Tribunal: TJMT
Processo: 1009568-74.2022.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-20
Data de publicação: 2022-05-20

Ementa:
Vistos, etc.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por DIEGO DA SILVA BARBOSA, THIAGO DA SILVA BARBOSA e FABIA DA SILVA BARBOSA que indeferiu o pedido de antecipação da tutela, de reintegração de posse, bem como a inversão do ônus da prova, nos autos n. 1009929-82.2022.8.11.0003 da 1.a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, movido contra BIRIGUI HOME OFFICE CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA..
Inicialmente explica os agravantes que firmaram com a agravada Contratos Preliminares de Promessas de Compra e Venda de Frações Ideais de Terenos e Unidades Imobiliárias, com agravada em 18/11/2021, ficando acertado que em janeiro de 2.022, seriam confeccionados e assinados contratos definitivos; logo após firmarem o contrato, transmitiram a posse dos imóveis rurais matrículas n. 123.986 e 123.987 para a agravada, em pagamento. Ocorre que, passados mais de 90 dias do prazo para lavratura do contrato definitivo, realizaram buscas em cartório objetivando elidir dúvidas quanto a legalidade do empreendimento, momento em que foram surpreendidos com a ausência de registro de incorporação e afetação, que deveria ter sido realizados a tempo e modo, conforme prescrito pela Lei de Incorporação Imobiliária.
Conta que procuraram rescindir o contrato, contudo, sem solução amigável.
Quanto a decisão agravada, defende a necessidade de reintegração de posse dos móveis dados em pagamento; que agravada não agiu de forma lícita, ou seja, comercializou de forma ilícita empreendimento imobiliário, sem o devido registro de incorporação.
Especificamente quanto ao esbulho, aponta que “está perfeitamente demonstrada pela notificação enviada pelos Agravantes e recebida pela Agravada na data de 22/03/2022, dando ciência da rescisão dos contratos e requerendo a restituição da posse dos imóveis dados em pagamento, conforme aviso de recebimento acostado nos autos, além da certidão expedida pelo Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis, atestando a inexistência do necessário registro da incorporação.”.
No que tange a probabilidade aduz: “está evidente na documentação encartada, pois, os contratos preliminares assinados são nulos em sua origem, seja pela falta do registro da incorporação imobiliário do empreendimento comercializado pela Agravada ou pelo descumprimento quando a documentação necessária para confecção dos contratos definitivos, que deveriam ser lavrados no mês de janeiro de 2022”
Já quanto ao perigo da demora, este repousa no fato da Agravada estar na posse precária dos imóveis dos Agravantes, bem como o perigo de dano que se configura com a impossibilidade de acesso ao bem, não podendo fazer uso tampouco explorar sua atividade. ”.
Ao final requer seja reformada a decisão de piso, reintegrando os agravantes na posse dos imóveis rurais mencionados; ou, alternativamente, que seja determinada a realização de audiência de justificação para maiores esclarecimentos.
É o relato do essencial.
DECIDO.
Para a concessão do efeito pleiteado liminarmente em agravo de instrumento, faz-se necessária a presença dos pressupostos autorizadores da medida de urgência, quais sejam a relevância da fundamentação e o fundado receio de dano grave e de difícil reparação, a luz dos arts. 300 e 1.019, I, do Código de Processo Civil de 2015:
“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.
“Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:
I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (...)”.
Pois bem.
Não identifico, a princípio o preenchimento dos requisitos, pois, “O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Precedentes.”. ( (STJ - REsp: 1490802 DF 2014/0256631-0, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 17/04/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/04/2018)
E, em que pese “se não sanada a irregularidade, pode o promissário comprador postular a resolução do contrato de promessa de compra e venda, em face do inadimplemento da obrigação por parte da incorporadora.” (REsp no 192.315⁄MG, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Quarta Turma, DJ 18⁄2⁄2002 - sem destaque no original), o fato é que não houve notificação extrajudicial nesse sentido.
A notificação extrajudicial que consta dos autos, assinada aos 17/03/2.022, noticia a desistência da aquisição dos apartamentos por problemas financeiros e familiares (82992024 - Pág. 1/2) dos agravantes.
Já a certidão de buscas no cartório é posterior de 13/04/2.022 e, também indica que o exame/cálculo do processo de incorporação se encontra em análise.
Ainda, ao que se depreende do contrato preliminar, a substituição do contrato preliminar, pelo definitivo – cláusula 1.3, ao que tudo indica, está ligada a data prevista na cláusula 1.2., de lançamento, para janeiro de 2.022. Ocorre que, na mesma cláusula também consta a possibilidade de haver revisão da data por até 60 (sessenta dias).
Portanto, havendo informação de que o procedimento está em análise e que poderia haver alteração de 60 dias, identifico, pelo menos por ora, como acertada a cautela do magistrado “a quo”, em aguardar o contraditório.
À princípio, são essas as primeiras impressões do caso.
Assim sendo, indefiro o pedido liminar, sem prejuízo de reanálise no mérito, após o contraditório.
Comuniquem-se os termos desta decisão ao Juízo singular.
Intime-se a parte Agravada para apresentar, querendo, no prazo legal, as contrarrazões ao agravo.
Após, conclusos para o mérito.
Des. Sebastião Barbosa Farias
Relator

Inteiro teor:
Vistos, etc.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por DIEGO DA SILVA BARBOSA, THIAGO DA SILVA BARBOSA e FABIA DA SILVA BARBOSA que indeferiu o pedido de antecipação da tutela, de reintegração de posse, bem como a inversão do ônus da prova, nos autos n. 1009929-82.2022.8.11.0003 da 1.a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, movido contra BIRIGUI HOME OFFICE CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA..
Inicialmente explica os agravantes que firmaram com a agravada Contratos Preliminares de Promessas de Compra e Venda de Frações Ideais de Terenos e Unidades Imobiliárias, com agravada em 18/11/2021, ficando acertado que em janeiro de 2.022, seriam confeccionados e assinados contratos definitivos; logo após firmarem o contrato, transmitiram a posse dos imóveis rurais matrículas n. 123.986 e 123.987 para a agravada, em pagamento. Ocorre que, passados mais de 90 dias do prazo para lavratura do contrato definitivo, realizaram buscas em cartório objetivando elidir dúvidas quanto a legalidade do empreendimento, momento em que foram surpreendidos com a ausência de registro de incorporação e afetação, que deveria ter sido realizados a tempo e modo, conforme prescrito pela Lei de Incorporação Imobiliária.
Conta que procuraram rescindir o contrato, contudo, sem solução amigável.
Quanto a decisão agravada, defende a necessidade de reintegração de posse dos móveis dados em pagamento; que agravada não agiu de forma lícita, ou seja, comercializou de forma ilícita empreendimento imobiliário, sem o devido registro de incorporação.
Especificamente quanto ao esbulho, aponta que “está perfeitamente demonstrada pela notificação enviada pelos Agravantes e recebida pela Agravada na data de 22/03/2022, dando ciência da rescisão dos contratos e requerendo a restituição da posse dos imóveis dados em pagamento, conforme aviso de recebimento acostado nos autos, além da certidão expedida pelo Registro de Imóveis da Comarca de Rondonópolis, atestando a inexistência do necessário registro da incorporação.”.
No que tange a probabilidade aduz: “está evidente na documentação encartada, pois, os contratos preliminares assinados são nulos em sua origem, seja pela falta do registro da incorporação imobiliário do empreendimento comercializado pela Agravada ou pelo descumprimento quando a documentação necessária para confecção dos contratos definitivos, que deveriam ser lavrados no mês de janeiro de 2022”
Já quanto ao perigo da demora, este repousa no fato da Agravada estar na posse precária dos imóveis dos Agravantes, bem como o perigo de dano que se configura com a impossibilidade de acesso ao bem, não podendo fazer uso tampouco explorar sua atividade. ”.
Ao final requer seja reformada a decisão de piso, reintegrando os agravantes na posse dos imóveis rurais mencionados; ou, alternativamente, que seja determinada a realização de audiência de justificação para maiores esclarecimentos.
É o relato do essencial.
DECIDO.
Para a concessão do efeito pleiteado liminarmente em agravo de instrumento, faz-se necessária a presença dos pressupostos autorizadores da medida de urgência, quais sejam a relevância da fundamentação e o fundado receio de dano grave e de difícil reparação, a luz dos arts. 300 e 1.019, I, do Código de Processo Civil de 2015:
“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.
“Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:
I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão (...)”.
Pois bem.
Não identifico, a princípio o preenchimento dos requisitos, pois, “O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Precedentes.”. ( (STJ - REsp: 1490802 DF 2014/0256631-0, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 17/04/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/04/2018)
E, em que pese “se não sanada a irregularidade, pode o promissário comprador postular a resolução do contrato de promessa de compra e venda, em face do inadimplemento da obrigação por parte da incorporadora.” (REsp no 192.315⁄MG, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Quarta Turma, DJ 18⁄2⁄2002 - sem destaque no original), o fato é que não houve notificação extrajudicial nesse sentido.
A notificação extrajudicial que consta dos autos, assinada aos 17/03/2.022, noticia a desistência da aquisição dos apartamentos por problemas financeiros e familiares (82992024 - Pág. 1/2) dos agravantes.
Já a certidão de buscas no cartório é posterior de 13/04/2.022 e, também indica que o exame/cálculo do processo de incorporação se encontra em análise.
Ainda, ao que se depreende do contrato preliminar, a substituição do contrato preliminar, pelo definitivo – cláusula 1.3, ao que tudo indica, está ligada a data prevista na cláusula 1.2., de lançamento, para janeiro de 2.022. Ocorre que, na mesma cláusula também consta a possibilidade de haver revisão da data por até 60 (sessenta dias).
Portanto, havendo informação de que o procedimento está em análise e que poderia haver alteração de 60 dias, identifico, pelo menos por ora, como acertada a cautela do magistrado “a quo”, em aguardar o contraditório.
À princípio, são essas as primeiras impressões do caso.
Assim sendo, indefiro o pedido liminar, sem prejuízo de reanálise no mérito, após o contraditório.
Comuniquem-se os termos desta decisão ao Juízo singular.
Intime-se a parte Agravada para apresentar, querendo, no prazo legal, as contrarrazões ao agravo.
Após, conclusos para o mérito.
Des. Sebastião Barbosa Farias
Relator