Tribunal: TJMT
Processo: 1001073-41.2022.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2022-02-07
Data de publicação: 2022-02-07

Ementa:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1001073-41.2022.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - CAPITAL
Agravante: SANDRA MARA SANTOS BOTTI LOTUFO
Agravada: PERFECTUS LTDA
Número do Protocolo: 1001073-41.2022.8.11.0000
Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por SANDRA MARA SANTOS BOTTI LOTUFO contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação “Obrigação de Fazer em Decorrência de Ato Ilícito c/c Danos Morais” (Proc. no 1044413-43.2021.8.11.0041), ajuizada contra a agravante por PERFECTUS LTDA., deferiu o pedido de antecipação da tutela formulado pela autora/agravada para ordenar à ré/agravante que “se abstenha de impedir o acesso ou obtacularizar a saída de quem quer que seja do estacionamento localizado no imóvel objeto de locação, (...) e, ainda, que prazo de 15 (quinze) dias, promova a reposição da guarita, desfaça ou reboque a parte construída do aumento da altura do muro”, sob pena de multa diária de R$ 300,00, por entender satisfatoriamente demonstrada a probabilidade do direito alegado, já que “o contrato de locação prevê em sua cláusula 8a de forma expressa a vedação à locatária (ré/agravante) fazer qualquer modificação no imóvel locado sem autorização prévia e expressa da locadora (autora/agravada)”, e por verificar que a locatária/agravante “reconheceu que realizou as modificações no imóvel, cingindo-se justificar, dentre outras coisas, se tratarem de adequações realizadas para melhor utilização do bem” (cf. Id. no 72877640 dos autos de origem).
A ré/locatária/agravante reafirma que “não infringiu qualquer cláusula contratual” e que apenas “realizou melhorias no imóvel conforme sua função social, para que possa utilizar adequadamente a área a qual tem direito locatício”, e nega que tenha infringido direito de terceiros, pois, segundo ela, “apenas vem utilizando o estacionamento que lhe foi locado e realizou as benfeitorias no imóvel, sem qualquer alteração na parte estrutural do mesmo e vem mantendo o mesmo, em perfeitas condições de uso, tal qual se obrigou no contrato de locação” (sic – cf. Id. no 116080493 - pág. 4).
Sustenta que, de um lado, o contrato de locação por ela celebrado com a agravada “é claro ao descrever qual a área locada, sendo que em seu objeto está especificado o estacionamento e demais áreas comuns” do imóvel, quais sejam a “recepção para uso de clientes, copa, corredor e estacionamento”, e, lado outro, que o contrato de locação celebrado pela agravada com terceiro prejudicado, o IMMI – Instituto Matogrossense de Medicina Interna e Infectologista, “é genérico e apenas menciona o endereço do imóvel, sem especificar quais são as áreas locadas”, e conclui que, “sendo impossível que o mesmo imóvel seja locado ao mesmo tempo para 2 pessoas diferentes, por óbvio que a segundo contrato de locação apenas inclui as áreas que não foram locadas no primeiro contrato, ou seja, resta claro e evidente que o uso do estacionamento é para uso exclusivo da agravante”. Alega que “o carro de terceiro (somente) ficou trancado no estacionamento (...) por não obedecer os horários de funcionamento da agravante, que é a locatária responsável pela área” (sic – cf. Id. no 116080493 - pág. 4/5).
No tocante à ordem de “reposição da guarita”, diz que, ao retirá-la, “apenas exerceu o seu direito, nos termos do contrato firmado”, já que a cláusula décima, parágrafo primeiro, que veda “a efetivação de qualquer modificação na estrutura do prédio locado”, não se aplica à guarita, “por não se tratar de parte estrutural do imóvel”; assevera “o contrato estabelece apenas, que ao término da locação o imóvel fosse reposto nas mesmas condições em que fora alugado, ou seja, que a guarita estivesse no local indicado”, e que, como esse “terminará somente em outubro/2025, (...) somente compete à agravante decidir se a guarita está ou não de acordo com os seus interesses até lá” (sic – cf. Id. no 116080493 - pág. 6/7).
Aponta ausência dos requisitos à antecipação da tutela dizendo que os documentos juntados pela própria autora demonstram que “o estacionamento foi locado apenas à agravada, uma vez que o contrato firmado com outro locatário, posterior à celebração do seu contrato que ainda permanece vigente, não engloba a área do estacionamento”, e que “a autorização da locadora (para modificação da estrutura do prédio) somente se faz necessária quando se trata de parte estrutural do imóvel, o que não se aplica à uma guarita que fica no estacionamento”, e que a remoção desta “não coloca em risco às instalações ou estrutura do imóvel”, não havendo, pois, perigo da demora (sic – cf. Id. no 116080493 - pág. 8/9).
Pede, sob esses fundamentos, provimento do recurso para que seja reformada a decisão agravada e indeferido o pedido de antecipação da tutela, e, de imediato, seja atribuído efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento (cf. Id. no 116080493 - pág. 10).
É o breve relatório.
Apesar da grave omissão de detalhes sobre o imóvel tanto pelas razões recursais quanto pela petição inicial – a quem, aliás, cumpria melhor explicar a natureza da controvérsia –, o que se pode extrair dos autos é que a autora/agravada é proprietária de um edifício e celebrou diversos contratos de locação envolvendo grupos de salas comerciais nele localizadas, valendo-se, para tanto, de instrumentos contratuais lacônicos e imprecisos. E, ao que parece, foi justamente a má redação das cláusulas contratuais a causa da instalação da celeuma.
A cláusula primeira do contrato de locação celebrado com a ré/agravante em 26/09/2020 dispõe o seguinte:
“O objeto do presente contrato é a locação do imóvel comercial urbano, localizado no prédio comercial, sito Rua dos Miosótis, 719 – Bairro: Jardim Cuiabá, em Cuiabá/MT, composto de cinco salas comerciais sendo 2 medindo, aproximadamente, 25,00 m2 (vinte e cinco metros quadrados) cada uma, 1 medindo 18 m2 (desoito metros quadrados), 1 mendindo 18,72m2 (dezoito metros e setenta e dois metros quadrados e 1 medindo aproximadamente 21 m2 (vinte e um metros quadrados), 1 recepção medindo aproximadamente 25 m2 (vinte cinco metros quadrados) e 1 estacionamento medindo aproximadamente 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados). A presente locação compreende também o uso regular das áreas comuns como recepção, banheiro para uso de clientes, copa, corredor e estacionamento” (sic – transcrição “ipsis litteris” – cf. Id. no 72531898 - pág. 1 dos autos de origem).
A despeito de sua deplorável redação, a disposição contratual parece bastante clara no sentido de que o contrato de locação envolve entrega da posse direta, pela locadora à locatária, de cinco salas comerciais, e autorização de uso das áreas comuns do edifício, inclusive do estacionamento, tanto é que, mais adiante, na cláusula sétima, parágrafo segundo, consta expressamente que “o presente contrato trata apenas da locação de salas comerciais, e, outrossim, levando-se em consideração a não existência de condomínio no prédio onde estão localizadas as salas ora locadas, posto que pertencentes a um único proprietário, as despesas acima mencionadas (...) ficará a critério da locatária que, deliberará acerca da sua conveniência ou necessidade” (sic – cf. Id. no 72531902 - pág. 2 dos autos de origem – grifei).
Por sua vez, embora o contrato de locação celebrado com o “IMMI – Instituto Matogrossense de Medicina Interna e Infectologista” disponha genericamente que “a locadora se obriga, neste ato, a dar em locação ao locatário, o imóvel do tipo comercial, situado na Rua dos Miósotis, no 719, Bairro: Jardim Cuiabá, Cuiabá/MT, de sua propriedade”, sem mencionar a quantidade de salas comerciais alugadas, a Cláusula Sétima do pacto prevê responsabilidade do IMMI “pela troca de titularidade, religação e desligamento dos serviços” de oito unidades consumidoras de energia elétrica, o que sugere ser esse o número de salas alugadas.
Além disso, a exemplo do que fez a ré/agravante em seu contrato de locação, o IMMI também declara, na Cláusula Oitava, §5o, ter “plena ciência acerca da sua obrigação relativa às despesas concernentes às áreas comuns (recepção, banheiro para uso de clientes, copa, corredor e estacionamento), bem como energia elétrica, segurança, telefonia, manutenção ou troca de telhas, manutenção (limpeza) das calhas e rufos, despesas com seus respectivos funcionários, e encargos trabalhistas” (cf. Id. no 72531923 - pág. 3 dos autos de origem), o que indica que, inobstante a pobre qualidade técnica na elaboração do contrato, o intuito da locadora era de também conferir autorização de uso das áreas comuns do prédio.
Assim, não parece razoável a assertiva da ré/agravante de que “o uso do estacionamento é para uso exclusivo da agravante” (sic), de modo que, realmente, não poderia ela simplesmente trancar os veículos dos demais locatários de outras salas comerciais naquele edifício, daí porque, à semelhança do MM. Juiz de origem, verifico a probabilidade do direito da autora/agravada à proibição da locatária de assim proceder.
Quanto à guarita antigamente existente no estacionamento e que, pelo que se extrai dos autos, foi demolida, a controvérsia não parece decorrer da má-redação do instrumento, mas da interpretação equivocada – ou enviesada – da disposição contratual pela locatária, que entende dispensável a expressa autorização da locadora para remover a guarita “por não se tratar de parte estrutural do imóvel”.
Ora, não se pode entender como “estrutura do prédio locado” apenas e tão-somente sua base de sustentação, vigas, colunas, paredes e afins. Pelo contrário!
Segundo o “Relatório de Vistoria” vinculado ao Id. no 72531909 dos autos de origem, a guarita era construída em alvenaria, tinha três janelas com grades, sendo uma com vidro, piso em cerâmica, banheiro, “pintura nova” e porta de “latão nova, na cor preta, com fechadura metálica”, e, portanto, não poderia, segundo as disposições contratuais, ser simplesmente retirada sem expressa autorização da locadora.
Por fim, não há qualquer insurgência recursal no tocante à ordem de pintura ou desfazimento da “parte construída do aumento da altura do muro”, talvez porque, quanto a isso, também se aplica a conclusão de que houve modificação desautorizada da estrutura predial.
Assim, não diviso traço de desacerto técnico na decisão agravada ao deferir o pedido de antecipação da tutela formulado pela locadora após a locatária realizar modificações no imóvel sem autorização expressa e impedir a saída de terceiros do estacionamento integrante da área comum do edifício.
Pelo exposto, à míngua dos requisitos à concessão de efeito suspensivo ao recurso ou à antecipação da pretensão recursal (CPC, arts. 300 e 995, p.ú.), apenas recebo o Agravo de Instrumento nos termos do art. 1.019 do CPC, mas INDEFIRO o pedido antecipatório (CPC, art. 1.019, I), ficando o quadro assim acertado até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito pelas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Intime-se a agravado, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para que responda no prazo de 15 dias.
Expeça-se o necessário.
Cuiabá, 7 de fevereiro de 2022.
Des. JOÃO FERREIRA FILHO
Relator

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1001073-41.2022.8.11.0000 - CLASSE 202 - CNJ - CAPITAL
Agravante: SANDRA MARA SANTOS BOTTI LOTUFO
Agravada: PERFECTUS LTDA
Número do Protocolo: 1001073-41.2022.8.11.0000
Cuida-se de Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por SANDRA MARA SANTOS BOTTI LOTUFO contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação “Obrigação de Fazer em Decorrência de Ato Ilícito c/c Danos Morais” (Proc. no 1044413-43.2021.8.11.0041), ajuizada contra a agravante por PERFECTUS LTDA., deferiu o pedido de antecipação da tutela formulado pela autora/agravada para ordenar à ré/agravante que “se abstenha de impedir o acesso ou obtacularizar a saída de quem quer que seja do estacionamento localizado no imóvel objeto de locação, (...) e, ainda, que prazo de 15 (quinze) dias, promova a reposição da guarita, desfaça ou reboque a parte construída do aumento da altura do muro”, sob pena de multa diária de R$ 300,00, por entender satisfatoriamente demonstrada a probabilidade do direito alegado, já que “o contrato de locação prevê em sua cláusula 8a de forma expressa a vedação à locatária (ré/agravante) fazer qualquer modificação no imóvel locado sem autorização prévia e expressa da locadora (autora/agravada)”, e por verificar que a locatária/agravante “reconheceu que realizou as modificações no imóvel, cingindo-se justificar, dentre outras coisas, se tratarem de adequações realizadas para melhor utilização do bem” (cf. Id. no 72877640 dos autos de origem).
A ré/locatária/agravante reafirma que “não infringiu qualquer cláusula contratual” e que apenas “realizou melhorias no imóvel conforme sua função social, para que possa utilizar adequadamente a área a qual tem direito locatício”, e nega que tenha infringido direito de terceiros, pois, segundo ela, “apenas vem utilizando o estacionamento que lhe foi locado e realizou as benfeitorias no imóvel, sem qualquer alteração na parte estrutural do mesmo e vem mantendo o mesmo, em perfeitas condições de uso, tal qual se obrigou no contrato de locação” (sic – cf. Id. no 116080493 - pág. 4).
Sustenta que, de um lado, o contrato de locação por ela celebrado com a agravada “é claro ao descrever qual a área locada, sendo que em seu objeto está especificado o estacionamento e demais áreas comuns” do imóvel, quais sejam a “recepção para uso de clientes, copa, corredor e estacionamento”, e, lado outro, que o contrato de locação celebrado pela agravada com terceiro prejudicado, o IMMI – Instituto Matogrossense de Medicina Interna e Infectologista, “é genérico e apenas menciona o endereço do imóvel, sem especificar quais são as áreas locadas”, e conclui que, “sendo impossível que o mesmo imóvel seja locado ao mesmo tempo para 2 pessoas diferentes, por óbvio que a segundo contrato de locação apenas inclui as áreas que não foram locadas no primeiro contrato, ou seja, resta claro e evidente que o uso do estacionamento é para uso exclusivo da agravante”. Alega que “o carro de terceiro (somente) ficou trancado no estacionamento (...) por não obedecer os horários de funcionamento da agravante, que é a locatária responsável pela área” (sic – cf. Id. no 116080493 - pág. 4/5).
No tocante à ordem de “reposição da guarita”, diz que, ao retirá-la, “apenas exerceu o seu direito, nos termos do contrato firmado”, já que a cláusula décima, parágrafo primeiro, que veda “a efetivação de qualquer modificação na estrutura do prédio locado”, não se aplica à guarita, “por não se tratar de parte estrutural do imóvel”; assevera “o contrato estabelece apenas, que ao término da locação o imóvel fosse reposto nas mesmas condições em que fora alugado, ou seja, que a guarita estivesse no local indicado”, e que, como esse “terminará somente em outubro/2025, (...) somente compete à agravante decidir se a guarita está ou não de acordo com os seus interesses até lá” (sic – cf. Id. no 116080493 - pág. 6/7).
Aponta ausência dos requisitos à antecipação da tutela dizendo que os documentos juntados pela própria autora demonstram que “o estacionamento foi locado apenas à agravada, uma vez que o contrato firmado com outro locatário, posterior à celebração do seu contrato que ainda permanece vigente, não engloba a área do estacionamento”, e que “a autorização da locadora (para modificação da estrutura do prédio) somente se faz necessária quando se trata de parte estrutural do imóvel, o que não se aplica à uma guarita que fica no estacionamento”, e que a remoção desta “não coloca em risco às instalações ou estrutura do imóvel”, não havendo, pois, perigo da demora (sic – cf. Id. no 116080493 - pág. 8/9).
Pede, sob esses fundamentos, provimento do recurso para que seja reformada a decisão agravada e indeferido o pedido de antecipação da tutela, e, de imediato, seja atribuído efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento (cf. Id. no 116080493 - pág. 10).
É o breve relatório.
Apesar da grave omissão de detalhes sobre o imóvel tanto pelas razões recursais quanto pela petição inicial – a quem, aliás, cumpria melhor explicar a natureza da controvérsia –, o que se pode extrair dos autos é que a autora/agravada é proprietária de um edifício e celebrou diversos contratos de locação envolvendo grupos de salas comerciais nele localizadas, valendo-se, para tanto, de instrumentos contratuais lacônicos e imprecisos. E, ao que parece, foi justamente a má redação das cláusulas contratuais a causa da instalação da celeuma.
A cláusula primeira do contrato de locação celebrado com a ré/agravante em 26/09/2020 dispõe o seguinte:
“O objeto do presente contrato é a locação do imóvel comercial urbano, localizado no prédio comercial, sito Rua dos Miosótis, 719 – Bairro: Jardim Cuiabá, em Cuiabá/MT, composto de cinco salas comerciais sendo 2 medindo, aproximadamente, 25,00 m2 (vinte e cinco metros quadrados) cada uma, 1 medindo 18 m2 (desoito metros quadrados), 1 mendindo 18,72m2 (dezoito metros e setenta e dois metros quadrados e 1 medindo aproximadamente 21 m2 (vinte e um metros quadrados), 1 recepção medindo aproximadamente 25 m2 (vinte cinco metros quadrados) e 1 estacionamento medindo aproximadamente 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados). A presente locação compreende também o uso regular das áreas comuns como recepção, banheiro para uso de clientes, copa, corredor e estacionamento” (sic – transcrição “ipsis litteris” – cf. Id. no 72531898 - pág. 1 dos autos de origem).
A despeito de sua deplorável redação, a disposição contratual parece bastante clara no sentido de que o contrato de locação envolve entrega da posse direta, pela locadora à locatária, de cinco salas comerciais, e autorização de uso das áreas comuns do edifício, inclusive do estacionamento, tanto é que, mais adiante, na cláusula sétima, parágrafo segundo, consta expressamente que “o presente contrato trata apenas da locação de salas comerciais, e, outrossim, levando-se em consideração a não existência de condomínio no prédio onde estão localizadas as salas ora locadas, posto que pertencentes a um único proprietário, as despesas acima mencionadas (...) ficará a critério da locatária que, deliberará acerca da sua conveniência ou necessidade” (sic – cf. Id. no 72531902 - pág. 2 dos autos de origem – grifei).
Por sua vez, embora o contrato de locação celebrado com o “IMMI – Instituto Matogrossense de Medicina Interna e Infectologista” disponha genericamente que “a locadora se obriga, neste ato, a dar em locação ao locatário, o imóvel do tipo comercial, situado na Rua dos Miósotis, no 719, Bairro: Jardim Cuiabá, Cuiabá/MT, de sua propriedade”, sem mencionar a quantidade de salas comerciais alugadas, a Cláusula Sétima do pacto prevê responsabilidade do IMMI “pela troca de titularidade, religação e desligamento dos serviços” de oito unidades consumidoras de energia elétrica, o que sugere ser esse o número de salas alugadas.
Além disso, a exemplo do que fez a ré/agravante em seu contrato de locação, o IMMI também declara, na Cláusula Oitava, §5o, ter “plena ciência acerca da sua obrigação relativa às despesas concernentes às áreas comuns (recepção, banheiro para uso de clientes, copa, corredor e estacionamento), bem como energia elétrica, segurança, telefonia, manutenção ou troca de telhas, manutenção (limpeza) das calhas e rufos, despesas com seus respectivos funcionários, e encargos trabalhistas” (cf. Id. no 72531923 - pág. 3 dos autos de origem), o que indica que, inobstante a pobre qualidade técnica na elaboração do contrato, o intuito da locadora era de também conferir autorização de uso das áreas comuns do prédio.
Assim, não parece razoável a assertiva da ré/agravante de que “o uso do estacionamento é para uso exclusivo da agravante” (sic), de modo que, realmente, não poderia ela simplesmente trancar os veículos dos demais locatários de outras salas comerciais naquele edifício, daí porque, à semelhança do MM. Juiz de origem, verifico a probabilidade do direito da autora/agravada à proibição da locatária de assim proceder.
Quanto à guarita antigamente existente no estacionamento e que, pelo que se extrai dos autos, foi demolida, a controvérsia não parece decorrer da má-redação do instrumento, mas da interpretação equivocada – ou enviesada – da disposição contratual pela locatária, que entende dispensável a expressa autorização da locadora para remover a guarita “por não se tratar de parte estrutural do imóvel”.
Ora, não se pode entender como “estrutura do prédio locado” apenas e tão-somente sua base de sustentação, vigas, colunas, paredes e afins. Pelo contrário!
Segundo o “Relatório de Vistoria” vinculado ao Id. no 72531909 dos autos de origem, a guarita era construída em alvenaria, tinha três janelas com grades, sendo uma com vidro, piso em cerâmica, banheiro, “pintura nova” e porta de “latão nova, na cor preta, com fechadura metálica”, e, portanto, não poderia, segundo as disposições contratuais, ser simplesmente retirada sem expressa autorização da locadora.
Por fim, não há qualquer insurgência recursal no tocante à ordem de pintura ou desfazimento da “parte construída do aumento da altura do muro”, talvez porque, quanto a isso, também se aplica a conclusão de que houve modificação desautorizada da estrutura predial.
Assim, não diviso traço de desacerto técnico na decisão agravada ao deferir o pedido de antecipação da tutela formulado pela locadora após a locatária realizar modificações no imóvel sem autorização expressa e impedir a saída de terceiros do estacionamento integrante da área comum do edifício.
Pelo exposto, à míngua dos requisitos à concessão de efeito suspensivo ao recurso ou à antecipação da pretensão recursal (CPC, arts. 300 e 995, p.ú.), apenas recebo o Agravo de Instrumento nos termos do art. 1.019 do CPC, mas INDEFIRO o pedido antecipatório (CPC, art. 1.019, I), ficando o quadro assim acertado até que a Turma Julgadora, melhor e mais informada pelo subsídio de outros elementos que virão aos autos, inclusive pelo contraponto que será feito pelas contrarrazões, possa decidir com certeza e segurança sobre o mérito do recurso.
Intime-se a agravado, na forma do art. 1.019, II, do CPC, para que responda no prazo de 15 dias.
Expeça-se o necessário.
Cuiabá, 7 de fevereiro de 2022.
Des. JOÃO FERREIRA FILHO
Relator