Tribunal: TJMT
Processo: 1008081-69.2022.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-06
Data de publicação: 2022-05-06

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
GAB. DES. DIRCEU DOS SANTOS
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1008081-69.2022
AGRAVANTE: VÁRZEA GRANDE SHOPPING S. A.
AGRAVADO: WESLEY PIRES DA SILVA.
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C RESCISÃO CONTRATUAL – DESPEJO LIMINAR – INVIABILIDADE – CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA – REQUISITOS DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 995 E DO INCISO I DO ART. 1.019, AMBOS DO CPC NÃO DEMONSTRADOS – LIMINAR INDEFERIDA.
À luz do art. 59, § 1o, inc. IX c/c art. 37, inc. II, ambos da Lei 8.245/91, se o contrato de locação está garantido por fiança, cuja obrigação, por fundamento previsto no art. 39 da Lei de locação (Lei 8.245/91), persiste até a efetiva devolução do imóvel, , impõe-se o indeferimento da tutela de urgência que visa a desocupação do espaço em 15 dias. Precedente: N.U 1020618-34.2021.8.11.0000, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/04/2022, publicado no DJE 11/04/2022.
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto por VÁRZEA GRANDE SHOPPING S. A., visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Rescisão Contratual no 1038368-43.2021.8.11.0002, movida em face de WESLEY PIRES DA SILVA, indeferiu a tutela de urgência vindicada.
Nas razões do recurso, o recorrente alega ser proprietário do ESC (espaço comercial) n.o S006, localizado na alameda de serviços, tendo firmado em 10.01.2018 contrato de locação do referido espaço comercial junto ao recorrido (locatário), pelo prazo de 60 (sessenta) meses, tendo como início a data de 15.02.2018 e encerramento a data de 14.02.2023.
Sustenta que o valor da locação foi ajustado em um aluguel mensal mínimo e reajustável de R$1.337,70 para o período entre 1o ao 12o mês; R$1.624,35 para o período entre 13o ao 24o mês; R$1.911,00 para o período entre 25o ao 36o mês; R$2.197,65 para o período entre 37o ao 48o mês; R$2.484,30 para o período entre 49o ao 60o mês; com índice de reajuste anual fixado com base no IGPD-I. No caso de o valor representativo de 5% sobre o faturamento bruto ser maior que o aluguel mínimo, prevalecerá o aluguel percentual, além das despesas acessórias, tais como ar condicionado, energia elétrica e tributos incidentes.
Aduz que o locador não vem adimplindo com sua principal obrigação, qual seja o dever de pagar, água, energia, ar condicionado, aluguel, condomínio (encargo comum), fundo de promoção, fundo de promoção cota extra, IPTU, cessão de direito de uso (CDU), FRT e multa, totalizando a dívida no importe de R$250.686,77 (duzentos e cinquenta mil seiscentos e oitenta e seis reais).
Assevera o fato de o contrato estar garantido por fiança fidejussória não impede a concessão da liminar, que deve ser analisada levando em consideração a plausibilidade do direito bem como o perigo de dano, conforme preconiza o artigo 300 do Código de Processo Civil.
Destaca que a plausibilidade do direito resta evidenciada na medida em que o Agravado incorreu em quebra contratual ao inadimplir sua principal obrigação, no caso, o pagamento da locação, conforme estabelece o artigo 9o, inciso III da Lei de Locação.
Segue dizendo que o fato de o Agravado estar inadimplente com os alugueis e encargos, com dívida superior a R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), sobrevivendo literalmente às expensas do locador, demonstra o perigo da demora.
Forte nestes argumentos, ante ao inadimplemento das prestações locatícias, pede a antecipação da tutela recursal para que seja determinado que o locatário desocupe o imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias.
No mérito, busca a confirmação da tutela antecipada e a reforma definitiva do decisum agravado.
Com o agravo juntam os documentos exigidos pelo art. 1.017 do CPC, dentre eles, o preparo recursal.
É a síntese do necessário
Fundamento e DECIDO.
A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator se, da imediata produção de seus efeitos, houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC).
O inciso I do art. 1.019 do CPC, por sua vez, autoriza o relator deferir, em tutela, de urgência total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juiz de primeiro grau de sua decisão.
Na espécie dos autos, atento ao expendido na exordial, ao exame da documentação acostada, em juízo provisório, e nos estritos limites da cognição sumária permitida a esta fase processual, entendo pela inexistência dos pressupostos autorizadores da medida excepcional. Explico.
O autor pretende o desfazimento do contrato de locação comercial, bem como a desocupação liminar do imóvel locado, em decorrência da falta de pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos.
O art. 9o, da Lei n. 8.245/1991 é claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora, per si, é suficiente para autorizar o despejo, sendo inaplicável no caso vertente o art. 47 da mencionada norma legal.
Por sua vez, o art. 59, §1o, inc. IX, da referida Lei, prevê a possibilidade de desocupação liminar de imóvel, na ação de despejo, desde que se enquadre em alguma das situações previstas, verbis:
“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
(...)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.
Portanto, a desocupação liminar de imóvel locado poderá ser concedida no caso de falta de pagamento, desde que demonstrados, cumulativamente, os seguintes requisitos: a) a falta de pagamento, no vencimento, dos aluguéis e encargos da locação; b) não estar o contrato de locação garantido por umas das modalidades de garantia do artigo 37 da Lei do Inquilinato (fiança, caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento); c) oferecimento de caução equivalente a 03 (três) meses de aluguel.
Na hipótese, como bem consignado pelo juízo a quo, a parte autora não cumpriu todas as condições necessárias ao deferimento da medida liminar postulada.
Isso porque o contrato de locação que instrumentaliza os autos é garantido por fiança (“cláusula 12” – Id. 71796164), configurando, por ora, fato impeditivo legal para o deferimento da liminar, à luz do art. 59, § 1o, inc. IX c/c art. 37, inc. II, ambos da Lei 8.245/91.
Outrossim, no caso, o fiador não se desonerou da fiança, certo que a sua responsabilidade persiste por fundamento previsto no art. 39 da Lei de locação (Lei 8.245/91), segundo o qual “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”.
A propósito, colaciono aresto recente desta e. Corte que bem enfreou caso semelhante, verbis:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REGRESSIVA DE COBRANÇA C/C RESCISÃO DE CONTRATO – DESPEJO LIMINAR – INVIABILIDADE – CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC – IRREGULARIDADE NA REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – QUESTÃO NÃO ENFRENTADA EM PRIMEIRO GRAU – ANÁLISE VEDADA - SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO PROVIDO. Ausentes os requisitos elencados no art. 300 do CPC, impõe-se o indeferimento da tutela de urgência em que a parte visa a desocupação do imóvel em 15 dias, especialmente se o contrato de locação está garantido por fiança. É vedada a apreciação pelo Tribunal de matéria não enfrentada no juízo de origem, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição” (N.U 1020618-34.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/04/2022, publicado no DJE 11/04/2022).
Assim sendo, mantenho a decisão agravada até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito em contrarrazões, possa decidir com segurança sobre o mérito do recurso.
Por não vislumbrar razões para a concessão, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal.
Oficie-se o Juízo a quo acerca do teor desta decisão e requisitem-se informações acerca do cumprimento da obrigação estabelecida pelo art. 1.018, § 2o, do CPC, bem como se foi proferida nova decisão que interfira no processamento deste recurso.
Intime-se a parte agravada, no endereço constante na pág. 01 do 126313671, para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentem contraminuta, facultando-lhes a juntada de documentação que entenderem pertinentes.
Advirto, por fim, a possibilidade de aplicação da multa prevista no § 4o do art. 1.021 do CPC, a qual ficará condicionada ao depósito prévio que trata o § 5o do mesmo artigo, no caso de interposição de agravo interno considerado manifestamente inadmissível ou improcedente.
Às providências.
Desembargador DIRCEU DOS SANTOS
RELATOR

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
GAB. DES. DIRCEU DOS SANTOS
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1008081-69.2022
AGRAVANTE: VÁRZEA GRANDE SHOPPING S. A.
AGRAVADO: WESLEY PIRES DA SILVA.
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C RESCISÃO CONTRATUAL – DESPEJO LIMINAR – INVIABILIDADE – CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA – REQUISITOS DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 995 E DO INCISO I DO ART. 1.019, AMBOS DO CPC NÃO DEMONSTRADOS – LIMINAR INDEFERIDA.
À luz do art. 59, § 1o, inc. IX c/c art. 37, inc. II, ambos da Lei 8.245/91, se o contrato de locação está garantido por fiança, cuja obrigação, por fundamento previsto no art. 39 da Lei de locação (Lei 8.245/91), persiste até a efetiva devolução do imóvel, , impõe-se o indeferimento da tutela de urgência que visa a desocupação do espaço em 15 dias. Precedente: N.U 1020618-34.2021.8.11.0000, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/04/2022, publicado no DJE 11/04/2022.
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto por VÁRZEA GRANDE SHOPPING S. A., visando reformar a decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande que, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Rescisão Contratual no 1038368-43.2021.8.11.0002, movida em face de WESLEY PIRES DA SILVA, indeferiu a tutela de urgência vindicada.
Nas razões do recurso, o recorrente alega ser proprietário do ESC (espaço comercial) n.o S006, localizado na alameda de serviços, tendo firmado em 10.01.2018 contrato de locação do referido espaço comercial junto ao recorrido (locatário), pelo prazo de 60 (sessenta) meses, tendo como início a data de 15.02.2018 e encerramento a data de 14.02.2023.
Sustenta que o valor da locação foi ajustado em um aluguel mensal mínimo e reajustável de R$1.337,70 para o período entre 1o ao 12o mês; R$1.624,35 para o período entre 13o ao 24o mês; R$1.911,00 para o período entre 25o ao 36o mês; R$2.197,65 para o período entre 37o ao 48o mês; R$2.484,30 para o período entre 49o ao 60o mês; com índice de reajuste anual fixado com base no IGPD-I. No caso de o valor representativo de 5% sobre o faturamento bruto ser maior que o aluguel mínimo, prevalecerá o aluguel percentual, além das despesas acessórias, tais como ar condicionado, energia elétrica e tributos incidentes.
Aduz que o locador não vem adimplindo com sua principal obrigação, qual seja o dever de pagar, água, energia, ar condicionado, aluguel, condomínio (encargo comum), fundo de promoção, fundo de promoção cota extra, IPTU, cessão de direito de uso (CDU), FRT e multa, totalizando a dívida no importe de R$250.686,77 (duzentos e cinquenta mil seiscentos e oitenta e seis reais).
Assevera o fato de o contrato estar garantido por fiança fidejussória não impede a concessão da liminar, que deve ser analisada levando em consideração a plausibilidade do direito bem como o perigo de dano, conforme preconiza o artigo 300 do Código de Processo Civil.
Destaca que a plausibilidade do direito resta evidenciada na medida em que o Agravado incorreu em quebra contratual ao inadimplir sua principal obrigação, no caso, o pagamento da locação, conforme estabelece o artigo 9o, inciso III da Lei de Locação.
Segue dizendo que o fato de o Agravado estar inadimplente com os alugueis e encargos, com dívida superior a R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), sobrevivendo literalmente às expensas do locador, demonstra o perigo da demora.
Forte nestes argumentos, ante ao inadimplemento das prestações locatícias, pede a antecipação da tutela recursal para que seja determinado que o locatário desocupe o imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias.
No mérito, busca a confirmação da tutela antecipada e a reforma definitiva do decisum agravado.
Com o agravo juntam os documentos exigidos pelo art. 1.017 do CPC, dentre eles, o preparo recursal.
É a síntese do necessário
Fundamento e DECIDO.
A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator se, da imediata produção de seus efeitos, houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC).
O inciso I do art. 1.019 do CPC, por sua vez, autoriza o relator deferir, em tutela, de urgência total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao Juiz de primeiro grau de sua decisão.
Na espécie dos autos, atento ao expendido na exordial, ao exame da documentação acostada, em juízo provisório, e nos estritos limites da cognição sumária permitida a esta fase processual, entendo pela inexistência dos pressupostos autorizadores da medida excepcional. Explico.
O autor pretende o desfazimento do contrato de locação comercial, bem como a desocupação liminar do imóvel locado, em decorrência da falta de pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos.
O art. 9o, da Lei n. 8.245/1991 é claro ao dispor que a falta de pagamento dos aluguéis autoriza a rescisão do contrato, pois, a mora, per si, é suficiente para autorizar o despejo, sendo inaplicável no caso vertente o art. 47 da mencionada norma legal.
Por sua vez, o art. 59, §1o, inc. IX, da referida Lei, prevê a possibilidade de desocupação liminar de imóvel, na ação de despejo, desde que se enquadre em alguma das situações previstas, verbis:
“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
(...)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.
Portanto, a desocupação liminar de imóvel locado poderá ser concedida no caso de falta de pagamento, desde que demonstrados, cumulativamente, os seguintes requisitos: a) a falta de pagamento, no vencimento, dos aluguéis e encargos da locação; b) não estar o contrato de locação garantido por umas das modalidades de garantia do artigo 37 da Lei do Inquilinato (fiança, caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento); c) oferecimento de caução equivalente a 03 (três) meses de aluguel.
Na hipótese, como bem consignado pelo juízo a quo, a parte autora não cumpriu todas as condições necessárias ao deferimento da medida liminar postulada.
Isso porque o contrato de locação que instrumentaliza os autos é garantido por fiança (“cláusula 12” – Id. 71796164), configurando, por ora, fato impeditivo legal para o deferimento da liminar, à luz do art. 59, § 1o, inc. IX c/c art. 37, inc. II, ambos da Lei 8.245/91.
Outrossim, no caso, o fiador não se desonerou da fiança, certo que a sua responsabilidade persiste por fundamento previsto no art. 39 da Lei de locação (Lei 8.245/91), segundo o qual “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”.
A propósito, colaciono aresto recente desta e. Corte que bem enfreou caso semelhante, verbis:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REGRESSIVA DE COBRANÇA C/C RESCISÃO DE CONTRATO – DESPEJO LIMINAR – INVIABILIDADE – CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC – IRREGULARIDADE NA REALIZAÇÃO DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO – QUESTÃO NÃO ENFRENTADA EM PRIMEIRO GRAU – ANÁLISE VEDADA - SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NESSE PONTO PROVIDO. Ausentes os requisitos elencados no art. 300 do CPC, impõe-se o indeferimento da tutela de urgência em que a parte visa a desocupação do imóvel em 15 dias, especialmente se o contrato de locação está garantido por fiança. É vedada a apreciação pelo Tribunal de matéria não enfrentada no juízo de origem, sob pena de supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição” (N.U 1020618-34.2021.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/04/2022, publicado no DJE 11/04/2022).
Assim sendo, mantenho a decisão agravada até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito em contrarrazões, possa decidir com segurança sobre o mérito do recurso.
Por não vislumbrar razões para a concessão, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal.
Oficie-se o Juízo a quo acerca do teor desta decisão e requisitem-se informações acerca do cumprimento da obrigação estabelecida pelo art. 1.018, § 2o, do CPC, bem como se foi proferida nova decisão que interfira no processamento deste recurso.
Intime-se a parte agravada, no endereço constante na pág. 01 do 126313671, para, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentem contraminuta, facultando-lhes a juntada de documentação que entenderem pertinentes.
Advirto, por fim, a possibilidade de aplicação da multa prevista no § 4o do art. 1.021 do CPC, a qual ficará condicionada ao depósito prévio que trata o § 5o do mesmo artigo, no caso de interposição de agravo interno considerado manifestamente inadmissível ou improcedente.
Às providências.
Desembargador DIRCEU DOS SANTOS
RELATOR