Tribunal: TJMT
Processo: 1010180-11.2019.8.11.0002
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-05-17
Data de publicação: 2022-05-17

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1010180-11.2019.8.11.0002
RECORRENTES: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
RECORRIDO: KLEBER SILVA GOMES
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso das partes recorrentes, assim ementado (ID 116797478):
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – TESE DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO ACOLHIMENTO – AUTOR RESPALDADO POR DECISÃO LIMINAR QUE SUSPENDEU A EXIGIBILIDADE DAS PRESTAÇÕES - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO – EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA –DANO MORAL CONFIGURADO – MONTANTE INDENIZATÓRIO CORRETAMENTE ARBITRADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO
1. Não há que se falar em mora do promitente comprador, a determinar a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por sua culpa, no caso em que a suspensão do pagamento das prestações tem respaldo em decisão liminar suspensiva da exigibilidade do contrato impugnado.
2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Súmula n. 543 do STJ.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, conforme Tema 1002 do mesmo Tribunal Superior.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 1010180-11.2019.8.11.0002, Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves, j. em 02.02.2022).
Os embargos de declaração interpostos pelas partes recorrentes foram rejeitados, conforme acordão de ID 119889490.
As partes recorrentes alegam violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil e dissídio jurisprudencial ao argumento de que, ao postular pela rescisão do compromisso de compra e venda, a parte recorrida feriu o princípio do pacta sunt servanda. Nestes termos, por inexistir qualquer abusividade, defende que deve prevalecer a condição contratual que prevê percentual de retenção de 30% do valor pago pela desistente.
Sustentam ainda violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil, e novo dissídio jurisprudencial, amparados na tese de que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado em mora para entrega da unidade imobiliária, não é passível de indenização, por trata-se de mero dissabor.
Asseveram que ocorreu violação aos artigos 952, 346 e 349 do Código Civil no tocante a condenação das construtoras ao pagamento de IPTU, taxas condominiais, dentre outras, tendo em vista que as partes recorridas, para além do fato de estarem na posse do imóvel, assumiram o compromisso contratual quanto ao pagamento destas despesas.
Discorrem acerca da violação aos artigos 722 e 725 do Código Civil, pois é certo que o contrato entabulado prevê a existência de cláusula de transferência do pagamento de corretagem, o que de plano inviabiliza a pretensão da parte recorrida quanto a restituição deste valor.
Pontuam ainda que o Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recursos repetitivos, já pacificou o entendimento quanto a validade da taxa de transferência da corretagem.
Recurso tempestivo e preparado (IDs. 123130979 e 123116966).
Contrarrazões (ID 126333668).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos- Tema 938/ STJ Distinguish.
A parte recorrente postula pela procedência integral da demanda, alegando ilegalidade da cláusula contratual que estipula a possibilidade de cobrança ao adquirente do imóvel da comissão que a construtora antecipou ao corretor que intermediou a transação, diante da falha no dever de informação nos termos do decidido no item “ii” do Tema 938/STJ - REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP), in verbis:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
Todavia, não é o caso de aplicação do Tema 938/STJ aos autos, haja vista que, para além do fato da matéria não ter sido prequestionada pelo aresto recorrido, o paradigma em questão trata da hipótese da legalidade da transferência taxa de corretagem quando há informação clara atrelada à permanência do compromisso de compra e venda, o que é diverso da situação julgada, na qual a parte recorrida postulou pela rescisão do pacto diante do inadimplemento da construtora.
Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Violação aos artigos 113, 422, 427, 952, 346 e 349 do Código Civil -Súmula 07.
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil cinge-se ao argumento de que o acordão recorrido agiu error in judicando, por desconsiderar a ausência de atraso na entrega da unidade e a vigência do contrato, em especial a cláusula que previa retenção de valores em caso de rescisão motivada pelos adquirentes.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pelas partes recorrentes, argumentando, in verbis: (ID 116797478):
“A tese de que a extinção do vínculo contratual deve ser imputada ao autor, que, supostamente, se encontra em mora desde o mês de agosto de 2019, não merece acolhimento.
Embora as rés tenham se comprometido a entregar o condomínio com obras de infraestrutura e complementares, que abrangiam portaria, clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, tal como expressamente previsto nas cláusulas 7.1 e 7.2 do contrato pactuado entre as partes (id. 112648092), até o mês de março de 2019, já considerado o prazo de tolerância, o autor comprovou que, na época da propositura da ação, as referidas obras não foram concluídas, a teor das fotografias apresentadas junto à inicial.
Por outro lado, ao suspender o pagamento das prestações a partir do mês de agosto de 2019, o autor se encontrava respaldado pela decisão liminar que determinou a suspensão da exigibilidade do contrato e vedou a inclusão de seus dados nos órgãos de proteção ao crédito, não havendo, portanto, que se falar em mora, como se infere id. 112648503.
Logo, aplica-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva das partes recorrentes, o que só então justificaria eventual percentual de retenção previsto contratualmente, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, tendo em vista que a alegada inexistência de atraso para entrega da unidade imobiliária não é premissa fática incontroversa constante do acordão, e sua verificação, nesta etapa processual, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
No que se refere a violação aos artigos 952, 346 e 349 do Código Civil, as partes recorrentes afirmam que os adquirentes estavam na posse do imóvel, razão pela qual devem suportar o ônus das despesas decorrentes da fruição. Todavia, a Câmara Julgadora entendeu que “não há que se falar em retenção do valor das obrigações tributárias e administrativas incidentes sobre o imóvel, eis que, conforme a jurisprudência do STJ, tais encargos são de responsabilidade da construtora até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto”. Desta forma, derruir tal conclusão é impossível ante o óbice da súmula 07.
Para ilustrar:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. REVOLVIMENTO DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
1. A ausência de averbação da promessa de compra e venda no registro imobiliário não obsta a responsabilização do promitente comprador pelas despesas condominiais, desde que preenchidos dois requisitos: tenha havido a sua imissão na posse e o condomínio tenha sido cientificado acerca da transação (Tema 886).
2. A alteração da conclusão alcançada na origem, no sentido de que a agravante é possuidor do imóvel, demandaria o reexame do acervo fático-probatório, o que é obstado pela Súmula 7 do STJ.
(AgInt no REsp 1902862/AP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 19/08/2021).
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
3- Violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil - Decisão em conformidade com a jurisprudência do STJ (Súmula 83).
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
In casu, as partes recorrentes alegam a impossibilidade de deferimento da pretensão por danos morais, tendo em vista que a jurisprudência do STJ entende que o atraso na entrega da unidade imobiliária configura mero aborrecimento, em especial no caso dos autos, no qual não haveria qualquer prova de ferimento a direito da personalidade.
No acórdão impugnado ficou consignado que: ID 116797478:
“(...) Com relação ao pedido de afastamento da indenização por danos morais, melhor sorte não assiste às apelantes. É que, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que autoriza a indenização arbitrada na sentença. ”
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ no sentido de que o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária é fato que justifica o arbitramento da verba por danos morais, conforme se extrai das ementas dos julgados abaixo:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL CONFIGURADO.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO. JUÍZO DE RAZOABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AUSENTE O NECESSÁRIO PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282 DO STF.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, tendo a Corte estadual apreciado todas as questões relevantes alegadas na defesa das teses das partes, não mais dela se exigindo para o devido atendimento ao disposto no art. 489 do CPC. Não há, pois, quaisquer dos vícios do art. 1.022 do CPC.
2. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Alterar as conclusões do acórdão impugnado, no tocante à configuração do dano, demandaria a necessária incursão no conjunto fático-probatório dos autos, o que não é permitido na via eleita, conforme teor da Súmula 7/STJ.
3. Inviabilidade de se revisar, no âmbito desta Corte Superior, em razão do óbice da Súmula 7/STJ, o juízo de razoabilidade do Tribunal de origem ao fixar o percentual para a indenização pelos danos materiais.
4. Atrai a incidência analógica do enunciado sumular n. 282 do STF, quando a questão federal suscitada não foi tratada na decisão proferida pelo Tribunal de origem, tampouco foram apresentados embargos de declaração para sanar eventual omissão ou prequestionar a matéria, ante a ausência do indispensável prequestionamento.
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 1933054/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/12/2021, DJe 15/12/2021)
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LONGO PRAZO. AQUISIÇÃO PARA FIM DE MORADIA. OCORRÊNCIA DE DANO MORAL.LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PRECEDENTE ESPECÍFICO. TERMO 'AD QUEM'.DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO CONSUMIDOR. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Controvérsia acerca das consequências do atraso de um ano e seis meses na entrega de um imóvel adquirido para fim de moradia sob o regime da incorporação imobiliária, tendo o consumidor quitado o preço, segundo a moldura fática delineada no acórdão recorrido.
2. Ocorrência de dano moral em virtude do longo período de atraso (um ano e seis meses) na entrega de imóvel adquirido para fim de moradia do próprio adquirente. Julgados desta Corte Superior.
Questão afetada ao Tema 996/STJ, sem determinação de sobrestamento de processos.
3. Presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves. Precedente específico e julgados desta Corte Superior.
4. Descabimento da cobrança, pela construtora, de taxa condominial referente ao período anterior à disponibilização das chaves ao adquirente. Julgados desta Corte Superior.
5. Caráter protelatório do presente agravo interno tendo em vista alegação dissociada da realidade dos autos no que tange à quitação do saldo devedor pelo adquirente, sendo cabível a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC/2015.
6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1792742/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 30/08/2019).
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 927 e 944 do CC, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1010180-11.2019.8.11.0002
RECORRENTES: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
RECORRIDO: KLEBER SILVA GOMES
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA e CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso das partes recorrentes, assim ementado (ID 116797478):
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – TESE DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – NÃO ACOLHIMENTO – AUTOR RESPALDADO POR DECISÃO LIMINAR QUE SUSPENDEU A EXIGIBILIDADE DAS PRESTAÇÕES - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL COMPROVADO – EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA –DANO MORAL CONFIGURADO – MONTANTE INDENIZATÓRIO CORRETAMENTE ARBITRADO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO NÃO PROVIDO
1. Não há que se falar em mora do promitente comprador, a determinar a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por sua culpa, no caso em que a suspensão do pagamento das prestações tem respaldo em decisão liminar suspensiva da exigibilidade do contrato impugnado.
2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promissário vendedor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Súmula n. 543 do STJ.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do promitente vendedor, os juros moratórios sobre o valor restituível incidem a partir da citação, sendo a data do trânsito em julgado reservada aos casos de culpa do adquirente, conforme Tema 1002 do mesmo Tribunal Superior.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 1010180-11.2019.8.11.0002, Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves, j. em 02.02.2022).
Os embargos de declaração interpostos pelas partes recorrentes foram rejeitados, conforme acordão de ID 119889490.
As partes recorrentes alegam violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil e dissídio jurisprudencial ao argumento de que, ao postular pela rescisão do compromisso de compra e venda, a parte recorrida feriu o princípio do pacta sunt servanda. Nestes termos, por inexistir qualquer abusividade, defende que deve prevalecer a condição contratual que prevê percentual de retenção de 30% do valor pago pela desistente.
Sustentam ainda violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil, e novo dissídio jurisprudencial, amparados na tese de que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado em mora para entrega da unidade imobiliária, não é passível de indenização, por trata-se de mero dissabor.
Asseveram que ocorreu violação aos artigos 952, 346 e 349 do Código Civil no tocante a condenação das construtoras ao pagamento de IPTU, taxas condominiais, dentre outras, tendo em vista que as partes recorridas, para além do fato de estarem na posse do imóvel, assumiram o compromisso contratual quanto ao pagamento destas despesas.
Discorrem acerca da violação aos artigos 722 e 725 do Código Civil, pois é certo que o contrato entabulado prevê a existência de cláusula de transferência do pagamento de corretagem, o que de plano inviabiliza a pretensão da parte recorrida quanto a restituição deste valor.
Pontuam ainda que o Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recursos repetitivos, já pacificou o entendimento quanto a validade da taxa de transferência da corretagem.
Recurso tempestivo e preparado (IDs. 123130979 e 123116966).
Contrarrazões (ID 126333668).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos- Tema 938/ STJ Distinguish.
A parte recorrente postula pela procedência integral da demanda, alegando ilegalidade da cláusula contratual que estipula a possibilidade de cobrança ao adquirente do imóvel da comissão que a construtora antecipou ao corretor que intermediou a transação, diante da falha no dever de informação nos termos do decidido no item “ii” do Tema 938/STJ - REsp's 1.559.511/SP e 1.551.956/SP), in verbis:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
Todavia, não é o caso de aplicação do Tema 938/STJ aos autos, haja vista que, para além do fato da matéria não ter sido prequestionada pelo aresto recorrido, o paradigma em questão trata da hipótese da legalidade da transferência taxa de corretagem quando há informação clara atrelada à permanência do compromisso de compra e venda, o que é diverso da situação julgada, na qual a parte recorrida postulou pela rescisão do pacto diante do inadimplemento da construtora.
Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Violação aos artigos 113, 422, 427, 952, 346 e 349 do Código Civil -Súmula 07.
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 113, 422 e 427 do Código Civil cinge-se ao argumento de que o acordão recorrido agiu error in judicando, por desconsiderar a ausência de atraso na entrega da unidade e a vigência do contrato, em especial a cláusula que previa retenção de valores em caso de rescisão motivada pelos adquirentes.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pelas partes recorrentes, argumentando, in verbis: (ID 116797478):
“A tese de que a extinção do vínculo contratual deve ser imputada ao autor, que, supostamente, se encontra em mora desde o mês de agosto de 2019, não merece acolhimento.
Embora as rés tenham se comprometido a entregar o condomínio com obras de infraestrutura e complementares, que abrangiam portaria, clube, paisagismo ornamental e muro para fechamento do condomínio, tal como expressamente previsto nas cláusulas 7.1 e 7.2 do contrato pactuado entre as partes (id. 112648092), até o mês de março de 2019, já considerado o prazo de tolerância, o autor comprovou que, na época da propositura da ação, as referidas obras não foram concluídas, a teor das fotografias apresentadas junto à inicial.
Por outro lado, ao suspender o pagamento das prestações a partir do mês de agosto de 2019, o autor se encontrava respaldado pela decisão liminar que determinou a suspensão da exigibilidade do contrato e vedou a inclusão de seus dados nos órgãos de proteção ao crédito, não havendo, portanto, que se falar em mora, como se infere id. 112648503.
Logo, aplica-se a Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, que determina a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva das partes recorrentes, o que só então justificaria eventual percentual de retenção previsto contratualmente, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, tendo em vista que a alegada inexistência de atraso para entrega da unidade imobiliária não é premissa fática incontroversa constante do acordão, e sua verificação, nesta etapa processual, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
No que se refere a violação aos artigos 952, 346 e 349 do Código Civil, as partes recorrentes afirmam que os adquirentes estavam na posse do imóvel, razão pela qual devem suportar o ônus das despesas decorrentes da fruição. Todavia, a Câmara Julgadora entendeu que “não há que se falar em retenção do valor das obrigações tributárias e administrativas incidentes sobre o imóvel, eis que, conforme a jurisprudência do STJ, tais encargos são de responsabilidade da construtora até a efetiva imissão do adquirente na posse do bem, o que não ocorreu no caso concreto”. Desta forma, derruir tal conclusão é impossível ante o óbice da súmula 07.
Para ilustrar:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. REVOLVIMENTO DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
1. A ausência de averbação da promessa de compra e venda no registro imobiliário não obsta a responsabilização do promitente comprador pelas despesas condominiais, desde que preenchidos dois requisitos: tenha havido a sua imissão na posse e o condomínio tenha sido cientificado acerca da transação (Tema 886).
2. A alteração da conclusão alcançada na origem, no sentido de que a agravante é possuidor do imóvel, demandaria o reexame do acervo fático-probatório, o que é obstado pela Súmula 7 do STJ.
(AgInt no REsp 1902862/AP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 19/08/2021).
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
3- Violação aos artigos 927 e 944 do Código Civil - Decisão em conformidade com a jurisprudência do STJ (Súmula 83).
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
In casu, as partes recorrentes alegam a impossibilidade de deferimento da pretensão por danos morais, tendo em vista que a jurisprudência do STJ entende que o atraso na entrega da unidade imobiliária configura mero aborrecimento, em especial no caso dos autos, no qual não haveria qualquer prova de ferimento a direito da personalidade.
No acórdão impugnado ficou consignado que: ID 116797478:
“(...) Com relação ao pedido de afastamento da indenização por danos morais, melhor sorte não assiste às apelantes. É que, embora a jurisprudência do STJ caminhe no sentido de que, em caso de descumprimento contratual, o dano moral não é presumido, entendo que, no caso concreto, a dignidade do autor foi vilipendiada e suas expectativas frustradas pelo atraso exorbitante e injustificado no cumprimento do cronograma contratual, o que autoriza a indenização arbitrada na sentença. ”
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ no sentido de que o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária é fato que justifica o arbitramento da verba por danos morais, conforme se extrai das ementas dos julgados abaixo:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL CONFIGURADO.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INDENIZAÇÃO. JUÍZO DE RAZOABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AUSENTE O NECESSÁRIO PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282 DO STF.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, tendo a Corte estadual apreciado todas as questões relevantes alegadas na defesa das teses das partes, não mais dela se exigindo para o devido atendimento ao disposto no art. 489 do CPC. Não há, pois, quaisquer dos vícios do art. 1.022 do CPC.
2. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Alterar as conclusões do acórdão impugnado, no tocante à configuração do dano, demandaria a necessária incursão no conjunto fático-probatório dos autos, o que não é permitido na via eleita, conforme teor da Súmula 7/STJ.
3. Inviabilidade de se revisar, no âmbito desta Corte Superior, em razão do óbice da Súmula 7/STJ, o juízo de razoabilidade do Tribunal de origem ao fixar o percentual para a indenização pelos danos materiais.
4. Atrai a incidência analógica do enunciado sumular n. 282 do STF, quando a questão federal suscitada não foi tratada na decisão proferida pelo Tribunal de origem, tampouco foram apresentados embargos de declaração para sanar eventual omissão ou prequestionar a matéria, ante a ausência do indispensável prequestionamento.
5. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 1933054/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/12/2021, DJe 15/12/2021)
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LONGO PRAZO. AQUISIÇÃO PARA FIM DE MORADIA. OCORRÊNCIA DE DANO MORAL.LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PRECEDENTE ESPECÍFICO. TERMO 'AD QUEM'.DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO CONSUMIDOR. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Controvérsia acerca das consequências do atraso de um ano e seis meses na entrega de um imóvel adquirido para fim de moradia sob o regime da incorporação imobiliária, tendo o consumidor quitado o preço, segundo a moldura fática delineada no acórdão recorrido.
2. Ocorrência de dano moral em virtude do longo período de atraso (um ano e seis meses) na entrega de imóvel adquirido para fim de moradia do próprio adquirente. Julgados desta Corte Superior.
Questão afetada ao Tema 996/STJ, sem determinação de sobrestamento de processos.
3. Presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves. Precedente específico e julgados desta Corte Superior.
4. Descabimento da cobrança, pela construtora, de taxa condominial referente ao período anterior à disponibilização das chaves ao adquirente. Julgados desta Corte Superior.
5. Caráter protelatório do presente agravo interno tendo em vista alegação dissociada da realidade dos autos no que tange à quitação do saldo devedor pelo adquirente, sendo cabível a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC/2015.
6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1792742/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 30/08/2019).
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 927 e 944 do CC, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça