Tribunal: TJMT
Processo: 1061359-61.2019.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-12-10
Data de publicação: 2021-12-10

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1061359-61.2019.8.11.0041
RECORRENTE: PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
RECORRIDO: MARCUS WILLIAM PEDROTTI DE OLIVEIRA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado, que negou provimento ao recurso da parte recorrente, assim ementado (ID: 95100470):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE AFASTADA – MÉRITO – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONTRATO NÃO REGISTRADO – APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, EM DETRIMENTO DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL – PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO – RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado à efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes. (TJMT, ApCiv no 1061359-61.2019.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, j.14.07.2021).
Opostos Embargos de Declaração, estes foram rejeitados no acórdão de ID 101481975.
Em suas razões recursais, a parte recorrente alegou violação ao artigo 1022 do CPC, artigos 26 e 27 da Lei 9514 de 1997, bem como dissídio jurisprudencial por ferimento aos artigos 389, 394 e 402 do Código Civil, sustentando, em síntese:
i) O Tribunal não apreciou tese com capacidade de infirmar o julgado, que a incidência, ao caso concreto, do procedimento previsto na Lei de Alienação Fiduciária (9514/97) na situação em que operada a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador;
ii) Neste cenário(...) “não há qualquer restituição de quantia a ser realizada a favor da Apelada, exceto se dá hasta pública sobejar algum excesso, nos exatos termos do artigo 27, §4o da Lei no. 9514/97. (ID104834004 - Pág. 9)
iii) O registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel constituiu mera formalidade, não significa requisito de validade do negócio jurídico. Da ausência dele não decorre a inaplicabilidade da Lei 9.514/97 à causa e imediata substituição pelo regramento previsto no Código de Defesa do Consumidor, como assentou o aresto recorrido.
iv) O percentual de 10% de retenção incidente sobre os valores pagos pelo desistente, a favor da construtora, afronta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que prevê a incidência de 25% em casos análogos.
Recurso tempestivo e preparado (IDs 104984974 e 104888978)
Contrarrazões pelo não conhecimento do recurso, conforme 108426489.
É o relatório.
Decido.
1- Da não aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Não é o caso de se aplicar a sistemática de precedentes qualificados no presente caso, porquanto não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso, incidindo, portanto, a regra do artigo 1.030, V, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Pressupostos satisfeitos
A partir da provável ofensa aos artigos 26 e 27 da Lei Lei 9.514 de 1997, a parte recorrente alegou que o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel não significa requisito de validade do negócio jurídico, tendo apenas o condão de torná-lo eficaz perante terceiros.
Nessa senda, defendeu que, embora no caso concreto o registro não tenha se perfectibilizado, tal circunstância não torna a causa imune ao procedimento especial previsto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97 nos casos de rescisão contratual motivada pelo adquirente.
Constata-se que a matéria acima mencionada, além de ter sido discutida no aresto impugnado, o que impede a incidência das Súmulas 211 do STJ, 282 e 356, do STF, é exclusivamente de direito, porquanto não se pretende reexaminar fatos e provas.
Nesse ponto, é incontroverso que o gravame de alienação fiduciária não foi levado a registro na matrícula do imóvel, bem como que, exatamente por este fato, o aresto recorrido afastou o regramento da lei especial e aplicou a espécie o Código de Defesa do Consumidor.
Para melhor elucidação, cita-se o trecho do acordão:
Consoante se infere dos autos, em 17/03/2017 as partes celebraram Contrato de Compra e Venda de Bem imóvel, com Alienação Fiduciária, da Unidade Autônoma no. 11, Quadra 10, medindo 250 m2, situada no condomínio Primor das Torres, Cuiabá-MT (id. 86203988), pelo valor de R$115.000,00 (cento e quinze mil).
Narra o autor que adimpliu com o importe de R$52.365,26 (cinquenta e dois mil, trezentos e sessenta e cinco reais e vinte e seis centavos), no entanto, devido a dificuldades financeiras não pôde manter o pagamento, razão pela qual em 20/12/2019 ajuizou a presente ação, com o objetivo rescindir o contrato de compra e venda, com a devolução das parcelas pagas.
Ocorre que, analisando detidamente a prova documental constante dos autos, mais precisamente o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia retromencionado (id. 86204467 - Pág. 1 a 12), observa-se que o mesmo não foi levado a registro, razão pela qual a lei especial não deve prevalecer sobre o CDC.
A rigor, observa-se que o tema é controvertido no Superior Tribunal de Justiça. Há decisões que caminham no mesmo sentido do aresto recorrido, conforme destacado na ementa ora citada:
“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 6. Recurso especial conhecido e não provido”. (STJ - REsp: 1835598 SP 2019/0256855-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/02/2021)
Lado outro, há entendimento que abraça a tese defendida pela parte recorrente, colhido da seguinte ementa:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI No 9.514/1997. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. PRESCINDIBILIDADE.
1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art.
53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento.
2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1689082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020)
Portanto, a despeito dos demais argumentos aduzidos pelo recorrente, registre-se que o presente recurso deve alcançar o juízo positivo de admissibilidade pelo fundamento da alínea “a” do permissivo constitucional.
Isso porque, em sendo admitido o recurso por um de seus fundamentos, ficam prejudicados os demais (ainda que não atendidos), posto que desnecessário o exame dos mesmos, ante o teor das Súmulas 292 e 528 do STF (aplicáveis por analogia à esta via recursal), o que implica à Corte Superior rever o juízo de admissibilidade do recurso em sua íntegra:
“Súmula 292/STF. Interposto o recurso extraordinário por mais de um dos fundamentos indicados no art. 101, III, da Constituição, a admissão apenas por um deles não prejudica o seu conhecimento por qualquer dos outros.
“Súmula 528/STF. Se a decisão contiver partes autônomas, a admissão parcial, pelo Presidente do Tribunal a quo, de recurso extraordinário que, sobre qualquer delas se manifestar, não limitará a apreciação de todas pelo Supremo Tribunal Federal, independentemente de interposição de agravo de instrumento.
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
Tribunal de Justiça de Mato Grosso
PJe - Processo Judicial Eletrônico
Recurso Especial na Apelação Cível n. 1061359-61.2019.8.11.0041
RECORRENTE: PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA
RECORRIDO: MARCUS WILLIAM PEDROTTI DE OLIVEIRA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão da Terceira Câmara de Direito Privado, que negou provimento ao recurso da parte recorrente, assim ementado (ID: 95100470):
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – PRELIMINAR DE OFENSA À DIALETICIDADE AFASTADA – MÉRITO – COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONTRATO NÃO REGISTRADO – APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, EM DETRIMENTO DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL – PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO – RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Verificado que as partes celebraram um contrato gravado com alienação fiduciária, nos moldes da Lei no. 9.514/1997, cujo registro não foi levado à efeito, indevida a aplicação da legislação especial, que por sua vez dá espaço à incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo a se permitir a resolução do contrato por impossibilidade financeira superveniente do adquirente, mediante a restituição de parte do valor pago, com retenção de percentual em favor da promitente-vendedora. Precedentes. (TJMT, ApCiv no 1061359-61.2019.8.11.0041, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Antônia Siqueira Gonçalves, j.14.07.2021).
Opostos Embargos de Declaração, estes foram rejeitados no acórdão de ID 101481975.
Em suas razões recursais, a parte recorrente alegou violação ao artigo 1022 do CPC, artigos 26 e 27 da Lei 9514 de 1997, bem como dissídio jurisprudencial por ferimento aos artigos 389, 394 e 402 do Código Civil, sustentando, em síntese:
i) O Tribunal não apreciou tese com capacidade de infirmar o julgado, que a incidência, ao caso concreto, do procedimento previsto na Lei de Alienação Fiduciária (9514/97) na situação em que operada a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador;
ii) Neste cenário(...) “não há qualquer restituição de quantia a ser realizada a favor da Apelada, exceto se dá hasta pública sobejar algum excesso, nos exatos termos do artigo 27, §4o da Lei no. 9514/97. (ID104834004 - Pág. 9)
iii) O registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel constituiu mera formalidade, não significa requisito de validade do negócio jurídico. Da ausência dele não decorre a inaplicabilidade da Lei 9.514/97 à causa e imediata substituição pelo regramento previsto no Código de Defesa do Consumidor, como assentou o aresto recorrido.
iv) O percentual de 10% de retenção incidente sobre os valores pagos pelo desistente, a favor da construtora, afronta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que prevê a incidência de 25% em casos análogos.
Recurso tempestivo e preparado (IDs 104984974 e 104888978)
Contrarrazões pelo não conhecimento do recurso, conforme 108426489.
É o relatório.
Decido.
1- Da não aplicação da sistemática de recursos repetitivos.
Não é o caso de se aplicar a sistemática de precedentes qualificados no presente caso, porquanto não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso, incidindo, portanto, a regra do artigo 1.030, V, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
2- Pressupostos satisfeitos
A partir da provável ofensa aos artigos 26 e 27 da Lei Lei 9.514 de 1997, a parte recorrente alegou que o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel não significa requisito de validade do negócio jurídico, tendo apenas o condão de torná-lo eficaz perante terceiros.
Nessa senda, defendeu que, embora no caso concreto o registro não tenha se perfectibilizado, tal circunstância não torna a causa imune ao procedimento especial previsto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97 nos casos de rescisão contratual motivada pelo adquirente.
Constata-se que a matéria acima mencionada, além de ter sido discutida no aresto impugnado, o que impede a incidência das Súmulas 211 do STJ, 282 e 356, do STF, é exclusivamente de direito, porquanto não se pretende reexaminar fatos e provas.
Nesse ponto, é incontroverso que o gravame de alienação fiduciária não foi levado a registro na matrícula do imóvel, bem como que, exatamente por este fato, o aresto recorrido afastou o regramento da lei especial e aplicou a espécie o Código de Defesa do Consumidor.
Para melhor elucidação, cita-se o trecho do acordão:
Consoante se infere dos autos, em 17/03/2017 as partes celebraram Contrato de Compra e Venda de Bem imóvel, com Alienação Fiduciária, da Unidade Autônoma no. 11, Quadra 10, medindo 250 m2, situada no condomínio Primor das Torres, Cuiabá-MT (id. 86203988), pelo valor de R$115.000,00 (cento e quinze mil).
Narra o autor que adimpliu com o importe de R$52.365,26 (cinquenta e dois mil, trezentos e sessenta e cinco reais e vinte e seis centavos), no entanto, devido a dificuldades financeiras não pôde manter o pagamento, razão pela qual em 20/12/2019 ajuizou a presente ação, com o objetivo rescindir o contrato de compra e venda, com a devolução das parcelas pagas.
Ocorre que, analisando detidamente a prova documental constante dos autos, mais precisamente o contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia retromencionado (id. 86204467 - Pág. 1 a 12), observa-se que o mesmo não foi levado a registro, razão pela qual a lei especial não deve prevalecer sobre o CDC.
A rigor, observa-se que o tema é controvertido no Superior Tribunal de Justiça. Há decisões que caminham no mesmo sentido do aresto recorrido, conforme destacado na ementa ora citada:
“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM. DESNECESSIDADE. 1. Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. 2. O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3. No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4. No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5. Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 6. Recurso especial conhecido e não provido”. (STJ - REsp: 1835598 SP 2019/0256855-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/02/2021)
Lado outro, há entendimento que abraça a tese defendida pela parte recorrente, colhido da seguinte ementa:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI No 9.514/1997. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. PRESCINDIBILIDADE.
1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4o, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art.
53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento.
2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1689082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020)
Portanto, a despeito dos demais argumentos aduzidos pelo recorrente, registre-se que o presente recurso deve alcançar o juízo positivo de admissibilidade pelo fundamento da alínea “a” do permissivo constitucional.
Isso porque, em sendo admitido o recurso por um de seus fundamentos, ficam prejudicados os demais (ainda que não atendidos), posto que desnecessário o exame dos mesmos, ante o teor das Súmulas 292 e 528 do STF (aplicáveis por analogia à esta via recursal), o que implica à Corte Superior rever o juízo de admissibilidade do recurso em sua íntegra:
“Súmula 292/STF. Interposto o recurso extraordinário por mais de um dos fundamentos indicados no art. 101, III, da Constituição, a admissão apenas por um deles não prejudica o seu conhecimento por qualquer dos outros.
“Súmula 528/STF. Se a decisão contiver partes autônomas, a admissão parcial, pelo Presidente do Tribunal a quo, de recurso extraordinário que, sobre qualquer delas se manifestar, não limitará a apreciação de todas pelo Supremo Tribunal Federal, independentemente de interposição de agravo de instrumento.
Ante o exposto, dou seguimento ao recurso, com fundamento no artigo 1.030, V, “a”, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora MARIA APARECIDA RIBEIRO
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.