Tribunal: TJMT
Processo: 1006440-59.2018.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-16
Data de publicação: 2022-02-16

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível no 1006440-59.2018.811.0041
Recorrente: COOPERATIVA DE CONSUMO DOS COOPERADOS DA COOPERATIVA DE ECONOMIA E CRÉDITO MÚTUO DOS SERVIDORES PÚBLICOS DOS PODERES EXECUTIVO E LEGISLATIVO NO ESTADO DE MATO GROSSO.
Recorridos: AFONSO HENRIQUE DE OLIVEIRA e OUTROS
Vistos.
Trata-se de recurso especial (id. 108545480) interposto por COOPERATIVA DE CONSUMO DOS COOPERADOS DA COOPERATIVA DE ECONOMIA E CRÉDITO MÚTUO DOS SERVIDORES PÚBLICOS DOS PODERES EXECUTIVO E LEGISLATIVO NO ESTADO DE MATO GROSSO, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado deste Sodalício, negou provimento ao seu recurso de apelação cível, conforme a seguinte ementa (id. 100367984):
“RAC – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – NEGÓCIO JURÍDICO COMPLEXO – AQUISIÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL DO GÊNERO ALIMENTÍCIO INCLUINDO O TERRENO, A ESTRUTURA FÍSICA E O FUNDO DE COMÉRCIO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – DEVER DE A COMPRADORA PAGAR O PREÇO COMBINADO ANTES DE RECLAMAR O IMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA – ÓBICES ALEGADOS SOBRE FUTURA CELEBRAÇÃO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA E REGISTRO QUE DEVEM SER OBJETO DE DISCUSSÃO SOMENTE DEPOIS DE PROVADA A QUITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – PEDIDO DE PAGAMENTO DO SALDO REMANESCENTE FORMULADO NA RECONVENÇÃO PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO. 1 – Via de regra, o vendedor não é obrigado a outorgar o título de propriedade da coisa antes de receber o preço. Essa máxima decorre da exegese do artigo 476 do CC, que assim diz: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. 2 – No caso, ambas as partes suscitaram exceção de contrato não cumprido. Qualquer dos contratantes pode se utilizar dessa linha de defesa para recusar a sua prestação. Todavia, aquele que não satisfez a própria obrigação não pode exigir o implemento da do outro. Agindo da forma como a Apelante se manifesta nestes autos, nada mais justo que, fundada na equidade, os vendedores Apelados exijam, primeiro, o adimplemento das prestações pendentes. 3 – Sem embargos às ilações recursais, todos os fatores pormenorizados demonstram que quem incorreu em exceção de contrato não cumprido fora a própria Apelante, a qual deixou de quitar o preço combinado, já que a sua obrigação antecede ao direito de reclamar o implemento da parte adversa. 4 – No que tange ao valor pago pela Apelante, o conjunto fático-probatório deixa evidente que parte do montante foi pago em espécie e parte por meio de empréstimos realizados com a instituição SICOOB SERVIDOR, cujo crédito foi lançado na conta corrente do Primeiro Apelado Afonso de Oliveira, ficando a Apelante obrigada a pagá-los. (RAC n° 1006440-59.2018.811.0041, Rel. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 25/08/2021)”.
Interpostos embargos de declaração, estes foram acolhidos, conforme acórdão lançado no id. 105503478:
“RED EM RAC – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – RECURSO DA PROMITENTE COMPRADORA DESPROVIDO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS DE 10% PARA 20% DO VALOR DA CAUSA – ERRO MATERIAL – EMBARGOS ACOLHIDOS. 1 – Do cotejo do acórdão publicado com o que ficou decidido na sessão de julgamento realizada em 25/08/2021, de fato, há erro material para ser sanado no capítulo derradeiro do voto condutor, da lavra desta Relatora, particularmente no tocante aos honorários recursais. 2 – Embargos acolhidos para sanar erro material e, sob o viés do efeito modificativo, majorar os honorários de 10% para 20% do valor dado à causa”.
A recorrente sustenta em suas razões:
(i) violação aos arts. 474 e 475 do CC, ao argumento de que exaustivamente foi demonstrado nos autos que a rescisão contratual se deu por culpa e responsabilidade dos recorridos. Aduz que os recorridos promoveram atos que levaram a impossibilidade de ser transferida a propriedade dos bens que prometeram vender de forma livre e desembaraçada, justificando que os recorridos não cumpriram com sua contraprestação contratual.
(ii) dissídio jurisprudencial nesse sentido.
(iii) ofensa ao art. 85, § 2° do CPC ao fundamento de que houve majoração dos honorários de sucumbência não obedeceu aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.
Recurso tempestivo (id. 109929996).
Preparado (id. 109911452).
Contrarrazões (id. 111890580).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
A hipótese prevista no art. 105, III, letra “a” e “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha contrariado lei federal ou negado sua vigência.
Entretanto, em que pesem as argumentações do recorrente, o recurso não pode alcançar o normal seguimento.
Interpretação de cláusula contratual e reexame de matéria fática (Súmulas 05 e 07 do STJ)
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não se mostrando possível que se interprete cláusulas contratuais e reexamine matéria fático-probatória, ante o teor das Súmulas 05 e 07 do STJ:
“Súmula 05/STJ. A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial”.
“Súmula 07/STJ. A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”.
In casu, o juízo singular julgou improcedentes a pretensão de rescisão contratual cumulada com perdas e danos proposta pela recorrente em face dos recorridos.
Ao julgar o apelo e enfrentar as teses suscitadas, o órgão fracionário deste Sodalício consignou:
“(...) tenho que os pedidos recursais formulados pela Apelante não merecem guarida. Explico:
Com efeito, o negócio jurídico é ato resultante da manifestação da vontade de um ou mais indivíduos, cuja validade depende do preenchimento de pressupostos legais previstos no artigo 104 do Código Civil, que são: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei.
A compra e venda é contrato bilateral por excelência, pois resulta de duas manifestações de vontades distintas, ainda que correspectivas. Trata-se de relação onerosa e consensual, mediante a qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador que, por sua vez, assume a obrigação de pagar o preço determinado ou determinável em dinheiro.
É dever essencial de o vendedor entregar a coisa e obrigar-se a transmitir a posse e a propriedade, ou somente a posse, se apenas desta for titular. Isto é, o vendedor é obrigado a prestar aquilo que prometeu, com as qualidades e quantidades ajustadas.
Não menos importante, advirto que o comprador também assume deveres contratuais. Deve pagar o preço prometido antes de reclamar a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda, e do respectivo registro no Cartório; trata-se da contraprestação, que deve anteceder à obrigação assumida pelo vendedor. Via de regra, o vendedor não é obrigado a outorgar o título de propriedade da coisa antes de receber o preço. Essa máxima decorre da exegese do artigo 476 do CC, que assim diz: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
[...]
No caso concreto, depois de estudar com muito cuidado o conjunto fático-probatório, tenho que a pretensão formulada pela Apelante (compradora) não merece qualquer guarida.
Rememorando o que foi relatado, ambas as partes suscitaram exceção de contrato não cumprido. Ora, qualquer dos contratantes pode se utilizar dessa linha de defesa para recusar a sua prestação. Todavia, aquele que não satisfez a própria obrigação não pode exigir o implemento da do outro. (...).
Traduzindo a regra para o caso em voga, relembro que o negócio jurídico foi celebrado em 26/01/2016, ficando os Apelados (vendedores) obrigados a entregar o Mercado Pinguim Ltda. – incluindo o terreno (lotes 16, 17 e 18), a estrutura física e o fundo de comércio – livres e desembaraçados de débitos e ônus, desde que quitada a contraprestação por parte da Apelante. É isso que diz as Cláusulas 3.a e 4a dos 03 (três) Contratos que envolvem a negociação.
Ficou combinado que, pelo negócio, a Apelante (compradora) pagaria o preço global de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), inicialmente parcelados em 05 (cinco) vezes iguais de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), vencidos a partir de dezembro/2015. No entanto, diante da dificuldade de a compradora honrar o pagamento no final do ano financeiro, os Apelados alongaram o prazo de pagamento para 10 (dez) meses e diminuíram o valor das parcelas de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) para R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), iniciando em 10/02/2016, com a última prestação vencida em 10/11/2016.
Está incontroverso que, na data da assinatura do contrato (26/01/2016), pendia sobre o lote 16 uma hipoteca em favor do HSBC Bank – Banco Múltiplo, e uma ordem de sequestro emanada pelo Juiz de Direito da 7.a Vara Criminal da Capital, registrada na matrícula em 08/09/2015. Já sobre os lotes 17 e 18, não havia qualquer registro efetivado em suas matrículas.
Anoto que a Apelante não questiona a hipoteca acima mencionada, e sim o sequestro que já existia quando da negociação, os 05 (cinco) registros de indisponibilidade que pende sobre o lote 16, a alienação fiduciária do Lote 18 e a venda do Lote 17 durante o trâmite processual. Na visão da Apelante, tais empecilhos ocorridos depois que os contratos foram assinados são causas impeditivas de transferência da propriedade dos lotes para o seu nome (Apelante), bem como são óbice à continuidade da exploração do Mercado Pinguim Ltda.
Para melhor visualização, recordo que na matrícula 93.365 – lote 16 – foram averbadas ordens de indisponibilidade para a garantia de danos ao erário em valor aproximado de R$ 7.600.000,00 (sete milhões e seiscentos mil reais), sendo registradas em: 23/05/2016, 06/07/2016 e 10/08/2016, ou seja, em data posterior ao contrato (26/01/2016).
Já na matrícula 95.192 – lote 17 - conquanto o registro da Alienação Fiduciária da Cédula de Crédito Bancário no 77930 (Empréstimo) em favor da Cooperativa de Crédito de Livre Admissão União e Negócio, efetivado em 1.o/09/2017, tenha sido cancelado em 06/02/2018, o Primeiro Apelado Afonso de Oliveira vendeu-o para terceiros (Rafael Quinto Scremin e Caroline Oliveira Barreto Scremin) em 27/03/2018, ou seja, durante o trâmite processual.
No que tange à matrícula 93.470 – lote 18 - em 1.o/09/2017, fora averbada a alienação fiduciária da Cédula de Crédito Bancário no 734-2295.003.00000584-9 (Giro Fácil Caixa) em favor da Caixa Econômica Federal em garantia de dívida no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) contraída pela emitente Lotérica Zebrinha Ltda. – Me com vencimento para 15/05/2.037.
A despeito disso, conforme já adiantado, antes de fazer qualquer exigência ou de questionar possíveis embaraço na transferência de propriedade, a Apelante tinha a obrigação de provar que honrou, na íntegra, sua parte no contrato com a quitação dos R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), o que não ficou comprovado nos autos.
Percebe-se, com clareza solar, que 02 (dois) dos 03 (três) contratos celebrados entre as partes são, na visão jurídica civil, compromissos de compra e venda de lotes urbanos, que nada mais são que contratos preliminares, atualmente regulados nos artigos 462 a 466 do Código Civil, eis que o contrato definitivo para a transferência de imóveis é a Escritura Pública de Compra e Venda.
Com efeito, à luz do artigo 463 do CC, “concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive”. Nota-se que o dispositivo recomenda que o contrato preliminar de compra e venda seja registrado na matrícula do imóvel, a fim de conferir efeitos erga omnes.
No caso de registro em matrícula do compromisso de compra e venda, existirá o direito real de aquisição do bem imóvel em favor do promitente comprador, também chamado de direito real intermediário, conforme disposto no art. 1225, inciso VII do CC. Isso significa que o promitente vendedor passa a ter a obrigação de entregar o imóvel, ou seja, o efeito deste compromisso de compra e venda passa a ser erga omnes, impedindo situações de venda do imóvel para terceiros.
No caso concreto, não houve o registro do Compromisso de Compra e Venda firmado em 26/01/2016 nas matrículas dos lotes 16, 17 e 18, o que significa que existe apenas a obrigação de os promitentes vendedores outorgarem a escritura definitiva depois de quitados os valores ajustados por parte da Apelante.
Essa obrigação/dever tem caráter pessoal (inter partes), ou seja, não há no ordenamento jurídico algum comando que impeça o vendedor de outorgar escritura pública de compra e venda para um terceiro e que este a registre no Cartório de Registro de Imóveis, sendo averbada na matrícula, tal como ocorreu em relação ao Lote 17, em que o Apelado Afonso de Oliveira vendeu-o para terceiros (Rafael Quinto Scremin e Caroline Oliveira Barreto Scremin), que culminou no registro da matrícula 95.192. Neste caso, a promitente compradora tem a prerrogativa de pleitear perdas e danos ou cláusula penal, juros, correção monetária, entre outra penalidade prevista no contrato, mas não a rescisão contratual, máxime porque há cláusula de não arrependimento.
O mesmo raciocínio se aplica para a situação de indisponibilidade determinada por Juiz Criminal sobre o Lote 16, e também acerca da existência de gravame registrado em benefício da Caixa Econômica Federal sobre o Lote 18. Ora, se a Apelante firmou Compromisso de Compra e Venda e não registrou a negociação na matrícula dos imóveis, não pode reclamar futura dificuldade de registrar Escritura de Compra e Venda sem, antes, pagar o preço prometido.
E não é só isso. Todos os estorvos relacionados pela Apelante não impediram a continuidade da exploração da atividade comercial do Mercado Pinguim Ltda. Aliás, registro que o comando financeiro, o controle sobre os funcionários, sobre a compra de produtos e o pagamento de fornecedores são atribuições que, desde janeiro/2016, foram entregues nas mãos da promitente adquirente, não se sabendo, ao certo, se deu continuidade na atividade, ou se paralisou o atendimento.
O que importa para o caso é que os Apelados não descumpriram a obrigação assumida com a Apelante, pois, insisto, ao caso se aplica o artigo 476 do CC.
No meu modo de ver, não se concebe que a Apelante reclame a rescisão contratual mesmo estando incontroverso que deixou de pagar o saldo remanescente de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), já que os Apelados comprovaram ter recebido R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais), correspondentes a: 04 (quatro) parcelas de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) cada, em fevereiro, março, abril e maio/2016; 02 (duas) parcelas de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) cada em junho e agosto/2016, R$ 100.000,00 (cem mil reais); e R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) por meio dos Créditos Pessoais no 605346, no 610740 e no 619460, os quais foram liberados diretamente na conta corrente aberta no nome de Afonso de Oliveira, posteriormente quitados/substituídos pelas Cédulas no 647812, e no 660398.
Sem embargos às ilações recursais, todos os fatores pormenorizados neste voto demonstram que quem incorreu em exceção de contrato não cumprido fora a própria Apelante, a qual deixou de quitar o preço combinado, já que a sua obrigação antecede ao direito de reclamar o implemento da parte adversa”. (grifei).
Portanto, tem-se que a alegada ofensa aos arts. 474 e 475 do CC, ao fundamento de que se sentiu lesado e, por conta disso, poderia pleitear a resolução o contratual, foi elidida pelo voto condutor, asseverando que, in casu, a invocação da “exceção do contrato não cumprido” não poderia preceder a própria obrigação de pagamento.
Com efeito, a apelante sustenta a sua tese recursal na culpa dos apelados. Entretanto, para tal verificação de maneira a informar a conclusão do acórdão, seria necessário o ingresso na seara fático-probatória e interpretação de clausulas contratuais, o que encontra óbice ante o teor das Sumulas 05 e 07/STJ.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – AÇÃO CONDENATÓRIA – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ. 1. Rever o entendimento do acórdão impugnado, quanto à culpa pela rescisão contratual e ao não cabimento da exceção do contrato não cumprido, implicaria o reexame fático-probatório e a interpretação das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento inadmissível no âmbito do recurso especial, por força das Súmulas 5 e 7/STJ. (...) 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1914064/RJ, Rel. Min. MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, j. em 30/08/2021, DJe 02/09/2021)” (grifei).
Portanto, vedada a análise da referida questão pelo STJ, razão pela qual, diante desse quadro, o presente recurso não alcança o juízo positivo de admissibilidade nesse ponto.
Assim, insuscetível de revisão o entendimento firmado pelo Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de clausula contratual, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, razão pela qual a alegada violação aos art. 474 e 475 do CC não enseja o juízo positivo de admissibilidade.
No que atine à alegada desproporcionalidade dos honorários arbitrados (alegada violação ao art. 85, § 2°, do CPC), a questão também demanda simples reexame de prova – óbice da Súmula 07/STJ.
Ante o resultado do julgamento, os honorários foram majorados de 10% para 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Com efeito, o STJ já decidiu:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1. TESE DE OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO. (...) PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE CIVIL E REDUÇÃO DOS VALORES FIXADOS PARA A COMPENSAÇÃO DOS DANOS MORAIS E ESTÉTICOS E PARA OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. QUANTIA NÃO EXACERBADA. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. ARBITRAMENTO COM BASE NAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO CONSTANTE DOS AUTOS. INVIABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. 4. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. (AgInt no AREsp 1788283/MT, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 07/10/2021)” (grifei).
“[...] Esta Corte possui firme entendimento de que, em regra, não é possível a revisão do valor fixado a título de verba honorária em recurso especial, assim porque implica, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela incidência da Súmula n. 7/STJ [...] (AgInt no REsp 1901354/SP, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, j. em 31/05/2021, DJe 02/06/2021)”.
Diante desse quadro, o recurso não enseja o juízo positivo de admissibilidade em razão das alegadas ofensas aos arts. 474 e 475 do CC e 85, § 2°, do CPC.
Registre-se, por fim, que fica prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 07 do STJ. A propósito, o entendimento da Corte Superior é no sentido de que: “a incidência da Súmula 7 do STJ, prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte” (AgInt no REsp 1884179/PR, Rel. Min, NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. em 30/11/2020, DJe 02/12/2020).
A Corte Superior de Justiça vem reiteradamente decidindo que quando houver negativa de seguimento do recurso especial pela alínea “a”, fica, de igual forma, obstado o seguimento do recurso interposto também pelo fundamento da alínea “c”. Nesse sentido:
“PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPENHORABILIDADE DE VENCIMENTOS. MILITAR. CONTRATO DE MÚTUO. INADIMPLEMENTO. CONSIGNAÇÃO EM FOLHA DE PAGAMENTO. SUPOSTA OFENSA AOS ARTS. 489 DO CPC/2015 E 14, § 3o, DA MP 2.215-10/2001. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282 DO STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. HISTÓRICO DA DEMANDA (...) IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO DO RECURSO. (...). 7. Destaque-se que fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial se a tese sustentada esbarra em óbice sumular quando do exame do Recurso Especial pela alínea "a" do permissivo constitucional. (...). Recurso Especial não conhecido. (REsp 1746018/SP, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, j. em 16/06/2020, DJe 18/09/2020)” (grifei).
Diante desse quadro, inviável também a admissão do recurso com base na alínea “c” do art. 105, III, da CF.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível no 1006440-59.2018.811.0041
Recorrente: COOPERATIVA DE CONSUMO DOS COOPERADOS DA COOPERATIVA DE ECONOMIA E CRÉDITO MÚTUO DOS SERVIDORES PÚBLICOS DOS PODERES EXECUTIVO E LEGISLATIVO NO ESTADO DE MATO GROSSO.
Recorridos: AFONSO HENRIQUE DE OLIVEIRA e OUTROS
Vistos.
Trata-se de recurso especial (id. 108545480) interposto por COOPERATIVA DE CONSUMO DOS COOPERADOS DA COOPERATIVA DE ECONOMIA E CRÉDITO MÚTUO DOS SERVIDORES PÚBLICOS DOS PODERES EXECUTIVO E LEGISLATIVO NO ESTADO DE MATO GROSSO, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado deste Sodalício, negou provimento ao seu recurso de apelação cível, conforme a seguinte ementa (id. 100367984):
“RAC – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – NEGÓCIO JURÍDICO COMPLEXO – AQUISIÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL DO GÊNERO ALIMENTÍCIO INCLUINDO O TERRENO, A ESTRUTURA FÍSICA E O FUNDO DE COMÉRCIO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – DEVER DE A COMPRADORA PAGAR O PREÇO COMBINADO ANTES DE RECLAMAR O IMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA – ÓBICES ALEGADOS SOBRE FUTURA CELEBRAÇÃO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA E REGISTRO QUE DEVEM SER OBJETO DE DISCUSSÃO SOMENTE DEPOIS DE PROVADA A QUITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – PEDIDO DE PAGAMENTO DO SALDO REMANESCENTE FORMULADO NA RECONVENÇÃO PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO. 1 – Via de regra, o vendedor não é obrigado a outorgar o título de propriedade da coisa antes de receber o preço. Essa máxima decorre da exegese do artigo 476 do CC, que assim diz: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. 2 – No caso, ambas as partes suscitaram exceção de contrato não cumprido. Qualquer dos contratantes pode se utilizar dessa linha de defesa para recusar a sua prestação. Todavia, aquele que não satisfez a própria obrigação não pode exigir o implemento da do outro. Agindo da forma como a Apelante se manifesta nestes autos, nada mais justo que, fundada na equidade, os vendedores Apelados exijam, primeiro, o adimplemento das prestações pendentes. 3 – Sem embargos às ilações recursais, todos os fatores pormenorizados demonstram que quem incorreu em exceção de contrato não cumprido fora a própria Apelante, a qual deixou de quitar o preço combinado, já que a sua obrigação antecede ao direito de reclamar o implemento da parte adversa. 4 – No que tange ao valor pago pela Apelante, o conjunto fático-probatório deixa evidente que parte do montante foi pago em espécie e parte por meio de empréstimos realizados com a instituição SICOOB SERVIDOR, cujo crédito foi lançado na conta corrente do Primeiro Apelado Afonso de Oliveira, ficando a Apelante obrigada a pagá-los. (RAC n° 1006440-59.2018.811.0041, Rel. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 25/08/2021)”.
Interpostos embargos de declaração, estes foram acolhidos, conforme acórdão lançado no id. 105503478:
“RED EM RAC – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – RECURSO DA PROMITENTE COMPRADORA DESPROVIDO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS DE 10% PARA 20% DO VALOR DA CAUSA – ERRO MATERIAL – EMBARGOS ACOLHIDOS. 1 – Do cotejo do acórdão publicado com o que ficou decidido na sessão de julgamento realizada em 25/08/2021, de fato, há erro material para ser sanado no capítulo derradeiro do voto condutor, da lavra desta Relatora, particularmente no tocante aos honorários recursais. 2 – Embargos acolhidos para sanar erro material e, sob o viés do efeito modificativo, majorar os honorários de 10% para 20% do valor dado à causa”.
A recorrente sustenta em suas razões:
(i) violação aos arts. 474 e 475 do CC, ao argumento de que exaustivamente foi demonstrado nos autos que a rescisão contratual se deu por culpa e responsabilidade dos recorridos. Aduz que os recorridos promoveram atos que levaram a impossibilidade de ser transferida a propriedade dos bens que prometeram vender de forma livre e desembaraçada, justificando que os recorridos não cumpriram com sua contraprestação contratual.
(ii) dissídio jurisprudencial nesse sentido.
(iii) ofensa ao art. 85, § 2° do CPC ao fundamento de que houve majoração dos honorários de sucumbência não obedeceu aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade.
Recurso tempestivo (id. 109929996).
Preparado (id. 109911452).
Contrarrazões (id. 111890580).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
A hipótese prevista no art. 105, III, letra “a” e “c” da Constituição Federal prescreve a apreciação, pelo STJ, de recurso especial oposto contra acórdão que, em única ou última instância, tenha contrariado lei federal ou negado sua vigência.
Entretanto, em que pesem as argumentações do recorrente, o recurso não pode alcançar o normal seguimento.
Interpretação de cláusula contratual e reexame de matéria fática (Súmulas 05 e 07 do STJ)
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não se mostrando possível que se interprete cláusulas contratuais e reexamine matéria fático-probatória, ante o teor das Súmulas 05 e 07 do STJ:
“Súmula 05/STJ. A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial”.
“Súmula 07/STJ. A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”.
In casu, o juízo singular julgou improcedentes a pretensão de rescisão contratual cumulada com perdas e danos proposta pela recorrente em face dos recorridos.
Ao julgar o apelo e enfrentar as teses suscitadas, o órgão fracionário deste Sodalício consignou:
“(...) tenho que os pedidos recursais formulados pela Apelante não merecem guarida. Explico:
Com efeito, o negócio jurídico é ato resultante da manifestação da vontade de um ou mais indivíduos, cuja validade depende do preenchimento de pressupostos legais previstos no artigo 104 do Código Civil, que são: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei.
A compra e venda é contrato bilateral por excelência, pois resulta de duas manifestações de vontades distintas, ainda que correspectivas. Trata-se de relação onerosa e consensual, mediante a qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador que, por sua vez, assume a obrigação de pagar o preço determinado ou determinável em dinheiro.
É dever essencial de o vendedor entregar a coisa e obrigar-se a transmitir a posse e a propriedade, ou somente a posse, se apenas desta for titular. Isto é, o vendedor é obrigado a prestar aquilo que prometeu, com as qualidades e quantidades ajustadas.
Não menos importante, advirto que o comprador também assume deveres contratuais. Deve pagar o preço prometido antes de reclamar a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda, e do respectivo registro no Cartório; trata-se da contraprestação, que deve anteceder à obrigação assumida pelo vendedor. Via de regra, o vendedor não é obrigado a outorgar o título de propriedade da coisa antes de receber o preço. Essa máxima decorre da exegese do artigo 476 do CC, que assim diz: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”.
[...]
No caso concreto, depois de estudar com muito cuidado o conjunto fático-probatório, tenho que a pretensão formulada pela Apelante (compradora) não merece qualquer guarida.
Rememorando o que foi relatado, ambas as partes suscitaram exceção de contrato não cumprido. Ora, qualquer dos contratantes pode se utilizar dessa linha de defesa para recusar a sua prestação. Todavia, aquele que não satisfez a própria obrigação não pode exigir o implemento da do outro. (...).
Traduzindo a regra para o caso em voga, relembro que o negócio jurídico foi celebrado em 26/01/2016, ficando os Apelados (vendedores) obrigados a entregar o Mercado Pinguim Ltda. – incluindo o terreno (lotes 16, 17 e 18), a estrutura física e o fundo de comércio – livres e desembaraçados de débitos e ônus, desde que quitada a contraprestação por parte da Apelante. É isso que diz as Cláusulas 3.a e 4a dos 03 (três) Contratos que envolvem a negociação.
Ficou combinado que, pelo negócio, a Apelante (compradora) pagaria o preço global de R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), inicialmente parcelados em 05 (cinco) vezes iguais de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), vencidos a partir de dezembro/2015. No entanto, diante da dificuldade de a compradora honrar o pagamento no final do ano financeiro, os Apelados alongaram o prazo de pagamento para 10 (dez) meses e diminuíram o valor das parcelas de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) para R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), iniciando em 10/02/2016, com a última prestação vencida em 10/11/2016.
Está incontroverso que, na data da assinatura do contrato (26/01/2016), pendia sobre o lote 16 uma hipoteca em favor do HSBC Bank – Banco Múltiplo, e uma ordem de sequestro emanada pelo Juiz de Direito da 7.a Vara Criminal da Capital, registrada na matrícula em 08/09/2015. Já sobre os lotes 17 e 18, não havia qualquer registro efetivado em suas matrículas.
Anoto que a Apelante não questiona a hipoteca acima mencionada, e sim o sequestro que já existia quando da negociação, os 05 (cinco) registros de indisponibilidade que pende sobre o lote 16, a alienação fiduciária do Lote 18 e a venda do Lote 17 durante o trâmite processual. Na visão da Apelante, tais empecilhos ocorridos depois que os contratos foram assinados são causas impeditivas de transferência da propriedade dos lotes para o seu nome (Apelante), bem como são óbice à continuidade da exploração do Mercado Pinguim Ltda.
Para melhor visualização, recordo que na matrícula 93.365 – lote 16 – foram averbadas ordens de indisponibilidade para a garantia de danos ao erário em valor aproximado de R$ 7.600.000,00 (sete milhões e seiscentos mil reais), sendo registradas em: 23/05/2016, 06/07/2016 e 10/08/2016, ou seja, em data posterior ao contrato (26/01/2016).
Já na matrícula 95.192 – lote 17 - conquanto o registro da Alienação Fiduciária da Cédula de Crédito Bancário no 77930 (Empréstimo) em favor da Cooperativa de Crédito de Livre Admissão União e Negócio, efetivado em 1.o/09/2017, tenha sido cancelado em 06/02/2018, o Primeiro Apelado Afonso de Oliveira vendeu-o para terceiros (Rafael Quinto Scremin e Caroline Oliveira Barreto Scremin) em 27/03/2018, ou seja, durante o trâmite processual.
No que tange à matrícula 93.470 – lote 18 - em 1.o/09/2017, fora averbada a alienação fiduciária da Cédula de Crédito Bancário no 734-2295.003.00000584-9 (Giro Fácil Caixa) em favor da Caixa Econômica Federal em garantia de dívida no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) contraída pela emitente Lotérica Zebrinha Ltda. – Me com vencimento para 15/05/2.037.
A despeito disso, conforme já adiantado, antes de fazer qualquer exigência ou de questionar possíveis embaraço na transferência de propriedade, a Apelante tinha a obrigação de provar que honrou, na íntegra, sua parte no contrato com a quitação dos R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais), o que não ficou comprovado nos autos.
Percebe-se, com clareza solar, que 02 (dois) dos 03 (três) contratos celebrados entre as partes são, na visão jurídica civil, compromissos de compra e venda de lotes urbanos, que nada mais são que contratos preliminares, atualmente regulados nos artigos 462 a 466 do Código Civil, eis que o contrato definitivo para a transferência de imóveis é a Escritura Pública de Compra e Venda.
Com efeito, à luz do artigo 463 do CC, “concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive”. Nota-se que o dispositivo recomenda que o contrato preliminar de compra e venda seja registrado na matrícula do imóvel, a fim de conferir efeitos erga omnes.
No caso de registro em matrícula do compromisso de compra e venda, existirá o direito real de aquisição do bem imóvel em favor do promitente comprador, também chamado de direito real intermediário, conforme disposto no art. 1225, inciso VII do CC. Isso significa que o promitente vendedor passa a ter a obrigação de entregar o imóvel, ou seja, o efeito deste compromisso de compra e venda passa a ser erga omnes, impedindo situações de venda do imóvel para terceiros.
No caso concreto, não houve o registro do Compromisso de Compra e Venda firmado em 26/01/2016 nas matrículas dos lotes 16, 17 e 18, o que significa que existe apenas a obrigação de os promitentes vendedores outorgarem a escritura definitiva depois de quitados os valores ajustados por parte da Apelante.
Essa obrigação/dever tem caráter pessoal (inter partes), ou seja, não há no ordenamento jurídico algum comando que impeça o vendedor de outorgar escritura pública de compra e venda para um terceiro e que este a registre no Cartório de Registro de Imóveis, sendo averbada na matrícula, tal como ocorreu em relação ao Lote 17, em que o Apelado Afonso de Oliveira vendeu-o para terceiros (Rafael Quinto Scremin e Caroline Oliveira Barreto Scremin), que culminou no registro da matrícula 95.192. Neste caso, a promitente compradora tem a prerrogativa de pleitear perdas e danos ou cláusula penal, juros, correção monetária, entre outra penalidade prevista no contrato, mas não a rescisão contratual, máxime porque há cláusula de não arrependimento.
O mesmo raciocínio se aplica para a situação de indisponibilidade determinada por Juiz Criminal sobre o Lote 16, e também acerca da existência de gravame registrado em benefício da Caixa Econômica Federal sobre o Lote 18. Ora, se a Apelante firmou Compromisso de Compra e Venda e não registrou a negociação na matrícula dos imóveis, não pode reclamar futura dificuldade de registrar Escritura de Compra e Venda sem, antes, pagar o preço prometido.
E não é só isso. Todos os estorvos relacionados pela Apelante não impediram a continuidade da exploração da atividade comercial do Mercado Pinguim Ltda. Aliás, registro que o comando financeiro, o controle sobre os funcionários, sobre a compra de produtos e o pagamento de fornecedores são atribuições que, desde janeiro/2016, foram entregues nas mãos da promitente adquirente, não se sabendo, ao certo, se deu continuidade na atividade, ou se paralisou o atendimento.
O que importa para o caso é que os Apelados não descumpriram a obrigação assumida com a Apelante, pois, insisto, ao caso se aplica o artigo 476 do CC.
No meu modo de ver, não se concebe que a Apelante reclame a rescisão contratual mesmo estando incontroverso que deixou de pagar o saldo remanescente de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), já que os Apelados comprovaram ter recebido R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais), correspondentes a: 04 (quatro) parcelas de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) cada, em fevereiro, março, abril e maio/2016; 02 (duas) parcelas de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) cada em junho e agosto/2016, R$ 100.000,00 (cem mil reais); e R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) por meio dos Créditos Pessoais no 605346, no 610740 e no 619460, os quais foram liberados diretamente na conta corrente aberta no nome de Afonso de Oliveira, posteriormente quitados/substituídos pelas Cédulas no 647812, e no 660398.
Sem embargos às ilações recursais, todos os fatores pormenorizados neste voto demonstram que quem incorreu em exceção de contrato não cumprido fora a própria Apelante, a qual deixou de quitar o preço combinado, já que a sua obrigação antecede ao direito de reclamar o implemento da parte adversa”. (grifei).
Portanto, tem-se que a alegada ofensa aos arts. 474 e 475 do CC, ao fundamento de que se sentiu lesado e, por conta disso, poderia pleitear a resolução o contratual, foi elidida pelo voto condutor, asseverando que, in casu, a invocação da “exceção do contrato não cumprido” não poderia preceder a própria obrigação de pagamento.
Com efeito, a apelante sustenta a sua tese recursal na culpa dos apelados. Entretanto, para tal verificação de maneira a informar a conclusão do acórdão, seria necessário o ingresso na seara fático-probatória e interpretação de clausulas contratuais, o que encontra óbice ante o teor das Sumulas 05 e 07/STJ.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – AÇÃO CONDENATÓRIA – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ. 1. Rever o entendimento do acórdão impugnado, quanto à culpa pela rescisão contratual e ao não cabimento da exceção do contrato não cumprido, implicaria o reexame fático-probatório e a interpretação das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento inadmissível no âmbito do recurso especial, por força das Súmulas 5 e 7/STJ. (...) 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1914064/RJ, Rel. Min. MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, j. em 30/08/2021, DJe 02/09/2021)” (grifei).
Portanto, vedada a análise da referida questão pelo STJ, razão pela qual, diante desse quadro, o presente recurso não alcança o juízo positivo de admissibilidade nesse ponto.
Assim, insuscetível de revisão o entendimento firmado pelo Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de clausula contratual, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, razão pela qual a alegada violação aos art. 474 e 475 do CC não enseja o juízo positivo de admissibilidade.
No que atine à alegada desproporcionalidade dos honorários arbitrados (alegada violação ao art. 85, § 2°, do CPC), a questão também demanda simples reexame de prova – óbice da Súmula 07/STJ.
Ante o resultado do julgamento, os honorários foram majorados de 10% para 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Com efeito, o STJ já decidiu:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1. TESE DE OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO. (...) PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE CIVIL E REDUÇÃO DOS VALORES FIXADOS PARA A COMPENSAÇÃO DOS DANOS MORAIS E ESTÉTICOS E PARA OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. QUANTIA NÃO EXACERBADA. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. ARBITRAMENTO COM BASE NAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. NECESSIDADE DE REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO CONSTANTE DOS AUTOS. INVIABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. 4. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. (AgInt no AREsp 1788283/MT, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2021, DJe 07/10/2021)” (grifei).
“[...] Esta Corte possui firme entendimento de que, em regra, não é possível a revisão do valor fixado a título de verba honorária em recurso especial, assim porque implica, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela incidência da Súmula n. 7/STJ [...] (AgInt no REsp 1901354/SP, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, j. em 31/05/2021, DJe 02/06/2021)”.
Diante desse quadro, o recurso não enseja o juízo positivo de admissibilidade em razão das alegadas ofensas aos arts. 474 e 475 do CC e 85, § 2°, do CPC.
Registre-se, por fim, que fica prejudicada a análise dos pressupostos de admissibilidade pertinentes à alínea “c” (art. 105, III, CF), diante da aplicação do verbete sumular 07 do STJ. A propósito, o entendimento da Corte Superior é no sentido de que: “a incidência da Súmula 7 do STJ, prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte” (AgInt no REsp 1884179/PR, Rel. Min, NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. em 30/11/2020, DJe 02/12/2020).
A Corte Superior de Justiça vem reiteradamente decidindo que quando houver negativa de seguimento do recurso especial pela alínea “a”, fica, de igual forma, obstado o seguimento do recurso interposto também pelo fundamento da alínea “c”. Nesse sentido:
“PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPENHORABILIDADE DE VENCIMENTOS. MILITAR. CONTRATO DE MÚTUO. INADIMPLEMENTO. CONSIGNAÇÃO EM FOLHA DE PAGAMENTO. SUPOSTA OFENSA AOS ARTS. 489 DO CPC/2015 E 14, § 3o, DA MP 2.215-10/2001. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282 DO STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. HISTÓRICO DA DEMANDA (...) IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO DO RECURSO. (...). 7. Destaque-se que fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial se a tese sustentada esbarra em óbice sumular quando do exame do Recurso Especial pela alínea "a" do permissivo constitucional. (...). Recurso Especial não conhecido. (REsp 1746018/SP, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, j. em 16/06/2020, DJe 18/09/2020)” (grifei).
Diante desse quadro, inviável também a admissão do recurso com base na alínea “c” do art. 105, III, da CF.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça