Tribunal: TJPA
Processo: 0005213-30.2017.8.14.0000
Classe: Agravo de Instrumento
Relator(a): JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão julgador: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 9610 - Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2020-12-01

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA INAUDITA ALTERA PARS.1) É permitido ao fiador, na hipótese de estar a locação vigorando por prazo indeterminado, proceder a notificação do locador sobre a sua pretensão de exonerar-se desse encargo. Inteligência do art. 40, X da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) e art. 835 do CC.2) A posterior venda de todas as quotas da empresa locatária à terceiro, por si só, não é capaz de exonerar a fiadora das obrigações contratuais por ela assumida no contrato de locação.3) Dado que a fiadora se comprometeu com o contrato de locação até a definitiva entrega das chaves do referido imóvel (cláusula 3ª), bem como que não restou demonstrada a notificação da locadora da intenção da fiadora de exonerar-se da obrigação, esta continua obrigada aos débitos provenientes do contrato locatício, sendo, portanto, parte legítima na ação de despejo.4) Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
Processo nº 0005213-30.2017.8.14.0000
Órgão Julgador: 1ª Turma de Direito Privado
Recurso: Apelação
Comarca: Belém/PA
Apelante: Margarida Souto El Husny
Apelados: Brasil - Centro de Formação de Condutores S/C LTDA. e Rosa Maria Silva de Mendonça
Relator: José Roberto Pinheiro Maia Bezerra Júnior.
EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA
INAUDITA ALTERA PARS.
1) É permitido ao fiador, na hipótese de estar a locação vigorando por prazo indeterminado, proceder a notificação do locador sobre a sua pretensão de exonerar-se desse encargo. Inteligência do art. 40, X da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) e art. 835 do CC.
2) A posterior venda de todas as quotas da empresa locatária à terceiro, por si só, não é capaz de exonerar a fiadora das obrigações contratuais por ela assumida no contrato de locação.
3) Dado que a fiadora se comprometeu com o contrato de locação até a definitiva entrega das chaves do referido imóvel (cláusula 3ª), bem como que não restou demonstrada a notificação da locadora da intenção da fiadora de exonerar-se da obrigação, esta continua obrigada aos débitos provenientes do contrato locatício, sendo, portanto, parte legítima na ação de despejo.
4) Recurso conhecido e provido.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores Componentes da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Pará, à unanimidade, em CONHECER do APELO E DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Julgamento ocorrido na 18ª Sessão Ordinária de Julgamento, realizada por meio de videoconferência, no dia 23/11/2020, presidida pelo Exmo. Des. Constantino Augusto Guerreiro.

Belém (PA), 23 de novembro de 2020.
JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR
Desembargador Relator
RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento com Pedido de Antecipação de Tutela interposta por
MARGARIDA SOUTO EL HUSNY
, em face de decisão proferida pelo Juízo 12ª Vara Cível e Empresarial de Belém/PA, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança de Alugueis e Demais Encargos c/c Antecipação de Tutela
Inaudita Altera Pars
(Processo n° 0061438-45.2014.8.14.0301), movida contra
BRASIL - CENTRO DE FORMAÇÃO DE CONDUTORES S/C LTDA. e ROSA MARIA SILVA DE MENDONÇA
, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da requerida Rosa Maria Silva de Mendonça e, nos termos do art. 485, VI do CPC, julgou extinto o feito em relação à nominada, devendo o feito prosseguir tão somente em relação à requerida Brasil - Centro de Formação de Condutores S/C LTDA. Arbitrou honorários ao procurador da fiadora, ora afastada da lide, em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Em suas razões recursais (fls.02/09), a agravante argumenta que o contrato particular de compra e venda do estabelecimento comercial feito com terceiro produz efeitos somente a eles, não podendo atingir a locadora, ora agravante.

Alega que a fiadora anuiu e concordou com as obrigações impostas no contrato de locação, pelo o que deve responder pela adimplência total do contrato. Ressalta, ainda, que nunca existiu aditamento algum do contrato de locação que pudesse justificar a aplicação da súmula 214 do STJ.

Sendo assim, entende que não merece prosperar a tese da ilegitimidade passiva arguida pela fiadora e acolhida pelo magistrado, merecendo, pois, reforma a decisão de piso.

Requereu a concessão do efeito suspensivo, o qual foi deferido por decisão monocrática de lavra deste relator, à época juiz convocado (fls.155/156).

A fiadora, segunda agravada, ofertou contrarrazões ao recurso, às fls. 138/140 (em verdade, fls. 158/160), requerendo o improvimento do agravo interposto.

Por oportuno, consigno que houve erro na numeração das folhas dos autos, posteriormente à decisão monocrática proferida por este relator. Veja-se que a decisão monocrática foi juntada às fls. 155/156, tendo os autos posteriores sido numerado como folhas 137/141, devendo, pois, ser corrigido.

À UPJ, para providenciar a correção da numeração das folhas posteriores a decisão monocrática, proferida por este relator
.

Os autos vieram a mim por redistribuição à fl. 140.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento no Plenário Virtual.
VOTO

Conheço do recurso, eis que preenchidos os requisitos de admissibilidade recursais.

Analisando os autos, observo que a agravante celebrou, em 04/02/2012, contrato de locação de imóvel urbano para fins comerciais com a empresa Brasil - Centro de Formação de Condutores S/C LTDA., a qual trouxe para o contrato a fiadora Sra. Rosa Maria Silva de Mendonça (fls. 32/37).

Tal contrato foi celebrado,
a priori
, por 30 (trinta) meses, com término em 04/07/2014, porém com possibilidade de, ao final, ser prorrogado caso persistisse interesse das partes, conforme disposto em sua cláusula 1ª, havendo, ainda, previsão expressa de que
as responsabilidades da fiadora continuarão as mesmas até a definitiva entrega das chaves do referido imóvel
(cláusula 3ª).

Ocorre que, a fiadora, ao contestar a ação de despejo (fls. 126/133), suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, tendo em vista que todas as quotas da empresa locatária foram vendidas à terceiros, em 03/10/2013, por meio de contrato de compra e venda (fls.135/137), cujo conteúdo trazia clara obrigação de que houvesse a troca dos fiadores:
Cláusula 11ª
:
Os compradores assumem o compromisso de trocar os fiadores que se encontram no Contrato de Locação
, ora anexado, e se tornarão responsáveis pelo pagamento de aluguéis acessórios, bem como quaisquer encargos decorrentes do Contrato de locação, a partir do dia 03 de outubro de 2013 (grifo nosso).

Pois bem. Cumpre analisar se a celebração de contrato futuro pela locatária é capaz de exonerar a fiadora das obrigações por si assumidas.

Quanto ao tema, o artigo 40, X da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) autoriza o fiador, na hipótese de estar a locação vigorando por prazo indeterminado, a notificar o locador sobre a sua pretensão de exonerar-se desse encargo, respondendo ainda, pelas obrigações assumidas, pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após o recebimento da respectiva notificação,
in verbis
:
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
[...]
X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Da leitura do dispositivo conclui-se que se faz necessário que o contrato de locação esteja vigorando com prazo indeterminado, bem como que o fiador proceda a notificação do locador acerca de sua intenção.

Tais exigências também são confirmadas pelo Código Civil, ao dispor em seu art. 835:
Art. 835
. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado
sem limitação de tempo
, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a
notificação do credor
.

Ora, de antemão, observa-se que, quando da venda das quotas da empresa a terceiros, o contrato de aluguel ainda estava no curso do termo pactuado, ou seja, o contrato ainda possuía prazo determinado. Ressalta-se que o referido contrato permanecia vigente nos termos pactuados, não tendo sofrido qualquer alteração posterior.

Ademais, não obstante a isso, importa evidenciar que a fiadora não comprovou que notificou a locadora sobre sua intenção de exonerar-se, eis que se limita a justificar sua ilegitimidade pela posterior celebração do contrato de compra e venda da empresa, não preenchendo, portanto, os requisitos previstos em lei.

A respeito da exigência de tais requisitos, destaco:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - ALUGUERES E ENCARGOS LOCATÍCIOS - RESPONSABILIDADE DO FIADOR - EXONERAÇÃO DA FIANÇA - NOTIFICAÇÃO - CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO - PRORROGAÇÃO POR TEMPO INDETERMINADO - ART. 40, INCISO X, DA LEI DO INQUILINATO - APLICAÇÃO AO CASO CONCRETO. -
Somente é cabível a exoneração mediante simples notificação do fiador ao locador, quando prorrogado o contrato por prazo indeterminado.
Inteligência do art. 835 do Código Civil - No entanto, conforme o art. 40, X, da Lei 8.245/91, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador, de modo que, no presente caso, o fiador será responsável pelo prazo de 120 dias após o fim do prazo estipulado no contrato.
(TJ-MG - AC: 10702140094831001 Uberlândia, Relator: Domingos Coelho, Data de Julgamento: 06/09/2017, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/09/2017) (grifo nosso).

Veja-se, portanto, que
o posterior contrato de compra e venda de todas as quotas da empresa locatária com terceiro, por si só, não é capaz de exonerar a fiadora das obrigações contratuais por ela assumida no contrato de locação.

Atente-se, ainda, que a locadora não fez parte do contrato de compra e venda da empresa, tampouco anuiu com a substituição da garantia contratual, não podendo tal cláusula surtir efeitos contra ela.

Sendo assim, dado que a fiadora se comprometeu com o contrato de locação até a definitiva entrega das chaves do referido imóvel (cláusula 3ª), bem como que não restou demonstrada a notificação da locadora da intenção da fiadora de exonerar-se da obrigação, esta continua obrigada aos débitos provenientes do contrato locatício, sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo da ação de despejo.

Ante o exposto,
CONHEÇO e DOU PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento, reformando a decisão agravada, para reconhecer a legitimidade passiva da fiadora Sra. Rosa Maria Silva de Mendonça para figurar o polo passivo da ação principal, conforme fundamentação supra.

É como voto.

Belém (PA), 23 de novembro de 2020.
JOSÉ ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JÚNIOR
Desembargador Relator