Tribunal: TJMT
Processo: 0043529-41.2015.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-04-28
Data de publicação: 2022-04-28

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 0043529-41.2015.8.11.0041
Recorrente: LUCAS MOTA DAS NEVES
Recorridos: ERICK MARSCHALL SANT ANA e ROSEMARI SPONTAM SANT ANA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por LUCAS MOTA DAS NEVES, com fundamento no art. 105, III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso da parte recorrente, conforme a seguinte ementa (ID: 107267496):
EMBARGOS À EXECUÇÃO – TITULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL - ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELOS PROMITENTES COMPRADORES – AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DO PREÇO NO PRAZO ENTABULADO - INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRATUS - NÃO DEMONSTRADA - DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO – MULTA CONTRATUAL - RECURSO DESPROVIDO.
A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas.
A regra não pode servir para justificar a rescisão unilateral do contrato, quando não prevista como causa justificante no instrumento, notadamente quando o adimplemento do ajuste não ocorreu por inércia do próprio promitente vendedor em apresentar a documentação necessária para formalização do financiamento.
A notificação dos promitentes compradores, para desocuparem o imóvel, demonstra, claramente, a desistência do negócio, pelo promitente vendedor, a caracterizar a rescisão unilateral da avença, e justificar a incidência da multa contratual decorrente.
Recurso desprovido.
(TJMT. ApCiv no 0043529-41.2015.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Des. Relator Carlos Alberto Alves da Rocha, Julgado em 25.10.2021).
Os embargos de declaração interpostos pela parte recorrente foram rejeitados, conforme acordão de ID 116189996.
A parte recorrente, em suas razões recursais, alegou ofensa ao artigo 476 do Código Civil, ao argumento de que a parte recorrida não poderia exigir o cumprimento do contrato antes de cumprir a sua obrigação contratual.
Diante deste cenário, argumentou que houve verdadeira exceção de contrato não cumprido, pois não houve desistência do negócio jurídico e sim inadimplemento dos recorridos que não pagaram o preço do imóvel no tempo e modo convencionados.
Forte nestas razões, requereu o provimento do recurso e a procedência de todos os pedidos requestados em petição inicial.
Recurso tempestivo e a parte recorrente foi dispensada do preparo por ser beneficiária da justiça gratuita (IDs. 119851981 e 119658953).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID. 122750495).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Da violação ao artigo 476 do Código Civil – Análise de fatos e provas.
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação ao artigo 476 do Código Civil cinge-se ao argumento de que houve culpa dos recorridos no tocante a rescisão do compromisso de compra e venda, razão pela qual deveria incidir a cláusula que previa a multa a seu desfavor.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pela parte recorrente, argumentando, in verbis: (ID 107267496):
“Ora, revisitando os autos, vê-se que constou do contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes, cujo objeto é um apartamento localizado na Avenida Beira Rio, 3.300, Condomínio Residencial Beira Rio, Bloco 4, Apartamento 401, 4°andar, nesta capital, que o valor do negócio de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), seria pago com a liberação de crédito decorrente de financiamento perante a Caixa Econômica Federal ou qualquer outra financeira na conta corrente do vendedor, ficando ajustado, ainda, conforme §2o, da Cláusula Terceira, que enquanto o financiamento não fosse aprovado e não ocorresse o pagamento, os compradores, ora apelados, pagariam a título de aluguel a importância de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais) por 6 (seis) meses, acrescidos de condomínio, luz e outras despesas. Previu, também, o contrato na Claúsula Quinta, multa contratual de 30% (trinta por cento) sobre o valor do negócio em caso de rescisão unilateral por qualquer das partes (Id n. 90961462)(...) Vê-se, portanto, que no contrato não esta expresso prazo final para quitação do preço, e sim, que os adquirentes, ora apelados, ao certo, imitidos na posse, pagariam um aluguel por 06 meses no valor de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais) mais as despesas condominiais e relativas ao imóvel durante o período, até a finalização do financiamento.
A despeito, diversamente do que afirma o apelante, o contexto fático-probatório demonstra que as tratativas para obtenção do financiamento iniciaram-se logo em seguida, sendo que em 27.05.13, os apelados obtiveram a aprovação do crédito pelo agente financiador, no caso, a Caixa Econômica Federal, e, logo após, o promitente vendedor, ora apelante, foi comunicado através de contato telefônico e correspondência formal, quanto à aprovação do crédito para a quitação do contrato de compra e venda, e para que providenciasse os documentos exigidos pela instituição financiadora para formalização do cadastro de vendedor, a fim de que fosse liberado o crédito.
Desta feita, ainda que houvesse demora para a liberação do financiamento, o procedimento ocorreu dentro do alegado prazo de 6 meses. De mais a mais, não se pode atribuir culpa pelo atraso, quando a omissão é de terceiro – no caso a instituição bancária financiadora.
Nesse sentido, como pontuou o togado a quo, o depoimento da correspondente bancária – Sra Elza Catarina Freitas Garcia, responsável pelo processo de financiamento, corroborou que em junho/2013, o apelante já estava ciente de que o financiamento bancário havia sido aprovado, e estava no aguardo apenas da documentação pessoal deste para conclusão do processo, não havendo , por isso, que se falar em inadimplemento por parte dos promitentes compradores, ora apelados, a justificar a alegação de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, assim redigido: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que não houve justificativa contratual à legitimar a rescisão contratual, o que só então justificaria o acolhimento da exceção de contrato não cumprido com consequente pagamento de multa por inadimplemento, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 0043529-41.2015.8.11.0041
Recorrente: LUCAS MOTA DAS NEVES
Recorridos: ERICK MARSCHALL SANT ANA e ROSEMARI SPONTAM SANT ANA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por LUCAS MOTA DAS NEVES, com fundamento no art. 105, III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso da parte recorrente, conforme a seguinte ementa (ID: 107267496):
EMBARGOS À EXECUÇÃO – TITULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO UNILATERAL - ALEGADO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELOS PROMITENTES COMPRADORES – AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DO PREÇO NO PRAZO ENTABULADO - INFRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRATUS - NÃO DEMONSTRADA - DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO – MULTA CONTRATUAL - RECURSO DESPROVIDO.
A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é terreno das convenções sinalagmáticas, pois, só se pode compreendê-la nos negócios jurídicos onde haja prestações recíprocas e simultâneas.
A regra não pode servir para justificar a rescisão unilateral do contrato, quando não prevista como causa justificante no instrumento, notadamente quando o adimplemento do ajuste não ocorreu por inércia do próprio promitente vendedor em apresentar a documentação necessária para formalização do financiamento.
A notificação dos promitentes compradores, para desocuparem o imóvel, demonstra, claramente, a desistência do negócio, pelo promitente vendedor, a caracterizar a rescisão unilateral da avença, e justificar a incidência da multa contratual decorrente.
Recurso desprovido.
(TJMT. ApCiv no 0043529-41.2015.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Des. Relator Carlos Alberto Alves da Rocha, Julgado em 25.10.2021).
Os embargos de declaração interpostos pela parte recorrente foram rejeitados, conforme acordão de ID 116189996.
A parte recorrente, em suas razões recursais, alegou ofensa ao artigo 476 do Código Civil, ao argumento de que a parte recorrida não poderia exigir o cumprimento do contrato antes de cumprir a sua obrigação contratual.
Diante deste cenário, argumentou que houve verdadeira exceção de contrato não cumprido, pois não houve desistência do negócio jurídico e sim inadimplemento dos recorridos que não pagaram o preço do imóvel no tempo e modo convencionados.
Forte nestas razões, requereu o provimento do recurso e a procedência de todos os pedidos requestados em petição inicial.
Recurso tempestivo e a parte recorrente foi dispensada do preparo por ser beneficiária da justiça gratuita (IDs. 119851981 e 119658953).
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID. 122750495).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Da violação ao artigo 476 do Código Civil – Análise de fatos e provas.
Em conformidade com o artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação ao artigo 476 do Código Civil cinge-se ao argumento de que houve culpa dos recorridos no tocante a rescisão do compromisso de compra e venda, razão pela qual deveria incidir a cláusula que previa a multa a seu desfavor.
A Câmara julgadora, soberana na análise do conjunto probatório dos autos, afastou os argumentos lançados pela parte recorrente, argumentando, in verbis: (ID 107267496):
“Ora, revisitando os autos, vê-se que constou do contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes, cujo objeto é um apartamento localizado na Avenida Beira Rio, 3.300, Condomínio Residencial Beira Rio, Bloco 4, Apartamento 401, 4°andar, nesta capital, que o valor do negócio de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), seria pago com a liberação de crédito decorrente de financiamento perante a Caixa Econômica Federal ou qualquer outra financeira na conta corrente do vendedor, ficando ajustado, ainda, conforme §2o, da Cláusula Terceira, que enquanto o financiamento não fosse aprovado e não ocorresse o pagamento, os compradores, ora apelados, pagariam a título de aluguel a importância de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais) por 6 (seis) meses, acrescidos de condomínio, luz e outras despesas. Previu, também, o contrato na Claúsula Quinta, multa contratual de 30% (trinta por cento) sobre o valor do negócio em caso de rescisão unilateral por qualquer das partes (Id n. 90961462)(...) Vê-se, portanto, que no contrato não esta expresso prazo final para quitação do preço, e sim, que os adquirentes, ora apelados, ao certo, imitidos na posse, pagariam um aluguel por 06 meses no valor de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais) mais as despesas condominiais e relativas ao imóvel durante o período, até a finalização do financiamento.
A despeito, diversamente do que afirma o apelante, o contexto fático-probatório demonstra que as tratativas para obtenção do financiamento iniciaram-se logo em seguida, sendo que em 27.05.13, os apelados obtiveram a aprovação do crédito pelo agente financiador, no caso, a Caixa Econômica Federal, e, logo após, o promitente vendedor, ora apelante, foi comunicado através de contato telefônico e correspondência formal, quanto à aprovação do crédito para a quitação do contrato de compra e venda, e para que providenciasse os documentos exigidos pela instituição financiadora para formalização do cadastro de vendedor, a fim de que fosse liberado o crédito.
Desta feita, ainda que houvesse demora para a liberação do financiamento, o procedimento ocorreu dentro do alegado prazo de 6 meses. De mais a mais, não se pode atribuir culpa pelo atraso, quando a omissão é de terceiro – no caso a instituição bancária financiadora.
Nesse sentido, como pontuou o togado a quo, o depoimento da correspondente bancária – Sra Elza Catarina Freitas Garcia, responsável pelo processo de financiamento, corroborou que em junho/2013, o apelante já estava ciente de que o financiamento bancário havia sido aprovado, e estava no aguardo apenas da documentação pessoal deste para conclusão do processo, não havendo , por isso, que se falar em inadimplemento por parte dos promitentes compradores, ora apelados, a justificar a alegação de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, assim redigido: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
Oportuno destacar que, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido e infirmar a tese de que não houve justificativa contratual à legitimar a rescisão contratual, o que só então justificaria o acolhimento da exceção de contrato não cumprido com consequente pagamento de multa por inadimplemento, é imprescindível o exame dos fatos e provas dos autos, conforme preconiza o STJ:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PARCERIA.
1. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA POR MEIO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 2. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 3. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E CONCLUSÕES FÁTICAS DO TRIBUNAL.
REVER O QUADRO FÁTICO TRAÇADO, REEXAME DE PROVAS E ANALISAR CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 4. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.
1. Os arts. 265, IV, a, do CPC e 9o e 49 da Lei n. 11.101/2005, apontados como violados, não foram analisados pelo Tribunal local, carecendo do necessário prequestionamento para a análise da matéria em recurso especial. Nesse ponto, incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF.
2. Não há que se falar em ofensa ao art. 535 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
3. Na hipótese, alterar a conclusão do acórdão recorrido quanto ao não cumprimento das cláusulas contratuais por parte da ré, ora recorrente, ocasionando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
4. Agravo regimental improvido.
(AgRg no AREsp 816.444/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 29/02/2016).
Ante o exposto, inadmito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça