Tribunal: TJMT
Processo: 1005355-25.2020.8.11.0055
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-03-28
Data de publicação: 2022-03-28

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível no 1005355-25.2020.811.0055
Recorrente: BRDU SPE TANGARÁ DA SERRA LTDA
Recorridos: TATIANE APARECIDA BRAMBILLA e OUTRO
Vistos.
Trata-se de recurso especial (id. 110505977) interposto por BRDU SPE TANGARÁ DA SERRA LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, o qual negou provimento ao seu recurso de apelação cível e proveu parcialmente o dos recorridos, conforme a seguinte ementa (id. 105468971):
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NÃO DEMONSTRADA – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 12,5% POR PARTE DA VENDEDORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS – IMPOSSIBILIDADE – DANO MORAL – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANO CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA NÃO PROVIDO – RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
Não configura ofensa ao princípio da dialeticidade quando puderem ser extraídos do recurso as razões e intenção de reforma da sentença. Nesse sentido: AgInt no AREsp 1186509/ES.
A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543, cujo percentual a título de retenção pelo vendedor/fornecedor deve ser analisado em cada caso concreto.
O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Precedentes do STJ.
Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias.
A negativação indevida enseja a indenização por dano moral, que se configura in re ipsa. (RAC n° 1005355-25.2020.811.0055, Rel. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 13/10/2021)”.
Interpostos embargos de declaração, estes tiveram o provimento negado, conforme acórdão lançado no id. 107457465.
A recorrente sustenta em suas razões as seguintes violações:
(i) aos arts. 11; 489, § 1o, IV, VI e 1.022, II e III, do CPC, ao argumento de que o acórdão não foi suficientemente fundamentado, omissão acerca da retenção padrão de 25% conforme REsp 1.723.519/SP (art. 927, III, do CPC); das arras penitenciais (art. 418; 421; 422 e 884 do CC); condenação da recorrente ao pagamento de danos morais (arts. 313, I do CPC; 422 e 884 do CC).
(ii) aos arts. 221; 421, parágrafo único; 422, e 884 do CC, bem como arts. 22; 23; 24; 26 e 27 da Lei n° 9.514/97, ao fundamento de deve prevalecer o princípio da intervenção mínima, que os contratantes devem guardar os princípios de probidade e boa fé; que foi ignorado o princípio do “pact sunt servanda”, chancelando-se o enriquecimento ilícito dos recorridos e que a Lei 9.514/97 não impõe obrigatoriedade de registro do contrato como condição de sua validade.
(iii) ao art. 927, III do CPC, ao fundamento de que o STJ já firmou entendimento de que deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
(iv) aos arts. 373, I do CPC c/c 186 e 188, I do CC, ao argumento de que o falecimento de um dos compradores não enseja rescisão automática, havendo necessidade de processo de inventário, sendo o espolio o responsável pela dívida solidariamente com a outra compradora. Acrescenta que não houve notificação válida à recorrente, de maneira que não pode ela ser condenada por danos morais, em razão de ter inserido o nome da recorrida nos órgãos de proteção ao crédito.
(v) aos arts. 99 § 2° e 100 do CPC, insurgindo-se contra a concessão de gratuidade em favor da parte recorrida.
(vi) divergência jurisprudencial.
Recurso tempestivo (id. 110969953).
Preparado (id. 110737470).
Contrarrazões (id. 115629473).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
A hipótese prevista no art. 105, III, letra “a” e “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha contrariado lei federal ou negado sua vigência (“a”) e der a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal (“c”).
Pressupostos satisfeitos
A recorrente suscitou dentre outros, argumentos violação ao art. 927, III do CPC, ao fundamento de que o STJ já firmou entendimento de que deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
Conquanto a questão do entendimento firmado no REsp 1.723.519/SP não tenha se dado em sede de recurso repetitivo, é um posicionamento consolidado no âmbito da Corte Superior. A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO (...) 3. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes. (...) 8. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1822832/RJ, Rel. Min LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j em 22/02/2022, DJe 03/03/2022)” (grifei).
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. CONTRARIEDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DECISÃO MANTIDA. (...) 2. A Segunda Seção desta Corte firmou entendimento no sentido de que, nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1949543/SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. em 21/02/2022, DJe 24/02/2022)” (grifei).
No caso dos autos, o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de imóvel foi firmado entre as partes em 20/04/2018, portanto, antes mesmo da vigência da Lei n° 13.786/2018 (de 27/12/2018), o que induz sintonia com o que é defendido nas razões recursais da recorrente.
A questão foi debatida pelo acórdão, portanto tem-se atendido o requisito do prequestionamento.
Com efeito, a despeito dos demais argumentos aduzidos pela recorrente, registre-se que em sendo admitido o recurso por um de seus fundamentos, ficam prejudicados os demais (ainda que não atendidos), eis que desnecessário o exame dos mesmos, ante o teor das Súmulas 292 e 528 do STF (aplicáveis por analogia a esta via recursal), o que implica à Corte Superior rever o juízo de admissibilidade do recurso em sua íntegra (exegese também do art. 1.034, parágrafo único, do CPC):
“Súmula 292/STF. Interposto o recurso extraordinário por mais de um dos fundamentos indicados no art. 101, III, da Constituição, a admissão apenas por um deles não prejudica o seu conhecimento por qualquer dos outros.
“Súmula 528/STF. Se a decisão contiver partes autônomas, a admissão parcial, pelo Presidente do Tribunal a quo, de recurso extraordinário que, sobre qualquer delas se manifestar, não limitará a apreciação de todas pelo Supremo Tribunal Federal, independentemente de interposição de agravo de instrumento.
Diante desse quadro, nada obsta que o presente recurso também tenha o normal processamento.
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível no 1005355-25.2020.811.0055
Recorrente: BRDU SPE TANGARÁ DA SERRA LTDA
Recorridos: TATIANE APARECIDA BRAMBILLA e OUTRO
Vistos.
Trata-se de recurso especial (id. 110505977) interposto por BRDU SPE TANGARÁ DA SERRA LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, o qual negou provimento ao seu recurso de apelação cível e proveu parcialmente o dos recorridos, conforme a seguinte ementa (id. 105468971):
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NÃO DEMONSTRADA – DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 12,5% POR PARTE DA VENDEDORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS – IMPOSSIBILIDADE – DANO MORAL – NEGATIVAÇÃO INDEVIDA – DANO CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA NÃO PROVIDO – RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
Não configura ofensa ao princípio da dialeticidade quando puderem ser extraídos do recurso as razões e intenção de reforma da sentença. Nesse sentido: AgInt no AREsp 1186509/ES.
A jurisprudência do STJ pacificou-se no sentido de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos por ele deve ser parcial, conforme enunciado da sua Súmula 543, cujo percentual a título de retenção pelo vendedor/fornecedor deve ser analisado em cada caso concreto.
O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Precedentes do STJ.
Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não é cabível a retenção das arras confirmatórias.
A negativação indevida enseja a indenização por dano moral, que se configura in re ipsa. (RAC n° 1005355-25.2020.811.0055, Rel. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 13/10/2021)”.
Interpostos embargos de declaração, estes tiveram o provimento negado, conforme acórdão lançado no id. 107457465.
A recorrente sustenta em suas razões as seguintes violações:
(i) aos arts. 11; 489, § 1o, IV, VI e 1.022, II e III, do CPC, ao argumento de que o acórdão não foi suficientemente fundamentado, omissão acerca da retenção padrão de 25% conforme REsp 1.723.519/SP (art. 927, III, do CPC); das arras penitenciais (art. 418; 421; 422 e 884 do CC); condenação da recorrente ao pagamento de danos morais (arts. 313, I do CPC; 422 e 884 do CC).
(ii) aos arts. 221; 421, parágrafo único; 422, e 884 do CC, bem como arts. 22; 23; 24; 26 e 27 da Lei n° 9.514/97, ao fundamento de deve prevalecer o princípio da intervenção mínima, que os contratantes devem guardar os princípios de probidade e boa fé; que foi ignorado o princípio do “pact sunt servanda”, chancelando-se o enriquecimento ilícito dos recorridos e que a Lei 9.514/97 não impõe obrigatoriedade de registro do contrato como condição de sua validade.
(iii) ao art. 927, III do CPC, ao fundamento de que o STJ já firmou entendimento de que deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
(iv) aos arts. 373, I do CPC c/c 186 e 188, I do CC, ao argumento de que o falecimento de um dos compradores não enseja rescisão automática, havendo necessidade de processo de inventário, sendo o espolio o responsável pela dívida solidariamente com a outra compradora. Acrescenta que não houve notificação válida à recorrente, de maneira que não pode ela ser condenada por danos morais, em razão de ter inserido o nome da recorrida nos órgãos de proteção ao crédito.
(v) aos arts. 99 § 2° e 100 do CPC, insurgindo-se contra a concessão de gratuidade em favor da parte recorrida.
(vi) divergência jurisprudencial.
Recurso tempestivo (id. 110969953).
Preparado (id. 110737470).
Contrarrazões (id. 115629473).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
A hipótese prevista no art. 105, III, letra “a” e “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha contrariado lei federal ou negado sua vigência (“a”) e der a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal (“c”).
Pressupostos satisfeitos
A recorrente suscitou dentre outros, argumentos violação ao art. 927, III do CPC, ao fundamento de que o STJ já firmou entendimento de que deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
Conquanto a questão do entendimento firmado no REsp 1.723.519/SP não tenha se dado em sede de recurso repetitivo, é um posicionamento consolidado no âmbito da Corte Superior. A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO (...) 3. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes. (...) 8. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1822832/RJ, Rel. Min LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j em 22/02/2022, DJe 03/03/2022)” (grifei).
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. CONTRARIEDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DECISÃO MANTIDA. (...) 2. A Segunda Seção desta Corte firmou entendimento no sentido de que, nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1949543/SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. em 21/02/2022, DJe 24/02/2022)” (grifei).
No caso dos autos, o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de imóvel foi firmado entre as partes em 20/04/2018, portanto, antes mesmo da vigência da Lei n° 13.786/2018 (de 27/12/2018), o que induz sintonia com o que é defendido nas razões recursais da recorrente.
A questão foi debatida pelo acórdão, portanto tem-se atendido o requisito do prequestionamento.
Com efeito, a despeito dos demais argumentos aduzidos pela recorrente, registre-se que em sendo admitido o recurso por um de seus fundamentos, ficam prejudicados os demais (ainda que não atendidos), eis que desnecessário o exame dos mesmos, ante o teor das Súmulas 292 e 528 do STF (aplicáveis por analogia a esta via recursal), o que implica à Corte Superior rever o juízo de admissibilidade do recurso em sua íntegra (exegese também do art. 1.034, parágrafo único, do CPC):
“Súmula 292/STF. Interposto o recurso extraordinário por mais de um dos fundamentos indicados no art. 101, III, da Constituição, a admissão apenas por um deles não prejudica o seu conhecimento por qualquer dos outros.
“Súmula 528/STF. Se a decisão contiver partes autônomas, a admissão parcial, pelo Presidente do Tribunal a quo, de recurso extraordinário que, sobre qualquer delas se manifestar, não limitará a apreciação de todas pelo Supremo Tribunal Federal, independentemente de interposição de agravo de instrumento.
Diante desse quadro, nada obsta que o presente recurso também tenha o normal processamento.
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça