Tribunal: TJPA
Processo: 0008132-26.2016.8.14.0000
Classe: Agravo de Instrumento
Relator(a): MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão julgador: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Órgão colegiado: 1ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 7703 - Pagamento
Data de julgamento: 2020-08-24

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO ? AÇÃO DE COBRANÇA ? LOCAÇÃO COMERCIAL - RECONVENÇÃO ? INEXIGIBILIDADE DA MULTA CONTRATUAL ? TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA ? EXCLUSÃO DO NOME DOS RÉUS/RECONVINTES NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO ? AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Inteiro teor:
ACORDÃO Nº _____________
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 00081322620168140000
AGRAVANTE: PARKWAY SHOPPING CENTER SA
AGRAVADOS: STEP COMERCIO DE CALCADOS LTDA EEP, ELIANE SILVEIRA DE SIQUEIRA e MARCIO IREZ ALVES DE SIQUEIRA
RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO COMERCIAL - RECONVENÇÃO - INEXIGIBILIDADE DA MULTA CONTRATUAL - TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA - EXCLUSÃO DO NOME DOS RÉUS/RECONVINTES NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO - AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, integrantes da 1ª Turma de Direito Privado, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, tudo nos termos relatados pela Desembargadora Relatora.

Plenário Virtual da 1ª Turma de Direito Privado.

Belém, 31 de agosto de 2020.
MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Desembargadora Relatora

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 00081322620168140000
AGRAVANTE: PARKWAY SHOPPING CENTER SA
AGRAVADOS: STEP COMERCIO DE CALCADOS LTDA EEP, ELIANE SILVEIRA DE SIQUEIRA e MARCIO IREZ ALVES DE SIQUEIRA
RELATORA: DESª. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
PARKWAY SHOPPING CENTER SA,
em face da decisão monocrática de fls. 350/351, que negou provimento ao recurso.

A emanta da decisão recorrida é lavrada nos seguintes termos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA - LOCAÇÃO COMERCIAL - DEVOLUÇÃO ANTECIPADA - RESCISÃO CONTRATUAL - COBRANÇA DE MULTA CONVENCIONAL - RECONVENÇÃO - INEXIGIBILIDADE DA MULTA CONTRATUAL - TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA - EXCLUSÃO DO NOME DOS RÉUS/RECONVINTES NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO - RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

Em suas razões recursais, defende que a decisão recorrida foi proferida apenas com os argumentos das Agravadas e que estas estão desprovidas de quaisquer indícios de prova de que o Agravante não teria cumprido com as obrigações contratuais e legais.

Afirma que o instrumento contratual não vincula nem prevê a implantação simultânea dos shopping centers com torres comerciais e estabelecimento hoteleiro, nem de equipamentos imobiliários.

Diz também que o simples fato de outras lojas, comercializarem os mesmos produtos (calçados) dos Agravados não importa em violação tenant mix, pois no contrato não há qualquer cláusula de exclusividade quanto ao remo de atividade ou marca ser explorada em sua loja.

Ao contrário, no Regimento Interno do Shopping Pátio Marabá em seu item 4.8, registra que os Locatários não terão exclusividade previstas em seus contratos, portanto, a concorrência, desde que não seja predatória, faz parte de todo o qualquer centro comercial e com o Shopping não é diferente.

Alega que no Shopping Pátio Marabá existem vários exemplos de coexistência de várias lojas no mesmo ramos de atividade, como é o caso de telefonia, óticas, presentes etc., sem que isso importe em violação ou desequilíbrio do tenant mix.

Colaciona precedentes de outros Tribunais e afirma que o Tribunal de Justiça já se pronunciou sobre a impossibilidade de rescisão antecipada do contrato de locação do Shopping Pátio Marabá (AI n. 0018757-56.2015.814.0000).

Finalmente, defende que a negativação do nome dos Agravados nos cadastros de proteção ao crédito é medida legítima.

Em contrarrazões de fls. 375/378 os Agravados defendem que a liminar merece ser mantida, pois os Réus/Agravantes não impugnaram a propaganda falsa juntada aos autos, nem que obedecerem minimamente ao prometido. Ao contrário, confessaram que não houve a implantação das duas torres.

Alegam que o descumprimento contratual não se deu apenas no tocante à construção, mas também na inauguração, pois não trouxeram lojas-âncoras capazes de gerar mais atração de consumidores, o que vem sendo reconhecido pelo STJ como motivo a inexecução contratual pelos lojistas.

Afirmam que o Réu/Agravante queria ¿o melhor dos mundos¿, porque embora alegue que não havia previsão de distanciamento de estabelecimentos de mesma categoria, mas impedia em cláusula abusiva os Agravados de instalarem estabelecimento ou filial em um raio de 2.000 metros do shopping.

Dizem que também houve falha na promoção e propaganda, porque era exigido 15% do valor do aluguel para um fundo de promoção e propaganda, entretanto, os mesmos se resumiram a 3 eventos a inauguração e a virada de ano (2013/2014 e 2014/2015).

Desta forma, afirmam que a multa contratual não é exigível por descumprimento da Ré/Agravante dos deveres contratuais, o que evidencia a probabilidade e o consequente risco de dano grave pela negativação dos Agravados.

Requerem o desprovimento do recurso.

Intimadas as partes para manifestarem interesse em conciliar (fls. 379), as Agravadas ofereceram proposta de acordo, na devolução de 50% do valor pretendido em reconvenção e a inexigibilidade do débito.

Não foram apresentadas manifestação pelo Agravante conforme a certidão de fls. 384.

É o relatório.

DECIDO.

Cinge-se a controvérsia à possibilidade, ou não, de afastar a negativação do nome dos agravados, visto que a dívida exigida está sendo contestada na presente demanda nos limites da teoria da Exceção do Contrato não cumprido.

Inicialmente, necessário aclarar que a tutela provisória de urgência é instituto do direito pátrio que visa conferir maior efetividade prática à tutela final, a fim de evitar que a demora do processo possa causar prejuízo aos litigantes que demonstrem verossimilhança de suas alegações.

Oportuno trazer à colação a doutrina do jurista Fredie Didier Jr. sobre as tutelas, em sua obra Curso de Direito Processual Civil, p.567, "verbis":
"A tutela definitiva é aquela obtida com base em cognição exauriente, com profundo debate acerca do objeto da decisão, garantindo-se o devido processo legal. (..) As atividades processuais necessárias para a obtenção de uma tutela satisfativa (..) podem ser demoradas, o que coloca em risco a própria realização do direito afirmado. Surge o chamado perigo da demora (periculum in mora) da prestação jurisdicional. (..) No intuito de abrandar os efeitos perniciosos do tempo do processo, o legislador instituiu uma importante técnica processual: a antecipação provisória dos efeitos finais da tutela definitiva, que permite o gozo antecipado e imediato dos efeitos próprios da tutela definitiva pretendida (seja satisfativa ou cautelar).".

Assim, para deferir-se a tutela provisória de urgência, necessária a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de danos ou risco ao resultado útil do processo, conforme dispõe o art. 300 do CPC/15.

No caso em apreço, o contrato firmado entre o Agravante e Agravado é atípico, porquanto se trata de shopping center, sendo que esta espécie contratual é caracterizada pela comunhão de interesse entre lojista e empreendedor, cujo norte das ações deste é a atração do consumidor, na medida em que deve zelar pela infraestrutura, segurança e marketing.

A boa relação contratual formada entre o lojista e o empreendedor do shopping center está galgada no cumprimento de obrigações por ambos, sendo atribuída ao lojista a responsabilidade pelo pagamento da locação e da
res sperata
(coisa esperada) e a responsabilidade do empreendedor em administrar o empreendimento com vista a atração de clientes e fluxo de pessoas. Trata-se, portanto, de parceria/acordo entre ambas as partes, conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no Resp nº 1295808/RJ.

De acordo com os documentos juntados às fls. 129/144, constato que o slogan da campanha de comercialização do Shopping Pátio Marabá era ¿Não existe
melhor lugar
para comprar Não existe melhor lugar
para investir
¿.

No referido portifólio, se previa que o Shopping Pátio Marabá seria o primeiro shopping multiuso do Pará, prevendo os seguintes itens:

. 2 torres de Hotéis: 274 unidades habitacionais.

. Lojas Âncoras: 07

. Lojas Megas:06

. Lojas Satélite.164

. Lojas Fast-food: 02

. Parque de Diversões 01

. Cinemas: 05, sendo 1 sala 3D

. Quiosques: 12

. Vagas de Garagem: 1.167

. Escadas Rolantes: 10

. Elevadores: 08

De plano, observo que embora a Agravante alegue que na inauguração do shopping foram entregues 10 lojas ancoras e 5 megalojas, não trouxe qualquer prova nesse sentido, se limitando a meras alegações (fls. 150) e a juntada apenas do contrato da loja Avenida (fls. 187/204).

Colaciono o Informativo nº 0142, do STJ:
O recorrente, lojista, realizou negócio jurídico com o recorrido, empreendedor de shopping center, envolvendo relações de diversas naturezas. Embora complexo, esse negócio não perde sua unidade, pois tem como finalidade principal a instalação da loja no recinto do shopping. Isso posto,
o recorrente pode deixar de pagar as prestações relativas à edificação do prédio e à instalação da loja (contrato de direito de reserva de área comercial para instalação de loja e de integração no tenant mix do centro comercial), visto que o recorrido não cumpriu a obrigação pactuada de instalar loja ¿âncora¿ em local previamente estabelecido, fator determinante do negócio e da própria escolha do local, o que causou prejuízo aos pequenos lojistas.
Para tanto, não é necessário que o recorrente também rescinda o contrato de locação da loja. REsp 152.497-SP, Rel. Min. Ruy Rosado, julgado em 15/8/2002.

Do mesmo modo, não foram apresentadas provas da entrega das 2 torres de Hotéis prometidas, neste pensamento, considerando que ¿os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração¿ (CC, art. 113) a locação deve estar atrelada a unidade do prometido ao empreendimento, pois são a partir das expectativas do empreendimento é que o lojista/locatário tem condições de avaliar os riscos do negócio.

No caso dos autos, a defesa dos Reconvintes/Agravados de embasam na responsabilidade contratual e nos compromissos assumidos na propaganda veiculada às fls. 129/144, a qual deixou de zelar pela manutenção da infraestrutura do empreendimento; não construiu o hotel e a torre comercial que estavam previstos no projeto inicial do complexo (o que fez com que o empreendimento não tivesse o sucesso esperado no que tange à captação de consumidores); e permitiu a construção de diversas sapatarias (ramo de atividade dos agravados) no shopping, aumentando a concorrência no setor.

Referidas teses recursais, como referido acima estão devidamente comprovados, o que atrai a aplicação da Exceção do Contrato não cumprido, disciplinado pelo art. 476, do CC/02, é possível ao devedor escusar-se da obrigação contratual, quando o outro contratante não tiver cumprido com aquilo que lhe competia:
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Por via de consequência, existindo a probabilidade do direito não é possível, por ora, inscrever o nome dos agravados no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC).

A jurisprudência pátria caminha no mesmo sentido do acima exposto. Vejamos:
¿EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA DE URGÊNCIA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - INSCRIÇÃO DO NOME DO DEVEDOR NO ÓRGÃO DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO - IMPOSSIBILIDADE.
Além da própria urgência em si, para deferir-se a tutela, liminarmente, pressupõe-se a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito, o perigo de danos ou risco ao resultado útil do processo, conforme dispõe o artigo 300 do CPC/15.
Em que pese o inadimplemento do contrato de locação pelo lojista, o shopping center não cumpriu com suas obrigações contratuais, deixando de manter a infraestrutura, a segurança e de promover a publicidade do estabelecimento para atração do mercado consumerista. Verificado, portanto, ainda que em análise preliminar, a potencial incidência da Exceção do Contrato não cumprido, afastando a exigibilidade da dívida.
Nos termos decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, Resp nº 1295808/RJ, o contrato de shopping center é atípico, sendo caracterizado pela comunhão de interesse entre lojista e empreendedor, de modo que cabe ao lojista a responsabilidade pelo pagamento da locação e da res sperata (coisa esperada) e ao empreendedor a administração do empreendimento com vista a atração de clientes e fluxo de pessoas.
Afastada a exigibilidade da dívida, veda a inscrição do nome do devedor e dos fiadores no órgão de proteção ao crédito (SPC)
(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.17.065964-3/001, Relator(a): Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/04/2018, publicação da súmula em 13/04/2018)¿

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO INTERNO
e mantenho a decisão monocrática de fls. 175/177 dos autos.

É o voto.

Belém/PA, 31 de agosto de 2020.
MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Desembargadora Relatora