Tribunal: TJMT
Processo: 1003496-16.2020.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-02-24
Data de publicação: 2022-02-24

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 1003496-16.2020.8.11.0041
Recorrente: PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
Recorridos: LEONARDO JOSE FERNANDES PINHEIRO e ELAINE LARISSA BARROS FERREIRA DA SILVA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, com a seguinte ementa (ID 111792467):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO EM RAZÃO DA INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE- AFASTADA CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM – ABUSIVA – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1- Deve ser conhecido o recurso quando o apelante expõe claramente os fatos e fundamentos que embasam seu inconformismo, de modo a permitir ao recorrido a apresentação das contrarrazões, observando-se o princípio da dialeticidade e do contraditório em sede recursal.
2-São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).
3-O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
4-“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).
(RAC n° 1003496-16.2020.8.11.0041, Rel. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 10.02.2021)”.
A parte recorrente sustentou violação aos artigos 389, 394, 402 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial, argumentando que o valor arbitrado a título de retenção, no patamar de 10% sobre os valores pagos, devido a rescisão contratual postulada pelos adquirentes, não representa indenização razoável pelos prejuízos suportados.
Nesse trilhar, postulou pela majoração a 25%, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que o aresto recorrido não concedeu qualquer fundamento para fixar o percentual de abatimento no patamar mínimo.
Recurso tempestivo (ID 112818972). Devidamente preparado, conforme Certidão de ID. 11079701 112638465.
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID 1003496-16.2020.8.11.0041).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
O órgão fracionário recorrido deu parcial provimento à apelação da parte recorrente para aplicar à causa o decidido no Tema 1002/STJ, a fim de determinar que os juros de mora, a incidir sobre os valores que serão devolvidos aos adquirentes do imóvel, fluam a partir do trânsito em julgado da sentença, tendo em vista que a rescisão do contrato foi por eles requestada.
Todavia, não houve interposição de recurso quanto a controvérsia descrita, pois somente a construtora interpôs Recurso Especial e claramente se beneficiou com a aplicação do Tema. Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Ofensa aos artigos 389, 394, 402 do Código Civil – Pressupostos Satisfeitos
Interposto o recurso de apelação visando a reforma da decisão de primeiro grau que havia julgado parcialmente procedente a pretensão autoral para declarar rescindido o contrato de compra e venda determinado a retenção de 10% sobre os valores pagos em benefício da construtora, com juros de mora a partir da citação válida, a parte recorrente logrou êxito em parte, posto que o órgão fracionário deste Sodalício entendeu pela incidência do Tema 1002/STJ, determinando que os juros fluam a partir do transito em julgado.
Ainda inconformada com o parcial provimento do apelo, a recorrente, alegando provável ofensa aos artigos 389, 394, 402 do Código Civil e divergência jurisprudencial, requer a majoração do percentual de retenção à 25%, ao argumento de que o aresto recorrido não concedeu qualquer fundamento para fixá-lo na quantia mínima.
A questão foi debatida pelo acórdão, portanto tem-se atendido o requisito do prequestionamento, conforme se destaca, in verbis:
Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso. (...) Desse modo, deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento.
Lado outro, a matéria é exclusivamente de direito, porquanto não se pretende reexaminar fatos e provas, em especial porque o aresto recorrido não mencionou qualquer circunstância específica que justifique o percentual de 10% (não aplicação da Súmula 7 do STJ), não incidindo, também, no caso concreto, nenhuma outra súmula impeditiva.
Para fins de elucidação, colaciona-se acórdãos de casos com premissa fática idêntica à posta em julgamento, no qual foi dado provimento ao recurso da construtora:
AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL. PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA 7/STJ. NÃO INCIDÊNCIA.
NÃO PROVIMENTO.
1. Conforme decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos Eag 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.
2. A manutenção da decisão recorrida não esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, pois tão somente pontuou o entendimento adotado nesta Corte.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt nos EDcl no REsp 1903896/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.
1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp no 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial.
2. "Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017).
3. A matéria inserta nos artigos 1.336, inciso I, do Código Civil e 12, da Lei 4.591/64 não foi objeto de exame pelo acórdão recorrido, fazendo incidir o teor das Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, por analogia.
4. Relativamente à questão dos juros e correção monetária, a ausência de indicação expressa de dispositivo de lei federal tido por vulnerado não permite verificar se a legislação federal infraconstitucional restou, ou não, malferida. Incidência do enunciado sumular 284 do STF, por analogia.
5. Agravo interno parcialmente provido para, reconsiderando em parte a decisão monocrática anteriormente proferida, fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela autora.
(AgInt no AgInt no AREsp 1418295/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/09/2019, DJe 18/09/2019)
Diante desse quadro, o presente recurso deve alcançar o juízo positivo de admissibilidade pelo fundamento da alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional, tendo em vista que a recorrente também procedeu ao devido cotejo analítico entre o aresto recorrido e os julgados paradigmas que versam sobre o tema.
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 1003496-16.2020.8.11.0041
Recorrente: PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
Recorridos: LEONARDO JOSE FERNANDES PINHEIRO e ELAINE LARISSA BARROS FERREIRA DA SILVA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que deu parcial provimento ao recurso da parte recorrente, com a seguinte ementa (ID 111792467):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO EM RAZÃO DA INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE- AFASTADA CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM – ABUSIVA – MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1- Deve ser conhecido o recurso quando o apelante expõe claramente os fatos e fundamentos que embasam seu inconformismo, de modo a permitir ao recorrido a apresentação das contrarrazões, observando-se o princípio da dialeticidade e do contraditório em sede recursal.
2-São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).
3-O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
4-“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).
(RAC n° 1003496-16.2020.8.11.0041, Rel. SEBASTIAO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 10.02.2021)”.
A parte recorrente sustentou violação aos artigos 389, 394, 402 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial, argumentando que o valor arbitrado a título de retenção, no patamar de 10% sobre os valores pagos, devido a rescisão contratual postulada pelos adquirentes, não representa indenização razoável pelos prejuízos suportados.
Nesse trilhar, postulou pela majoração a 25%, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, tendo em vista que o aresto recorrido não concedeu qualquer fundamento para fixar o percentual de abatimento no patamar mínimo.
Recurso tempestivo (ID 112818972). Devidamente preparado, conforme Certidão de ID. 11079701 112638465.
Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID 1003496-16.2020.8.11.0041).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos
O órgão fracionário recorrido deu parcial provimento à apelação da parte recorrente para aplicar à causa o decidido no Tema 1002/STJ, a fim de determinar que os juros de mora, a incidir sobre os valores que serão devolvidos aos adquirentes do imóvel, fluam a partir do trânsito em julgado da sentença, tendo em vista que a rescisão do contrato foi por eles requestada.
Todavia, não houve interposição de recurso quanto a controvérsia descrita, pois somente a construtora interpôs Recurso Especial e claramente se beneficiou com a aplicação do Tema. Por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Ofensa aos artigos 389, 394, 402 do Código Civil – Pressupostos Satisfeitos
Interposto o recurso de apelação visando a reforma da decisão de primeiro grau que havia julgado parcialmente procedente a pretensão autoral para declarar rescindido o contrato de compra e venda determinado a retenção de 10% sobre os valores pagos em benefício da construtora, com juros de mora a partir da citação válida, a parte recorrente logrou êxito em parte, posto que o órgão fracionário deste Sodalício entendeu pela incidência do Tema 1002/STJ, determinando que os juros fluam a partir do transito em julgado.
Ainda inconformada com o parcial provimento do apelo, a recorrente, alegando provável ofensa aos artigos 389, 394, 402 do Código Civil e divergência jurisprudencial, requer a majoração do percentual de retenção à 25%, ao argumento de que o aresto recorrido não concedeu qualquer fundamento para fixá-lo na quantia mínima.
A questão foi debatida pelo acórdão, portanto tem-se atendido o requisito do prequestionamento, conforme se destaca, in verbis:
Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso. (...) Desse modo, deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento.
Lado outro, a matéria é exclusivamente de direito, porquanto não se pretende reexaminar fatos e provas, em especial porque o aresto recorrido não mencionou qualquer circunstância específica que justifique o percentual de 10% (não aplicação da Súmula 7 do STJ), não incidindo, também, no caso concreto, nenhuma outra súmula impeditiva.
Para fins de elucidação, colaciona-se acórdãos de casos com premissa fática idêntica à posta em julgamento, no qual foi dado provimento ao recurso da construtora:
AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL. PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA 7/STJ. NÃO INCIDÊNCIA.
NÃO PROVIMENTO.
1. Conforme decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos Eag 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.
2. A manutenção da decisão recorrida não esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, pois tão somente pontuou o entendimento adotado nesta Corte.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt nos EDcl no REsp 1903896/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.
1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp no 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial.
2. "Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017).
3. A matéria inserta nos artigos 1.336, inciso I, do Código Civil e 12, da Lei 4.591/64 não foi objeto de exame pelo acórdão recorrido, fazendo incidir o teor das Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, por analogia.
4. Relativamente à questão dos juros e correção monetária, a ausência de indicação expressa de dispositivo de lei federal tido por vulnerado não permite verificar se a legislação federal infraconstitucional restou, ou não, malferida. Incidência do enunciado sumular 284 do STF, por analogia.
5. Agravo interno parcialmente provido para, reconsiderando em parte a decisão monocrática anteriormente proferida, fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela autora.
(AgInt no AgInt no AREsp 1418295/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/09/2019, DJe 18/09/2019)
Diante desse quadro, o presente recurso deve alcançar o juízo positivo de admissibilidade pelo fundamento da alíneas “a” e “c” do permissivo constitucional, tendo em vista que a recorrente também procedeu ao devido cotejo analítico entre o aresto recorrido e os julgados paradigmas que versam sobre o tema.
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça