Tribunal: TJMT
Processo: 1008499-06.2019.8.11.0002
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-04-28
Data de publicação: 2022-04-28

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1008499-06.2019.8.11.0002
RECORRENTES: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
RECORRIDOS: FILIPE DE SOUZA RUIZ e ANGÉLICA BATISTA FELISMINO.
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso das partes recorrentes, assim ementado (ID 115214991):
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS – RELAÇÃO DE CONSUMO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - DANO MORAL – OCORRÊNCIA – REDUÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMPOSSIBILIDADE – OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A relação jurídica estabelecida por contrato de compra e venda de imóvel entre a empresa construtora do empreendimento e o futuro proprietário é de consumo. Isso porque, além do contrato firmado se amoldar ao denominado “contrato de adesão”, no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas, os requerentes, ora apelados, e as requeridas, ora apelantes, se enquadram, respectivamente, nos conceitos de consumidores e de fornecedoras, a teor do disposto nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.
2. Da análise do contrato firmado entre as partes e dos documentos carreados aos autos, extrai-se que, a rescisão do contrato, como já expressamente consignado pelo Juiz sentenciante, ocorreu por culpa exclusiva das requeridas, ora apelantes, que não entregaram o empreendimento na data pactuada.
3. Tendo em conta que os requerentes, ora apelados, comprovaram o fato constitutivo do seu direito, competia às requeridas, ora apelantes, demonstrarem algum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito perseguido, do que não se desincumbiu, conforme preceito expresso do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.
4. Restando evidente o ato ilícito na conduta perpetrada pelas requeridas, ora apelantes, que não entregaram o empreendimento na data pactuada, não há como afastar sua responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado e também pelos danos causados (Código de Defesa do Consumidor, artigo 14 cumulada com o artigo 17).
5. Também, melhor sorte não socorre às requeridas, ora apelantes, para que a indenização seja afastada, uma vez que o entendimento adotado por esta Quarta Câmara Cível é de que “as frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. ”
6. No que se refere ao “quantum” da compensação, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, no sentido de que o valor da indenização por danos extrapatrimoniais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco pode ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.
7. Não há que se falar na retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelos requerentes, ora apelados, uma vez que, conforme a Súmula de n.o 543 do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto.
8. Da mesma forma, não assiste razão às requeridas, ora apelantes, para que as despesas de IPTU e demais taxas sejam suportadas pelos requerentes, ora apelados, eis que, o entendimento adotado por esta Quarta Câmara Cível é o de que, como os requerentes, ora apelados, não estavam na posse do imóvel, a construtora deve arcar com essas obrigações até a efetiva entrega.
9. Por fim, nenhum reparo há que se fazer na sentença recorrida quanto ao termo inicial dos juros de mora a ser acrescido no valor da indenização por danos morais, haja vista que sua incidência, em caso de responsabilidade contratual, é a partir da citação, a teor do artigo 405 do Código Civil. (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 1008499-06.2019.8.11.0002, Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves, j. em 03.02.2022).
Os embargos de declaração interpostos pelas partes recorrentes foram rejeitados, conforme acordão de ID 119897465.
As partes recorrentes alegam violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil e dissídio jurisprudencial ao argumento de que, ao postular pela rescisão do compromisso de compra e venda, a parte recorrida feriu o princípio do pacta sunt servanda. Nestes termos, por inexistir qualquer abusividade, defende que deve prevalecer a condição contratual que prevê percentual de retenção de 30% do valor pago pela desistente.
Sustentam ainda violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil, e novo dissídio jurisprudencial, amparados na tese de que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado em mora para entrega da unidade imobiliária, não é passível de indenização, por trata-se de mero dissabor.
Asseveram que ocorreu violação aos artigos 952, 346 e 349 do Código Civil no tocante a condenação das construtoras ao pagamento de IPTU, taxas condominiais, dentre outras, tendo em vista que as partes recorridas, para além do fato de estarem na posse do imóvel, assumiram o compromisso contratual quanto ao pagamento destas despesas.
Recurso tempestivo e preparado (IDS 122590998 e 122559464).
Contrarrazões (ID 125397699).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Violação aos artigos 113, 422, 427, 952, 346 e 349 do Código Civil - Súmula 07.
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil cinge-se ao argumento de que o acordão recorrido agiu error in judicando, por desconsiderar a ausência de atraso na entrega da unidade e a vigência do contrato, em especial a cláusula que previa retenção de valores em caso de rescisão motivada pelos adquirentes.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pelas partes recorrentes, argumentando, in verbis: (ID 116803964):
“Superada essa questão, da análise do contrato firmado entre as partes (ids. 114507043, 114507044, 114507045, 114507046, 114507047, 114507048 e 114507049) e dos documentos carreados aos autos, extrai-se que, diferentemente do que tentam fazer crer, a rescisão do contrato, como já expressamente consignado pelo Juiz sentenciante, ocorreu por culpa exclusiva das requeridas, ora apelantes, que não entregaram o empreendimento na data pactuada.
Tanto é assim que a conclusão do empreendimento, o que inclui as obras mencionadas no item 7.1 e 7.2, estava prevista para setembro de 2018, entretanto, até a propositura da demanda, em 29.07.2019, não havia sido finalizada, conforme se observa, claramente, nas fotos anexadas na petição inicial (id. 22019630 dos dados do processo de referência).
Por oportuno, insta consignar que, mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o atraso na conclusão do empreendimento até a propositura da demanda, ultrapassou o prazo de 04 (quatro) meses.
Nesse passo, tendo em conta que os requerentes, ora apelados, comprovaram o fato constitutivo do seu direito, competia às requeridas, ora apelantes, demonstrarem algum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito perseguido, do que não se desincumbiu, conforme preceito expresso do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil (...)
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva das partes recorrentes, o que só então justificaria eventual percentual de retenção previsto contratualmente, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, tendo em vista que a alegada inexistência de atraso para entrega da unidade imobiliária não é premissa fática incontroversa constante do acordão, e sua verificação, nesta etapa processual, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
No que se refere a violação aos artigos 952, 346 e 349 do Código Civil, as partes recorrentes afirmam que os adquirentes estavam na posse do imóvel, razão pela qual devem suportar o ônus das despesas decorrentes da fruição. Todavia, a Câmara Julgadora entendeu que “os requerentes, ora apelados, não estavam na posse do imóvel, a construtora deve arcar com essas obrigações até a efetiva entrega”. Desta forma, derruir tal conclusão é impossível ante o óbice da súmula 07.
Para ilustrar:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. REVOLVIMENTO DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
1. A ausência de averbação da promessa de compra e venda no registro imobiliário não obsta a responsabilização do promitente comprador pelas despesas condominiais, desde que preenchidos dois requisitos:tenha havido a sua imissão na posse e o condomínio tenha sido cientificado acerca da transação (Tema 886).
2. A alteração da conclusão alcançada na origem, no sentido de que a agravante é possuidor do imóvel, demandaria o reexame do acervo fático-probatório, o que é obstado pela Súmula 7 do STJ.
(AgInt no REsp 1902862/AP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 19/08/2021)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
3- Violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil - Decisão em conformidade com a jurisprudência do STJ (Súmula 83).
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
In casu, as partes recorrentes alegam a impossibilidade de deferimento da pretensão por danos morais, tendo em vista que a jurisprudência do STJ entende que o atraso na entrega da unidade imobiliária configura mero aborrecimento, em especial no caso dos autos, no qual não haveria qualquer prova de ferimento a direito da personalidade.
No acórdão impugnado ficou consignado que: ID 104890984:
“(...)Também, melhor sorte não socorre às requeridas, ora apelantes, para que a indenização seja afastada, uma vez que o entendimento adotado por esta Quarta Câmara Cível é de que “as frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. ”
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ no sentido de que o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária é fato que justifica o arbitramento da verba por danos morais, conforme se extrai das ementas dos julgados abaixo:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL CONFIGURADO.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO. JUÍZO DE RAZOABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AUSENTE O NECESSÁRIO PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282 DO STF.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, tendo a Corte estadual apreciado todas as questões relevantes alegadas na defesa das teses das partes, não mais dela se exigindo para o devido atendimento ao disposto no art. 489 do CPC. Não há, pois, quaisquer dos vícios do art. 1.022 do CPC.
2. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Alterar as conclusões do acórdão impugnado, no tocante à configuração do dano, demandaria a necessária incursão no conjunto fático-probatório dos autos, o que não é permitido na via eleita, conforme teor da Súmula 7/STJ.
3. Inviabilidade de se revisar, no âmbito desta Corte Superior, em razão do óbice da Súmula 7/STJ, o juízo de razoabilidade do Tribunal de origem ao fixar o percentual para a indenização pelos danos materiais.
4. Atrai a incidência analógica do enunciado sumular n. 282 do STF, quando a questão federal suscitada não foi tratada na decisão proferida pelo Tribunal de origem, tampouco foram apresentados embargos de declaração para sanar eventual omissão ou prequestionar a matéria, ante a ausência do indispensável prequestionamento.
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 1933054/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/12/2021, DJe 15/12/2021)
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LONGO PRAZO. AQUISIÇÃO PARA FIM DE MORADIA. OCORRÊNCIA DE DANO MORAL.LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PRECEDENTE ESPECÍFICO. TERMO 'AD QUEM'.DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO CONSUMIDOR. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Controvérsia acerca das consequências do atraso de um ano e seis meses na entrega de um imóvel adquirido para fim de moradia sob o regime da incorporação imobiliária, tendo o consumidor quitado o preço, segundo a moldura fática delineada no acórdão recorrido.
2. Ocorrência de dano moral em virtude do longo período de atraso (um ano e seis meses) na entrega de imóvel adquirido para fim de moradia do próprio adquirente. Julgados desta Corte Superior.
Questão afetada ao Tema 996/STJ, sem determinação de sobrestamento de processos.
3. Presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves. Precedente específico e julgados desta Corte Superior.
4. Descabimento da cobrança, pela construtora, de taxa condominial referente ao período anterior à disponibilização das chaves ao adquirente. Julgados desta Corte Superior.
5. Caráter protelatório do presente agravo interno tendo em vista alegação dissociada da realidade dos autos no que tange à quitação do saldo devedor pelo adquirente, sendo cabível a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC/2015.
6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1792742/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 30/08/2019).
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 927 e 944 do CC, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1008499-06.2019.8.11.0002
RECORRENTES: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
RECORRIDOS: FILIPE DE SOUZA RUIZ e ANGÉLICA BATISTA FELISMINO.
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso das partes recorrentes, assim ementado (ID 115214991):
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS – RELAÇÃO DE CONSUMO – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - INOBSERVÂNCIA DO ARTIGO 373, INCISO II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - DANO MORAL – OCORRÊNCIA – REDUÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – IMPOSSIBILIDADE – OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - IPTU, CONDOMÍNIO E OUTRAS TAXAS – RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC) - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A relação jurídica estabelecida por contrato de compra e venda de imóvel entre a empresa construtora do empreendimento e o futuro proprietário é de consumo. Isso porque, além do contrato firmado se amoldar ao denominado “contrato de adesão”, no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas, os requerentes, ora apelados, e as requeridas, ora apelantes, se enquadram, respectivamente, nos conceitos de consumidores e de fornecedoras, a teor do disposto nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.
2. Da análise do contrato firmado entre as partes e dos documentos carreados aos autos, extrai-se que, a rescisão do contrato, como já expressamente consignado pelo Juiz sentenciante, ocorreu por culpa exclusiva das requeridas, ora apelantes, que não entregaram o empreendimento na data pactuada.
3. Tendo em conta que os requerentes, ora apelados, comprovaram o fato constitutivo do seu direito, competia às requeridas, ora apelantes, demonstrarem algum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito perseguido, do que não se desincumbiu, conforme preceito expresso do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.
4. Restando evidente o ato ilícito na conduta perpetrada pelas requeridas, ora apelantes, que não entregaram o empreendimento na data pactuada, não há como afastar sua responsabilidade objetiva pelo serviço defeituoso prestado e também pelos danos causados (Código de Defesa do Consumidor, artigo 14 cumulada com o artigo 17).
5. Também, melhor sorte não socorre às requeridas, ora apelantes, para que a indenização seja afastada, uma vez que o entendimento adotado por esta Quarta Câmara Cível é de que “as frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. ”
6. No que se refere ao “quantum” da compensação, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, no sentido de que o valor da indenização por danos extrapatrimoniais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco pode ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.
7. Não há que se falar na retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelos requerentes, ora apelados, uma vez que, conforme a Súmula de n.o 543 do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, a devolução das quantias pagas deve ser integral, sem qualquer desconto.
8. Da mesma forma, não assiste razão às requeridas, ora apelantes, para que as despesas de IPTU e demais taxas sejam suportadas pelos requerentes, ora apelados, eis que, o entendimento adotado por esta Quarta Câmara Cível é o de que, como os requerentes, ora apelados, não estavam na posse do imóvel, a construtora deve arcar com essas obrigações até a efetiva entrega.
9. Por fim, nenhum reparo há que se fazer na sentença recorrida quanto ao termo inicial dos juros de mora a ser acrescido no valor da indenização por danos morais, haja vista que sua incidência, em caso de responsabilidade contratual, é a partir da citação, a teor do artigo 405 do Código Civil. (TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 1008499-06.2019.8.11.0002, Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves, j. em 03.02.2022).
Os embargos de declaração interpostos pelas partes recorrentes foram rejeitados, conforme acordão de ID 119897465.
As partes recorrentes alegam violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil e dissídio jurisprudencial ao argumento de que, ao postular pela rescisão do compromisso de compra e venda, a parte recorrida feriu o princípio do pacta sunt servanda. Nestes termos, por inexistir qualquer abusividade, defende que deve prevalecer a condição contratual que prevê percentual de retenção de 30% do valor pago pela desistente.
Sustentam ainda violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil, e novo dissídio jurisprudencial, amparados na tese de que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado em mora para entrega da unidade imobiliária, não é passível de indenização, por trata-se de mero dissabor.
Asseveram que ocorreu violação aos artigos 952, 346 e 349 do Código Civil no tocante a condenação das construtoras ao pagamento de IPTU, taxas condominiais, dentre outras, tendo em vista que as partes recorridas, para além do fato de estarem na posse do imóvel, assumiram o compromisso contratual quanto ao pagamento destas despesas.
Recurso tempestivo e preparado (IDS 122590998 e 122559464).
Contrarrazões (ID 125397699).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Violação aos artigos 113, 422, 427, 952, 346 e 349 do Código Civil - Súmula 07.
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil cinge-se ao argumento de que o acordão recorrido agiu error in judicando, por desconsiderar a ausência de atraso na entrega da unidade e a vigência do contrato, em especial a cláusula que previa retenção de valores em caso de rescisão motivada pelos adquirentes.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pelas partes recorrentes, argumentando, in verbis: (ID 116803964):
“Superada essa questão, da análise do contrato firmado entre as partes (ids. 114507043, 114507044, 114507045, 114507046, 114507047, 114507048 e 114507049) e dos documentos carreados aos autos, extrai-se que, diferentemente do que tentam fazer crer, a rescisão do contrato, como já expressamente consignado pelo Juiz sentenciante, ocorreu por culpa exclusiva das requeridas, ora apelantes, que não entregaram o empreendimento na data pactuada.
Tanto é assim que a conclusão do empreendimento, o que inclui as obras mencionadas no item 7.1 e 7.2, estava prevista para setembro de 2018, entretanto, até a propositura da demanda, em 29.07.2019, não havia sido finalizada, conforme se observa, claramente, nas fotos anexadas na petição inicial (id. 22019630 dos dados do processo de referência).
Por oportuno, insta consignar que, mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o atraso na conclusão do empreendimento até a propositura da demanda, ultrapassou o prazo de 04 (quatro) meses.
Nesse passo, tendo em conta que os requerentes, ora apelados, comprovaram o fato constitutivo do seu direito, competia às requeridas, ora apelantes, demonstrarem algum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito perseguido, do que não se desincumbiu, conforme preceito expresso do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil (...)
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva das partes recorrentes, o que só então justificaria eventual percentual de retenção previsto contratualmente, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, tendo em vista que a alegada inexistência de atraso para entrega da unidade imobiliária não é premissa fática incontroversa constante do acordão, e sua verificação, nesta etapa processual, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
No que se refere a violação aos artigos 952, 346 e 349 do Código Civil, as partes recorrentes afirmam que os adquirentes estavam na posse do imóvel, razão pela qual devem suportar o ônus das despesas decorrentes da fruição. Todavia, a Câmara Julgadora entendeu que “os requerentes, ora apelados, não estavam na posse do imóvel, a construtora deve arcar com essas obrigações até a efetiva entrega”. Desta forma, derruir tal conclusão é impossível ante o óbice da súmula 07.
Para ilustrar:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. REVOLVIMENTO DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
1. A ausência de averbação da promessa de compra e venda no registro imobiliário não obsta a responsabilização do promitente comprador pelas despesas condominiais, desde que preenchidos dois requisitos:tenha havido a sua imissão na posse e o condomínio tenha sido cientificado acerca da transação (Tema 886).
2. A alteração da conclusão alcançada na origem, no sentido de que a agravante é possuidor do imóvel, demandaria o reexame do acervo fático-probatório, o que é obstado pela Súmula 7 do STJ.
(AgInt no REsp 1902862/AP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 19/08/2021)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
3- Violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil - Decisão em conformidade com a jurisprudência do STJ (Súmula 83).
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
In casu, as partes recorrentes alegam a impossibilidade de deferimento da pretensão por danos morais, tendo em vista que a jurisprudência do STJ entende que o atraso na entrega da unidade imobiliária configura mero aborrecimento, em especial no caso dos autos, no qual não haveria qualquer prova de ferimento a direito da personalidade.
No acórdão impugnado ficou consignado que: ID 104890984:
“(...)Também, melhor sorte não socorre às requeridas, ora apelantes, para que a indenização seja afastada, uma vez que o entendimento adotado por esta Quarta Câmara Cível é de que “as frustrações com o não recebimento do imóvel superam o mero dissabor, e a demora excessiva fere o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais. ”
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ no sentido de que o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária é fato que justifica o arbitramento da verba por danos morais, conforme se extrai das ementas dos julgados abaixo:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL CONFIGURADO.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO. JUÍZO DE RAZOABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AUSENTE O NECESSÁRIO PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282 DO STF.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, tendo a Corte estadual apreciado todas as questões relevantes alegadas na defesa das teses das partes, não mais dela se exigindo para o devido atendimento ao disposto no art. 489 do CPC. Não há, pois, quaisquer dos vícios do art. 1.022 do CPC.
2. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Alterar as conclusões do acórdão impugnado, no tocante à configuração do dano, demandaria a necessária incursão no conjunto fático-probatório dos autos, o que não é permitido na via eleita, conforme teor da Súmula 7/STJ.
3. Inviabilidade de se revisar, no âmbito desta Corte Superior, em razão do óbice da Súmula 7/STJ, o juízo de razoabilidade do Tribunal de origem ao fixar o percentual para a indenização pelos danos materiais.
4. Atrai a incidência analógica do enunciado sumular n. 282 do STF, quando a questão federal suscitada não foi tratada na decisão proferida pelo Tribunal de origem, tampouco foram apresentados embargos de declaração para sanar eventual omissão ou prequestionar a matéria, ante a ausência do indispensável prequestionamento.
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 1933054/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/12/2021, DJe 15/12/2021)
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LONGO PRAZO. AQUISIÇÃO PARA FIM DE MORADIA. OCORRÊNCIA DE DANO MORAL.LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PRECEDENTE ESPECÍFICO. TERMO 'AD QUEM'.DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO CONSUMIDOR. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Controvérsia acerca das consequências do atraso de um ano e seis meses na entrega de um imóvel adquirido para fim de moradia sob o regime da incorporação imobiliária, tendo o consumidor quitado o preço, segundo a moldura fática delineada no acórdão recorrido.
2. Ocorrência de dano moral em virtude do longo período de atraso (um ano e seis meses) na entrega de imóvel adquirido para fim de moradia do próprio adquirente. Julgados desta Corte Superior.
Questão afetada ao Tema 996/STJ, sem determinação de sobrestamento de processos.
3. Presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves. Precedente específico e julgados desta Corte Superior.
4. Descabimento da cobrança, pela construtora, de taxa condominial referente ao período anterior à disponibilização das chaves ao adquirente. Julgados desta Corte Superior.
5. Caráter protelatório do presente agravo interno tendo em vista alegação dissociada da realidade dos autos no que tange à quitação do saldo devedor pelo adquirente, sendo cabível a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC/2015.
6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1792742/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 30/08/2019).
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 927 e 944 do CC, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça