Tribunal: TJMT
Processo: 0001495-09.2013.8.11.0013
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-03-23
Data de publicação: 2022-03-23

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0001495-09.2013.8.11.0013
Recorrente: Espólio de José Henrique Coelho de Paula
Recorrida: Maracanã Participações e Administração de Bens Ltda.
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto pelo Espólio de José Henrique Coelho de Paula, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, em face do v. acórdão exarado pela Eg. Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (id 100708952):
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – CARÊNCIA DA AÇÃO POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE O JULGAMETNO ANTECIPADO –PRELIMINARES REJEITADAS – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CARACTERIZADO – QUITAÇÃO DE APENAS 20% DO TOTAL – CUMULAÇÃO - CLÁUSULA PENAL COM PERDAS E DANOS – POSSIBILIDADE – RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS – ROMPIMENTO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – IVIABILIDADE POR FORÇA DE PREVISÃO NA AVENÇA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – DATA DO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.
Não procede a alegação de impossibilidade jurídica do pedido se o direito reclamado é exequível.
É dispensável a perícia quando nada agrega ao conjunto probatório na busca da verdade dos fatos.
A exceção do contrato não cumprido demanda prova contundente da inadimplência da parte contrária.
O pagamento de pequena porcentagem da obrigação afasta a arguição de adimplemento substancial.
É possível a cumulação de cláusula penal com perdas e danos quando se trata de imóvel rural.
O percentual de retenção das prestações pagas deve ser minorado se está acima do que tem definido o STJ.
A inadimplência do comprador autoriza a retenção de 100% das arras.
A disposição firmada na avença de perda das benfeitorias em caso de culpa do comprador pela rescisão contratual inviabiliza a retenção ou a indenização.
O termo inicial da correção monetária incidente sobre a cláusula penal é a data do inadimplemento”. (N.U 0001495-09.2013.8.11.0013, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/09/2021, Publicado no DJE 08/09/2021).
Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados nos acórdãos id 103954453 e id 109641458.
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto de apelação proposta pelo Espólio de José Henrique Coelho de Paula e pela Maracanã Participações e Administração de Bens Ltda., em face da sentença exarada nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse c/c indenização por perdas e danos ajuizada pela segunda apelante, em face do primeiro, que julgou procedente o pleito para:
(i) DECLARAR rescindido o instrumento público de compromisso de venda e compra pactuado entre as partes (fls. 33/42);
(ii) REINTEGRAR a autora na posse do imóvel descrito na escritura pública de fls. 33/42, CONDENANDO o réu à perda das prestações pagas e aos gastos com benfeitorias;
(iii) CONDENAR o requerido ao pagamento de indenização à autora por perdas e danos, devidos da data do inadimplemento (31 de agosto de 2008) até a data da efetiva reintegração da autora na posse do imóvel, observando-se os seguintes parâmetros: (a) valor do arrendamento por hectare para fins de pecuária; (b) total de hectares que poderiam ter sido arrendados; (c) e tempo transcorrido desde a perda da posse até sua reintegração. Apurar-se-á o valor devido de perdas e danos em liquidação de sentença, à míngua de elementos que permitam a pronta apuração do “quantum debeatur”;
(iv) CONDENAR o requerido a pagamento da multa pactuada pelas partes, no caso de inadimplemento, equivalente a 10% (dez por cento) do valor da venda dos imóveis, perfazendo o montante de R$ 1.040.070,40 (um milhão, quarenta mil, setenta reais e quarenta centavos), corrigidos pelo INPC, a contar da data da publicação desta decisão, e acrescido de juros de 1% ao mês, a partir da citação do réu. INDEFIRO a concessão da tutela de urgência, uma vez que não restaram demonstrados os requisitos exigidos pelo art. 300 e seguintes do NCPC.
A Câmara julgadora deu provimento ao recurso da autora para determinar que a correção monetária da cláusula penal incida a partir da data da inadimplência, e parcial provimento ao recurso do réu apenas para estabelecer a retenção de 25% do valor pago. No mais, manteve-se a sentença. (id 100708952 - Pág. 12)
A parte recorrente alega violação aos artigos 489, § 1o, IV, e 1.022, II, do Código de Processo Civil, ante a suposta omissão e carência de fundamentação do julgado.
Suscita afronta aos artigos aos artigos 1.023, § 2o, 1.024, § 1o, c/c 934 e 935, do CPC, além de divergência jurisprudencial, “em razão da ausência de determinação da intimação da parte Recorrida para apresentação de contrarrazões aos embargos de declaração apresentados pelo Recorrente no id 102097979”.
Aduz que “outra nulidade que repousa sobre o penúltimo aresto diz respeito à ausência de intimação dos patronos do Recorrente, então Embargante, acerca do julgamento dos embargos de declaração id 102097979”.
Argui contrariedade aos artigos 369, 370, caput, e parágrafo único, e 371, do CPC, “porquanto num momento afirma-se, com fulcro na cláusula 5o do contrato, que é autorizado o abatimento no preço na eventualidade de haver existência de área, para menos ou para mais, do que a enunciada na escritura, e, após, decide-se pelo indeferimento da realização de perícia a fim de apurar a propalada existência de área menor, o que revela patente cerceamento de defesa”.
Argumenta que “a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova, com o julgamento antecipado da lide, quando a conclusão pelo indeferimento do pleito da parte, seja ela autora ou ré, ocorre devido à falta de comprovação do fato alegado”.
Aponta ofensa aos artigos 330, I, 561, I, e 872, §§ 1o e 2o, do Código de Processo Civil e 87 e 1.320 do Código Civil, sob a assertiva da “impossibilidade jurídica do pedido, em virtude de a reintegração de posse necessitar de localização exata do perímetro da fração ideal de 90% da Recorrida no imóvel em litígio, o que não consta da escritura pública de compra e venda”.
Salienta que “a Recorrida durante todo o trâmite processual delimitou o pedido na rescisão do contrato no tocante apenas a sua parte no empreendimento, qual seja, de 90% (noventa por cento), jamais vindicando direito em nome do Sr. José Roberto e sua esposa”.
Nesse contexto, argumenta que, “ainda que a reintegração de posse decorra do retorno das partes ao ‘status quo’, por se tratar de mera consequência do pleito de rescisão da Recorrida, não se pode alterar a realidade de que na escritura pública não se encontra delimitada a fração ideal que cabe a cada condômino sobre o imóvel”.
Informa terem sido violados os artigos 394 e 476 do Código Civil, ante a configuração da exceção do contrato não cumprido, pois “o Recorrente foi alertado (em 25/03/2009) pelo Espólio de Roberto Lucato Hansen, representado pelo inventariante, Sr. Oscar Victor Rollemberg Hansen, quanto ao fato de que os imóveis objetos da escritura pública estavam sob litígio, os quais poderiam resultar na impossibilidade de transferência dos bens”.
Afirma que “apesar de promovidas inúmeras diligências no intuito de identificar a veracidade dos termos da notificação, com respectivo acesso aos referidos processos, a realidade é que o Recorrente teve receio em promover o pagamento dos respectivos valores, pois, posteriormente, poderia vir a sofrer consequências drásticas, considerando a vultosa quantia correspondente à referida parcela”.
Assegura que teria havido o adimplemento substancial do contrato, em afronta aos artigos 187, 421, 422 e 884 do Código Civil, uma vez que “na data em que ocorreu o ajuizamento da presente ação, verifica-se que o valor até então pago pelo Recorrente à empresa Maracanã, correspondia à quantia de R$1.350.000,00 (um milhão trezentos e cinquenta mil reais)”. Logo, “neste panorama, constata-se que o valor inadimplido à época tratava-se de quantia equiparada ao que até então já havia sido pago, porquanto a parcela referente alínea “d” da respectiva escritura de compra e venda apenas não foi adimplida em decorrência de atos alheios à vontade do Recorrente, em virtude da notificação recebida dando conta de existência de litígios em face da área adquirida”.
A aventada ofensa ao artigo 410 do CC está amparada na assertiva de que “houve indevida cumulação das perdas e danos com aquela multa contratual de 10% do valor do contrato (cláusula penal compensatória), haja vista que esta, em verdade, constitui-se em prefixação das perdas e danos que visa justamente compensar a extinção do negócio, pelo descumprimento de umas das partes, evitando, assim, que as partes enveredem um complexo processo de prova quanto à prova dos prejuízos”.
Sustenta que “a Câmara julgadora incorre em afronta ao artigo 884 do CC ao manter a decisão do Juízo da instância singular que fixou o marco de 31/08/2008, de forma integral, para fins de apreciação dos valores a título de perdas e danos. Com efeito, o Recorrente aduziu nas razões da Apelação que restou pactuada a ocupação do bem, pelo prazo de 15 (quinze) meses após a celebração da compra e venda dos imóveis, de aproximadamente quase 50% das pastagens, as quais continuariam sendo utilizadas em favor da Recorrida, em virtude de ajustes pactuados anteriormente com seu arrendatário, o Sr. José Roberto de Mello Filho”.
Assegura que “não se mostra cabível a retenção das arras confirmatórias, devendo, de igual, ser reduzida, para fins de aplicação de um percentual mínimo”. Pontua que “quanto à natureza das arras confirmatórias, saliente-se, inclusive, que a própria Recorrida afirma nas contrarrazões a este Recurso Especial que “o caso envolve arras confirmatórias” (ID. 94031995 - Pág. 26), o que revela a impossibilidade da sua retenção, conforme a jurisprudência pacífica do STJ acima apontada, em evidente afronta aos artigos 417 e 418 do CC”.
Ao argumento de violação aos artigos 417, 418 e 884 do CC, preceitua que “caso se conclua pela fixação de arras penitenciais (perda do valor pago a título de sinal), mostra-se manifestamente abusiva a sua cumulação com a multa (cláusula penal), uma vez que derivadas do mesmo fato gerador (descumprimento contratual), o que também configura verdadeiro ‘bis in idem’.” Insiste no sentido de que “não se mostra razoável e muito menos justo a manutenção da condenação do Recorrente ao pagamento da multa prevista na escritura pública, eis que já condenada à perda da parcela paga a título de sinal (arras penitenciais)”.
Ressalta ter havido enriquecimento ilícito pela recorrida (afronta ao artigo 884 do CC), pois “restou incontroverso nos autos (caso assim não se entenda, reitera-se a omissão apontada no Tópico 6.1.7) que o inadimplemento foi exclusivo quanto ao sinal, que perfaz a quantia de R$ 630.000,00 (seiscentos e trinta reais), e não quanto ao total de R$ 1.350.000,00 (um milhão trezentos e cinquenta mil reais), quantia que abrange a soma das parcelas descritas nas alíneas ‘a’ e ‘b’ (na proporção de 90%)”.
Pondera que “tendo em vista que o Recorrente exerce a posse do imóvel desde sua aquisição até a presente data, de boa-fé, esta Corte Superior não pode desconsiderar a realidade de que foram construídas benfeitorias no imóvel, visando à consagração do princípio da função social da propriedade, sendo que o Recorrida deve ser indenizado por tais melhorias. Assim, ante os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sob pena de afronta aos artigos 187 e 421 do Código Civil, revela-se abusiva a cláusula que estipula a renúncia de direito à retenção de benfeitorias. Logo, vê-se, claramente, que a jurisprudência dominante caminha em sentido oposto ao que fora fundamento pelo juízo singular”.
Recurso tempestivo (id 113511031) e preparado (id 113475463).
Contrarrazões no id 117530491.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não é o caso de se aplicar a sistemática de precedentes qualificados no presente caso, porquanto não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso, não incidindo, portanto, a regra do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Da suposta ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC - Pressupostos satisfeitos
Conforme relatado, a parte recorrente alega ter havido ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, porquanto “o colegiado não decide categoricamente quanto à natureza da cláusula penal, se compensatória ou moratória”. Afirma que é necessária a delimitação da indigitada questão a fim de que se possa averiguar a possibilidade de cumulação da condenação ao pagamento das perdas e danos com o da multa de 10%.
Aduz que foi argumentado nas razões da apelação que “a cláusula penal é compensatória e foi prevista na cláusula 6o do instrumento entabulado entre as partes, em que constou expressamente que a multa será devida na hipótese de não cumprimento da obrigação”.
Salienta que, “além de não indicar qual a natureza jurídica da cláusula penal, citou dois julgados, um em que no caso em concreto a cláusula penal era compensatória (AgRg no REsp 1179783/MS) e outro em que era moratória, REsp 968.091/DF”.
Em exame do aresto impugnado, constata-se, a princípio, que o órgão julgador não teria se manifestado sobre a natureza jurídica da cláusula penal, com a consequente conclusão acerca da possibilidade de sua cumulação com a condenação em perdas e danos, a qual foi devidamente suscitada nas razões da apelação e reiterada nos embargos de declaração.
Diante desse quadro, conclui-se pela provável omissão, cuja manifestação da matéria pelo órgão julgador revelava-se necessária à solução da lide.
Em interpretação conjunta do artigo 1.034, parágrafo único, do CPC, e à Súmula 292/STF, fica dispensado o exame dos demais dispositivos supostamente violados.
Quanto ao pleito de efeito suspensivo, no entanto, da leitura das razões recursais, não se vislumbra a possibilidade de o acórdão recorrido causar à parte recorrente lesão grave ou de difícil reparação, pois não há informação concreta sobre a “expedição de mandado de reintegração de posse em face do Recorrente”.
Ademais, para a suspensão da eficácia da decisão recorrida, em razão da excepcionalidade da medida, deve o recorrente demonstrar a presença de “risco concreto (e não hipotético ou eventual), atual (ou seja, o que se apresenta iminente no curso do processo) e grave (vale dizer, o potencialmente apto a fazer perecer ou prejudicar o direito afirmado pela parte)”. (ZAVASCKI, Teori Albino. Antecipação de tutela. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 77)
Ante o exposto, admito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC, porém, indefiro o pleito de efeito suspensivo.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Recurso Especial na Apelação Cível n. 0001495-09.2013.8.11.0013
Recorrente: Espólio de José Henrique Coelho de Paula
Recorrida: Maracanã Participações e Administração de Bens Ltda.
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto pelo Espólio de José Henrique Coelho de Paula, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, em face do v. acórdão exarado pela Eg. Quarta Câmara de Direito Privado, assim ementado (id 100708952):
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – CARÊNCIA DA AÇÃO POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO – CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE O JULGAMETNO ANTECIPADO –PRELIMINARES REJEITADAS – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ALEGAÇÃO IMPROCEDENTE – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CARACTERIZADO – QUITAÇÃO DE APENAS 20% DO TOTAL – CUMULAÇÃO - CLÁUSULA PENAL COM PERDAS E DANOS – POSSIBILIDADE – RETENÇÃO DE 25% DAS PARCELAS PAGAS – ROMPIMENTO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – IVIABILIDADE POR FORÇA DE PREVISÃO NA AVENÇA – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – DATA DO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – RECURSO DA AUTORA PROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.
Não procede a alegação de impossibilidade jurídica do pedido se o direito reclamado é exequível.
É dispensável a perícia quando nada agrega ao conjunto probatório na busca da verdade dos fatos.
A exceção do contrato não cumprido demanda prova contundente da inadimplência da parte contrária.
O pagamento de pequena porcentagem da obrigação afasta a arguição de adimplemento substancial.
É possível a cumulação de cláusula penal com perdas e danos quando se trata de imóvel rural.
O percentual de retenção das prestações pagas deve ser minorado se está acima do que tem definido o STJ.
A inadimplência do comprador autoriza a retenção de 100% das arras.
A disposição firmada na avença de perda das benfeitorias em caso de culpa do comprador pela rescisão contratual inviabiliza a retenção ou a indenização.
O termo inicial da correção monetária incidente sobre a cláusula penal é a data do inadimplemento”. (N.U 0001495-09.2013.8.11.0013, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/09/2021, Publicado no DJE 08/09/2021).
Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados nos acórdãos id 103954453 e id 109641458.
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto de apelação proposta pelo Espólio de José Henrique Coelho de Paula e pela Maracanã Participações e Administração de Bens Ltda., em face da sentença exarada nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse c/c indenização por perdas e danos ajuizada pela segunda apelante, em face do primeiro, que julgou procedente o pleito para:
(i) DECLARAR rescindido o instrumento público de compromisso de venda e compra pactuado entre as partes (fls. 33/42);
(ii) REINTEGRAR a autora na posse do imóvel descrito na escritura pública de fls. 33/42, CONDENANDO o réu à perda das prestações pagas e aos gastos com benfeitorias;
(iii) CONDENAR o requerido ao pagamento de indenização à autora por perdas e danos, devidos da data do inadimplemento (31 de agosto de 2008) até a data da efetiva reintegração da autora na posse do imóvel, observando-se os seguintes parâmetros: (a) valor do arrendamento por hectare para fins de pecuária; (b) total de hectares que poderiam ter sido arrendados; (c) e tempo transcorrido desde a perda da posse até sua reintegração. Apurar-se-á o valor devido de perdas e danos em liquidação de sentença, à míngua de elementos que permitam a pronta apuração do “quantum debeatur”;
(iv) CONDENAR o requerido a pagamento da multa pactuada pelas partes, no caso de inadimplemento, equivalente a 10% (dez por cento) do valor da venda dos imóveis, perfazendo o montante de R$ 1.040.070,40 (um milhão, quarenta mil, setenta reais e quarenta centavos), corrigidos pelo INPC, a contar da data da publicação desta decisão, e acrescido de juros de 1% ao mês, a partir da citação do réu. INDEFIRO a concessão da tutela de urgência, uma vez que não restaram demonstrados os requisitos exigidos pelo art. 300 e seguintes do NCPC.
A Câmara julgadora deu provimento ao recurso da autora para determinar que a correção monetária da cláusula penal incida a partir da data da inadimplência, e parcial provimento ao recurso do réu apenas para estabelecer a retenção de 25% do valor pago. No mais, manteve-se a sentença. (id 100708952 - Pág. 12)
A parte recorrente alega violação aos artigos 489, § 1o, IV, e 1.022, II, do Código de Processo Civil, ante a suposta omissão e carência de fundamentação do julgado.
Suscita afronta aos artigos aos artigos 1.023, § 2o, 1.024, § 1o, c/c 934 e 935, do CPC, além de divergência jurisprudencial, “em razão da ausência de determinação da intimação da parte Recorrida para apresentação de contrarrazões aos embargos de declaração apresentados pelo Recorrente no id 102097979”.
Aduz que “outra nulidade que repousa sobre o penúltimo aresto diz respeito à ausência de intimação dos patronos do Recorrente, então Embargante, acerca do julgamento dos embargos de declaração id 102097979”.
Argui contrariedade aos artigos 369, 370, caput, e parágrafo único, e 371, do CPC, “porquanto num momento afirma-se, com fulcro na cláusula 5o do contrato, que é autorizado o abatimento no preço na eventualidade de haver existência de área, para menos ou para mais, do que a enunciada na escritura, e, após, decide-se pelo indeferimento da realização de perícia a fim de apurar a propalada existência de área menor, o que revela patente cerceamento de defesa”.
Argumenta que “a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que configura cerceamento de defesa o indeferimento de prova, com o julgamento antecipado da lide, quando a conclusão pelo indeferimento do pleito da parte, seja ela autora ou ré, ocorre devido à falta de comprovação do fato alegado”.
Aponta ofensa aos artigos 330, I, 561, I, e 872, §§ 1o e 2o, do Código de Processo Civil e 87 e 1.320 do Código Civil, sob a assertiva da “impossibilidade jurídica do pedido, em virtude de a reintegração de posse necessitar de localização exata do perímetro da fração ideal de 90% da Recorrida no imóvel em litígio, o que não consta da escritura pública de compra e venda”.
Salienta que “a Recorrida durante todo o trâmite processual delimitou o pedido na rescisão do contrato no tocante apenas a sua parte no empreendimento, qual seja, de 90% (noventa por cento), jamais vindicando direito em nome do Sr. José Roberto e sua esposa”.
Nesse contexto, argumenta que, “ainda que a reintegração de posse decorra do retorno das partes ao ‘status quo’, por se tratar de mera consequência do pleito de rescisão da Recorrida, não se pode alterar a realidade de que na escritura pública não se encontra delimitada a fração ideal que cabe a cada condômino sobre o imóvel”.
Informa terem sido violados os artigos 394 e 476 do Código Civil, ante a configuração da exceção do contrato não cumprido, pois “o Recorrente foi alertado (em 25/03/2009) pelo Espólio de Roberto Lucato Hansen, representado pelo inventariante, Sr. Oscar Victor Rollemberg Hansen, quanto ao fato de que os imóveis objetos da escritura pública estavam sob litígio, os quais poderiam resultar na impossibilidade de transferência dos bens”.
Afirma que “apesar de promovidas inúmeras diligências no intuito de identificar a veracidade dos termos da notificação, com respectivo acesso aos referidos processos, a realidade é que o Recorrente teve receio em promover o pagamento dos respectivos valores, pois, posteriormente, poderia vir a sofrer consequências drásticas, considerando a vultosa quantia correspondente à referida parcela”.
Assegura que teria havido o adimplemento substancial do contrato, em afronta aos artigos 187, 421, 422 e 884 do Código Civil, uma vez que “na data em que ocorreu o ajuizamento da presente ação, verifica-se que o valor até então pago pelo Recorrente à empresa Maracanã, correspondia à quantia de R$1.350.000,00 (um milhão trezentos e cinquenta mil reais)”. Logo, “neste panorama, constata-se que o valor inadimplido à época tratava-se de quantia equiparada ao que até então já havia sido pago, porquanto a parcela referente alínea “d” da respectiva escritura de compra e venda apenas não foi adimplida em decorrência de atos alheios à vontade do Recorrente, em virtude da notificação recebida dando conta de existência de litígios em face da área adquirida”.
A aventada ofensa ao artigo 410 do CC está amparada na assertiva de que “houve indevida cumulação das perdas e danos com aquela multa contratual de 10% do valor do contrato (cláusula penal compensatória), haja vista que esta, em verdade, constitui-se em prefixação das perdas e danos que visa justamente compensar a extinção do negócio, pelo descumprimento de umas das partes, evitando, assim, que as partes enveredem um complexo processo de prova quanto à prova dos prejuízos”.
Sustenta que “a Câmara julgadora incorre em afronta ao artigo 884 do CC ao manter a decisão do Juízo da instância singular que fixou o marco de 31/08/2008, de forma integral, para fins de apreciação dos valores a título de perdas e danos. Com efeito, o Recorrente aduziu nas razões da Apelação que restou pactuada a ocupação do bem, pelo prazo de 15 (quinze) meses após a celebração da compra e venda dos imóveis, de aproximadamente quase 50% das pastagens, as quais continuariam sendo utilizadas em favor da Recorrida, em virtude de ajustes pactuados anteriormente com seu arrendatário, o Sr. José Roberto de Mello Filho”.
Assegura que “não se mostra cabível a retenção das arras confirmatórias, devendo, de igual, ser reduzida, para fins de aplicação de um percentual mínimo”. Pontua que “quanto à natureza das arras confirmatórias, saliente-se, inclusive, que a própria Recorrida afirma nas contrarrazões a este Recurso Especial que “o caso envolve arras confirmatórias” (ID. 94031995 - Pág. 26), o que revela a impossibilidade da sua retenção, conforme a jurisprudência pacífica do STJ acima apontada, em evidente afronta aos artigos 417 e 418 do CC”.
Ao argumento de violação aos artigos 417, 418 e 884 do CC, preceitua que “caso se conclua pela fixação de arras penitenciais (perda do valor pago a título de sinal), mostra-se manifestamente abusiva a sua cumulação com a multa (cláusula penal), uma vez que derivadas do mesmo fato gerador (descumprimento contratual), o que também configura verdadeiro ‘bis in idem’.” Insiste no sentido de que “não se mostra razoável e muito menos justo a manutenção da condenação do Recorrente ao pagamento da multa prevista na escritura pública, eis que já condenada à perda da parcela paga a título de sinal (arras penitenciais)”.
Ressalta ter havido enriquecimento ilícito pela recorrida (afronta ao artigo 884 do CC), pois “restou incontroverso nos autos (caso assim não se entenda, reitera-se a omissão apontada no Tópico 6.1.7) que o inadimplemento foi exclusivo quanto ao sinal, que perfaz a quantia de R$ 630.000,00 (seiscentos e trinta reais), e não quanto ao total de R$ 1.350.000,00 (um milhão trezentos e cinquenta mil reais), quantia que abrange a soma das parcelas descritas nas alíneas ‘a’ e ‘b’ (na proporção de 90%)”.
Pondera que “tendo em vista que o Recorrente exerce a posse do imóvel desde sua aquisição até a presente data, de boa-fé, esta Corte Superior não pode desconsiderar a realidade de que foram construídas benfeitorias no imóvel, visando à consagração do princípio da função social da propriedade, sendo que o Recorrida deve ser indenizado por tais melhorias. Assim, ante os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sob pena de afronta aos artigos 187 e 421 do Código Civil, revela-se abusiva a cláusula que estipula a renúncia de direito à retenção de benfeitorias. Logo, vê-se, claramente, que a jurisprudência dominante caminha em sentido oposto ao que fora fundamento pelo juízo singular”.
Recurso tempestivo (id 113511031) e preparado (id 113475463).
Contrarrazões no id 117530491.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não é o caso de se aplicar a sistemática de precedentes qualificados no presente caso, porquanto não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso, não incidindo, portanto, a regra do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Da suposta ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC - Pressupostos satisfeitos
Conforme relatado, a parte recorrente alega ter havido ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, porquanto “o colegiado não decide categoricamente quanto à natureza da cláusula penal, se compensatória ou moratória”. Afirma que é necessária a delimitação da indigitada questão a fim de que se possa averiguar a possibilidade de cumulação da condenação ao pagamento das perdas e danos com o da multa de 10%.
Aduz que foi argumentado nas razões da apelação que “a cláusula penal é compensatória e foi prevista na cláusula 6o do instrumento entabulado entre as partes, em que constou expressamente que a multa será devida na hipótese de não cumprimento da obrigação”.
Salienta que, “além de não indicar qual a natureza jurídica da cláusula penal, citou dois julgados, um em que no caso em concreto a cláusula penal era compensatória (AgRg no REsp 1179783/MS) e outro em que era moratória, REsp 968.091/DF”.
Em exame do aresto impugnado, constata-se, a princípio, que o órgão julgador não teria se manifestado sobre a natureza jurídica da cláusula penal, com a consequente conclusão acerca da possibilidade de sua cumulação com a condenação em perdas e danos, a qual foi devidamente suscitada nas razões da apelação e reiterada nos embargos de declaração.
Diante desse quadro, conclui-se pela provável omissão, cuja manifestação da matéria pelo órgão julgador revelava-se necessária à solução da lide.
Em interpretação conjunta do artigo 1.034, parágrafo único, do CPC, e à Súmula 292/STF, fica dispensado o exame dos demais dispositivos supostamente violados.
Quanto ao pleito de efeito suspensivo, no entanto, da leitura das razões recursais, não se vislumbra a possibilidade de o acórdão recorrido causar à parte recorrente lesão grave ou de difícil reparação, pois não há informação concreta sobre a “expedição de mandado de reintegração de posse em face do Recorrente”.
Ademais, para a suspensão da eficácia da decisão recorrida, em razão da excepcionalidade da medida, deve o recorrente demonstrar a presença de “risco concreto (e não hipotético ou eventual), atual (ou seja, o que se apresenta iminente no curso do processo) e grave (vale dizer, o potencialmente apto a fazer perecer ou prejudicar o direito afirmado pela parte)”. (ZAVASCKI, Teori Albino. Antecipação de tutela. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 77)
Ante o exposto, admito o recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC, porém, indefiro o pleito de efeito suspensivo.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça