Tribunal: TJMT
Processo: 0026072-93.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-04-28
Data de publicação: 2022-04-28

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 0026072-93.2015.8.11.0041
Recorrentes: NENUFAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e NIEVRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Recorridos: NILSON MOREIRA BARBOSA e EMILIA LIMA BARBOSA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por NENUFAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e NIEVRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, conforme a seguinte ementa (ID: 115865951):
APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, LUCROS CESSANTES E DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – CULPA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – EM CONSONANCIA COM O CASO CONCRETO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.
Na espécie, a retenção por parte da vendedora de 10% engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, para não haver prejuízo à alienante que não deu causa à rescisão é o suficiente e nem à compradora.
O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Precedentes do STJ.
(TJMT. ApCiv no 0026072-93.2015.8.11.0041, Quarta Câmara de Direito Privado, Des. Guiomar Teodoro Borges, Julgado em 26.01.2022).
Interpostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acordão de ID 117663499.
A parte recorrente alegou violação aos artigos 421 e 422 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial, argumentando que no caso do contrato firmado, uma vez tendo o comprador dado causa à rescisão do contrato, deve ser respeitada a cláusula contratual vigente no que tange à retenção dos valores pagos pela parte recorrida. Assegura que o percentual de retenção deve ser no mínimo arbitrado em 25% sobre os valores pagos, conforme entendimento do STJ.
Recurso tempestivo e preparado (IDs.121035974 e 121012973). Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID. 122820476).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos – Tema 1002 –ausência de impugnação.
A princípio, embora o órgão fracionário recorrido tenha aplicado o Tema 1002/STJ à espécie, para determinar a incidência dos juros de mora sobre o valor a restituir a partir do trânsito em julgado, não é preciso a análise deste ponto, pois não foi objeto de insurgência pela parte sucumbente.
Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Do dissídio jurisprudencial e violação ao artigo 421 e 422 do CC (retenção de 25%) -– analise de fatos e provas súmula 07.
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 421 e 422 do CC está amparada na assertiva de que a decisão recorrida não observou que o valor de retenção de 10% dos valores pagos pela parte desistente é dissonante da jurisprudência do STJ em casos análogos.
O órgão fracionário deste tribunal, soberano na análise da matéria fático probatória, sobre o ponto em questão asseverou que:
“Registra-se, ainda, que a Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso e consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.(...) No caso, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva dos promitentes compradores, que não honrou o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, porquanto adequado para indenizar as vendedoras das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, como consignado na sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve.
(...) é nula a clausula que prevê a devolução de apenas 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelas partes Autoras, que somados atingem R$ 184.437,75 (cento e oitenta e quatro mil, quatrocentos e trinta e sete reais e setenta e cinco centavos), estabelecendo, nesta ocasião a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, uma vez que já houve, inclusive a venda do imóvel que antes pertencia às partes autoras, não havendo prejuízo a ser suportado pelas requeridas.
Ademais, a retenção como pleiteado pelas recorrentes acarreta desvantagem exagerada à parte consumidora, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, inciso IV, do CDC).
Dessa forma, tem-se que merece ser mantido o percentual de retenção fixado na sentença em 10% (dez por cento), a fim de compatibilizá-lo com o Código de Defesa do Consumidor, cuja medida é, inclusive, facultada ao magistrado no caso de constatação de onerosidade excessiva da estipulação para o promitente comprador e, consequente, enriquecimento sem causa da promitente vendedora.
Registra-se ainda que, nos casos como o ora analisado, torna-se necessário avaliar o correto grau de culpa de uma das partes, a fim de quantificar o percentual da quantia paga a ser devolvida. Nesse sentido: (N.U 1007403-88.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/06/2021, Publicado no DJE 05/07/2021).
Assim, é de se manter o percentual de retenção de 10% (dez por cento) arbitrado na sentença, porquanto se mostra razoável e melhor se aplica às hipóteses do caso analisado.
Desta feita, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, para infirmar a premissa de que valor de retenção no patamar de 10% é o justo diante da situação enfrentada nos autos, é necessário o exame dos fatos e provas constantes do processo, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmula 07 STJ).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 0026072-93.2015.8.11.0041
Recorrentes: NENUFAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e NIEVRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Recorridos: NILSON MOREIRA BARBOSA e EMILIA LIMA BARBOSA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por NENUFAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e NIEVRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, conforme a seguinte ementa (ID: 115865951):
APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, LUCROS CESSANTES E DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – CULPA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA – EM CONSONANCIA COM O CASO CONCRETO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.
Na espécie, a retenção por parte da vendedora de 10% engloba o ressarcimento de despesas administrativas irremediáveis oriundas da venda do imóvel, para não haver prejuízo à alienante que não deu causa à rescisão é o suficiente e nem à compradora.
O termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. Precedentes do STJ.
(TJMT. ApCiv no 0026072-93.2015.8.11.0041, Quarta Câmara de Direito Privado, Des. Guiomar Teodoro Borges, Julgado em 26.01.2022).
Interpostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acordão de ID 117663499.
A parte recorrente alegou violação aos artigos 421 e 422 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial, argumentando que no caso do contrato firmado, uma vez tendo o comprador dado causa à rescisão do contrato, deve ser respeitada a cláusula contratual vigente no que tange à retenção dos valores pagos pela parte recorrida. Assegura que o percentual de retenção deve ser no mínimo arbitrado em 25% sobre os valores pagos, conforme entendimento do STJ.
Recurso tempestivo e preparado (IDs.121035974 e 121012973). Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID. 122820476).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos – Tema 1002 –ausência de impugnação.
A princípio, embora o órgão fracionário recorrido tenha aplicado o Tema 1002/STJ à espécie, para determinar a incidência dos juros de mora sobre o valor a restituir a partir do trânsito em julgado, não é preciso a análise deste ponto, pois não foi objeto de insurgência pela parte sucumbente.
Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Do dissídio jurisprudencial e violação ao artigo 421 e 422 do CC (retenção de 25%) -– analise de fatos e provas súmula 07.
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 421 e 422 do CC está amparada na assertiva de que a decisão recorrida não observou que o valor de retenção de 10% dos valores pagos pela parte desistente é dissonante da jurisprudência do STJ em casos análogos.
O órgão fracionário deste tribunal, soberano na análise da matéria fático probatória, sobre o ponto em questão asseverou que:
“Registra-se, ainda, que a Corte Superior também tem o entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso e consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.(...) No caso, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva dos promitentes compradores, que não honrou o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, porquanto adequado para indenizar as vendedoras das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, como consignado na sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve.
(...) é nula a clausula que prevê a devolução de apenas 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelas partes Autoras, que somados atingem R$ 184.437,75 (cento e oitenta e quatro mil, quatrocentos e trinta e sete reais e setenta e cinco centavos), estabelecendo, nesta ocasião a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, uma vez que já houve, inclusive a venda do imóvel que antes pertencia às partes autoras, não havendo prejuízo a ser suportado pelas requeridas.
Ademais, a retenção como pleiteado pelas recorrentes acarreta desvantagem exagerada à parte consumidora, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, inciso IV, do CDC).
Dessa forma, tem-se que merece ser mantido o percentual de retenção fixado na sentença em 10% (dez por cento), a fim de compatibilizá-lo com o Código de Defesa do Consumidor, cuja medida é, inclusive, facultada ao magistrado no caso de constatação de onerosidade excessiva da estipulação para o promitente comprador e, consequente, enriquecimento sem causa da promitente vendedora.
Registra-se ainda que, nos casos como o ora analisado, torna-se necessário avaliar o correto grau de culpa de uma das partes, a fim de quantificar o percentual da quantia paga a ser devolvida. Nesse sentido: (N.U 1007403-88.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/06/2021, Publicado no DJE 05/07/2021).
Assim, é de se manter o percentual de retenção de 10% (dez por cento) arbitrado na sentença, porquanto se mostra razoável e melhor se aplica às hipóteses do caso analisado.
Desta feita, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, para infirmar a premissa de que valor de retenção no patamar de 10% é o justo diante da situação enfrentada nos autos, é necessário o exame dos fatos e provas constantes do processo, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmula 07 STJ).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.