Tribunal: TJMT
Processo: 1004792-87.2020.8.11.0004
Classe: Cível
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-13
Data de publicação: 2022-05-13

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO No 1004792-87.2020.8.11.0004
Vistos etc.
BG2 Empreendimentos Imobiliários e União do Lago Participações de Empreendimentos Ltda. pediram a concessão de efeito suspensivo à sentença proferida pela Juíza da 2.a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de lote ajuizada por Helena de Souza Porto.
A Juíza sentenciante (i) rescindiu o contrato entabulado entre as partes; (ii) anulou as alíneas “a”, “b”, “c”, “d” e “e” inseridas no §5o da Cláusula 16a e alíneas “b”, “c”, “d” e “e” inseridas no § 1o da Cláusula 16a; (iii) condenou as Apelantes ao pagamento de danos morais, por falha na prestação dos serviços, fixando no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária da sentença; (iv) condenou as Apelantes à restituição simples dos valores pagos pela Apelada, imediatamente e em parcela única, de 80% dos valores pagos, atualizados monetariamente desde maio/2020 e acrescidos de juros de 1% ao mês a contar da citação.
Ao final, condenou as Apelantes no ônus da sucumbência e arbitrou os honorários em 10% do valor da condenação.
Inconformadas, as Apelantes recorrem alegando, preambularmente, que o caso versa sobre rescisão contratual em que a Apelada pede a nulidade das penalidades impostas na Cláusula 16a (décima sexta) e a restituição dos valores pagos, bem como indenização por suposto dano moral.
Asseverou que a própria Apelada disse, na inicial, que estava em mora em relação às parcelas vencidas em fevereiro, março, abril e maio de 2020, de maneira que deve suportar as penas contratuais ínsitas na Cláusula 16a.
Em síntese, redarguiu que a Apelante União do Lago Participações de Empreendimentos Ltda. é parte ilegítima para responder aos termos desta ação. Afirma que é possível a aplicação da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) ao caso concreto, o que significa que a rescisão somente poderia ocorrer depois de quitado o preço.
Sustenta que, em caso de ser mantida a rescisão, a Apelada tem o dever de pagar a multa penal sobre o valor atualizado do contrato, e não do valor pago. Além disso, assevera que é devida a taxa de fruição do imóvel, o valor do IPTU e que o montante a ser restituído deve ser feito em 12 (doze) parcelas, observada a carência mínima de 01 (um) ano.
Alega que os juros de mora são devidos a partir do trânsito em julgado, e não da citação.
Por fim, questiona a sua condenação por danos morais, alegando que não está configurado o nexo causal, tratando-se de mera discussão contratual. Alternativamente, pugna pela redução do quantum.
Forte nesses argumentos, pede a suspensão dos efeitos do ato sentencial, com o fim de sobrestar o cumprimento da sentença.
Eis a síntese do necessário. Fundamento.
DECIDO.
O artigo 995 do CPC vigente diz que os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Já o parágrafo único do referido dispositivo diz que “A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”.
A Lei 13.786/18 prevê a possibilidade de resolução do instrumento particular de compra e venda por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação localizada solo urbano. Vale dizer, o consumidor adquirente pode optar pela rescisão contratual e judicial, justificada por sua inadimplência.
Salvo melhor juízo, a possibilidade de rescisão contratual e pedido de devolução dos valores pagos não afronta eventual Cláusula de irrevogabilidade, porque referida cláusula regula o arrependimento e a desistência. Logo, a rescisão provocará a devolução dos valores pagos pelo promissário adquirente e, por corolário, o retorno da posse e propriedade do imóvel para a empresa ou incorporação.
Ocorre que, a par do que se vê nestes autos, o contrato prevê multa penal em caso de rescisão por opção do promissário comprador - fundada em inadimplência - com base no valor atual da dívida, ou atualizado do imóvel, o que afronta o art. 67-A, inciso II, da Lei 4.594/64, que determina que a retenção seja calculada com base no valor pago pelo consumidor.
Saliento que, ao longo dos anos, o Poder Judiciário consolidou o entendimento no sentido de resguardar certos direitos ao adquirente, inclusive para pleitear a rescisão contratual em decorrência da situação financeira em que este se encontra, pouco importando o motivo da mora. Assim, é perfeitamente admissível a rescisão do contrato de compra e venda estabelecido entre as partes, nos termos do art. 473 do CC, o que fragiliza a tese recursal de que a Apelada somente poderia pedir a rescisão depois de quitado o preço.
Quanto à devolução das quantias em parcela única, o Colendo Superior Tribunal de Justiça também já se manifestou a respeito, tendo proferido o Enunciado de Súmula no 543, que tem a seguinte redação:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
Conforme relatado, foi a Apelada quem deu causa à rescisão por ato voluntário, o que levou a Juíza a condenar as Apelantes à restituição simples dos valores pagos pela Apelada, imediatamente e em parcela única, de 80% dos valores pagos, atualizados com os consectários legais, isto é, parcialmente.
Ao que tudo indica, o pagamento deve ser feito pelas Apelantes de uma vez só, o que implica dizer que não há razão para agregar a suspensividade com base neste argumento.
Lado outro, está o fato de que as Apelantes foram condenadas ao pagamento de indenização por danos morais sem que, em tese, tenha sido apontado em quê consiste a ofensa à honra, ao âmago, isto é, a um dos direitos de personalidade da Apelada, o que, a priori, enseja a suspensão dos efeitos da sentença para conferir, com mais detalhes, todos os fatos que permeiam a rescisão contratual.
Neste ponto reside a probabilidade do direito invocado à suspensividade dos efeitos da sentença. De toda sorte, toda a fundamentação trazida pelas Apelantes quanto a ausência do nexo causal para a pretendida verba indenizatória reforça a pertinência do pedido de suspensividade, ainda mais quando está evidente que a demora na entrega da prestação jurisdicional poderá culminar no pedido de cumprimento de sentença para o pagamento no montante fixado.
Posto isso, defiro o pedido de efeito suspensivo.
Intimem-se. Após, conclusos para lançar relatório.
Cuiabá, 13 de maio de 2022.
Des.a Marilsen Andrade Addario
Relatora em substituição legal

Inteiro teor:
RECURSO DE APELAÇÃO No 1004792-87.2020.8.11.0004
Vistos etc.
BG2 Empreendimentos Imobiliários e União do Lago Participações de Empreendimentos Ltda. pediram a concessão de efeito suspensivo à sentença proferida pela Juíza da 2.a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de lote ajuizada por Helena de Souza Porto.
A Juíza sentenciante (i) rescindiu o contrato entabulado entre as partes; (ii) anulou as alíneas “a”, “b”, “c”, “d” e “e” inseridas no §5o da Cláusula 16a e alíneas “b”, “c”, “d” e “e” inseridas no § 1o da Cláusula 16a; (iii) condenou as Apelantes ao pagamento de danos morais, por falha na prestação dos serviços, fixando no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária da sentença; (iv) condenou as Apelantes à restituição simples dos valores pagos pela Apelada, imediatamente e em parcela única, de 80% dos valores pagos, atualizados monetariamente desde maio/2020 e acrescidos de juros de 1% ao mês a contar da citação.
Ao final, condenou as Apelantes no ônus da sucumbência e arbitrou os honorários em 10% do valor da condenação.
Inconformadas, as Apelantes recorrem alegando, preambularmente, que o caso versa sobre rescisão contratual em que a Apelada pede a nulidade das penalidades impostas na Cláusula 16a (décima sexta) e a restituição dos valores pagos, bem como indenização por suposto dano moral.
Asseverou que a própria Apelada disse, na inicial, que estava em mora em relação às parcelas vencidas em fevereiro, março, abril e maio de 2020, de maneira que deve suportar as penas contratuais ínsitas na Cláusula 16a.
Em síntese, redarguiu que a Apelante União do Lago Participações de Empreendimentos Ltda. é parte ilegítima para responder aos termos desta ação. Afirma que é possível a aplicação da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) ao caso concreto, o que significa que a rescisão somente poderia ocorrer depois de quitado o preço.
Sustenta que, em caso de ser mantida a rescisão, a Apelada tem o dever de pagar a multa penal sobre o valor atualizado do contrato, e não do valor pago. Além disso, assevera que é devida a taxa de fruição do imóvel, o valor do IPTU e que o montante a ser restituído deve ser feito em 12 (doze) parcelas, observada a carência mínima de 01 (um) ano.
Alega que os juros de mora são devidos a partir do trânsito em julgado, e não da citação.
Por fim, questiona a sua condenação por danos morais, alegando que não está configurado o nexo causal, tratando-se de mera discussão contratual. Alternativamente, pugna pela redução do quantum.
Forte nesses argumentos, pede a suspensão dos efeitos do ato sentencial, com o fim de sobrestar o cumprimento da sentença.
Eis a síntese do necessário. Fundamento.
DECIDO.
O artigo 995 do CPC vigente diz que os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Já o parágrafo único do referido dispositivo diz que “A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”.
A Lei 13.786/18 prevê a possibilidade de resolução do instrumento particular de compra e venda por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação localizada solo urbano. Vale dizer, o consumidor adquirente pode optar pela rescisão contratual e judicial, justificada por sua inadimplência.
Salvo melhor juízo, a possibilidade de rescisão contratual e pedido de devolução dos valores pagos não afronta eventual Cláusula de irrevogabilidade, porque referida cláusula regula o arrependimento e a desistência. Logo, a rescisão provocará a devolução dos valores pagos pelo promissário adquirente e, por corolário, o retorno da posse e propriedade do imóvel para a empresa ou incorporação.
Ocorre que, a par do que se vê nestes autos, o contrato prevê multa penal em caso de rescisão por opção do promissário comprador - fundada em inadimplência - com base no valor atual da dívida, ou atualizado do imóvel, o que afronta o art. 67-A, inciso II, da Lei 4.594/64, que determina que a retenção seja calculada com base no valor pago pelo consumidor.
Saliento que, ao longo dos anos, o Poder Judiciário consolidou o entendimento no sentido de resguardar certos direitos ao adquirente, inclusive para pleitear a rescisão contratual em decorrência da situação financeira em que este se encontra, pouco importando o motivo da mora. Assim, é perfeitamente admissível a rescisão do contrato de compra e venda estabelecido entre as partes, nos termos do art. 473 do CC, o que fragiliza a tese recursal de que a Apelada somente poderia pedir a rescisão depois de quitado o preço.
Quanto à devolução das quantias em parcela única, o Colendo Superior Tribunal de Justiça também já se manifestou a respeito, tendo proferido o Enunciado de Súmula no 543, que tem a seguinte redação:
"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
Conforme relatado, foi a Apelada quem deu causa à rescisão por ato voluntário, o que levou a Juíza a condenar as Apelantes à restituição simples dos valores pagos pela Apelada, imediatamente e em parcela única, de 80% dos valores pagos, atualizados com os consectários legais, isto é, parcialmente.
Ao que tudo indica, o pagamento deve ser feito pelas Apelantes de uma vez só, o que implica dizer que não há razão para agregar a suspensividade com base neste argumento.
Lado outro, está o fato de que as Apelantes foram condenadas ao pagamento de indenização por danos morais sem que, em tese, tenha sido apontado em quê consiste a ofensa à honra, ao âmago, isto é, a um dos direitos de personalidade da Apelada, o que, a priori, enseja a suspensão dos efeitos da sentença para conferir, com mais detalhes, todos os fatos que permeiam a rescisão contratual.
Neste ponto reside a probabilidade do direito invocado à suspensividade dos efeitos da sentença. De toda sorte, toda a fundamentação trazida pelas Apelantes quanto a ausência do nexo causal para a pretendida verba indenizatória reforça a pertinência do pedido de suspensividade, ainda mais quando está evidente que a demora na entrega da prestação jurisdicional poderá culminar no pedido de cumprimento de sentença para o pagamento no montante fixado.
Posto isso, defiro o pedido de efeito suspensivo.
Intimem-se. Após, conclusos para lançar relatório.
Cuiabá, 13 de maio de 2022.
Des.a Marilsen Andrade Addario
Relatora em substituição legal