Tribunal: TJPA
Processo: 0032364-14.2012.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10671 - Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2020-11-10

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. DIMINUIÇÃO. VALOR PREVISTO CONTRATUALMENTE DESPROPORCIONAL. TAXAS DE CORRETAGEM. CLÁUSULA CONTRATUAL VÁLIDA. INFORMAÇÃO PRESTADA AO COMPRADOR. TEMA 998. TAXA DEVIDA MESMO NO INSUCESSO DO CONTRATO. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE. 1. Deve ser diminuído o percentual de retenção quando desproporcional e abusivo. No caso, a desproporcionalidade se mostra em razão de inclusão de valores de corretagem já estipulados e pagos em outra cláusula contratual. 2. Reconhecido que o comprador foi informado da taxa de corretagem é válida a cláusula que lhe transfere a obrigação. Tema 998. Recurso repetitivo. 3. O insucesso posterior na execução do contrato não exclui o pagamento ao corretor. Artigo 725, CC e precedentes do STJ. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido, à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0032364-14.2012.8.14.0301
APELANTE: ENGEFIX CONSTRUCOES LTDA

APELADO: JOAB MAGALHAES DA SILVA, AUDIRENE DO SOCORRO LIMA MAGALHAES

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. DIMINUIÇÃO. VALOR PREVISTO CONTRATUALMENTE DESPROPORCIONAL. TAXAS DE CORRETAGEM. CLÁUSULA CONTRATUAL VÁLIDA. INFORMAÇÃO PRESTADA AO COMPRADOR. TEMA 998. TAXA DEVIDA MESMO NO INSUCESSO DO CONTRATO. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO À UNANIMIDADE.

1.

Deve ser diminuído o percentual de retenção quando desproporcional e abusivo. No caso, a desproporcionalidade se mostra em razão de inclusão de valores de corretagem já estipulados e pagos em outra cláusula contratual.

2.

Reconhecido que o comprador foi informado da taxa de corretagem é válida a cláusula que lhe transfere a obrigação. Tema 998. Recurso repetitivo.

3.

O insucesso posterior na execução do contrato não exclui o pagamento ao corretor. Artigo 725, CC e precedentes do STJ.

4.

Recurso conhecido e parcialmente provido, à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação em ação de rescisão contratual c/c danos morais e pedido de antecipação dos efeitos da tutela, oriunda da 7ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém, interposta por
ENGEFIX CONSTRUÇÕES LTDA
, contra sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos dos autores,
JOAB MAGALHÃES DA SILVA E AUDIRENE DO SOCORRO LIMA MAGALHÃES,
e condenou a ré, ora apelante, “a devolver aos autores os valores efetivamente pagos, devidamente corrigido (juros simples de 1% ao mês + correção monetária pelo IPCA-IBGE, contados da citação), mediante parcela única, com retenção da multa rescisória referente a 15% (quinze por cento) em favor da ré.”

Em sua exordial (ID 2400498), os autores da ação, ora apelados, aduzem que firmaram no ano de 2009 um contrato de compra e venda da unidade imobiliária no residencial Green Park II.

O preço total do imóvel adquirido à época do financiamento era de R$78.087,00 (setenta e oito mil e oitenta e sete reais), sendo R$1.300,00 (mil e trezentos reais) pago a título de comissão de corretagem e R$ 5.787,00 (cinco mil, setecentos e oitenta e sete reais), pagas da seguinte forma: em 9 (nove) parcelas mensais e sucessivas de valor nominal correspondente a R$ 643,00 (seiscentos e quarenta e três reais) cada uma sendo paga através de notas promissórias, vencendo-se a primeira 10/10/2009 e a última 10/06/2009, cuja quitação se daria após a compensação do título. O restante no valor de R$71.000,00 (setenta e um mil reais) seria financiado junto a Caixa Econômica Federal, por meio de contrato de financiamento específico a ser assinado entre os requerentes e a requerida e o agente financeiro em questão, sem nenhuma vinculação legal com o presente contrato.

Afirmam que pagaram o valor de R$ 7.156,35 (sete mil, cento e cinquenta e seis reais e trinta e cinco centavos) quando e empresa inadimpliu o contrato com o atraso da obra e com a não liberação do financiamento, a qual os autores imputaram à requerida, pois não teria lhe passado as informações devidas sobre o reajuste do valor do contrato que deu causa à negativa do financiamento.

Requereu a condenação da ré a devolver ao requerente todos os valores pagos como entrada (poupança), antecipações e parcelas, no valor de R$7.827,78 (setemil, oitocentos e vinte e sete reais e setenta e oito centavos), valor este atualizado monetariamente e com juros de mora legais até o efetivo pagamento; a condenação da requerida a pagar ao requerente o valor de R$ 4.972,79 (quatro mil,

novecentos e setenta e dois reais e setenta e nove centavos), pelo equilíbrio contratual, referente à multa rescisória, valor este devidamente corrigido até o efetivo pagamento; e danos morais no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

O juízo de origem

proferiu sentença (ID 2400505) imputando a culpa pela rescisão do contrato aos autores, tendo em vista que havia cláusula expressa da responsabilidade exclusiva dos autores pelo financiamento junto ao banco. Todavia entendeu que o percentual de retenção previsto no contrato é abusivo, razão pela qual o reduziu para 15% do valor efetivamente pago. Desse modo, vazou a decisão com a seguinte parte dispositiva:

“JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 487 inc. I do CPC, para:

a) declarar a rescisão do contrato de compra descrito na exordial, confirmando os termos da decisão que antecipou os efeitos da tutela;

b) reconhecer que a rescisão contratual se deu por culpa dos autores;

c) declarar a abusividade da cláusula VIII, item 03 do contrato, com base no art. 51, incisos II e IV do CDC c/c art. 413 do CC, para reduzir o percentual da multa rescisória para 15% (quinze por cento), que deverá incidir sobre o valor efetivamente pago pelos autores, devidamente atualizado com juros simples de 1% ao mês + correção monetária pelo IPCA-IBGE, contados da citação;

d) declarar a nulidade da cláusula VIII, item 05 do contrato, por ser abusiva, para determinar que a devolução de valores em favor dos autores seja feita mediante parcela única;

e) determinar a devolução dos valores efetivamente pagos pelos autores, devidamente corrigido (juros simples de 1% ao mês + correção monetária pelo IPCA-IBGE, contados da citação), mediante parcela única, com retenção da multa rescisória referente a 15% (quinze por cento) em favor da ré;

f) declarar que ambas as partes ficam livres e desembaraçadas de quaisquer ônus provenientes dos títulos representados pelas notas promissórias entregues à ré, as quais não poderão mais produzir seus efeitos a título de garantia, tornando-se inexigíveis, haja vista a solução definitiva da obrigação mediante sentença;

g) condenar os autores ao pagamento de 70% das custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios que fixo em 15% sobre o valor da causa, dos quais ficam isentos, na forma do art. 98, § 3º do CPC;

h) condenar a ré ao pagamento de 30% das custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.”

A ré interpôs apelação (ID 1601139) alegando que a sentença determinou a devolução de valores pagos pelos autores sem abatimento da taxa de corretagem, contrariando entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça; aduziu ainda que os 20% (vinte por cento) previsto contratualmente como retenção em caso de rescisão contratual devem ser mantidos, pois estão dentro da margem considerada razoável pelo STJ e foi reconhecido a culpa exclusiva dos autores pelo distrato.

Os autores/apelados deixaram de apresentar contrarrazões.

Coube-me o feito por distribuição.

Era o que tinha a relatar.

Determino a inclusão do feito na próxima sessão de julgamento virtual da 2ª Turma de Direito Privado.

Belém, 20 de outubro de 2020.

RICARDO FERREIRA NUNES

Desembargador Relator

VOTO

Apelação tempestiva e devidamente preparada, conheço do recurso e passo a examiná-lo.

Taxa de corretagem.

Alega a apelante que a sentença não diferiu do montante a ser devolvido a taxa de corretagem no valor de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), contrariando jurisprudência do STJ.

O tema foi enfrentado pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 1.599.511/SP julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), sobrevindo a seguinte ementa:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) (grifei)

Da leitura da petição inicial, vejo que os autores da ação tinham conhecimento de que dentre os valores a serem pagos, estavam R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) referentes a comissão de corretagem, tanto que se referem expressamente á fl. 03 da peça de ingresso, portanto, reputo os autores da ação como cientes do referido pagamento e entendo que esse valor deve ser excluído do montante a ser devolvido.

Ressalto que mesmo o insucesso posterior na execução do contrato não exclui o pagamento ao corretor. É o que se extrai do artigo 725, do Código Civil Brasileiro,
in verbis:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

O STJ reconhece como devida a taxa mesmo com o desfazimento posterior do contrato:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. No caso, o Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório dos autos, concluiu ser devida a comissão de corretagem, pois o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultou no efetivo aperfeiçoamento do negócio imobiliário, com a concretização do negócio e a assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel, não obstante a posterior desistência imotivada da contratante depois da assinatura do compromisso de compra e venda.

2. A jurisprudência de ambas as Turmas da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que é devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento imotivado das partes.

3. O entendimento adotado pelo acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1475227/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2019, DJe 19/12/2019)

Isto posto, determino que seja excluído do montante a ser devolvido pela requerida, ora apelante, o valor de R$ 1.300,00 pagos a título de corretagem.

Cláusula de retenção.

Por fim, a apelante pleiteia a reforma da sentença para manter o percentual de retenção na razão 20,31% previstos contratualmente, pois atenderiam o parâmetro aceitável pelo STJ tendo em vista que foram os autores quem deram causa a rescisão do contrato.

Nesse ponto, entendo que a sentença deve ser mantida tal como foi prolatada pelo juízo singular. O magistrado diminuiu o percentual de retenção para 15% sob a justificativa de que a cláusula contratual que estipulou 20,31% é excessiva e desproporcional.

De fato, não há motivo para manter o valor de retenção previsto contratualmente. Isso porque do montante estipulado na cláusula VIII, item 3, 5% (cinco por cento) se refere a comissão de corretagem. Ora, se já foi pago o valor absoluto de R$ 1.300,00 referente ao serviço do corretor, não é possível cobrar novamente pelo mesmo serviço, logo, fica caracterizada a abusividade desse percentual a justificar a sua redução para os 15% estipulados pela sentença.

Isto posto, rejeito a pretensão recursal referente a retenção do percentual previsto no contrato.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, conheço da apelação e LHE DOU PARCIAL PROVIMENTO para excluir dos valores a serem devolvidos aos autores da ação o valor de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), referente a taxa de corretagem.

Portanto, o item “e” da parte dispositiva da sentença deve ser reformado para os seguintes termos:

e) determinar a devolução dos valores efetivamente pagos pelos autores, devidamente corrigido (juros simples de 1% ao mês + correção monetária pelo IPCA-IBGE, contados da citação), mediante parcela única, com retenção da multa rescisória referente a 15% (quinze por cento) em favor da ré, mais o valor de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) relativos a taxa de corretagem.

É como voto.

Belém, 17 de novembro de 2020.

RICARDO FERREIRA NUNES

Desembargador Relator

Belém, 17/11/2020