Tribunal: TJMT
Processo: 1009673-51.2022.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-26
Data de publicação: 2022-05-26

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1009673-51.2022.8.11.0000
AGRAVANTE:- DOUGLAS VICENTE DE FREITAS
AGRAVADO:- SUZANA BETTINI
Agravo de Instrumento n. 1009673-51.2022.8.11.0000 de decisão da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop que indeferiu a tutela de urgência em Ação de Imissão na Posse.
O agravante alega que em 12-12.2021 arrematou em leilão o imóvel, matrícula n. 27.563 do CRI de Sino por FR 266.000,00.
Diz que promoveu o registro, porém a ex-mutuária ainda permanece no local, apesar das diversas tentativas de desocupação voluntária.
Aduz que a alienação seguiu todos os trâmites legais e, sendo o vencedor do certame, foi elaborado instrumento particular de venda e compra de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária.
Argumenta que a arrematação ocorreu após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, ou seja, não estava atrelado às normas da Lei n. 9.514/97, logo, é irrelevante o valor pago pela aquisição do bem.
Assevera que, em que pese as ações judiciais promovidas pela agravada em desfavor do credor fiduciário (Banco Bradesco), é preciso considerar a regra da irreversibilidade dos procedimentos de leilões realizados, bem como à presunção juris tantum da qualidade de terceiro de boa-fé do arrematante adquirente, em fiel observância aos princípios da boa fé e da segurança jurídica.
Pede a antecipação da tutela recursal.
É o relatório.
O agravante se insurge contra o decisum que indeferiu a tutela de urgência para a imissão na posse do imóvel arrematado em leilão, proferido nos seguintes termos:
(...)
3. Em detida análise dos autos, denota-se que o requerente pretende seja imitido na posse de um imóvel em que, ora afirma ter adquirido/arrematado por meio de leilão, ora por meio de contrato de compra e venda, em que a requerida exerce a posse precária desde a consolidação da propriedade fiduciária do referido bem.
4. De proêmio, convém ressaltar que, em se tratando de bem imóvel constituído por alienação fiduciária, é pressuposto legal de que o banco fiduciante não fique com o bem, devendo ser alienado e que o valor não seja vil. O preço vil se caracteriza quando a importância obtida com a alienação em segunda praça equivale a menos de 50% do valor da última avaliação. Há, portanto, a necessidade de atualização do valor de mercado do bem, a fim de evitar a caracterização de preço vil em razão da inflação acumulada no período.
5. Conforme verificado dos autos e afirmado pelo próprio autor, o bem em questão foi arrematado em leilão extrajudicial pelo valor de R$ 266.000,00, segundo documento de ID. 78244056. No entanto, em compulso aos autos conexos, n.o 1020291-44.2021.8.11.0015, referido bem foi avaliado/anunciado para leilão pela importância de R$ 911.593,93, lance mínimo em primeira praça que se deu em 11/11/2021 e o valor de R$ 451.353,10, em segunda praça, ocorrido em 18/11/2021, vide documento de ID. 69657371 daqueles autos.
6. No mesmo sentido, a parte autora informa na inicial ter arrematado o bem em leilão, conforme demonstrado em ID. 78244056. Contudo, conforme os documentos por ele apresentados na inicial – ID. 78244058, notado que o bem foi adquirido por instrumento particular de venda e compra – R-11-27.563, o que, aparentemente possa não ter se sujeitado a um leilão extrajudicial com a arrematação conforme a Lei determina, ficando comprometida a probabilidade do direito buscado.
7. Ainda, diante do declínio de competência deste feito em razão da existência de outras ações a envolver o mesmo objeto desta – o imóvel - nos autos da ação anulatória, ainda em fase inicial, eis que agendada audiência de conciliação a ser realizada em 27/05/2022, não há provas de que a consolidação da propriedade do imóvel e o leilão realizado pelo banco fiduciário tenha obedecidos os procedimentos da Lei, o que impede não só garantir a tutela para a imissão na posse como também reconhecê-lo como dono, apesar do documento que, aparentemente, pode não ter eficácia alguma em relação à requerida, não justifica também o pedido subsidiário de tutela de urgência de arbitramento de taxa de ocupação.
8. Mesmo que exista esse contrato, o que não foi apresentado, respeitado os direitos de propriedade e a livre iniciativa das partes, os bens podem, sim, serem alienados e transferidos para outros, desde que em certos aspectos, como esses vinculados à alienação fiduciária, obedeçam aos parâmetros da Lei, o que resta evidenciado de que no leilão, o bem não foi alienado, conforme consta da averbação AV-10-27.563 – DATA:13.01.2022 – LEILÃO NEGATIVO. A própria matrícula do bem traz essa informação, embora tenha o requerente documento oficial de que tenha arrematado o mesmo bem em leilão.
9. Nesse passo, diante da narrativa do requerente e os documentos por ele apresentados possui uma contradição insuperável ao juízo, nesta senda ainda incipiente do feito, impossibilitando conferir a tutela vindicada, em razão da insegurança jurídica existente. (Id 84006818 dos autos em primeiro grau)
O parágrafo único do art. 995 do CPC dispõe que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
Não obstante as razões recursais, não ficou demonstrado dano iminente que exija o deferimento da medida neste momento, mesmo porque o agravante não necessita do imóvel para moradia.
Ademais, a matéria precisa ser analisada sobretudo quanto à suposta arrematação por preço vil.
Todas as questões serão aprofundadas no mérito após a oitiva da agravada.
Importante registrar que o Agravo de Instrumento tem tramitação célere e, tão logo apresentada a contraminuta, será imediatamente incluído em pauta para julgamento.
Pelo exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal.
Intime-se a parte adversa para oferecer resposta em quinze dias.
Cuiabá, 25 de maio de 2022.
Des. Rubens de Oliveira Santos Filho
Relator

Inteiro teor:
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1009673-51.2022.8.11.0000
AGRAVANTE:- DOUGLAS VICENTE DE FREITAS
AGRAVADO:- SUZANA BETTINI
Agravo de Instrumento n. 1009673-51.2022.8.11.0000 de decisão da 1a Vara Cível da Comarca de Sinop que indeferiu a tutela de urgência em Ação de Imissão na Posse.
O agravante alega que em 12-12.2021 arrematou em leilão o imóvel, matrícula n. 27.563 do CRI de Sino por FR 266.000,00.
Diz que promoveu o registro, porém a ex-mutuária ainda permanece no local, apesar das diversas tentativas de desocupação voluntária.
Aduz que a alienação seguiu todos os trâmites legais e, sendo o vencedor do certame, foi elaborado instrumento particular de venda e compra de bem imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária.
Argumenta que a arrematação ocorreu após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, ou seja, não estava atrelado às normas da Lei n. 9.514/97, logo, é irrelevante o valor pago pela aquisição do bem.
Assevera que, em que pese as ações judiciais promovidas pela agravada em desfavor do credor fiduciário (Banco Bradesco), é preciso considerar a regra da irreversibilidade dos procedimentos de leilões realizados, bem como à presunção juris tantum da qualidade de terceiro de boa-fé do arrematante adquirente, em fiel observância aos princípios da boa fé e da segurança jurídica.
Pede a antecipação da tutela recursal.
É o relatório.
O agravante se insurge contra o decisum que indeferiu a tutela de urgência para a imissão na posse do imóvel arrematado em leilão, proferido nos seguintes termos:
(...)
3. Em detida análise dos autos, denota-se que o requerente pretende seja imitido na posse de um imóvel em que, ora afirma ter adquirido/arrematado por meio de leilão, ora por meio de contrato de compra e venda, em que a requerida exerce a posse precária desde a consolidação da propriedade fiduciária do referido bem.
4. De proêmio, convém ressaltar que, em se tratando de bem imóvel constituído por alienação fiduciária, é pressuposto legal de que o banco fiduciante não fique com o bem, devendo ser alienado e que o valor não seja vil. O preço vil se caracteriza quando a importância obtida com a alienação em segunda praça equivale a menos de 50% do valor da última avaliação. Há, portanto, a necessidade de atualização do valor de mercado do bem, a fim de evitar a caracterização de preço vil em razão da inflação acumulada no período.
5. Conforme verificado dos autos e afirmado pelo próprio autor, o bem em questão foi arrematado em leilão extrajudicial pelo valor de R$ 266.000,00, segundo documento de ID. 78244056. No entanto, em compulso aos autos conexos, n.o 1020291-44.2021.8.11.0015, referido bem foi avaliado/anunciado para leilão pela importância de R$ 911.593,93, lance mínimo em primeira praça que se deu em 11/11/2021 e o valor de R$ 451.353,10, em segunda praça, ocorrido em 18/11/2021, vide documento de ID. 69657371 daqueles autos.
6. No mesmo sentido, a parte autora informa na inicial ter arrematado o bem em leilão, conforme demonstrado em ID. 78244056. Contudo, conforme os documentos por ele apresentados na inicial – ID. 78244058, notado que o bem foi adquirido por instrumento particular de venda e compra – R-11-27.563, o que, aparentemente possa não ter se sujeitado a um leilão extrajudicial com a arrematação conforme a Lei determina, ficando comprometida a probabilidade do direito buscado.
7. Ainda, diante do declínio de competência deste feito em razão da existência de outras ações a envolver o mesmo objeto desta – o imóvel - nos autos da ação anulatória, ainda em fase inicial, eis que agendada audiência de conciliação a ser realizada em 27/05/2022, não há provas de que a consolidação da propriedade do imóvel e o leilão realizado pelo banco fiduciário tenha obedecidos os procedimentos da Lei, o que impede não só garantir a tutela para a imissão na posse como também reconhecê-lo como dono, apesar do documento que, aparentemente, pode não ter eficácia alguma em relação à requerida, não justifica também o pedido subsidiário de tutela de urgência de arbitramento de taxa de ocupação.
8. Mesmo que exista esse contrato, o que não foi apresentado, respeitado os direitos de propriedade e a livre iniciativa das partes, os bens podem, sim, serem alienados e transferidos para outros, desde que em certos aspectos, como esses vinculados à alienação fiduciária, obedeçam aos parâmetros da Lei, o que resta evidenciado de que no leilão, o bem não foi alienado, conforme consta da averbação AV-10-27.563 – DATA:13.01.2022 – LEILÃO NEGATIVO. A própria matrícula do bem traz essa informação, embora tenha o requerente documento oficial de que tenha arrematado o mesmo bem em leilão.
9. Nesse passo, diante da narrativa do requerente e os documentos por ele apresentados possui uma contradição insuperável ao juízo, nesta senda ainda incipiente do feito, impossibilitando conferir a tutela vindicada, em razão da insegurança jurídica existente. (Id 84006818 dos autos em primeiro grau)
O parágrafo único do art. 995 do CPC dispõe que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
Não obstante as razões recursais, não ficou demonstrado dano iminente que exija o deferimento da medida neste momento, mesmo porque o agravante não necessita do imóvel para moradia.
Ademais, a matéria precisa ser analisada sobretudo quanto à suposta arrematação por preço vil.
Todas as questões serão aprofundadas no mérito após a oitiva da agravada.
Importante registrar que o Agravo de Instrumento tem tramitação célere e, tão logo apresentada a contraminuta, será imediatamente incluído em pauta para julgamento.
Pelo exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal.
Intime-se a parte adversa para oferecer resposta em quinze dias.
Cuiabá, 25 de maio de 2022.
Des. Rubens de Oliveira Santos Filho
Relator