Tribunal: TJMT
Processo: 1020879-07.2020.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-04-27

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 1020879-07.2020.8.11.0041
Recorrente: FLORAIS DO VALLE INCORPORAÇÕES LTDA
Recorridos: ADRIANO OLIVEIRA MARTINS e JOICE DE JESUS SILVA MARTINS
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por FLORAIS DO VALLE INCORPORAÇÕES LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, com a seguinte ementa (ID 106499459):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONTRATO NÃO REGISTRADO – APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, EM DETRIMENTO DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL – PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR –DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ – DANO MATERIAL E MORAL EXCLUÍDOS – ATO ILÍCITO INEXISTENTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado a efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.
É ônus dos autores comprovar que a rescisão contratual ocorreu por culpa do vendedor, no entanto, as provas apresentadas nos autos levam a conclusão que a rescisão ocorreu por culpa dos compradores, haja vista que a notificação extrajudicial foi formalizada relatando a dificuldade financeira de pagamento das parcelas do contrato e porque ausente a prova de negativa de pagamento de débitos de IPTU, anterior à avença, por parte das recorridas.
A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável ao presente caso é de 10% sobre o valor pago, sendo que os juros de mora deste valor deve incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1002 STJ.
Ausente o ato ilícito por parte das demandadas, não há que se falar em pagamento de indenização por danos materiais, decorrente dos gastos efetivados com aquisição de projeto arquitetônico, bem como de dano moral.
(RAC n° 1020879-07.2020.8.11.0041, Rel. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 13.10.2021)”.
A parte recorrente sustentou violação aos artigos 389, 394, 402 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial, argumentando que o valor arbitrado a título de retenção, no patamar de 10% sobre os valores pagos, devido a rescisão contratual postulada pelos adquirentes, não representa indenização razoável pelos prejuízos suportados.
Nesse trilhar, postulou pela majoração a 25%, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que “a perda suportada pela Incorporadora com a rescisão do negócio é evidente e presumida, seja porque terá que trabalhar toda régua negocial novamente, seja porque volta a suportar os custos de impostos e taxas durante o período que em o imóvel retorna e fica no estoque aguardando nova venda. De igual modo, suporta o escalonamento das despesas a medida em que tem de absorver o aumento do IPTU e das taxas condominiais o que ocorre ano a ano”.
Recurso tempestivo (ID 116049970). Devidamente preparado, conforme Certidão de ID 116285993.
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID 118153961)
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
O órgão fracionário recorrido deu parcial provimento à apelação da parte recorrente para aplicar à causa o decidido no Tema 1002/STJ, a fim de determinar que os juros de mora, a incidir sobre os valores que serão devolvidos aos adquirentes do imóvel, fluam a partir do trânsito em julgado da sentença, tendo em vista que a rescisão do contrato foi por eles requestada.
Todavia, não houve interposição de recurso quanto a controvérsia descrita, pois somente a construtora interpôs Recurso Especial e claramente se beneficiou com a aplicação do Tema. Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Ofensa aos artigos 389, 394, 402 do Código Civil – Análise de fatos e provas – Súmula 07/STJ.
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos supramencionados está amparada na assertiva de que a decisão recorrida não observou que o valor de retenção de 10% fomenta o distrato imotivado, bem como deve incidir o percentual de 25% sufragado pela jurisprudência.
O órgão fracionário deste tribunal, soberano na análise da matéria fático probatória, sobre o ponto em questão asseverou que:
Diante disso, a rescisão deve se operar por culpa do comprador, cuja hipótese autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10 e 25% do valor pago, devendo, portanto, ser aplicado ao presente caso o percentual de 10% (dez por cento), até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.
Desta feita, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, para infirmar a premissa de que valor de retenção no patamar de 10% é justo e razoável ao caso concreto, é necessário o exame dos fatos e provas constantes do processo, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 1020879-07.2020.8.11.0041
Recorrente: FLORAIS DO VALLE INCORPORAÇÕES LTDA
Recorridos: ADRIANO OLIVEIRA MARTINS e JOICE DE JESUS SILVA MARTINS
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por FLORAIS DO VALLE INCORPORAÇÕES LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, com a seguinte ementa (ID 106499459):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONTRATO NÃO REGISTRADO – APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, EM DETRIMENTO DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL – PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR –DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA 1002 STJ – DANO MATERIAL E MORAL EXCLUÍDOS – ATO ILÍCITO INEXISTENTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado a efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes.
É ônus dos autores comprovar que a rescisão contratual ocorreu por culpa do vendedor, no entanto, as provas apresentadas nos autos levam a conclusão que a rescisão ocorreu por culpa dos compradores, haja vista que a notificação extrajudicial foi formalizada relatando a dificuldade financeira de pagamento das parcelas do contrato e porque ausente a prova de negativa de pagamento de débitos de IPTU, anterior à avença, por parte das recorridas.
A rescisão contratual por culpa dos compradores autoriza a retenção de parte dos valores pagos para arcar com as despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, cujo percentual aplicável ao presente caso é de 10% sobre o valor pago, sendo que os juros de mora deste valor deve incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o Tema 1002 STJ.
Ausente o ato ilícito por parte das demandadas, não há que se falar em pagamento de indenização por danos materiais, decorrente dos gastos efetivados com aquisição de projeto arquitetônico, bem como de dano moral.
(RAC n° 1020879-07.2020.8.11.0041, Rel. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 13.10.2021)”.
A parte recorrente sustentou violação aos artigos 389, 394, 402 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial, argumentando que o valor arbitrado a título de retenção, no patamar de 10% sobre os valores pagos, devido a rescisão contratual postulada pelos adquirentes, não representa indenização razoável pelos prejuízos suportados.
Nesse trilhar, postulou pela majoração a 25%, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que “a perda suportada pela Incorporadora com a rescisão do negócio é evidente e presumida, seja porque terá que trabalhar toda régua negocial novamente, seja porque volta a suportar os custos de impostos e taxas durante o período que em o imóvel retorna e fica no estoque aguardando nova venda. De igual modo, suporta o escalonamento das despesas a medida em que tem de absorver o aumento do IPTU e das taxas condominiais o que ocorre ano a ano”.
Recurso tempestivo (ID 116049970). Devidamente preparado, conforme Certidão de ID 116285993.
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID 118153961)
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
O órgão fracionário recorrido deu parcial provimento à apelação da parte recorrente para aplicar à causa o decidido no Tema 1002/STJ, a fim de determinar que os juros de mora, a incidir sobre os valores que serão devolvidos aos adquirentes do imóvel, fluam a partir do trânsito em julgado da sentença, tendo em vista que a rescisão do contrato foi por eles requestada.
Todavia, não houve interposição de recurso quanto a controvérsia descrita, pois somente a construtora interpôs Recurso Especial e claramente se beneficiou com a aplicação do Tema. Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Ofensa aos artigos 389, 394, 402 do Código Civil – Análise de fatos e provas – Súmula 07/STJ.
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos supramencionados está amparada na assertiva de que a decisão recorrida não observou que o valor de retenção de 10% fomenta o distrato imotivado, bem como deve incidir o percentual de 25% sufragado pela jurisprudência.
O órgão fracionário deste tribunal, soberano na análise da matéria fático probatória, sobre o ponto em questão asseverou que:
Diante disso, a rescisão deve se operar por culpa do comprador, cuja hipótese autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10 e 25% do valor pago, devendo, portanto, ser aplicado ao presente caso o percentual de 10% (dez por cento), até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, tampouco há demonstração de qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou, ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.
Desta feita, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, para infirmar a premissa de que valor de retenção no patamar de 10% é justo e razoável ao caso concreto, é necessário o exame dos fatos e provas constantes do processo, o que atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)
Registre-se que está prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 7 do STJ.
A propósito:
“PROCESSUAL CIVIL. FIXAÇÃO IRRISÓRIA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.
(...)
2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o quantum da verba honorária, em razão da sucumbência processual, está sujeito a critérios de valoração delineados na lei processual. Sua fixação é ato próprio dos juízos das Instâncias ordinárias, e só pode ser alterada em Recurso Especial quando tratar de valor irrisório ou exorbitante, o que não se configura.
3. Dessa forma, modificar o entendimento proferido pelo aresto confrontado implica reexame da matéria fático-probatória, o que é obstado ao STJ, conforme sua Súmula 7: ‘A pretensão de simples reexame de prova não enseja Recurso Especial’.
4. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada, em virtude da aplicação da Súmula 7 do STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as conclusões díspares ocorreram não em razão de entendimentos diversos, mas de fatos, provas e circunstâncias específicas do caso concreto.
5. Recurso Especial não conhecido”. (REsp 1765987/TO, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 23/11/2018). (g.n.)
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.