Tribunal: TJMT
Processo: 0003887-95.2014.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-04-27
Data de publicação: 2022-04-27

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 0003887-95.2014.8.11.0041
Recorrente: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I - SPE LTDA e RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A -
Recorrido: RENATO APARECIDO BATISTA FERNANDES
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I - SPE LTDA e RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso das partes recorrentes, conforme a seguinte ementa (ID. 100511478):
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROVIMENTO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – REJEIÇÃO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA – ANÁLISE COM O MÉRITO – MÉRITO – INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA - JUROS DE OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA) – COBRANÇA APÓS O PRAZO AJUSTADO PARA ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO - TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – CLÁUSULA DE DILAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES APÓS A DATA DE ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO – NULIDADE RECONHECIDA – DANOS MATERIAIS – CABIMENTO – VALOR EQUIVALENTE A ALUGUEIS - SENTENÇA EXTRA PETITA – INOCORRÊNCIA - DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Não há julgamento extra petita se o provimento jurisdicional foi proferido nos limites do pedido.
A construtora e sua respectiva Incorporadora Imobiliária são legítimas para responder a lide, uma vez que a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento efetuado pelos autores.
De igual forma, não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.
Contrato promessa de compra e venda de imóvel em construção celebrado entre pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação e pessoa física destinatária final, qualifica-se como relação de consumo, sendo aplicável as disposições constantes no Código de Defesa do Consumidor.
Nos termos do julgamento em recurso repetitivo fixado no item 1.1 do Tema 966 do STJ “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.
Após tal data, mostra-se ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente como “taxa de evolução da obra” ou “taxa de construção” (item 1.3 do Tema 966 do STJ), devendo ser restituído ao comprador todos os valores pagos sob tal rubrica, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora legais desde a citação.
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (item 1.2 do Tema 966 do STJ).
O atraso na entrega do imóvel por 26 (vinte e seis) meses ultrapassa o mero dissabor cotidiano, e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, sendo devida a indenização por dano moral.-
(TJMT. ApCiv no 0003887-95.2014.8.11.0041, Segunda Câmara de Direito Privado, Desa. Relatora Marilsen Andrade Addario, Julgado em 25.08.2021).
Interpostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acordão de ID 109379472.
A parte recorrente, alega, em síntese:
(i) Inexistência de atraso na entrega do imóvel, pois o termo inicial seria de 12 meses contado a partir da data da assinatura do contrato de financiamento e, além disso, houve pactuação de prazo de tolerância de 120 dias;
(ii) Violação ao artigo 141 e 492 do CPC, ao argumento de julgamento extra petita, pois as partes recorridas não postularam pelo pagamento de lucros cessantes;
(iii) Não cabimento de restituição de valores pagos a título de juros de obras, pois os valores foram pagos à Caixa Econômica Federal, responsável pelo financiamento da obra;
(iv) Violação aos arts. 186 e 927 do CPC, ao fundamento de inexistência de ato ilícito passível de condenação a título de danos morais, porque o atraso na entrega da unidade imobiliária decorreu de caso fortuito/ força maior.
Recurso tempestivo e preparado (IDs 114780998 e 116105964. Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID. 118925959).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos – Tema 996
As partes recorrentes sustentaram a reforma da decisão para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais.
No tocante ao fato gerador das condenações impostas –constatação de atraso na entrega da unidade imobiliária, obtemperaram que não praticaram ato ilícito, haja vista que “de acordo com os termos do contrato de compra e venda, no item 6, do “Quadro de Resumo”, deixa claro que o prazo para conclusão das obras do imóvel é de 12 (doze) meses contados a partir da DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMETO, celebrado entre a Vendedora, ora Embargante e o Agente Financeiro, com contratual e pré-ajustada tolerância de 120 dias úteis , sujeito ainda a atrasos provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, tendo em vista a natureza e vulto da atividade realizada, conforme consta expressamente na cláusula 6.1 do aludido instrumento”.
Sustenta, ainda, que não seria possível lhe ser imputada a condenação quanto ao ressarcimento do valor pago a título de juros de obra, tendo em vista que tal disciplina se encontra prevista em contrato que vincula exclusivamente a parte consumidora e a Caixa Econômica Federal, credora destes valores.
A matéria foi afetada pelo TEMA 996/STJ, cujas teses firmadas foram no sentido de:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Portanto, a questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação no caso.
No caso dos autos, o órgão fracionário deste Tribunal, quando entendeu que houve atraso na entrega do imóvel e condenou as partes recorrentes ao pagamento das verbas que reverberaram do ato ilícito, o fez em plena conformidade com a orientação da Corte Superior, pois constatou que havia cláusula contratual que condicionava a entrega do imóvel a evento futuro, o conforme se extrai do seguinte trecho do acordão:
“Consoante se pode observar do item 6 do “quadro resumo” do Instrumento Particular de Compra e Venda, firmado em 30/08/2010, que o prazo de conclusão da obra foi inicialmente previsto ocorrer em até 12 (doze) meses, contados da data de liberação de financiamento bancário ou da data da liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, entre a vendedora e agente financeiro, no caso a Caixa Econômica Federal, a saber: (...) 6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma a ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação.
(...)Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (...)Logo, equivocada a sentença, porque o contrato consignou como marco inicial para fluência do prazo de entrega a liberação de financiamento bancário ou da data da liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, entre a vendedora e agente financeiro (03/12/2010 – ID. 80468952), ou seja, em sentido contrário à Tese firmada pelo STJ.
Ademais, registra-se que os contratos que não preveem um prazo final para entrega do imóvel ao consumidor são abusivos, pois ferem o princípio da publicidade previsto no Código de Defesa do Consumidor.
Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado 30/08/2010 com entrega prevista para agosto de 2011 que acrescido de 120 dias de tolerância, estabelecida em contrato (cláusula 6.1), teria como prazo final para entrega dezembro de 2011.
Observa-se ainda, que no tocante a condenação de restituição dos valores pagos por juros de obra, há completa sintonia com o decidido pela Corte superior, conforme se extrai do trecho ora transcrito:
Ressalte-se que a “taxa de construção ou evolução de obra” é o valor pago, pelo adquirente, durante a construção do imóvel.
Esse encargo é devido, em princípio, pelo comprador à Instituição Financeira com a qual celebrou contrato de financiamento, não se tratando de despesa do imóvel, mas, sim, do financiamento.
Assim, a taxa de evolução da obra é devida até o término das obras e torna-se indevida quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves.
Dito em outros termos: no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, finda o direito de cobrança da taxa de evolução de obra por parte da Construtora.
É o que fixou o Tema 996 do STJ julgado em recurso repetitivo em seu item 1.3:
“(...) 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). (...) Reconhecida a inadimplência da requerida, é o caso de restituir ao autor o valor relativo às “taxas de construção ou evolução de obra”, conforme prazo fixado na sentença
Diante desse quadro, não há falar-se em seguimento do recurso, ante a sistemática do regime de julgamento de recursos repetitivos, em especial quanto as condenações que são consequência da constatação de atraso na entrega da unidade imobiliária.
Da violação aos artigos 141 e 492 do CPC – julgamento extra petita – análise de fatos e provas.
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 141e 492 do CPC está amparada na assertiva de que a parte recorrida não requestou pelo ressarcimento do valor gasto para o pagamento aluguéis, todavia, o órgão fracionário deferiu a pretensão postulada a este título.
A Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal, soberana na análise da matéria fático probatória, sobre o ponto em questão asseverou que:
“Em relação aos danos materiais, asseveram que a sentença foi extra petita, isto porque os autores/apelados formularam pedido de lucros cessantes, enquanto as apelantes foram condenadas ao ressarcimento de alugueis.
Consta da inicial que os autores pugnaram pela condenação das requeridas ao pagamento de indenização por lucros cessantes no importe mensal de R$ 1.000,00 (mil reais) pelo período equivalente a 14 meses de aluguel em razão do cerramento dos direitos inerentes a propriedade durante tal período, o que totaliza um importe de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais).
Assim, não há se falar em sentença extra petita, uma vez que o magistrado se limitou à pretensão formulada pelas partes.
Desta feita, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, a fim de infirmar a premissa de que não houve julgamento extra petita, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OFENSA A SÚMULA VINCULANTE DO STF. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DECISÃO MANTIDA.
1. A interposição de recurso especial não é cabível com fundamento em violação de súmula vinculante do STF, porque esse ato normativo não se enquadra no conceito de lei federal previsto no art. 105, III, "a", da CF.
2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).
3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que não existiu julgamento extra petita. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial.
4. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1911558/RO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 25/02/2022).
Diante do exposto, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Da ofensa ao artigo 186 e 927 CC –Decisão em conformidade com o STJ Súmula 83.
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
In casu, as partes recorrentes alegaram a impossibilidade de deferimento da pretensão por danos morais, tendo em vista que o atraso na entrega da unidade imobiliária configura mero aborrecimento.
No acórdão impugnado ficou consignado que:
“(...)No mais, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel por 26 (vinte e seis) meses, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor ou mero aborrecimento e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, sendo devida a indenização.
Quanto ao valor fixado, R$8.000,00, tem-se que atendeu aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, em razão da frustração em realizar o sonho da moradia, que se arrastou por 26 (vinte e seis) meses.
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ no sentido de que o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária é fato que justifica o arbitramento da verba por danos morais, conforme se extrai das ementas dos julgados abaixo:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.
1. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.
2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.
3. O valor da indenização não fora fixado em R$ 10.000,00, mas, sim, em R$ 3.000,00, não se mostrando desproporcional.
4. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1830991/RO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2020, DJe 25/03/2020)
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LONGO PRAZO. AQUISIÇÃO PARA FIM DE MORADIA. OCORRÊNCIA DE DANO MORAL.LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PRECEDENTE ESPECÍFICO. TERMO 'AD QUEM'.DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO CONSUMIDOR. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Controvérsia acerca das consequências do atraso de um ano e seis meses na entrega de um imóvel adquirido para fim de moradia sob o regime da incorporação imobiliária, tendo o consumidor quitado o preço, segundo a moldura fática delineada no acórdão recorrido.
2. Ocorrência de dano moral em virtude do longo período de atraso (um ano e seis meses) na entrega de imóvel adquirido para fim de moradia do próprio adquirente. Julgados desta Corte Superior.
Questão afetada ao Tema 996/STJ, sem determinação de sobrestamento de processos.
3. Presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves. Precedente específico e julgados desta Corte Superior.
4. Descabimento da cobrança, pela construtora, de taxa condominial referente ao período anterior à disponibilização das chaves ao adquirente. Julgados desta Corte Superior.
5. Caráter protelatório do presente agravo interno tendo em vista alegação dissociada da realidade dos autos no que tange à quitação do saldo devedor pelo aquirente, sendo cabível a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC/2015.
6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1792742/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 30/08/2019).
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 186 e 927 do CC, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Por fim, consigne-se que, embora a Súmula 83 do STJ tenha sido formulada quando a alegação for fundada no permissivo da alínea “c” do artigo 105, III, da CF, esta é plenamente aplicável na hipótese da alínea “a”.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. MORTE DE CRIANÇA POR ELETROCUSSÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. INCIDÊNCIA. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NÃO INTERPOSIÇÃO. SÚMULA No 126/STJ. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. SÚMULA No 83/STJ. APLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...)
4. Rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática e das demais provas constantes dos autos, procedimento inviável em recurso especial, consoante o óbice da Súmula no 7/STJ.
5. Incide a Súmula no 126/STJ na hipótese em que o acórdão recorrido se assenta em fundamentos de natureza infraconstitucional e constitucional (art. 37, § 6o, da Constituição), qualquer deles suficiente, por si só, para manter a conclusão do julgado e a parte vencida não interpôs o indispensável recurso extraordinário.
6. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que a Súmula no 83/STJ se aplica a ambas as alíneas (a e c) do permissivo constitucional. Precedentes.
7. Indenização arbitrada em quantia ínfima (R$ 20.000,00) se comparada a casos análogos.
8. Agravo interno não provido”. (AgInt no AREsp 924.819/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). (g.n.)
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1030, I, “b” (Tema 996/STJ) e com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmulas 07 e 83/STJ).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe – Processo Judicial eletrônico
Recurso Especial interposto na Apelação Cível no 0003887-95.2014.8.11.0041
Recorrente: SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I - SPE LTDA e RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A -
Recorrido: RENATO APARECIDO BATISTA FERNANDES
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I - SPE LTDA e RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/A, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão da Segunda Câmara de Direito Privado deste Sodalício, que negou provimento ao recurso das partes recorrentes, conforme a seguinte ementa (ID. 100511478):
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROVIMENTO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – REJEIÇÃO – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA – ANÁLISE COM O MÉRITO – MÉRITO – INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA - JUROS DE OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA) – COBRANÇA APÓS O PRAZO AJUSTADO PARA ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO - TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – CLÁUSULA DE DILAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES APÓS A DATA DE ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO – NULIDADE RECONHECIDA – DANOS MATERIAIS – CABIMENTO – VALOR EQUIVALENTE A ALUGUEIS - SENTENÇA EXTRA PETITA – INOCORRÊNCIA - DANO MORAL CONFIGURADO – DEVER DE INDENIZAR – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Não há julgamento extra petita se o provimento jurisdicional foi proferido nos limites do pedido.
A construtora e sua respectiva Incorporadora Imobiliária são legítimas para responder a lide, uma vez que a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente no financiamento efetuado pelos autores.
De igual forma, não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.
Contrato promessa de compra e venda de imóvel em construção celebrado entre pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação e pessoa física destinatária final, qualifica-se como relação de consumo, sendo aplicável as disposições constantes no Código de Defesa do Consumidor.
Nos termos do julgamento em recurso repetitivo fixado no item 1.1 do Tema 966 do STJ “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.
Após tal data, mostra-se ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente como “taxa de evolução da obra” ou “taxa de construção” (item 1.3 do Tema 966 do STJ), devendo ser restituído ao comprador todos os valores pagos sob tal rubrica, corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora legais desde a citação.
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (item 1.2 do Tema 966 do STJ).
O atraso na entrega do imóvel por 26 (vinte e seis) meses ultrapassa o mero dissabor cotidiano, e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, sendo devida a indenização por dano moral.-
(TJMT. ApCiv no 0003887-95.2014.8.11.0041, Segunda Câmara de Direito Privado, Desa. Relatora Marilsen Andrade Addario, Julgado em 25.08.2021).
Interpostos os embargos de declaração, estes foram rejeitados, conforme acordão de ID 109379472.
A parte recorrente, alega, em síntese:
(i) Inexistência de atraso na entrega do imóvel, pois o termo inicial seria de 12 meses contado a partir da data da assinatura do contrato de financiamento e, além disso, houve pactuação de prazo de tolerância de 120 dias;
(ii) Violação ao artigo 141 e 492 do CPC, ao argumento de julgamento extra petita, pois as partes recorridas não postularam pelo pagamento de lucros cessantes;
(iii) Não cabimento de restituição de valores pagos a título de juros de obras, pois os valores foram pagos à Caixa Econômica Federal, responsável pelo financiamento da obra;
(iv) Violação aos arts. 186 e 927 do CPC, ao fundamento de inexistência de ato ilícito passível de condenação a título de danos morais, porque o atraso na entrega da unidade imobiliária decorreu de caso fortuito/ força maior.
Recurso tempestivo e preparado (IDs 114780998 e 116105964. Contrarrazões pelo não seguimento do recurso (ID. 118925959).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos – Tema 996
As partes recorrentes sustentaram a reforma da decisão para julgar totalmente improcedentes os pedidos iniciais.
No tocante ao fato gerador das condenações impostas –constatação de atraso na entrega da unidade imobiliária, obtemperaram que não praticaram ato ilícito, haja vista que “de acordo com os termos do contrato de compra e venda, no item 6, do “Quadro de Resumo”, deixa claro que o prazo para conclusão das obras do imóvel é de 12 (doze) meses contados a partir da DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMETO, celebrado entre a Vendedora, ora Embargante e o Agente Financeiro, com contratual e pré-ajustada tolerância de 120 dias úteis , sujeito ainda a atrasos provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, tendo em vista a natureza e vulto da atividade realizada, conforme consta expressamente na cláusula 6.1 do aludido instrumento”.
Sustenta, ainda, que não seria possível lhe ser imputada a condenação quanto ao ressarcimento do valor pago a título de juros de obra, tendo em vista que tal disciplina se encontra prevista em contrato que vincula exclusivamente a parte consumidora e a Caixa Econômica Federal, credora destes valores.
A matéria foi afetada pelo TEMA 996/STJ, cujas teses firmadas foram no sentido de:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
Portanto, a questão abordada encontra-se afetada pela sistemática de recursos repetitivos, sendo necessária a sua aplicação no caso.
No caso dos autos, o órgão fracionário deste Tribunal, quando entendeu que houve atraso na entrega do imóvel e condenou as partes recorrentes ao pagamento das verbas que reverberaram do ato ilícito, o fez em plena conformidade com a orientação da Corte Superior, pois constatou que havia cláusula contratual que condicionava a entrega do imóvel a evento futuro, o conforme se extrai do seguinte trecho do acordão:
“Consoante se pode observar do item 6 do “quadro resumo” do Instrumento Particular de Compra e Venda, firmado em 30/08/2010, que o prazo de conclusão da obra foi inicialmente previsto ocorrer em até 12 (doze) meses, contados da data de liberação de financiamento bancário ou da data da liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, entre a vendedora e agente financeiro, no caso a Caixa Econômica Federal, a saber: (...) 6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma a ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação.
(...)Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1729593/SP, julgado conforme o procedimento previsto para os Recursos Repetitivos - Tema 996 –, assentou o entendimento no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (...)Logo, equivocada a sentença, porque o contrato consignou como marco inicial para fluência do prazo de entrega a liberação de financiamento bancário ou da data da liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, entre a vendedora e agente financeiro (03/12/2010 – ID. 80468952), ou seja, em sentido contrário à Tese firmada pelo STJ.
Ademais, registra-se que os contratos que não preveem um prazo final para entrega do imóvel ao consumidor são abusivos, pois ferem o princípio da publicidade previsto no Código de Defesa do Consumidor.
Assim, é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel, porquanto o contrato de compra e venda foi firmado 30/08/2010 com entrega prevista para agosto de 2011 que acrescido de 120 dias de tolerância, estabelecida em contrato (cláusula 6.1), teria como prazo final para entrega dezembro de 2011.
Observa-se ainda, que no tocante a condenação de restituição dos valores pagos por juros de obra, há completa sintonia com o decidido pela Corte superior, conforme se extrai do trecho ora transcrito:
Ressalte-se que a “taxa de construção ou evolução de obra” é o valor pago, pelo adquirente, durante a construção do imóvel.
Esse encargo é devido, em princípio, pelo comprador à Instituição Financeira com a qual celebrou contrato de financiamento, não se tratando de despesa do imóvel, mas, sim, do financiamento.
Assim, a taxa de evolução da obra é devida até o término das obras e torna-se indevida quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves.
Dito em outros termos: no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, finda o direito de cobrança da taxa de evolução de obra por parte da Construtora.
É o que fixou o Tema 996 do STJ julgado em recurso repetitivo em seu item 1.3:
“(...) 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). (...) Reconhecida a inadimplência da requerida, é o caso de restituir ao autor o valor relativo às “taxas de construção ou evolução de obra”, conforme prazo fixado na sentença
Diante desse quadro, não há falar-se em seguimento do recurso, ante a sistemática do regime de julgamento de recursos repetitivos, em especial quanto as condenações que são consequência da constatação de atraso na entrega da unidade imobiliária.
Da violação aos artigos 141 e 492 do CPC – julgamento extra petita – análise de fatos e provas.
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A suposta violação aos artigos 141e 492 do CPC está amparada na assertiva de que a parte recorrida não requestou pelo ressarcimento do valor gasto para o pagamento aluguéis, todavia, o órgão fracionário deferiu a pretensão postulada a este título.
A Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal, soberana na análise da matéria fático probatória, sobre o ponto em questão asseverou que:
“Em relação aos danos materiais, asseveram que a sentença foi extra petita, isto porque os autores/apelados formularam pedido de lucros cessantes, enquanto as apelantes foram condenadas ao ressarcimento de alugueis.
Consta da inicial que os autores pugnaram pela condenação das requeridas ao pagamento de indenização por lucros cessantes no importe mensal de R$ 1.000,00 (mil reais) pelo período equivalente a 14 meses de aluguel em razão do cerramento dos direitos inerentes a propriedade durante tal período, o que totaliza um importe de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais).
Assim, não há se falar em sentença extra petita, uma vez que o magistrado se limitou à pretensão formulada pelas partes.
Desta feita, para rever o entendimento firmado no aresto recorrido sobre este ponto, a fim de infirmar a premissa de que não houve julgamento extra petita, atrai o óbice sumular acima mencionado, conforme preconiza o STJ:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OFENSA A SÚMULA VINCULANTE DO STF. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DECISÃO MANTIDA.
1. A interposição de recurso especial não é cabível com fundamento em violação de súmula vinculante do STF, porque esse ato normativo não se enquadra no conceito de lei federal previsto no art. 105, III, "a", da CF.
2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).
3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que não existiu julgamento extra petita. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial.
4. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.
5. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1911558/RO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 25/02/2022).
Diante do exposto, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Da ofensa ao artigo 186 e 927 CC –Decisão em conformidade com o STJ Súmula 83.
A Súmula 83 do STJ preconiza que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
In casu, as partes recorrentes alegaram a impossibilidade de deferimento da pretensão por danos morais, tendo em vista que o atraso na entrega da unidade imobiliária configura mero aborrecimento.
No acórdão impugnado ficou consignado que:
“(...)No mais, o dano moral se mostra incontestável, diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado no atraso da entrega do imóvel por 26 (vinte e seis) meses, fato que ultrapassou a esfera do mero dissabor ou mero aborrecimento e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, sendo devida a indenização.
Quanto ao valor fixado, R$8.000,00, tem-se que atendeu aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, em razão da frustração em realizar o sonho da moradia, que se arrastou por 26 (vinte e seis) meses.
Observa-se que o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ no sentido de que o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária é fato que justifica o arbitramento da verba por danos morais, conforme se extrai das ementas dos julgados abaixo:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. MANIFESTA INADMISSIBILIDADE.
1. Em sendo demasiado o atraso na entrega da obra, possível o reconhecimento da ocorrência de danos morais. Incidência do enunciado 568/STJ.
2. Falha o agravo interno ao não impugnar especificamente a decisão agravada, sustentando a ocorrência de fato que não se amolda ao caso analisado.
3. O valor da indenização não fora fixado em R$ 10.000,00, mas, sim, em R$ 3.000,00, não se mostrando desproporcional.
4. AGRAVO INTERNO EM PARTE CONHECIDO E DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1830991/RO, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2020, DJe 25/03/2020)
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.CPC/2015. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LONGO PRAZO. AQUISIÇÃO PARA FIM DE MORADIA. OCORRÊNCIA DE DANO MORAL.LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PRECEDENTE ESPECÍFICO. TERMO 'AD QUEM'.DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES. DESCABIMENTO. CASO CONCRETO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PELO CONSUMIDOR. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Controvérsia acerca das consequências do atraso de um ano e seis meses na entrega de um imóvel adquirido para fim de moradia sob o regime da incorporação imobiliária, tendo o consumidor quitado o preço, segundo a moldura fática delineada no acórdão recorrido.
2. Ocorrência de dano moral em virtude do longo período de atraso (um ano e seis meses) na entrega de imóvel adquirido para fim de moradia do próprio adquirente. Julgados desta Corte Superior.
Questão afetada ao Tema 996/STJ, sem determinação de sobrestamento de processos.
3. Presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves. Precedente específico e julgados desta Corte Superior.
4. Descabimento da cobrança, pela construtora, de taxa condominial referente ao período anterior à disponibilização das chaves ao adquirente. Julgados desta Corte Superior.
5. Caráter protelatório do presente agravo interno tendo em vista alegação dissociada da realidade dos autos no que tange à quitação do saldo devedor pelo aquirente, sendo cabível a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4o, do CPC/2015.
6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(AgInt no REsp 1792742/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 30/08/2019).
Desse modo, deve ser aplicado o referido verbete sumular quanto à suposta afronta aos artigos 186 e 927 do CC, visto que o entendimento exposto no acórdão recorrido se encontra em sintonia com a orientação sedimentada no STJ.
Por fim, consigne-se que, embora a Súmula 83 do STJ tenha sido formulada quando a alegação for fundada no permissivo da alínea “c” do artigo 105, III, da CF, esta é plenamente aplicável na hipótese da alínea “a”.
A propósito:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA. MORTE DE CRIANÇA POR ELETROCUSSÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. INCIDÊNCIA. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. NÃO INTERPOSIÇÃO. SÚMULA No 126/STJ. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. SÚMULA No 83/STJ. APLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...)
4. Rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de matéria fática e das demais provas constantes dos autos, procedimento inviável em recurso especial, consoante o óbice da Súmula no 7/STJ.
5. Incide a Súmula no 126/STJ na hipótese em que o acórdão recorrido se assenta em fundamentos de natureza infraconstitucional e constitucional (art. 37, § 6o, da Constituição), qualquer deles suficiente, por si só, para manter a conclusão do julgado e a parte vencida não interpôs o indispensável recurso extraordinário.
6. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que a Súmula no 83/STJ se aplica a ambas as alíneas (a e c) do permissivo constitucional. Precedentes.
7. Indenização arbitrada em quantia ínfima (R$ 20.000,00) se comparada a casos análogos.
8. Agravo interno não provido”. (AgInt no AREsp 924.819/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). (g.n.)
Diante desse quadro, inviável a admissão do recurso neste ponto.
Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial, com fundamento no art. 1030, I, “b” (Tema 996/STJ) e com fundamento no art. 1.030, V, do CPC (Súmulas 07 e 83/STJ).
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça