Tribunal: TJMT
Processo: 1022192-92.2021.8.11.0000
Classe: Cível
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-12-13
Data de publicação: 2021-12-13

Ementa:
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO 1022192-92.2021.8.11.0000 – CLASSE CNJ 2002 – COMARCA DE CUIABÁ
AGRAVANTE: SEU MAJO RESTAURANTE LTDA
AGRAVADO: ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA, CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA E CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA
Vistos etc
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido liminar interposto por SEU MAJO RESTAURANTE LTDA., de decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos de Ação de Procedimento Ordinária sob o n. 1042566-06.2021.8.11.0041 ajuizada em face de ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA, CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA E CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA, que indeferiu pedido de tutela de urgência quanto a renovação do contrato de locação comercial, ao entender que ausente a probabilidade do direito, máxime porque a pretensão à renovação do contrato de locação comercial, conquanto veiculada antes do encerramento do prazo contratual (15/12/2021), aparentemente não respeitou o prazo decadencial previsto no art. 51, §5o, da Lei no 8.245/91.
A agravante sustenta que, celebrou com as agravadas no dia 13/09/2018, INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO E OUTRAS AVENÇAS DE LOJA DE USO COMERCIAL (FOOD HALL) DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ – LUC n. SEC00B03(SEU MAJÓ), cujo objeto da relação jurídica é a locação de Loja de Uso Comercial Box 03 no Piso G2-Térreo, nas dependências do Shopping Estação, em Cuiabá/MT, com área de 13,5 m2, para exploração de comércio varejista de massas, pizzas, pratos de culinária ítalo-brasileira e bebidas; tendo em vista o atraso na conclusão da construção do Shopping Estação, no dia 03/12/2018 foi celebrado entre as partes o 1o termo aditivo, a qual fixou o prazo de 36 (trinta e seis) meses, com início em 15/12/2018 e previsão de encerramento no próximo dia 15/12/2021; no decorrer do Contrato o mundo inteiro se viu com uma grave crise sanitária em razão da pandemia do COVID-19 que forçou as agravadas fecharem as suas portas, tendo em vista que por se tratar de shopping, há inquestionavelmente a incidência de aglomeração em suas dependências. Por consequência, ao ser determinado o fechamento do Shopping, a agravante também se viu obrigada a fechar por um grande período de tempo em virtude de medidas de biossegurança impostas pelo Estado; É inquestionável que diretamente a agravante foi afetada, em especial quanto ao seu faturamento, e com a queda abrupta no movimento de clientes com o fechamento temporário por conta da quarentena ocasionou prejuízos diretamente no projeto desenvolvido e investido dentro do prazo de locação do contrato originário; elenca que no período em que não pode exercer suas atividades, não usufruiu do contrato o que ocasionou desequilíbrio contratual, pois a queda no ano de 2020 que estourou a pandemia mundialmente com relação ao ano de 2019, no faturamento da agravante chegou ao patamar de 44% (quarenta e quatro por cento) da sua média mensal; em que pese o retorno gradativo das atividades, o ano de 2021 conseguiu alcançar o percentual aproximado de 69% (sessenta e nove por cento) do valor da média mensal de 2019; mesmo que estamos vivenciando um retorno gradativo, a agravante não conseguiu alcançar o faturamento que teve antes da ocorrência da pandemia, bem como o faturamento previsto que ensejou na intenção de celebrar e investir no contrato com as agravadas; Mesmo com tamanho prejuízo e dificuldade, a agravante vem conseguindo manter os funcionários e a estrutura, entretanto, para tornar o empreendimento viável novamente, necessita da prorrogação contratual para que com isso consiga cumprir com todas as metas e projetos que ficaram “congelados” durante a fas e mais grave da pandemia, caso contrário todos os esforços da agravante terão sido inúteis; fundamenta que a agravante efetuou a notificação das agravadas em 29/10/2021 sobre a intenção de prorrogação do contrato de locação do imóvel acima descrito, pelo mesmo prazo inicialmente pactuado ou de pelo menos 24 (vinte e quatro) meses, concedendo o prazo de resposta de 10 (dez) dias para uma posição das agravadas; nos dias 09/11/2021 e 11/11/2021, foi encaminhado e-mail (anexo) para o representante das agravadas, entretanto, nenhuma resposta foi encaminhada pelas agravadas, deixando a agravante totalmente sem resposta, o que caracteriza a aceitação tácita da prorrogação; é importante destacarmos que até a presente data as agravadas também não efetuaram qualquer notificação a agravante informando o seu desinteresse na prorrogação ou até mesmo exigindo a devolução do imóvel ao final do prazo de locação; É inegável que em virtude da pandemia, houve enorme desequilíbrio no que se refere à equação econômico-financeira do contrato, por conta da imprevisibilidade, sendo público e notório que à pandemia foi um fato imprevisível e inevitável, incidindo em enormes prejuízos financeiros; em nenhum momento houve por parte das agravadas a redução no valor do aluguel, a qual cobraram 100% (cem po r cento) do ajustado no contrato, nem tampouco houve qualquer flexibilização no vencimento, sendo certo, que a agravante mesmo com todas as dificuldades realiza os pagamentos dos aluguéis, não estando inadimplente; com relação a decadência do prazo, salienta que diante do momento atípico vivido deve ser levado em consideração que ninguém em sã consciência intentaria ação renovatória em meio a pandemia, com inúmeras incertezas com relação ao pleno funcion amento e retorno, a qual só foi liberado 100% (cem por cento) a partir de 02/11/2021; é desnecessário provarmos que a pandemia do novo Coronavírus fragilizou a economia mundial, degradando ou mesmo colapsando os empreendimentos mais promissores, todavia, nestes casos mostra-se viável que o Poder Judiciário se incline a readequar essa situação quando os particulares não conseguem de forma administrativa, justamente pela aplicação da teoria da imprevisão a qual busca reestabelecer o equilíbrio contratual entre as partes; aponta a probabilidade do direito diante da aplicação da teoria da imprevisão, bem como o risco de prejuízo, pois as agravadas não responderam ao pedido e o contrato vencerá em 15/12/2021, onde poderá ser compelida a desocupar o imóvel e amargará imensuráveis prejuízos, considerando tudo que investiu para poder resgatar durante os 36 (trinta e seis) meses a qual não gozou em sua plenitude; por fim, requer a concessão liminar para que sejam as agravadas compelidas a prorrogarem o contrato de locação da Loja de Uso Comercial Box 03 no Piso G2-Térreo, nas dependências do Shopping Estação em Cuiabá/MT, por período igual ao contratado de 36 (trinta e seis) meses ou pelo menos por mais 19 (dezenove) meses que foi o período entre 23/03/2020 à 02/11/2021, considerando a decretação da pandemia até a liberação total das atividades, ou seja, período que não pôde gozar do contrato em sua plenitude; no mérito, requer o provimento do recurso para reforma da decisão agravada (id. 112468459).
É o relatório. Decido.
Com relação à pretensão da agravante, o Código de Processo Civil assim dispõe sobre a concessão do efeito suspensivo/ativo ao recurso de agravo de instrumento:
“Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:
I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;”
“Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”.
A concessão do efeito suspensivo/ativo condiciona-se a relevância da fundamentação formulada pelo agravante, bem como a possibilidade de lesão grave e de difícil reparação, nos termos do artigo 995 do Código de Processo Civil.
De acordo com os argumentos apresentados pela agravante verifico como relevante o fundamento e o perigo de lesão irreparável, a ensejar a concessão da tutela pretendida, nessa fase de cognição sumária, de acordo com o demonstrado nos autos.
A decisão agravada consta:
“Nos termos do art. 300 do CPC/2015, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso, mostra-se ausente a probabilidade do direito, máxime porque a pretensão à renovação do contrato de locação comercial, conquanto veiculada antes do encerramento do prazo contratual (15/12/2021), aparentemente não respeitou o prazo decadencial previsto no art. 51, §5o, da Lei no 8.245/91, verbis: “§ 5o Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.” Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência”.
Pretende a agravante a prorrogação do contrato de locação comercial celebrado com as agravadas, tendo em vista que em razão da pandemia teve suspensa sua atividade pelo período determinado por decretos municipais, e por consequência teve prejuízos em seu faturamento, sendo que as atividades estão retomando a normalidade recentemente.
Aduz que “inquestionável que diretamente a agravante foi afetada, em especial quanto ao seu faturamento, e com a queda abrupta no movimento de clientes com o fechamento temporário por conta da quarentena ocasionou prejuízos diretamente no projeto desenvolvido e investido dentro do prazo de locação do contrato originário; elenca que no período em que não pode exercer suas atividades, não usufruiu do contrato o que ocasionou desequilíbrio contratual, pois a queda no ano de 2020 que estourou a pandemia mundialmente com relação ao ano de 2019, no faturamento da agravante chegou ao patamar de 44% (quarenta e quatro por cento) da sua média mensal; em que pese o retorno gradativo das atividades, o ano de 2021 conseguiu alcançar o percentual aproximado de 69% (sessenta e nove por cento) do valor da média mensal de 2019; mesmo que estamos vivenciando um retorno gradativo, a agravante não conseguiu alcançar o faturamento que teve antes da ocorrência da pandemia, bem como o faturamento previsto que ensejou na intenção de celebrar e investir no contrato com as agravadas; Mesmo com tamanho prejuízo e dificuldade, a agravante vem conseguindo manter os funcionários e a estrutura, entretanto, para tornar o empreendimento viável novamente, necessita da prorrogação contratual para que com isso consiga cumprir com todas as metas e projetos que ficaram “congelados” durante a fas e mais grave da pandemia, caso contrário todos os esforços da agravante terão sido inúteis”.
Ainda que “efetuou a notificação das agravadas em 29/10/2021 sobre a intenção de prorrogação do contrato de locação do imóvel acima descrito, pelo mesmo prazo inicialmente pactuado ou de pelo menos 24 (vinte e quatro) meses, concedendo o prazo de resposta de 10 (dez) dias para uma posição das agravadas; nos dias 09/11/2021 e 11/11/2021, foi encaminhado e-mail (anexo) para o representante das agravadas, entretanto, nenhuma resposta foi encaminhada pelas agravadas, deixando a agravante totalmente sem resposta, o que caracteriza a aceitação tácita da prorrogação; é importante destacarmos que até a presente data as agravadas também não efetuaram qualquer notificação a agravante informando o seu desinteresse na prorrogação ou até mesmo exigindo a devolução do imóvel ao final do prazo de locação; É inegável que em virtude da pandemia, houve enorme desequilíbrio no que se refere à equação econômico-financeira do contrato, por conta da imprevisibilidade, sendo público e notório que à pandemia foi um fato imprevisível e inevitável, incidindo em enormes prejuízos financeiros; em nenhum momento houve por parte das agravadas a redução no valor do aluguel, a qual cobraram 100% (cem po r cento) do ajustado no contrato, nem tampouco houve qualquer flexibilização no vencimento, sendo certo, que a agravante mesmo com todas as dificuldades realiza os pagamentos dos aluguéis, não estando inadimplente”.
Apesar da decisão agravada ter considerado a disposição da lei de inquilinato para indeferir a tutela de urgência, por não ter sido observado o prazo quanto ao direito de renovação, entendo de forma divergente, dada a situação peculiar do caso.
O cenário da pandemia que assolou não só esse País, mas o mundo inteiro, tornou-se um cenário de incerteza e abalo na atividade econômica de forma mundial, o que acarretou sobremaneira diversos desequilíbrios na ordem financeira e econômica, bem como nas relações contratuais.
Nesse desiderato, diante de tal cenário e não vejo como, imporia a agravante observância de prazo para requer a ação renovatória, haja vista total incerteza do quadro pandêmico, econômico e financeiro, exigindo das partes adequações acerca da situação apresentada.
Cediço que a agravante teve prejuízos de ordem financeira com seu faturamento mensal prejudicado, bem como abalo em sua atividade em decorrência da pandemia, o que somente será possível se reerguer com o exercício da atividade normalizando, o que está acontecendo recentemente.
Assim, a considerar todo o período de suspensão de sua atividade e em se tratando de fato imprevisível, que refoge a relação contratual estabelecida, enseja a interferência para regular tais condições a impedir que se estabeleça o desequilíbrio contratual constatado.
Ressalva-se ainda que, a agravante se manteve adimplente mesmo diante da situação calamitosa, e, pode-se considerar que diante da paralisação das atividades por certo período razoável concluir pela suspensão do contrato celebrado entre as partes, posto que numa análise superficial, a agravante deixou de atuar, contudo, não deixou de adimplir a obrigação contratual, qual seja, o pagamento dos alugueis.
Assim, não se verifica óbice ou qualquer prejuízo as agravadas a prorrogação do prazo do contrato pelo período em que as atividades permaneceram paralisadas, até porque sequer as agravadas responderam a notificação ou mesmo manifestaram contrária aos pedidos.
Isso porque, ainda que haja o prazo para o pedido de renovação, tal norma há de ser flexibilizada diante de demais disposições legais, a teor do que se considerar a teoria da imprevisão, onde podemos concluir que a pandemia trouxe uma nova roupagem, a adaptação contratual para que ambos os contraentes se ajustem a fim de se chegar a um denominador comum, evitando-se onerosidade excessiva.
Acerca de tal entendimento, dispõe os artigos 478, 179 e 480 do Código Civil;
“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.
“Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato”.
“Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva”.
Dessa forma, considerando a probabilidade do direito da agravante, diante da paralisação das suas atividades, prejuízos financeiros e necessidade de prorrogação do contrato pelo período de paralisação, bem como o risco de prejuízo, já que no próximo dia 15.12.2021, há possibilidade diante da inércia das agravadas, em serem submetidos a desocupação do imóvel, patente a necessidade da prorrogação do contrato de locação comercial.
Portanto, prudente a concessão liminar diante da probabilidade do direito e risco de prejuízo irreparável.
Ante o exposto, defiro a liminar para que sejam as agravadas compelidas a prorrogarem o contrato de locação da Loja de Uso Comercial Box 03 no Piso G2-Térreo, nas dependências do Shopping Estação em Cuiabá/MT, pelo período de 19 (dezenove) meses que foi o período entre 23/03/2020 à 02/11/2021, considerando a decretação da pandemia até a liberação total das atividades, ou seja, período que não pôde gozar do contrato em sua plenitude.
Comunique-se o MM. Juiz da causa, e solicite informações.
Intimem-se as agravadas para apresentarem resposta no prazo legal.
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora

Inteiro teor:
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
AGRAVO DE INSTRUMENTO 1022192-92.2021.8.11.0000 – CLASSE CNJ 2002 – COMARCA DE CUIABÁ
AGRAVANTE: SEU MAJO RESTAURANTE LTDA
AGRAVADO: ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA, CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA E CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA
Vistos etc
Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido liminar interposto por SEU MAJO RESTAURANTE LTDA., de decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá nos autos de Ação de Procedimento Ordinária sob o n. 1042566-06.2021.8.11.0041 ajuizada em face de ROYAL BRASIL ADMINST EMPRENDIMENTOS E PART LTDA, CUIABA PLAZA SHOPPING EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E PARTICIPACOES LTDA E CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING ESTACAO CUIABA, que indeferiu pedido de tutela de urgência quanto a renovação do contrato de locação comercial, ao entender que ausente a probabilidade do direito, máxime porque a pretensão à renovação do contrato de locação comercial, conquanto veiculada antes do encerramento do prazo contratual (15/12/2021), aparentemente não respeitou o prazo decadencial previsto no art. 51, §5o, da Lei no 8.245/91.
A agravante sustenta que, celebrou com as agravadas no dia 13/09/2018, INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO E OUTRAS AVENÇAS DE LOJA DE USO COMERCIAL (FOOD HALL) DO SHOPPING ESTAÇÃO CUIABÁ – LUC n. SEC00B03(SEU MAJÓ), cujo objeto da relação jurídica é a locação de Loja de Uso Comercial Box 03 no Piso G2-Térreo, nas dependências do Shopping Estação, em Cuiabá/MT, com área de 13,5 m2, para exploração de comércio varejista de massas, pizzas, pratos de culinária ítalo-brasileira e bebidas; tendo em vista o atraso na conclusão da construção do Shopping Estação, no dia 03/12/2018 foi celebrado entre as partes o 1o termo aditivo, a qual fixou o prazo de 36 (trinta e seis) meses, com início em 15/12/2018 e previsão de encerramento no próximo dia 15/12/2021; no decorrer do Contrato o mundo inteiro se viu com uma grave crise sanitária em razão da pandemia do COVID-19 que forçou as agravadas fecharem as suas portas, tendo em vista que por se tratar de shopping, há inquestionavelmente a incidência de aglomeração em suas dependências. Por consequência, ao ser determinado o fechamento do Shopping, a agravante também se viu obrigada a fechar por um grande período de tempo em virtude de medidas de biossegurança impostas pelo Estado; É inquestionável que diretamente a agravante foi afetada, em especial quanto ao seu faturamento, e com a queda abrupta no movimento de clientes com o fechamento temporário por conta da quarentena ocasionou prejuízos diretamente no projeto desenvolvido e investido dentro do prazo de locação do contrato originário; elenca que no período em que não pode exercer suas atividades, não usufruiu do contrato o que ocasionou desequilíbrio contratual, pois a queda no ano de 2020 que estourou a pandemia mundialmente com relação ao ano de 2019, no faturamento da agravante chegou ao patamar de 44% (quarenta e quatro por cento) da sua média mensal; em que pese o retorno gradativo das atividades, o ano de 2021 conseguiu alcançar o percentual aproximado de 69% (sessenta e nove por cento) do valor da média mensal de 2019; mesmo que estamos vivenciando um retorno gradativo, a agravante não conseguiu alcançar o faturamento que teve antes da ocorrência da pandemia, bem como o faturamento previsto que ensejou na intenção de celebrar e investir no contrato com as agravadas; Mesmo com tamanho prejuízo e dificuldade, a agravante vem conseguindo manter os funcionários e a estrutura, entretanto, para tornar o empreendimento viável novamente, necessita da prorrogação contratual para que com isso consiga cumprir com todas as metas e projetos que ficaram “congelados” durante a fas e mais grave da pandemia, caso contrário todos os esforços da agravante terão sido inúteis; fundamenta que a agravante efetuou a notificação das agravadas em 29/10/2021 sobre a intenção de prorrogação do contrato de locação do imóvel acima descrito, pelo mesmo prazo inicialmente pactuado ou de pelo menos 24 (vinte e quatro) meses, concedendo o prazo de resposta de 10 (dez) dias para uma posição das agravadas; nos dias 09/11/2021 e 11/11/2021, foi encaminhado e-mail (anexo) para o representante das agravadas, entretanto, nenhuma resposta foi encaminhada pelas agravadas, deixando a agravante totalmente sem resposta, o que caracteriza a aceitação tácita da prorrogação; é importante destacarmos que até a presente data as agravadas também não efetuaram qualquer notificação a agravante informando o seu desinteresse na prorrogação ou até mesmo exigindo a devolução do imóvel ao final do prazo de locação; É inegável que em virtude da pandemia, houve enorme desequilíbrio no que se refere à equação econômico-financeira do contrato, por conta da imprevisibilidade, sendo público e notório que à pandemia foi um fato imprevisível e inevitável, incidindo em enormes prejuízos financeiros; em nenhum momento houve por parte das agravadas a redução no valor do aluguel, a qual cobraram 100% (cem po r cento) do ajustado no contrato, nem tampouco houve qualquer flexibilização no vencimento, sendo certo, que a agravante mesmo com todas as dificuldades realiza os pagamentos dos aluguéis, não estando inadimplente; com relação a decadência do prazo, salienta que diante do momento atípico vivido deve ser levado em consideração que ninguém em sã consciência intentaria ação renovatória em meio a pandemia, com inúmeras incertezas com relação ao pleno funcion amento e retorno, a qual só foi liberado 100% (cem por cento) a partir de 02/11/2021; é desnecessário provarmos que a pandemia do novo Coronavírus fragilizou a economia mundial, degradando ou mesmo colapsando os empreendimentos mais promissores, todavia, nestes casos mostra-se viável que o Poder Judiciário se incline a readequar essa situação quando os particulares não conseguem de forma administrativa, justamente pela aplicação da teoria da imprevisão a qual busca reestabelecer o equilíbrio contratual entre as partes; aponta a probabilidade do direito diante da aplicação da teoria da imprevisão, bem como o risco de prejuízo, pois as agravadas não responderam ao pedido e o contrato vencerá em 15/12/2021, onde poderá ser compelida a desocupar o imóvel e amargará imensuráveis prejuízos, considerando tudo que investiu para poder resgatar durante os 36 (trinta e seis) meses a qual não gozou em sua plenitude; por fim, requer a concessão liminar para que sejam as agravadas compelidas a prorrogarem o contrato de locação da Loja de Uso Comercial Box 03 no Piso G2-Térreo, nas dependências do Shopping Estação em Cuiabá/MT, por período igual ao contratado de 36 (trinta e seis) meses ou pelo menos por mais 19 (dezenove) meses que foi o período entre 23/03/2020 à 02/11/2021, considerando a decretação da pandemia até a liberação total das atividades, ou seja, período que não pôde gozar do contrato em sua plenitude; no mérito, requer o provimento do recurso para reforma da decisão agravada (id. 112468459).
É o relatório. Decido.
Com relação à pretensão da agravante, o Código de Processo Civil assim dispõe sobre a concessão do efeito suspensivo/ativo ao recurso de agravo de instrumento:
“Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:
I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão;”
“Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”.
A concessão do efeito suspensivo/ativo condiciona-se a relevância da fundamentação formulada pelo agravante, bem como a possibilidade de lesão grave e de difícil reparação, nos termos do artigo 995 do Código de Processo Civil.
De acordo com os argumentos apresentados pela agravante verifico como relevante o fundamento e o perigo de lesão irreparável, a ensejar a concessão da tutela pretendida, nessa fase de cognição sumária, de acordo com o demonstrado nos autos.
A decisão agravada consta:
“Nos termos do art. 300 do CPC/2015, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso, mostra-se ausente a probabilidade do direito, máxime porque a pretensão à renovação do contrato de locação comercial, conquanto veiculada antes do encerramento do prazo contratual (15/12/2021), aparentemente não respeitou o prazo decadencial previsto no art. 51, §5o, da Lei no 8.245/91, verbis: “§ 5o Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.” Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência”.
Pretende a agravante a prorrogação do contrato de locação comercial celebrado com as agravadas, tendo em vista que em razão da pandemia teve suspensa sua atividade pelo período determinado por decretos municipais, e por consequência teve prejuízos em seu faturamento, sendo que as atividades estão retomando a normalidade recentemente.
Aduz que “inquestionável que diretamente a agravante foi afetada, em especial quanto ao seu faturamento, e com a queda abrupta no movimento de clientes com o fechamento temporário por conta da quarentena ocasionou prejuízos diretamente no projeto desenvolvido e investido dentro do prazo de locação do contrato originário; elenca que no período em que não pode exercer suas atividades, não usufruiu do contrato o que ocasionou desequilíbrio contratual, pois a queda no ano de 2020 que estourou a pandemia mundialmente com relação ao ano de 2019, no faturamento da agravante chegou ao patamar de 44% (quarenta e quatro por cento) da sua média mensal; em que pese o retorno gradativo das atividades, o ano de 2021 conseguiu alcançar o percentual aproximado de 69% (sessenta e nove por cento) do valor da média mensal de 2019; mesmo que estamos vivenciando um retorno gradativo, a agravante não conseguiu alcançar o faturamento que teve antes da ocorrência da pandemia, bem como o faturamento previsto que ensejou na intenção de celebrar e investir no contrato com as agravadas; Mesmo com tamanho prejuízo e dificuldade, a agravante vem conseguindo manter os funcionários e a estrutura, entretanto, para tornar o empreendimento viável novamente, necessita da prorrogação contratual para que com isso consiga cumprir com todas as metas e projetos que ficaram “congelados” durante a fas e mais grave da pandemia, caso contrário todos os esforços da agravante terão sido inúteis”.
Ainda que “efetuou a notificação das agravadas em 29/10/2021 sobre a intenção de prorrogação do contrato de locação do imóvel acima descrito, pelo mesmo prazo inicialmente pactuado ou de pelo menos 24 (vinte e quatro) meses, concedendo o prazo de resposta de 10 (dez) dias para uma posição das agravadas; nos dias 09/11/2021 e 11/11/2021, foi encaminhado e-mail (anexo) para o representante das agravadas, entretanto, nenhuma resposta foi encaminhada pelas agravadas, deixando a agravante totalmente sem resposta, o que caracteriza a aceitação tácita da prorrogação; é importante destacarmos que até a presente data as agravadas também não efetuaram qualquer notificação a agravante informando o seu desinteresse na prorrogação ou até mesmo exigindo a devolução do imóvel ao final do prazo de locação; É inegável que em virtude da pandemia, houve enorme desequilíbrio no que se refere à equação econômico-financeira do contrato, por conta da imprevisibilidade, sendo público e notório que à pandemia foi um fato imprevisível e inevitável, incidindo em enormes prejuízos financeiros; em nenhum momento houve por parte das agravadas a redução no valor do aluguel, a qual cobraram 100% (cem po r cento) do ajustado no contrato, nem tampouco houve qualquer flexibilização no vencimento, sendo certo, que a agravante mesmo com todas as dificuldades realiza os pagamentos dos aluguéis, não estando inadimplente”.
Apesar da decisão agravada ter considerado a disposição da lei de inquilinato para indeferir a tutela de urgência, por não ter sido observado o prazo quanto ao direito de renovação, entendo de forma divergente, dada a situação peculiar do caso.
O cenário da pandemia que assolou não só esse País, mas o mundo inteiro, tornou-se um cenário de incerteza e abalo na atividade econômica de forma mundial, o que acarretou sobremaneira diversos desequilíbrios na ordem financeira e econômica, bem como nas relações contratuais.
Nesse desiderato, diante de tal cenário e não vejo como, imporia a agravante observância de prazo para requer a ação renovatória, haja vista total incerteza do quadro pandêmico, econômico e financeiro, exigindo das partes adequações acerca da situação apresentada.
Cediço que a agravante teve prejuízos de ordem financeira com seu faturamento mensal prejudicado, bem como abalo em sua atividade em decorrência da pandemia, o que somente será possível se reerguer com o exercício da atividade normalizando, o que está acontecendo recentemente.
Assim, a considerar todo o período de suspensão de sua atividade e em se tratando de fato imprevisível, que refoge a relação contratual estabelecida, enseja a interferência para regular tais condições a impedir que se estabeleça o desequilíbrio contratual constatado.
Ressalva-se ainda que, a agravante se manteve adimplente mesmo diante da situação calamitosa, e, pode-se considerar que diante da paralisação das atividades por certo período razoável concluir pela suspensão do contrato celebrado entre as partes, posto que numa análise superficial, a agravante deixou de atuar, contudo, não deixou de adimplir a obrigação contratual, qual seja, o pagamento dos alugueis.
Assim, não se verifica óbice ou qualquer prejuízo as agravadas a prorrogação do prazo do contrato pelo período em que as atividades permaneceram paralisadas, até porque sequer as agravadas responderam a notificação ou mesmo manifestaram contrária aos pedidos.
Isso porque, ainda que haja o prazo para o pedido de renovação, tal norma há de ser flexibilizada diante de demais disposições legais, a teor do que se considerar a teoria da imprevisão, onde podemos concluir que a pandemia trouxe uma nova roupagem, a adaptação contratual para que ambos os contraentes se ajustem a fim de se chegar a um denominador comum, evitando-se onerosidade excessiva.
Acerca de tal entendimento, dispõe os artigos 478, 179 e 480 do Código Civil;
“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.
“Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato”.
“Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva”.
Dessa forma, considerando a probabilidade do direito da agravante, diante da paralisação das suas atividades, prejuízos financeiros e necessidade de prorrogação do contrato pelo período de paralisação, bem como o risco de prejuízo, já que no próximo dia 15.12.2021, há possibilidade diante da inércia das agravadas, em serem submetidos a desocupação do imóvel, patente a necessidade da prorrogação do contrato de locação comercial.
Portanto, prudente a concessão liminar diante da probabilidade do direito e risco de prejuízo irreparável.
Ante o exposto, defiro a liminar para que sejam as agravadas compelidas a prorrogarem o contrato de locação da Loja de Uso Comercial Box 03 no Piso G2-Térreo, nas dependências do Shopping Estação em Cuiabá/MT, pelo período de 19 (dezenove) meses que foi o período entre 23/03/2020 à 02/11/2021, considerando a decretação da pandemia até a liberação total das atividades, ou seja, período que não pôde gozar do contrato em sua plenitude.
Comunique-se o MM. Juiz da causa, e solicite informações.
Intimem-se as agravadas para apresentarem resposta no prazo legal.
Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho
Relatora