Tribunal: TJPA
Processo: 0001947-35.2017.8.14.0000
Classe: Agravo de Instrumento
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2020-11-17

Ementa:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO LIMINAR INDEFERIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. IMÓVEL DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL INCONTROVERSA. DEVEDOR NOTIFICADO PARA PURGAR A MORA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS QUE AVERBOU A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INTELIGÊNCIA DO ART. 26 DA LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997. ATO LÍCITO. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE AFASTADA. APLICABILIDADE DA EXCEÇÃO DO ART. 3º, INCISO V, DA LEI Nº 8.009/90. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
ACÓRDÃO Nº
SECRETARIA ÚNICA DAS TURMAS DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO
1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0001947-35.2017.8.14.0000
AGRAVANTE: EDUARDO COSTA COELHO
AGRAVADO: BANCO BRADESCO S/A
RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO LIMINAR INDEFERIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. IMÓVEL DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL INCONTROVERSA. DEVEDOR NOTIFICADO PARA PURGAR A MORA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS QUE AVERBOU A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INTELIGÊNCIA DO ART. 26 DA LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997. ATO LÍCITO. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE AFASTADA. APLICABILIDADE DA EXCEÇÃO DO ART. 3º, INCISO V, DA LEI Nº 8.009/90. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, integrantes da 1ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, tudo nos termos relatados pela Desembargadora Relatora.

Plenário da 1ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará.

Belém, 19 de outubro de 2020.
MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Desembargadora Relatora

SECRETARIA ÚNICA DAS TURMAS DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO
1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0001947-35.2017.8.14.0000
AGRAVANTE: EDUARDO COSTA COELHO
AGRAVADO: BANCO BRADESCO S/A
RELATORA: DESEMBARGADORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
RELATÓRIO

Trata-se de AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por
EDUARDO COSTA COELHO
em face da decisão monocrática de minha lavra (fls. 197/200), que negou provimento ao recurso.

A decisão recorrida foi lavrada com a seguinte ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. PARTE AGRAVANTE ADIMPLIU COM 77% DO CONTRATO
. inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial
. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

Inconformado
EDUARDO COSTA COELHO
interpôs Agravo Interno às fls. 202/224, alega em síntese que, encontra-se em crise financeira, porque teve a sua licença de atuação suspensa pela SEMA ocasionando-lhe a perda da integralidade de seus clientes, projetos e relacionamentos comerciais, em razão de perseguição profissional.

Diz que utilizando de suas reservas profissionais montou ou estabelecimento comercial em sua residência administrado por sua esposa e atualmente é a única fonte da renda familiar.

Afirma que celebrou com o Réu/Agravado a cédula de crédito bancário no valor de R$ 540.046,30, com o pagamento em parcelas em 120 prestações, tendo adimplido todas as parcelas até maio de 2016 e antecipado 69 prestações.

Entretanto, em razão das suas dificuldades financeiras deixou de pagar as prestações no período de maio/2016 a janeiro/2017, acreditando que as 69 prestações adiantadas, mas o Banco passou a lhe pressionar com diversas cobranças e ameaçar tomar o único imóvel que possui e lhe serve de lar.

Diz que tentou negociar com o Banco para que as parcelas adiantadas compensassem as parcelas em atraso, até que tomou conhecimento de que o imóvel dado em garantia não mais lhe pertencia.

Ingressou assim, com a demanda perante o Poder Judiciário requerendo em tutela cautelar que o Banco fosse impedido de consolidar a propriedade do imóvel dado em garantia contratual em seu favor, que o Banco se abstivesse de fazer novas cobranças e de inserir seu nome nos cadastros restritivos de crédito.

O pleito liminar foi negado no Juízo a quo e confirmada pela decisão monocrática ora atacada.

No mérito recursal, sustenta a impossibilidade de julgamento monocrática, porque a fundamentação utilizada é que a demanda principal é de busca e apreensão, mas no caso é empréstimo dado em garantia.

Defende que a desconstituição da monocrática, com a consequente concessão da medida liminar pleiteada, pois será apurada as abusividades constantes na cédula e se examina o valor antecipado para quitação da obrigação.

Destaca que o risco de demora é porque o Banco já pagou o IPTU do imóvel e o ITBI, o que poderá trazer o risco irreversível de sua família ser desalojada.

Não foram apresentadas contrarrazões conforme certidão de fls. 228.

É o relatório.
VOTO DO DESEMBARGADOR VISTOR

O EXCELENTÍSSIMO DESEMBARGADOR VISTO CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO

Sem delongas, destaco que resolvi pedir vista dos autos ante a discordância com parte do voto proferido pela Digníssima Relatora, uma vez que esta afirmou que em se tratando de bens
imóveis,
se extrapolado o prazo para a purgação da mora, consolida-se a propriedade em favor do Credor, todavia, como destaco por mim durante a 12ª Sessão Ordinária por Videoconferência da 1ª Turma de Direito Privado, ocorrida em 14/09/2020), o C. STJ possui entendimento diverso no sentido de que a purgação da mora, em se tratando de alienação fiduciária de bens
imóveis,
pode ser realizado até o momento da arrematação do bem, senão vejamos:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISIONAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEMIMÓVEL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. AUSÊN
CIA DE OMISS¿ES. IMPENHORABILIDADE DE BEM SOB A ALEGAÇ
ÃO DE TRATAR-SE DE FAMÍLIA. DESCABIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INSUBSISTÊNCIA SÚMULA 283 DO STF. NULIDADE DA INTIMAÇÃO EDITALÍCIA. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. JUROS REMUNERATÓRIOS. PREVISÃO CONTRATUAL. PURGA DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
5. A jurisprudência do STJ possui entendimento no sentido de que,
no âmbito de contrato de alienação fiduciária de bem
imóvel
(Lei n. 9.514/1997),
é possível a purga da mora até a assinatura do auto de arrematação do leilão público do bem objeto da contratação
, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, o que na espécie, não ocorreu.
(STJ - AgInt no AREsp 1353105 / SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, publicado no DJe em 04/06/2019)
RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966.
2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia,
o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário,
mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação
.
3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor,
a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental
, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.
(STJ - REsp 1462210 / RS, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, publicado no DJe em 25/11/2014)

Dessarte,
data máxima vênia,
discordo da posição adotada pela Exma. Desª Relatora, para salientar que o Agravante poderá purgar a mora da dívida até a assinatura do auto de arrematação do leilão público do bem objeto da contratação.

Por sua vez, embora tenha havido divergência no tocante ao prazo final em que o Devedor poderá purgar a mora, consigno que tal fato não implicará em dissonância no tocante a parte dispositiva do voto da Relatora, tal seja o do não provimento do recurso de Agravo Interno, pois convirjo com a conclusão sobre as demais matérias de mérito apreciadas pela Relatora, tais sejam: de que a simples propositura da ação revisional não inibe a caracterização da mora do Autor (súmula nº 380/STJ); que o fato de se tratar de bem de família não impede a execução sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo empréstimo obtido (art. 3º, V, Lei nº 8.009/1990; e que a insurgência do Recorrente acerca do contrato de mútuo formulado com o Agravado se limita a discussão dos encargos previstos para incidir no período de inadimplência (anormalidade do contrato). Isto posto, ainda que hipoteticamente possua razão o Devedor, tal fato não servirá para fins de afastamento da mora do consumidor, nos termos da jurisprudência do STJ (AgRg no AREsp 239.419/SP.

Assim, divirjo parcialmente da conclusão obtida pela Douta Desª Relatora, tão somente para destacar a possibilidade do Devedor de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação do leilão público do bem objeto da contratação. No mais, convirjo com a relatora para CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Agravo Interno.

É como voto.

Considerando a Convergência da Excelentíssima Senhora Desembargadora Relatora, devolva-se os autos para a devida lavratura do Acórdão, com nossas homenagens.
VOTO DA RELATORA

A EXCELENTÍSSIMA DESEMBARGADORA RELATORA MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

De início, anoto que assiste razão a parte agravante, quando afirma que os julgados colacionados na decisão monocrática não se coadunam ao caso em comento, pois embora se discuta a garantia fiduciária ofertada pelo Agravante, a discussão não pode ser examinada sob as regras do Decreto-Lei n. 911/69,
mas sim a

LEI Nº 9.514/1997
(Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.)
e a LEI Nº 10.931/2004
(Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências), nos termos que segue:
LEI Nº 9.514/1997
Da Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
I - o valor do principal da dívida;
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.
Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3
o
-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n
o
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3
o
-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3
o
-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.
§ 4
o
Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
(Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7
o
Decorrido o prazo de que trata o § 1
o
sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão
inter vivos
e, se for o caso, do laudêmio.
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8
o
O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n
o
11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 1
o
A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1
o
do art. 26 desta Lei.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2
o
Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3
o
do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1
o
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 2
o
-A. Para os fins do disposto nos §§ 1
o
e 2
o
deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2
o
-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2
o
deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do
art. 516 do Código Civil.
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
§ 7
o
Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8
o
Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 9
o
O disposto no § 2
o
-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei n
o
11.977, de 7 de julho de 2009.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.
Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.
Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela
Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009
, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.
Parágrafo único. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora.
(Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)
Art. 32. Na hipótese de insolvência do fiduciante, fica assegurada ao fiduciário a restituição do imóvel alienado fiduciariamente, na forma da legislação pertinente.
Art. 33. Aplicam-se à propriedade fiduciária, no que couber, as disposições dos
arts. 647
e
648 do Código Civil.
LEI Nº 10.931/2004
(...)
Art. 30.
A constituição de garantia da obrigação representada pela Cédula de Crédito Bancário é disciplinada por esta Lei, sendo aplicáveis as disposições da legislação comum ou especial que não forem com ela conflitantes
.
Art. 31. A garantia da Cédula de Crédito Bancário poderá ser fidejussória ou real, neste último caso constituída por bem patrimonial de qualquer espécie, disponível e alienável, móvel ou imóvel, material ou imaterial, presente ou futuro, fungível ou infungível, consumível ou não, cuja titularidade pertença ao próprio emitente ou a terceiro garantidor da obrigação principal.
Art. 32. A constituição da garantia poderá ser feita na própria Cédula de Crédito Bancário ou em documento separado, neste caso fazendo-se, na Cédula, menção a tal circunstância.
Art. 33. O bem constitutivo da garantia deverá ser descrito e individualizado de modo que permita sua fácil identificação.
Parágrafo único. A descrição e individualização do bem constitutivo da garantia poderá ser substituída pela remissão a documento ou certidão expedida por entidade competente, que integrará a Cédula de Crédito Bancário para todos os fins.
Art. 34. A garantia da obrigação abrangerá, além do bem principal constitutivo da garantia, todos os seus acessórios, benfeitorias de qualquer espécie, valorizações a qualquer título, frutos e qualquer bem vinculado ao bem principal por acessão física, intelectual, industrial ou natural.
§ 1º O credor poderá averbar, no órgão competente para o registro do bem constitutivo da garantia, a existência de qualquer outro bem por ela abrangido.
§ 2º Até a efetiva liquidação da obrigação garantida, os bens abrangidos pela garantia não poderão, sem prévia autorização escrita do credor, ser alterados, retirados, deslocados ou destruídos, nem poderão ter sua destinação modificada, exceto quando a garantia for constituída por semoventes ou por veículos, automotores ou não, e a remoção ou o deslocamento desses bens for inerente à atividade do emitente da Cédula de Crédito Bancário, ou do terceiro prestador da garantia.

Com efeito, o novo Código de Processo Civil, disciplina em seu artigo 300 que para o deferimento da tutela de urgência exige-se a presença da probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Isto é, em outras palavras, deve restar evidenciado pressupostos do ¿fumus boni juris ¿ e do ¿ periculum in mora¿.

No caso não verifico estarem presentes os pressupostos para a concessão da tutela de urgência, porque a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, para ser deferida a antecipação de tutela, no sentido de vedar a inscrição nos órgãos de proteção ao crédito, é necessária a
presença concomitante de três requisitos
: a) que haja ação proposta pelo devedor contestando a existência integral ou parcial do débito; b) que haja
efetiva demonstração de que a contestação da cobrança indevida se funda na aparência do bom direito e em jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça;
c) que, sendo a contestação apenas de parte do débito, deposite o valor referente à parte tida por incontroversa, ou preste caução idônea, ao prudente arbítrio do Magistrado (REsp 1.061.530/RS).

Sobre o primeiro requisito, o entendimento do STJ é de que a ¿simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor¿ (Súmula 380, do STJ).

Por esta razão, exige-se que haja efetiva demonstração de que a contestação da cobrança indevida se funda na aparência do bom direito e em jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça,
o que no caso não ocorreu
. Explico:

O Autor/Agravante embasa a sua pretensão em virtude do contrato de mútuo ser de adesão e constar encargos prefixados demasiadamente abusivos, sem especificar as cláusulas ditas abusivas, apenas, se baseando no laudo particular juntado às fls. 162/172.

No referido laudo, o perito aponta que a cláusula 5, da avença prevê que na inadimplência incidirá os encargos remuneratórios, moratórios, neste último compreendido os juros de mora, multa e as despesas de cobrança. Entretanto, por entender que os encargos remuneratórios sejam de difícil apuração do credor os afastam do débito (fls. 169), o que resultou em um crédito a favor do Agravante no importe de R$ 18.632,70.

Entretanto, como a controvérsia se restringe apenas aos encargos de inadimplência, sem entrar no mérito de sua legalidade ou não esbarramos na impossibilidade do afastamento da mora, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ, vejamos:
CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA.
ABUSIVIDADE. AFASTAMENTO DA MORA. DESCABIMENTO. DECISÃO MANTIDA.
1.
"A cobrança de encargos abusivos no período da inadimplência contratual (comissão de permanência), não tem o condão de afastar a mora do devedor, entendimento este em conformidade com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, firmada por ocasião do julgamento do Recurso Especial 1.061.530/RS
, submetido ao rito dos recursos repetitivos, instituído pelo artigo 543-C do CPC, segundo o qual 'o reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora'" (AgRg no AREsp n. 507.275/MG, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/8/2014, DJe 8/8/2014).
2. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 239.419/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2015, DJe 11/09/2015)

Deste modo, ainda que tenha havido a liquidação antecipada das prestações de 13/24 e 51/120 em 30.04.2015, obedecendo a disposto na cláusula 6 da avença (fls. 152), com a amortização dos encargos financeiros como a legislação e o contrato estabelecia, não vislumbro a ilicitude na conduta do Banco-Réu.

O devedor está inadimplente com a avença desde 17 de maio de 2016, conforme notificação expedida em 01 de novembro de 2016 resultando no saldo devedor de R$ 63.866,68 (fls. 96).

O pacto estabelece na clausula das garantias (II.11 e II.12) que nesta hipótese será concedido o prazo de 15 dias para que o devedor efetue o pagamento do débito.

No caso de não haver a purgação da mora, o Oficial do Registro de Imóveis averbará a consolidação da propriedade em nome do Credor (II.18, fls. 68), nos termos do disposto no art. 26 da Lei Nº 9.514/1997, vejamos:
Da Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel
Art. 22.
A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel
.
(...)
Art. 26.
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário
.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

Também não prospera a tese de bem de família, pois o Autor/Agravante e sua esposa anuíram a cláusula II.11 a II.18, da cédula de crédito bancário (fls. 18), o que atrai a aplicação do disposto no art. 3º da Lei nº 8.009/90, vejamos:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

Neste sentido, colaciono procedente sobre o tema:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA POR FIADOR PARA GARANTIR DÍVIDA CONTRAÍDA PELA FILHA. Não há falar em nulidade, pois houve intervenção do Ministério Público no curso do feito executivo e nos embargos à penhora, ausente prejuízo ao autor, incapaz. Preliminar afastada.
Em que pese o imóvel seja o único de propriedade do apelante e usado para moradia do casal idoso, foi dado em hipoteca a fim de garantir dívida contraída por sua filha e penhorado em virtude do inadimplemento, sendo evidente que o bem foi dado como garantia a fim de beneficiar a descendente, o que afasta a exceção à impenhorabilidade prevista no inciso V do art. 3º da Lei nº 8.009/90.
AFASTARAM A PRELIMINAR DE NULIDADE E NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70082690777, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 29-01-2020)
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO -ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL. 1. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. As razões do recurso devem fazer menção ao fundamento da decisão, sob pena de ofensa ao princípio da dialeticidade, disposto no art. 1.010, II, do CPC. No caso em exame, verifica-se que o apelante apresentou razões que ensejam a reforma da sentença recorrida, não havendo ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada. APELAÇÃO DO AUTOR. 1. REVELIA. OCORRÊNCIA. Tendo em vista a juntada da peça original da contestação intempestivamente e com razões diversas da peça apresentada anteriormente, via fac-símile, impõe-se o reconhecimento da revelia do Banco Santander, nos termos do art. 344 do CPC.
2. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. A Lei nº 8.009/90 reconhece a impenhorabilidade do bem de família, quando comprovado que o imóvel é o único pertencente ao devedor que serve de residência à família. No caso, todavia, não pode ser reconhecida a impenhorabilidade do bem, pois este foi oferecido em garantia na Cédula de Crédito Bancário executada. Exceção prevista no art. 3°, V, da referida Lei.
3. ILEGITIMIDADE ATIVA. INOCORRÊNCIA. Inobstante conste nos autos contrato de cessão de créditos entre o Banco Santander e o Fundo de Investimento em Direitos Creditórios não Padronizados NPL1, inexiste prova inequívoca de que a cessão refere-se ao mesmo contrato objeto desta demanda. 4. LEILÃO. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. A adquirente de boa-fé não pode restar prejudicada no tocante à alegada nulidade quanto à ampliação do imóvel, a qual deve ser reclamada à Instituição Financeira. Considerando, ainda, a impossibilidade da cisão do imóvel dado em garantia, com o destaque da área ampliada, caberia ao apelante postular indenização pela área penhorada a maior diretamente à Instituição Financeira, pedido o qual deixou de ser formulado nos autos. APELAÇÃO DE LUCIANO ROGERIO MAZZARDO. 1. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE. Verba honorária fixada na origem de acordo com os parâmetros estabelecidos por esta câmara para os feitos desta natureza. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL REJEITADA. APELAÇÃO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DE LUCIANO ROGERIO MAZZARDO DESPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70081027450, Vigésima Quarta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fernando Flores Cabral Junior, Julgado em: 25-09-2019)
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INTERVENIENTE GARANTIDOR. RENÚNCIA À IMPENHORABILIDADE.
Imóvel do interveniente garantidor entregue em garantia ao pagamento de dívida constituída em cédula de crédito bancário. Impenhorabilidade do bem de família. Proteção legal da impenhorabilidade do bem de família que merece afastada, quando o imóvel é dado como garantia, em negócio jurídico - cédula de crédito bancário - com base no art. 3º, V, da Lei nº 8.009/90.
Outrossim, assiste razão o banco requerido, pois não deve arcar com os encargos processuais a que não deu causa, ao revés foi vencedor da presente ação. Portanto, os ônus sucumbenciais devem ser suportados pelo requerido. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR E DERAM PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70078229382, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em: 27-06-2019)

Deste modo, não vislumbro a ilicitude na conduta do Banco-Réu.

Assim sendo consolidada a propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário conforme de verifica na certidão de fls. 188/189, ocorrido em 24 de janeiro de 2017, queda-se prejudicada a apreciação da teoria do adimplemento substancial.

DISPOSITIVO

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
para manter a decisão objurgada em sua integralidade, com a possibilidade do devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos do voto do vistor.

É o voto.

Belém, 19 de outubro de 2020.
MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Desembargadora Relatora