Tribunal: TJMT
Processo: 0014421-30.2016.8.11.0041
Classe: Cível
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2021-06-22
Data de publicação: 2021-06-22

Ementa:
RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO (OPOSTOS NO RECURSO DE APELAÇÃO No 0014421-30.2016.8.11.0041)
Vistos etc.
Trata-se de Recurso de Embargos de Declaração, com pedido de efeito modificativo, interposto pela WSM – Construtora e Incorporadora Ltda. – Epp em virtude da decisão unipessoal proferida no ID 98114005 alegando omissão e contradição do julgado.
A Embargante não se conforma apenas com o capítulo final da decisão que fixou o termo inicial dos juros de mora a partir da citação.
Aduz que contra o acórdão proferido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) n. 0051570-97.2016.8.07.0000, do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, aplicado por esta Relatora em virtude da seguinte tese jurídica: “Nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da cláusula penal, os juros de mora deverão incidir a partir da citação (art. 405 do CC)”, foi interposto o REsp 0048748-38.2016.8.07.0000 DF (2018/0109250-6), de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, ficando superada a questão do termo inicial.
Por maioria de votos, nos termos do voto condutor da Ministra Isabel Gallotti, a 2.a Seção do STJ pronunciou o seguinte resultado, sob o rito dos recursos repetitivos: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (sem destaques no original).
Diante do resultado do julgamento pela Corte Superior acerca do assunto, o Embargante pediu para que o termo inicial dos juros moratórios seja o trânsito em julgado da decisão, e não da citação.
Eis a síntese do necessário. Fundamento.
DECIDO.
Do cotejo das razões recursais com a decisão unipessoal, e com o atual posicionamento do STJ sobre a fixação do momento em que se caracteriza a mora do promitente vendedor na devolução dos valores pagos pela rescisão voluntária do contrato por parte do promissário comprador, tenho que os Aclaratórios merecem acolhida.
Conforme exposto na decisão embargada, o assunto discutido nestes autos já está pacificado na jurisprudência do STJ e na Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Trata-se de hipótese de rescisão do Contrato de Compra e Venda de unidade imobiliária na planta por iniciativa ou culpa do consumidor, sem culpa da vendedora.
Foi explicado na decisão que a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) fixou percentual máximo de retenção de valores na hipótese de extinção do contrato de promessa de compra e venda com incorporadoras ou loteadoras imobiliárias.
Foi anotado, ainda, que antes do advento da Lei 13.786/18, o percentual de retenção garantido ao vendedor do imóvel em caso de extinção do contrato por culpa do comprador era fixado com base nas particularidades do caso concreto. Por certo tempo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admitia a retenção entre 10% e 25% do total da quantia paga, dependendo da situação apresentada, o que acabava provocando insegurança jurídica.
Atualmente, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que os contratos firmados antes da Lei 13.786/18, é permitida a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, seja por rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do comprador, o que confere simetria com a atual regra, descrita na norma federal.
Na decisão está claro que, no caso concreto, o contrato foi firmado em 15/06/2012, portanto, antes da Lei do Distrato promulgada em 2018, não havendo dúvidas de que as Cláusulas 14.1 e 14.2 devem ser declaradas nulas, pois aquela prevê a multa penal de 20% sobre o valor atualizado do contrato, e esta diz que, além da multa de 20%, o comprador deveria pagar mais 9% do valor atualizado do imóvel a título de publicidade e marketing.
Ou seja, o contrato firmado com a Embargante dispõe sobre a retenção de 29% do valor do contrato, o que se revelou abusivo, razão porque o percentual foi reduzido de 29% para 25% do valor efetivamente pago pelo comprador desistente.
Na espécie, está incontroverso que o Embargado pagou 40 (quarenta) parcelas, no valor global de R$ 62.600,00 (sessenta e dois mil e seiscentos reais), conforme comprovantes que acompanham a inicial, o que significa que faz jus ao reembolso de 75% desse montante, equivalente a R$ 46.950,00 (quarenta e seis mil novecentos e cinquenta reais).
Quanto aos juros mora, esta Relatora aplicou a tese jurídica definida no IRDR n. 0051570-97.2016.807.0000, in verbis: “Nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da cláusula penal, os juros de mora deverão incidir a partir da citação (art. 405 do CC)” (sem destaques no original).
Referido entendimento encontrava ressonância dos inúmeros julgados do STJ, a exemplo dos seguintes: REsp n. 1.617.652/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/9/2017; AgInt no REsp n. 1.596.064/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 16/3/2017; AgRg no REsp n. 1.552.449/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 2/2/2016; REsp n. 1.211.323/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 1o/10/2015; AgRg no AREsp n. 474.503/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 17/9/2014; e AgRg no AREsp n. 18.316/PE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 22/5/2012.
A despeito disso, conforme sustentado nestes Aclaratórios, o acórdão proferido no IRDR n. 0051570-97.2016.807.0000 foi alvo do REsp 0048748-38.2016.8.07.0000 DF (2018/0109250-6), de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino.
Depois de ampla discussão sobre o assunto, por maioria, nos termos do voto condutor da Ministra Isabel Gallotti, a 2a Seção do STJ pronunciou o seguinte resultado, sob o rito dos recursos repetitivos:
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. (sem destaques no original).
Na atual linha de entendimento do STJ, “uma vez que nos casos em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, ante a ausência de disciplina legal - até a recentíssima edição da Lei 13.786 de 27.12.2018, a qual irá reger futuros contratos - não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato”; por isso, em caso de devolução de valores para o comprador desistente, os juros de mora devem ser calculados a partir do trânsito em julgado, estando superada a tese anterior.
Feitas essas considerações, ACOLHO OS ACLARATÓRIOS para, agregando-lhe efeito infringente, determinar que o percentual de retenção seja de 25% das parcelas pagas, equivalente a R$ 46.950,00 (quarenta e seis mil novecentos e cinquenta reais), corrigido a partir do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% a contar do trânsito em julgado.
No mais, mantenho incólume o julgado recorrido.
Intimem-se. Cumpra-se.
Cuiabá, 22 de junho de 2021.
Des.a Clarice Claudino da Silva
Relatora

Inteiro teor:
RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO (OPOSTOS NO RECURSO DE APELAÇÃO No 0014421-30.2016.8.11.0041)
Vistos etc.
Trata-se de Recurso de Embargos de Declaração, com pedido de efeito modificativo, interposto pela WSM – Construtora e Incorporadora Ltda. – Epp em virtude da decisão unipessoal proferida no ID 98114005 alegando omissão e contradição do julgado.
A Embargante não se conforma apenas com o capítulo final da decisão que fixou o termo inicial dos juros de mora a partir da citação.
Aduz que contra o acórdão proferido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) n. 0051570-97.2016.8.07.0000, do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, aplicado por esta Relatora em virtude da seguinte tese jurídica: “Nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da cláusula penal, os juros de mora deverão incidir a partir da citação (art. 405 do CC)”, foi interposto o REsp 0048748-38.2016.8.07.0000 DF (2018/0109250-6), de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, ficando superada a questão do termo inicial.
Por maioria de votos, nos termos do voto condutor da Ministra Isabel Gallotti, a 2.a Seção do STJ pronunciou o seguinte resultado, sob o rito dos recursos repetitivos: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (sem destaques no original).
Diante do resultado do julgamento pela Corte Superior acerca do assunto, o Embargante pediu para que o termo inicial dos juros moratórios seja o trânsito em julgado da decisão, e não da citação.
Eis a síntese do necessário. Fundamento.
DECIDO.
Do cotejo das razões recursais com a decisão unipessoal, e com o atual posicionamento do STJ sobre a fixação do momento em que se caracteriza a mora do promitente vendedor na devolução dos valores pagos pela rescisão voluntária do contrato por parte do promissário comprador, tenho que os Aclaratórios merecem acolhida.
Conforme exposto na decisão embargada, o assunto discutido nestes autos já está pacificado na jurisprudência do STJ e na Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Trata-se de hipótese de rescisão do Contrato de Compra e Venda de unidade imobiliária na planta por iniciativa ou culpa do consumidor, sem culpa da vendedora.
Foi explicado na decisão que a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) fixou percentual máximo de retenção de valores na hipótese de extinção do contrato de promessa de compra e venda com incorporadoras ou loteadoras imobiliárias.
Foi anotado, ainda, que antes do advento da Lei 13.786/18, o percentual de retenção garantido ao vendedor do imóvel em caso de extinção do contrato por culpa do comprador era fixado com base nas particularidades do caso concreto. Por certo tempo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admitia a retenção entre 10% e 25% do total da quantia paga, dependendo da situação apresentada, o que acabava provocando insegurança jurídica.
Atualmente, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que os contratos firmados antes da Lei 13.786/18, é permitida a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, seja por rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do comprador, o que confere simetria com a atual regra, descrita na norma federal.
Na decisão está claro que, no caso concreto, o contrato foi firmado em 15/06/2012, portanto, antes da Lei do Distrato promulgada em 2018, não havendo dúvidas de que as Cláusulas 14.1 e 14.2 devem ser declaradas nulas, pois aquela prevê a multa penal de 20% sobre o valor atualizado do contrato, e esta diz que, além da multa de 20%, o comprador deveria pagar mais 9% do valor atualizado do imóvel a título de publicidade e marketing.
Ou seja, o contrato firmado com a Embargante dispõe sobre a retenção de 29% do valor do contrato, o que se revelou abusivo, razão porque o percentual foi reduzido de 29% para 25% do valor efetivamente pago pelo comprador desistente.
Na espécie, está incontroverso que o Embargado pagou 40 (quarenta) parcelas, no valor global de R$ 62.600,00 (sessenta e dois mil e seiscentos reais), conforme comprovantes que acompanham a inicial, o que significa que faz jus ao reembolso de 75% desse montante, equivalente a R$ 46.950,00 (quarenta e seis mil novecentos e cinquenta reais).
Quanto aos juros mora, esta Relatora aplicou a tese jurídica definida no IRDR n. 0051570-97.2016.807.0000, in verbis: “Nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da cláusula penal, os juros de mora deverão incidir a partir da citação (art. 405 do CC)” (sem destaques no original).
Referido entendimento encontrava ressonância dos inúmeros julgados do STJ, a exemplo dos seguintes: REsp n. 1.617.652/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/9/2017; AgInt no REsp n. 1.596.064/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 16/3/2017; AgRg no REsp n. 1.552.449/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 2/2/2016; REsp n. 1.211.323/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 1o/10/2015; AgRg no AREsp n. 474.503/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 17/9/2014; e AgRg no AREsp n. 18.316/PE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 22/5/2012.
A despeito disso, conforme sustentado nestes Aclaratórios, o acórdão proferido no IRDR n. 0051570-97.2016.807.0000 foi alvo do REsp 0048748-38.2016.8.07.0000 DF (2018/0109250-6), de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino.
Depois de ampla discussão sobre o assunto, por maioria, nos termos do voto condutor da Ministra Isabel Gallotti, a 2a Seção do STJ pronunciou o seguinte resultado, sob o rito dos recursos repetitivos:
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. (sem destaques no original).
Na atual linha de entendimento do STJ, “uma vez que nos casos em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, ante a ausência de disciplina legal - até a recentíssima edição da Lei 13.786 de 27.12.2018, a qual irá reger futuros contratos - não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato”; por isso, em caso de devolução de valores para o comprador desistente, os juros de mora devem ser calculados a partir do trânsito em julgado, estando superada a tese anterior.
Feitas essas considerações, ACOLHO OS ACLARATÓRIOS para, agregando-lhe efeito infringente, determinar que o percentual de retenção seja de 25% das parcelas pagas, equivalente a R$ 46.950,00 (quarenta e seis mil novecentos e cinquenta reais), corrigido a partir do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% a contar do trânsito em julgado.
No mais, mantenho incólume o julgado recorrido.
Intimem-se. Cumpra-se.
Cuiabá, 22 de junho de 2021.
Des.a Clarice Claudino da Silva
Relatora