Tribunal: TJMT
Processo: 1008281-76.2022.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-05-06
Data de publicação: 2022-05-06

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO 1008281-76.2022.8.11.0000.
Agravante (s):PRIMAVERA MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS LTDA.
Agravado (s):VALTENE DIVINO GUIMARÃES.
DECISÃO LIMINAR
Agravo de Instrumento de decisão que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial de n. 0000810-24.2012.8.11.0017, indeferiu o pedido do agravante para a outorga da escritura pública definitiva do imóvel descrito na matrícula 15.628 do CRI de São Félix do Araguaia/MT, bem como a imissão na posse do referido bem.
A agravante alega que cumpriu a sua obrigação, depositando em juízo, no dia 26.06.2020, a primeira parcela do contrato de compra e venda do imóvel discutido na lide, todavia, o magistrado, além de indeferir os pedidos por ela formulados, determinou o depósito de todas as parcelas previstas, atualizadas pelo INPC, até o dia 10 de maio do corrente ano.
Destaca que as cláusulas segunda e quarta do contrato asseguram a outorga da escritura pública definitiva do imóvel e a posse imediata no bem a partir do pagamento da primeira parcela, o que já foi efetivado, não havendo razão para o indeferimento da tutela antecipada, sob pena de enriquecimento ilícito do agravado, que vem lucrando com o uso indevido da propriedade há mais de 10 anos.
Pondera que não cabe qualquer atualização das prestações ajustadas entre as partes, visto que quem está em mora e não cumpriu com as disposições contratuais é o agravado e não ela.
Postula pela suspensão da decisão até o julgamento do presente recurso, bem como a sua imediata imissão na posse do imóvel e a outorga da escritura pública definitiva em seu favor, com o pagamento das demais prestações de forma parcelada, conforme previsão contratual, sem atualizações.
É o relatório.
A agravante alega que celebrou em 2012 com o agravado contrato particular de compra e venda de imóvel, o qual nas cláusulas segunda e quarta previa que o pagamento da primeira parcela garantiria a posse do imóvel e a outorga da escritura pública em favor dela.
Diz que depositou em juízo a primeira parcela e pediu o cumprimento do contrato com relação às obrigações a ela devidas pelo vendedor (agravado).
O pedido foi indeferido, e o magistrado determinou o depósito nos autos de todas as prestações devidas que segundo a agravante equivaleria a R$ 4.059.077,48.
Confira-se trecho do decisum:
De uma análise das cláusulas contratuais, verifica-se que a outorga da escritura pública definitiva somente seria procedida ao final do pagamento efetivo do valor do contrato, conforme previsão da cláusula sexta, em consonância com finalidade intrínseca aos contratos de compromisso.
Com o pagamento da primeira parcela, o que deveria ter se realizado era somente a Escritura Pública de Promessa de Compra e Venda (item 2.1), bem como o exercício da posse pelo compromissário/exequente.
Assim, resta-se refutada a alegação do exequente de que haveria direito da outorga da escritura definitiva, neste momento.
Ainda, verifica-se que o próprio Executado concordara com a outorga da escritura ao Exequente, porém a condicionou ao pagamento dos valores contratados, corrigidos pelo INPC e juros de mora, o que não foi aceito pelo Exequente.
Assim, em que pese a concordância da outorga pelo executado, verifico esta era condicionada, de modo que não sendo aceita a condição, entendo por revogada a anuência.
Da atualização dos valores
Por outro lado, tem-se a alegação do Exequente da não atualização dos valores contratados, posto que quem dera azo ao não cumprimento contratual fora o Executado. Este, por sua vez, alega que o comprador/exequente não pagou o preço avençado, tampouco teria depositado em Juízo o valor correspondente para se desincumbir da obrigação.
A afirmativa é verdadeira: o executado arrependeu-se da promessa de compra e venda após a assinatura, de modo que não procedera à concretização do negócio jurídico (escritura pública de promessa de compra e venda). O compromissário ajuizou a presente execução em 24/05/2012. O
Executado apresentou embargos em 30/08/2012 (cód. 35252), alegando a possibilidade de arrependimento; que teria sido omitida a previsão de escrituração na data do vencimento da primeira parcela; que as cláusulas contratuais são ambíguas e contraditórias, julgando-se o feito improcedente.
Têm-se aqui duas premissas, a distinguir-se a legalidade: 1) o descumprimento pelo compromitente é causa bastante para o não cumprimento da obrigação pelo compromissário? Com o descumprimento contratual do compromitente, deveria o compromissário ter consignado em pagamento os valores das prestações?
Encontrando-se o compromitente vendedor inadimplente, fica autorizado o compromissário comprador a cessar o pagamento das parcelas pactuadas, com fulcro na exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), conforme determinação do art. 476 do Código Civil.
Tratando-se de contrato bilateral e sinalagmático, e não tendo a parte executada comprovado o cumprimento de sua obrigação contratual, não poderia exigir o cumprimento da obrigação do exequente.
Assim, não há que se falar em mora do Exequente no adimplemento dos valores, posto que o Executado não cumprira com sua contraprestação inicial, de modo que a primeira parcela deveria ter sido adimplida no ato da assinatura da escritura pública da promessa de compra e venda.
Contudo, os valores devem ser corrigidos monetariamente, pelo INPC, vez que, tratando-se de contrato bilateral, por conseguinte, sinalagmático, ambas as partes contraentes possuíam obrigações recíprocas. Em que pese o descumprimento tenha partido inicialmente da parte executada, a parte Exequente, visando proteger seu direito, deveria ter-se utilizado da via consignatória, com vistas a cumprir sua obrigação.
Tal medida era reclamada ao caso, sobretudo por se tratar de contrato com cláusulas de irrevogabilidade/irretratabilidade.
Assim, considerando que o Exequente pleiteia a aquisição da propriedade do imóvel, nos termos do objeto contratado, bem como que não adimplira com as prestações na data avençada, sobre estas devem incorrer atualização monetária, sob pena de configurar-se enriquecimento ilícito.
O simples inadimplemento de uma das partes na relação c o n t r a t u a l , p o s s u i n d o o c o n t r a t o a s c a r a c t e r í s t i c a s d a irrevogabilidade/irretratabilidade, como já afirmado, não autoriza o inadimplemento da outra parte.
Diante de todo o exposto, INDEFIRO o pedido de outorga da escritura definitiva em favor do Exequente, bem como DETERMINO a atualização dos valores pelo INPC, a partir da data designada para cada prestação.
Neste contexto, considerando que a primeira prestação fora adimplida somente em 26/06/2020, deverá o valor inicial ser atualizado, até esta data, de modo que a diferença deve sofrer atualização até a data do efetivo pagamento.
Intime-se a parte Exequente para apresentar os cálculos devidos, de forma atualizada, procedendo ao depósito em Juízo do valor ainda restante, no prazo de 15 (quinze) dias.
Apesar da argumentação da agravante, é necessária a oitiva da parte adversa para analisar com melhor precisão o pedido de outorga e imissão na posse, não estando preenchidos por ora os requisitos para concessão da tutela antecipada recursal (art. 300 do CPC).
No entanto, quanto ao pedido de suspensão da determinação do depósito de todas as prestações previstas no contrato, foram preenchidos os requisitos do art. 995 do CPC, especialmente em razão do risco de dano irreparável à agravante.
Ante o exposto, defiro parcialmente o pedido liminar apenas para suspender os efeitos da decisão agravada, até o julgamento do presente recurso.
Comunique-se ao juiz da causa e intime-se a parte adversa para oferecer resposta em quinze dias.
Cuiabá, 6 de maio de 2022.
Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho
Relator em substituição legal

Inteiro teor:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO 1008281-76.2022.8.11.0000.
Agravante (s):PRIMAVERA MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS LTDA.
Agravado (s):VALTENE DIVINO GUIMARÃES.
DECISÃO LIMINAR
Agravo de Instrumento de decisão que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial de n. 0000810-24.2012.8.11.0017, indeferiu o pedido do agravante para a outorga da escritura pública definitiva do imóvel descrito na matrícula 15.628 do CRI de São Félix do Araguaia/MT, bem como a imissão na posse do referido bem.
A agravante alega que cumpriu a sua obrigação, depositando em juízo, no dia 26.06.2020, a primeira parcela do contrato de compra e venda do imóvel discutido na lide, todavia, o magistrado, além de indeferir os pedidos por ela formulados, determinou o depósito de todas as parcelas previstas, atualizadas pelo INPC, até o dia 10 de maio do corrente ano.
Destaca que as cláusulas segunda e quarta do contrato asseguram a outorga da escritura pública definitiva do imóvel e a posse imediata no bem a partir do pagamento da primeira parcela, o que já foi efetivado, não havendo razão para o indeferimento da tutela antecipada, sob pena de enriquecimento ilícito do agravado, que vem lucrando com o uso indevido da propriedade há mais de 10 anos.
Pondera que não cabe qualquer atualização das prestações ajustadas entre as partes, visto que quem está em mora e não cumpriu com as disposições contratuais é o agravado e não ela.
Postula pela suspensão da decisão até o julgamento do presente recurso, bem como a sua imediata imissão na posse do imóvel e a outorga da escritura pública definitiva em seu favor, com o pagamento das demais prestações de forma parcelada, conforme previsão contratual, sem atualizações.
É o relatório.
A agravante alega que celebrou em 2012 com o agravado contrato particular de compra e venda de imóvel, o qual nas cláusulas segunda e quarta previa que o pagamento da primeira parcela garantiria a posse do imóvel e a outorga da escritura pública em favor dela.
Diz que depositou em juízo a primeira parcela e pediu o cumprimento do contrato com relação às obrigações a ela devidas pelo vendedor (agravado).
O pedido foi indeferido, e o magistrado determinou o depósito nos autos de todas as prestações devidas que segundo a agravante equivaleria a R$ 4.059.077,48.
Confira-se trecho do decisum:
De uma análise das cláusulas contratuais, verifica-se que a outorga da escritura pública definitiva somente seria procedida ao final do pagamento efetivo do valor do contrato, conforme previsão da cláusula sexta, em consonância com finalidade intrínseca aos contratos de compromisso.
Com o pagamento da primeira parcela, o que deveria ter se realizado era somente a Escritura Pública de Promessa de Compra e Venda (item 2.1), bem como o exercício da posse pelo compromissário/exequente.
Assim, resta-se refutada a alegação do exequente de que haveria direito da outorga da escritura definitiva, neste momento.
Ainda, verifica-se que o próprio Executado concordara com a outorga da escritura ao Exequente, porém a condicionou ao pagamento dos valores contratados, corrigidos pelo INPC e juros de mora, o que não foi aceito pelo Exequente.
Assim, em que pese a concordância da outorga pelo executado, verifico esta era condicionada, de modo que não sendo aceita a condição, entendo por revogada a anuência.
Da atualização dos valores
Por outro lado, tem-se a alegação do Exequente da não atualização dos valores contratados, posto que quem dera azo ao não cumprimento contratual fora o Executado. Este, por sua vez, alega que o comprador/exequente não pagou o preço avençado, tampouco teria depositado em Juízo o valor correspondente para se desincumbir da obrigação.
A afirmativa é verdadeira: o executado arrependeu-se da promessa de compra e venda após a assinatura, de modo que não procedera à concretização do negócio jurídico (escritura pública de promessa de compra e venda). O compromissário ajuizou a presente execução em 24/05/2012. O
Executado apresentou embargos em 30/08/2012 (cód. 35252), alegando a possibilidade de arrependimento; que teria sido omitida a previsão de escrituração na data do vencimento da primeira parcela; que as cláusulas contratuais são ambíguas e contraditórias, julgando-se o feito improcedente.
Têm-se aqui duas premissas, a distinguir-se a legalidade: 1) o descumprimento pelo compromitente é causa bastante para o não cumprimento da obrigação pelo compromissário? Com o descumprimento contratual do compromitente, deveria o compromissário ter consignado em pagamento os valores das prestações?
Encontrando-se o compromitente vendedor inadimplente, fica autorizado o compromissário comprador a cessar o pagamento das parcelas pactuadas, com fulcro na exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), conforme determinação do art. 476 do Código Civil.
Tratando-se de contrato bilateral e sinalagmático, e não tendo a parte executada comprovado o cumprimento de sua obrigação contratual, não poderia exigir o cumprimento da obrigação do exequente.
Assim, não há que se falar em mora do Exequente no adimplemento dos valores, posto que o Executado não cumprira com sua contraprestação inicial, de modo que a primeira parcela deveria ter sido adimplida no ato da assinatura da escritura pública da promessa de compra e venda.
Contudo, os valores devem ser corrigidos monetariamente, pelo INPC, vez que, tratando-se de contrato bilateral, por conseguinte, sinalagmático, ambas as partes contraentes possuíam obrigações recíprocas. Em que pese o descumprimento tenha partido inicialmente da parte executada, a parte Exequente, visando proteger seu direito, deveria ter-se utilizado da via consignatória, com vistas a cumprir sua obrigação.
Tal medida era reclamada ao caso, sobretudo por se tratar de contrato com cláusulas de irrevogabilidade/irretratabilidade.
Assim, considerando que o Exequente pleiteia a aquisição da propriedade do imóvel, nos termos do objeto contratado, bem como que não adimplira com as prestações na data avençada, sobre estas devem incorrer atualização monetária, sob pena de configurar-se enriquecimento ilícito.
O simples inadimplemento de uma das partes na relação c o n t r a t u a l , p o s s u i n d o o c o n t r a t o a s c a r a c t e r í s t i c a s d a irrevogabilidade/irretratabilidade, como já afirmado, não autoriza o inadimplemento da outra parte.
Diante de todo o exposto, INDEFIRO o pedido de outorga da escritura definitiva em favor do Exequente, bem como DETERMINO a atualização dos valores pelo INPC, a partir da data designada para cada prestação.
Neste contexto, considerando que a primeira prestação fora adimplida somente em 26/06/2020, deverá o valor inicial ser atualizado, até esta data, de modo que a diferença deve sofrer atualização até a data do efetivo pagamento.
Intime-se a parte Exequente para apresentar os cálculos devidos, de forma atualizada, procedendo ao depósito em Juízo do valor ainda restante, no prazo de 15 (quinze) dias.
Apesar da argumentação da agravante, é necessária a oitiva da parte adversa para analisar com melhor precisão o pedido de outorga e imissão na posse, não estando preenchidos por ora os requisitos para concessão da tutela antecipada recursal (art. 300 do CPC).
No entanto, quanto ao pedido de suspensão da determinação do depósito de todas as prestações previstas no contrato, foram preenchidos os requisitos do art. 995 do CPC, especialmente em razão do risco de dano irreparável à agravante.
Ante o exposto, defiro parcialmente o pedido liminar apenas para suspender os efeitos da decisão agravada, até o julgamento do presente recurso.
Comunique-se ao juiz da causa e intime-se a parte adversa para oferecer resposta em quinze dias.
Cuiabá, 6 de maio de 2022.
Desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho
Relator em substituição legal