incorporadora juntou defesa (ID 2321876), alegando: a) o envio do contrato à Requerente; b) a prestação de serviço de corretagem por pessoa jurídica diversa, tornando incabível o ressarcimento pela Incorporadora; c) que o percentual de 35% (trinta e cinco por cento) engloba os valores relativos ao serviço realizado pela imobiliária e ao pagamento de impostos (PIS e COFINS) pela Incorporadora; d) a ausência de dano moral, por inexistir conduta ilícita. Por fim, requereu a aplicação de multa à Autora por litigância de má-fé.

Em réplica às contestações (ID 2321878), a Requerente asseverou que as logomarcas das Requeridas aparecem em ambos contratos, caracterizando o grupo econômico e corroborando a responsabilidade das duas empresas pelos danos causados pela má prestação do serviço.

A audiência de conciliação restou infrutífera (ID 2321879).

Foi realizada audiência de instrução (ID 2321881).

Em sentença, o juízo
a quo
assim julgou o feito (ID 2321883):

Diante do exposto, ACOLHO, em parte, os pedidos formulados pela parte autora, resolvendo o mérito [...], para:

a)

Decretar a resolução do contrato de compromisso de compra e venda;

b)

Condenar as rés, já qualificadas, solidariamente, a restituírem ao autor, de forma integral e de uma só vez, os valores pagos, incidindo-se juros de mora a contar da citação [...];

c)

Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes no valor correspondente a 0,5% do valor do contrato apresentado na inicial devido por cada mês de atraso, contados a partir do 181° dia após a data prevista para a entrega da obra e até a data da sentença (resolução do contrato), [...];

d)

Determinar a incidência de juros de mora a contar da citação [...];

e)

Condenar os réus danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros de mora a contar da citação (art. 405 do CPC) e correção monetária desde a data do arbitramento nos termos da Súmula n. 362 do STJ.

Ficam indeferidos os demais pedidos.

Considerando que a parte autora sucumbiu em parte mínima do seu pedido, condeno as rés ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação [...]

As empresas Requeridas insurgiram-se contra o
decisum
por meio de Apelação conjunta (ID 2321884), ocasião em que suscitaram, preliminarmente, a tese de nulidade da sentença por cerceamento de direito de defesa, devido ao julgamento antecipado da lide, e reiteraram a tese de ilegitimidade passiva da Imobiliária.

No mérito, a Incorporadora aduziu que os fatos que levaram à rescisão contratual são alheios à sua vontade, descaracterizando seu inadimplemento/mora, razão pela qual defendeu a legalidade da cláusula de retenção que determina a devolução parcelada de 50% (cinquenta por cento) do valor pago.

Por fim, as Apelantes alegaram que a Apelada não adimpliu com suas obrigações, pois só pagou parte do preço do imóvel, logo inexistiria dever de indenizar danos materiais e danos morais, visto que, quanto a estes últimos, não haveria comprovação de ofensa à honra ou à imagem.

Em contrarrazões (ID 2321885), a Apelada reiterou o prejuízo sofrido ao estar cumprindo com suas obrigações, mediante pagamento das prestações acordadas, embora sem o fornecimento do contrato pelas Recorrentes. Ademais, contradisse a alegação da Tempo Incorporadora de que o documento foi enviado e recebido, ressaltando que somente teve conhecimento de cláusulas exorbitantes do contrato quando este foi anexado ao presente processo.

Assim, asseverou a Recorrida serem ilícitos os atos praticados pelas Recorrentes, bem como haver legitimidade passiva de ambas na demanda, buscando a manutenção da sentença
in totum,
com majoração apenas do percentual relativo aos honorários advocatícios, que pugnou para 20% (vinte por cento).

Coube-me o feito por distribuição.

É o relatório.

Remetam-se os autos à Secretaria Única de Direito Público e Privado para, primeiramente, corrigir o nome da Recorrente Leal Moreira Imobiliária no sistema PJE e, após, incluir o feito em pauta de julgamento do Plenário por videoconferência.

Belém, 18
de setembro de 2020.

RICARDO FERREIRA NUNES

Desembargador Relator

VOTO

Os Recorrentes satisfazem os pressupostos de cabimento do recurso, relativos à legitimidade, regularidade de representação, tempestividade, interesse recursal e preparo, inexistindo fato impeditivo ou extintivo ao direito de recorrer.

1. PRELIMINARES

1.1. Preliminar de cerceamento de defesa. Julgamento antecipado da lide.

Os Apelantes alegam que o julgamento antecipado da lide teria cerceado seu direito de defesa, ante a imprescindibilidade de produção das provas requeridas em contestação, como o depoimento da Autora/Apelada, não estando o processo apto para julgamento.

Compulsando os autos, verifico a realização de Audiência de Conciliação (ID 2321879, Pág. 05/06) na qual, após fracassada a tentativa de acordo, foram fixados os pontos controvertidos e deferidas as provas solicitas por ambas as partes (juntada de documentos, depoimento pessoal e de testemunhas).

Em seguida, a parte autora juntou rol de testemunhas e nova prova documental (ID 2321880, Pág. 02/03), razão pela qual as empresas Requeridas foram intimadas a se manifestar, assim o fazendo (ID 2321880, Pág. 06/09).

Ato contínuo, houve a Audiência de Instrução (ID 23211881). Contudo, como a Requerente/Apelada não compareceu na mesma, seu depoimento pessoal não pode ser tomado, assim decidindo o juiz em acordo com as Requeridas/Apelantes:

Te
ndo em vista a ausência da autora, a fim de ser ouvida, as
partes contrárias concordam com na (
sic
) sua dispensa e, sendo assim, dou por encerrada a instrução. As partes abrem mão de memoriais e requerem o julgamento antecipado da lide
.

Conclui-se da leitura dos autos que, embora tenha se falado em julgamento antecipado da lide, este de fato não ocorreu, visto que o processo já se encontrava saneado, as provas anteriormente requeridas na Audiência de Conciliação haviam sido produzidas e expostas ao contraditório, exceto o depoimento pessoal da Recorrida que seria realizado na Audiência de Instrução, porém foi ali dispensado pelas próprias Apelantes diante da falta de comparecimento da parte autora.

Desta forma, constatando que o processo obedeceu na realidade ao trâmite ordinário, tendo as partes apresentado e se manifestado devidamente sobre as provas anexadas aos autos, decido rejeitar a preliminar de cerceamento do direito de defesa.

1.2. Preliminar de ilegitimidade passiva de Leal Moreira Imobiliária Ltda:

As Apelantes sustentam ainda a tese de ilegitimidade da Leal Moreira Imobiliária Ltda para figurar no polo passivo da demanda, argumentando que o contrato de promessa de compra venda foi firmado tão somente com a Tempo Incorporadora Ltda, não havendo como a imobiliária fazer a entrega do empreendimento imobiliário.

Entretanto, entendo que a preliminar também não merece ser acolhida, porque a Apelada busca por esta via judicial o ressarcimento integral da quantia de R$ 67.154,39 (sessenta e sete mil, cento e cinquenta e quatro reais e trinta e nove centavos) paga às Requeridas, estando incluído nesse total o valor referente à comissão de corretagem.

Como o ressarcimento referente aos serviços da Leal Moreira Imobiliária é objeto de discussão, a preliminar suscitada se confunde com o mérito da causa, logo rejeito a arguição de ilegitimidade passiva da referida empresa para discutir sua responsabilidade a seguir.

2. RAZÕES RECURSAIS.

2.1. Da causa da rescisão contratual. Desistência posterior do negócio. Inexistência de inadimplemento. Distrato por vontade da parte.

O cerne processual se encontra na análise do motivo que ensejou o pedido de rescisão contratual pela Autora/Apelada, pois dependendo de quem deu causa ao desfazimento será distinta a forma de restituição (total ou parcial) das parcelas pagas.

Cumpre ressaltar, desde já, que a sentença recorrida merece ser reformada uma vez que o juízo
a quo
julgou o pedido de rescisão com base em inadimplemento por atraso de obra, enquanto que, na realidade, o caso trata de inadimplemento por falta de envio do contrato de compra e venda à Apelada.

Tendo sido a matéria submetida à revisão por esta instância recursal, passo então a apreciar e julgar a questão suscitada nos termos do art. 1013, §1° do CPC.

As Apelantes alegam
a inexistência de ato ilícito que justifique a condenação em danos materiais e morais, pois os fatos que teriam levado à rescisão contratual não decorrem de inadimplemento das empresas. Logo, aduzem a legalidade da cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela Apelada.

Por sua vez, a Recorrida aduz que a ausência do envio de sua via do contrato de compra e venda feriu a boa-fé e a transparência contratual, sendo motivo apto a ensejar o pedido de rescisão. Sustenta, então, a culpa exclusiva das empresas Apelantes para o desfazimento do negócio, o que justificaria seu direito de ser restituída integralmente da quantia paga de
R$ 67.154,39 (sessenta e sete mil cento e cinquenta e quatro reais e trinta e nove centavos)
.

Estou convencido de que razão assiste aos Recorrentes, pois a demora na entrega de via do negócio jurídico à Apelada é incapaz de configurar a hipótese de inadimplemento contratual das Requeridas. Entendo que tal falta não diz respeito ao objeto da avença em si, ou seja, não constitui defeito do produto (imóvel comprado) nem defeito na prestação do serviço de intermediação imobiliária, logo não se insere nas hipóteses de responsabilização previstas pelos artigos 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor (CDC):

Art. 12
. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

§ 1° O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I - sua apresentação;

II - o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III - a época em que foi colocado em circulação.

[...]

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I - o modo de seu fornecimento;

II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III - a época em que foi fornecido.

Constato no contrato de compra e venda juntado aos autos (ID 2321876, Pág. 37) que há assinatura da Recorrida no documento, datado de 30/09/2010. Depreendo, então, que ela leu e assinou os termos negociais junto com a “Carta Proposta de Aquisição de Imóvel” (ID 2321875, Pág. 21), contudo as vias do contrato foram enviadas à Incorporadora, por meio da Imobiliária, para colheita das demais firmas.

Havendo, então, assinatura da Apelada, não pode ela alegar desconhecimento das informações constantes na avença.

Ainda que concorde com a demora no retorno da via contratual à parte, vejo que a compra e venda já estava consolidada, seja pela compensação bancária dos cheques e dos boletos em nome das empresas (ID 2321871, Pág. 43 e ss), seja pela correspondência da Construtora Leal Moreira (ID 2321872, Pág. 09/13) informando sobre as obras. Logo, havia elementos que conferiam certa segurança à Recorrida.

Ademais, em sede de contestação, foi anexado pela Incorporadora protocolo de recebimento do contrato de compra e venda por Lucidea Lara Costa (ID 2321877, Pág. 41). Nele constato o correto endereço de destino e assinatura de pessoa com mesmo sobrenome da Apelada. Ressalto ainda que tal prova não foi impugnada em réplica à contestação, motivo pelo qual considero o documento autêntico com fulcro nos artigos 411, inc. III c/c art. 430 do CPC:

Art. 4
11. Considera-se autêntico o documento quando:

[...]

III -
não houver impugnação da parte contra quem foi produzido o documento
.

Art. 430. A falsidade deve ser suscitada na contestação,
na réplica
ou no prazo de 15 (quinze) dias, contado a partir da intimação da juntada do documento aos autos.

Não obstante, a Recorrida ainda teve oportunidade de produzir provas mais contundentes de suas alegações, como a oitiva das testemunhas arroladas (ID 2321880, Pág. 02). Entretanto, no dia da Audiência de Instrução para colheita dos depoimentos, não houve comparecimento nem das testemunhas nem sequer da própria Apelada (ID 2321881), mesmo intimada pessoalmente do ato desde a Audiência de Conciliação.

Todo contexto me leva a crer que, na verdade, a Apelada desistiu do negócio jurídico por motivos particulares, o que lhe impede de receber a integralidade do valor pago, conforme Súmula n° 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

(Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Deste modo, configura-se o caso concreto como hipótese de distrato do contrato de compra e venda de imóvel por vontade da Apelada (mera desistência) e não de resolução contratual por inadimplemento/culpa exclusiva das Apelantes.

Portanto, decido acatar a alegação recursal de inexistência de ato ilícito cometido pelas Recorrentes e, assim, reformo a sentença para isentar as empresas de responsabilidade por perdas e danos, posto que ausentes danos materiais ou morais a serem indenizados.

Passo a apurar somente o valor a ser ressarcido parcialmente à compradora em decorrência do distrato.

2.2. Ressarcimento pela Leal Moreira Imobiliária. Comissão de Corretagem devida. Reembolso incabível.

A Recorrente Leal Moreira Imobiliária busca ser excluída da lide,
arguindo sua atuação como mera intermediadora do ato negocial e sua impossibilidade de exibir o contrato pleiteado, uma vez que apenas presta serviço de corretagem.

Razão lhe assiste.

Conforme explanação anterior, entendo que a empresa é parte legítima para figurar na lide, porém não praticou qualquer ilicitude passível de responsabilização. Logo, verificando nos autos que o trabalho de aproximação realizado pelo corretor se efetivou com a assinatura do contrato de compra e venda pela Apelada, a desistência posterior do negócio não é capaz de gerar direito a ressarcimento do valor pago pelo serviço já prestado.

Assim determina o art. 725 do Código Civil: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

Nesse sentido também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

A
GRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. No caso, o Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório dos autos, concluiu ser devida a comissão de corretagem, pois o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultou no efetivo aperfeiçoamento do negócio imobiliário, com a concretização do negócio e a assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel, não obstante a posterior desistência imotivada da contratante depois da assinatura do compromisso de compra e venda.

2.
A jurisprudência de ambas as Turmas da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que é devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento imotivado das partes.

3. O entendimento adotado pelo acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1475227/RS, Rel.
Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2019, DJe 19/12/2019)

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA.

1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel.

2. Ação ajuizada em 05/05/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 24/08/2018. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência imotivada quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel.

4.
A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02.

5. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.

6. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das corretoras para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atingido.

7. O negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte, a comissão de corretagem é devida, na espécie.

10. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 1783074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019)

Corroboro, por fim, meu posicionamento com fulcro no princípio do
Pacta Sunt Servanda
, pois vejo, na cláusula V do Instrumento Particular de Intermediação de Venda de Imóvel, firmado entre as partes (ID 2321875, Pág. 24), que a Apelada aceitou que, em caso de rescisão, nada seria reembolsado a título de corretagem.

Pelo exposto, considerando que o desfazimento do contrato ocorreu por motivos alheios à atividade desenvolvida pela intermediadora, entendo que a comissão de corretagem no valor de R$ 19.741,05 (dezenove mil setecentos e quarenta e um reais e cinco centavos) é devida, sendo incabível o pleito de restituição pela Leal Moreira Imobiliária.

2.3. Ressarcimento pela Tempo Incorporadora Ltda. Cláusula de Retenção. Aplicabilidade do percentual defendido em contestação.

Sendo incontestável entre as partes o valor total de
R$ 67.154,39 (sessenta e sete mil, cento e cinquenta e quatro reais e trinta e nove centavos) pago pela Apelada e considerando que parte dele (R$ 19.741,05) não deve ser ressarcida por tratar de comissão de corretagem, discute-se então a quantia residual de R$ 47.413,34 (quarenta e sete mil, quatrocentos e treze reais e trinta e quatro centavos) entregues à Tempo Incorporadora.

Sobre a aplicabilidade da cláusula de retenção em casos de desfazimento contratual, cito a jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS.

1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes.

2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp 1809838/SP, Rel.
Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto.

2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção.

3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019)

Sob esta ótica, analisando a contestação (ID 2321876, Pág. 07) e a cópia do Distrato (ID 2321871, Pág. 40/42), vejo que a Incorporadora Recorrente buscava apenas a retenção de 6,15% do valor que lhe foi pago, razão pela qual entendo que este é o percentual devido e não os 50% suscitados somente em sede de Apelação, inclusive porque, como não houve inadimplemento e sim desistência pela compradora, é inaplicável ao caso a cláusula 10.8 do contrato (ID 2321877, Pág. 09).

Dessa forma, descontando-se 6,15% dos R$ 47.413,34 (quarenta e sete mil, quatrocentos e treze reais e trinta e quatro centavos) pagos, conclui-se que o saldo de R$ 44.497,42 (quarenta e quatro mil, quatrocentos e noventa e sete reais e quarenta e dois centavos) deve ser devolvido pela Incorporadora à Recorrida.

3. PARTE DISPOSITIVA.

Isto posto, acatando a tese das Apelantes de inexistência de ilicitude passível de responsabilização por perdas e danos,
CONHEÇO
o recurso de Apelação interposto e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença decretando o distrato, por vontade da Apelada, do compromisso de compra e venda e conferindo-lhe o direito somente ao ressarcimento parcial dos valores pagos, nos seguintes termos:

a)

Determinar que a Tempo Incorporadora Ltda apenas retenha o percentual de 6,15% do valor que lhe foi pago, restituindo a quantia de R$ 44.497,42 (quarenta e quatro mil quatrocentos e noventa e sete reais e quarenta e dois centavos), em parcela única, à Recorrida;

b)

Declarar incabível o ressarcimento dos valores referentes aos serviços de corretagem prestados pela Leal Moreira Imobiliária.

Por fim, considerando que as Recorrentes sucumbiram em parte mínima do seu pedido, condeno a Apelada ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É o voto.

Belém, 06 de outubro de 2020.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 06/10/2020