Tribunal: TJPA
Processo: 0810530-05.2019.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9610 - Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2020-05-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DESOCUPAÇÃO DEFERIDA LIMINARMENTE. NÃO CABIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO GARANTIDO POR FIANÇA. IMPEDIMENTO DE CONCESSÃO DO MANDADO DE DESOCUPAÇÃO SEM A OITIVA DA PARTE CONTRÁRIA. OBSERVÂNCIA AO ART. 59, §1º, INCISO IX C/C ART 37, AMBOS DA LEI Nº. 8.245/91, REFORMA DA DECISÃO QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, À UNANIMIDADE. 1. Ao tratar do procedimento para o despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios, a Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, em seu artigo 59, §1º, dispõe que a medida de despejo por falta de pagamento será concedida, liminarmente, na hipótese de ausência de previsão de garantia no contrato de locação nos termos do art. 37. 2. No caso dos autos, o contrato estava garantido por fiança, garantia prevista no artigo 37 da mesma Lei, consoante dispõe a Cláusula X do contrato de locação, ficando os fiadores responsáveis até a efetiva devolução das chaves do imóvel. Assim, não cumpridos os requisitos da lei do inquilinato e, por cautela, é necessário que se aguarde a formação do contraditório, para a concessão do mandado de desocupação. 3. Recurso conhecido e provido, à unanimidade, para reformar a decisão agravada e indeferir o pedido liminar de despejo por falta de pagamento, em razão do contrato restar garantido por fiança, nos termos da fundamentação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0810530-05.2019.8.14.0000
AGRAVANTE: PETROCHADA COMERCIO DE COMBUSTIVEIS LTDA - ME

AGRAVADO: AUTO POSTO MARAJO EIRELI

PROCURADOR: LILIANE DOS SANTOS REBELO DE BARROS

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DESOCUPAÇÃO DEFERIDA LIMINARMENTE. NÃO CABIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO GARANTIDO POR FIANÇA. IMPEDIMENTO DE CONCESSÃO DO MANDADO DE DESOCUPAÇÃO SEM A OITIVA DA PARTE CONTRÁRIA. OBSERVÂNCIA AO ART. 59, §1º, INCISO IX C/C ART 37, AMBOS DA LEI Nº. 8.245/91, REFORMA DA DECISÃO QUE SE IMPÕE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, À UNANIMIDADE.

1.

Ao tratar do procedimento para o despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios, a Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, em seu artigo 59, §1º, dispõe que a medida de despejo por falta de pagamento será concedida, liminarmente, na hipótese de ausência de previsão de garantia no contrato de locação nos termos do art. 37.

2.

No caso dos autos, o contrato estava garantido por fiança, garantia prevista no artigo 37 da mesma Lei, consoante dispõe a Cláusula X do contrato de locação, ficando os fiadores responsáveis até a efetiva devolução das chaves do imóvel. Assim, não cumpridos os requisitos da lei do inquilinato e, por cautela, é necessário que se aguarde a formação do contraditório, para a concessão do mandado de desocupação.

3.
Recurso conhecido e provido, à unanimidade, para reformar a decisão agravada e indeferir o pedido liminar de despejo por falta de pagamento, em razão do contrato restar garantido por fiança, nos termos da fundamentação.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os autos de recurso de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo (ID 2528535) interposto por PETROCHADA COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS, contra decisão proferida pela 6ª Vara Cível e Empresarial da Comarca da Capital na Ação de Despejo (Proc. nº 0800469-29.2019.814.0051) movida por AUTO POSTO MARAJO EIRELI, a qual deferiu a tutela de urgência, com a seguinte parte dispositiva:

“(...) Por conseguinte, com a cautela que este juízo deve ter quando exara suas decisões, cite-se o Requerido para, no prazo de 15 dias, contestar a presente ação no prazo de 15 dias, sob pena de revelia (art. 344, do CPC), bem como purgar a mora.

Na hipótese de não haver purgação da mora pela empresa Requerida e seus fiadores, desde já DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA, nos moldes do art. 300, do CPC/2015, devendo ser expedido mandado de desocupação voluntária para que o locador desocupe o imóvel objeto da lide no prazo de 15 dias. Não cumprido o mandado de desocupação voluntária, expeça-se desde logo o mandado de desocupação compulsória, deferindo-se o auxílio de força policial, caso haja necessidade. Esclareço que a execução da tutela antecipada não necessita ser assegurada com depósito de caução, uma vez que, na esteira do entendimento jurisprudencial acima transcrito, tal exigência pode ser afastada quando o valor da dívida do locatário for bem superior ao valor equivalente a três meses de aluguel, hipótese em que o próprio crédito do locador serve garantir o eventual ressarcimento devido à parte ré caso a liminar seja posteriormente revogada.

3. Na hipótese de requerer a purgação da mora, defiro o prazo de 15 dias (a contar da citação) para o pagamento do débito e acessórios, devendo o locatário proceder o depósito do valor atualizado do débito e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor total do débito, nos termos do art. 62 da Lei n° 8.245/91; Efetuado o depósito, caso o Locador, no prazo de 15 dias, vir alegar que a oferta não corresponde ao valor integral do débito, e justificar plausivelmente a diferença, intime-se o Locatário para complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias. Caso não efetue à complementação, o pedido de rescisão da locação, prosseguirá pelo valor da diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada, nos termos do art. 62 da Lei n° 8.245/91.

Serve a presente decisão de mandado, carta e ofício (Provimento n° 003/2009-CJRMB).

Nesta oportunidade, retira-se o sigilo dos autos, uma vez que não há situação que a justifique, nem tampouco há requerimento nesse sentido.

(...)”

A parte agravante interpôs o presente recurso com o intuito de reformar a decisão, defendendo, em síntese, que o juízo singular incorreu em erro, uma vez que o contrato firmado com a locatária está garantido por fiador, sendo vedada a concessão de liminar nos termos do art. 59, §1º, inciso X da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Afirma a necessidade de suspensão da resilição unilateral do contrato ante o vultoso investimento feito pelo agravante, na ordem de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), na forma do art. 473 do Código Civil. Por fim, aduz a impossibilidade de purga da mora em razão da ausência de memorial discriminado de cálculos.

A parte agravada apresentou contrarrazões ao recurso (ID 2568634) alegando, preliminarmente, o não cabimento do Agravo de Instrumento por não estar previsto no rol do art. 1.015 do CPC e, ainda, pelo defeito na representação ante a ausência de outorga da procuração pelo sócio administrador. No mérito, alega que desconhece a ciência/aceite do fiador, já que não há assinatura do mesmo em sua via do contrato, bem como, que estaria patente o descumprimento contratual por parte do locatário, sendo inaplicável o artigo 473 do CC ao caso em tela. Requer a manutenção da decisão agravada, na medida em que demonstrados os requisitos necessários a antecipação da tutela.

Decisão de ID 2587033 concedendo o efeito suspensivo pleiteado.

Em petição protocolada em 05 de março de 2020, o agravado solicita o chamamento do processo a ordem para que seja tornada sem efeito a certidão que atestou a não apresentação de contrarrazões ao recurso.

É o relatório.

Inclua-se o feito na próxima sessão de julgamento do plenário virtual.

Belém, 16 de março de 2020.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

Pressupostos de Admissibilidade

Conforme já analisado na decisão de ID 2587033, presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, estando a matéria tratada inserida no rol do art. 1.015 do NCPC, já que se trata de concessão de tutela provisória, conheço do recurso.

Outrossim, ressalto que não merece prosperar a alegação efetuada em sede de contrarrazões de que o recurso foi instruído sem outorga de poderes
ad judicia
, já que se verifica claramente na procuração (ID 13990188) e no substabelecimento (ID 14306881) anexados aos autos principais, que foram outorgados ao advogado subscritor do agravo de instrumento, amplos poderes para a defesa dos interesses do réu nas instâncias administrativas e para o Foro em geral, em qualquer Juízo, Instância ou Tribunal.

Desta forma, rejeito as preliminares arguidas.

Considerações Iniciais

Primeiramente, urge salientar que, como cediço, em sede de Agravo de Instrumento, o julgamento deve ater-se à decisão prolatada em primeiro grau, abstraindo-se o quanto possível de se adentrar ao
meritum

causae
discutido na demanda principal.

Desse modo, a análise do presente recurso de agravo de instrumento deve se restringir aos termos da decisão proferida pelo Juízo de 1º Grau. Faço essa consideração em virtude de a parte agravante, pretender discutir a aplicabilidade do artigo 473 ao presente caso e, consequentemente, a possibilidade ou não de suspensão dos efeitos da resilição unilateral ante o vultoso investimento realizado, além da impossibilidade de purga da mora em razão da ausência de memorial discriminado de cálculo, o que deve ser efetuado em vias ordinárias próprias e não neste momento processual.

Feita a consideração inicial, passo à análise do recurso.

Razões recursais:

Cinge-se a presente controvérsia acerca do acerto ou desacerto da decisão prolatada em primeiro grau que, entendendo restarem preenchidos os requisitos do art. 59 da Lei de Locações (Lei nº. 8.245 de 1991), deferiu liminarmente a tutela de urgência determinando a expedição de mandado de desocupação voluntária do imóvel na hipótese de não haver purgação da mora.

Aduz o ora agravante,
que o juízo singular incorreu em erro, uma vez que o contrato firmado com a locatária estaria garantido por fiador, sendo vedada a concessão de liminar nos termos do art. 59, §1º, inciso X da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Entendo assistir razão à parte agravante, na medida em que a concessão da liminar para desocupação, independentemente da audiência da parte contrária, tem hipótese de cabimento quando a ação tiver por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel, se estiver o contrato desprovido garantia. Explico:

Ao tratar das Ações de Despejo
, a Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991
que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, em seu artigo 59, dispõe que as ações de despejo terão o rito ordinário.

Por sua vez, o parágrafo primeiro do referido artigo 59 prevê os requisitos para a concessão de liminar de desocupação do imóvel em se tratando de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis, conforme se verifica:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Como já ressaltado quando concedido o efeito suspensivo ao presente agravo,
da leitura do supracitado dispositivo, extrai-se que
a medida de despejo por falta de pagamento somente poderá ser concedida, liminarmente, na hipótese de ausência de previsão de garantia no contrato de locação nos termos do art. 37
da Lei 8.245/91, conforme vem entendendo esta 2º Turma de Direito Privado:

EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – DEFERIMENTO DE LIMINAR – NÃO CABIMENTO - ADOÇÃO DE CAUÇÃO COMO GARANTIA DA LOCAÇÃO – MODALIDADE DE GARANTIA LOCATÍCIA IMPEDITIVA DE CONCESSÃO LIMINAR – OBSERVÂNCIA AO ART. 59, §1º, INCISO IX C/C ART 37, AMBOS DA LEI Nº. 8.245/91 – DECISÃO QUE MERECE REFORMA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1-In casu, analisando-se o contrato de locação (ID Nº. 627628), verifica-se que as partes, na ausência de fiadores, estabeleceram a caução como garantia (Cláusula Primeira – fls. 32), nos termos do que preleciona o art. 37, inciso I da lei acima mencionada, sendo tal modalidade de garantia locatícia impeditiva de concessão de liminar. 2- Ressalta-se, por oportuno, que o próprio autor, ora agravado, em sede de petição inicial (ID Nº. 3204435), confessou ter a requerida efetuado o depósito da importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de caução. 3-Nessa esteira de raciocínio, a decisão agravada que concedeu a liminar de despejo merece ser reformada integralmente, em razão do contrato firmado entre as partes restar garantido por caução, fato que impede a concessão de liminar. 3-Recurso conhecido e provido, para indeferir o pedido liminar de despejo por falta de pagamento, em razão do contrato restar garantido por caução, modalidade impeditiva de concessão de liminar, nos termos do art. 59, §1º, inciso IX da Lei nº. 8.245/90.

(2444759, 2444759, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2019-11-12, Publicado em 2019-11-13)

ACÓRDÃO N. DJE: AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 0806445-10.2018.8.14.0000 AGRAVANTE: CALILA ADMINISTRAÇÃO E COMÉRCIO S.A. ADVOGADO: FELIPE ALMEIDA GONÇALVES – OAB/PA 25.065 ADVOGADO: BRUNO MENEZES COELHO DE SOUZA – OAB/PA 8.770 AGRAVADO: CORREA & OEIRAS LTDA - EPP AGRAVADO: DEIVIDY DO ESPIRITO SANTO NICODEMOS COMARCA DE ORIGEM: BELÉM/PA RELATORA: DESA. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES EXPEDIENTE: 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO MANEJADA POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – DESPEJO LIMINAR – CONTRATO QUE DEVE SER DESPROVIDO DE QUALQUER DAS GARANTIAS PREVISTAS NO ART. 37, DA LEI N. 8.245⁄1991 – INTELIGÊNCIA DO ART. 59, § 1º, INCISO IX – AJUSTE LOCATÍCIO QUE POSSUI GARANTIA FIDEJUSSÓRIA – IMPOSSIBILIDADE DE DESPEJO LIMINAR – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 – Cinge-se a controvérsia recursal a aferição da possibilidade de concessão de liminar de despejo em razão do inadimplemento de contrato de locação pelos agravados. 2 – Liminar de desocupação em ação de despejo que exige para a sua concessão que o contrato seja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, da Lei n. 8.245⁄1991, inteligência que se depreende do art. 59, § 1º, inciso IX, do citado diploma legal. 3 – Hipótese em que o contrato de locação pactuado entre as partes litigantes (ID. 860371), encontra-se garantido por fiança, fato este que obsta a concessão do despejo liminar pretendido pela autora/agravante. 4 – Outrossim, possuindo o ajuste locatício garantia fidejussória, a vedação prevista no art. 59, § 1º, inciso IX da Lei n. 8.245⁄1991, somente seria elidida ante a comprovação do desfazimento da garantia, nos termos do art. 40 do mesmo diploma, fato que, entretanto, não restou demonstrado nos autos em epigrafe. 5 – Recurso de Agravo de Instrumento Conhecido e Desprovido, mantendo-se a decisão agravada em todos os seus termos. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 20 de agosto de 2019, na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Agravo de Instrumento, nos termos do voto da Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora Relatora

(2108322, 2108322, Rel. MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Órgão Julgador 2ª Turma de Direito Privado, Julgado em 2019-08-20, Publicado em 2019-08-20)

Entretanto, pelas documentais apresentadas com o presente recurso, percebe-se que essa não é a hipótese dos autos. Isto porque, analisando o contrato de locação (ID 2528588 – págs. 1 a 22), verifico que referida avença previa a locação não residencial, tendo como fiadores, os senhores CARLOS ADELIO CARNEIRO CHADA BARBOSA e CARLOS EDUARDO CARNEIRO CHADA BARBOSA, o que, por ora, impossibilita a concessão da liminar de despejo.

Ressalto que não merece procedência a alegação do agravado de que desconheceria a ciência/aceite do fiador, na medida, em que consta expressamente no contrato firmado entre as partes
, a contratação acessória de fiança
, constando os senhores CARLOS ADELIO CARNEIRO CHADA BARBOSA e CARLOS EDUARDO CARNEIRO CHADA BARBOSA como fiadores da avença. O fato de a sua via não se encontrar assinada por um dos fiadores, não tem o condão de afastar, neste momento, a garantia contratual.

Feitas estas considerações e, em que pese a verossimilhança da afirmação de inadimplência dos aluguéis, a situação fática existente não se enquadra na previsão legal da Lei do Inquilinato para a concessão da medida liminar, notadamente porque
o contrato estava garantido por fiança, garantia prevista no artigo 37 da mesma Lei, consoante dispõe a Cláusula X do contrato de locação, ficando os fiadores responsáveis até a efetiva devolução das chaves do imóvel, nos termos do art. 39 da Lei 8.245/91
(ID 2528588, págs. 1/22).

Assim, não cumpridos os requisitos da lei do inquilinato e, por cautela, é necessário que se aguarde a formação do contraditório, para a concessão do mandado de desocupação.

Ressalto que após a manifestação do réu, caso não reste demonstrado o pagamento dos aluguéis que estão sendo cobrados ou ausente a purga da mora, o magistrado de primeiro grau terá melhores condições de reapreciar o pedido de despejo. O que não se admite, na hipótese dos autos é tão somente a concessão do mandado de desocupação sem a oitiva prévia do locatário.

Dispositivo

Desse modo, ante os motivos expendidos alhures, CONHEÇO do recurso de Agravo de Instrumento e lhe
DOU PROVIMENTO

para reformar a decisão agravada e indeferir o pedido liminar de despejo por falta de pagamento, em razão do contrato restar garantido por fiança, nos termos da fundamentação
.

É o voto.

Belém, 19/05/2020.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 19/05/2020