Tribunal: TJMT
Processo: 1002478-15.2022.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-21
Data de publicação: 2022-02-21

Ementa:
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de tutela de urgência recursal, interposto por FELIPE CRUZ DE CASTRO, em face de decisão proferida pelo Juízo de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Revisão de Contrato de Locação de Imóvel (numeração única:1001776- 43.2022.8.11.00410), movida em desfavor de CORIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP, indeferiu o pedido de tutela de urgência, que buscava a fixação do índice de correção monetária no contrato de locação firmado pelo IPC-FIPE ou IPCA-IBGE.
Em síntese, o Agravante diz ser inquilino de Loja de Uso Comercial – LUC N. 334-A, Shopping Três Américas, e que por conta da pandemia (COVID-19) o setor de shopings foi muito afetado, eis que as atividades nele desenvolvidas dependiam de aglomeração de pessoas, ressaltando-se que justamente a reunião de pessoas em mesmo ambiente foi proibida por normas editadas pelo Município, acarretando o fechamento das portas para os clientes em março de 2020, até que em julho/agosto do mesmo ano, houvesse a reabertura parcial das atividades nos shoppings, com a observância de protocolos, os quais limitavam os serviços.
Assevera que, diante disso, ocorreram muitos prejuízos à Agravante, e neste cenário, aponta que “(...) nos termos do Contrato de Locação, o aluguel é reajustado anualmente pelo índice IGP-DI, conforme o Contrato de Locação e no caso da Requerente, o reajuste do aluguel ocorre todo mês de outubro”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 4)
Regista que “(...) os índices de reajuste do aluguel têm a função de recompor o poder (ou perda) de compra da moeda, e não agregar valor ao aluguel, ou adequá-lo à realidade do mercado imobiliário”; e que “(...) os indexadores da “família” dos IGPs (índice geral de preços) elaborados pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M e IGP-DI), em vista da desvalorização do real, puxada pela pandemia do coronavírus, dispararam nos últimos meses. Nos últimos 12 (doze) meses o IGP-M atingiu a variação positiva de 23,14% e o IGP-DI o equivalente a 17,16%. Isto é, o locativo da Agravante, quando da incidência do reajuste, foi majorado na base acima, o que não guarda relação com a realidade do ponto de vista de valor de mercado do imóvel ou da inflação, e torna a operação comercial ali executada inviável economicamente. Veja-se que o aluguel valor atual do aluguel corresponde a R$ 8.783,00 (oito mil setecentos e oitenta e três reais). Antes do reajuste, ocorrido em setembro de 2021, o aluguel mínimo correspondia a R$ 6.850,00 (seis mil oitocentos e cinquenta reais). Ou seja, houve um reajuste de 28,22%”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 4)
Aduz que “(...) Corrigindo-se o valor pelo índice IPC-Fipe (7,26%), todavia, o locativo mensal corresponderia a R$ 7.347,31 (sete mil trezentos e quarenta e sete reais e trinta e um centavos), conforme tabela abaixo, tomando como base o mês do reajuste”; e que “(...)A distorção entre os dois índices de correção é cristalina e decorre da pandemia do coronavírus, Excelência, sendo que o objetivo da presente demanda é justamente revisar o Contrato de Locação, alterando-se o índice de reajuste do locativo” (ID. Num. 118172453 - Pág. 5)
Argumenta que “(...)o IGP-DI é uma das versões do Índice Geral de Preços (IGP), e é medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), registrando a inflação com base na análise de preços de produtos que incluem desde matérias primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais. E abrange toda a população nacional, sem distinção de nível de renda. A questão é que os IGPs são formados por 3 índices próprios: IPA com 60%; IPC com 30%; e INCC com 10%. O problema principal está com o IPA – Índice de Preços ao Produtor Amplo, que é influenciado por fatores como o câmbio, preços das “commodities” etc., os quais em nada guardam relação com o comércio varejista ou com a atividade exercida pela Agravante no imóvel alugado”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 5)
Ressalta que “(...)a elevação brusca do IGP-DI ocorreu uma vez que a pandemia ocasionou a desvalorização da moeda nacional, sendo, portanto, um fato imprevisível. E, como mencionado acima, os IGPs têm na sua composição o IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), o qual registra variações de preços de produtos agropecuários e industriais nas transações interempresariais, isto é, nos estágios de comercialização anteriores ao consumo final. Este indexador é sensível ao câmbio e a outros fatores, e tais atividades são estranhas ao comércio e às atividades da Agravante, sendo que nos últimos 12 (doze) meses ultrapassou 33%. Portanto, a aplicação do IGP-M ou IGP-DI gerará uma grave distorção, tanto no sentido de não representar a real inflação do período à luz do negócio da Agravante (e da Agravada), como do ponto de vista da viabilidade econômico financeira da operação. É fato que este aumento do IGP-DI configura uma situação extraordinária e imprevisível”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 5)
Sustenta que “(...)a composição do índice não guarda qualquer relação com o mercado de consumo e, portanto, com o valor de aluguel de prédios comerciais (...)”; que “(...)O IGP-DI é, por sua natureza, mais volátil em comparação a outros índices, por refletir as variações do câmbio e commodities, entre outros fatores que não guardam relação com o mercado de consumo interno e com os preços finais de produtos e serviços. Por outro lado, os índices da família dos IPCs – Índices de Preços ao Consumidor (IPCA/IBGE, IPC-M/FGV, IPC-DI/FGV, IPC-FIPE etc.) são os que melhor se adéquam para corrigir os efeitos da inflação dos locativos de lojas, restaurantes, academias e outras atividades ligada ao consumo final, na medida em que a sua variação acompanha os preços dos produtos e serviços finais. O IPCA-IBGE, por exemplo, mede a inflação a partir de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo, referentes ao consumo pessoal das famílias, cujo rendimento varia entre 1 e 40 salários-mínimos, qualquer que seja a fonte de rendimentos – e leva em conta os preços praticados nas regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba e Porto Alegre, Brasília e município de Goiânia”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 5 e 6)
Defende que a decisão atacada deve ser reformada, pois “(...) o IGP-DI, atualmente, não guarda qualquer relação com a inflação no País. O extraordinário aumento do locativo não poderá ser repassado aos consumidores, especialmente na atual época de crise”.
Diz que “(...) a Lei 14.010/2020 não pode ser aplicada da forma pretendida pelo julgador de primeiro grau. Em primeiro lugar, referida norma, que visa regulamentar questões de direito material e de direito processual em razão da pandemia, entrou em vigor em 10/06/2020, data de sua publicação, quando a pandemia já estava deflagrada em território nacional. Por outro lado, e no caso em tela, a alta extraordinária do IGPDI e do IGPM não implica apenas em onerosidade excessiva ou em aplicação da Teoria da Imprevisão, positivadas nos artigos 478 e 317 do CC, respectivamente. O descolamento destes índices da inflação real, atinente ao consumo da população brasileira (medida pelo IPC), implica em enriquecimento sem causa do locador em caso de sua aplicação. Assim, e mesmo que seja aplicável ao caso a Lei 14.010/2020, o que se admite apenas em atenção ao princípio da eventualidade, ainda assim será possível a revisão do índice contratual. E isto porque a alta dos índices IGP ofende a proibição ao enriquecimento sem causa, positivada no artigo 884 do Código Civil, e tal qualificação jurídica do evento não encontra óbice no artigo 7.o da Lei 14.010/2020. Nesta situação, e considerando o aumento extraordinário do índice contratual em relação ao índice que mede a inflação no País, tem-se que a aplicação do IGP-DI ao contrato em tela implica em verdadeiro enriquecimento sem causa da locadora, o que é vedado pelo artigo 884 do Código Civil, para além de onerosidade excessiva, nos termos do artigo 478 do mesmo texto legal”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 9 e 10)
Salienta que “(...) levando em consideração a situação excepcional ocasionada pela pandemia da covid-19, a Agravante entende que é plenamente possível a revisão do contrato de locação quando inexiste a possibilidade de composição amigável, com base no fato imprevisível previsto no artigo 317, do Código Civil”.
Requer, “(...) nos termos autorizados pelos artigos 317, 478 e 884 do Código Civil (...)a modificação do índice de correção, para evitar o extraordinário e imprevisível aumento do locativo em razão da alta do IGP-DI, a partir do último reajuste, ocorrido em agosto de 2021. Assim, e para este reajuste, deverá ser alterado o índice IGP-DI para IPCFIPE ou, subsidiariamente, para IPCA-IBGE”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 11)
Pede a antecipação da tutela recursal, defendendo a presença dos requisitos autorizadores; e, no mérito pugna pela ratificação dos termos da liminar requerida.
É o relatório.
DECIDO
Para concessão do efeito suspensivo ao recurso de agravo de instrumento, necessário se faz os pressupostos autorizadores da medida de urgência, prevista no artigo 1.019, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, que exige a prova inequívoca do alegado, além dos requisitos mencionados no artigo 300, do Novo Diploma Processual; e ainda os requisitos contidos no parágrafo único, artigo 995, do mesmo codex.
Analisando o conjunto processual, tenho que não estão presentes os requisitos para que o pleito liminar recursal seja deferido, malgrado a importância das alegações, ressaltando-se a plena possibilidade de revisão dos contratos de locação firmados; todavia, diante das razões elencadas não há que se aquilatar, inicialmente, o enriquecimento sem causa, primeiro porque o reajuste e o índice respectivo para o período foi convencionado entre as partes; segundo porque a pandemia – COVID-19, apesar de afetar determinados setores mais que outros, como no caso dos shoppings, certamente acarreta inúmeros transtornos à toda sociedade, que amarga vários dissabores, entre eles a alta da inflação, desemprego, etc. E por fim, dentro desse contexto, penso não ser possível adotar a teoria da imprevisão, tendo em vista que não é de todo imprevisível a variação das taxas afetas à correção neste segmento, independentemente da pandemia, a qual frisa-se afetou e muito o setor de shoping centers. Com essas considerações, “a priori”, não considero equivocada a decisão recorrida, ao menos em sede de tutela antecipada, havendo, a meu viso, a necessidade de instrução processual.
Ante o exposto, INDEFIRO O PEDIDO LIMINAR conforme requerido, até que a Câmara munida de elementos e provas decorrentes da sumária instrução recursal, julgue o feito em sessão plenária.
Intime-se a parte Agravada para querendo, apresentar contraminuta.
Após, voltem-me os autos conclusos.
Cumpra-se.
Des. Sebastião Barbosa Farias
Relator

Inteiro teor:
Vistos, etc.
Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de tutela de urgência recursal, interposto por FELIPE CRUZ DE CASTRO, em face de decisão proferida pelo Juízo de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT que, nos autos da Ação de Revisão de Contrato de Locação de Imóvel (numeração única:1001776- 43.2022.8.11.00410), movida em desfavor de CORIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP, indeferiu o pedido de tutela de urgência, que buscava a fixação do índice de correção monetária no contrato de locação firmado pelo IPC-FIPE ou IPCA-IBGE.
Em síntese, o Agravante diz ser inquilino de Loja de Uso Comercial – LUC N. 334-A, Shopping Três Américas, e que por conta da pandemia (COVID-19) o setor de shopings foi muito afetado, eis que as atividades nele desenvolvidas dependiam de aglomeração de pessoas, ressaltando-se que justamente a reunião de pessoas em mesmo ambiente foi proibida por normas editadas pelo Município, acarretando o fechamento das portas para os clientes em março de 2020, até que em julho/agosto do mesmo ano, houvesse a reabertura parcial das atividades nos shoppings, com a observância de protocolos, os quais limitavam os serviços.
Assevera que, diante disso, ocorreram muitos prejuízos à Agravante, e neste cenário, aponta que “(...) nos termos do Contrato de Locação, o aluguel é reajustado anualmente pelo índice IGP-DI, conforme o Contrato de Locação e no caso da Requerente, o reajuste do aluguel ocorre todo mês de outubro”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 4)
Regista que “(...) os índices de reajuste do aluguel têm a função de recompor o poder (ou perda) de compra da moeda, e não agregar valor ao aluguel, ou adequá-lo à realidade do mercado imobiliário”; e que “(...) os indexadores da “família” dos IGPs (índice geral de preços) elaborados pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M e IGP-DI), em vista da desvalorização do real, puxada pela pandemia do coronavírus, dispararam nos últimos meses. Nos últimos 12 (doze) meses o IGP-M atingiu a variação positiva de 23,14% e o IGP-DI o equivalente a 17,16%. Isto é, o locativo da Agravante, quando da incidência do reajuste, foi majorado na base acima, o que não guarda relação com a realidade do ponto de vista de valor de mercado do imóvel ou da inflação, e torna a operação comercial ali executada inviável economicamente. Veja-se que o aluguel valor atual do aluguel corresponde a R$ 8.783,00 (oito mil setecentos e oitenta e três reais). Antes do reajuste, ocorrido em setembro de 2021, o aluguel mínimo correspondia a R$ 6.850,00 (seis mil oitocentos e cinquenta reais). Ou seja, houve um reajuste de 28,22%”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 4)
Aduz que “(...) Corrigindo-se o valor pelo índice IPC-Fipe (7,26%), todavia, o locativo mensal corresponderia a R$ 7.347,31 (sete mil trezentos e quarenta e sete reais e trinta e um centavos), conforme tabela abaixo, tomando como base o mês do reajuste”; e que “(...)A distorção entre os dois índices de correção é cristalina e decorre da pandemia do coronavírus, Excelência, sendo que o objetivo da presente demanda é justamente revisar o Contrato de Locação, alterando-se o índice de reajuste do locativo” (ID. Num. 118172453 - Pág. 5)
Argumenta que “(...)o IGP-DI é uma das versões do Índice Geral de Preços (IGP), e é medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), registrando a inflação com base na análise de preços de produtos que incluem desde matérias primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais. E abrange toda a população nacional, sem distinção de nível de renda. A questão é que os IGPs são formados por 3 índices próprios: IPA com 60%; IPC com 30%; e INCC com 10%. O problema principal está com o IPA – Índice de Preços ao Produtor Amplo, que é influenciado por fatores como o câmbio, preços das “commodities” etc., os quais em nada guardam relação com o comércio varejista ou com a atividade exercida pela Agravante no imóvel alugado”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 5)
Ressalta que “(...)a elevação brusca do IGP-DI ocorreu uma vez que a pandemia ocasionou a desvalorização da moeda nacional, sendo, portanto, um fato imprevisível. E, como mencionado acima, os IGPs têm na sua composição o IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), o qual registra variações de preços de produtos agropecuários e industriais nas transações interempresariais, isto é, nos estágios de comercialização anteriores ao consumo final. Este indexador é sensível ao câmbio e a outros fatores, e tais atividades são estranhas ao comércio e às atividades da Agravante, sendo que nos últimos 12 (doze) meses ultrapassou 33%. Portanto, a aplicação do IGP-M ou IGP-DI gerará uma grave distorção, tanto no sentido de não representar a real inflação do período à luz do negócio da Agravante (e da Agravada), como do ponto de vista da viabilidade econômico financeira da operação. É fato que este aumento do IGP-DI configura uma situação extraordinária e imprevisível”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 5)
Sustenta que “(...)a composição do índice não guarda qualquer relação com o mercado de consumo e, portanto, com o valor de aluguel de prédios comerciais (...)”; que “(...)O IGP-DI é, por sua natureza, mais volátil em comparação a outros índices, por refletir as variações do câmbio e commodities, entre outros fatores que não guardam relação com o mercado de consumo interno e com os preços finais de produtos e serviços. Por outro lado, os índices da família dos IPCs – Índices de Preços ao Consumidor (IPCA/IBGE, IPC-M/FGV, IPC-DI/FGV, IPC-FIPE etc.) são os que melhor se adéquam para corrigir os efeitos da inflação dos locativos de lojas, restaurantes, academias e outras atividades ligada ao consumo final, na medida em que a sua variação acompanha os preços dos produtos e serviços finais. O IPCA-IBGE, por exemplo, mede a inflação a partir de um conjunto de produtos e serviços comercializados no varejo, referentes ao consumo pessoal das famílias, cujo rendimento varia entre 1 e 40 salários-mínimos, qualquer que seja a fonte de rendimentos – e leva em conta os preços praticados nas regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba e Porto Alegre, Brasília e município de Goiânia”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 5 e 6)
Defende que a decisão atacada deve ser reformada, pois “(...) o IGP-DI, atualmente, não guarda qualquer relação com a inflação no País. O extraordinário aumento do locativo não poderá ser repassado aos consumidores, especialmente na atual época de crise”.
Diz que “(...) a Lei 14.010/2020 não pode ser aplicada da forma pretendida pelo julgador de primeiro grau. Em primeiro lugar, referida norma, que visa regulamentar questões de direito material e de direito processual em razão da pandemia, entrou em vigor em 10/06/2020, data de sua publicação, quando a pandemia já estava deflagrada em território nacional. Por outro lado, e no caso em tela, a alta extraordinária do IGPDI e do IGPM não implica apenas em onerosidade excessiva ou em aplicação da Teoria da Imprevisão, positivadas nos artigos 478 e 317 do CC, respectivamente. O descolamento destes índices da inflação real, atinente ao consumo da população brasileira (medida pelo IPC), implica em enriquecimento sem causa do locador em caso de sua aplicação. Assim, e mesmo que seja aplicável ao caso a Lei 14.010/2020, o que se admite apenas em atenção ao princípio da eventualidade, ainda assim será possível a revisão do índice contratual. E isto porque a alta dos índices IGP ofende a proibição ao enriquecimento sem causa, positivada no artigo 884 do Código Civil, e tal qualificação jurídica do evento não encontra óbice no artigo 7.o da Lei 14.010/2020. Nesta situação, e considerando o aumento extraordinário do índice contratual em relação ao índice que mede a inflação no País, tem-se que a aplicação do IGP-DI ao contrato em tela implica em verdadeiro enriquecimento sem causa da locadora, o que é vedado pelo artigo 884 do Código Civil, para além de onerosidade excessiva, nos termos do artigo 478 do mesmo texto legal”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 9 e 10)
Salienta que “(...) levando em consideração a situação excepcional ocasionada pela pandemia da covid-19, a Agravante entende que é plenamente possível a revisão do contrato de locação quando inexiste a possibilidade de composição amigável, com base no fato imprevisível previsto no artigo 317, do Código Civil”.
Requer, “(...) nos termos autorizados pelos artigos 317, 478 e 884 do Código Civil (...)a modificação do índice de correção, para evitar o extraordinário e imprevisível aumento do locativo em razão da alta do IGP-DI, a partir do último reajuste, ocorrido em agosto de 2021. Assim, e para este reajuste, deverá ser alterado o índice IGP-DI para IPCFIPE ou, subsidiariamente, para IPCA-IBGE”. (ID. Num. 118172453 - Pág. 11)
Pede a antecipação da tutela recursal, defendendo a presença dos requisitos autorizadores; e, no mérito pugna pela ratificação dos termos da liminar requerida.
É o relatório.
DECIDO
Para concessão do efeito suspensivo ao recurso de agravo de instrumento, necessário se faz os pressupostos autorizadores da medida de urgência, prevista no artigo 1.019, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, que exige a prova inequívoca do alegado, além dos requisitos mencionados no artigo 300, do Novo Diploma Processual; e ainda os requisitos contidos no parágrafo único, artigo 995, do mesmo codex.
Analisando o conjunto processual, tenho que não estão presentes os requisitos para que o pleito liminar recursal seja deferido, malgrado a importância das alegações, ressaltando-se a plena possibilidade de revisão dos contratos de locação firmados; todavia, diante das razões elencadas não há que se aquilatar, inicialmente, o enriquecimento sem causa, primeiro porque o reajuste e o índice respectivo para o período foi convencionado entre as partes; segundo porque a pandemia – COVID-19, apesar de afetar determinados setores mais que outros, como no caso dos shoppings, certamente acarreta inúmeros transtornos à toda sociedade, que amarga vários dissabores, entre eles a alta da inflação, desemprego, etc. E por fim, dentro desse contexto, penso não ser possível adotar a teoria da imprevisão, tendo em vista que não é de todo imprevisível a variação das taxas afetas à correção neste segmento, independentemente da pandemia, a qual frisa-se afetou e muito o setor de shoping centers. Com essas considerações, “a priori”, não considero equivocada a decisão recorrida, ao menos em sede de tutela antecipada, havendo, a meu viso, a necessidade de instrução processual.
Ante o exposto, INDEFIRO O PEDIDO LIMINAR conforme requerido, até que a Câmara munida de elementos e provas decorrentes da sumária instrução recursal, julgue o feito em sessão plenária.
Intime-se a parte Agravada para querendo, apresentar contraminuta.
Após, voltem-me os autos conclusos.
Cumpra-se.
Des. Sebastião Barbosa Farias
Relator