Tribunal: TJPA
Processo: 0805329-66.2018.8.14.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão julgador: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 8961 - Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2020-06-02

Ementa:
EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – NÃO CABIMENTO – AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO MATERIAL INVOCADO – TAXA CONDOMINIAL DE RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA POR JÁ ESTÁ NA POSSE, USO E GOZO DO IMÓVEL – CONTRATO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA- INAPLICABILIDADE DO CDC – PREVALÊNCIA DA LEI Nº. 9.514/97 – IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO – DEMONSTRAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA – INSCRIÇÃO NOS ORGÃOS DE PROTEÇÃO DEVIDA – EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO – TUTELA QUE MERECE SER REVOGADA NA SUA TOTALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1- Analisando detidamente os autos, observa-se no que concerne à suspensão das taxas condominiais, é sabido que as mesmas detêm a natureza de obrigação propter rem, aderindo ao imóvel, o que significaria dizer que o proprietário ou promitente comprador teria obrigação de honrá-las. Nesse sentido, a Jurisprudência Pátria firmou entendimento de que se tratando de imóvel novo, o adquirente somente se torna responsável pelos ônus do uso do bem após o efetivo recebimento das chaves, momento em que passa a ter disponibilidade da posse, uso e do gozo da coisa, conforme ocorre no caso em tela. 2- Já no que concerne à aplicação do CDC em detrimento à Lei nº. 9.514/97, comungo do mesmo entendimento a quando da análise da liminar pleiteada, segundo o qual constata-se que Contrato de Compra e Venda de Imóvel firmado entre as partes (ID Nº. 745081) fora realizado com pacto adjeto de alienação fiduciária. Nesse sentido, em se tratando de tal caso, deve prevalecer o regramento contido na Lei nº. 9.514/97, posto se tratar de legislação específica que não prevê e nem permite a resolução/rescisão do contrato por parte do devedor inadimplente, até porque tal finalidade, se existente, teria o condão de desnaturar o contrato de compra e venda, com a lei de alienação fiduciária. 3- Pelo que se depreende, a Lei nº. 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciantes enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial, afastando-se, portanto, as disposições do art. 53 do CDC. 4- Por fim, no que tange à inscrição do nome da recorrida nos órgãos de proteção ao crédito, considerando a impossibilidade de rescisão do contrato em razão do pacto adjeto de alienação fiduciária, e restando cristalino o inadimplemento por parte da autora, ora recorrida, a agravante encontra-se no exercício regular de um direito, inexistindo qualquer ilícito perpetrado por parte da mesma ao inscrever o nome da agravada nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito. 5- Sendo assim, firma-se o entendimento que a tutela de urgência requerida pela autora, ora agravada, em sede de Juízo de 1º grau, não se reveste dos requisitos ensejadores para sua concessão, restando a ausente a probabilidade do direito material invocado, motivo pelo qual deve ser revoga em sua totalidade. 6-Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) - 0805329-66.2018.8.14.0000
AGRAVANTE: ALPHAVILLE BELEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

AGRAVADO: BRUNA HISTER NASCIMENTO DE SOUSA

RELATOR(A):
Desembargadora MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES

EMENTA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – NÃO CABIMENTO – AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO MATERIAL INVOCADO – TAXA CONDOMINIAL DE RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA POR JÁ ESTÁ NA POSSE, USO E GOZO DO IMÓVEL – CONTRATO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA- INAPLICABILIDADE DO CDC – PREVALÊNCIA DA LEI Nº. 9.514/97 – IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO DO CONTRATO – DEMONSTRAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA – INSCRIÇÃO NOS ORGÃOS DE PROTEÇÃO DEVIDA – EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO – TUTELA QUE MERECE SER REVOGADA NA SUA TOTALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1-
Analisando detidamente os autos, observa-se no que concerne à suspensão das taxas condominiais, é sabido que as mesmas detêm a natureza de obrigação
propter rem
, aderindo ao imóvel, o que significaria dizer que o proprietário ou promitente comprador teria obrigação de honrá-las. Nesse sentido, a Jurisprudência Pátria firmou entendimento de que se tratando de imóvel novo, o adquirente somente se torna responsável pelos ônus do uso do bem após o efetivo recebimento das chaves, momento em que passa a ter disponibilidade da posse, uso e do gozo da coisa, conforme ocorre no caso em tela.

2-
Já no que concerne à aplicação do CDC em detrimento à Lei nº. 9.514/97, comungo do mesmo entendimento a quando da análise da liminar pleiteada, segundo o qual constata-se que Contrato de Compra e Venda de Imóvel firmado entre as partes (ID Nº. 745081) fora realizado com pacto adjeto de alienação fiduciária. Nesse sentido, em se tratando de tal caso, deve prevalecer o regramento contido na Lei nº. 9.514/97, posto se tratar de legislação específica que não prevê e nem permite a resolução/rescisão do contrato por parte do devedor inadimplente, até porque tal finalidade, se existente, teria o condão de desnaturar o contrato de compra e venda, com a lei de alienação fiduciária.

3- Pelo que se depreende, a Lei nº. 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciantes enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial, afastando-se, portanto, as disposições do art. 53 do CDC.

4- Por fim, no que tange à inscrição do nome da recorrida nos órgãos de proteção ao crédito, considerando a impossibilidade de rescisão do contrato em razão do pacto adjeto de alienação fiduciária, e restando cristalino o inadimplemento por parte da autora, ora recorrida, a agravante encontra-se no exercício regular de um direito, inexistindo qualquer ilícito perpetrado por parte da mesma ao inscrever o nome da agravada nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito.

5-
Sendo assim, firma-se o entendimento que a tutela de urgência requerida pela autora, ora agravada, em sede de Juízo de 1º grau, não se reveste dos requisitos ensejadores para sua concessão, restando a ausente a probabilidade do direito material invocado, motivo pelo qual deve ser revoga em sua totalidade.

6-Recurso conhecido e provido.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Tratam os presentes autos de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por
ALPHAVILLE BELÉM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca da Capital/Pa que, nos autos da
AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO CUMULADO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS E MATERIAIS E PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA (Proc. nº. 0815055-34.2018.8.14.0301)
, deferiu o pedido de tutela provisória, para determinar que fosse realizada a suspensão da cobrança dos valores concernentes ao contrato de compra e venda do lote, inclusive a título de taxas condominiais bem como para determinar a abstenção de inclusão do nome da parte autora nos cadastros de proteção ao crédito, além de deferir a inversão do ônus de prova, tendo como ora agravado
BRUNA HISTER NASCIMENTO DE SOUSA
.

Alega a agravante a necessidade de reforma da decisão agravada, aduzindo para tanto que não compete à ALPHAVILLE realizar cobranças inerentes aos débitos condominiais, sendo estes efetuados pela pessoa jurídica especificamente criada para tal.

Sustenta que não possui ingerência alguma sobre as taxas condominiais, pelo que não poderá atuar na suspensão das cobranças, visto não ser responsável pelo recolhimento da taxa.

Aduz que pelo fato do contrato firmado entre as partes se tratar de alienação fiduciária, não há que se falar em rescisão contratual, muito menos com devolução de valores pagos como pretendido pela agravada e consequentemente a continuidade deste contrato e das cobranças não se configura abusivo, em razão da natureza do pacto celebrado pela agravada.

Ressalta ainda que o ônus da prova, no que diz respeito à responsabilidade da autora, deve recair tão somente sobre a autora por se tratar de fato constitutivo, nos termos do art. 373, inciso I do CPC.

Por fim, requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo à decisão agravada e, no mérito, a reforma integral da decisão ora vergastada.

Em decisão liminar (ID Nº. 967372), foi deferido o pedido de efeito suspensivo pleiteado pela ora recorrente.

Não foram apresentadas as contrarrazões (ID Nº. 1104980)

É o Relatório.

VOTO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo a proferir o voto.

MÉRITO

Prima facie, cumpre salientar que o objeto do presente recurso deve cingir-se tão somente quanto aos requisitos ensejadores para a concessão da tutela de urgência, dispostos no art. 300 do CPC, sob pena de supressão de instância.

In casu, insurge-se a agravante contra a decisão proferida pelo Juízo de 1º grau que deferiu o pedido de tutela de urgência requerida pela autora, ora recorrida, para determinar que fosse realizada a suspensão da cobrança dos valores concernentes ao contrato de compra e venda do lote, inclusive a título de taxas condominiais bem como para determinar a abstenção de inclusão do nome da parte autora nos cadastros de proteção ao crédito, além de deferir a inversão do ônus de prova.

Analisando detidamente os autos, observa-se no que concerne à suspensão das taxas condominiais, é sabido que as mesmas detêm a natureza de obrigação
propter rem
, aderindo ao imóvel, o que significaria dizer que o proprietário ou promitente comprador teria obrigação de honrá-las. Nesse sentido, a Jurisprudência Pátria firmou entendimento de que se tratando de imóvel novo, o adquirente somente se torna responsável pelos ônus do uso do bem após o efetivo recebimento das chaves, momento em que passa a ter disponibilidade da posse, uso e do gozo da coisa, conforme ocorre no caso em tela.

A respeito do assunto, colaciono Jurisprudência Pátria, vejamos:

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE CONTRATO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS SEM IMISSÃO NA POSSE DO BEM. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÕES DEVIDAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...)6.
Taxas condominiais. O adquirente somente se torna responsável pelo ônus do uso do bem após o efetivo recebimento das chaves, momento em que passa a ter a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa.
7. Conquanto as taxas de condomínio tenham natureza de obrigação propter rem, os efeitos dessa obrigação devem ser modulados quando se trata de imóvel colocado à venda, pois, antes do recebimento das chaves, este ainda se encontrava sob disponibilidade da construtora, que é responsável pelo seu pagamento. 8. Juros moratórios. Tratando-se o presente caso de danos materiais decorrentes de responsabilidade contratual, os juros moratórios devem fluir a partir da citação. 9. Correção monetária. Trata-se de mecanismo de preservação do poder de compra da moeda, não representado majoração do débito. Assim, a correção monetária deve incidir a partir do momento em que o valor monetário foi desembolsado. 10. Diante da impossibilidade de reformatio in pejus, mantenho a sentença como posta. 11. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condeno a recorrente vencida em honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46, da Lei 9.099/95. (TJ-DF 07013655520198070020 DF 0701365-55.2019.8.07.0020, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 26/06/2019, Segunda Turma Recursal, Data de Publicação: Publicado no DJE : 04/07/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ARTIGOS ANALISADOS: ARTS. 267, V E VI; 472 DO CPC; ARTS. 1.225, VII; 1.345; 1.417 DO CÓDIGO CIVIL. (...)5.
Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
6. No que tange especificamente às hipóteses de compromissos de compra e venda, o entendimento amparado na jurisprudência desta Corte é no sentido da possibilidade de ajuizamento de ação para cobrança de quotas condominiais tanto em face do promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador dependendo das circunstâncias do caso concreto.
7. Ficando demonstrado que (i) o promissário-comprador imitira-se na posse e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente-vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário-comprador.

8. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação.
9. Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável, na matrícula do imóvel, seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem. nos termos dos arts. 1.225, VII; e 1.417 do Código Civil, no entendimento desta Corte, ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial. 10. Uma vez comprovada a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais, referentes ao período compreendido entre novembro de 1998 e julho de 1999, porque não imitido na posse do bem, não se pode, agora, afirmar o contrário somente porque atualmente, ele é o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade, perante a recorrente, no compromisso de compra e venda 11. A existência de eventual cláusula no compromisso de venda e compra, atribuindo de forma diversa a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quando não há imissão na posse do bem pelo promitente comprador, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio. 12. Recurso especial não provido. (STJ, REsp nº. 1.297.239-RJ, Min. Nancy Andrighi, julgado em 08/04/2014)

Ora, no presente caso restou demonstrado que a compradora, ora agravada, já possui a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, inexistindo, portanto, plausibilidade do direito material invocado no pleito de suspensão das cobranças relativas às taxas condominiais.

Já no que concerne à aplicação do CDC em detrimento à Lei nº. 9.514/97, comungo do mesmo entendimento a quando da análise da liminar pleiteada, segundo o qual constata-se que Contrato de Compra e Venda de Imóvel firmado entre as partes (ID Nº. 745081) fora realizado com pacto adjeto de alienação fiduciária. Nesse sentido, em se tratando de tal caso, deve prevalecer o regramento contido na Lei nº. 9.514/97, posto se tratar de legislação específica que não prevê e nem permite a resolução/rescisão do contrato por parte do devedor inadimplente, até porque tal finalidade, se existente, teria o condão de desnaturar o contrato de compra e venda, com a lei de alienação fiduciária.

Ademais, a decisão ao deferir o pleito de suspensão da cobrança dos valores concernentes ao contrato de compra e venda do lote, bem como de inversão do ônus da prova, aplicando-se ao caso o CDC, contrariou o entendimento
do STJ no sentido de que
"a inadimplência do devedor fiduciantes implica a quitação da dívida naforma dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se, portanto, as disposições do art. 53 do CDC"
. (AgIntnosEDcl no AREsp975.829/SE, QuartaTurma, Dje de 03/10/2017 e AgRgnoAgRgnoREsp1172146/SP, Quarta Turma, Djede26/06/2015).

No mesmo sentido, colaciono julgado da Ministra Nancy Andrighi, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APLICAÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ART.53. NÃOINCIDÊNCIA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE. 1.Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos devido à impossibilidade de quitação das prestações do contrato de compra e venda de imóvel, gravado com cláusula de alienação fiduciária, firmado entre as partes. 2. A Leinº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor-CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciantes enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial. 3.Recurso especial conhecido e provido.
(STJ, Resp nº. 1.535926/DF, Min. Nancy Andrighi, julgado em 14/08/2018)

A respeito do tema, preleciona José Manoel de Arruda Alvim Neto:

''a lei 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema da alienação fiduciária em garantia de imóvel (Arts. 22 a 33); se a lei 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema, não é possível cogitar-se da aplicação de outra lei -o art. 53 do CDC, com vistas a interferir, influir, no sistema da lei 9.514/97 alterando radicalmente o sistema do direito positivo da lei 9.514/97, esta última é lei especial, e, o CDC, é lei geral, ocupando, cada diploma, o seu espaço normativo, sendo que esses espaços são diferentes.''

Pelo que se depreende, a Lei nº. 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciantes enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial, afastando-se, portanto, as disposições do art. 53 do CDC.

Por fim, no que tange à inscrição do nome da recorrida nos órgãos de proteção ao crédito, considerando a impossibilidade de rescisão do contrato em razão do pacto adjeto de alienação fiduciária, e restando cristalino o inadimplemento por parte da autora, ora recorrida, a agravante encontra-se no exercício regular de um direito, inexistindo qualquer ilícito perpetrado por parte da mesma ao inscrever o nome da agravada nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito.

Sendo assim, firma-se o entendimento que a tutela de urgência requerida pela autora, ora agravada, em sede de Juízo de 1º grau, não se reveste dos requisitos ensejadores para sua concessão, restando a ausente a probabilidade do direito material invocado, motivo pelo qual deve ser revoga em sua totalidade.

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E DOU-LHE PROVIMENTO
, para reformar in totum a decisão interlocutória proferida pelo juízo da 9ª Vara Cível da Comarca da Capital/Pa, revogando a tutela de urgência deferida, por ausência de probabilidade do direito material invocado.

É COMO VOTO.

Belém, 12/08/2020