Tribunal: TJMT
Processo: 0014202-51.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-04-06
Data de publicação: 2022-04-06

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0014202-51.2015.8.11.0041
RECORRENTE: JAILSON DA SILVA SOARES
RECORRIDOS: ÉDIO LOTUFO FILHO e LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado que deu provimento ao recurso das partes recorridas, assim ementado (ID 95981958):
RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA FUNDAMENTADA EM ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – ATRASO INEXISTENTE – PROPOSTA DE COMPRA COM CONDIÇÃO SUSPENSIVA – EFICÁCIA SUBORDINADA À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E MÚTUO PARA A CONSTRUÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL, COM A PARTICIPAÇÃO DO AGENTE FINANCIADOR – ART. 125 DO CÓDIGO CIVIL – PRAZO DE SESSENTA DIAS PARA A ENTREGA DAS CHAVES, APÓS O FINAL DO PRAZO DE CONSTRUÇÃO – VALIDADE -SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO – RECURSO ADESIVO PREJUDICADO.
1. O prazo de entrega de unidade habitacional não deve ser contabilizado a partir da assinatura da “proposta de compra”, mas da celebração do contrato que consolida a aquisição do bem, mediante a aprovação de crédito pelo agente financiador.
2. É válida a cláusula que estipula, com a necessária clareza, prazo de tolerância de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves do imóvel após o fim do prazo de conclusão da obra.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0014202-51.2015.8.11.0041, Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves, j. em 28.07.2021).
A parte recorrente alegou violação ao artigo 423 do Código Civil, bem como aos artigos 4o, 6o, III, 46, 51 inciso IV e 54, § 4o do Código de Defesa do Consumidor, que serviram de esteio ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça sufragado Recurso Repetitivo originário do Tema 996, argumentando que a disposição contratual que condiciona a data da entrega do imóvel à evento futuro e incerto, in casu, concessão de financiamento, é nula de pleno direito por violar a regra hermenêutica que impõe interpretação favorável ao consumidor.
Nesta perspectiva, asseverou que o cômputo do prazo de 20 meses para a entrega da unidade habitacional iniciou-se em abril de 2012, data da assinatura da proposta de compra e venda, não em 21 de setembro de 2012, quando implementado o financiamento junto a Caixa Econômica Federal, por intermédio do programa “Minha Casa, Minha Vida”.
Ao final, requereu o provimento do recurso para reformar o acordão recorrido e restabelecer a decisão proferida em primeira instância que, ao reconhecer a mora da construtora, julgou procedente a pretensão indenizatória requestada na petição inicial.
Recurso tempestivo (ID 99227450) e dispensado o pagamento do preparo, por ser o recorrente beneficiário da justiça gratuita (ID 99143461).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID 102472964).
Esta Vice-presidência encaminhou os autos para juízo de adequação/retratação, tendo em vista que a inexistência de menção quanto a aplicação do Tema 996/STJ no decisório ora objurgado.
Os autos retornaram com juízo de retratação negativo, conforme ementa destacada:
JUÍZO DE RETRATAÇÃO EM RECURSO DE APELAÇÃO – ALEGADA INOBSERVÂNCIA DE TESE FIXADA NO TEMA 996 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – ACÓRDÃO LASTREADO EM OUTROS ELEMENTOS QUE, ISOLADAMENTE CONSIDERADOS, SE REVELAM SUFICIENTES À MANUTENÇÃO DO ENTENDIMENTO ADOTADO – JUÍZO NEGATIVO DE RETRATAÇÃO.
Incabível o juízo de retratação em sede de recurso especial na hipótese em que o acórdão recorrido contém outros fundamentos que, desprovidos de relação com o precedente paradigma e não impugnados pelo recorrente, se revelam suficientes para legitimar a conclusão adotada na decisão hostilizada.(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0014202-51.2015.8.11.0041, Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves, j. em 26.01.2022).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos Tema 996/STJ – Pressupostos satisfeitos.
Consoante acima relatado, a parte recorrente sustentou que é nula de pleno direito a cláusula contratual que não dispõe de forma clara acerca do prazo para entrega da unidade imobiliária, condicionando-a, como no caso dos autos, à concessão de financiamento, tal como firmado no Tema 996/STJ.
Partindo dessa premissa, impugnou a decisão colegiada que reformou a sentença do juízo singular e decidiu pela inexistência de mora por parte da construtora, exatamente por conferir legalidade à clausula que contém disposição idêntica, o que se pode verificar do trecho ora destacado (ID 95981958):
“embora o requerente sustente que o prazo, estabelecido no contrato de compra e venda, deveria ser contabilizado a partir da assinatura da “proposta de compra de imóvel” firmada em abril de 2012, o referido documento, apresentado no id. 93016473 – p. 67, representava negócio jurídico com condição suspensiva, pois dependia de evento futuro e incerto - a aprovação de crédito em favor do requerente junto à Caixa Econômica Federal.
Tratando-se de condição suspensiva, aplica-se a regra prevista no art. 125 do Código Civil:
“Art. 125. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.”
Assim, os efeitos jurídicos da “proposta” se implementaram apenas em 21 de setembro de 2012, com a celebração do contrato de compra e venda, que representava a satisfação dos requisitos e a aprovação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal.
Nem se diga que o prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves, contabilizado após o fim do prazo da construção, é inaplicável à hipótese sub judice, considerando que a cláusula correspondente foi redigida em forma e com clareza idênticas às demais disposições contratuais, interpretadas pelo autor em benefício próprio.
Ademais, considerando que a jurisprudência pátria é pacífica no que tange à validade do prazo de tolerância de 180 dias que constitui a praxe em negócios jurídicos dessa natureza, não há qualquer obstáculo à estipulação de prazo inferior.
Em outras palavras, a Câmara julgadora entendeu que não houve ato ilícito praticado pela parte recorrida, ante a validade da cláusula que vincula o termo para entrega do imóvel ao implemento de condição suspensiva.
Ademais, remetidos os autos para eventual juízo de retratação, a câmara entendeu por não aplicar o Tema 996/STJ, ao argumento de que havia fundamento independente e desprovido de relação com o paradigma.
Confira-se:
O recurso especial sugere inobservância da tese 1.1 do Tema Repetitivo 996, segundo a qual é inadmissível, nos contratos de aquisição de unidades autônomas em construção, a vinculação do prazo de entrega de imóvel a negócio jurídico posterior:
“1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”
Ocorre que, apesar da tese ventilada, o voto condutor do acórdão recorrido apresenta outros fundamentos que, isoladamente considerados, se revelam suficientes para legitimar o decreto de improcedência, sem violar o precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça.
Afinal, restou consignado que o contrato definitivamente entabulado pelas partes, que estabeleceu o prazo de 20 meses para a entrega do imóvel, acrescido do período de 60 dias de tolerância, foi firmado em 21/09/2012.
Visto que as chaves foram entregues em julho de 2014, isto é, 22 meses após a celebração do contrato de compra e venda propriamente dito, como indica o Termo de Recebimento do Imóvel trazido à baila no id. 93016473 – p. 73, é evidente que a requerida cumpriu sua obrigação contratual, dada a aplicação do prazo de tolerância pactuado entre as partes e admitido pela jurisprudência dominante.
Logo, ainda que a tese de vinculação do prazo de entrega do imóvel à obtenção de financiamento seja repelida por incompatibilidade com o precedente superior, a pretensão autoral permanece desprovida de respaldo jurídico.
Registre-se que a parte autora pretendia que o prazo estabelecido no contrato definitivo fosse contabilizado retroativamente, a partir da assinatura da “Proposta de Compra” apresentada no id. 93016473 - Pág. 67, pretensão inviável, haja vista que prazo algum foi estabelecido no bojo do documento porque, tratando-se de simples proposta, a celebração do negócio principal dependeria da aceitação por parte da imobiliária, o que, aliás, restou expressamente previsto nas condições da proposta.
(...)
Ante o exposto, exerço JUÍZO NEGATIVO DE RETRATAÇÃO.
É como voto.
Dito de outro modo, o aresto objurgado rejeitou que o cômpito do prazo para a entrega do imóvel ocorresse a partir da proposta de compra porque “prazo algum foi estabelecido no bojo do documento” e, quando assim o fez, manteve a decisão que vinculou o início desta contagem à data da concessão de financiamento, o que, salvo melhor juízo a ser efetuado pela Corte superior, é situação repelida pela jurisprudência do STJ.
No que se refere a este ponto, importante constar as razões de decidir apostas no voto conduto do Resp 1729593/SP, quando destacou a nulidade de cláusula contratual em voga:
Por tudo isso, (...) é forçoso reconhecer que, tratando-se de contratos que regulam as relações de consumo, o aderente só se vincula às disposições neles inseridas se lhe for dada a oportunidade de conhecimento prévio do seu conteúdo (CDC, arts. 4o, 6o, III, 46 e 54, § 4o), o que inquestionavelmente se aplica aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel. A efetividade do conteúdo da informação, por sua vez, deve ser aferida a partir da situação em concreto, examinando-se qual será substancialmente o conhecimento imprescindível e como se poderá atingir o destinatário específico daquele produto ou serviço, de modo que a transmissão da informação seja adequada e eficiente, atendendo aos deveres anexos da boa-fé objetiva, do dever de colaboração e de respeito ao consumidor (REsp n. 1.349.188/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 22/06/2016).
Nessa mesma linha, o art. 51, IV, do CDC, considera nula de pleno direito, entre outras, a cláusula contratual que estabeleça obrigação que coloque o consumidor em situação de desvantagem exagerada, assim considerada, segundo o § 1o, II e III, aquela que "restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual", ou que se mostre "excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso".
Ademais, os contratos de promessa de compra e venda de imóvel caracterizam-se como de adesão, uma vez que suas cláusulas e condições são redigidas de forma unilateral, segundo o interesse das incorporadoras, cabendo ao aderente apenas aceitá-las ou não em seu conjunto, o que restringe, sensivelmente, a própria autonomia da vontade.
Em casos tais, na hipótese de ambiguidade ou contradição nas cláusulas, deve prevalecer o sentido mais favorável ao aderente, entendimento que decorre não apenas do art. 47 do diploma consumerista, mas também do art. 423 do CC, que assim dispõe:
Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.
(...)
Não se pode olvidar que, a despeito de a promessa de compra e venda de imóvel ser contratada de maneira individual, o negócio envolve o interesse de uma coletividade, de modo que a vinculação da contagem do prazo de entrega da obra à data da obtenção do financiamento cria uma situação sui generis, na medida em que, para um mesmo empreendimento, cujas unidades deverão ser entregues de uma só vez – ainda que para uma etapa específica da construção previamente programada –, ter-se-á a configuração da mora de maneira individualizada, a depender da data em que cada contrato for assinado, o que significará, em última ratio, uma forma de não sujeitar a empresa aos efeitos da mora.
Colocadas todas estas premissas, o aresto recorrido aparentemente dissentiu da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no que se refere ao Tema 996/STJ item 1.1.
A controvérsia foi prequestionada, haja vista que foi dada à Corte de origem a oportunidade de exercer juízo de retratação, bem como não incide o óbice de qualquer outra súmula impeditiva.
Dessa forma, presentes todas as condições processuais necessárias, dou seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, “c”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0014202-51.2015.8.11.0041
RECORRENTE: JAILSON DA SILVA SOARES
RECORRIDOS: ÉDIO LOTUFO FILHO e LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado que deu provimento ao recurso das partes recorridas, assim ementado (ID 95981958):
RECURSOS DE APELAÇÃO – AÇÃO INDENIZATÓRIA FUNDAMENTADA EM ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – ATRASO INEXISTENTE – PROPOSTA DE COMPRA COM CONDIÇÃO SUSPENSIVA – EFICÁCIA SUBORDINADA À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E MÚTUO PARA A CONSTRUÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL, COM A PARTICIPAÇÃO DO AGENTE FINANCIADOR – ART. 125 DO CÓDIGO CIVIL – PRAZO DE SESSENTA DIAS PARA A ENTREGA DAS CHAVES, APÓS O FINAL DO PRAZO DE CONSTRUÇÃO – VALIDADE -SENTENÇA REFORMADA – RECURSO DA REQUERIDA PROVIDO – RECURSO ADESIVO PREJUDICADO.
1. O prazo de entrega de unidade habitacional não deve ser contabilizado a partir da assinatura da “proposta de compra”, mas da celebração do contrato que consolida a aquisição do bem, mediante a aprovação de crédito pelo agente financiador.
2. É válida a cláusula que estipula, com a necessária clareza, prazo de tolerância de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves do imóvel após o fim do prazo de conclusão da obra.
(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0014202-51.2015.8.11.0041, Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves, j. em 28.07.2021).
A parte recorrente alegou violação ao artigo 423 do Código Civil, bem como aos artigos 4o, 6o, III, 46, 51 inciso IV e 54, § 4o do Código de Defesa do Consumidor, que serviram de esteio ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça sufragado Recurso Repetitivo originário do Tema 996, argumentando que a disposição contratual que condiciona a data da entrega do imóvel à evento futuro e incerto, in casu, concessão de financiamento, é nula de pleno direito por violar a regra hermenêutica que impõe interpretação favorável ao consumidor.
Nesta perspectiva, asseverou que o cômputo do prazo de 20 meses para a entrega da unidade habitacional iniciou-se em abril de 2012, data da assinatura da proposta de compra e venda, não em 21 de setembro de 2012, quando implementado o financiamento junto a Caixa Econômica Federal, por intermédio do programa “Minha Casa, Minha Vida”.
Ao final, requereu o provimento do recurso para reformar o acordão recorrido e restabelecer a decisão proferida em primeira instância que, ao reconhecer a mora da construtora, julgou procedente a pretensão indenizatória requestada na petição inicial.
Recurso tempestivo (ID 99227450) e dispensado o pagamento do preparo, por ser o recorrente beneficiário da justiça gratuita (ID 99143461).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID 102472964).
Esta Vice-presidência encaminhou os autos para juízo de adequação/retratação, tendo em vista que a inexistência de menção quanto a aplicação do Tema 996/STJ no decisório ora objurgado.
Os autos retornaram com juízo de retratação negativo, conforme ementa destacada:
JUÍZO DE RETRATAÇÃO EM RECURSO DE APELAÇÃO – ALEGADA INOBSERVÂNCIA DE TESE FIXADA NO TEMA 996 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – ACÓRDÃO LASTREADO EM OUTROS ELEMENTOS QUE, ISOLADAMENTE CONSIDERADOS, SE REVELAM SUFICIENTES À MANUTENÇÃO DO ENTENDIMENTO ADOTADO – JUÍZO NEGATIVO DE RETRATAÇÃO.
Incabível o juízo de retratação em sede de recurso especial na hipótese em que o acórdão recorrido contém outros fundamentos que, desprovidos de relação com o precedente paradigma e não impugnados pelo recorrente, se revelam suficientes para legitimar a conclusão adotada na decisão hostilizada.(TJMT – Quarta Câmara de Direito Privado – ApCiv n. 0014202-51.2015.8.11.0041, Relatora: Desa. Serly Marcondes Alves, j. em 26.01.2022).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos Tema 996/STJ – Pressupostos satisfeitos.
Consoante acima relatado, a parte recorrente sustentou que é nula de pleno direito a cláusula contratual que não dispõe de forma clara acerca do prazo para entrega da unidade imobiliária, condicionando-a, como no caso dos autos, à concessão de financiamento, tal como firmado no Tema 996/STJ.
Partindo dessa premissa, impugnou a decisão colegiada que reformou a sentença do juízo singular e decidiu pela inexistência de mora por parte da construtora, exatamente por conferir legalidade à clausula que contém disposição idêntica, o que se pode verificar do trecho ora destacado (ID 95981958):
“embora o requerente sustente que o prazo, estabelecido no contrato de compra e venda, deveria ser contabilizado a partir da assinatura da “proposta de compra de imóvel” firmada em abril de 2012, o referido documento, apresentado no id. 93016473 – p. 67, representava negócio jurídico com condição suspensiva, pois dependia de evento futuro e incerto - a aprovação de crédito em favor do requerente junto à Caixa Econômica Federal.
Tratando-se de condição suspensiva, aplica-se a regra prevista no art. 125 do Código Civil:
“Art. 125. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.”
Assim, os efeitos jurídicos da “proposta” se implementaram apenas em 21 de setembro de 2012, com a celebração do contrato de compra e venda, que representava a satisfação dos requisitos e a aprovação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal.
Nem se diga que o prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves, contabilizado após o fim do prazo da construção, é inaplicável à hipótese sub judice, considerando que a cláusula correspondente foi redigida em forma e com clareza idênticas às demais disposições contratuais, interpretadas pelo autor em benefício próprio.
Ademais, considerando que a jurisprudência pátria é pacífica no que tange à validade do prazo de tolerância de 180 dias que constitui a praxe em negócios jurídicos dessa natureza, não há qualquer obstáculo à estipulação de prazo inferior.
Em outras palavras, a Câmara julgadora entendeu que não houve ato ilícito praticado pela parte recorrida, ante a validade da cláusula que vincula o termo para entrega do imóvel ao implemento de condição suspensiva.
Ademais, remetidos os autos para eventual juízo de retratação, a câmara entendeu por não aplicar o Tema 996/STJ, ao argumento de que havia fundamento independente e desprovido de relação com o paradigma.
Confira-se:
O recurso especial sugere inobservância da tese 1.1 do Tema Repetitivo 996, segundo a qual é inadmissível, nos contratos de aquisição de unidades autônomas em construção, a vinculação do prazo de entrega de imóvel a negócio jurídico posterior:
“1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”
Ocorre que, apesar da tese ventilada, o voto condutor do acórdão recorrido apresenta outros fundamentos que, isoladamente considerados, se revelam suficientes para legitimar o decreto de improcedência, sem violar o precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça.
Afinal, restou consignado que o contrato definitivamente entabulado pelas partes, que estabeleceu o prazo de 20 meses para a entrega do imóvel, acrescido do período de 60 dias de tolerância, foi firmado em 21/09/2012.
Visto que as chaves foram entregues em julho de 2014, isto é, 22 meses após a celebração do contrato de compra e venda propriamente dito, como indica o Termo de Recebimento do Imóvel trazido à baila no id. 93016473 – p. 73, é evidente que a requerida cumpriu sua obrigação contratual, dada a aplicação do prazo de tolerância pactuado entre as partes e admitido pela jurisprudência dominante.
Logo, ainda que a tese de vinculação do prazo de entrega do imóvel à obtenção de financiamento seja repelida por incompatibilidade com o precedente superior, a pretensão autoral permanece desprovida de respaldo jurídico.
Registre-se que a parte autora pretendia que o prazo estabelecido no contrato definitivo fosse contabilizado retroativamente, a partir da assinatura da “Proposta de Compra” apresentada no id. 93016473 - Pág. 67, pretensão inviável, haja vista que prazo algum foi estabelecido no bojo do documento porque, tratando-se de simples proposta, a celebração do negócio principal dependeria da aceitação por parte da imobiliária, o que, aliás, restou expressamente previsto nas condições da proposta.
(...)
Ante o exposto, exerço JUÍZO NEGATIVO DE RETRATAÇÃO.
É como voto.
Dito de outro modo, o aresto objurgado rejeitou que o cômpito do prazo para a entrega do imóvel ocorresse a partir da proposta de compra porque “prazo algum foi estabelecido no bojo do documento” e, quando assim o fez, manteve a decisão que vinculou o início desta contagem à data da concessão de financiamento, o que, salvo melhor juízo a ser efetuado pela Corte superior, é situação repelida pela jurisprudência do STJ.
No que se refere a este ponto, importante constar as razões de decidir apostas no voto conduto do Resp 1729593/SP, quando destacou a nulidade de cláusula contratual em voga:
Por tudo isso, (...) é forçoso reconhecer que, tratando-se de contratos que regulam as relações de consumo, o aderente só se vincula às disposições neles inseridas se lhe for dada a oportunidade de conhecimento prévio do seu conteúdo (CDC, arts. 4o, 6o, III, 46 e 54, § 4o), o que inquestionavelmente se aplica aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel. A efetividade do conteúdo da informação, por sua vez, deve ser aferida a partir da situação em concreto, examinando-se qual será substancialmente o conhecimento imprescindível e como se poderá atingir o destinatário específico daquele produto ou serviço, de modo que a transmissão da informação seja adequada e eficiente, atendendo aos deveres anexos da boa-fé objetiva, do dever de colaboração e de respeito ao consumidor (REsp n. 1.349.188/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 22/06/2016).
Nessa mesma linha, o art. 51, IV, do CDC, considera nula de pleno direito, entre outras, a cláusula contratual que estabeleça obrigação que coloque o consumidor em situação de desvantagem exagerada, assim considerada, segundo o § 1o, II e III, aquela que "restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual", ou que se mostre "excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso".
Ademais, os contratos de promessa de compra e venda de imóvel caracterizam-se como de adesão, uma vez que suas cláusulas e condições são redigidas de forma unilateral, segundo o interesse das incorporadoras, cabendo ao aderente apenas aceitá-las ou não em seu conjunto, o que restringe, sensivelmente, a própria autonomia da vontade.
Em casos tais, na hipótese de ambiguidade ou contradição nas cláusulas, deve prevalecer o sentido mais favorável ao aderente, entendimento que decorre não apenas do art. 47 do diploma consumerista, mas também do art. 423 do CC, que assim dispõe:
Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.
(...)
Não se pode olvidar que, a despeito de a promessa de compra e venda de imóvel ser contratada de maneira individual, o negócio envolve o interesse de uma coletividade, de modo que a vinculação da contagem do prazo de entrega da obra à data da obtenção do financiamento cria uma situação sui generis, na medida em que, para um mesmo empreendimento, cujas unidades deverão ser entregues de uma só vez – ainda que para uma etapa específica da construção previamente programada –, ter-se-á a configuração da mora de maneira individualizada, a depender da data em que cada contrato for assinado, o que significará, em última ratio, uma forma de não sujeitar a empresa aos efeitos da mora.
Colocadas todas estas premissas, o aresto recorrido aparentemente dissentiu da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no que se refere ao Tema 996/STJ item 1.1.
A controvérsia foi prequestionada, haja vista que foi dada à Corte de origem a oportunidade de exercer juízo de retratação, bem como não incide o óbice de qualquer outra súmula impeditiva.
Dessa forma, presentes todas as condições processuais necessárias, dou seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, “c”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça