Tribunal: TJMT
Processo: 1029689-85.2020.8.11.0003
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2022-06-29
Data de publicação: 2022-06-29

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL N. 1029689-85.2020.8.11.0003
RECORRENTE (S): BRDU SPE VERMONT LTDA
RECORRIDO (S): KELLY DAIANI DE SOUZA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por BRDU SPE VERMONT LTDA com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, que por unanimidade, proveu parcialmente o recurso, nos termos da seguinte ementa (id. 118483467):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – DESNECESSIDADE – RETENÇÃO DE 10% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS - RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA - NÃO OCORRÊNCIA – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido com suas obrigações.
Ainda que o contrato possua cláusula de alienação fiduciária, a ausência de registro retira a garantia real, o que dispensa a obrigatoriedade de leilão extrajudicial para que seja devolvida ao comprador a importância que pagou, sob pena de a avença configurar simples crédito.
O percentual de retenção recai sobre a quantia paga, e não sobre o valor total pactuado.
As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem a possibilidade de direito de arrependimento e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).
Os encargos pactuados em razão da inadimplência, como juros de mora, não devem ser restituídos, considerando que são ônus decorrentes do atraso no pagamento das parcelas pela adquirente.
Aquele que deu causa a Ação deve arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios, em virtude do princípio da causalidade.
“Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (REsp. 1617652/DF)”. (N.U 1029689-85.2020.8.11.0003, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Jul. 16/02/2022).
Os embargos de declaração foram rejeitados. (id. 1211637999).
A parte recorrente alega violação aos artigos 373, I, e 927, III, e § 1o, do Código de Processo Civil, artigos 418, 421, 422 e 884 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial, ao argumento de que é devida a retenção de no mínimo de 25% (vinte e cinco) dos valores pagos, uma vez que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente compradora ora recorrida. Afirma que as arras penitenciais também devem ser retidas, uma vez que estão expressamente pactuadas.
Aduz ter havido contrariedade aos artigos 22, 23, 24, 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, narrando que o presente caso trata-se de instrumento particular de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, regido por esta lei que define o procedimento em caso de inadimplência.
Afirma que a Lei n. 9514/97 não impõe a necessidade de registro do contrato no Cartório de Imóveis para a validade do negócio jurídico, vez que só basta a assinatura do contrato para torná-lo válido, tendo em vista que tal providência é para dar conhecimento a terceiros.
Discorre que “(...) ainda que a ausência de registro do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não implica a invalidade ou ineficácia do negócio em relação às partes contratantes, devendo ser aplicada a referida legislação específica ao caso”.
Declara que a devolução dos valores pagos deve observar os procedimentos estabelecidos na Lei n. 9.517/97 e não o Código de Defesa do Consumidor como o acórdão recorrido decidiu, em razão de não haver nenhum vício ou fundamento para invalidar o contrato firmado, pois foi a parte recorrida que rescindiu unilateralmente o contrato.
Assevera ofensa aos artigos 489, § 1o, e 1.022, II e III, do CPC, visto que o acórdão recorrido foi omisso.
Recurso tempestivo (id. 12374464).
Contrarrazões no id. 126901178.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, incidindo, in casu, o disposto no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Pressupostos satisfeitos
A partir da provável ofensa aos artigos 22, 23, 24, 26 e 527 da Lei n. 9.514/97, a parte recorrente alega que o presente caso se trata de instrumento particular de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido por esta lei que define o procedimento em caso de inadimplência.
Afirma que a Lei n. 9.514/97, não impõe a necessidade de registro do contrato no Cartório de Imóveis para a validade do negócio jurídico, vez que é só basta a assinatura do contrato para torná-lo válido, tendo em vista que tal providência é para dar conhecimento a terceiros.
Discorre que “(...) ainda que a ausência de registro do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não implica a invalidade ou ineficácia do negócio em relação às partes contratantes, devendo ser aplicada a referida legislação específica ao caso”.
Declara que a devolução dos valores pagos deve observar os procedimentos estabelecidos na Lei n. 9.517/97 e não o Código de Defesa do Consumidor como o acórdão recorrido decidiu, em razão de não haver nenhum vício ou fundamento para invalidar o contrato firmado, pois foi a parte recorrida que rescindiu unilateralmente o pacto.
Neste ponto, consignou-se no aresto recorrido, que “ (...) Ainda que o contrato possua cláusula de alienação fiduciária, a ausência de registro retira a garantia real, o que dispensa a obrigatoriedade de leilão extrajudicial para que seja devolvida ao comprador a importância que pagou, sob pena de a avença configurar simples crédito”. (...) Incide nesta lide o Código de Defesa do Consumidor, como já definido em primeira instância, tendo em vista a ausência de registro do Pacto de Alienação Fiduciária. Além disso, a Lei do Distrato Imobiliário (13.786/18) não se aplica às avenças celebradas antes de sua vigência (Temas 970 e 971 do STJ - REsp 1.498.484, REsp 1.635.428, REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485). (id. 118483467) (g.n)
Diante desse quadro, constata-se que a matéria acima mencionada, além de ter sido discutida no aresto impugnado, o que impede a incidência das Súmulas 211 do STJ, 282 e 356, do STF, é exclusivamente de direito, porquanto não se pretende reexaminar fatos e provas, (não aplicação da Súmula 7 do STJ), não incidindo, também, no caso concreto, nenhuma outra súmula impeditiva.
Ademais, em caso similar, o STJ já decidiu, in verbis:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI No 9.514/1997. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. PRESCINDIBILIDADE.
1. (...) O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento.
2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes.
3. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp n. 1.689.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). (g.n)
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso pela aduzida afronta legal.
Em interpretação conjunta do artigo 1.034, parágrafo único, do CPC, e à Súmula 292/STF, fica dispensado o exame dos demais dispositivos supostamente violados.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora Maria Aparecida Ribeiro
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL NA APELAÇÃO CÍVEL N. 1029689-85.2020.8.11.0003
RECORRENTE (S): BRDU SPE VERMONT LTDA
RECORRIDO (S): KELLY DAIANI DE SOUZA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por BRDU SPE VERMONT LTDA com fundamento no art. 105, III, alíneas “a” e “c” da Constituição Federal, contra o acórdão da Quarta Câmara de Direito Privado, que por unanimidade, proveu parcialmente o recurso, nos termos da seguinte ementa (id. 118483467):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – DESNECESSIDADE – RETENÇÃO DE 10% DAS PRESTAÇÕES QUITADAS - RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS – CUMULAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA - NÃO OCORRÊNCIA – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido com suas obrigações.
Ainda que o contrato possua cláusula de alienação fiduciária, a ausência de registro retira a garantia real, o que dispensa a obrigatoriedade de leilão extrajudicial para que seja devolvida ao comprador a importância que pagou, sob pena de a avença configurar simples crédito.
O percentual de retenção recai sobre a quantia paga, e não sobre o valor total pactuado.
As arras confirmatórias tornam o negócio obrigatório, sem a possibilidade de direito de arrependimento e a desistência do comprador “não resulta em sua perda, porém é possível a retenção, pela vendedora, de parte da quantia paga para ressarci-la dos eventuais prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp 1273751/DF).
Os encargos pactuados em razão da inadimplência, como juros de mora, não devem ser restituídos, considerando que são ônus decorrentes do atraso no pagamento das parcelas pela adquirente.
Aquele que deu causa a Ação deve arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios, em virtude do princípio da causalidade.
“Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (REsp. 1617652/DF)”. (N.U 1029689-85.2020.8.11.0003, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Jul. 16/02/2022).
Os embargos de declaração foram rejeitados. (id. 1211637999).
A parte recorrente alega violação aos artigos 373, I, e 927, III, e § 1o, do Código de Processo Civil, artigos 418, 421, 422 e 884 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial, ao argumento de que é devida a retenção de no mínimo de 25% (vinte e cinco) dos valores pagos, uma vez que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da promitente compradora ora recorrida. Afirma que as arras penitenciais também devem ser retidas, uma vez que estão expressamente pactuadas.
Aduz ter havido contrariedade aos artigos 22, 23, 24, 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, narrando que o presente caso trata-se de instrumento particular de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, regido por esta lei que define o procedimento em caso de inadimplência.
Afirma que a Lei n. 9514/97 não impõe a necessidade de registro do contrato no Cartório de Imóveis para a validade do negócio jurídico, vez que só basta a assinatura do contrato para torná-lo válido, tendo em vista que tal providência é para dar conhecimento a terceiros.
Discorre que “(...) ainda que a ausência de registro do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não implica a invalidade ou ineficácia do negócio em relação às partes contratantes, devendo ser aplicada a referida legislação específica ao caso”.
Declara que a devolução dos valores pagos deve observar os procedimentos estabelecidos na Lei n. 9.517/97 e não o Código de Defesa do Consumidor como o acórdão recorrido decidiu, em razão de não haver nenhum vício ou fundamento para invalidar o contrato firmado, pois foi a parte recorrida que rescindiu unilateralmente o contrato.
Assevera ofensa aos artigos 489, § 1o, e 1.022, II e III, do CPC, visto que o acórdão recorrido foi omisso.
Recurso tempestivo (id. 12374464).
Contrarrazões no id. 126901178.
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, incidindo, in casu, o disposto no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Pressupostos satisfeitos
A partir da provável ofensa aos artigos 22, 23, 24, 26 e 527 da Lei n. 9.514/97, a parte recorrente alega que o presente caso se trata de instrumento particular de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido por esta lei que define o procedimento em caso de inadimplência.
Afirma que a Lei n. 9.514/97, não impõe a necessidade de registro do contrato no Cartório de Imóveis para a validade do negócio jurídico, vez que é só basta a assinatura do contrato para torná-lo válido, tendo em vista que tal providência é para dar conhecimento a terceiros.
Discorre que “(...) ainda que a ausência de registro do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária não implica a invalidade ou ineficácia do negócio em relação às partes contratantes, devendo ser aplicada a referida legislação específica ao caso”.
Declara que a devolução dos valores pagos deve observar os procedimentos estabelecidos na Lei n. 9.517/97 e não o Código de Defesa do Consumidor como o acórdão recorrido decidiu, em razão de não haver nenhum vício ou fundamento para invalidar o contrato firmado, pois foi a parte recorrida que rescindiu unilateralmente o pacto.
Neste ponto, consignou-se no aresto recorrido, que “ (...) Ainda que o contrato possua cláusula de alienação fiduciária, a ausência de registro retira a garantia real, o que dispensa a obrigatoriedade de leilão extrajudicial para que seja devolvida ao comprador a importância que pagou, sob pena de a avença configurar simples crédito”. (...) Incide nesta lide o Código de Defesa do Consumidor, como já definido em primeira instância, tendo em vista a ausência de registro do Pacto de Alienação Fiduciária. Além disso, a Lei do Distrato Imobiliário (13.786/18) não se aplica às avenças celebradas antes de sua vigência (Temas 970 e 971 do STJ - REsp 1.498.484, REsp 1.635.428, REsp 1.614.721 e REsp 1.631.485). (id. 118483467) (g.n)
Diante desse quadro, constata-se que a matéria acima mencionada, além de ter sido discutida no aresto impugnado, o que impede a incidência das Súmulas 211 do STJ, 282 e 356, do STF, é exclusivamente de direito, porquanto não se pretende reexaminar fatos e provas, (não aplicação da Súmula 7 do STJ), não incidindo, também, no caso concreto, nenhuma outra súmula impeditiva.
Ademais, em caso similar, o STJ já decidiu, in verbis:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI No 9.514/1997. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. PRESCINDIBILIDADE.
1. (...) O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento.
2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes.
3. Agravo interno a que se nega provimento”. (AgInt no AREsp n. 1.689.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). (g.n)
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso pela aduzida afronta legal.
Em interpretação conjunta do artigo 1.034, parágrafo único, do CPC, e à Súmula 292/STF, fica dispensado o exame dos demais dispositivos supostamente violados.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora Maria Aparecida Ribeiro
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça