Tribunal: TJMT
Processo: 1009543-57.2019.8.11.0003
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-04-20
Data de publicação: 2022-04-20

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 1009543-57.2019.8.11.0003
Recorrente: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 410 SPE LTDA
Recorrido: FLÁVIA ALMIRAO DOS SANTOS ESPANGA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 410 SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, conforme a seguinte ementa (ID: 103991495):
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO NÃO DEVIDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.
Na espécie, a retenção por parte da vendedora de 10% engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, como corretagem, impostos, administração dentre outras, para não haver prejuízo à alienante que não deu causa à rescisão é o suficiente e nem à compradora.
O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado.
(TJMT. ApCiv no 1009543-57.2019.8.11.0003, Quarta Câmara de Direito Privado, Des. Guiomar Teodoro Borges, Julgado em 27.10.2021).
Interpostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acordão de ID 107439458.
A parte recorrente alegou violação aos artigos 421 e seguintes, 722 e seguintes do Código Civil e ainda, o que dispõe a Lei 4.591/64 (artigo 67-A), bem como entendimento consolidado do STJ (Tema 938), argumentando em síntese: (a) licitude da retenção da taxa de corretagem, pois há previsão contratual neste sentido que deve ser cumprido na íntegra, ante a inexistência de qualquer vício a macular o negócio jurídico; (b) A taxa de corretagem não deve compor o montante a ser restituído à parte consumidora, já que esta deu causa a rescisão contratual, o que ocorreu quando já perfectibilizada a negociação; (c) A parte recorrida deve responder pela desistência do negócio firmado, pois deixou de cumprir com suas obrigações, nos termos da Lei 4.591/64, com retenção no percentual de 50% incidente sobre os valores pagos, tendo em vista que o empreendimento em questão está sob o regime de patrimônio de afetação, (d) Subsidiariamente, postula pelo percentual de retenção arbitrada em 25% sobre os valores pagos, conforme entendimento do STJ.
Recurso tempestivo e preparado (IDs. 111889024 e 111574969). Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (IDs. 116592999).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos – Tema 1002 –ausência de impugnação.
A princípio, embora o órgão fracionário recorrido tenha aplicado 1002/STJ à espécie, para determinar a incidência dos juros de mora sobre o valor a restituir a partir do trânsito em julgado, não é preciso a análise deste ponto, pois não foi objeto de insurgência pela parte sucumbente.
Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Da sistemática de recursos repetitivos - Tema 938 – aplicação.
A parte recorrente postula pela improcedência da demanda, alegando a legalidade da cláusula contratual que estipula a possibilidade de cobrança ao adquirente do imóvel da comissão que a construtora antecipou ao corretor que intermediou a transação, nos termos do decidido no item “ii” do Tema 938/STJ - REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP), in verbis:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
O órgão fracionário deste Sodalício manifestou-se expressamente quanto a questão, afirmando, em síntese:
“Como se vê, a construtora apelante pretende o recebimento, cumulativamente – retenção de 50% dos valores pagos, mesmo sem previsão contratual, com base na Lei n. 13.786/2018, mais a verba de corretagem –, contudo, tenho que a devolução das parcelas pagas, permitindo-se a retenção por parte da vendedora de 10%, já engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, como corretagem, impostos, administração dentre outras, para não haver prejuízo à alienante que não deu causa à rescisão é o suficiente e nem à compradora.
Vale destacar que a multa contratual prevista na Cláusula 6a, item 6.5. do contrato é de 25% referente aos custos administrativos, além de despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora (Id. 93804333 - pág. 7).
Da mesma forma, a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, conforme o disposto na Cláusula 14, item 14.1 do instrumento particular de compromisso de compra e venda é de responsabilidade da vendedora (Id. 93804334 - pág. 2).
Ademais, sobre a comissão de corretagem, o Magistrado de Primeiro grau salientou que “conforme o contrato, objeto da lide, não teve nenhuma assinatura de corretor ou intermediador do negócio entabulado, o que mais uma vez não perfaz a irresignação da ré.”
Assim, notadamente no caso concreto, em que o valor da comissão de corretagem não foi previamente informado/destacado do preço do imóvel, não é caso de retenção do valor pago pela consumidora, como estabelecido na sentença.
Não é demais ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do recurso repetitivo, REsp. 1.599.511-SP, se posicionou pela legalidade da estipulação da referida cobrança, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, em observância ao dever de informação, previsto nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52, todos do Código de Defesa do Consumidor.
Com efeito, é de ser afastada a retenção pretendida, que sem dúvida alguma enseja o enriquecimento indevido da construtora, permitindo-se reter 10% (dez por cento) dos valores pagos pela consumidora. Da análise dos autos, nota-se que embora a recorrente tenha colacionado o referido contrato de compra e venda do imóvel (Id. 60458454), esta deixou de comprovar a existência de cláusula expressa a permitir a cobrança da comissão de corretagem.
Como se sabe, o ônus da prova incumbe à parte ré, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, especialmente na espécie, em que se trata de relação de consumo, hipótese em que há a facilitação da defesa em favor do consumidor.
Feitas estas considerações, não há que se falar na exigibilidade da comissão de corretagem, considerando que a apelante não demonstra a existência de cláusula contratual expressa permitindo sua cobrança, motivo pelo qual, de rigor o seu afastamento, com a consequente determinação de restituição do valor pago a incorporadora, como bem consignado pelo Juízo a quo.
Diante deste cenário, extrai-se que o órgão fracionário deste Sodalício esteve atento às premissas impostas pelo Superior Tribunal de Justiça para declarar a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem no caso em referência.
Desta feita, todas as razões elencadas pela parte recorrente para subsistência da cobrança, em especial a violação aos artigos 421 e seguintes e 722 do Código Civil/2002, estão abrangidos no decisório, que não merece reforma ante a aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Aplicação da Lei 4591/64 - artigo 67-A aos processos anteriores à Lei 13.786/2018 – Decisão em conformidade com o STJ.
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
A parte recorrente alega que deve ser aplicado aos autos o disposto no artigo 67-A da Lei 4.591/64, que determina a retenção, a favor da construtora, de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador que rescindiu o compromisso de compra e venda.
No acórdão impugnado a questão foi decidida nos seguintes termos (ID 103991495):
No que tange a aplicação da Lei n. 13.786/2018 que altera as Leis números 4.591/1964 e 6.766/1979, em especial do § 5°, do artigo 67-A da Lei n. 4.591/1964, que fixa o percentual de retenção pelo incorporador no limite de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime de afetação, tem-se que, por ocasião do julgamento, pelo rito de repetitivo do REsp 1631485/DF, ficou estabelecido pela Segunda Seção do Superior Tribunal o entendimento, ao qual me filio, de que “não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei n. 13.786/18 para a solução de casos anteriores ao advento do mencionado Diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação).”
Assim, descabida a aplicação das normas da Lei n. 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”.
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ acerca da matéria, no sentido de que não se aplica a Lei do Distrato aos processos anteriores a sua vigência, conforme se extrai da ementa do julgado abaixo:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.
1. A jurisprudência do STJ orienta que as disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.
Incidência da Súmula 83 do STJ.
2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp no 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial.
3. O STJ possui entendimento no sentido de que "a verificação do quantitativo em que autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, a fim de reformular a distribuição dos ônus de sucumbência, bem como a alteração da sucumbência mínima ou recíproca identificada pela instância ordinária, são inviáveis no âmbito do recurso especial, por demandar o reexame de matéria fática, obstado na via especial, a teor da Súmula 7 do STJ.
4. Agravo interno parcialmente provido para, reconsiderando em parte a decisão monocrática anteriormente proferida, fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela compradora.
(AgInt no REsp 1920804/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021)
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta ao artigo 67- A da Lei 4.591/64, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Por fim, consigne-se que, embora a Súmula 83 do STJ tenha sido formulada quando a alegação for fundada no permissivo da alínea “c” do artigo 105, III, da CF, esta é plenamente aplicável na hipótese da alínea “a”.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. MORTE DE CRIANÇA POR ELETROCUSSÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. INCIDÊNCIA. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NÃO INTERPOSIÇÃO. SÚMULA No 126/STJ. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. SÚMULA No 83/STJ. APLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...) 4. Rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática e das demais provas constantes dos autos, procedimento inviável em recurso especial, consoante o óbice da Súmula no 7/STJ.
5. Incide a Súmula no 126/STJ na hipótese em que o acórdão recorrido se assenta em fundamentos de natureza infraconstitucional e constitucional (art. 37, § 6o, da Constituição), qualquer deles suficiente, por si só, para manter a conclusão do julgado e a parte vencida não interpôs o indispensável recurso extraordinário.
6. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que a Súmula no 83/STJ se aplica a ambas as alíneas (a e c) do permissivo constitucional. Precedentes.
7. Indenização arbitrada em quantia ínfima (R$ 20.000,00) se comparada a casos análogos.
8. Agravo interno não provido”. (AgInt no AREsp 924.819/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). (g.n.)
Diante do exposto, inviável a admissão recursal neste ponto.
Do dissídio jurisprudencial – (retenção de 25%) Deficiência de fundamentação (Súmula 284/STF).
Sem a identificação precisa do dispositivo legal supostamente violado, ou objeto de dissídio jurisprudencial, fica prejudicada a análise da controvérsia, o que caracteriza deficiência de fundamentação, e atrai a aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - SEGURO DE VIDA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.
1. O conhecimento do recurso especial pelas alíneas ‘a"’e ‘c’ do permissivo constitucional exige a indicação de qual ou quais os dispositivos de lei que supostamente teriam sido violados ou objeto de interpretação divergente entre o acórdão impugnado e os paradigmas, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula 284 do STF. Precedentes.
2. O Tribunal de origem, com base na análise do acervo probatório dos autos, concluiu que o segurado faz jus ao recebimento da indenização correspondente à cobertura securitária, por entender que a questão relativa ao pagamento da indenização de forma proporcional ao grau de invalidez do segurado, encontra-se tão somente nas condições gerais da apólice, da qual não há prova de que o autor, na condição de segurado, tomou conhecimento. Assim, para rever o entendimento do acórdão recorrido, demandaria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e reinterpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão das Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido”. (AgInt no AREsp 1220109/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018).
In casu, embora a parte recorrente afirme que há inúmeros precedentes do Superior Tribunal de Justiça que reverberam a tese de que é possível a retenção do percentual de 25% sobre os valores pagos pelo consumidor por ocasião da rescisão contratual, não demonstrou de forma individualizada e específica quais dispositivos de lei federal foram supostamente violados, ou que tiveram interpretação divergente de outros Tribunais.
Muito embora a parte recorrente cite alguns dispositivos legais no decorrer de sua peça recursal, em especial o art. 413 do Código Civil, é impossível compreender a delimitação da controvérsia, pois não se consegue extrair se o dispositivo em questão foi eleito como parâmetro de legalidade ou como mero reforço argumentativo da tese de defesa.
Para elucidar:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. MILITAR TEMPORÁRIO. INCAPACIDADE SURGIDA DURANTE A PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REINTEGRAÇÃO SOMENTE PARA FINS DE TRATAMENTO DE SAÚDE. DANOS MORAIS. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284 DO STF.
I - Na origem, trata-se de ação objetivando a anulação de ato de licenciamento e reintegração, como marinheiro não especializado, para fins de submissão a tratamento médico e recebimento de soldos, além de indenização por danos morais.
II - Após sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, o Tribunal a quo deu parcial provimento à apelação do ente público, ficando consignado que o militar temporário, na hipótese, deve ser reintegrado para fins específicos de tratamento de saúde, sem direito a vencimentos, na condição de adido, nos termos do art. 149 do Decreto n. 57.654/66, ficando excluída a condenação em danos morais fixada pela sentença recorrida, tendo em vista a incapacidade parcial que acomete o postulante.
III - A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o militar temporário ou de carreira, no caso de debilidade física ou mental acometida durante o exercício de atividades castrenses, faz jus à reintegração e ao pagamento da remuneração, enquanto submetido a tratamento médico-hospitalar, a fim de se recuperar da incapacidade temporária. No mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 1.762.249/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 21/6/2021, DJe 24/6/2021 e AgInt no AgInt no AREsp n. 1.172.753/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 26/10/2020, DJe 12/11/2020.
IV - Quanto ao dano moral pleiteado, nota-se que o recorrente não apontou qual o dispositivo infraconstitucional foi supostamente violado.
V - A competência do Superior Tribunal de Justiça, na via do recurso especial, encontra-se vinculada à interpretação e à uniformização do direito infraconstitucional federal.
VI - Nesse contexto, impõe-se não apenas a correta indicação dos dispositivos legais federais supostamente contrariados pelo Tribunal a quo, mas também a delimitação da violação da matéria insculpida nos regramentos indicados, para que seja viabilizado o necessário confronto interpretativo e, consequentemente, o cumprimento da incumbência constitucional revelada com a uniformização do direito infraconstitucional sob exame.
VII - Dessa forma, verificado que o recorrente deixou de indicar com precisão quais os dispositivos legais que teriam sido violados, apresenta-se evidente a deficiência do pleito recursal, atraindo o teor da Súmula n. 284 do STF.
VIII - Agravo interno improvido.
(AgInt no REsp 1834180/RN, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 13/12/2021, DJe 15/12/2021)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DE NORMA CONSTITUCIONAL. COMPETÊNCIA DO STF. ARTIGO DE LEI MENCIONADO A TÍTULO ARGUMENTATIVO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE.
1. Inviável a abertura da via especial, a fim de alegar violação de norma constitucional, sob pena de supressão de competência do próprio STF, ainda que seja a título de prequestionamento, objetivando a interposição de recurso extraordinário.
2. A menção a artigo de lei a título de reforço argumentativo não autoriza a abertura da via especial, na medida em que não atende a requisito de admissibilidade do apelo nobre, qual seja, a indicação expressa da legislação federal violada. Precedentes.
3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1.460.218/SC, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, DJe 22/05/2019)
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1030, I, “b” (Tema 938, item ii) e com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmulas 83 e 284 STJ).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 1009543-57.2019.8.11.0003
Recorrente: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 410 SPE LTDA
Recorrido: FLÁVIA ALMIRAO DOS SANTOS ESPANGA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 410 SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, conforme a seguinte ementa (ID: 103991495):
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO NÃO DEVIDA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.
Na espécie, a retenção por parte da vendedora de 10% engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, como corretagem, impostos, administração dentre outras, para não haver prejuízo à alienante que não deu causa à rescisão é o suficiente e nem à compradora.
O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado.
(TJMT. ApCiv no 1009543-57.2019.8.11.0003, Quarta Câmara de Direito Privado, Des. Guiomar Teodoro Borges, Julgado em 27.10.2021).
Interpostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acordão de ID 107439458.
A parte recorrente alegou violação aos artigos 421 e seguintes, 722 e seguintes do Código Civil e ainda, o que dispõe a Lei 4.591/64 (artigo 67-A), bem como entendimento consolidado do STJ (Tema 938), argumentando em síntese: (a) licitude da retenção da taxa de corretagem, pois há previsão contratual neste sentido que deve ser cumprido na íntegra, ante a inexistência de qualquer vício a macular o negócio jurídico; (b) A taxa de corretagem não deve compor o montante a ser restituído à parte consumidora, já que esta deu causa a rescisão contratual, o que ocorreu quando já perfectibilizada a negociação; (c) A parte recorrida deve responder pela desistência do negócio firmado, pois deixou de cumprir com suas obrigações, nos termos da Lei 4.591/64, com retenção no percentual de 50% incidente sobre os valores pagos, tendo em vista que o empreendimento em questão está sob o regime de patrimônio de afetação, (d) Subsidiariamente, postula pelo percentual de retenção arbitrada em 25% sobre os valores pagos, conforme entendimento do STJ.
Recurso tempestivo e preparado (IDs. 111889024 e 111574969). Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (IDs. 116592999).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos – Tema 1002 –ausência de impugnação.
A princípio, embora o órgão fracionário recorrido tenha aplicado 1002/STJ à espécie, para determinar a incidência dos juros de mora sobre o valor a restituir a partir do trânsito em julgado, não é preciso a análise deste ponto, pois não foi objeto de insurgência pela parte sucumbente.
Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Da sistemática de recursos repetitivos - Tema 938 – aplicação.
A parte recorrente postula pela improcedência da demanda, alegando a legalidade da cláusula contratual que estipula a possibilidade de cobrança ao adquirente do imóvel da comissão que a construtora antecipou ao corretor que intermediou a transação, nos termos do decidido no item “ii” do Tema 938/STJ - REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP), in verbis:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
O órgão fracionário deste Sodalício manifestou-se expressamente quanto a questão, afirmando, em síntese:
“Como se vê, a construtora apelante pretende o recebimento, cumulativamente – retenção de 50% dos valores pagos, mesmo sem previsão contratual, com base na Lei n. 13.786/2018, mais a verba de corretagem –, contudo, tenho que a devolução das parcelas pagas, permitindo-se a retenção por parte da vendedora de 10%, já engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, como corretagem, impostos, administração dentre outras, para não haver prejuízo à alienante que não deu causa à rescisão é o suficiente e nem à compradora.
Vale destacar que a multa contratual prevista na Cláusula 6a, item 6.5. do contrato é de 25% referente aos custos administrativos, além de despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora (Id. 93804333 - pág. 7).
Da mesma forma, a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, conforme o disposto na Cláusula 14, item 14.1 do instrumento particular de compromisso de compra e venda é de responsabilidade da vendedora (Id. 93804334 - pág. 2).
Ademais, sobre a comissão de corretagem, o Magistrado de Primeiro grau salientou que “conforme o contrato, objeto da lide, não teve nenhuma assinatura de corretor ou intermediador do negócio entabulado, o que mais uma vez não perfaz a irresignação da ré.”
Assim, notadamente no caso concreto, em que o valor da comissão de corretagem não foi previamente informado/destacado do preço do imóvel, não é caso de retenção do valor pago pela consumidora, como estabelecido na sentença.
Não é demais ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do recurso repetitivo, REsp. 1.599.511-SP, se posicionou pela legalidade da estipulação da referida cobrança, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, em observância ao dever de informação, previsto nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52, todos do Código de Defesa do Consumidor.
Com efeito, é de ser afastada a retenção pretendida, que sem dúvida alguma enseja o enriquecimento indevido da construtora, permitindo-se reter 10% (dez por cento) dos valores pagos pela consumidora. Da análise dos autos, nota-se que embora a recorrente tenha colacionado o referido contrato de compra e venda do imóvel (Id. 60458454), esta deixou de comprovar a existência de cláusula expressa a permitir a cobrança da comissão de corretagem.
Como se sabe, o ônus da prova incumbe à parte ré, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, especialmente na espécie, em que se trata de relação de consumo, hipótese em que há a facilitação da defesa em favor do consumidor.
Feitas estas considerações, não há que se falar na exigibilidade da comissão de corretagem, considerando que a apelante não demonstra a existência de cláusula contratual expressa permitindo sua cobrança, motivo pelo qual, de rigor o seu afastamento, com a consequente determinação de restituição do valor pago a incorporadora, como bem consignado pelo Juízo a quo.
Diante deste cenário, extrai-se que o órgão fracionário deste Sodalício esteve atento às premissas impostas pelo Superior Tribunal de Justiça para declarar a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem no caso em referência.
Desta feita, todas as razões elencadas pela parte recorrente para subsistência da cobrança, em especial a violação aos artigos 421 e seguintes e 722 do Código Civil/2002, estão abrangidos no decisório, que não merece reforma ante a aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Aplicação da Lei 4591/64 - artigo 67-A aos processos anteriores à Lei 13.786/2018 – Decisão em conformidade com o STJ.
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
A parte recorrente alega que deve ser aplicado aos autos o disposto no artigo 67-A da Lei 4.591/64, que determina a retenção, a favor da construtora, de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador que rescindiu o compromisso de compra e venda.
No acórdão impugnado a questão foi decidida nos seguintes termos (ID 103991495):
No que tange a aplicação da Lei n. 13.786/2018 que altera as Leis números 4.591/1964 e 6.766/1979, em especial do § 5°, do artigo 67-A da Lei n. 4.591/1964, que fixa o percentual de retenção pelo incorporador no limite de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime de afetação, tem-se que, por ocasião do julgamento, pelo rito de repetitivo do REsp 1631485/DF, ficou estabelecido pela Segunda Seção do Superior Tribunal o entendimento, ao qual me filio, de que “não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei n. 13.786/18 para a solução de casos anteriores ao advento do mencionado Diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação).”
Assim, descabida a aplicação das normas da Lei n. 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”.
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ acerca da matéria, no sentido de que não se aplica a Lei do Distrato aos processos anteriores a sua vigência, conforme se extrai da ementa do julgado abaixo:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.
1. A jurisprudência do STJ orienta que as disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.
Incidência da Súmula 83 do STJ.
2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp no 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial.
3. O STJ possui entendimento no sentido de que "a verificação do quantitativo em que autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, a fim de reformular a distribuição dos ônus de sucumbência, bem como a alteração da sucumbência mínima ou recíproca identificada pela instância ordinária, são inviáveis no âmbito do recurso especial, por demandar o reexame de matéria fática, obstado na via especial, a teor da Súmula 7 do STJ.
4. Agravo interno parcialmente provido para, reconsiderando em parte a decisão monocrática anteriormente proferida, fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela compradora.
(AgInt no REsp 1920804/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021)
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta ao artigo 67- A da Lei 4.591/64, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Por fim, consigne-se que, embora a Súmula 83 do STJ tenha sido formulada quando a alegação for fundada no permissivo da alínea “c” do artigo 105, III, da CF, esta é plenamente aplicável na hipótese da alínea “a”.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. MORTE DE CRIANÇA POR ELETROCUSSÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. INCIDÊNCIA. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NÃO INTERPOSIÇÃO. SÚMULA No 126/STJ. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. SÚMULA No 83/STJ. APLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...) 4. Rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática e das demais provas constantes dos autos, procedimento inviável em recurso especial, consoante o óbice da Súmula no 7/STJ.
5. Incide a Súmula no 126/STJ na hipótese em que o acórdão recorrido se assenta em fundamentos de natureza infraconstitucional e constitucional (art. 37, § 6o, da Constituição), qualquer deles suficiente, por si só, para manter a conclusão do julgado e a parte vencida não interpôs o indispensável recurso extraordinário.
6. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que a Súmula no 83/STJ se aplica a ambas as alíneas (a e c) do permissivo constitucional. Precedentes.
7. Indenização arbitrada em quantia ínfima (R$ 20.000,00) se comparada a casos análogos.
8. Agravo interno não provido”. (AgInt no AREsp 924.819/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). (g.n.)
Diante do exposto, inviável a admissão recursal neste ponto.
Do dissídio jurisprudencial – (retenção de 25%) Deficiência de fundamentação (Súmula 284/STF).
Sem a identificação precisa do dispositivo legal supostamente violado, ou objeto de dissídio jurisprudencial, fica prejudicada a análise da controvérsia, o que caracteriza deficiência de fundamentação, e atrai a aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - SEGURO DE VIDA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.
1. O conhecimento do recurso especial pelas alíneas ‘a"’e ‘c’ do permissivo constitucional exige a indicação de qual ou quais os dispositivos de lei que supostamente teriam sido violados ou objeto de interpretação divergente entre o acórdão impugnado e os paradigmas, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula 284 do STF. Precedentes.
2. O Tribunal de origem, com base na análise do acervo probatório dos autos, concluiu que o segurado faz jus ao recebimento da indenização correspondente à cobertura securitária, por entender que a questão relativa ao pagamento da indenização de forma proporcional ao grau de invalidez do segurado, encontra-se tão somente nas condições gerais da apólice, da qual não há prova de que o autor, na condição de segurado, tomou conhecimento. Assim, para rever o entendimento do acórdão recorrido, demandaria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e reinterpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão das Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido”. (AgInt no AREsp 1220109/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018).
In casu, embora a parte recorrente afirme que há inúmeros precedentes do Superior Tribunal de Justiça que reverberam a tese de que é possível a retenção do percentual de 25% sobre os valores pagos pelo consumidor por ocasião da rescisão contratual, não demonstrou de forma individualizada e específica quais dispositivos de lei federal foram supostamente violados, ou que tiveram interpretação divergente de outros Tribunais.
Muito embora a parte recorrente cite alguns dispositivos legais no decorrer de sua peça recursal, em especial o art. 413 do Código Civil, é impossível compreender a delimitação da controvérsia, pois não se consegue extrair se o dispositivo em questão foi eleito como parâmetro de legalidade ou como mero reforço argumentativo da tese de defesa.
Para elucidar:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. MILITAR TEMPORÁRIO. INCAPACIDADE SURGIDA DURANTE A PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REINTEGRAÇÃO SOMENTE PARA FINS DE TRATAMENTO DE SAÚDE. DANOS MORAIS. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284 DO STF.
I - Na origem, trata-se de ação objetivando a anulação de ato de licenciamento e reintegração, como marinheiro não especializado, para fins de submissão a tratamento médico e recebimento de soldos, além de indenização por danos morais.
II - Após sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, o Tribunal a quo deu parcial provimento à apelação do ente público, ficando consignado que o militar temporário, na hipótese, deve ser reintegrado para fins específicos de tratamento de saúde, sem direito a vencimentos, na condição de adido, nos termos do art. 149 do Decreto n. 57.654/66, ficando excluída a condenação em danos morais fixada pela sentença recorrida, tendo em vista a incapacidade parcial que acomete o postulante.
III - A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o militar temporário ou de carreira, no caso de debilidade física ou mental acometida durante o exercício de atividades castrenses, faz jus à reintegração e ao pagamento da remuneração, enquanto submetido a tratamento médico-hospitalar, a fim de se recuperar da incapacidade temporária. No mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 1.762.249/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 21/6/2021, DJe 24/6/2021 e AgInt no AgInt no AREsp n. 1.172.753/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 26/10/2020, DJe 12/11/2020.
IV - Quanto ao dano moral pleiteado, nota-se que o recorrente não apontou qual o dispositivo infraconstitucional foi supostamente violado.
V - A competência do Superior Tribunal de Justiça, na via do recurso especial, encontra-se vinculada à interpretação e à uniformização do direito infraconstitucional federal.
VI - Nesse contexto, impõe-se não apenas a correta indicação dos dispositivos legais federais supostamente contrariados pelo Tribunal a quo, mas também a delimitação da violação da matéria insculpida nos regramentos indicados, para que seja viabilizado o necessário confronto interpretativo e, consequentemente, o cumprimento da incumbência constitucional revelada com a uniformização do direito infraconstitucional sob exame.
VII - Dessa forma, verificado que o recorrente deixou de indicar com precisão quais os dispositivos legais que teriam sido violados, apresenta-se evidente a deficiência do pleito recursal, atraindo o teor da Súmula n. 284 do STF.
VIII - Agravo interno improvido.
(AgInt no REsp 1834180/RN, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 13/12/2021, DJe 15/12/2021)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DE NORMA CONSTITUCIONAL. COMPETÊNCIA DO STF. ARTIGO DE LEI MENCIONADO A TÍTULO ARGUMENTATIVO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE.
1. Inviável a abertura da via especial, a fim de alegar violação de norma constitucional, sob pena de supressão de competência do próprio STF, ainda que seja a título de prequestionamento, objetivando a interposição de recurso extraordinário.
2. A menção a artigo de lei a título de reforço argumentativo não autoriza a abertura da via especial, na medida em que não atende a requisito de admissibilidade do apelo nobre, qual seja, a indicação expressa da legislação federal violada. Precedentes.
3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1.460.218/SC, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, DJe 22/05/2019)
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1030, I, “b” (Tema 938, item ii) e com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmulas 83 e 284 STJ).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.