Tribunal: TJMT
Processo: 0005410-11.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-03-28
Data de publicação: 2022-03-28

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 0005410-11.2015.8.11.0041
Recorrente: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA
Recorrido: CELMA ASSUNÇÃO DE LARA
Recurso Especial Adesivo interposto na Apelação Cível no 0005410-11.2015.8.11.0041
Recorrente: CELMA ASSUNÇÃO DE LARA
Recorrido: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA
Do recurso especial de SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA (ID 102413962).
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrida, conforme a seguinte ementa (ID: 84987488):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR E FAZER C/C INDENIZAÇÃO – IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO EM RAZÃO DE INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – NOTIFICAÇÃO COMPROVADA NO ENREDEÇO CONSTANTE NO CONTRATO - RESCISÃO PREVISTA CONTRATUALMENTE – CULPA DA VENDEDORA NÃO COMPROVADA – FINANCIAMENTO DE RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR/COMPRADOR – VIABILIDADE DE COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA OUTROS INTERESSADOS APÓS A RESCISÃO – VIABILIDADE DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS – ENTENDIMENTO DO STJ – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE – APELO PROVIDO EM PARTE.
Em havendo a demonstração de inadimplemento contratual, é viável a rescisão conforme previsto no próprio contrato, sobretudo quando houve a devida notificação acerca da mora no endereço declinado.
Caso não se desincumba a compradora de adimplir o contrato, providenciando o financiamento dos valores para a aquisição do bem comercializado na planta, é perfeitamente viável a rescisão, podendo, após, a vendedora comercializá-lo com outros interessados no imóvel, não havendo falar em qualquer ilicitude, e, por consequência, em necessidade de reparação de danos.
“(...) Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se sequer houve a entrega ou fruição do imóvel pela compradora, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem”. (...) (N.U 0004711-83.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 12/03/2021)”.
(TJMT. ApCiv no 0005410-11.2015.8.11.0041, Primeira Câmara de Direito Privado, Des. Sebastião Barbosa Farias, Julgado em 24.08.2021).
Foram interpostos os embargos de declaração por ambas as partes. Os declaratórios interpostos por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA foram acolhidos, a fim de suprir omissão e reconhecer que a devolução dos valores à parte consumidora se dê de uma única vez, com juros computados a partir do trânsito em julgado e correção monetária desde o desembolso, pelo INPC. Os embargos de CELMA ASSUNÇÃO DE LARA foram rejeitados, conforme acordão de ID 100083962.
As partes recorrentes, em suas razões recursais, requereram a reforma do julgado, ocasião na qual alegaram a existência de cláusula contratual que prevê a rescisão do contrato e o abatimento de 25% dos valores pagos em benefício da construtora. Neste passo, sustentaram que a jurisprudência do STJ é pacífica quanto à legalidade da retenção deste percentual.
Recurso tempestivo e preparado (IDs. 115122953 e 102808952).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID. 106359952).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Em análise dos autos, observa-se que o órgão fracionário ora recorrido aplicou ao caso o Tema Repetitivo 1002/STJ, no qual se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
Quanto a este capítulo do acordão não foi interposto recurso pela parte sucumbente, razão pela qual impede-se a aplicação da sistemática de precedentes, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Deficiência de fundamentação (Súmula 284/STF).
Sem a identificação precisa do dispositivo legal supostamente violado, ou objeto de dissídio jurisprudencial, fica prejudicada a análise da controvérsia, o que caracteriza deficiência de fundamentação, e atrai a aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - SEGURO DE VIDA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.
1. O conhecimento do recurso especial pelas alíneas ‘a"’e ‘c’ do permissivo constitucional exige a indicação de qual ou quais os dispositivos de lei que supostamente teriam sido violados ou objeto de interpretação divergente entre o acórdão impugnado e os paradigmas, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula 284 do STF. Precedentes.
2. O Tribunal de origem, com base na análise do acervo probatório dos autos, concluiu que o segurado faz jus ao recebimento da indenização correspondente à cobertura securitária, por entender que a questão relativa ao pagamento da indenização de forma proporcional ao grau de invalidez do segurado, encontra-se tão somente nas condições gerais da apólice, da qual não há prova de que o autor, na condição de segurado, tomou conhecimento. Assim, para rever o entendimento do acórdão recorrido, demandaria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e reinterpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão das Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido”. (AgInt no AREsp 1220109/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018).
In casu, embora a parte recorrente afirme que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva do adquirente e que o contrato previa o percentual de retenção diante do distrato deve incidir na porcentagem de 25, não demonstrou de forma individualizada e específica quais dispositivos de lei federal foram supostamente violados, o que implica em deficiência de fundamentação, nos termos do Enunciado Sumular 284/STF
Muito embora a parte recorrente cite o artigo 413 do CC que no decorrer da peça recursal, é impossível compreender a delimitação da controvérsia, pois não se consegue extrair se o dispositivo em questão foi eleito como parâmetro de legalidade ou como mero reforço argumentativo da tese de defesa.
Para elucidar:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. MILITAR TEMPORÁRIO. INCAPACIDADE SURGIDA DURANTE A PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REINTEGRAÇÃO SOMENTE PARA FINS DE TRATAMENTO DE SAÚDE. DANOS MORAIS. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284 DO STF.
I - Na origem, trata-se de ação objetivando a anulação de ato de licenciamento e reintegração, como marinheiro não especializado, para fins de submissão a tratamento médico e recebimento de soldos, além de indenização por danos morais.
II - Após sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, o Tribunal a quo deu parcial provimento à apelação do ente público, ficando consignado que o militar temporário, na hipótese, deve ser reintegrado para fins específicos de tratamento de saúde, sem direito a vencimentos, na condição de adido, nos termos do art. 149 do Decreto n. 57.654/66, ficando excluída a condenação em danos morais fixada pela sentença recorrida, tendo em vista a incapacidade parcial que acomete o postulante.
III - A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o militar temporário ou de carreira, no caso de debilidade física ou mental acometida durante o exercício de atividades castrenses, faz jus à reintegração e ao pagamento da remuneração, enquanto submetido a tratamento médico-hospitalar, a fim de se recuperar da incapacidade temporária. No mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 1.762.249/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 21/6/2021, DJe 24/6/2021 e AgInt no AgInt no AREsp n. 1.172.753/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 26/10/2020, DJe 12/11/2020.
IV - Quanto ao dano moral pleiteado, nota-se que o recorrente não apontou qual o dispositivo infraconstitucional foi supostamente violado.
V - A competência do Superior Tribunal de Justiça, na via do recurso especial, encontra-se vinculada à interpretação e à uniformização do direito infraconstitucional federal.
VI - Nesse contexto, impõe-se não apenas a correta indicação dos dispositivos legais federais supostamente contrariados pelo Tribunal a quo, mas também a delimitação da violação da matéria insculpida nos regramentos indicados, para que seja viabilizado o necessário confronto interpretativo e, consequentemente, o cumprimento da incumbência constitucional revelada com a uniformização do direito infraconstitucional sob exame.
VII - Dessa forma, verificado que o recorrente deixou de indicar com precisão quais os dispositivos legais que teriam sido violados, apresenta-se evidente a deficiência do pleito recursal, atraindo o teor da Súmula n. 284 do STF.
VIII - Agravo interno improvido.
(AgInt no REsp 1834180/RN, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 13/12/2021, DJe 15/12/2021)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DE NORMA CONSTITUCIONAL. COMPETÊNCIA DO STF. ARTIGO DE LEI MENCIONADO A TÍTULO ARGUMENTATIVO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE.
1. Inviável a abertura da via especial, a fim de alegar violação de norma constitucional, sob pena de supressão de competência do próprio STF, ainda que seja a título de prequestionamento, objetivando a interposição de recurso extraordinário.
2. A menção a artigo de lei a título de reforço argumentativo não autoriza a abertura da via especial, na medida em que não atende a requisito de admissibilidade do apelo nobre, qual seja, a indicação expressa da legislação federal violada. Precedentes.
3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1.460.218/SC, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, DJe 22/05/2019)
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmula 284/ STJ).
Do recurso especial adesivo de CELMA ASSUNÇÃO DE LARA (ID 106359954).
Trata-se de recurso especial interposto por CELMA ASSUNÇÃO DE LARA, com fundamento no art. 105, III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, conforme a seguinte ementa (ID: 84987488):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR E FAZER C/C INDENIZAÇÃO – IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO EM RAZÃO DE INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – NOTIFICAÇÃO COMPROVADA NO ENREDEÇO CONSTANTE NO CONTRATO - RESCISÃO PREVISTA CONTRATUALMENTE – CULPA DA VENDEDORA NÃO COMPROVADA – FINANCIAMENTO DE RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR/COMPRADOR – VIABILIDADE DE COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA OUTROS INTERESSADOS APÓS A RESCISÃO – VIABILIDADE DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS – ENTENDIMENTO DO STJ – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE – APELO PROVIDO EM PARTE.
Em havendo a demonstração de inadimplemento contratual, é viável a rescisão conforme previsto no próprio contrato, sobretudo quando houve a devida notificação acerca da mora no endereço declinado.
Caso não se desincumba a compradora de adimplir o contrato, providenciando o financiamento dos valores para a aquisição do bem comercializado na planta, é perfeitamente viável a rescisão, podendo, após, a vendedora comercializá-lo com outros interessados no imóvel, não havendo falar em qualquer ilicitude, e, por consequência, em necessidade de reparação de danos.
“(...) Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se sequer houve a entrega ou fruição do imóvel pela compradora, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem”. (...) (N.U 0004711-83.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 12/03/2021)”.
(TJMT. ApCiv no 0005410-11.2015.8.11.0041, Primeira Câmara de Direito Privado, Des. Sebastião Barbosa Farias, Julgado em 24.08.2021).
Foram interpostos os embargos de declaração por ambas as partes. Os declaratórios interpostos por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA foram acolhidos, a fim de suprir omissão e reconhecer que a devolução dos valores à parte consumidora se dê de uma única vez, com juros computados a partir do trânsito em julgado e correção monetária desde o desembolso, pelo INPC. Os embargos de CELMA ASSUNÇÃO DE LARA foram rejeitados, conforme acordão de ID 100083962.
A parte recorrente, em suas razões recursais, alegou ofensa ao artigo 476 do Código Civil, ao argumento de que a parte recorrida não poderia exigir o cumprimento da parte “B” do contrato – que exigia liberação de recursos por financiamento bancário, antes de cumprir a sua obrigação de entregar o imóvel com as obras concluídas.
Diante deste cenário, argumentou que houve verdadeira exceção de contrato não cumprido, pois não estaria obrigada a pagar o preço do imóvel antes de concluídas as obras, tendo em vista que a liberação do financiamento bancário só seria possível mediante a expedição do habite-se, o qual, até a data da rescisão do contrato, não havia sido expedido.
Forte nestas razões, requereu o provimento do recurso e a procedência de todos os pedidos requestados em petição inicial.
Recurso tempestivo e preparado (IDs. 106367953 e 111315980).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID. 114102468).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Em análise dos autos, observa-se que o órgão fracionário ora recorrido aplicou ao caso o Tema Repetitivo 1002/STJ, no qual se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
Quanto a este capítulo do acordão não foi interposto recurso pela parte sucumbente, razão pela qual impede-se a aplicação da sistemática de precedentes, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Da violação ao artigo 476 do Código Civil – Análise de fatos e provas.
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação ao artigo 476 do Código Civil cinge-se ao argumento de que não houve culpa da consumidora no tocante a rescisão do compromisso de compra e venda, razão pela qual não deveria incidir a cláusula que previa retenção de valores a seu desfavor.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pela parte recorrente, argumentando, in verbis: (ID 84987488):
“Malgrado as alegações da Apelante, tem-se que, efetivamente, houve o inadimplemento contratual por parte dela, uma vez que não foi realizado o pagamento da última parcela do contrato, fato que, a meu viso, legitima a rescisão contratual. (...)
Não há, portanto, qualquer irregularidade no ato rescisório, inclusive porque ocorreu a devida notificação acerca da inadimplência, a qual se manteve.
Também não há credibilidade no argumento de culpa da Apelada, em razão da inadimplência, por atraso na obra, uma vez que o contrato estabelece a necessidade de liberação do financiamento ou o pagamento do restante avençado (parcela final) para que o bem seja concluído e entregue.
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva da parte recorrida, o que só então justificaria o acolhimento da exceção de contrato não cumprido com consequente isenção de eventual percentual de retenção dos valores pagos, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 0005410-11.2015.8.11.0041
Recorrente: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA
Recorrido: CELMA ASSUNÇÃO DE LARA
Recurso Especial Adesivo interposto na Apelação Cível no 0005410-11.2015.8.11.0041
Recorrente: CELMA ASSUNÇÃO DE LARA
Recorrido: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA
Do recurso especial de SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA (ID 102413962).
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrida, conforme a seguinte ementa (ID: 84987488):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR E FAZER C/C INDENIZAÇÃO – IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO EM RAZÃO DE INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – NOTIFICAÇÃO COMPROVADA NO ENREDEÇO CONSTANTE NO CONTRATO - RESCISÃO PREVISTA CONTRATUALMENTE – CULPA DA VENDEDORA NÃO COMPROVADA – FINANCIAMENTO DE RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR/COMPRADOR – VIABILIDADE DE COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA OUTROS INTERESSADOS APÓS A RESCISÃO – VIABILIDADE DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS – ENTENDIMENTO DO STJ – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE – APELO PROVIDO EM PARTE.
Em havendo a demonstração de inadimplemento contratual, é viável a rescisão conforme previsto no próprio contrato, sobretudo quando houve a devida notificação acerca da mora no endereço declinado.
Caso não se desincumba a compradora de adimplir o contrato, providenciando o financiamento dos valores para a aquisição do bem comercializado na planta, é perfeitamente viável a rescisão, podendo, após, a vendedora comercializá-lo com outros interessados no imóvel, não havendo falar em qualquer ilicitude, e, por consequência, em necessidade de reparação de danos.
“(...) Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se sequer houve a entrega ou fruição do imóvel pela compradora, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem”. (...) (N.U 0004711-83.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 12/03/2021)”.
(TJMT. ApCiv no 0005410-11.2015.8.11.0041, Primeira Câmara de Direito Privado, Des. Sebastião Barbosa Farias, Julgado em 24.08.2021).
Foram interpostos os embargos de declaração por ambas as partes. Os declaratórios interpostos por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA foram acolhidos, a fim de suprir omissão e reconhecer que a devolução dos valores à parte consumidora se dê de uma única vez, com juros computados a partir do trânsito em julgado e correção monetária desde o desembolso, pelo INPC. Os embargos de CELMA ASSUNÇÃO DE LARA foram rejeitados, conforme acordão de ID 100083962.
As partes recorrentes, em suas razões recursais, requereram a reforma do julgado, ocasião na qual alegaram a existência de cláusula contratual que prevê a rescisão do contrato e o abatimento de 25% dos valores pagos em benefício da construtora. Neste passo, sustentaram que a jurisprudência do STJ é pacífica quanto à legalidade da retenção deste percentual.
Recurso tempestivo e preparado (IDs. 115122953 e 102808952).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID. 106359952).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Em análise dos autos, observa-se que o órgão fracionário ora recorrido aplicou ao caso o Tema Repetitivo 1002/STJ, no qual se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
Quanto a este capítulo do acordão não foi interposto recurso pela parte sucumbente, razão pela qual impede-se a aplicação da sistemática de precedentes, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Deficiência de fundamentação (Súmula 284/STF).
Sem a identificação precisa do dispositivo legal supostamente violado, ou objeto de dissídio jurisprudencial, fica prejudicada a análise da controvérsia, o que caracteriza deficiência de fundamentação, e atrai a aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - SEGURO DE VIDA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.
1. O conhecimento do recurso especial pelas alíneas ‘a"’e ‘c’ do permissivo constitucional exige a indicação de qual ou quais os dispositivos de lei que supostamente teriam sido violados ou objeto de interpretação divergente entre o acórdão impugnado e os paradigmas, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula 284 do STF. Precedentes.
2. O Tribunal de origem, com base na análise do acervo probatório dos autos, concluiu que o segurado faz jus ao recebimento da indenização correspondente à cobertura securitária, por entender que a questão relativa ao pagamento da indenização de forma proporcional ao grau de invalidez do segurado, encontra-se tão somente nas condições gerais da apólice, da qual não há prova de que o autor, na condição de segurado, tomou conhecimento. Assim, para rever o entendimento do acórdão recorrido, demandaria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e reinterpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em razão das Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.
3. Agravo interno desprovido”. (AgInt no AREsp 1220109/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018).
In casu, embora a parte recorrente afirme que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva do adquirente e que o contrato previa o percentual de retenção diante do distrato deve incidir na porcentagem de 25, não demonstrou de forma individualizada e específica quais dispositivos de lei federal foram supostamente violados, o que implica em deficiência de fundamentação, nos termos do Enunciado Sumular 284/STF
Muito embora a parte recorrente cite o artigo 413 do CC que no decorrer da peça recursal, é impossível compreender a delimitação da controvérsia, pois não se consegue extrair se o dispositivo em questão foi eleito como parâmetro de legalidade ou como mero reforço argumentativo da tese de defesa.
Para elucidar:
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. MILITAR TEMPORÁRIO. INCAPACIDADE SURGIDA DURANTE A PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REINTEGRAÇÃO SOMENTE PARA FINS DE TRATAMENTO DE SAÚDE. DANOS MORAIS. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284 DO STF.
I - Na origem, trata-se de ação objetivando a anulação de ato de licenciamento e reintegração, como marinheiro não especializado, para fins de submissão a tratamento médico e recebimento de soldos, além de indenização por danos morais.
II - Após sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, o Tribunal a quo deu parcial provimento à apelação do ente público, ficando consignado que o militar temporário, na hipótese, deve ser reintegrado para fins específicos de tratamento de saúde, sem direito a vencimentos, na condição de adido, nos termos do art. 149 do Decreto n. 57.654/66, ficando excluída a condenação em danos morais fixada pela sentença recorrida, tendo em vista a incapacidade parcial que acomete o postulante.
III - A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o militar temporário ou de carreira, no caso de debilidade física ou mental acometida durante o exercício de atividades castrenses, faz jus à reintegração e ao pagamento da remuneração, enquanto submetido a tratamento médico-hospitalar, a fim de se recuperar da incapacidade temporária. No mesmo sentido: AgInt no AREsp n. 1.762.249/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 21/6/2021, DJe 24/6/2021 e AgInt no AgInt no AREsp n. 1.172.753/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 26/10/2020, DJe 12/11/2020.
IV - Quanto ao dano moral pleiteado, nota-se que o recorrente não apontou qual o dispositivo infraconstitucional foi supostamente violado.
V - A competência do Superior Tribunal de Justiça, na via do recurso especial, encontra-se vinculada à interpretação e à uniformização do direito infraconstitucional federal.
VI - Nesse contexto, impõe-se não apenas a correta indicação dos dispositivos legais federais supostamente contrariados pelo Tribunal a quo, mas também a delimitação da violação da matéria insculpida nos regramentos indicados, para que seja viabilizado o necessário confronto interpretativo e, consequentemente, o cumprimento da incumbência constitucional revelada com a uniformização do direito infraconstitucional sob exame.
VII - Dessa forma, verificado que o recorrente deixou de indicar com precisão quais os dispositivos legais que teriam sido violados, apresenta-se evidente a deficiência do pleito recursal, atraindo o teor da Súmula n. 284 do STF.
VIII - Agravo interno improvido.
(AgInt no REsp 1834180/RN, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 13/12/2021, DJe 15/12/2021)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DE NORMA CONSTITUCIONAL. COMPETÊNCIA DO STF. ARTIGO DE LEI MENCIONADO A TÍTULO ARGUMENTATIVO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE.
1. Inviável a abertura da via especial, a fim de alegar violação de norma constitucional, sob pena de supressão de competência do próprio STF, ainda que seja a título de prequestionamento, objetivando a interposição de recurso extraordinário.
2. A menção a artigo de lei a título de reforço argumentativo não autoriza a abertura da via especial, na medida em que não atende a requisito de admissibilidade do apelo nobre, qual seja, a indicação expressa da legislação federal violada. Precedentes.
3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1.460.218/SC, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, DJe 22/05/2019)
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmula 284/ STJ).
Do recurso especial adesivo de CELMA ASSUNÇÃO DE LARA (ID 106359954).
Trata-se de recurso especial interposto por CELMA ASSUNÇÃO DE LARA, com fundamento no art. 105, III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, conforme a seguinte ementa (ID: 84987488):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE DAR E FAZER C/C INDENIZAÇÃO – IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO EM RAZÃO DE INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE – NOTIFICAÇÃO COMPROVADA NO ENREDEÇO CONSTANTE NO CONTRATO - RESCISÃO PREVISTA CONTRATUALMENTE – CULPA DA VENDEDORA NÃO COMPROVADA – FINANCIAMENTO DE RESPONSABILIDADE DO CONSUMIDOR/COMPRADOR – VIABILIDADE DE COMERCIALIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA OUTROS INTERESSADOS APÓS A RESCISÃO – VIABILIDADE DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS – ENTENDIMENTO DO STJ – SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE – APELO PROVIDO EM PARTE.
Em havendo a demonstração de inadimplemento contratual, é viável a rescisão conforme previsto no próprio contrato, sobretudo quando houve a devida notificação acerca da mora no endereço declinado.
Caso não se desincumba a compradora de adimplir o contrato, providenciando o financiamento dos valores para a aquisição do bem comercializado na planta, é perfeitamente viável a rescisão, podendo, após, a vendedora comercializá-lo com outros interessados no imóvel, não havendo falar em qualquer ilicitude, e, por consequência, em necessidade de reparação de danos.
“(...) Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, poderá haver a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de recompensar as perdas e danos pela rescisão. Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a retenção de 10% do valor pago pela adquirente do imóvel, se sequer houve a entrega ou fruição do imóvel pela compradora, pois a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem”. (...) (N.U 0004711-83.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/03/2021, Publicado no DJE 12/03/2021)”.
(TJMT. ApCiv no 0005410-11.2015.8.11.0041, Primeira Câmara de Direito Privado, Des. Sebastião Barbosa Farias, Julgado em 24.08.2021).
Foram interpostos os embargos de declaração por ambas as partes. Os declaratórios interpostos por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA foram acolhidos, a fim de suprir omissão e reconhecer que a devolução dos valores à parte consumidora se dê de uma única vez, com juros computados a partir do trânsito em julgado e correção monetária desde o desembolso, pelo INPC. Os embargos de CELMA ASSUNÇÃO DE LARA foram rejeitados, conforme acordão de ID 100083962.
A parte recorrente, em suas razões recursais, alegou ofensa ao artigo 476 do Código Civil, ao argumento de que a parte recorrida não poderia exigir o cumprimento da parte “B” do contrato – que exigia liberação de recursos por financiamento bancário, antes de cumprir a sua obrigação de entregar o imóvel com as obras concluídas.
Diante deste cenário, argumentou que houve verdadeira exceção de contrato não cumprido, pois não estaria obrigada a pagar o preço do imóvel antes de concluídas as obras, tendo em vista que a liberação do financiamento bancário só seria possível mediante a expedição do habite-se, o qual, até a data da rescisão do contrato, não havia sido expedido.
Forte nestas razões, requereu o provimento do recurso e a procedência de todos os pedidos requestados em petição inicial.
Recurso tempestivo e preparado (IDs. 106367953 e 111315980).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID. 114102468).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Em análise dos autos, observa-se que o órgão fracionário ora recorrido aplicou ao caso o Tema Repetitivo 1002/STJ, no qual se firmou a seguinte tese:
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
Quanto a este capítulo do acordão não foi interposto recurso pela parte sucumbente, razão pela qual impede-se a aplicação da sistemática de precedentes, não incidindo, in casu, a previsão do art. 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Da violação ao artigo 476 do Código Civil – Análise de fatos e provas.
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação ao artigo 476 do Código Civil cinge-se ao argumento de que não houve culpa da consumidora no tocante a rescisão do compromisso de compra e venda, razão pela qual não deveria incidir a cláusula que previa retenção de valores a seu desfavor.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pela parte recorrente, argumentando, in verbis: (ID 84987488):
“Malgrado as alegações da Apelante, tem-se que, efetivamente, houve o inadimplemento contratual por parte dela, uma vez que não foi realizado o pagamento da última parcela do contrato, fato que, a meu viso, legitima a rescisão contratual. (...)
Não há, portanto, qualquer irregularidade no ato rescisório, inclusive porque ocorreu a devida notificação acerca da inadimplência, a qual se manteve.
Também não há credibilidade no argumento de culpa da Apelada, em razão da inadimplência, por atraso na obra, uma vez que o contrato estabelece a necessidade de liberação do financiamento ou o pagamento do restante avençado (parcela final) para que o bem seja concluído e entregue.
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que a rescisão contratual foi motivada por culpa exclusiva da parte recorrida, o que só então justificaria o acolhimento da exceção de contrato não cumprido com consequente isenção de eventual percentual de retenção dos valores pagos, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça