Tribunal: TJMT
Processo: 0008534-31.2017.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: MARIA APARECIDA RIBEIRO
Órgão colegiado: Vice-Presidência
Data de julgamento: 2021-08-24
Data de publicação: 2021-08-24

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NA APELAÇÃO CÍVEL No 0008534-31.2017.8.11.0041
RECORRENTE (S): LUCIANO BRAZ DA CUNHA E OUTRO
RECORRIDA (S): SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I – SPE LTDA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por ANTONIO LUCIANO BRAZ DA CUNHA E OUTRO com fundamento no art. 105, III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 89144495):
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA, DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEITADAS - RESCISÃO DO CONTRATO – INADIMPLÊNCIA – VIABILIDADE – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS CONFORME ENTENDIMENTO DO COLENDO STJ (ENTRE 10 E 25% DOS VALORES PAGOS) – VIABILIDADE DE INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR LONGO PERÍODO A TÍTULO DE ALUGUEL – VIABILIDADE DE CONDENAÇÃO PELAS VERBAS REFERENTES INERENTES AO IMÓVEL (IPTU, CONTA DE ENERGIA ELÉTRICA, ÁGUA) A FIM DE EVITAR O ENRIQUECIMENTO INDEVIDO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APELO DESPROVIDO.
Dever ser rejeitada a preliminar de incompetência do juízo, pois a questão em litígio trata de conflito possessório individual com base contratual, não havendo conflito de natureza agrária, tensão social ou disputa agrária.
Não há falar em cerceamento de defesa em julgamento antecipado da lide que cuida de questão eminentemente de direito, sobretudo quando o Juiz dispõe de elementos de prova material suficientes para o deslinde da controvérsia.
Não merece acolhimento a preliminar de ausência de fundamentação, quando o Juízo prolator da sentença manifesta-se sobre os pontos relevantes da lide, ainda que concisa a decisão.
Em havendo inadimplemento, é perfeitamente viável a rescisão do contrato, mormente quando o valor pago é muito inferior ao contratado, salientando-se a existência de cláusula expressa para desfazimento do negócio.
É pertinente a condenação dos inadimplentes às verbas referentes à permanência no imóvel, ainda que inadimplente, além de IPTU, energia elétrica, água, condomínio, eis que são próprias da ocupação do bem, a fim de se evitar o enriquecimento indevido.
'A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados' (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)". (TJMT – PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - RAC n. 0008534-31.2017.8.11.0041, Relator (a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, j. 01/06/2021).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de apelação interposta por LUCIANO BRAZ DA CUNHA e QUEZIA PEDROSO NAVARRO, que nos autos da Ação de reintegração posse, ajuizada por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I – SPE LTDA, manteve a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial, para reconhecer a rescisão do contrato em razão da inadimplência da parte requerida, autorizando a retenção pela autora de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos pelos réus, de forma atualizada acerca da penalidade contratual. A sentença condenou ainda, os réus a título de fruição no período de permanência no bem (13/09/2013 a 14/02/2019), ao pagamento no valor mensal de 1% sobre o valor do imóvel; ao pagamento de eventuais despesas de condomínio, IPTU, energia, água, etc., podendo ser realizada a devida compensação entre as partes (crédito/débito).
As partes recorrentes alegam violação aos artigos 397, parágrafo único, 421, 422 e 473 do Código Civil, e artigo 1o do Decreto-Lei n. 745/69, ao argumento de que: “(...) Não constas nos autos notificação constituindo os Recorrentes em mora após 2012, de modo que sua inexistência contraria termos da cláusula 5.2 e 5.5 do contrato inicialmente firmado. Ressalta-se que com o aditamento acima destacado prévio que as cláusulas do original mantiveram-se vigentes”. O contrato não se encontra rescindido, pois conforme reza o próprio contrato (Ids. 25775824, 25775825, 25775826, 25775827, 25775828, 25775829, 25775830 e 25775831), a rescisão contratual somente poderia ser concretizada se, e somente se, os Recorrentes fossem notificados acerca da constituição de mora, e, consequentemente, se quedassem inertes em purgá-la”.
Por fim aduz que: “os Recorrentes não foram citados da presente ação para purgarem a mora, mas sim para desocuparem o imóvel e contestarem a ação”.
Recurso tempestivo (id 92953957).
Contrarrazões (id. 95737966).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Do reexame de matéria fática (Súmula 7 do STJ)
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A violação aos artigos 397, parágrafo único, 421, 422 e 473 do CC, e artigo 1o do Decreto-Lei no 745/69, está amparada na assertiva de que as partes recorrentes não foram notificadas para a purgarem a mora, mas sim para desocuparem o imóvel e contestarem a ação.
Neste ponto, consignou-se no aresto recorrido, in verbis:
“(...) Vê-se que a questão que envolve o feito é de natureza contratual, notadamente de pedido de reintegração de posse de imóvel residencial. Assim, diz respeito a aspectos possessórios, e também de propriedade, ressaltando-se que a propriedade resultará do cumprimento contratual (quitação) e a posse direta do bem decorre do pagamento das parcelas do empreendimento, o que há muito não ocorre.
(...) Sobre a rescisão do contrato, vejamos o que ele dispõe (Id. 25775514):“5.2. A mora do COMPRADOR será constituída, mediante notificação judicial ou extrajudicial, com prazo de quinze (15) dias, a contar da data do recebimento da notificação, para sua purgação (Decreto-Lei 745/69). A notificação ocorrerá caso o COMPRADOR permaneça em mora por mais de dez (10) dias, com relação a qualquer de suas obrigações decorrentes deste Contrato.
[...]. 5.5. A mora não purgada se transformará em inadimplemento absoluto, quando, então, este contrato será considerado resolvido, de pleno direito e em sua integralidade (art. 474, do Código Civil Brasileiro), ou, a critério de qualquer das partes, será executado, como título extrajudicial que é, pela via judicial (art. 585, inciso II, do Código de Processo Civil)”. (Negrito do original).
Observa-se que a parte autora enviou diversas notificações para a parte ré, seja para informar a existência de restrição junto à Receita Federal, o que iria impedir a obtenção do financiamento, seja para eles adimplirem o saldo devedor e desocuparem o imóvel (Ids. 25775539, 25775540 e 25775541), e ainda foram notificados pelo condomínio para também apresentarem os documentos de regularização, sob pena de cancelamento de acesso ao mesmo (Id. 25775641).
Vê-se assim que os requeridos tiveram diversas oportunidades em regularizar as pendências, mas permaneceram inertes, assim, não deveriam adentrar no bem antes da finalização do negócio e postular a proteção do judiciário para tanto, ainda que movidos pelo estado de necessidade, conforme alegado, situação que lhes retiram o direito a continuidade da relação jurídica requerida.
Ainda que entendam pela necessidade de interpelação, é certo que ela também foi suprida pela citação (art. 240, CPC)”. (id. 89144495).
Logo, para contrapor tal afirmação, é necessário o exame de fatos e provas, o que atrai o óbice sumular acima mencionado,
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto nego seguimento ao recurso com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora Maria Aparecida Ribeiro
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
VICE PRESIDÊNCIA
RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO NA APELAÇÃO CÍVEL No 0008534-31.2017.8.11.0041
RECORRENTE (S): LUCIANO BRAZ DA CUNHA E OUTRO
RECORRIDA (S): SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I – SPE LTDA
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por ANTONIO LUCIANO BRAZ DA CUNHA E OUTRO com fundamento no art. 105, III, alínea “a” da Constituição Federal, contra o acórdão da Primeira Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 89144495):
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA, DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEITADAS - RESCISÃO DO CONTRATO – INADIMPLÊNCIA – VIABILIDADE – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS CONFORME ENTENDIMENTO DO COLENDO STJ (ENTRE 10 E 25% DOS VALORES PAGOS) – VIABILIDADE DE INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL POR LONGO PERÍODO A TÍTULO DE ALUGUEL – VIABILIDADE DE CONDENAÇÃO PELAS VERBAS REFERENTES INERENTES AO IMÓVEL (IPTU, CONTA DE ENERGIA ELÉTRICA, ÁGUA) A FIM DE EVITAR O ENRIQUECIMENTO INDEVIDO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APELO DESPROVIDO.
Dever ser rejeitada a preliminar de incompetência do juízo, pois a questão em litígio trata de conflito possessório individual com base contratual, não havendo conflito de natureza agrária, tensão social ou disputa agrária.
Não há falar em cerceamento de defesa em julgamento antecipado da lide que cuida de questão eminentemente de direito, sobretudo quando o Juiz dispõe de elementos de prova material suficientes para o deslinde da controvérsia.
Não merece acolhimento a preliminar de ausência de fundamentação, quando o Juízo prolator da sentença manifesta-se sobre os pontos relevantes da lide, ainda que concisa a decisão.
Em havendo inadimplemento, é perfeitamente viável a rescisão do contrato, mormente quando o valor pago é muito inferior ao contratado, salientando-se a existência de cláusula expressa para desfazimento do negócio.
É pertinente a condenação dos inadimplentes às verbas referentes à permanência no imóvel, ainda que inadimplente, além de IPTU, energia elétrica, água, condomínio, eis que são próprias da ocupação do bem, a fim de se evitar o enriquecimento indevido.
'A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados' (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)". (TJMT – PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - RAC n. 0008534-31.2017.8.11.0041, Relator (a): SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, j. 01/06/2021).
Na espécie, o presente recurso foi interposto contra o aresto proferido em sede de apelação interposta por LUCIANO BRAZ DA CUNHA e QUEZIA PEDROSO NAVARRO, que nos autos da Ação de reintegração posse, ajuizada por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I – SPE LTDA, manteve a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial, para reconhecer a rescisão do contrato em razão da inadimplência da parte requerida, autorizando a retenção pela autora de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos pelos réus, de forma atualizada acerca da penalidade contratual. A sentença condenou ainda, os réus a título de fruição no período de permanência no bem (13/09/2013 a 14/02/2019), ao pagamento no valor mensal de 1% sobre o valor do imóvel; ao pagamento de eventuais despesas de condomínio, IPTU, energia, água, etc., podendo ser realizada a devida compensação entre as partes (crédito/débito).
As partes recorrentes alegam violação aos artigos 397, parágrafo único, 421, 422 e 473 do Código Civil, e artigo 1o do Decreto-Lei n. 745/69, ao argumento de que: “(...) Não constas nos autos notificação constituindo os Recorrentes em mora após 2012, de modo que sua inexistência contraria termos da cláusula 5.2 e 5.5 do contrato inicialmente firmado. Ressalta-se que com o aditamento acima destacado prévio que as cláusulas do original mantiveram-se vigentes”. O contrato não se encontra rescindido, pois conforme reza o próprio contrato (Ids. 25775824, 25775825, 25775826, 25775827, 25775828, 25775829, 25775830 e 25775831), a rescisão contratual somente poderia ser concretizada se, e somente se, os Recorrentes fossem notificados acerca da constituição de mora, e, consequentemente, se quedassem inertes em purgá-la”.
Por fim aduz que: “os Recorrentes não foram citados da presente ação para purgarem a mora, mas sim para desocuparem o imóvel e contestarem a ação”.
Recurso tempestivo (id 92953957).
Contrarrazões (id. 95737966).
É o relatório.
Decido.
Da sistemática de recursos repetitivos.
Não foi verificada a existência, no Superior Tribunal de Justiça, de tema que se relacione às questões discutidas neste recurso e, por consequência, não há aplicação da sistemática de recursos repetitivos, não incidindo, in casu, a previsão do artigo 1.030, I, “b”, II e III, do CPC.
Passo ao exame dos demais pressupostos de admissibilidade.
Do reexame de matéria fática (Súmula 7 do STJ)
Nos termos do artigo 105, III, da Constituição Federal, a competência do Superior Tribunal de Justiça cinge-se à aplicação e à uniformização da interpretação das leis federais, não sendo possível, pois, o exame de matéria fático-probatória, ex vi Súmula 7/STJ.
A violação aos artigos 397, parágrafo único, 421, 422 e 473 do CC, e artigo 1o do Decreto-Lei no 745/69, está amparada na assertiva de que as partes recorrentes não foram notificadas para a purgarem a mora, mas sim para desocuparem o imóvel e contestarem a ação.
Neste ponto, consignou-se no aresto recorrido, in verbis:
“(...) Vê-se que a questão que envolve o feito é de natureza contratual, notadamente de pedido de reintegração de posse de imóvel residencial. Assim, diz respeito a aspectos possessórios, e também de propriedade, ressaltando-se que a propriedade resultará do cumprimento contratual (quitação) e a posse direta do bem decorre do pagamento das parcelas do empreendimento, o que há muito não ocorre.
(...) Sobre a rescisão do contrato, vejamos o que ele dispõe (Id. 25775514):“5.2. A mora do COMPRADOR será constituída, mediante notificação judicial ou extrajudicial, com prazo de quinze (15) dias, a contar da data do recebimento da notificação, para sua purgação (Decreto-Lei 745/69). A notificação ocorrerá caso o COMPRADOR permaneça em mora por mais de dez (10) dias, com relação a qualquer de suas obrigações decorrentes deste Contrato.
[...]. 5.5. A mora não purgada se transformará em inadimplemento absoluto, quando, então, este contrato será considerado resolvido, de pleno direito e em sua integralidade (art. 474, do Código Civil Brasileiro), ou, a critério de qualquer das partes, será executado, como título extrajudicial que é, pela via judicial (art. 585, inciso II, do Código de Processo Civil)”. (Negrito do original).
Observa-se que a parte autora enviou diversas notificações para a parte ré, seja para informar a existência de restrição junto à Receita Federal, o que iria impedir a obtenção do financiamento, seja para eles adimplirem o saldo devedor e desocuparem o imóvel (Ids. 25775539, 25775540 e 25775541), e ainda foram notificados pelo condomínio para também apresentarem os documentos de regularização, sob pena de cancelamento de acesso ao mesmo (Id. 25775641).
Vê-se assim que os requeridos tiveram diversas oportunidades em regularizar as pendências, mas permaneceram inertes, assim, não deveriam adentrar no bem antes da finalização do negócio e postular a proteção do judiciário para tanto, ainda que movidos pelo estado de necessidade, conforme alegado, situação que lhes retiram o direito a continuidade da relação jurídica requerida.
Ainda que entendam pela necessidade de interpelação, é certo que ela também foi suprida pela citação (art. 240, CPC)”. (id. 89144495).
Logo, para contrapor tal afirmação, é necessário o exame de fatos e provas, o que atrai o óbice sumular acima mencionado,
Dessa forma, sendo insuscetível de revisão o entendimento do órgão fracionário deste Tribunal por demandar o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, vedada está a análise da referida questão pelo STJ, o que obsta a admissão recursal.
Ante o exposto nego seguimento ao recurso com fundamento no artigo 1.030, V, do CPC.
Publique-se. Cumpra-se.
Desembargadora Maria Aparecida Ribeiro
Vice-Presidente do Tribunal de Justiça