Tribunal: TJMT
Processo: 0017122-48.2018.8.11.0055
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-03-28
Data de publicação: 2022-03-28

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0017122-48.2018.8.11.0055
RECORRENTES: TAKASHI SHIDA e MARIA RITA MITUZAKI SHIDA
RECORRIDOS: VALDIRENE ANA CUSTODIO SOARES e OUTROS
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por TAKASHI SHIDA e MARIA RITA MITUZAKI SHIDA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado, que negou provimento ao recurso das partes recorrentes, assim ementado (ID 109679457):
APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TEORIA DA APARÊNCIA – NEGÓCIO REALIZADO POR CORRETOR DO AUTOR – CONTORNO SOCIAL DE CONFIANÇA ENTRE ELES – PAGAMENTO REALIZADO PELA COMPRADORA – ASSINATURA DA ESCRITURA REALIZADA PELO VERDADEIRO PROPRIETÁRIO – APARÊNCIA DE LEGALIDADE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
É entendimento do STJ de que, “é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.” (AgInt no REsp 1543567/ES, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2016, DJe 01/09/2016).
(TJMT ApCiv n. 0017122-48.2018.8.11.0055, Desembargadora Relatora Nilza Maria Pôssas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, data do julgamento 16.11.2021)”.
As partes recorrentes alegaram violação aos artigos 661§1o, 653, 657, 662, 665, 138, 139, 145 e 147 do Código Civil, além de dissidio jurisprudencial, ao argumento de que o aresto recorrido suprimiu indevidamente a necessidade de instrumento público com poderes específicos para legitimar a transação de compra e venda de imóvel, tudo em benefício de uma forçada aplicação da teoria da aparência, “trazendo convalidação do crime de estelionato e supressão da segurança jurídica inerente à matéria”.
Ressaltaram, ainda, que não há boa fé da adquirente do imóvel, requisito este intransponível para aplicação da teoria da aparência, tendo em vista que “ela teve acesso às procurações coligidas nestes autos, era sabedora que o valor de mercado de sua chácara era muito inferior ao pedido por ela, e principalmente, que o recorrente recusou seu imóvel como parte de pagamento em conversa presencial com o requerido Paulo Eduardo.”
Recurso tempestivo e preparado (IDs 112685451 e 112633976).
Contrarrazões (ID 117124994).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Ferimento aos dispositivos 661§1o, 653, 657, 662, 665 do Código Civil -Decisão em conformidade com o entendimento do STJ (Súmula 83 STJ)
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
As partes recorrentes alegaram que recorrido não tinha procuração específica que lhe outorgasse poderes para alienar o imóvel objeto do litígio, o que é argumento capaz de rechaçar os fundamentos do aresto recorrido, o qual, equivocadamente, amparou-se na teoria da aparência para convalidar a compra e venda.
No acórdão impugnado ficou consignado que (ID 104763451):
“A despeito da não existência de procuração específica dando ao apelado Paulo poderes para venda do imóvel em litígio, certo é que, conforme entendimento do STJ, é aplicável a teoria da aparência, pois o negócio foi firmado por aquele que tinha contorno social de representante do apelante, com ele participou de outros negócios e tinha certa ingerência administrativa em seus imóveis em Tangará da Serra/MT, de maneira que, aos olhos do homem comum, aparenta-se legitimidade”.
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ acerca da matéria, conforme se extrai das ementas dos julgados abaixo:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. RECONHECIMENTO DA BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. MUDANÇA DE ENTENDIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL QUE NÃO MERECE CONHECIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 535 do CPC/1973. A matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
2. Quanto aos arts. 1.295 e 1.321 do Código Civil de 1916, arts.
122, I e 144 da Lei n° 6404/76 e art. 36 da Lei n° 8934/94 verifica-se que seus conteúdos normativos não foram objeto de apreciação pelo Tribunal de origem. Incidência da Súmula 211/STJ.
3. As razões declinadas no recurso especial encontram-se desassociadas da normatividade da disposição legal que ser quer ver como violado, o que configura deficiência insanável em sua fundamentação e atrai a inteligência da Súmula 284/STF.
4. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não-conhecimento da pretensão recursal.
Incidência da Súmula 283/STF.
5. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.
5.1. Possibilidade de aplicação às transações de bens imóveis, em razão das excepcionalidades demonstradas pelas instâncias ordinárias. Entendimento firmado por esta Quarta Turma no julgamento dos AgInts nos AREsps n. 737.757/ES, 760.041/ES e 1.258.778/ES, também relativos ao Loteamento Santa Terezinha (Vitória/ES).
Incidência das Súmulas 83 e 7/STJ.
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 1251891/ES, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2021, DJe 03/11/2021)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE DEMANDANTE.
1. Não constatada a alegada violação ao artigo 535 do CPC/73, porquanto todas as questões submetidas a julgamento foram apreciadas pelo órgão julgador, com fundamentação clara, coerente e suficiente, revelando-se desnecessário ao magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela parte.
2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.
2.1. Admite-se, também, a aplicação às transações de bens imóveis, ainda que reconhecidas as formalidades necessárias às negociações desta natureza, quando demonstrada a existência de situação aparente e justificada a crença na legitimidade da representação.
2.2. Excepcionalidade demonstrada, na hipótese, nos termos do quadro fático delineado pelas instâncias ordinárias.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 737.757/ES, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2021, DJe 09/09/2021)
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 661§1o, 653, 657, 662, 665 do Código Civil, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
3- Da violação aos artigos 138, 139, 145 e 147 do Código Civil - Reexame de matéria fática – Súmula 07/STJ.
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 138, 139, 145 e 147 do Código Civil do Código Civil se sustenta na assertiva de que o negócio jurídico foi realizado em conluio para prejudicar o recorrente, já que havia plena ciência da adquirente do imóvel quanto ao desinteresse do proprietário na venda do imóvel.
O órgão fracionário deste Sodalício, soberano na análise da matéria fático probatória, assim pontuou quanto as razões que o levou à conclusão de ausência de mácula no negócio jurídico, ante a presença de boa-fé da adquirente:
Destas provas, o que se depreende dos autos é a intermediação e a venda do imóvel em questão pelo apelado Paulo, que diz ter sido permitido pelo apelante Takashi quanto à venda do imóvel. Enquanto um diz que obteve a autorização, o outro diz que nunca autorizou.
A aquisição do imóvel por Takashi se deu por meio de contrato de gaveta com Sebastião, de modo que Paulo teria, através de contato com um dos adquirentes do imóvel em momento anterior, Sr Argemiro, conseguido a assinatura da escritura por Luciano, este que constava como proprietário na matrícula do imóvel.
O que se percebe é que os adquirentes do imóvel por contrato de gaveta conversaram com o então proprietário, Luciano, e este, por fim, assinou a escritura juntamente com a apelada Valdirene, transferindo-a a propriedade.
Valdirene demonstrou a compra do imóvel por transferência bancária à Paulo, em R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), e a dação em pagamento de sua chácara em Nova Olímpia/MT que, posteriormente, foi vendida a pessoa de Cairo pelo próprio Paulo.
O que se depreende é que, em relação a ela, não existe má-fé, pois adquiriu o imóvel daquele que acompanhou o apelante Takashi nas visitas ao imóvel. Apesar de o apelante dizer que só teria ido à chácara uma vez, em verdade, testemunhas descrevem que foi por duas vezes, o que daria maior confiança à compradora acerca do seu interesse na área, em dação em pagamento.
A intermediação, ademais, se deu por Paulo, que, como relatado por testemunhas, era conhecido por auxiliar e estar junto ao apelante em suas negociações, e tinha, inclusive, autorização por meio de procurações para venda de dois imóveis específicos, além de livre acesso à solução de questões administrativas frente aos órgãos públicos de água, energia, prefeitura, de todos os imóveis do recorrente em Tangará da Serra/MT. Verifica-se que o nível de confiança era elevado entre eles (apelante e apelado Paulo).
O próprio proprietário do imóvel, Luciano, foi quem assinou a escritura, de maneira que não se verifica dúvidas ou suspeitas acerca de eventual fraude ou dolo entre o então titular do domínio e a apelada Valdirene.
Ressalta-se que Paulo era sócio de uma imobiliária, em que todos sabiam dos seus cuidados com negócios do apelante, não sendo identificável, aos olhos do homem comum, evidencias de má-fé, fraude ou estelionato.
O dito pelas testemunhas, acerca de eventual evidência de boa-fé em Paulo quando atuava em negócios juntamente com Takashi descreve interpretação que gera confiança naquele que participa do negócio apenas com o corretor, sendo aplicável ao caso o disposto no art. 113 do CC:
“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”
O direito de terceiro de boa-fé, que fez o devido pagamento pelo imóvel, recebeu o bem do devido proprietário (Luciano) e negociou juntamente com aquele que é conhecido por muitos como quem acompanha os negócios do autor/apelante, não pode ser prejudicado com o pleito de anulação do negócio, nos termos do art. 167, §2o, do CPC:
“Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
§ 1 o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;
II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.
§ 2 o Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.”
É entendimento do STJ de que, “é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.” (AgInt no REsp 1543567/ES, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2016, DJe 01/09/2016).
Não existe qualquer evidência de que a apelada Valdirene sabia de eventual ausência de consentimento do apelante Takashi acerca da venda do imóvel objeto de litígio, e este elemento é poderia acarretar na anulação do negócio.
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, em especial para derruir a conclusão de que a adquirente estava de boa fé, é necessário o reexame dos fatos e provas dos autos, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. INDENIZATÓRIA. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. TERCEIROS ADQUIRENTES. BOA-FÉ. TEORIA DA APARÊNCIA.
APLICABILIDADE. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.o 7/STJ.
1. Inexistência de maltrato ao art. 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, quando o acórdão recorrido, ainda que de forma sucinta, aprecia com clareza as questões essenciais ao julgamento da lide.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.
3. O Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação das cláusulas contratuais, reconheceu a boa-fé dos adquirentes, considerando válido o negócio jurídico celebrado. 4. A revisão do julgado exigiria reexame de matéria fática e interpretação do ajuste celebrado, o que é vedado em recurso especial.
5. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.
6. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(AgInt no REsp 1698175/ES, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/10/2019, DJe 28/10/2019).
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, NEGO SEGUIMENTO ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0017122-48.2018.8.11.0055
RECORRENTES: TAKASHI SHIDA e MARIA RITA MITUZAKI SHIDA
RECORRIDOS: VALDIRENE ANA CUSTODIO SOARES e OUTROS
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por TAKASHI SHIDA e MARIA RITA MITUZAKI SHIDA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado, que negou provimento ao recurso das partes recorrentes, assim ementado (ID 109679457):
APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TEORIA DA APARÊNCIA – NEGÓCIO REALIZADO POR CORRETOR DO AUTOR – CONTORNO SOCIAL DE CONFIANÇA ENTRE ELES – PAGAMENTO REALIZADO PELA COMPRADORA – ASSINATURA DA ESCRITURA REALIZADA PELO VERDADEIRO PROPRIETÁRIO – APARÊNCIA DE LEGALIDADE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
É entendimento do STJ de que, “é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.” (AgInt no REsp 1543567/ES, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2016, DJe 01/09/2016).
(TJMT ApCiv n. 0017122-48.2018.8.11.0055, Desembargadora Relatora Nilza Maria Pôssas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado, data do julgamento 16.11.2021)”.
As partes recorrentes alegaram violação aos artigos 661§1o, 653, 657, 662, 665, 138, 139, 145 e 147 do Código Civil, além de dissidio jurisprudencial, ao argumento de que o aresto recorrido suprimiu indevidamente a necessidade de instrumento público com poderes específicos para legitimar a transação de compra e venda de imóvel, tudo em benefício de uma forçada aplicação da teoria da aparência, “trazendo convalidação do crime de estelionato e supressão da segurança jurídica inerente à matéria”.
Ressaltaram, ainda, que não há boa fé da adquirente do imóvel, requisito este intransponível para aplicação da teoria da aparência, tendo em vista que “ela teve acesso às procurações coligidas nestes autos, era sabedora que o valor de mercado de sua chácara era muito inferior ao pedido por ela, e principalmente, que o recorrente recusou seu imóvel como parte de pagamento em conversa presencial com o requerido Paulo Eduardo.”
Recurso tempestivo e preparado (IDs 112685451 e 112633976).
Contrarrazões (ID 117124994).
É o relatório.
Decido.
1- Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Ferimento aos dispositivos 661§1o, 653, 657, 662, 665 do Código Civil -Decisão em conformidade com o entendimento do STJ (Súmula 83 STJ)
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
As partes recorrentes alegaram que recorrido não tinha procuração específica que lhe outorgasse poderes para alienar o imóvel objeto do litígio, o que é argumento capaz de rechaçar os fundamentos do aresto recorrido, o qual, equivocadamente, amparou-se na teoria da aparência para convalidar a compra e venda.
No acórdão impugnado ficou consignado que (ID 104763451):
“A despeito da não existência de procuração específica dando ao apelado Paulo poderes para venda do imóvel em litígio, certo é que, conforme entendimento do STJ, é aplicável a teoria da aparência, pois o negócio foi firmado por aquele que tinha contorno social de representante do apelante, com ele participou de outros negócios e tinha certa ingerência administrativa em seus imóveis em Tangará da Serra/MT, de maneira que, aos olhos do homem comum, aparenta-se legitimidade”.
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ acerca da matéria, conforme se extrai das ementas dos julgados abaixo:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. RECONHECIMENTO DA BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. MUDANÇA DE ENTENDIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL QUE NÃO MERECE CONHECIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do artigo 535 do CPC/1973. A matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
2. Quanto aos arts. 1.295 e 1.321 do Código Civil de 1916, arts.
122, I e 144 da Lei n° 6404/76 e art. 36 da Lei n° 8934/94 verifica-se que seus conteúdos normativos não foram objeto de apreciação pelo Tribunal de origem. Incidência da Súmula 211/STJ.
3. As razões declinadas no recurso especial encontram-se desassociadas da normatividade da disposição legal que ser quer ver como violado, o que configura deficiência insanável em sua fundamentação e atrai a inteligência da Súmula 284/STF.
4. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não-conhecimento da pretensão recursal.
Incidência da Súmula 283/STF.
5. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.
5.1. Possibilidade de aplicação às transações de bens imóveis, em razão das excepcionalidades demonstradas pelas instâncias ordinárias. Entendimento firmado por esta Quarta Turma no julgamento dos AgInts nos AREsps n. 737.757/ES, 760.041/ES e 1.258.778/ES, também relativos ao Loteamento Santa Terezinha (Vitória/ES).
Incidência das Súmulas 83 e 7/STJ.
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp 1251891/ES, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2021, DJe 03/11/2021)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE DEMANDANTE.
1. Não constatada a alegada violação ao artigo 535 do CPC/73, porquanto todas as questões submetidas a julgamento foram apreciadas pelo órgão julgador, com fundamentação clara, coerente e suficiente, revelando-se desnecessário ao magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela parte.
2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.
2.1. Admite-se, também, a aplicação às transações de bens imóveis, ainda que reconhecidas as formalidades necessárias às negociações desta natureza, quando demonstrada a existência de situação aparente e justificada a crença na legitimidade da representação.
2.2. Excepcionalidade demonstrada, na hipótese, nos termos do quadro fático delineado pelas instâncias ordinárias.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no AREsp 737.757/ES, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2021, DJe 09/09/2021)
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 661§1o, 653, 657, 662, 665 do Código Civil, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
3- Da violação aos artigos 138, 139, 145 e 147 do Código Civil - Reexame de matéria fática – Súmula 07/STJ.
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 138, 139, 145 e 147 do Código Civil do Código Civil se sustenta na assertiva de que o negócio jurídico foi realizado em conluio para prejudicar o recorrente, já que havia plena ciência da adquirente do imóvel quanto ao desinteresse do proprietário na venda do imóvel.
O órgão fracionário deste Sodalício, soberano na análise da matéria fático probatória, assim pontuou quanto as razões que o levou à conclusão de ausência de mácula no negócio jurídico, ante a presença de boa-fé da adquirente:
Destas provas, o que se depreende dos autos é a intermediação e a venda do imóvel em questão pelo apelado Paulo, que diz ter sido permitido pelo apelante Takashi quanto à venda do imóvel. Enquanto um diz que obteve a autorização, o outro diz que nunca autorizou.
A aquisição do imóvel por Takashi se deu por meio de contrato de gaveta com Sebastião, de modo que Paulo teria, através de contato com um dos adquirentes do imóvel em momento anterior, Sr Argemiro, conseguido a assinatura da escritura por Luciano, este que constava como proprietário na matrícula do imóvel.
O que se percebe é que os adquirentes do imóvel por contrato de gaveta conversaram com o então proprietário, Luciano, e este, por fim, assinou a escritura juntamente com a apelada Valdirene, transferindo-a a propriedade.
Valdirene demonstrou a compra do imóvel por transferência bancária à Paulo, em R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), e a dação em pagamento de sua chácara em Nova Olímpia/MT que, posteriormente, foi vendida a pessoa de Cairo pelo próprio Paulo.
O que se depreende é que, em relação a ela, não existe má-fé, pois adquiriu o imóvel daquele que acompanhou o apelante Takashi nas visitas ao imóvel. Apesar de o apelante dizer que só teria ido à chácara uma vez, em verdade, testemunhas descrevem que foi por duas vezes, o que daria maior confiança à compradora acerca do seu interesse na área, em dação em pagamento.
A intermediação, ademais, se deu por Paulo, que, como relatado por testemunhas, era conhecido por auxiliar e estar junto ao apelante em suas negociações, e tinha, inclusive, autorização por meio de procurações para venda de dois imóveis específicos, além de livre acesso à solução de questões administrativas frente aos órgãos públicos de água, energia, prefeitura, de todos os imóveis do recorrente em Tangará da Serra/MT. Verifica-se que o nível de confiança era elevado entre eles (apelante e apelado Paulo).
O próprio proprietário do imóvel, Luciano, foi quem assinou a escritura, de maneira que não se verifica dúvidas ou suspeitas acerca de eventual fraude ou dolo entre o então titular do domínio e a apelada Valdirene.
Ressalta-se que Paulo era sócio de uma imobiliária, em que todos sabiam dos seus cuidados com negócios do apelante, não sendo identificável, aos olhos do homem comum, evidencias de má-fé, fraude ou estelionato.
O dito pelas testemunhas, acerca de eventual evidência de boa-fé em Paulo quando atuava em negócios juntamente com Takashi descreve interpretação que gera confiança naquele que participa do negócio apenas com o corretor, sendo aplicável ao caso o disposto no art. 113 do CC:
“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”
O direito de terceiro de boa-fé, que fez o devido pagamento pelo imóvel, recebeu o bem do devido proprietário (Luciano) e negociou juntamente com aquele que é conhecido por muitos como quem acompanha os negócios do autor/apelante, não pode ser prejudicado com o pleito de anulação do negócio, nos termos do art. 167, §2o, do CPC:
“Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.
§ 1 o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;
II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.
§ 2 o Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.”
É entendimento do STJ de que, “é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.” (AgInt no REsp 1543567/ES, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2016, DJe 01/09/2016).
Não existe qualquer evidência de que a apelada Valdirene sabia de eventual ausência de consentimento do apelante Takashi acerca da venda do imóvel objeto de litígio, e este elemento é poderia acarretar na anulação do negócio.
No entanto, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, em especial para derruir a conclusão de que a adquirente estava de boa fé, é necessário o reexame dos fatos e provas dos autos, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. INDENIZATÓRIA. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. TERCEIROS ADQUIRENTES. BOA-FÉ. TEORIA DA APARÊNCIA.
APLICABILIDADE. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.o 7/STJ.
1. Inexistência de maltrato ao art. 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, quando o acórdão recorrido, ainda que de forma sucinta, aprecia com clareza as questões essenciais ao julgamento da lide.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.
3. O Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação das cláusulas contratuais, reconheceu a boa-fé dos adquirentes, considerando válido o negócio jurídico celebrado. 4. A revisão do julgado exigiria reexame de matéria fática e interpretação do ajuste celebrado, o que é vedado em recurso especial.
5. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.
6. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(AgInt no REsp 1698175/ES, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/10/2019, DJe 28/10/2019).
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, NEGO SEGUIMENTO ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.