Tribunal: TJPA
Processo: 0034855-28.2011.8.14.0301
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão julgador: RICARDO FERREIRA NUNES
Órgão colegiado: 2ª Turma de Direito Privado
Assuntos: 10450 - Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2020-06-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. REQUISITOS DOS ARTS. 1.417 E 1.418 DO CC. NÃO PREENCHIDOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1 - Julgamento antecipado da lide efetuado em acordo com o artigo 355, inciso I do NCPC. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. 2 – A Ação de Adjudicação Compulsória é medida que assegura ao comprador ou cessionário de direito real, o direito de obter a outorga da escritura definitiva de compra e venda necessária à consolidação da propriedade em seu nome quando quitado o preço convencionado, ainda que ausente o devedor ou que haja injusta recusa por parte deste. Para tanto, é imprescindível que esteja comprovada de forma inequívoca a celebração escrita de promessa de compra e venda do imóvel por meio de instrumento público ou particular, sem cláusula de arrependimento; a quitação do preço; e a recusa ou ausência por parte do vendedor. 3 - Hipótese dos autos em que não demonstrada a existência da necessária outorga de poderes por meio de instrumento de mandado para a prática de atos de alienação de imóveis em nome dos proprietários, o que torna impossível afirmar a validade da manifestação de vontade e a regularidade da venda do imóvel e, consequentemente, afasta o direito real do autor à adjudicação compulsória. Manutenção da sentença de improcedência que se impõe. 4 - Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ

APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0034855-28.2011.8.14.0301
APELANTE: PAULO ROBERTO DO ESPIRITO SANTO NASCIMENTO

APELADO: MANOEL RODRIGUES DA CRUZ, MARIA ELISA SAMPAIO COSTA SALLES, HERDEIROS DE AUGUSTO RODRIGUES DA CRUZ

RELATOR(A):
Desembargador RICARDO FERREIRA NUNES

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. REQUISITOS DOS ARTS. 1.417 E 1.418 DO CC. NÃO PREENCHIDOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE.

1 - Julgamento antecipado da lide efetuado em acordo com o artigo 355, inciso I do NCPC. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.

2 – A Ação de Adjudicação Compulsória é medida que assegura ao comprador ou cessionário de direito real, o direito de obter a outorga da escritura definitiva de compra e venda necessária à consolidação da propriedade em seu nome quando quitado o preço convencionado, ainda que ausente o devedor ou que haja injusta recusa por parte deste. Para tanto, é imprescindível que esteja comprovada de forma inequívoca a celebração escrita de promessa de compra e venda do imóvel por meio de instrumento público ou particular, sem cláusula de arrependimento; a quitação do preço; e a recusa ou ausência por parte do vendedor.

3 - Hipótese dos autos em que não demonstrada a existência da necessária outorga de poderes por meio de instrumento de mandado para a prática de atos de alienação de imóveis em nome dos proprietários, o que torna impossível

afirmar a validade da manifestação de vontade e a regularidade da venda do imóvel e, consequentemente, afasta o direito real do autor à adjudicação compulsória. Manutenção da sentença de improcedência que se impõe.

4 - Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade.

RELATÓRIO

RELATÓRIO

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por PAULO ROBERTO DO ESPIRITO SANTO NASCIMENTO contra a sentença prolatada pelo MM. Juízo da 5º Vara Cível e Empresarial da Capital, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória movida contra MANOEL RODRIGUES DA CRUZ, MARIA ELISA SAMPAIO COSTA SALLES e HERDEIROS DE AUGUSTO RODRIGUES DA CRUZ, a qual julgou improcedente o pedido.

Na exordial, o autor afirma que à época representado por seu pai, adquiriu do Senhor MANOEL RODRIGUES DA CRUZ e demais herdeiros de AUGUSTO RODRIGUES DA CRUZ, representados por sua legítima procuradora, a advogada Maria Elisa Sampaio Costa Sales, o terreno localizado à Travessa de Breves esquina da Rua Mundurucus, à época nº. 8, atualmente nº. 1170, Bairro Jurunas, CEP N°66 025-220.

Afirma que reside no imóvel, desde então, tendo nele construído a sua residência e que, ao tentar regularizar a propriedade, foi informado pela então procuradora que os documentos tinham sido extraviados, motivo pela qual se recusou a assinar a escritura pública. Ante a negativa da outorga do título translativo da propriedade e o pagamento integral do valor ajustado, requer a adjudicação compulsória do bem.

Em petição de ID 1892056, a ré Maria Elisa Sampaio Costa Salles afirmou que não é mais procuradora dos réus desde o ano de 1978.

Tendo em vista a citação por edital dos demais réus, a Defensoria Pública foi nomeada como curadora especial tendo apresentado contestação por negativa geral (ID 1892058).

Instado a se manifestar o Ministério Público, em primeiro grau, opinou pela procedência da ação.

Após o regular processamento do feito, o magistrado
a quo
julgou improcedente a demanda, com a seguinte parte dispositiva:

(...)

Ocorre que, no caso dos autos, verifico que o Contrato Particular de Compromisso de Compra Venda juntado (fls. 11/12) foi assinado por MARIA ELISA SAMPAIO COSTA, sem constar nos autos a procuração que outorgou poderes a esta para efetuar a venda em nome dos herdeiros de AUGUSTO RODRIGUES DA CRUZ.

Ademais, é possível identificar que no início do contrato o nome do contratante foi datilografado por cima de um nome anterior, sendo que, ao final do contrato, o Sr. Almerindo Nascimento assinou em favor do menor SAULO R. S. N.

Assim, resta demonstrado que não há elementos que comprovem que o contrato de compra e venda do imóvel foi regularmente firmado, em especial pela ausência de procuração da pessoa que assinou em nome dos proprietários do bem, bem como em virtude da falta de clareza acerca do real comprador do imóvel.

Nesse sentido:

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Procedência - Compra e venda de imóvel em instrumento particular realizada mediante procuração outorgada pelos vendedores - Ausência de juntada da referida procuração outorgando poderes ao mandatário - Procuração que, pela simetria das formas, deveria também obedecer a forma escrita, sendo inadmissível por meio verbal ou tácita - Inteligência do art. 657 do Código Civil - Negócio ineficaz, desobedecida forma prescrita em lei - Ausente, ainda, prova efetiva do pagamento do preço - Cheque que não foi compensado – Improcedência decretada - Invertidos os ônus da sucumbência - Recurso provido Processo APL 9286893762008826 SP 9286893-76.2008.8.26.0000 Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 19/08/2011. Julgamento: 17 de Agosto de 2011. Relator: Salles Rossi).

Ante o exposto e o que mais dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na exordial.

Custas finais pelo autor, observando-se a gratuidade processual.

Sem honorários.

Autorizo, desde já, o desentranhamento de peças processuais, desde que sejam substituídas por cópias.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe.

P.R.I.C

Inconformado com a sentença, o autor apresentou apelação alegando, preliminarmente, o cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide e, no mérito, pugna pela reforma da sentença para que seja reconhecido o direito à adjudicação compulsória do bem objeto da ação.

Contrarrazões apresentadas (ID 1892115).

Coube-me o feito por distribuição.

Instada a se manifestar, a Douta Procuradoria do Ministério Público opinou pelo conhecimento e desprovimento do recurso.

É o relato do necessário.

Inclua-se o presente feito na próxima sessão de julgamento virtual.

Belém, 2 de junho de 2020.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

VOTO

1.

Pressupostos de Admissibilidade

Analisando o recurso interposto, verifico que o Recorrente satisfaz os pressupostos de cabimento do recurso, relativos à legitimidade, regularidade de representação, tempestividade, interesse recursal e preparo (dispensado por ser beneficiário da justiça gratuita), inexistindo fato impeditivo ou extintivo ao direito de recorrer.

2.

Cerceamento de Defesa

O autor/apelante se mostra inconformado com o julgamento antecipado da lide, sob a alegação de que teria sido cerceado no seu direito de defesa, já que havendo dúvidas por parte do juízo acerca da validade da documentação apresentada, deveria solicitar a produção de provas e ouvir a apelada, a qual esclareceria os fatos. Requer a reforma da sentença, para que sejam ouvidas as partes e testemunhas, as quais esclarecerão as dúvidas por ventura existentes.

Compulsando os autos, entendo que o julgamento antecipado da lide efetuado em primeira instância está perfeitamente de acordo com o artigo 355, inciso I do NCPC, não havendo que se falar em cerceamento do direito de defesa.

O Juízo é o destinatário das provas, assim, cabe ao julgador verificar a necessidade ou não da produção das provas nos autos, a fim de evitar desnecessários atos que nada mais fariam do que atentar aos princípios da economia e celeridade processual, quando já se encontre outras provas suficientes para formar o convencimento do magistrado a respeito da questão em debate, ou determinar, ainda que de ofício, a realização das que entenda indispensáveis para o deslinde da questão, nos termos do art. 130 do Código de Processo Civil:

Art. 130. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento das partes, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Assim sendo, dependendo do exame de cada caso concreto e do contexto específico dos elementos constantes dos autos, poderá o julgador determinar ou indeferir as diligências probatórias requeridas pelas partes, estando convencido e sentindo condições de formar seu convencimento com base nas provas já existentes nos autos, pode perfeitamente dispensar as que entender inúteis. No caso concreto, entendeu o Juízo, ao meu sentir corretamente, que a matéria comporta julgamento antecipado da lide, pois os fatos alegados demandam prova documental não apresentada.

Ademais, o apelante se limita a alegar a necessidade de ampla defesa, porém, não demonstra de que forma a realização de audiência com a oitiva de testemunhas e depoimento pessoal seria capaz de modificar as conclusões do magistrado, principalmente considerando que a adjudicação compulsória pressupõe a demonstração inequívoca de que a venda do imóvel se efetivou com a quitação integral do preço, o que não é passível de comprovação através de prova exclusivamente testemunhal.

Feitas estas considerações e não tendo o apelante produzido prova suficiente de suas alegações, não há que se falar em cerceamento de defesa ante o indeferimento de instrução probatória, mormente quando da insuficiência da prova testemunhal na hipótese dos autos.

3.

Razões Recursais

No mérito, verifico que o cerne da discussão diz respeito à presença ou não dos requisitos necessários à adjudicação compulsória do bem imóvel objeto da lide.

Inicialmente, alguns esclarecimentos acerca da Ação de Adjudicação Compulsória se fazem necessários.

Trata-se de medida que assegura ao comprador ou cessionário de direito real, o direito de obter a outorga da escritura definitiva de compra e venda necessária à consolidação da propriedade em seu nome quando quitado o preço convencionado, ainda que ausente o devedor ou que haja injusta recusa por parte deste.

O direito à adjudicação do Imóvel encontra previsão nos artigos 15 e 16 do Decreto-Lei nª. 58/1937 e no Código Civil, em seus artigos 1.417 e 1.418, os quais se transcreve:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Depreende-se dos citados artigos, ser imprescindível para a adjudicação compulsória que esteja comprovada de forma inequívoca a celebração escrita de promessa de compra e venda do imóvel por meio de instrumento público ou particular, sem cláusula de arrependimento; a quitação do preço; e a recusa ou ausência por parte do vendedor.

É certo que para se exigir dos promitentes vendedores a outorga da escritura definitiva de compra e venda, o negócio deve revestir-se de existência, validade e eficácia. Por essa razão, a ausência de quaisquer dos elementos essenciais da compra e venda macula o negócio e, consequentemente, desconstitui o direito real sobre o imóvel.

Feitas essas considerações e com o fito de fornecer provimento jurisdicional satisfatório às partes, passo a analisar o caso dos autos, de forma a verificar o preenchimento dos requisitos necessários à adjudicação compulsória do imóvel.

O magistrado
a quo
entendeu não restar demonstrado que o contrato de compra e venda do imóvel foi regularmente firmado, em especial pela ausência de procuração da pessoa que assinou em nome dos proprietários do bem, bem como em virtude da falta de clareza acerca do real comprador do imóvel.

O apelante, por sua vez, defende que o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda juntado aos autos foi firmado pela advogada Maria Elisa Sampaio Costa, enquanto procuradora dos proprietários, ocorre que a procuração outorgada à época foi extraviada, sendo de impossível localização. Afirma que a manifestação da procuradora seria suficiente para confirmar a sua atuação em nome dos proprietários e confirmar a regularidade do ajuste, validando e suprindo a falta do documento escrito.

Entendo que não assiste sorte ao recorrente.

Isto, uma vez que não demonstrado nos autos de forma documental que a Sra. Maria Elisa Sampaio Costa possuía poderes para realizar a venda do imóvel em discussão ou dar quitação do preço, em nome dos proprietários. Nesta hipótese, a mera manifestação da suposta procuradora é insuficiente para suprir a ausência de documento indispensável a confirmação da regularidade do contrato de compra e venda, mormente quando os proprietários do imóvel e, em tese, outorgantes, não puderam ser localizados apesar dos esforços empreendidos pelo juízo singular.

Neste ponto, transcreve-se trecho do parecer ministerial por esclarecedor sobre o assunto:

In casu
, porém, tais requisitos não foram preenchidos, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda (id. 1892054 - Pág. 12 a 15) pela primeira requerida, advogada dra. Maria Elisa Sampaio da Costa Salles, a qual supostamente possuía procuração para assinar o instrumento representando os interesses do segundo demandado, Manoel Rodrigues da Cruz e demais herdeiros de Augusto Rodrigues da Cruz, entretanto, não há nos autos a mencionada procuração, tampouco foram localizados os herdeiros do Augusto Rodrigues, razão pela qual a Defensoria Pública foi nomeada curadora, no mais, também não foi apresentado qualquer comprovante da quitação do valor estipulado no contrato. Portanto, ausentes os pressupostos da adjudicação compulsória.

Assim, não demonstrada a existência da necessária outorga de poderes por meio de instrumento de mandado para que a Sra. Maria Elisa Sampaio Costa praticasse atos de alienação de imóveis em nome dos proprietários, é impossível se afirmar a validade da manifestação de vontade na venda do imóvel o que, consequentemente, afasta o direito real do autor à adjudicação compulsória.

É de conhecimento geral que para alguém praticar atos ou administrar interesses de outrem faz-se necessária a outorga de poderes mediante instrumento do mandato.

No mesmo sentido, vem entendendo a jurisprudência pátria, conforme ementas de julgados que se transcreve:

APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PRELIMINAR - CARÊNCIA DE AÇÃO - PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS - CONSTATAÇÃO - REQUISITOS ATINENTES AO MÉRITO CAUSAE - ART. 1.418 DO CC - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CORRETOR - ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL SEM PROCURAÇÃO COM PODERES ESPECÍFICOS - AUTORIZAÇÃO DOS COPROPRIETÁRIOS - INEXISTÊNCIA - DIREITO REAL NÃO COMPROVADO. Os pressupostos específicos listados no artigo 1.418 do CC se referem ao mérito causae e não ao processamento da ação. Presentes os requisitos de admissibilidade da ação (art. 17 do CPC/15), não há falar em extinção do processo sem resolução do mérito. A alienação e a prática de ato que exorbita a administração ordinária estão sujeitas à procuração com poderes especiais e expressos (art. 661, § 1º do CC).
Se o corretor pratica ato em nome do promitente vendedor sem procuração com poderes específicos, inexiste contrato de promessa de compra e venda a deferir a adjudicação compulsória.
Cabe a ambas as partes contratantes zelarem pelo cumprimento das formalidades legais. A alienação de imóvel em condomínio exige a autorização de todos os coproprietários.

(TJ-MG - AC: 10324120133446001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 12/09/2017, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/09/2017)

1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO Nº 0027919-84.2011.8.14.0301 APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADO POR PROCURADOR SEM PODERES PARA TANTO. PAGAMENTO AO PROCURADOR. A improcedência da ação de adjudicação se justifica porque o contrato foi firmado entre a demandante e quem não detinha poderes para promover a compra e venda referente ao imóvel descrito no contrato Apelação a que se nega provimento.

(DECISÃO MONOCRÁTICA. TJ-PA - AC: 00279198420118140301 BELÉM, Relator: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 25/10/2018, 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Data de Publicação: 25/10/2018)

Desta forma, não preenchidos os requisitos para a adjudicação compulsória, impõe-se a manutenção da sentença de total improcedência por seus próprios fundamentos.

É certo que situações como a presente, em que não se observa integralmente as formalidades necessárias à realização de compra e venda de imóveis, acabam por gerar situações em que os registros de propriedade não refletem a situação fática. Não obstante, existem outras medidas a serem buscadas pelo autor, como o usucapião, referido pela Defensoria Pública e pelo Ministério Público, desde que preenchidos os requisitos para tanto e mediante análise em ação própria.

4.

Dispositivo

Ante o exposto, em consonância com o parecer ministerial, CONHEÇO do Recurso de Apelação, porém LHE NEGO PROVIMENTO, mantendo a sentença em todos os seus termos, conforme fundamentação apresentada.

É o voto.

Belém, 23 de junho de 2020.

DES. RICARDO FERREIRA NUNES

Relator

Belém, 23/06/2020